Các điều kiện để chủ đầu tư nhà ở riêng lẻ chọn nhà thầu xây dựng và quyết định truyền miệng tại thành phố hồ chí minh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
---------------------------------------

TRẦN MINH HẢI

CÁC ĐIỀU KIỆN ĐỂ CHỦ ĐẦU TƯ NHÀ Ở
RIÊNG LẺ CHỌN NHÀ THẦU XÂY DỰNG VÀ
QUYẾT ĐỊNH TRUYỀN MIỆNG TẠI THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành : QUẢN LÝ XÂY DỰNG
Mã ngành: 60.58.03.02

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Tp. HỒ CHÍ MINH, Tháng 06 Năm 2018



CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI:
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA – ĐẠI HỌC QUỐC GIA – TP.HCM
Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà

Cán bộ chấm nhận xét 1: PGS.TS. Lương Đức Long

Cán bộ chấm nhận xét 2: TS. Đinh Công Tịnh

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại trường Đại học Bách Khoa, Đại học quốc gia,
TP.HCM vào ngày 25 tháng 07 năm 2018
Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn Thạc sĩ gồm:
1. PGS.TS. Phạm Hồng Luân

2. PGS.TS. Lương Đức Long
3. TS. Đinh Công Tịnh
4. TS. Nguyễn Anh Thư
5. TS. Đỗ Tiến Sỹ
Xác nhận của chủ tịch hội đồng đánh giá luận văn và trưởng khoa quản lý chuyên
ngành.
CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG

TRƯỞNG KHOA

ĐÁNH GIÁ LUẬN VĂN

KỸ THUẬT XÂY DỰNG

PGS.TS. PHẠM HỒNG LUÂN

PGS. TS. NGUYỄN MINH TÂM


ĐẠI HỌC QUỐC GIA TPHCM

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

………………………………..

………………………………………..

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: Trần Minh Hải

MSHV: 7140097

Ngày, tháng, năm sinh: 17/08/1981

Nơi sinh: Đồng Tháp

Chuyên ngành: Quản Lý Xây Dựng

Mã số: 60.58.03.02

I. TÊN ĐỀ TÀI:
“CÁC ĐIỀU KIỆN ĐỂ CHỦ ĐẦU TƯ NHÀ Ở RIÊNG LẺ CHỌN NHÀ THẦU XÂY
DỰNG VÀ QUYẾT ĐỊNH TRUYỀN MIỆNG TẠI TP. HỒ CHÍ MINH”
II. NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:
-

-

Nhận dạng các điều kiện ảnh hưởng đến việc lựa chọn Nhà thầu xây dựng của Chủ đầu
tư nhà ở riêng lẻ tại TP. Hồ Chí Minh, từ đó xác định các điều kiện quan trọng nhất có
tác động đến việc chọn Nhà thầu xây dựng của Chủ đầu tư khi xây dựng để quyết định
truyền miệng cho bạn bè.
Đề xuất giải pháp cho doanh nghiệp xây dựng nhằm thỏa mãn tiêu chí chọn của khách
hàng (Chủ đầu tư) và thông qua Chủ đầu tư để truyền miệng quảng cáo cho Nhà thầu.
Giúp doanh nghiệp xây dựng có nhiều khách hàng và nhiều dự án hơn.

III. NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 17/01/2018.
IV. NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 20/06/2018.
V. CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
TP.HCM, ngày…… tháng….. năm 2018
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

CHỦ NHIỆM BỘ MÔN ĐÀO TẠO

PGS.TS. NGUYỄN MINH HÀ

PGS.TS. LƯƠNG ĐỨC LONG

TRƯỞNG KHOA KỸ THUẬT XÂY DỰNG

PGS. TS. NGUYỄN MINH TÂM



Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
LỜI CẢM ƠN

Đề tài nghiên cứu “Các điều kiện để Chủ đầu tư nhà ở riêng lẻ chọn Nhà thầu xây
dựng và quyết định truyền miệng tại TP. Hồ Chí Minh” được hồn thành với sự hỗ trợ của
thầy cô, bạn bè và các chuyên gia.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Khoa Đào tạo sau đại học, quý thầy cô trường Đại học
Bách Khoa TP. Hồ Chí Minh đã nhiệt tình truyền đạt những kiến thức quý báu trong thời
gian học tại trường.
Tôi đặc biệt gửi lời cảm ơn đến PGS.TS. Nguyễn Minh Hà đã tận tình hướng dẫn

tơi thực hiện đề tài này, hỗ trợ về mặt lý thuyết cũng như phương pháp triển khai nghiên
cứu trong thực tế.
Trong quá trình thực hiện, mặc dù trao đổi, tiếp thu các ý kiến đóng góp của Q
thầy cơ và bạn bè, tham khảo nhiều tài liệu và hết sức cố găng để hoàn thiện luận văn, song
khơng thể trách khỏi sự sai sót. Rất mong nhận được những thơng tin đóng góp, phản hồi
từ quý thầy cô và bạn đọc.
Xin chân thành cảm ơn!

