Đăng ký quyền đối với tài sản trong pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

ĐẶNG PHƢỚC THƠNG

ĐĂNG KÝ QUYỀN ĐỐI VỚI TÀI SẢN
TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

ĐĂNG KÝ QUYỀN ĐỐI VỚI TÀI SẢN
TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
mã số: 60380103

Người hướng dẫn khoa học: PGS-TS ĐỖ VĂN ĐẠI
Học viên: ĐẶNG PHƢỚC THƠNG
Lớp: Cao học Luật Khóa 22
Hệ: Nghiên cứu

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018

LỜI CAM ĐOAN VÀ CẢM ƠN
Tôi xin cam đoan, Luận văn này là cơng trình nghiên cứu của bản thân tơi,
dưới sự biết ơn đối với Phó Giáo sư – Tiến sĩ Đỗ Văn Đại, người được giao trách
nhiệm và tận tình hướng dẫn cho cơng trình khoa học này.
Các thông tin nêu trong Luận văn là trung thực.
Các ý kiến, quan điểm, khái niệm không thuộc ý tưởng hoặc kết quả tổng hợp
của chính bản thân, đều được tác giả dẫn nguồn đầy đủ.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực và khách quan của các kết quả
nghiên cứu trong Luận văn.

Tác giả luận văn

Đặng Phƣớc Thông


iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT

Từ viết tắt

Cụm từ cần viết tắt

1

BLDS

Bộ luật Dân sự

2

LĐĐ

Luật Đất đai

3

HTĐK

Hệ thống đăng ký

4

ĐKBB

Đăng ký bắt buộc

5

ĐKTYC

Đăng ký theo yêu cầu

6

BĐS

Bất động sản

7

QSH

Quyền sở hữu

8

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

9

QBM

Quyền bề mặt

10

QHD

Quyền hưởng dụng

11

CSH

Chủ sở hữu

12

GCN

Giấy chứng nhận


iv

MỤC LỤC
CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN ĐỐI VỚI TÀI
SẢN ................................................................................................................................... 5
1.1. Khái quát về đăng ký quyền đối với tài sản ............................................................... 5
1.1.1. Khái niệm về quyền đối với tài sản ....................................................................... 5
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm về đăng ký quyền đối với tài sản .................................... 11
1.2. Sự cần thiết phải cải tiến pháp luật đăng ký quyền đối với tài sản .......................... 20
1.2.1. Động lực chính để thúc đẩy kinh tế - xã hội ........................................................ 20
1.2.2. Gia tăng khả năng bảo vệ quyền dân sự về tài sản ............................................... 21
1.2.3. Mở rộng khả năng tiếp cận tín dụng ................................................................... 22
1.2.4. Nền tảng cho giao dịch dân sự an toàn ................................................................ 22
1.2.5. Minh bạch hóa tình trạng pháp lý của tài sản ...................................................... 23
1.3. Đối tƣợng, thời điểm và hệ quả của đăng ký quyền đối với tài sản ......................... 23
1.3.1. Đối tượng đăng ký quyền đối với tài sản............................................................. 23
1.3.2. Thời điểm và hệ quả đăng ký quyền đối với tài sản ............................................. 34
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 .............................................................................................. 42
CHƢƠNG 2. BẤT CẬP VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN ĐỐI VỚI TÀI SẢN Ở VIỆT NAM
VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN ................................................................................... 43
2.1. Bất cập về đăng ký quyền sở hữu tài sản ở Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện ....... 43
2.1.1. Bất cập về đăng ký bắt buộc quyền sở hữu tài sản và kiến nghị hoàn thiện .......... 44
2.1.2. Bất cập về đăng ký quyền sở hữu tài sản theo yêu cầu và kiến nghị hoàn

thiện ........................................................................................................................... 59
2.2. Bất cập về đăng ký quyền khác đối với tài sản ở Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện. 61
2.2.1. Quyền đối với bất động sản liền kề ..................................................................... 62
2.2.2. Quyền hưởng dụng ............................................................................................ 67
2.2.3. Quyền bề mặt đất ............................................................................................... 70
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2............................................................................................... 76
KẾT LUẬN CHUNG ...................................................................................................... 77
PHỤ LỤC 1: Về các tài liệu liên quan đến bất động sản ............................................. 1
PHỤ LỤC 2: Về các tài liệu liên quan đến động sản.................................................... 1


1

LỜI MỞ ĐẦU
Tại Việt Nam trước 1954 ở phía Bắc và trước 1975 ở phía Nam, do tình thế chiến
tranh nên đất đai chưa thực sự đảm bảo sở hữu cho bất cứ người dân riêng lẻ nào, mà do
chính phủ cầm quyền kiểm soát. Từ năm 1954-1987 ở miền Bắc và từ năm 1975-1978 ở
miền Nam, chính phủ giải phóng Việt Nam giao đất ở khu vực nơng thơn cho hợp tác xã
hoặc doanh nghiệp quản lý. Theo đó, thiết chế đăng ký đầu tiên áp dụng để nhận biết mảnh
đất được nhà nước giao. Như vậy, tư duy ban đầu của Việt Nam về đăng ký đất là phục vụ
mục tiêu quản lý hành chính, thiết lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và chủ
thể nắm giữ đất. Thông qua đăng ký đất đai, cơ quan quản lý nhà nước nắm được tỉ lệ
chiếm hữu và sử dụng đất của các thành phần kinh tế và các ngành kinh tế, phát hiện những
việc sử dụng trái phép, kịp thời sửa chữa và phân phối đất đai cho phù hợp với yêu cầu phát
triển của nền kinh tế quốc dân.
Tuy nhiên, hệ thống đăng ký quyền đối với tài sản hiện đại trên thế giới khơng ủng hộ
hướng đi lỗi thời này, thay vào đó là ý tưởng khác, nghĩa là đăng ký nhằm thiết lập một giả
định của Nhà nước về mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa chủ thể với tài sản. Ý tưởng này mở
rộng khái niệm đăng ký không chỉ trong phạm vi là đất, mà cả tài sản trên đất và động sản.
Nó khơng chỉ hướng đến quyền sở hữu, mà cịn quyền/ lợi ích trên tài sản của chủ thể khác.

Nhìn lại Việt Nam, dường như hệ thống đăng ký quyền đối với tài sản chậm cải tiến
hơn các quốc gia có cùng thời kỳ chuyển đổi nền kinh kế (Nga, Trung Quốc). Điều này là
dễ hiểu bởi, hành trình lập pháp Việt Nam từ năm 1949 đến nay khơng định hình rõ nền
tảng của học thuyết về đăng ký quyền đối với tài sản. Nguyên nhân là do các bản hiến pháp
Việt Nam thay đổi không ngừng, cùng với sự bùng nổ nhu cầu cải tiến sở hữu tư nhân trong
cuối thế kỷ XX, khiến cơ quan lập pháp thiếu sự chủ động. Do vậy, đăng ký quyền đối với
tài sản Việt Nam hiện nay, tồn tại cả mơ hình đăng ký bắt buộc theo Đức, Úc và đăng ký
theo yêu cầu theo Pháp (Điều 95 của LĐĐ năm 2013). Tuy nhiên, cách định hình đối tượng,
thời điểm và hệ quả lại chưa thực sự rõ nét. Khiến tự nó trở nên lỗi thời, thiếu khả năng
tương thích khi mở rộng quyền khác đối với tài sản trong Bộ luật dân sự năm 2015. Quan
trọng hơn, tầm nhìn khoản 1 Điều 106 Bộ luật Dân sự 2015, cho thấy, một nhu cầu lớn
trong việc xây dựng thiết chế độc lập về đăng ký quyền đối với tài sản, hướng đến đối
tượng đăng ký là “quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản”, nhằm bảo vệ các quyền năng
này bởi đăng ký, chứ không dừng ở đăng ký để quản lý hành chính như hiện nay.
Chính từ các nhu cầu đó, tác giả đã lựa chọn đề tài nghiên cứu là “Đăng ký quyền đối
với tài sản trong pháp luật Việt Nam”.
1. Tình hình nghiên cứu đề tài
Hiện nay, đã có một số cơng trình khoa học ở Việt Nam nghiên cứu về đăng ký quyền
đối với tài sản nói chung và đăng ký quyền đối với tài sản nói riêng như:


2

Hội thảo Hồn thiện khn khổ thể chế về đăng ký tài sản tại Việt Nam, do Bộ Tư
pháp và NLD tổ chức tại Hà Nội (15/8/2017) và Lâm Đồng (22/9/2017); Hội thảo kinh
nghiệm quốc tế về đăng ký tài sản và đề xuất hồn thiện chính sách cho Việt Nam, do Bộ
Tư pháp phối hợp với USAID tổ chức tại Hà Nội (30/3/2018). Những Hội thảo này cung
cấp góc nhìn thực trạng pháp luật hiện nay về đăng ký tài sản Việt Nam, đưa ra những quan
điểm về nhu cầu thực tiễn cần thiết lập rõ ràng về đạo luật đăng ký quyền đối với tài sản.
Tuy nhiên, các nghiên cứu này chưa làm rõ dưới góc độ lý luận về đăng ký, chưa đề cập

đầy đủ thực tiễn về đăng ký động sản, các giải pháp đề xuất mang tính riêng rẽ theo dạng tài
sản chứ chưa có điểm chung về nguyên tắc của hệ thống đăng ký quyền đối với tài sản.
Đặng Anh Quân (2011), Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp LĐĐ Việt Nam và Thụy
Điển, Luận án tiến sĩ luật học Đại học Lund - Thụy Điển. Một nghiên cứu chuyên sâu về
đăng ký đất đai, đưa ra quan điểm về lý luận, thực tiễn và các giải pháp cải tiến đăng ký đất
đai. Tuy nhiên, bài viết còn hạn chế khi thực trạng mà tác giả đề cập còn sử dụng các văn
bản pháp luật cũ chỉ liên quan đến bất động sản, mà chưa phù hợp với sự mở rộng của thực
tiễn và khoa học về đăng ký động sản và đăng ký quyền khác đối với tài sản hiện nay.
Nguyễn Ngọc Điện (2015), “Cải cách hệ thống pháp luật tài sản thỏa mãn tiêu chí hội
nhập thơng qua việc sửa đổi Bộ luật Dân sự”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 3&4. Bài
viết đề cập thực trạng, các dạng hệ thống đăng ký trên thế giới, bất cập trong pháp luật về
đăng ký và đưa ra giải pháp cải cách đăng ký tài sản Việt Nam nói chung. Tuy nhiên, bài
viết còn nhiều điểm hạn chế khi chưa lý giải nguyên nhân và bản chất hình thành đăng ký
quyền đối với tài sản trên thế giới, chưa phân biệt đăng ký khế ước và đăng ký quyền đối
với tài sản, các giải pháp đưa ra cịn mang tính vĩ mơ mà chưa đề cập một cách chuyên sâu.
Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động sản: Những vấn đề lý luận và thực tiễn,
Nxb. Chính trị Quốc gia. Đây là nghiên cứu khá rộng về đăng ký bất động sản ở một số
nước trên thế giới, thực trạng quy định pháp luật tại Việt Nam. Tuy nhiên, bài viết còn
nhiều điểm hạn chế khi, chỉ dừng lại giới thiệu quy định ở các nước chứ chưa làm rõ các
đặc điểm giữa hệ thống đăng ký khế ước và đăng ký quyền đối với tài sản.
Đặng Phước Thông (2018), “Quyền đối với tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và
hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản”, Tạp chí Luật học, số 8 (219). Bài viết đã phân tích
ngun nhân hình thành quyền đối với tài sản Việt Nam và sự mở rộng nó trong Bộ luật dân
sự năm 2015. Đề cập thực trạng và nhu cầu cải tiến hệ thống đăng ký quyền đối với tài sản,
qua đó, đã đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện.
Cơng trình nghiên cứu đăng ký quyền đối với tài sản nước ở ngoài khá phong phú như:
Hanstad, Tim (1998), “Designing Land Registration Systems for Developing
Countries”, American University International Law Review 13, No. 3. Một nghiên cứu chỉ
ra một cách hệ thống, tồn tại hai hệ thống đăng ký trên thế giới là đăng ký khế ước và đăng