TP. Hồ Chí Minh, ngày 06 tháng 08 năm 2018
Người thực hiện luận văn

TRẦN MINH HẢI

HVTH: Trần Minh Hải

1

Ngành: Quản Lý Xây Dựng


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng luận văn này: “Các điều kiện để chủ Đầu tư nhà ở riêng lẻ chọn
Nhà thầu xây dựng và quyết định truyền miệng tại TP. Hồ Chí Minh” là đề tài nghiên cứu
của tơi.
Ngồi trừ những tài liệu tham khảo được trích dẫn trong luận văn này cịn lại tất cả
các số liệu, kết quả, trích dẫn đều trung thực và chính xác, có nguồn gốc rõ ràng, được phân

tích dựa trên kiến thức cá nhân của tơi. Tất cả số liệu và kết quả hồn tồn không lấy từ
nghiên cứu của bất kỳ ai.

TP. HCM, ngày 06 tháng 08 năm 2018
Người viết luận văn

TRẦN MINH HẢI

HVTH: Trần Minh Hải

2

Ngành: Quản Lý Xây Dựng


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
TÓM TẮT

Việc lựa chọn nhà thầu xây dựng ln là cơng đoạn khó khăn và là quyết định
quan trọng nhất trong toàn bộ tiến trình xây dựng nhà. Chọn được Nhà Thầu tốt có thể
xem như việc xây nhà đã hồn thành phần lớn. Cho nên, chọn Nhà Thầu xây dựng là
mối quan tâm hàng đầu của mọi người khi xây nhà. Trong thời điểm hiện nay, ngồi
các cơng ty xây dựng nhận thầu thì có rất nhiều chủ thầu xây dựng khác hoạt động
riêng lẻ với bề dày kinh nghiệm cũng như năng lực và uy tín khác nhau. Do đó, việc
chọn được một Nhà thầu xây dựng ưng ý và mang lại sự an tâm đối với chủ nhà là điều
không hề dễ dàng.
Đề tài nghiêu cứu “Các điều kiện để Chủ đầu tư nhà ở riêng lẻ chọn Nhà thầu xây
dựng và quyết định truyền miệng tại TP. Hồ Chí Minh” Sẽ giúp tìm được câu trả lời,

giúp các Chủ thầu xây dựng có được các cơ sở hợp lý để tập trung phát triển nhằm có
được chất lượng dịch vụ tốt hơn cũng như số lượng khách hàng nhiều hơn.
Nghiên cứu được tiến hành thông qua hai giai đoạn là nghiên cứu định tính và
nghiên cứu định lượng. (1) Ở phương pháp nghiên cứu định tính với phương pháp thảo
luận tay đôi với chuyên gia nhằm hiệu chỉnh các thang đo của nước ngoài, xây dựng
bản câu hỏi phỏng vấn phù hợp với điều kiện của tập tục đặc đính của người Việt Nam
nói chung và TP. Hồ Chí Minh nói riêng. (2) Ở phương pháp nghiên cứu định lượng
được thực hiện bằng phương pháp lấy mẫu thuận tiện với cỡ mẫu là 116. Một số công
cụ chủ yếu được sử dụng trong bài luận văn này là thống kê mơ tả, phân tích nhân tố
EFA, kiểm định độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số Cronbach’s Alpha, Kiểm định
T-test, phân tích ANOVA
Kết quả phân tích nhân tố EFA tạo thành 7 nhân tố mới đều đạt yêu cầu khi kiểm
định độ tin cậy của thang đo. Mức độ quan trọng của các nhân tố được sắp xếp theo
thứ tự giảm gần lần lượt như sau: (1) Điều kiện về Tác phong, Nguồn nhân lực của
Nhà thầu; (2) Điều kiện về Năng lực, Giá trị của Nhà thầu; (3) Điều kiện về Mối quan

HVTH: Trần Minh Hải

3

Ngành: Quản Lý Xây Dựng


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà

hệ của Nhà thầu; (4) Điều kiện về Sự phù hợp của Nhà thầu; (5) Điều kiện về Kinh
nghiệm của Nhà thầu; (6) Điều kiện về Tư vấn của Nhà thầu; (7) Các Điều kiện khác.
Thơng qua mơ hình hồi quy đơn biết, xác định được mức độ ảnh hưởng của các

điều kiện để Chủ đầu tư nhà ở riêng lẻ chọn Nhà thầu xây dựng là: (1) Điều kiện về
Tác phong, Nguồn nhân lực của Nhà thầu; (2) Điều kiện về Năng lực, Giá trị của
Nhà thầu; (4) Điều kiện về Sự phù hợp của Nhà thầu; (5) Điều kiện về Kinh nghiệm
của Nhà thầu; (6) Điều kiện về Tư vấn của Nhà thầu; (7) Các Điều kiện khác của Nhà
thầu.

HVTH: Trần Minh Hải

4

Ngành: Quản Lý Xây Dựng


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
ABSTRACT

Choosing a Construction contractor is always a difficult process and is the most
important decision in the entire home building process. Choosing a good Construction
contractor can be considered as the construction of a finished house majority. So,
choosing a Construction contractor is a top concern for everyone when building a
house. In the present time, besides Construction contractors, there are many other
Construction contractors operating individually with different experiences as well as
different capabilities and prestige. Therefore, choosing a Construction contractor and
bringing peace of mind to the homeowners are not easy.
Research topic "Conditions on seleting contractors of house’s owner and make
Word – Of – Mouth in Ho Chi Minh" will help to find the answer and the Construction
contractors have the reasonable basis to focus on development to get better service
quality as well as the number of customers more.

The research was conducted through two phases: qualitative research and
quantitative research. In the qualitative research method with the expert method to
adjust the foreign scale, the interview questionnaire was developed in accordance with
the conditions of Vietnamese custom in general and Ho Chi Minh city in particular. (2)
The method of quantitative research is done by convenient sampling method with a
sample size of 116. Some of the major tools used in this research are descriptive
statistics, factor analysis EFA, Accredition T-Test, which tests the reliability of the
scale through the Cronbach's Alpha coefficient.
The results of the EFA factor analysis made up of seven new factors are required
to verify the reliability of the scale. The importance of the factors ranked in descending
order is as follows: (1) Conditions of the Contractor’s care; (2) Value of the
Contractor's capacity; (3) Relationship; (4) Suitability of the Contractor; (5)
Experience of the Contractor; (6) Consultant's support; (7) Other conditions.

HVTH: Trần Minh Hải

5

Ngành: Quản Lý Xây Dựng


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà

Through a single regression model, the degree of influence of the conditions for
the individual developer to choose a construction contractor is determined: (1)
Conditions of the Contractor’s care; (2) Value of the Contractor's capacity; (4)
Suitability of the Contractor; (5) Experience of the Contractor; (6) Consultant's
support; (7) Other conditions.

HVTH: Trần Minh Hải

6

Ngành: Quản Lý Xây Dựng


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU .......................................... 18
1.1 GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI ............................................................................................... 18
1.2 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH ... 19
1.2.1 Nguồn nhu cầu nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh: ...................................................... 19
1.2.2 Nguồn cung: ....................................................................................................... 20
1.2.3 Thị trường xây dựng nhà ở riêng lẻ: .................................................................. 23
1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ........................................................................................ 25
1.4 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ..................................................................................... 26
1.5 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU .................................................................................. 26
1.6 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI ...................................................................... 26
1.7 KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI ........................................................................................... 27
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT ...... 28
2.1 CÁC KHÁI NIỆM ..................................................................................................... 28
2.1.1 Nhà ở riêng lẻ: ................................................................................................... 28
2.1.2 Truyền miệng (WOM): ...................................................................................... 29
2.1.3 Chủ đầu tư (Theo điều 3, luật xây dựng 2014 quy định):.................................. 30
2.1.4 Nhà thầu xây dựng: ............................................................................................ 30

2.1.5 Hình thức gói thầu: ............................................................................................ 30
2.2 CÁC LÝ THUYẾT VỀ LỰA CHỌN, QUYẾT ĐỊNH MUA ....................................... 31
2.2.1 Yếu tố ảnh hưởng đến hành vi của người mua: ................................................. 31
2.2.2 Thuyết hành động hợp lý và thuyết hành vi dự định: ........................................ 33

HVTH: Trần Minh Hải

7

Ngành: Quản Lý Xây Dựng


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà

2.2.3 Quá trình thông qua quyết định chọn mua của người mua: .............................. 36
2.3 CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC VỀ CHỌN NHÀ THẦU ............................................ 37
2.3.1 Nghiên cứu của Fagbenle và ctg. (2011): .......................................................... 37
2.3.2 Nghiên cứu của Holt và ctg. (1994): ................................................................. 38
2.3.3 Nghiên cứu của Azazi và Mahmoud (2011): ..................................................... 39
2.4 CÁC NGHIÊN CỨU TƯƠNG TỰ VỀ WOM CÓ LIÊN QUAN ĐÃ ĐƯỢC CƠNG BỐ
........................................................................................................................................ 40
2.5 MƠ HÌNH ĐỀ NGHỊ ................................................................................................ 44
2.6 TĨM TẮT ................................................................................................................. 46
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................... 47
3.1 QUY TRÌNH THỰC HIỆN NGHIÊN CỨU.............................................................. 48
3.2 THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU ....................................................................................... 49
3.2.1 Nghiên cứu sơ bộ (Sử dụng phương pháp định tính): ....................................... 49
3.2.2 Nghiên cứu chính thức (sử dụng phương pháp định lượng): ............................ 50

3.3 MẪU NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP THU THẬP DỮ LIỆU ........................ 51
3.3.1 Mẫu nghiên cứu: ................................................................................................ 51
3.3.2 Phương pháp thu thập dữ liệu: ........................................................................... 52
3.4 PHƯƠNG PHÁP THU THẬP DỮ LIỆU ................................................................. 53
3.5 XÂY DỰNG THANG ĐO ......................................................................................... 53
3.5.1 Thang đo Giá thầu: ............................................................................................ 54
3.5.2 Thang đo Kinh nghiệm của Nhà thầu: ............................................................... 54
3.5.3 Thang đo Năng lực thi công dự án: ................................................................... 55