3

ký quyền đối với tài sản. Mô tả những ưu và khuyết điểm giữa hai hệ thống này và đưa ra
những khuyến nghị cho các nước đang phát triển để lựa chọn mơ hình phù hợp. Tuy nhiên
nó cịn hạn chế khi chưa đề cập sự phân biệt đối với hai hệ thống này. Đây sẽ là một cơng
trình tốt phục vụ cho việc tìm hiểu những lợi ích khi lựa chọn đăng ký quyền đối với tài sản.
Murray J Raff B Juris (1999), German Real Property Law And The Conclusive Land
Title Register, Luận văn Tiến sĩ, tại Đại học Melbourne. Nghiên cứu chun sâu và tồn
diện về hình thành hệ thống đăng ký quyền đối với tài sản, những đặc điểm nổi bật hệ thống
này nhằm phân biệt với hệ thống đăng ký khế ước. Đây là cơng trình phục vụ tốt cho việc
tìm hiểu cơ sở lý luận, nguồn gốc và đặc điểm pháp lý của đăng ký quyền đối với tài sản.
H. Patrick Glenn (1974), “The Local Law of Alsace-Lorraine: A Half Century of
Survival”, The International and Comparative Law Quarterly, Vol. 23, No. 4, Oct. Một
nghiên cứu chỉ ra cơ sở hình thành hệ thống đăng ký Alsace-Lorraine, một tỉnh thuộc nước
Pháp, đã thành công và chứng minh có hiệu quả. Đây là tài liệu tốt, cung cấp các dữ kiện
lịch sử cho việc tìm hiểu lịch sử hệ thống đăng ký tại Pháp
Stéphane Glock (2004), “Real property law project France”, European Private Law

Forum in cooperation with Deutsches Notarinstitut (DNotI) Wurzburg, European
University Institute (EUI) Florence. Bản báo cáo khá chi tiết dựa trên bảng câu hỏi định sẵn
các vấn đề của đăng ký quyền đối với tài sản ở Pháp, gồm cả sự so sánh ưu và khuyết điểm
giữa hệ thống đăng ký quyền đối với tài sản theo luật chung và luật địa phương. Đây là tài
liệu hữu ích để tác giả khai thác và tìm hiểu tồn vẹn mơ hình đăng ký của Pháp.
Qua nghiên cứu, tác giả nhận thấy các cơng trình tại Việt Nam mới chỉ nghiên cứu
một cách khái quát và nêu vấn đề, chứ chưa làm rõ: khái niệm đặc điểm của đăng ký quyền
đối với tài sản; đối tượng, thời điểm và hệ quả đăng ký... Các cơng trình nước ngồi cịn
nhiều điểm chưa tương quan với chế định sở hữu đất đai ở Việt Nam. Vì vậy, để tiếp tục
nghiên cứu một cách có hệ thống, tồn diện vấn đề đăng ký quyền đối với tài sản, tác giả đã
chọn nghiên cứu đề tài “Đăng ký quyền đối với tài sản trong pháp luật Việt Nam”.

2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Trong nghiên cứu này, tác giả đặt những mục tiêu như sau: Thứ nhất, nghiên cứu
những vấn đề lý luận về đăng ký quyền đối với tài sản ở Việt Nam cũng như một số nước
trên thế giới; Thứ hai, nguyên cứu quy định hiện hành về đăng ký quyền đối với tài sản và
tham khảo quy định của một số nước trên thế giới hiện nay. Phân tích ưu điểm và nhược
điểm trong cách sắp xếp các dạng quyền trên tài sản trong hệ thống đăng ký; Thứ ba, đồng
thời xem xét thực tiễn xét xử liên quan đến các vấn đề pháp lý như: đối tượng, thời điểm và
hệ quả đăng ký quyền đối với tài sản; Thứ tư, trên cơ sở những vấn đề lý luận, hạn chế pháp
luật dân sự Việt Nam hiện hành, xét nhu cầu thực tiễn đặt ra, và tham khảo pháp luật trên
thế giới, tác giả sẽ: nghiên cứu hướng đến việc sắp xếp phù hợp các dạng quyền trên tài sản


4

vào trong hệ thống đăng ký; đề xuất một số giải pháp nhằm định hình sự vận hành hệ thống
đăng ký quyền đối với tài sản, phù hợp điều kiện và phong tục tập quán Việt Nam.
3. Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài
Tác giả nhận thấy, không thể nghiên cứu chuyên sâu và bao quát các vấn đề pháp lý
về đăng ký quyền đối với tài sản. Do vậy, đề tài chỉ hướng đến: Thứ nhất, nghiên cứu cơ sở
lý luận và thực tiễn cho việc sắp xếp phù hợp các dạng quyền trên tài sản vào trong hệ thống
đăng ký Việt Nam; Thứ hai, nêu ra một số giải pháp nhằm định hình sự vận hành hệ thống
đăng ký quyền đối với tài sản, phù hợp với điều kiện và phong tục tập quán Việt Nam; Thứ
ba, đề tài không đi sâu vào các vấn đề pháp lý liên quan, như: đăng ký quyền sở hữu trí tuệ;
luật thủ tục về đăng ký quyền đối với tài sản; pháp luật về đăng ký giao dịch đối với tài sản.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Ở Chương 1, tác giả sử dụng phương pháp lịch sử, tổng hợp, thống kê các văn bản
luật thực định khi nghiên cứu những vấn đề mang tính lý luận. Cụ thể, luận văn phân tích
các khái niệm, đặc điểm, học thuyết, quan điểm pháp lý; tổng hợp các bài viết, cơng trình
nghiên cứu từ đó đánh giá dưới góc nhìn của tác giả về đăng ký quyền đối với tài sản.
Trong Chương 2, phương pháp thống kê, phân tích đánh giá, thực tiễn xét xử được sử

dụng chủ yếu. Cụ thể, thông qua việc thống kê thực tiễn xét xử, tác giả đánh giá những ưu
và nhược điểm, cũng như nhu cầu về xây dựng chế định đăng ký quyền đối với tài sản.
Phương pháp so sánh, chứng minh được tác giả sử dụng xuyên suốt luận văn. Cụ thể,
tác giả so sánh quy định hiện hành về đăng ký quyền đối với tài sản của Việt Nam so với
Đức, Úc, Pháp, Anh, Trung Quốc, Nga... Từ những phân tích, tổng hợp, so sánh và đánh giá
thực tiễn, tác giả chứng minh sự cần thiết phải sắp xếp và định hình rõ ràng dưới góc độ lý
luận và thực tiễn. Qua đó đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật.
5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Đề tài “Đăng ký quyền đối với tài sản trong pháp luật Việt Nam” nghiên cứu
sâu về đăng ký quyền đối với tài sản, một vấn đề chưa được pháp luật quan tâm đúng
mức, chưa được định hình kỹ lưỡng, rõ nét. Dự kiến khi hồn thành, nó mang ý nghĩa
nghiên cứu chuyên sâu đăng ký quyền đối với tài sản Việt Nam, trở thành nguồn tham
khảo hữu ích cho nhà lập pháp, giới khoa học, hướng đến xây dựng luật chuyên ngành
về đăng ký quyền đối với tài sản nói riêng và kết nối đồng bộ thiết chế đăng ký tài sản
nói chung.
6. Bố cục của Luận văn
Luận văn được chia thành 2 chương như sau:
Chƣơng 1. Những vấn đề cơ bản về đăng ký quyền đối với tài sản
Chƣơng 2. Bất cập về đăng ký quyền đối với tài sản ở Việt Nam và kiến nghị
hoàn thiện


5

CHƢƠNG 1.
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN ĐỐI VỚI TÀI SẢN
1.1. Khái quát về đăng ký quyền đối với tài sản
1.1.1. Khái niệm về quyền đối với tài sản
Trong những thay đổi tích cực của Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, Phần thứ hai về
Quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản, có sự đột phá khi bổ sung nhiều điểm mới

mang tính tiên phong của đạo luật “mẹ”. Thực chất, Phần này chỉ cịn là “quyền đối với tài
sản” vì tiêu đề cho thấy quyền sở hữu (QSH) cũng chỉ là môt dạng quyền đối với tài sản.1
Để thấy tổng thể nội hàm quyền này trong BLDS tác giả phân tích khía cạnh sau: (a) nguồn
gốc hình thành quyền đối với tài sản trong luật La Mã và BLDS Pháp, Đức, Nhật Bản; (b)
sự kế thừa và cải tiến của quyền đối với tài sản trong BLDS năm 2015 Việt Nam.
1.1.1.1. Nguồn gốc quyền đối với tài sản
(i) Quyền đối với tài sản trong Luật La Mã. Từ thời kì luật La Mã, mối quan hệ trực
tiếp giữa chủ thể với tài sản được gọi là quyền đối vật hay còn gọi là vật quyền. Ở thời kỳ
này quan niệm, vật quyền là một khái niệm dùng để chỉ quyền có thể thực hiện trực tiếp và
ngay tức khắc trên một vật mà khơng cần vai trị của người khác.2 Tiêu biểu của vật quyền
được điều chỉnh trong luật La Mã là QSH mang tính chất pháp định, vĩnh viễn, độc quyền
và tuyệt đối. Những nội dung cơ bản của QSH được quy định như sau:
QSH là quyền cao nhất mà một người có thể có với một vật,3 gồm các quyền:4 Quyền
chiếm hữu vật - ius possidenti; Quyền sử dụng vật - ius utendi (là quyền khai thác những lợi
ích kinh tế từ vật phù hợp với tính năng, tác dụng của vật đó); Quyền hưởng hoa lợi, lợi tức
từ vật, hay gọi là quyền thu nhận thành quả và lợi nhuận5 - jus fruendi; Quyền định đoạt vật
- ius abutendi. Tính tuyệt đối, độc quyền của QSH có thể bị hạn chế trong một số trường
hợp có xung đột giữa lợi ích của chủ sở hữu (CSH) và các lợi ích khác,6 cũng như các
trường hợp cần dung hịa giữa tính pháp lý và tính thực tế7 của quan hệ sở hữu.8
1

Đỗ Văn Đại (chủ biên, 2016), Bình luận khoa học: Những điểm mới của BLDS năm 2015, Nxb. Hồng Đức, tr.
210.
2
Trịnh Tuấn Anh (2015), “Hướng hoàn thiện khái niệm tài sản khi sửa đổi BLDS năm 2005”, Tạp chí Nghiên cứu lập
pháp, số 10, tr. 32.
3
Trường đại học luật TP. Hồ Chí Minh (1999), Luật La Mã, (Lê Nết dịch nguyên bản giáo trình Luật La Mã của Đại
học tổng hợp Warszawa - Ba Lan), Nxb. Đại học quốc gia TP. Hồ Chí Minh, tr. 124.
4

Trường đại học luật TP. Hồ Chí Minh (1999), tlđd, tr. 125.
5
Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật La Mã, Nxb. Cơng an nhân dân, Hà Nội.
6
Luật La Mã quy định: Ở thành phố, CSH một BĐS chỉ có thể phá dỡ cơng trình xây dựng một khi đã cam kết xây
dựng một cơng trình mới thay thế. CSH BĐS có trách nhiệm bảo vệ những người láng giềng khi có những nguy hiểm
có thể xảy ra do tình trạng xuống cấp hoặc từ việc xây dựng, sửa chữa, v.v... BĐS của mình.
7
Theo Luật La Mã thì việc mua bán BĐS với mục đích đầu cơ đều bị cấm (tính pháp lý); Ở nông thôn, CSH BĐS
phải tôn trọng quyền lối đi qua người láng giềng, quyền dẫn nước, thốt nước, có trách nhiệm khai thác BĐS bị bỏ hóa
(tính thực tế).
8
Đại học Luật Cần Thơ (1999) (Nguyễn Ngọc Điện, chủ biên), Giáo trình Luật La Mã, Nxb. Chính trị quốc gia, tr.
17-18.