HVTH: Trần Minh Hải

8

Ngành: Quản Lý Xây Dựng


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà

3.5.4 Thang đo Nguồn nhân lực của Nhà thầu ........................................................... 56
3.5.5 Thang đo tác phong làm việc của Nhà thầu:...................................................... 57
3.5.6 Thang đo mối quan hệ giữa Chủ đầu tư và Chủ thầu: ....................................... 57
3.5.7 Thang đo yếu tố liên quan khác: ........................................................................ 58
3.5.8 Thang đo yếu tố Truyền miệng:......................................................................... 59
3.6 TÓM TẮT CHƯƠNG 3 ............................................................................................ 59
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................................... 61
4.1 KẾT QUẢ THỐNG KÊ TÔ TẢ ................................................................................. 61
4.1.1 Thống kê mơ tơ tả các dữ liệu định tính: ........................................................... 61
4.1.2 Thống kê mô tả các biến dữ liệu định lượng: .................................................... 68

4.2 KẾT QUẢ KIỂM ĐỊNH THANG ĐO (Cronbach’s Alpha) ..................................... 72
4.2.1 Thang đo kiểm định nhóm điều kiện về Giá thầu: ............................................ 72
4.2.2 Thang đo kiểm định nhóm điều kiện về Kinh nghiệm của Nhà thầu: ............... 72
4.2.3 Thang đo kiểm định nhóm điều kiện về năng lực thi công của Nhà thầu ......... 73
4.2.4 Thang đo kiểm định nhóm điều kiện về nguồn nhân lực của Nhà thầu: ........... 74
4.2.5 Thang đo kiểm định nhóm điều kiện về tác phong làm việc của Nhà thầu:...... 74
4.2.6 Thang đo kiểm định nhóm điều kiện về mối quan hệ ....................................... 75
4.2.7 Thang đo kiểm định nhóm điều kiện về yếu tố khác ......................................... 76
4.3 PHÂN TÍCH NHÂN TỐ KHÁM PHÁ (EFA) ........................................................... 78
4.3.1. Kết quả phân tích: ............................................................................................. 78
4.3.2 Đặt tên nhân tố: .................................................................................................. 85

HVTH: Trần Minh Hải

9

Ngành: Quản Lý Xây Dựng


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà

4.3.3 Các điều kiện để Chủ đầu tư nhà ở riêng lẻ chọn Nhà thầu xây dựng: ............. 86
4.3.5 So sánh với các kết quả nghiên cứu trước: ........................................................ 88
4.4 KIỂM ĐỊNH GIẢ THUYẾT VỀ TRỊ TRUNG BÌNH CỦA HAI TỔNG THỂ - TRƯỜNG
HỢP MẪU ĐỘC LẬP. ................................................................................................... 88
4.4.1 Kiểm định T-test của mục đích xây nhà để ở hay kinh doanh: ......................... 89
4.4.2 Kiểm định T-test của Thời gian xây Nhà: ......................................................... 90
4.4.3 Kiểm định T-test của biến độc lập là xây dựng mới hay sửa chữa.................... 92

4.5 PHÂN TÍCH PHƯƠNG SAI (ANOVA) .................................................................... 94
4.5.1 Độ tuổi: .............................................................................................................. 94
4.5.2 Hình thức khốn................................................................................................. 97
4.5.3 Nghề nghiệp: ...................................................................................................... 99
4.5.4 Tham gia quyết định: ....................................................................................... 101
4.6 PHÂN TÍCH ĐIỀU KIỆN TRUYỀN MIỆNG ......................................................... 103
4.6.1 Thống kê mô tả các biến dữ liệu truyền miệng ............................................... 103
4.6.2 Kết quả kiểm định thang đo (Cronbach’s Alpha) của nhóm Truyền miệng ... 104
4.6.3 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) của nhóm nhân tố Truyền miệng: ........... 105
4.7 PHÂN TÍCH TƯƠNG QUAN VÀ HỒI QUY TUYẾN TÍNH .................................. 108
4.7.1 Phân tích tương quan: ...................................................................................... 108
4.7.2 Phân tích hồi quy tuyến tính: ........................................................................... 110
4.7.3 Mơ hình hồi quy sau khi phân tích số liệu ....................................................... 121
4.8 TĨM TẮT CHƯƠNG 4 .......................................................................................... 121
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ ........................................................ 124

HVTH: Trần Minh Hải

10

Ngành: Quản Lý Xây Dựng


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà

5.1 TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................... 124
5.2 HÀM Ý CHO CÁC DOANH NGHIỆP .................................................................. 125
5.2.1 Các điều kiện lựa chọn của Chủ đầu tư: .......................................................... 125

5.2.2 Các điều kiện để Chủ đầu tư quyết định truyền miệng: .................................. 129
5.3 KHUYẾN NGHỊ .................................................................................................... 130
5.4 GIỚI HẠN CỦA ĐỀ TÀI VÀ HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO .................... 131