6

Việc một người sử dụng quyền trên tài sản của người khác đồng nghĩa với việc làm
hạn chế quyền của CSH tài sản đó. Quyền đối với tài sản của người khác, gồm: Quyền dụng
ích đối vật (servitutes), là quyền gắn liền với bất động sản (BĐS) liền kề bất kể CSH là ai;9
Quyền dụng ích đối nhân - Quyền này khơng khác gì các quyền dụng ích liên quan đến đất
đai, chỉ khác là chúng gắn liền với những người nhất định và có thời hạn, nhiều nhất là suốt
cuộc đời người đó;10 Quyền cầm cố (Pignus) - thế chấp (hypotheca);11 Quyền của chủ BĐS
(Superfices);12 Quyền sử dụng lâu dài (Emphyteusis).13
(ii) Ảnh hưởng đến Châu Âu. Vào thế kỷ 16 trung tâm luật học châu Âu chuyển đến
Pháp và Hà Lan. Với tinh thần khoa học sáng suốt và ý thức quốc gia, giới luật học châu Âu
đã nỗ lực để xây dựng nền pháp luật quốc gia theo tinh thần luật La Mã cũ. Bộ luật
Napoléon - Pháp năm 1804, có thuật ngữ “droit réel”14 với cách dịch khác nhau: Quyền đối
vật là quyền được hành sử một vật và được hưởng các sự lợi ích kinh tế của sự vật ấy;15 Vật

quyền16 là quyền thực hiện trực tiếp trên vật và có tác dụng mang lại cho người có quyền
tồn bộ hoặc một phần tiện ích kinh tế của vật đó;17 Quyền về vật (như vật quyền);18 Quyền
tài sản là quyền trực tiếp đối với một vật nhất định, đối lập với quyền nhân thân.19 Dù dịch
khác nhau, nhưng nó có nội hàm được đa số giới luật gia Việt Nam chấp nhận là quyền đối
9

Còn gọi là quyền địa dịch, là một dạng quyền đối với tài sản (BĐS) của người khác xuất phát từ quyền tư hữu đối với
đất đai Quyền địa dịch trong Pháp luật La Mã được chia thành hai loại: (i) Địa dịch nông thôn bao gồm: Quyền địa
dịch đường đi (đi qua mảnh đất liền kề, chuyên chở tài sản qua, chăn dẫn gia súc đi qua...); Quyền cấp nước (được dẫn
nước qua đất hàng xóm, được múc nước từ nguồn nước của hàng xóm); Quyền chăn thả gia súc trên bãi cỏ của hàng
xóm; (ii) Địa dịch thành thị gồm: Quyền xây dựng sát tường nhà hàng xóm, được tựa rầm vào tường nhà hàng xóm,
được yêu cầu hàng xóm không che mất ánh sáng và phá vỡ nét xây dựng của nhà mình. Xem: Trường đại học luật TP.
Hồ Chí Minh (1999), tlđd, tr. 139.
10
Quyền dụng ích cá nhân được định nghĩa trong quyển Disesta: quyền sử dụng tài sản của người khác cũng như
quyền thu hoạch mọi lợi tức do tài sản đó mang lại nhưng với điều kiện phải bảo tồn tài sản ngun vẹn. Quyền dụng
ích cá nhân là quyền sử dụng gắn liền với một cá nhân và khơng dịch chuyển được. Có 4 loại như sau: (i) Ususfructus:
Quyền được sử dụng và thu hoa lợi suốt đời, trong đó bao gồm cả quyền cho thuê và quyền bán hoa lợi đi; (ii) Usus:
Quyền hạn chế hơn, chỉ được sử dụng chứ không được hưởng hoa lợi (đôi khi chỉ trong phạm vi nhu cầu người sử
dụng); (iii) Habitatio: Quyền được sống trong ngôi nhà thuộc sở hữu của người khác; (iv) Operae servorum vel
animalium: Quyền được sử dụng nô lệ và gia súc của người khác. Xem thêm: Trường đại học luật TP. Hồ Chí Minh
(1999), tlđd, tr. 140, 141; Lê Thị Thiên Hương (2010), Quyền đối vật trong luật tư La Mã và ảnh hưởng đối với pháp
luật Việt Nam hiện hành, Luận văn thạc sĩ luật học tại Đại học Quốc gia Hà Nội, tr. 41.
11
Được định nghĩa là quyền của người có quyền trên vật của người khác (của người có nghĩa vụ hoặc của người thứ
ba) nhằm mục đích bảo đảm cơng việc khi người có nghĩa vụ khơng thực hiện. Xem: Trường đại học luật TP. Hồ Chí
Minh (1999), tlđd, tr. 144.
12
Được định nghĩa như một quyền sử dụng từ nhà ở xây dựng trên đất của người khác và có thể chuyển nhượng được.
Xem: Trường đại học luật TP. Hồ Chí Minh (1999), tlđd, tr. 148.

13
Đây là quyền mạnh nhất trong các loại quyền đối với vật của người khác – nghĩa là quyền sử dụng cho đến khi nào
bên sử dụng vẫn còn trả tiền thuê. Quyền sử dụng lâu dài của người sử dụng đôi khi còn mạnh hơn cả CSH và còn
được coi như một QSH bị phân chia. Xem Trường đại học luật TP. Hồ Chí Minh (1999), tlđd, tr. 147.
14
Điều 543 BLDS Pháp năm 1804 và xem thêm điều luật tương tự tại Điều 584 BLDS Hà Lan năm 1838.
15
Vũ Văn Mẫu, Lê Đình Chân (1968), Danh từ & tài liệu: Dân luật và Hiến luật (soạn theo chương trình Luật khoa
cử nhân năm thứ nhất), Nxb. Tủ sách Đại học Sài Gòn, tr. 117.
16
Lê Khả Kế, Nguyễn Lân (2001), Từ điển Việt – Pháp, in lần thứ 5, Nxb. TP. Hồ Chí Minh, tr. 1096.
17
Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb. Từ điển Bách khoa và Nxb. Tư pháp, tr. 847.
18
Lê Khả Kế, Nguyễn Lân (2001), tlđd, tr. 1397.
19
Nhà pháp luật Việt - Pháp (2009), Từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp – Việt, Nxb. Từ điển bách khoa, Hà Nội, tr.
298


7

vật, là quyền thực hiện trực tiếp trên vật và có tác dụng mang lại cho người có quyền tồn
bộ hoặc một phần tiện ích kinh tế của vật đó. Các “droit réel” trong BLDS Pháp năm 1804
quy định, gồm: QSH;20 QSH bề mặt; Quyền cư dụng; Quyền địa dịch21; Quyền hưởng
dụng22, đồng thời thiết kế quy định về đăng ký các quyền này.23
Nước Đức cũng tiếp nhận di sản của Luật La Mã, thông qua định nghĩa về vật24 và đối
tượng sở hữu25. Phần II BLDS Đức năm 1900 đã khái niệm hóa quyền thực là quyền, mà
một người được hưởng về một điều (hoặc sự kiện pháp lý) mà không cần bận tâm đến một
số người nhất định, được gọi là quyền thực. Quyền phát sinh từ một điều nhằm chống lại

một số người có liên quan trực tiếp được quy định trong một luật, hoặc từ một hành động
ràng buộc, được gọi là QSH cá nhân (Điều 307), và quyền tư hữu là quyền thực về tài sản
gồm các quyền thực của CSH (hoặc quyền sở hữu), quyền sử dụng vật dụng của thuộc về
sở hữu của người khác, quyền thực từ các bảo đảm và các quyền phụ khác. ( Điều 308)
(iii) Lan truyền sang châu Á. Đến thời hiện đại (năm 1890), Nhật Bản giới thiệu
BLDS đầu tiên và đưa ra yêu cầu về các giới hạn về sự tồn tại của quyền phải được rõ
ràng.26 Theo đó, khơng có quyền trên BĐS nào có thể được tạo ra ngoài các quyền được
quy định trong BLDS hoặc luật khác, do đó các loại quyền trên BĐS bị hạn chế rất nhiều
trong BLDS Nhật Bản. Từ đó đưa ra một định nghĩa của “QSH BĐS là quyền tuyệt đối có
thể bị phản đối bởi sự địi hỏi về quyền lợi của bất kỳ người thứ ba nào”27 và một vài ngoại
lệ với nguyên tắc này là onsenken và jouto tanpo.28 Định nghĩa này rõ ràng hơn trong Điều
175 BLDS Nhật Bản hiện hành, đó là danh sách các quyền đối với BĐS,29 gồm các quyền
chính là quyền chiếm hữu, QSH, các quyền khác tạo nên quyền sử dụng đất (viết tắt là
20

Điều 544 BLDS Pháp năm 1804, quy định rằng: “Quyền sở hữu là quyền được hưởng lợi và có tài sản một cách
tuyệt đối nhất, với điều kiện người sở hữu không sử dụng theo cách bị luật và các quy định cấm”, http://www.
cjoint.com/doc/17_01/GAgisq6VBVM_codecivil2017.pdf, truy cập ngày 01/6/2018.
21
Điều 637 BLDS Pháp năm 1804 quy định: “Quyền đi qua là trách nhiệm (hoặc một khoản phí) đi kèm với một địa
ốc (ở đây là một BĐS), theo đó việc sử dụng địa ốc thuộc về một người CSH khác”.
22
Điều 578 BLDS Pháp năm 1804 quy định: “Quyền hưởng dụng là quyền hưởng lợi tài sản, giống như CSH, nhưng
đi kèm nghĩa vụ duy trì sự tồn tại của tài sản”
23
Khoản 1, Điều 2521 BLDS Pháp năm 1804.
24
Theo Điều 285 BLDS Đức năm 1900 (phiên bản 09/06/2018), thì“Mọi thứ, mà nó khác biệt với con người và dùng
cho mục đích sử dụng hợp pháp của con người, được gọi là một đồ vật hợp pháp”. Xem: />GeltendeFassung.wxe? Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10001622, truy cập ngày 09/6/2018.
25

Theo Điều 311, BLDS Đức 1900 thì “Tất cả mọi thứ vật chất và phi vật thể là đối tượng của thủ tục tố tụng pháp lý có thể
bị chiếm hữu.”
26
Điều 176 BLDS Nhật Bản năm 1890, truy cập ngày 01/6/2018.
27
Shusei Ono (2003), “A comparative study of the transfer of property rights in Japanese Civil Law”, Hitotsubashi
journal of law and politics,Vol. 31, tr. 2 - 3.
28
Onsen-ken là một phong tục ngay trong khu suối nước nóng và có giá trị lớn hơn tài sản trong một khu rừng. Jouto
tanpo là một quyền lệ thuộc về sự bảo đảm tương tự như thế chấp. Nó bảo đảm quyền của chủ nợ bằng QSH tài sản
trên tài sản của người nợ hoặc động sản trong thời gian bắt buộc. Xem: Shusei Ono (2003), tlđd, chú dẫn số 4
29
Danh sách như sau: “Quyền thực sự tác động trực tiếp trên mọi thứ và có thể áp dụng cho tất cả, nó gồm quyền
chính và/hoặc ngẫu nhiên (thứ cấp). Các quyền chính là:(1) Tài sản, đầy đủ hoặc chia cắt; (2) Quyền về hoa lợi, sử
dụng và cư trú; (3) Quyền thuê, cho thuê lâu dài và quyền bề mặt; (4) Quyền sở hữu. Các quyền thực thứ cấp trên tài
sản (tạo thành các khoản nợ bảo đảm) là: (1) Quyền về các cơng trình phụ; (2) Quyền lưu giữ (hoặc bảo lưu quyền);
(3) Cam kết (hoặc lời hứa); (4) Quyền phản đối; (5) Các đặc quyền; (6) Thế chấp”. Shusei Ono (2003), tlđd, tr. 2.