HVTH: Trần Minh Hải

11

Ngành: Quản Lý Xây Dựng


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1.1: Biểu đồ tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt Nam, lạm pháp và lãi suất ............. 21
Hình 1.2: Biểu đồ tỷ lệ loại hình Bất động Sản tại TP. Hồ Chí Minh ........................... 25
Hình 2.1: Hình minh họa phân biệt nhà ở riêng lẻ, và nhà chung cư ........................... 29
Hình 2.2: Mơ hình Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action – TRA)...... 34
Hình 2.3: Mơ hình Thuyết hành vi dự định (TPB) ........................................................ 35
Hình 2.4: Mơ hình ra quyết định chọn của khách hàng ................................................ 36
Hình 2.5: Mơ hình nghiên cứu đề xuất .......................................................................... 45
........................................................................................................................................ 45
Hình 3.1: Sơ đồ quy trình nghiên cứu ............................................................................ 48
Hình 3.2: Sơ đồ thiết kế bản câu hỏi .............................................................................. 51
Hình 4.1: Biều đồ tỷ lệ phần trăm độ tuổi của Chủ đầu tư ........................................... 62
Hình 4.2: Biểu đồ tỷ lệ phần trăm Quyền quyết định của Chủ Đầu Tư ......................... 63
Hình 4.3: Biểu đồ tỷ lệ phần trăm Hình Thức khốn của Chủ đầu tư ........................... 64
Hình 4.4 : Biểu đồ tỷ lệ phần trăm Nghề nghiệp của Chủ Đầu Tư................................ 65

Hình 4.5: Biểu đồ tỷ lệ phần trăm Mục đích xây nhà của Chủ Đầu tư ......................... 66
Hình 4.6: Biểu đồ tỷ lệ phần trăm Mức độ hài lòng của Chủ Đầu tư đối với Nhà Thầu
xây dựng ......................................................................................................................... 68
Hình 4.7: Biểu đồ Scree Plot (Chạy lần 1) .................................................................... 80
Hình 4.8: Biểu đồ Scree Plot (Chạy lần 2) .................................................................... 82
Hình 4.9 Mơ hình nghiên cứu điều chỉnh từ kết quả EFA ............................................ 87
Hình 4.10 Biểu đồ Scree Plot ( Nhóm Truyền miệng) ................................................. 106

HVTH: Trần Minh Hải

12

Ngành: Quản Lý Xây Dựng


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà

Hình 4.11: Mơ hình hồi quy giả thiết ........................................................................... 111
Hình 4.12: Mơ hình hồi quy cuối cùng ........................................................................ 121
Hình 4.13: Mơ hình nghiên cứu các điều kiện để chủ đầu tư nhà ở riêng lẻ quyết định
lựa chọn nhà thầu thi công và Quyết định Truyền miệng tại Tp. Hồ Chí Minh .......... 123

HVTH: Trần Minh Hải

13

Ngành: Quản Lý Xây Dựng

Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà
DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1:Bảng xếp hạng các nhân tố tác động đến việc chọn Thầu thông qua chỉ số xếp
hạng tương đối theo Fagbenle và ctg. ................................................................................ 38
Bảng 2.2: Bảng xếp hạng các yếu tố ảnh hưởng đến việc chọn Nhà thầu theo nghiên cứu
của Azazi và Mahmoud ..................................................................................................... 39
Bảng 2.3:Các nghiên cứu tương tự và có liên quan đã được cơng bố ............................... 40
Bảng 3.1. Các biến quan sát cho yếu tố Giá thầu .............................................................. 54
Bảng 3.2 Các biến quan sát cho yếu tố Kinh nghiệm của Nhà thầu ............................... 55
Bảng 3.3 Các biến quan sát cho yếu tố năng lực thi công của Nhà thầu........................... 55
Bảng 3.4 Các biến quan sát cho yếu tố năng lực thi công của Nhà thầu.......................... 56
Bảng 3.5 Các biến quan sát cho yếu tố Tác phong làm việc của Nhà thầu ....................... 57
Bảng 3.6 Các biến quan sát cho yếu tố Mối quan hệ với Chủ đầu tư ............................... 58
Bảng 3.7 Các biến quan sát cho yếu tố liên quan khác ..................................................... 58
Bảng 4.1: Độ tuổi của Chủ đầu tư .................................................................................... 61
Bảng 4.2: Quyền quyết định lựa chọn của Chủ đầu tư ...................................................... 62
Bảng 4.3: Hình thức khốn của Chủ đầu tư ...................................................................... 63
Bảng 4.4: Nghề nghiệp của Chủ đầu tư ............................................................................. 65
Bảng 4.5: Mục đích xây nhà của Chủ đầu tư .................................................................... 66
Bảng 4.6: Mức độ hài lòng của Chủ đầu tư ...................................................................... 67
Bảng 4.7 : Kết quả xếp hạng các điều kiện mà Chủ đầu tư nhà ở riêng lẻ lựa chọn nhà thầu
xây dựng tại TP. Hồ Chí Minh cụ thể như sau: ................................................................. 68
Bảng 4.8 : Hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo điều kiện về Giá Thầu ........................ 72