8

QSDĐ) của người khác; và các quyền BĐS thứ cấp được đảm bảo liên quan đến tín dụng.30
Sau đó, Nhật Bản quy định 09 loại quyền đối vật đăng ký là: quyền sở hữu, quyền trên mặt
đất - 2 quyền, quyền địa dịch, đặc quyền lấy trước, quyền cầm cố, quyền thế chấp, quyền
thuê/ mướn, quyền lấy đá đối với bất động sản.
1.1.1.2. Sự kế thừa và cải tiến quyền đối với tài sản trong Bộ luật dân sự năm 2015
(i) Bối cảnh lịch sử. Năm 1858, thực dân Pháp xâm lược Việt Nam và thực hiện thủ
đoạn “cấy ghép” quan hệ dân sự về tài sản vào xã hội Việt Nam, ở 03 xứ cai trị: Bắc Kỳ,
Trung Kỳ, Nam Kỳ. Tuy nhiên, BLDS Bắc kỳ được cho là phản ánh một phần phong tục
tập quán người Việt, còn lại là một sự sao chép máy móc từ Bộ luật Napoleon.31 Điều này

tác động đến việc nhận thức rõ nét hơn học thuyết “vật quyền” (là các quyền trên tài sản) và
phân loại chúng trong quan hệ sở hữu tài sản tương đồng với xã hội Pháp trên nền tảng luật
La Mã. Phải thừa nhận rằng, một phần của sự “cấy ghép” đó đã được thích nghi với xã hội
Việt Nam và giúp trình độ lập pháp chúng ta dễ tiếp cận với các nước phương Tây.
(ii) Sự bùng nổ nhu cầu cải cách sở hữu tư nhân đối với tài sản đầu thế kỷ XX.
Năm 1945, cách mạng Việt Nam thắng lợi, xóa bỏ QSH đối với các tư liệu sản xuất quan
trọng của thực dân Pháp và các thế lực thù địch. Thực hiện khẩu hiệu “người cày có
ruộng”, trên ngun tắc “quyền tư hữu của cơng dân Việt Nam được bảo đảm” (Điều 12
Hiến pháp năm 1946), định vị tinh thần lập pháp mới “Người ta chỉ được hưởng dụng và sử
dụng các vật thuộc QSH của mình một cách hợp pháp và khơng gây thiệt hại đến quyền lợi
của nhân dân” (Điều 12, Sắc lệnh số 97/SL ngày 22/5/1950 của Chủ tịch Chính phủ Việt
Nam dân chủ cộng hoà về việc sửa đổi một số quy lệ và chế định trong dân luật). Điều này
cho thấy, nhận thức lập pháp ban đầu là điều chỉnh quan hệ sở hữu tư đối với tài sản hữu
hình - “các vật”, đồng thời thừa nhận chủ thể nắm QSH các vật có hai quyền năng chính là
quyền “hưởng dụng và sử dụng”. Tiếp theo, Hiến pháp 1959 thay thế Hiến pháp năm 1949,
khẳng định quan hệ sở hữu tư theo nguyên tắc “Nhà nước chiếu theo pháp luật bảo hộ
quyền sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác của nông dân” (Điều 14 Hiến pháp
năm 1959). Nhưng trong Hiến pháp 1980, nguyên tắc này bị xóa bỏ “quyền sở hữu về
ruộng đất” và thay vào đó là “tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử
dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật” (Điều 20 Hiến
pháp năm 1980), nguyên nhân là do áp dụng máy móc nền tảng lý luận thuyết Mác – Lenin,
bởi bản chất sở hữu là quan hệ giữa người với người về việc chiếm hữu tài sản, lấy tiêu
chuẩn “chiếm hữu” là trọng tâm giải quyết quan hệ sở hữu. Tách QSH duy nhất thuộc về
một thực thể pháp lý có quyền lực cao nhất để chiếm hữu, sau đó quyền sử dụng sẽ được
30

Phân chia này dựa trên Điều 543 BLDS Pháp 1804 và Điều 584 BLDS Hà Lan 1838 về sự khác biệt giữa quyền chính và
phụ trên tài sản.
31
Nguyễn Huy Anh (1998), Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về sở hữu ở Việt Nam, Nxb. Chính trị Quốc gia,

tr. 57 – 73.


9

chia cho những “nhân công” để lao động tập trung và phân phối thành quả lao động một
cách công bằng. Đó là cách thức xóa bỏ kinh tế tư nhân và nhường chỗ kinh tế nhà nước
làm chỉ huy. Hệ lụy là nền kinh tế kế hoạch hóa - “bao cấp” kéo dài, làm giảm sút mọi mặt
đời sống nhân dân. Đến năm 1986, sau Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VI của Đảng
cộng sản Việt Nam “coi nền kinh tế có cơ cấu nhiều thành phần là một đặc trưng của thời
kỳ quá độ”, tạo nên sự bùng nổ mạnh mẽ về nhu cầu sở hữu tư nhân đối với tài sản và nhu
cầu cơ cấu pháp lý một cách có hệ thống về sở hữu tư nhân, đặc biệt là đất đai. Sau sự kiện
tuyên bố bình thường hóa quan hệ hai nước Việt Nam và Trung Quốc (11/1991), tạo nên
một hướng đi có tầm ảnh hưởng theo Trung Quốc về sở hữu đất đai. Nó thể hiện trong Điều
17 Hiến pháp 1992 Việt Nam, khi xác định QSH đất thuộc về sở hữu tập thể (tồn dân) và
QSDĐ thuộc về tư nhân (hộ gia đình, cá nhân) dưới hình thức Nhà nước “giao đất” (Điều
18 Hiến pháp 1992), tương đồng Hiến pháp Trung Quốc 1988. Cách định hình này, dựng
nên “nguyên tắc đảm bảo sự kết hợp QSH và quyền sử dụng” khi xây dựng chế định điều
chỉnh quan hệ về đất32 và mở ra quan hệ QSDĐ thừa nhận là một quyền tài sản có giá trị, có
thể chuyển giao như một dạng hàng hóa.33 Ban đầu, QSDĐ được cấu thành bởi 05 quyền
năng là: “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng
đất” (khoản 2, Điều 3 LĐĐ 1993; từ Điều 690 đến Điều 774 BLDS 1995).
(iii) Cải tiến lập pháp về quyền đối với tài sản cuối thế kỷ XX và đầu thể kỷ XXI.
Khi được sự hợp tác chuyên gia Nhật Bản trong nỗ lực truyền đạt kinh nghiệm sang Việt
Nam,34 BLDS năm 1995 thông qua với ảnh hưởng mạnh hơn từ học thuyết “vật quyền”
mang yếu tố hiện đại trong cách tiếp cận của Nhật Bản và được tiếp tục cải tiến trong BLDS
năm 2005. Đến năm 2015, trong quá trình soạn thảo các nội dung để tiếp tục cải tiến BLDS,
các nhà khoa học pháp lý thừa nhận học thuyết về tài sản mà chúng ta theo đuổi được kế
thừa từ thuyết vật quyền của luật La Mã. Bởi, pháp luật dân sự Việt Nam “mang đầy đủ các
yếu tố đặc trưng của vật quyền được thừa nhận trong luật của Đức, Pháp,...”35, thậm chí có

32

Ngun tắc này được định hình theo hướng “trách nhiệm và quyền lợi của người sử dụng phải được cơng nhận và
được thể chế hóa bằng các văn bản pháp luật và mọi đối tượng sử dụng đều phải là người chủ đích thực sự của nó”.
Xem Lê Đình Thắng (chủ biên, 2000), Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, Trường ĐH Kinh tế Quốc
dân, Nxb. Chính trị quốc gia, tr. 30 – 34.
33
Thương mại hóa QSDĐ lần đầu tiên áp dụng TP. Thâm Quyến – Trung Quốc ngày 9/9/1987. Được pháp điển hóa tại
Điều 10 Hiến pháp Trung Quốc 1988: “QSDĐ có thể được chuyển giao theo luật” và Điều 2 Luật Quản lý đất đai Trung
Quốc 1987: “QSDĐ thuộc sở hữu nhà nước hoặc thuộc sở hữu chung có thể được chuyển giao theo luật”. Xem Lei
Chen (2010), "Private Property with Chinese Characteristics: A Critical Analysis of the Chinese Law on Property of
2007", European Review of Private Law, No. 18(5), tr. 6 – 7.
34
Viện nghiên cứu khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp (2000), chuyên đề: “Kết quả khảo sát thực địa, điều tra xã hội học
về hộ gia đình và quyền sử dụng đất tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh”, Thơng tin khoa học pháp lý, số 2, tr. 5.
35
Nguyễn Ngọc Điện (2015), “Cải cách hệ thống pháp luật tài sản thỏa mãn tiêu chí hội nhập thơng qua việc sửa đổi
Bộ luật Dân sự”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp - Viện nghiên cứu lập pháp, số 3&4, tr. 78.


10

học giả đã nêu rằng “lần đầu tiên sau hàng chục năm, thuật ngữ “vật quyền” xuất hiện một
cách đàng hồng trước cơng chúng, thơng qua Dự thảo”36 sửa đổi BLDS năm 2005.
Tuy nhiên các nhà phê bình cho rằng, sử dụng thuật ngữ “vật quyền” là khó hiểu và
khơng còn phù hợp khoa học pháp lý hiện đại, do đó đề xuất“khơng nên đưa các thuật ngữ
này vào trong quy định; ... cần “dân sự hóa” các nội hàm đó bằng những ngơn từ đơn giản,
dễ hiểu đối với người dân để những người khơng làm luật cũng có thể hiểu và làm theo quy
định của pháp luật”.37 Một quan điểm khác cho rằng, tư duy về vật quyền là khơng có gì

mới, bởi nó đã được thừa nhận bao đời nay và lý giải nội hàm của “vật quyền là quyền của
một chủ thể chi phối trực tiếp đối với tài sản mà không phải thông qua hành vi của chủ thể
khác”, do đó“đề xuất thay từ “vật quyền” thành từ “quyền đối với tài sản” hay “quyền
trên tài sản”.38 Thậm chí, có nhóm các tác giả dẫn chứng để chứng minh “khoa học pháp lý
hiện đại ở các quốc gia trên thế giới, khái niệm vật quyền khơng cịn được sử dụng ...”.39
Đúng như thế, thuở sơ khai, “vật quyền” là nền móng đầu tiên cho sự phát triển về
quyền đối với tài sản, khiến chúng ta dễ nhận biết sự tồn tại của quyền vơ hình có thực, mà
CSH có thể nắm giữ như cách nắm giữ tài sản vật lý thơng thường. Đó là sự biểu hiện mối
quan hệ giữa chủ thể và tài sản. Tuy nhiên, sử dụng định nghĩa về vật quyền vào thời kỳ La
Mã để diễn đạt trong bối cảnh hiện đại là khơng cịn phù hợp. Bởi, khoa học hiện đại và kỷ
ngun cơng nghệ thơng tin đã có những bước tiến mạnh mẽ, vốn từ ngữ tại các quốc gia
cũng có nhiều phát triển và nhiều loại từ mới ra đời diễn đạt những hiện tượng phát triển
của đời sống vật chất và đời sống xã hội. Nếu thời kỳ La Mã, chủ thể nắm vật quyền là tiểu
thương, nhóm người nhỏ, thì giờ đây chủ thể nắm giữ quyền đã phát triển, không chỉ cá
nhân, pháp nhân, chủ thể trong lãnh thổ quốc gia và ngoài lãnh thổ quốc gia, cả chủ thể là
kiều bào, thậm chí chủ thể là toàn bộ dân chúng của một quốc gia cũng có thể nắm QSH.
Do vậy, việc sử dụng thuật ngữ “quyền đối với tài sản” là tất yếu trong khoa học pháp
lý hiện đại và mang lại nhiều ý nghĩa cho chế định về tài sản của Việt Nam ở các góc độ
sau: (1) Giải quyết sự hạn chế của thuyết vật quyền khi chỉ giới hạn ở dạng tài sản là vật, mà
mở rộng đối với các dạng tài sản khác (như: tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản) chứ khơng
chỉ riêng vật; (2) Thể hiện tính kế thừa học thuyết pháp luật tự nhiên và di sản của lập pháp
về thuyết vật quyền tồn tại ở nước ta; (3) Biểu hiện của sự giao thoa giữa trường phái pháp
luật tự nhiên - vừa mang tính thừa nhận các quyền tự nhiên của con người và trường phái
36

Ngô Huy Cương (2015), “Những sai lầm khi xây dựng chế định tài sản trong Dự thảo BLDS (sửa đổi)”, Tạp chí
Nghiên cứu lập pháp - Viện nghiên cứu lập pháp, số 7, tr. 14.
37
Mai Hồng Quỳ (2013), “Một số suy nghĩ về “tuổi thọ”của Bộ luật Dân sự”, Báo cáo số 152/BC-BTP ngày
15/7/2013 của Bộ Tư pháp về sự cần thiết, mục tiêu, quan điểm và một số định hướng cơ bản sửa đổi BLDS năm

2005, tr. 23.
38
Đỗ Văn Đại, Nguyễn Nhật Thanh (2015), “Bàn thêm về quy định liên quan đến tài sản trong Dự thảo sửa đổi Bộ
luật Dân sự năm 2005”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp của Viện nghiên cứu lập pháp, số 20, tr. 18.
39
Trương Hồng Quang, Nguyễn Bích Loan, Vũ Hữu Trường Điền (2017), BLDS năm 2005 và 2015: Phân tích – đối
chiếu, Nxb. Chính trị Quốc gia Sự thật, tr. 139.


11

thực chứng pháp lý40 - vừa dùng để quyền chỉ tồn tại trên cơ sở luật pháp cho chính con
người tạo ra; (4) Củng cố thêm nền tảng vững chắc cho hệ thống tư tưởng pháp luật dân sự
Việt Nam mà đặc biệt là chế định về tài sản và quyền đối với tài sản; (5) Mang tầm vóc dự
liệu và khả năng tương thích đối với loại quyền trên tài sản ngày càng được mở rộng và kể
cả sự mở rộng loại tài sản theo quy luật phát triển của nền kinh tế-xã hội.
Xem xét kĩ thuật lập pháp tại Phần thứ hai BLDS năm 2015 đã sử dụng thuật ngữ
“Quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản”. Thực ra, chúng nên được gọi chung là
“Quyền đối với tài sản”, bởi vì thuật ngữ này đã được nhắc đến trong điều luật khác của
BLDS năm 2015 nhằm diễn đạt và điều chỉnh chế định về chiếm hữu tài sản (như tại: khoản
1, Điều 179; Điều 180; Điều 181; Điều 182 và Điều 184 BLDS năm 2015).
Tóm lại, trải qua nhiều thăng trầm lịch sử đất nước và thế giới, QSH tư nói chung và
quyền đối với tài sản nói riêng đã phát triển lên một tầm cao mới khiến cho khái niệm của
nó cũng cần khẳng định lại. Tác giả cho rằng, nội hàm của quyền đối với tài sản chính là
tập hợp các quyền năng gắn liền trực tiếp với tài sản và có tác dụng mang lại cho chủ thể
nắm giữ toàn bộ hoặc một phần tiện ích kinh tế từ tài sản đó. Trên cơ sở đó, BLDS năm
2015 phân thành 02 nhóm quyền đối với tài sản: Một là, tập hợp nhóm quyền thuộc về CSH
tài sản (Điều 158) gồm: quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt; Hai là, tập hợp nhóm
quyền khác đối với tài sản thuộc về chủ thể không phải là CSH tài sản (Điều 159), gồm:
quyền đối với BĐS liền kề; quyền hưởng dụng (QHD); quyền bề mặt (QBM).

1.1.2. Khái niệm và đặc điểm về đăng ký quyền đối với tài sản
1.1.2.1. Nguồn gốc hình thành đăng ký quyền đối với tài sản
Bắt đầu từ phân tích của Michel Foucault, cho rằng, đăng ký ban đầu tồn tại dưới
dạng các tài liệu lưu trữ hay gọi là dạng danh sách đơn giản, được định nghĩa là “hệ thống
tổng quát cho việc hình thành và chuyển đổi các tuyên bố đối với tài sản”.41 Uớc chừng
rằng, sự xuất hiện “khái niệm lưu trữ” vào khoảng 2300 năm trước Công nguyên, dưới
dạng bản đồ đất sét Mesopotamian, trong bối cảnh mảnh đất bán được vẽ lại phần hiện
trạng và đặc điểm pháp lý. Ý nghĩa khái niệm lưu trữ được Hernando de Soto lập luận năm
2001 rằng, đó là bước tiến quan trọng, vì “căn bản là tạo ra sự phân biệt giữa ngôi nhà và
QSH ngôi nhà. Ngôi nhà nằm trong một thế giới vật chất, hữu hình, nhưng QSH nằm trong
một thế giới khái niệm”. Khái niệm này tiếp tục hoàn thiện trong các cuốn sách cầm cố
Attican và các bộ sưu tập tài liệu theo trình tự thời gian ở tỉnh La Mã thuộc Ai Cập. Các tiền
thân được biết đến là các sổ đăng ký đất đai hiện tại ở Đức bắt đầu từ năm 500 sau Công
40

Nguyễn Văn Quân (2015), “Bàn về triết học pháp luật trong mối tương quan với lí luận chung về pháp luật”, Tạp
chí khoa học ĐHQGHN, số 3, tr. 62, 65.
41
Michel Foucault (1969), The Archeology of Knowledge, L’Archeologie du savoir first published, pp. 102,
truy cập
ngày 01/6/2018.


12

nguyên, đây là những hồ sơ đầu tiên xác định quyền đối với thu nhập từ các tài sản riêng
biệt, giới hạn trong các loại tài sản đăng ký và đặt tên cho chủ thể được phép nắm giữ tài
sản.42 Khái niệm có tác động lớn đến sự hình thành hệ thống đăng ký (HTĐK) khế ước43
đầu tiên44 vào thời sơ khai kinh tế nông nghiệp. Các dấu vết cho thấy, hợp đồng được ký kết
đầu thiên niên kỷ thứ ba trước Cơng ngun và lồi người đã có nhu cầu cần được bảo đảm

trong sử dụng đất mà họ khai hoang. Kinh Thánh kể lại, một giao dịch đất đai rất sớm khi
mua một cánh đồng, được đóng dấu và soạn thảo phù hợp với các quy định pháp luật.45 Kết
quả này tạo ra hệ thống các bảng ghi nhận chính thức về quyền chủ đất tồn tại trải dài tới
năm 3000 trước Cơng ngun. Tiếp đó, ở thời Ai Cập cổ đại, người ta lập Sổ đăng ký
Hoàng gia để ghi nhận QSDĐ cho mục đích thu thuế.46 Sau đó rất lâu tại châu Âu, các ghi
nhận về đất đai cũng được tập hợp cho mục đích thu thuế. Hệ thống này đến nay vẫn tồn tại
rõ nét tại Hoa Kỳ, được gọi là đăng ký “ghi nhận đất đai” (land recordation) – đôi khi
được gọi là một bảng tóm tắt của QSH cho thấy lịch sử giao dịch,47 gồm các hoạt động
đăng ký hoặc ghi nhận các tài liệu ảnh hưởng tới lợi ích trên đất.
Sau năm 900, ý tưởng xuất phát từ hoạt động buôn bán BĐS sôi động tại các đô thị,
làm gia tăng nhu cầu tạo ra một HTĐK tài sản dễ lĩnh hội. Vào cuối thời Trung cổ, các
thành phố lớn được xem là một thành trì pháp lý, hay một “thành phố luật” ban bố các đạo
luật để điều chỉnh riêng về đăng ký tài sản. Do đó, lần đầu tiên, đăng ký tài sản là cấu tạo
của một quyền, “thành phố luật” đã quyết định tạo ra nó. Đây là bước tiến quan trọng đối
với khái niệm, vốn ban đầu chỉ nhằm mục đích đăng ký để lưu trữ. Khái niệm pháp lý đã
được mở rộng từ một bản đăng ký chứng minh sang quyền đăng ký vào sổ đăng ký. Từ năm
1500 trở đi, việc sử dụng sổ đăng ký bị giảm, do việc thông qua luật La Mã, bởi nó khơng
đưa ra bất kỳ luật thủ tục nào liên quan đến việc mua tài sản và đăng ký không còn coi là
quan trọng nữa. Đến năm 1872, các quyền đăng ký được khôi phục trong Bộ luật Đăng ký
đất của Prussian - Phổ, ghi rõ đối tượng đăng ký là tất cả các quyền về tài sản cho đăng ký
42

Harald Wilsch (2012), “The German "Grundbuchordnung": History, Principles and Future about Land Registry in
Germany”, Zeitschrift für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement (ztv), Jg.137, Nr.4, tr. 224.
43
“Khế ước là hợp đồng trao đổi tài sản hoặc dịch vụ mà các chi phí không thể tránh được từ việc đáp ứng các nghĩa
vụ theo hợp đồng vượt quá lợi ích kinh tế dự tính thu được từ hợp đồng đó”.
Xem tại: truy cập ngày 01/6/2018, tr. 15.
44
Hanstad, Tim (1998), “Designing Land Registration Systems for Developing Countries”, American University

International Law Review 13, No. 3, tr. 650.
45
“9. Tôi đã mua cánh đồng của con trai của chú của Hanameel, đó là ở Anathoth, và số tiền cân được đã đưa cho
anh ta, là mười bảy đồng bạc. 10. Tôi đã đăng ký các bằng chứng, niêm phong nó, và lấy các nhân chứng, và nói với
anh ta về số tiền dư. 11. Vì vậy, tôi lấy bằng chứng về việc mua, gồm cả hai thứ là cái đã được niêm phong theo luật
pháp và thêm các bằng chứng bổ sung. 12. Tôi đã đưa ra bằng chứng về việc mua cho Baruch con trai của Neriah,
con trai của Maaseiah, trước mặt con trai của chú Hanameel, để họ là những nhân chứng xác thực nội dung mua
trong đăng ký làm bằng chứng, trước tất cả những người Do Thái mà ngồi trong tòa án của nhà tù.”. Xem Sách kinh
thánh Jeremiah, chương 32, đoạn 9-12.
46
Gerhard Larsson (1991), Land Registration in Developing Countries, Publisher Not Identified, 197. tr. 20.
47
Dongwoo Yoo, Richard H. Steckel (2010), “Property rights and financial development: The legacy of japanese
colonial institutions”, NBER Working Paper, No. 16551, tr. 17, truy cập ngày
01/6/2018.