HVTH: Trần Minh Hải

14

Ngành: Quản Lý Xây Dựng


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà

Bảng 4.9: Hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo điều kiện Kinh nghiệm của Nhàthầu.. 72
Bảng 4.10: Hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo điều kiện về năng lực thi công của Nhà
thầu .................................................................................................................................... 73
Bảng 4.11: Hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo điều kiện về nguồn nhân lực của Nhà
thầu .................................................................................................................................... 74
Bảng 4.12 Hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo điều kiện về tác phong làm việc của Nhà
thầu .................................................................................................................................... 75
Bảng 4.13 Hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo điều kiện mối quan hệ ....................... 75
Bảng 4.14 Hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo điều kiện khác ................................... 76
Bảng 4.15: Hệ số KMO và điểm định Barlett (Chạy lần 1) ............................................. 79
Bảng 4.16: Hệ số Eigenvalue (Chạy lần 1) ...................................................................... 80
Bảng 4.18: Hệ số KMO và điểm định Barlett (Chạy lần 2) .............................................. 82
Bảng 4.19 : Hệ số Eigenvalue (Chạy lần 2) ..................................................................... 82
Bảng 4.20: Kết quả phân tích điều kiện ............................................................................ 84
Bảng 4.21: Tổng hợp kết quả kiểm định Independent – Samples T-test (Mục đích xây nhà
để ở hay kinh doanh) ......................................................................................................... 89
Bảng 4.22: Tổng hợp kết quả kiểm định Independent – Samples T-test (Thời điểm xây
dựng) .................................................................................................................................. 91
Bảng 4.23: Tổng hợp kết quả kiểm định Independent – Samples T-test (Xây dựng mới hay
sửa chữa) ............................................................................................................................ 93
Bảng 4.24: Kiểm định tính đồng nhất của các biến (độ tuổi) ............................................ 95

Bảng 4.25: Kết quả phân tích ANOVA (độ tuổi) .............................................................. 96
Bảng 4.26: Kiểm định tính đồng nhất của các biến (Hình thức khoán) ............................ 97

HVTH: Trần Minh Hải

15

Ngành: Quản Lý Xây Dựng


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà

Bảng 4.27: Kết quả phân tích ANOVA (Hình thức khốn) .............................................. 98
Bảng 4.28: Kiểm định tính đồng nhất của các biến (Nghề nghiệp) ................................ 100
Bảng 4.29: Kết quả phân tích ANOVA (Hình thức khốn) ............................................ 100
Bảng 4.30: Kiểm định tính đồng nhất của các biến (Tham gia quyết định).................... 102
Bảng 4.31: Kết quả phân tích ANOVA (Tham gia quyết định) ...................................... 102
Bảng 4.32: Kết quả xếp hạng các điều kiện mà Chủ đầu tư hà ở riêng lẻ quyết định Truyền
miệng (WOM) ................................................................................................................. 104
Bảng 4.33: Hệ số Cronbach’s Alpha của nhóm Truyền miệng ..................................... 105
Bảng 4.34: Hệ số KMO và điểm định Barlett (Nhân tố Truyền Miệng) ......................... 105
Bảng 4.35: Hệ số Eigenvalue (Nhóm Truyền miệng) ..................................................... 106
Bảng 4.36: Kết quả phân tích nhân tố Nhòm Truyền miệng ........................................... 107
Bảng 4.37: Hệ số tương quan giữa các biến độc lập và biến tương quan. ...................... 109
Bảng 4.38: Chỉ tiêu đánh giá độ phù hợp của mơ hình hồi quy đơn (Điều kiện Năng lực,
Giá trị của gói thầu) ......................................................................................................... 112
Bảng 4.39: Bảng phân tích phương sai mức độ phù hợp của mơ hình hồi quy đơn (Điều
kiện Tác Phong, Nguồn nhân lực của chủ đầu tư)........................................................... 113

Bảng 4.40:Các thông số của biến trong phương trình hồi quy đơn (Điều kiện Tác Phong,
Nguồn nhân lực của chủ đầu tư) ...................................................................................... 113
Bảng 4.41: Chỉ tiêu đánh giá độ phù hợp của mơ hình hồi quy đơn (Điều kiện Năng lực,
Giá trị của gói thầu) ......................................................................................................... 114
Bảng 4.42: Bảng phân tích phương sai mức độ phù hợp của mơ hình hồi quy đơn (Điều
kiện Năng lực, Giá trị của gói thầu) ................................................................................ 114

HVTH: Trần Minh Hải

16

Ngành: Quản Lý Xây Dựng


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà

Bảng 4.43: Các thơng số của biến trong phương trình hồi quy đơn (Điều kiện Năng lực,
Giá trị của gói thầu) ......................................................................................................... 114
Bảng 4.44: Chỉ tiêu đánh giá độ phù hợp của mô hình hồi quy đơn (Điều kiện về Sự Phù
hợp) .................................................................................................................................. 115
Bảng 4.45: Bảng phân tích phương sai mức độ phù hợp của mơ hình hồi quy đơn (Điều
kiện Sự phù hợp của Nhà thầu) ....................................................................................... 115
Bảng 4.47: Chỉ tiêu đánh giá độ phù hợp của mơ hình hồi quy đơn (Kinh nghiệm của Nhà
thầu) ................................................................................................................................. 116
Bảng 4.48: Bảng phân tích phương sai mức độ phù hợp của mơ hình hồi quy đơn (Kinh
Nghiệm của Nhà thầu) ..................................................................................................... 117
Bảng 4.49: Các thơng số của biến trong phương trình hồi quy đơn (Kinh nghiệm của Nhà
thầu) ................................................................................................................................. 117

Bảng 4.50: Chỉ tiêu đánh giá độ phù hợp của mơ hình hồi quy đơn (Điều kiện về Tư vấn
của Nhà thầu) ................................................................................................................... 118
Bảng 4.51: Bảng phân tích phương sai mức độ phù hợp của mơ hình hồi quy đơn (Điều
kiện về Tư vấn của Nhà thầu) .......................................................................................... 118
Bảng 4.52: Các thông số của biến trong phương trình hồi quy đơn (Điều kiện về Tư Vấn
của Nhà thầu) ................................................................................................................... 118
Bảng 4.53: Chỉ tiêu đánh giá độ phù hợp của mơ hình hồi quy đơn (Điều kiện Năng lực,
Giá trị của gói thầu) ......................................................................................................... 119
Bảng 4.54: Bảng phân tích phương sai mức độ phù hợp của mơ hình hồi quy đơn ....... 119
(Các điều kiện khác) ........................................................................................................ 119
Bảng 4.55: Các thông số của biến trong phương trình hồi quy đơn (Các điều kiện khác)
......................................................................................................................................... 120

HVTH: Trần Minh Hải

17

Ngành: Quản Lý Xây Dựng


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
Nội dung của chương này là nhằm mục đích giới thiệu tổng quan về lý do dẫn đến
nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu là gì, câu hỏi đặt ra để nghiên cứu, đối tượng và phạm vi
nghiêu cứu, phương pháp nghiên cứu, ý nghĩa thực tiễn của đề tài. Kết quả của luận văn
được trình bày ở cuối chương.
1.1 GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI

Ở nước Việt Nam chúng ta có câu tục ngữ “ Sống cái nhà, thác cái mồ” từ câu tục
ngữ này đã nói lên tầm quan trọng của việc xây nhà cửa của người Việt Nam. Xây dựng
cái nhà là một tài sản lớn và cái để đời nên việc lựa chọn nhà thầu xây dựng ln ln là
một cơng đoạn rất khó khăn và vất vả trong tồn bộ q trình xây nhà. Chọn được nhà thầu
ưng ý xem như công việc xây nhà đã hồn thành được 50%. Chính vì vậy, việc lựa chọn
Nhà thầu Xây dựng luôn luôn là mối quan tâm hàng đầu của mọi người khi muốn xây dựng
ngơi nhà mơ ước của mình. Tại thời điểm hiện nay, ngồi các cơng ty xây dựng các cơng
trình lớn như Coteccons, Hịa Bình, Unicons,… thì cịn nhiều nhà thầu xây dựng đang hoạt
động riêng lẻ với nhiều kinh nghiệm và uy tín khác nhau. Do đó, để Chủ đầu tư nhà ở riêng
lẻ lựa chọn được một Nhà thầu ưng ý khơng hề dễ dàng.
Trong xã hội có rất nhiều tầng lớp khác nhau chính vì điều đó Chủ đầu tư (Chủ nhà)
sẽ có một kiến thức và trình độ khác nhau trong việc lựa chọn cho mình một nhà thầu thi
cơng khác nhau. Vì vậy, vấn đề đặt ra trong nghiên cứu này là phần đông chủ đầu tư nhà ở
riêng lẻ khi chọn Nhà thầu xây dựng theo tiêu chí nào, và sau khi chọn được Nhà thầu ưng
ý để xây dựng ngơi nhà của mình rồi thì có quyết định truyền miệng (giới thiệu) cho những
người thân của mình khi họ có quyết định xây nhà.
Trên thế giới cũng đã có một số nghiên cứu đề cập đến các yếu tố ảnh hưởng đến
việc lựa chọn Nhà thầu xây dựng như: Holt và Olômlaiye (1994), nghiên cứu “Các yếu tố
ảnh hưởng đến quyết định chọn Nhà thầu của Chủ đầu tư xây dựng tại Anh Quốc” và đề