13

lần đầu và phân chia thành ba dạng quyền để tổ chức đăng ký. Điều này tạo nên một khởi
điểm mới để các quyền đối với đất đai được đăng ký và xác lập “thực sự”.48
1.1.2.2. Khái niệm đăng ký quyền đối với tài sản tại Việt Nam
Xuất phát từ đặc tính của quyền đối vật, các BLDS Việt Nam thiết lập cơ chế “kiện
đòi lại vật” và cơ chế “kiện yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở chủ sở hữu thực hiện các
quyền năng của mình” để bảo vệ tất cả các loại quyền đó. Tuy nhiên dưới nhu cầu của thị
trường về tài sản, lợi ích quốc gia và lợi ích cơng cộng, một số dạng tài sản đã được lựa
chọn và đặt trong sự kiểm soát bởi cơ chế pháp lý đặc biệt nhằm bảo vệ quyền đối với tài
sản đó, là thiết chế đăng ký tài sản nói chung và đăng ký quyền đối với tài sản nói riêng.
Khái niệm “đăng ký” theo nghĩa rộng là “đứng ra khai báo để được cấp giấy công
nhận về quyền hạn, nghĩa vụ nào đó”.49 Dưới góc độ chuyên ngành về đăng ký tài sản, hiện

tồn tại khái niệm đăng ký BĐS, chứ chưa có tài liệu nào đề cập định nghĩa đăng ký động
sản. Cụ thể, “đăng ký đất đai” được định nghĩa dưới nghĩa rộng là “một q trình xác lập
và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký
văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao
quyền sở hữu/sử dụng đất, hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất”.50 Thêm vào đó,
khái niệm “đăng ký quyền sử dụng đất” được định nghĩa là “thủ tục kê khai đăng ký chính
xác, trung thực tình hình, hiện trạng sử dụng đất của các chủ sử dụng đất… vào sổ địa
chính…”51. Các khái niệm này có điểm chung là hướng đến yếu tố đạt chuẩn một “quá
trình” trong “thủ tục khai báo”, là sự chuẩn hóa “việc đăng ký” (là sự kiểm sốt bởi một
quy trình hành chính) chứ chưa tách biệt khái niệm “quyền bởi đăng ký”.
Cuối cùng, xuất hiện khái niệm rõ nét hơn khi tách biệt giữa “việc đăng ký” (thủ tục)
và “quyền bởi đăng ký” (nội dung) là “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”
(khoản 15, Điều 3 LĐĐ năm 2013). Tuy nhiên, khái niệm này tập trung chủ yếu đối với
quyền năng thuộc về người sử dụng đất và CSH trong các mối quan hệ với đất, trong khi
khái niệm về đăng ký đất đai trên thế giới (VD: Đức, Úc, Pháp) đã được mở rộng, bởi sự
tiến hóa quyền khác đối với đất thuộc về chủ thể không phải là CSH; và đăng ký BĐS có
nội hàm khơng riêng đối với quyền, mà dành cho đăng ký các giao dịch liên quan đến tài
sản (VD: Thế chấp). Thêm vào đó, quan hệ trên đất hiện phát sinh dạng quan hệ phức tạp,
khi tài sản gắn liền với đất mang tính hỗn hợp giữa QSDĐ chung với QSH phần diện tích
48

Harald Wilsch (2012), tlđd, tr. 225 - 226.
Nguyễn Như Ý (chủ biên, 2013), Đại từ điển Tiếng Việt, tái bản lần thứ 13 có sửa chữa bổ sung, Nxb. Đại học quốc
gia TP. Hồ Chí Minh, tr. 466.
50
Đặng Anh Quân (2011), Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp LĐĐ Việt Nam và Thụy Điển, Luận án tiến sĩ luật học
tại Đại học Lund - Thụy Điển, tr. 31.
51

Viện Khoa học pháp lý (2006), tlđd, tr. 234.
49


14

riêng cơng trình trên đất (VD: căn hộ chung cư). Điều này địi hỏi sự tích hợp quan hệ này
trong khái niệm chung về đăng ký BĐS. Ngoài ra, Điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2015, quy
định theo hướng đối tượng đăng ký chính là quyền sở hữu, quyền khác đối với bất động sản
và động sản, nhằm bảo vệ các quyền năng này bởi đăng ký, chứ không dừng ở sự chuẩn hóa
“việc đăng ký” như hiện nay. Do vậy, các khái niệm trên vẫn đang là “chiếc áo” chật chội
và không phù hợp với thực tiễn.
Theo thống kê cho thấy,52 “đăng ký tài sản” được cấu thành bởi 02 mối quan hệ
chính, tạo nên sự định hình cho 04 bộ quy tắc đăng ký tài sản ở Việt Nam: (i) Quan hệ giữa
các quyền đối với tài sản (các quyền về chủ sở hữu và các quyền khác về chủ thể khác),
gồm 02 bộ quy tắc về đăng ký quyền đối với tài sản là: đăng ký QSH và quyền khác đối với
tài sản53 và đăng ký suy đoán QSH tài sản (xem VD tại phụ lục 2.2);54 (ii) Quan hệ CSH với
chủ thể khác không phải là sở hữu (quyền đối nhân), gồm 02 bộ quy tắc đăng ký giao dịch
là: Đăng ký giao dịch dân sự về tài sản55 và Đăng ký các biện pháp bảo đảm về tài sản.56
Chính vì thế, khi xem xét khái niệm đăng ký tài sản cần đặt trong hai mối quan hệ này để có
một khái niệm phổ quát. Trong phạm vi nghiên cứu, tác giả chỉ giải quyết quan hệ về quyền
đối với tài sản và trình bày về khái niệm về đăng ký của nó. Bởi vì quan hệ này có vị thế
trung tâm, sự tồn tại của quyền bởi đăng ký có sức ảnh hưởng và chi phối trực tiếp đến chế
định đăng ký khác.57
Tóm lại, từ những phân tích trên, tác giả trình bày khái niệm phù hợp hơn (mang tính
khái quát): đăng ký quyền đối với tài sản là sự định hình dạng quyền đối với tài sản thuộc
về chủ thể đăng ký thông qua việc ghi lại, cập nhật, điều chỉnh, hủy bỏ của cơ quan đăng
ký trong sổ đăng ký. Với khái niệm này, yếu tố “định hình” được hiểu dưới nghĩa kép, phù
hợp với thực tiễn HTĐK tài sản trên thế giới là: (1) nếu nhóm quyền trên tài sản là đăng ký
52

Xem Phụ lục 1.1, Phụ lục 1.2 và Phụ lục 2.1.
Điều 298 BLDS năm 2015 về đăng ký tài sản; Điều 16 Nghị định số 68/2015/CP ngày 18/8/2015 của Chính phủ
quy định đăng ký quyền chiếm hữu tàu bay: “người thuê tàu bay đề nghị đăng ký quyền chiếm hữu tàu bay”
54
Điều 53 Luật Giao thông đường bộ năm 2008, đăng ký xe là “để đảm bảo điều kiện tham gia giao thông”; Tại
khoản 2, Điều 2 Quyết định số10/2006/QĐ-BTS ngày 03/7/2006 của Bộ trưởng Bộ Thủy sản về việc ban hành Quy
chế Đăng ký tàu cá và Thuyền viên, quy định “Tàu cá chỉ được phép đưa vào HĐ sau khi đã hoàn tất việc đăng ký”;
và tại khoản 1, Điều 25 Luật Giao thông đường thủy nội địa năm 2004, đăng ký là “để đảm bảo điều kiện hoạt động
của phương tiện giao thông nội thủy”.
55
Khoản 2, Điều 117 BLDS năm 2015 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự: “2. Hình thức của giao
dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”. Tiếp đó Điều 119
BLDS năm 2015 quy định đăng ký giao dịch dân sự có thể trở thành hệ quy chiếu cho hình thức bắt buộc, như sau: “2.
Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có cơng chứng, chứng thực, đăng ký thì
phải tn theo quy định đó.” Cuối cùng là hệ quả trong trường hợp không đảm bảo điều kiện hình thức tại Điều 122
BLDS năm 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu, ghi rõ: “Giao dịch dân sự khơng có một trong các điều kiện được quy
định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vơ hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.” Như vậy, pháp luật dân
sự đã tồn tại sự thừa nhận HTĐK giao dịch dân sự về tài sản.
56
Theo Điều 298 BLDS năm 2015 và Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 1/7/2017 của Chính phủ quy định chi tiết
về đăng ký biện pháp bảo đảm quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm, thi đăng ký biện pháp bảo đảm là một bộ phận
tách biệt với các dạng đăng ký khác và cũng là một bộ phận của đăng ký tài sản.
57
Chẳng hạn, QSDĐ phát sinh bởi đăng ký sẽ làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng cho thuê đất hoặc hợp đồng thế
chấp đất, từ đó đăng ký hợp đồng và đăng ký thế chấp mới có hiệu lực.
53


15

bắt buộc (ĐKBB), thì đăng ký nhằm “khai sinh” hoặc “khai tử” quyền giả định cho người
đăng ký (điển hình là HTĐK xác lập quyền theo Đức, Úc); (2) nếu nhóm quyền trên tài sản
là đăng ký theo yêu cầu (ĐKTYC), thì đăng ký tạo ra hoặc hủy bỏ một thông báo ưu tiên về
sự tồn tại quyền cho người đăng ký và hiệu lực tác động quyền này đương nhiên đến người
thứ ba (điển hình là HTĐK cơng bố quyền của Pháp).
a. Khái niệm và đặc tính về đăng ký bắt buộc quyền đối với tài sản
ĐKBB ở Việt Nam chính thức ghi nhận trong Luật Đất đai (LĐĐ) năm 2013,58 phỏng
theo mơ hình Đức và Úc, nhưng chưa khái quát thành khái niệm mang văn phong và lập
pháp người Việt. Vì vậy, tác giả khái quát khái niệm này trên cơ sở nghiên cứu của mình
(theo luật chuyên ngành): đăng ký bắt buộc quyền đối với tài sản là sự chỉ định của pháp
luật về loại tài sản và thành lập quyền đối với tài sản đó bởi việc đăng ký, đồng thời áp
đặt chủ thể nắm giữ quyền buộc thực hiện việc đăng ký để bảo toàn hiệu lực pháp lý của
quyền đó. Mơ hình này có 02 đặc tính là: (i) Vừa là biện pháp mệnh lệnh hành chính. Nghĩa
là sự chỉ định của pháp luật về loại tài sản đăng ký, đồng thời buộc chủ thể thực hiện việc
đăng ký và đi kèm với một chế tài khi vi phạm nghĩa vụ đó. (ii) Vừa là chính sách dân sự.
Nghĩa là xác định danh tính pháp lý của quyền đối với tài sản và từ những thông tin pháp lý
về tài sản, Nhà nước sắp xếp và đảm bảo quyền lợi của các chủ thể trên một đơn vị tài sản.
b. Khái niệm và đặc tính về đăng ký quyền đối với tài sản theo yêu cầu
ĐKTYC ở Việt Nam cũng được chính thức ghi nhận trong LĐĐ năm 2013, phỏng
theo mơ hình đăng ký Pháp, nhưng cũng chưa khái quát thành khái niệm mang nét văn
phong và lập pháp người Việt. Vì vậy, tác giả cho rằng (dưới góc độ luật chuyên ngành):
Đăng ký quyền đối với tài sản theo yêu cầu là sự cho phép của pháp luật về loại tài sản
được đăng ký, kèm theo sự thừa nhận pháp lý về tình trạng quyền đối với tài sản thuộc
về chủ thể nắm giữ, thông qua hành vi tự nguyện đăng ký. Một câu hỏi là tại sao nhà lập
pháp Việt Nam cho phép ĐKTYC mà khơng phải là ĐKBB? Có 05 ngun nhân có thể
chấp nhận để trả lời cho câu hỏi này là: (1) vì nhóm tài sản ĐKTYC có tính bất ổn định về
hiện trạng, nên tạo ra nhiều trở ngại trong quản lý và khả năng chính xác của thông tin pháp
lý tài sản; (2) tài sản này rất dễ bị xâm phạm và chuyển dịch bất hợp pháp ngồi ý chí của
chủ thể có quyền, khiến việc áp dụng HTĐK xác lập quyền trở nên khó xác định; (3) tài sản

này bị ảnh hưởng phần lớn từ tốc độ tăng trưởng của kinh tế - xã hội hoặc bị phá hủy bởi
58

Tính bắt buộc đăng ký đất dù khơng được khẳng định trước đó, nhưng đã tồn tại trong khoản 1, Điều 33 LĐĐ năm
1993 “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc đang sử dụng
đất mà chưa đăng ký thì người sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước” và Điều 107 LĐĐ năm 2003 người sử
dụng đất có nghĩa vụ chung là “Đăng ký quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng và các giao dịch liên quan đến đất
đai”. Tuy nhiên, chế tài về việc không đăng ký khơng có trong LĐĐ năm 1993, mà Điều 15 LĐĐ năm 2003 thì lại quy
định rất chung chung là “khơng thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ, trách nhiệm của người sử dụng đất”.
Đến Điều 95 LĐĐ năm 2013 chính thức ghi nhận đăng ký đất đai là bắt buộc, đồng thời tại khoản 6, Điều 12 quy định rõ
hơn chế tài nghiêm cấm “Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký …”.


16

chiến tranh hay thiên tai, nên sự tồn tại của nó được giới hạn trong một tuổi thọ nhất định;
(4) các tài sản này được xếp trong cấp bậc khá quan trọng sau đất đai, giá trị của nó khá lớn,
việc khai thác nó mang lại nhiều hoa lợi, lợi tức hơn so với các tài sản tiêu dùng hoặc các tài
sản làm công cụ lao động, và là đối tượng gây nên sự phức tạp trong các tranh chấp về
quyền. Nhiều nguyên nhân trên (5) kết hợp với nguyên tắc “tự do, tự nguyện cam kết, thỏa
thuận” (khoản 2, Điều 3 BLDS năm 2015), đã thúc đẩy nhu cầu sáng tạo của lập pháp, hình
thành nên biện pháp ĐKTYC ở Việt Nam. Đó là cách thức tốt hơn để ghi lại quyền trên tài
sản phát sinh từ giao dịch dân sự hoặc theo luật định. Theo đó, mơ hình này có hai chức
năng là: (i) vừa tạo ra sự chắc chắn hơn trong xác lập quyền đối với tài sản so với cách xác
lập quyền theo pháp luật dân sự; (ii) vừa phục vụ việc thu thập hồ sơ pháp lý của tài sản
cung cấp cho công cộng. Một hồ sơ pháp lý tài sản tạo lập đầy đủ là cơng cụ đắc lực hỗ trợ
tố tụng nhanh chóng, giảm thiểu các chi phí, thời gian, cơng sức của các cơ quan khi điều
tra lại nguồn gốc tài sản. Mục đích của biện pháp này là hướng đến sự tơn trọng ý chí của
CSH tài sản, trao quyền cho CSH tự mình dịch chuyển quan hệ sở hữu tài sản vào trong
HTĐK, nhằm gia tăng hiệu lực các quyền năng sẵn có trên tài sản và chuyển hóa những

quyền năng này vào thị trường dễ dàng, đặc biệt là thị trường chuyển nhượng và tín dụng.
Khơng những thế, nó cịn là cơng cụ tạo ra hành động thơng báo công khai về quyền đăng
ký cho mọi người đều biết, và áp đặt hiệu lực đối kháng quyền đăng ký đó lên người thứ ba,
để tạo ra sự ưu tiên quyền của người đăng ký.
1.1.2.3. Đặc điểm đăng ký quyền đối với tài sản
Khi học thuyết quyền đối vật xuất hiện trong luật La Mã, tạo nên sự tiến hóa nhiều
quyền đối vật (không phải là QSH) và sự mở rộng của khoa học pháp lý QSH đối với tài
sản hữu hình, vơ hình, hoặc có yếu tố “gắn liền” hoặc khơng thể tách rời, làm thay đổi cách
định hình HTĐK tài sản trên thế giới. Các dạng quyền này tồn tại trong thỏa thuận các bên,
thậm chí là một lợi ích với chủ thể thứ ba.59 Chúng tác động đến những khác biệt ở mỗi
quốc gia khi định hình quyền này trong HTĐK.60 Từ đó, xuất hiện hai nhánh đăng ký khế
ước/ giao dịch về tài sản và đăng ký quyền đối với tài sản. Dưới đây là những điểm chung
và riêng biệt của hai HTĐK này:
Thứ nhất, có bốn đặc tính giống nhau của đăng ký giao dịch về tài sản và đăng ký
quyền đối với tài sản
(i) Tính lƣu trữ. Lưu trữ là nhu cầu đầu tiên của HTĐK tài sản, bởi ban đầu đăng ký
hướng đến việc lưu trữ lịch sử các giao dịch về đất và tập hợp các giao dịch nhằm phục vụ
cho mục đích thu thuế. Sau đó, các thành lũy đã phát triển yếu tố lưu trữ thành yếu tố xác
59

VD: quyền phát sinh từ một khoản nợ như thế chấp, hoặc nợ phí chậm trả tại Đức; hay quyền phát sinh từ một ủy
QSH lâu dài như cho thuê QSH lâu dài tại Pháp.
60
VD: Tại Đức, Úc, Pháp có thể chuyển hóa quyền trong giao dịch sang quyền thực được đăng ký, cịn ở Hoa Kỳ thì
chỉ cho phép đăng ký dưới dạng khế ước chứ không xác định trạng thái về quyền.


17

định quyền thực chứ không đơn thuần là tập hợp các bản giao dịch nữa. Nhưng, dù đăng ký

được áp dụng để tập hợp các giao dịch hay tạo ra quyền cho người đăng ký, thì tính lưu trữ
ln tồn tại cả hai nhánh của đăng ký tài sản. Bởi, tính lưu trữ khơng chỉ nhằm phục vụ cho
việc tra cứu chính xác chủ thể nắm QSH, mà cịn sử dụng để xác định hệ quả dân sự về tài
sản theo các thời điểm biến động quan hệ trên tài sản.61
(ii) Tính đăng ký. Đây là cơng cụ giúp đối tượng đăng ký tiếp cận với sức mạnh bảo
vệ của pháp luật và loại bỏ khả năng xâm phạm đến chúng, trừ trường hợp gian lận thực sự
có thể chứng minh được. Chẳng hạn, trong đăng ký giao dịch, đối tượng đăng ký chính là
các tài liệu giao dịch chứa đựng các quyền và nghĩa vụ của các bên, và trong quan hệ trực
tiếp với dạng quyền năng cụ thể trên tài sản (VD: hợp đồng cho thuê xây dựng hoặc hoặc
đồng thuê đất) hoặc quyền đòi nợ (hợp đồng thế chấp), nếu các giao dịch đó có đăng ký, thì
các quyền và nghĩa vụ trong giao dịch đó chỉ có thể phá vỡ khi người đăng ký tự xóa bỏ
đăng ký. Ngược lại, giao dịch khơng đăng ký thì có thể bị một trong các bên hoặc bên thứ
ba có lợi ích liên quan phá vỡ và bồi thường theo chế định về hợp đồng. Tương tự với đăng
ký quyền đối với tài sản, đối tượng đăng ký là QSH và quyền khác đối với tài sản, nếu các
quyền năng này đăng ký, chúng sẽ được sự bảo vệ tuyệt đối từ pháp luật.62
(iii) Tính thơng tin. Đặc tính này hướng đến cung cấp các thông tin truy dẫn về danh
tính chủ thể, phạm vi nắm giữa các lợi ích, hạn chế quyền trên tài sản và cũng như các yêu
cầu chủ thể khác trong mối quan hệ trên tài sản đó. Tuy nhiên có khác biệt đơi chút giữa
thông tin được cung cấp bởi đăng ký quyền và đăng ký giao dịch. Trong đăng ký quyền,
thông tin về một quyền lợi khi được cung cấp, thì thơng tin đó sẽ có giá trị và chính xác
tuyệt đối, nó được đảm bảo bởi chính phủ và nếu có sai lệch, chính phủ có trách nhiệm bồi
thường thỏa đáng.63 Cịn trong đăng ký giao dịch, thông tin được cung cấp chỉ tuyên bố với
thế giới rằng giao dịch tồn tại,64 và chính phủ khơng khẳng định sự tồn tại của quyền trên tài

61

Chẳng hạn, tại Hoa Kỳ, đăng ký khế ước khơng cung cấp trạng thái về quyền nhưng nó giúp việc tra cứu QSH về
đất được rút ngắn, nhất là khi đất được chuyển dịch hàng trăm năm qua nhiều thế hệ. Tại Pháp thì sự tra cứu vơ cùng
quan trọng đối với Cơng chứng viên bởi họ có trọng trách rất lớn trong việc thương thuyết ba bên (người bán, người
mua và người có quyền lợi đã đăng ký), nên trước khi tài sản được bán cho người mua thì quyền lợi của người thứ ba

có đăng ký sẽ được đàm phán giải quyết (hoặc chuyển giao cho người mua hoặc hồn tất khoản nợ). Tại Đức có chút
khác so với Pháp, bởi việc tra cứu là bắt buộc với Cơng chứng viên và nếu có sự sai sót nào đó từ tra cứu ảnh hưởng
đến quyền của người mua thì Cơng chứng viên phải chịu trách nhiệm bồi thường cho người mua (theo khoản tiền đã
ký quỹ trước đó).
62
Như tại Úc có ngun tắc tính vĩnh viễn quyền bởi đăng ký, nó chỉ bị hủy bỏ khi gian lận có thể chứng minh được;
Tại Pháp, CSH hoặc chủ thể có quyền khác đối với tài sản khi đăng ký, sẽ được ghi nhận quyền đối với tài sản đó và
được bảo hộ dưới nguyên tắc bất khả xâm phạm, do vậy quyền đăng ký đó chỉ có thể bị tước bỏ bởi yếu tố “đồng ý”
từ người ngày chuyển cho người khác.
63
Như, trong đăng ký QSH đất ở Úc, thông tin các quan hệ trên đất trong “sổ đăng ký”, và là chứng cứ kết luận về
quyền trên đất, nếu thơng tin sai lệch thì sử dụng “Quỹ bồi thường”. Cịn tại Pháp, thơng tin về quan hệ trên đất trong
“sổ thế chấp”, Cơng chứng viên có trách nhiệm tra cứu và nếu cung cấp thông tin cho bên mua sai sót thì họ có trách
nhiệm bồi thường bằng khoản tiền đã ký quỹ.
64
Samantha Hepburn (2001) (2nd ed), Principles of property law, Cavendish Publishing Limited, Great Britain, pp.
234.