HVTH: Trần Minh Hải

18

Ngành: Quản Lý Xây Dựng


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà

tài nghiên cứu của Fagbenle và Ctg (2011) “Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn của
Chủ đầu tư/Tổng thầu xây dựng trong việc lựa chọn thầu phụ ở Nigeria”
Nhưng hầu hết các nghiên cứu trên chỉ tập trung vào các công trình tương đối lớn
và quy mơ như : Các cơng trình đầu tư cơ sở hạ tầng, chung cư, cao ốc văn phịng, các nhà
máy xí nghiệp hay cơng trình thương mại lớn. Ở đây chủ đầu tư là một tổ chức và có am
hiểu về luật đấu thầu theo quy định của phát luật để lựa chọn nhà thầu. Một phần khác đang
bị bỏ ngõ và chưa được quan tâm nhưng có rất nhiều tiềm năng đó là chủ đầu tư nhà ở
riêng lẻ (Nhà phố, biệt thự) ở đây Chủ đầu tư là cá nhân nên việc lựa chọn là theo quan
điểm cá nhân.
Hơn nữa, khi áp dụng vào thị trường Việt Nam cụ thể là ở TP. Hồ Chí Minh thì liệu
các điều kiện để chọn Nhà thầu xây dựng cịn phù hợp hay khơng và cần phải thay đổi ra
sao. Kết quả nghiên cứu này cần làm sáng tỏ những vấn đề trên.
Các Nhà thầu xây dựng ln ln đắng đo về tiêu chí lựa chọn của Chủ đầu tư là
như thế nào. Để nhà thầu xây dựng tập trung và các yếu tố đó mà phát huy nhằm có nhiều
khách hàng và quảng cáo dùm mình thơng qua mối quan hệ bạn bè người thân của chủ đầu
tư. Đề tài nghiên cứu “Các điều kiện để Chủ đầu tư nhà ở riêng lẻ lựa chọn Nhà thầu xây
dựng và quyết định truyền miệng tại TP. Hồ Chí Minh” sẽ giúp chúng ta tìm ra được câu
trả lời nói trên từ đó vạch ra chiến lược kinh doanh thích hợp cho nhà thầu.
1.2 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
1.2.1 Nguồn nhu cầu nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh:
Thành phố Hồ chí minh ngày nay bao gồm 19 quận và 5 huyện, tổng diện tích là
2.095,06 km2. Theo kết quả điều tra dân số chính thức vào thời điểm ngày 01 tháng 04
năm 2009, thì dân số thành phố là 7.162.864 người (chiếm 8.34% dân số Việt Nam), mật
độ trung bình 3.419 người/km2. Đến năm 2011, dân số thành phố tăng lên 7.521.138 người.
Theo thống kê của Tổng cục Thống kê năm 2014, thì dân số TP.Hồ Chí Minh là 7.981.900

HVTH: Trần Minh Hải

19

Ngành: Quản Lý Xây Dựng


Luận văn Thạc Sĩ

GVHD: PGS.TS. Nguyễn Minh Hà

người. Tuy nhiên, nếu tính những người cư trú khơng đăng ký thì dân số thực tế của TP.
Hồ Chí Minh năm 2017 là 14 triệu người (Theo nguồn: )
Thống kê mới nhất cho thấy trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh vẫn cịn 23.46% hộ dân
chưa có nhà ở hoặc đang ở hoặc đang ở chung với cha mẹ, người thân. Con số cụ thể là
476.158 hộ chưa có nhà ở trong tổng số 2.029.202 hộ trên toành thành phố. Trong số các
hộ chưa có nhà nói trên, chiếm đa số với khoảng 300.000 hộ gia đình là người nhập cư,
khoảng 156.000 hộ gia đình có thu nhập thấp và khoảng 20.000 hộ gia đình cán bộ cơng
chức chưa có nhà ở (Theo nguồn )
Theo Sở xây dựng TP.Hồ Chí Minh, từ năm 2006 đến năm 2016, chính quyền Thành
phố đã chấp thuận chủ trương cho 56 dự án nhà ở xã hội với khoảng 48.000 căn, nhưng
đến nay, chỉ có khoảng 14 dự án được hoàn thành với 5.146 căn, trong đó có 6 dự án nhà
ở xã hội với vốn ngân sách nhà nước, 8 dự án vốn ngoài ngân sách. Sở xây dựng TP. Hồ
Chí Minh cũng cho biết thêm trong năm 2017 sẽ có thêm 12 dự án nhà ở xã hội được khởi
công với khoảng 9.500 căn, sang giai đoạn 2018-2020 tiếp tục khởi công thêm khoảng 16
dự án khác với tổng số lượng 28.500 căn (Theo nguồn )
1.2.2 Nguồn cung:
Tính tới thời điểm hiện nay, trên cả nước đang có 175.153 doanh nghiệp đang hoạt
động trong ngành xây dựng. Trong đó số doanh nghiệp hoạt động trong ngành xây dựng
tại TP. Hồ Chí Minh là 50.168 doanh nghiệp, chiếm tỷ lệ gần 30% số doanh nghiệp hoạt
động trong ngành xây dựng cả nước, chủ yếu là hoạt động trong cách lãnh vực như: xây
dựng dân dụng và công nghiệp, xây dựng giao thông, xây dựng thủy lợi, thủy điện, hạ tầng
kỹ thuật, kinh doanh bất động sản,… Trong đó số doanh nghiệp kinh doanh trong ngành

bất động sản là 14.172 doanh nghiệp, Riêng tại TP. Hồ Chí Minh là 5.409 doanh nghiệp,
chiếm tỷ lệ 38%.
(Theo nguồn VTC New) Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trong
năm 2018 cụ thể như sau:

HVTH: Trần Minh Hải

20

Ngành: Quản Lý Xây Dựng