18

sản cho chủ thể đăng ký, và khi thông tin sai lệch thì việc bồi thường sẽ do cơ quan bảo
hiểm tư nhân chi trả, nếu như người đó có tham gia vào bảo hiểm về quyền lợi.65
(iv) Tính ƣu tiên. Khả năng ưu tiên là sự khác biệt giữa việc đăng ký và khơng đăng
ký. Nó mang lại ưu thế cho chủ thể tham gia vào đăng ký và biểu hiện cho sự tự do của nền
kinh tế thị trường. Cụ thể, trong đăng ký giao dịch, tính ưu tiên tạo ra sự cạnh tranh cơng
bằng về lợi ích khi xuất hiện người thứ ba (VD: Đăng ký thế chấp ở Pháp và Việt Nam
được xem là đăng ký giao dịch thì thứ tự ưu tiên thanh tốn xác định cho chủ nợ có đăng ký
trước; hay đăng ký khế ước ở Hoa Kỳ thì tính ưu tiên này được áp dụng cho người mua có
đăng ký trước nếu có hai người cùng mua một tài sản). Cịn trong đăng ký quyền đối với tài

sản thì khả năng ưu tiên biểu hiện trong việc xếp hạng quyền khác đối với tài sản, tạo ra thứ
bậc về quyền cho chủ thể nắm giữ, và khi có nhiều chủ thể có quyền trên đất (khơng phải là
QSH) thì chủ thể nào đăng ký trước sẽ được xếp hạng ưu tiên về quyền.66 Thậm chí, người
nhận chuyển quyền chưa đăng ký chính thức, mà chỉ đăng ký thông báo ưu tiên (hay gọi là
đăng ký tạm thời hoặc giữ chỗ) thì có thể đạt sự ưu tiên về quyền từ thời điểm này.67
Thứ hai, đăng ký quyền đối với tài sản có ba đặc tính khác biệt so với đăng ký giao dịch
(i) Tính cơng khai độc quyền. Đây là cách thức cơng khai hóa về sự tồn tại của
quyền đối với tài sản hoặc chuyển dịch thực tế về quyền, và là yếu tố nhằm tạo ra sự cạnh
tranh công bằng quyền lợi trên tài sản, mà “buộc mọi chủ thể phải biết”. Nếu trong đăng ký
giao dịch, có thể nhiều chủ thể có cùng lợi ích được tham gia đăng ký (VD: nhiều chủ nợ
đăng ký thế chấp), thì đăng ký quyền đối với tài sản là một sự phân chia quyền năng trên tài
sản, nghĩa là không thể nhiều chủ thể cùng nắm giữ một quyền trên một đơn vị tài sản (VD:
QSH, QHD, QBM), mà chỉ có thể là đồng sở hữu một quyền. Do đó, tính cơng khai trong
đăng ký quyền đối với tài sản được áp dụng nhằm xác định thứ hạng cho nhiều chủ thể nắm
giữ các quyền phân chia đó. Nó hướng đến cơng nhận sự tồn tại của quyền, truy dẫn danh

65

Như trong đăng ký giao dịch Hoa Kỳ, hướng tới việc cho phép công chúng tra cứu thông tin lịch sử giao dịch về đất
và tự chủ thể tra cứu rút ra kết luận về sự tồn tại QSH tài sản. Nếu người mua bị mất quyền do người bán không phải
là người có quyền định đoạt thì sẽ được cơng ty bảo hiểm tư nhân chi trả mất quyền, nhưng với điều kiện người mua
phải tham gia mua bảo hiểm.
66
Như tại Pháp, xếp hạng được lấy bằng cách nộp bản tóm tắt đăng ký để nhập vào sổ đăng ký thế chấp. Nhưng khơng
có sự phân biệt giữa thời điểm nộp đơn với thời điểm ghi vào sổ để xác định thứ tự xếp hạng. Hai sự kiện này được
hợp nhất để đưa ra một ngày duy nhất, ngày nộp lưu chiểu (the date of deposit). Nhưng, với đặc quyền tài sản (một
loại phí BĐS với hiệu quả gần giống như thế chấp) lại trái ngược đăng ký thế chấp. Bởi nó khơng mang thuộc tính xếp
hạng như đăng ký thế chấp, mà đặc quyền người bán hoặc người cho vay (moneylender) chỉ bị mất thứ hạng kể từ
ngày giao dịch đó xác lập. Người mua lúc này được xếp hạng, nhưng tồn tại trong vòng 02 tháng, kể từ ngày giao dịch
đó xác lập đăng ký phải được thực hiện. Riêng, tại Alsace-Moselle, Điều 1 Đạo luật ngày 4/3/2002 quy định “Ngày và

thứ hạng đăng ký được xác định bằng cách tham chiếu đến việc nộp đơn yêu cầu đưa vào sổ đăng ký”.
67
Theo Điều 124 Luật Sổ địa bạ Đức 1897 sửa đổi 2004, thì “Thứ bậc các quyền được ghi lại theo quy định pháp luật
hiện hành tại thời điểm phát sinh quyền, và nếu không thể xác định được thứ tự, thì xác định theo thời điểm các quyền
này được khai báo.” và đạo luật còn dành sự quan tâm lớn, từ Điều 90 đến Điều 115, để giải quyết tranh chấp thứ bậc
giữa các chủ thể trên một đơn vị tài sản.


19

tính chủ thể nắm giữ, buộc chủ thể khác phải biết về sự tồn tại đó và chủ thể đăng ký có một
sự cạnh tranh độc quyền trong phạm vi quyền đã đăng ký, tốt hơn so với chủ thể khác.68
(ii) Tính đối kháng về quyền. Đối kháng về lợi ích trong đăng ký giao dịch hướng
đến đòi lại một khoản nợ/ lợi ích, mà địi hỏi này khơng tước bỏ quyền thu hồi tài sản của
CSH (trừ khi CSH mất khả năng thanh tốn sẽ do cơ quan có thẩm quyền tước bỏ), thì đối
kháng về quyền trong đăng ký quyền đối với tài sản thể hiện sự áp đặt mạnh hơn khả năng
thu hồi tài sản của CSH. Như tại Đức và Pháp, hợp đồng xây dựng khi được đăng ký thì chủ
thể đăng ký sẽ trở thành người có QBM và cho đến khi thời hạn trong hợp đồng xây dựng
chấm dứt thì CSH đất mới thu hồi lại đất. Trong thời hạn QBM tồn tại, nó sẽ không bị phá
vỡ bởi CSH và ngay khi chủ đất chết hoặc định đoạt cho một chủ thể khác, tính đối kháng
tiếp tục áp đặt người thứ ba - buộc tiếp nhận QBM đã đăng ký.
(iii) Tính đối vật. Nếu đăng ký giao dịch hướng đến quan hệ có tính đối nhân - đăng
ký sự kiện pháp lý (nghĩa là hướng đến đối tượng đăng ký là các tài liệu/văn tự thể hiện nội
dung thỏa thuận của các bên),69 thì đăng ký quyền đối với tài sản hướng đến quan hệ có tính
đối vật - đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý (nghĩa là hướng đến đối tượng đăng ký
là các quyền vơ hình trên tài sản được truy dẫn đến chủ thể nắm giữ). Tuy nhiên đặc tính
đối vật này (cứng rắn hay mềm mại) phụ thuộc vào hai khuynh hướng lập pháp khác nhau:
Một là, đối với HTĐK xác lập quyền đối với tài sản (Đức, Úc). Việc đăng ký hướng
đến đối tượng là toàn bộ quyền đối với tài sản, các quyền này chỉ có thể được “khai sinh”
hoặc “khai tử” bằng đăng ký mà chúng ta thường gọi là ĐKBB. Đặc trưng của hệ thống này

bởi tính chất “đặc biệt” (specialty), đó là yếu tố đảm bảo tính chính xác, chắc chắn về QSH
và các quyền khác trên tài sản;70
Hai là, đối với HTĐK công bố quyền đối với tài sản (Pháp). Đăng ký cũng hướng đến
đối tượng là quyền trên tài sản nhưng nó được giới hạn dưới dạng liệt kê trong BLDS Pháp.
Đăng ký không nhằm “khai sinh” hoặc “tước bỏ” các quyền này, bởi triết lý này không phù
hợp với nguyên tắc trong Hiến pháp và BLDS Pháp là khơng thể tước đoạt quyền ngồi
cách duy nhất là “sự đồng ý của các bên”. Do đó, đăng ký hướng tới công bố quyền và
mang lại một hiệu lực đối kháng với chủ thể khác mà thường gọi là ĐKTYC.
Tóm lại, các đặc tính trên mang nội dung cơ bản, nhằm phân ranh đăng ký giao dịch
và đăng ký quyền đối với tài sản. Nhưng việc phân biệt này mang tính tương đối nhằm giúp
cho việc “cấy ghép” yếu tố pháp lý, khi hoàn thiện ĐKTS ở Việt Nam. Hướng đến giải
quyết tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể đăng ký có cùng hoặc khác nhau quyền lợi trên
68

Như ở Úc thì chủ đất có đăng ký sẽ nhận được bảo vệ tuyệt đối hơn so với người chiếm hữu tình trạng thực tế
đất.
69
Đặng Anh Quân (2011), tlđd, tr. 32.
70
Murray J Raff B Juris (1999), German Real Property Law And The Conclusive Land Title Register, Luận văn
Tiến sĩ, tại Đại học Melbourne, tr. 36.


20

một tài sản. Trên thực tế, vấn đề cốt lõi HTĐK tài sản là đáp ứng nhu cầu thông tin hiệu
quả, đáng tin cậy cho giao dịch dân sự và phát triển của thị trường về tài sản,71 chứ không
“hợp thời” nếu pháp luật ĐKTS quốc gia chỉ theo đuổi duy nhất một nhánh đăng ký nào,
nhất là khi đăng ký được chuyển sang dạng điện tử (VD: Đức, Thụy Điển). Khuynh hướng
xây dựng HTĐK hiện đại là kết hợp đan xen các đặc tính trong đăng ký giao dịch và đăng

ký quyền, hướng đến: (i) gia tăng hiệu lực của quyền được đăng ký và giảm thiểu tác động
của không đăng ký; (ii) gia tăng hiệu lực tác động của đăng ký đối với bên thứ ba.72
1.2. Sự cần thiết phải cải tiến pháp luật đăng ký quyền đối với tài sản
Trên thế giới, lợi thế từ sự ổn định của chế độ chính trị qua nhiều năm lịch sử và sở
hữu tiềm lực kinh tế mạnh, giúp các cường quốc có đầy đủ khả năng lựa chọn cách thức,
xây dựng và phát triển HTĐK tài sản hiệu quả mà khơng lo lắng chi phí. Nhưng các quốc
gia đang phát triển, như Việt Nam, thì ngay khi sử dụng phương pháp hiệu quả để giới thiệu
một HTĐK thật hoàn hảo, cũng khơng tránh khỏi phát sinh một chi chí đáng kể. Do đó, khi
đề cập những lý do dẫn đến sự cần thiết cải tiến pháp luật đăng ký quyền đối với tài sản,
cũng phải cần được nghiên cứu kỹ lưỡng, khơng chỉ tính tốn đến chi phí xây dựng hệ
thống, mà còn hướng đến các mục tiêu gắn với lợi ích mà nó mang lại và tác động chính
sách đến các chế định liên quan để tạo nên tính kết nối đồng bộ của hệ thống.
1.2.1. Động lực chính để thúc đẩy kinh tế - xã hội
Quản lý tài sản luôn là nhiệm vụ quan trọng của mỗi quốc gia,73 mà trong đó, quản lý
đất đai ln được quan tâm đặc biệt. Việc thiết lập HTĐK tài sản nói chung và đăng ký đất
đai nói riêng khơng chỉ giải quyết nhiệm vụ về quản lý tài sản hiệu quả, mà còn tạo động
lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội với ba tác động rõ nét sau:
Thứ nhất, HTĐK tài sản đầy đủ tạo điều kiện Nhà nước quản lý tài sản có hiệu quả, có
kế hoạch về quy hoạch và phát triển ngắn hạn và dài hạn, phù hợp với cơ chế thị trường. Ở
Việt Nam, mục tiêu này luôn được Đảng và Nhà nước chú trọng và xác định rõ ràng74 làm
đòn bẩy để thúc đẩy sản xuất kinh doanh cũng như thực hiện chính sách an sinh xã hội hiệu
quả. Sự hiệu quả của HTĐK tài sản được chứng minh rằng sẽ làm gia tăng khả năng chuyển
giao công nghệ tiên tiến,75 đặc biệt là nhu cầu công nghệ thủy lợi và sản xuất nông nghiệp.

71

Đặng Anh Quân (2011), tlđd, tr. 34-35.
Chẳng hạn ở Việt Nam, đăng ký giao dịch bảo đảm mở rộng thêm tính đối kháng để gia tăng hiệu lực của giao
dịch với bên thứ ba; hay ở Pháp, hợp đồng cho thuê xây dựng có thể được đăng ký công khai để ưu tiên nắm giữ
QBM.

73
Hanstad, Tim (1998), tlđd, tr. 661.
74
Theo Báo cáo chính trị của BCH Trung ương Đảng khóa XI tại Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ XII của
Đảng, xác định mục tiêu: “thực hiện nhiệm vụ xây dựng chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, phù hợp với cơ chế thị
trường để làm cơ sở cho việc định hướng và phân bổ các yếu tố sản xuất (vốn, đất đai, tài nguyên,...) …”.
75
Dongwoo Yoo, Richard H. Steckel (2010), tlđd, tr. 14-16.
72