Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo kết quả đo đạc thành lập bản đồ địa chính trên địa bàn xã đạo đức huyện vị xuyên tỉnh hà giang giai đoạn 2014 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

NGUYỄN XUÂN TRƢỜNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT THEO KẾT QUẢ ĐO ĐẠC THÀNH LẬP BẢN ĐỒ
ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐẠO ĐỨC - HUYỆN VỊ XUYÊN TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2014 - 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2012 - 2016

Thái Nguyên - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

NGUYỄN XUÂN TRƢỜNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT THEO KẾT QUẢ ĐO ĐẠC THÀNH LẬP BẢN ĐỒ
ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐẠO ĐỨC - HUYỆN VỊ XUYÊN TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2014 - 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2012 - 2016

Giảng viên hƣớng dẫn : TS. Nguyễn Thị Lợi

Thái Nguyên - 2016

i

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt 4 năm học tập và rèn luyện tại trường đại học Nông Lâm
Thái nguyên bản thân em đã nhận được sự dạy dỗ chỉ bảo tận tình của các
thầy giáo, cơ giáo trong Ban giám hiệu nhà trường, các phịng ban của trường
đại học nơng lâm Thái Nguyên. Bản thân em đã không ngừng trang bị các
khối kiến thức, kỹ năng chuyên môn nghiệp vụ được các thầy giáo, cô giáo
truyền dạy trên giảng đường để sau khi tốt nghiệp có thể phát huy được hết
khả năng của mình để phục vụ cho sự nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước.
Để hồn thành khóa luận tốt nghiệp này em xin bày tỏ lịng kính trọng
và biết ơn sâu sắc đến cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi đã tận tình hướng dẫn và
giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Em cũng xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, ban chủ
nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã
truyền đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học
tập và rèn luyện tại trường.
Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo và tập thể cán bộ tại UBND xã
Đạo Đức tận tình giúp đỡ, ln tạo điều kiện tốt nhất cho em hồn thành tốt
khóa luận tốt nghiệp này.
Mặc dù đã cố gắng nghiên cứu, tìm hiểu nhưng do thời gian và trình độ,
kiến thức cịn có hạn nên khơng thể khơng tránh được những sai sót. Vì vậy
em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của thầy cô giáo và các bạn
để luận văn của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 5 năm 2016
Sinh viên
Nguyễn Xuân Trƣờng

ii

DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của xã Đạo Đức năm 2014 ...................... 46
Bảng 4.2. Thống kê danh sách các chủ sử dụng............................................ 50
Bảng 4.3. Kết quả phân loại đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của xã Đạo Đức - huyện Vị Xuyên – tỉnh Hà Giang
giai đoạn 2014-2015...................................................................... 52
Bảng 4.4. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tại xã
Đạo Đức - huyện vị Xuyên - tỉnh Hà Giang giai đoạn 2014-201554
Bảng 4.5. Kết quả cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Đạo
Đức - huyện vị Xuyên - tỉnh Hà Giang giai đoạn 2014-2015....... 56
Bảng 4.6. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối
tượng sử dụng đất trên địa bàn xã Đạo Đức - huyện Vị Xuyên tỉnh Hà Giang giai đoạn 2014 – 2015 ........................................... 58
Bảng 4.7. Tổng hợp các kết quả chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất lần đầu cho đối tượng của xã Đạo Đức - huyện Vị Xuyên –
tỉnh Hà Giang giai đoạn 2014-2015 .............................................. 60
Bảng 4.8. Tổng hợp các trường hợp vi phạm không được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại xã Đạo
Đức giai đoạn 2014 – 2015 ........................................................... 62


iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐĐC

: Bản đồ địa chính

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

BTNMT

: Bộ Tài ngun và Mơi trường

CP

: Chính phủ

CT-TTg

: Chỉ thị Thủ tướng

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

ĐKTK

: Đăng ký thống kê

GCN

: Giấy chứng nhận

NĐ

: Nghị định

TT

: Thông tư

QĐ

: Quyết định

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

UBND

: Ủy ban nhân dân

VPĐK

: Văn phòng đăng ký

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

THCS

: Trung học cơ sở


iv

MỤC LỤC
Trang
PHẦN 1: MỞ ĐẦU.......................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục đích nghiên cứu .................................................................................. 3
1.3. Yêu cầu..................................................... Error! Bookmark not defined.
1.4. Ý nghĩa ....................................................................................................... 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................... 4
2.1. Cơ sở lý luận và những căn cứ pháp lý của công tác cấp GCNQSDĐ ...... 5
2.1.1. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai .................................................... 5
2.1.2 Quyền của người sử dụng đất ..................................................................... 6
2.1.3 Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính ...................... 6
2.1.4. Căn cứ pháp lý về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính ................ 7
2.2. Khái quát về công tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính ........... 10
2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất................................................................... 10
2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất .............................................. 12
2.2.3. Hồ sơ địa chính ..................................................................................... 18
2.2.4. Vai trị của cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.............. 21
2.3. Sơ lược về công tác cấp GCNQSDĐ ....................................................... 21
2.3.1 Tình hình cấp GCN trên cả nước ........................................................... 21
2.3.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Đạo
đức - huyện Vị Xuyên- tỉnh Hà Giang ............................................................ 25

PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.... 27
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 27
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................... 27
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 27
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 27


v

3.2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 27
3.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 27
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 27
3.3.1 Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của xã Đạo Đức .............................. 27
3.3.2. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai ................................................. 27
3.3.3. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo kết quả
đo đạc thành lập bản đồ địa chính xã Đạo Đức .............................................. 27
3.3.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp nhằm đẩy nhanh công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................................... 28
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 28
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu................................................... 28
3.4.2. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 28
3.4.3. Phương pháp so sánh............................................................................. 29
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................... 30
4.1. Đánh giá sơ lược về tình hình cơ bản của xã Đạo Đức - huyện Vị Xuyên tỉnh Hà Giang .................................................................................................. 30
4.1.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 30
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 33
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Đạo Đức
- huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang .................................................................. 37
4.2. Đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai ....................................... 39
4.2.1 Đánh giá về tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn ........................ 39

4.2.2 Tình hình sử dụng đất tại xã Đạo Đức ................................................... 45
4.3. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo kết quả
đo đạc thành lập bản đồ địa chính xã Đạo Đức - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà
Giang ............................................................................................................... 48
4.3.1. Đánh giá kết quả tổ chức kê khai đất đai sau khi đo đạc ...................... 48


vi

4.3.2. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo kết quả
đo đạc thành lập bản đồ địa chính ................................................................... 54
4.3.3. Đánh giá những tồn đọng, vướng mắc trong quá trình cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Đạo Đức - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà
Giang giai đoạn 2014 – 2015 .......................................................................... 60
4.3.4 Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong quá trình cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và đề xuất giải pháp để đấy nhanh quá trình cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất........................................................................ 63
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................... 66
5.1. Kết luận .................................................................................................... 66
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 68


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản

xuất đặc biệt khơng gì có thể thay thế được của ngành sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là các
nguồn lợi tự nhiên như khí hậu, thời tiết, nước, khơng khí, khống sản nằm
trong lịng đất, sinh vật sống trên bề mặt trái đất thậm chí cả sinh vật sống
trong lòng đất. Đồng thời đất đai là nguồn tài ngun có hạn về số lượng, có
vị trí cố định trong khơng gian. Chính vì vậy, đất đai cần được quản lý một
cách hợp lý, sử dụng một cách có hiệu quả, tiết kiệm và bền vững để đáp ứng
kịp thời nhu cầu phát triển ngày càng cao của xã hội hiện nay đồng thời vẫn
bảo vệ được đất đai, bảo vệ được môi trường trong tương tai.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện sở hữu
và thống nhất quản lý. Nhà nước thay mặt toàn dân quản lý và phân bổ đất
đai, đảm bảo điều tiết q trình phân phối cơng bằng, ngăn ngừa khả năng số
ít chiếm dụng phần lớn đất đai, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận bình
đẳng và trực tiếp với đất đai. Cùng với quá trình phát triển của đất nước mà
nhu cầu sử dụng đất của họ tăng lên một cách nhanh chóng, bên cạnh đó sử
phát triển của các ngành trong nền kinh tế quốc dân cũng đòi hỏi nhu cầu sử
dụng đất ngày càng nhiều. Tình hình sử dụng đất cũng ngày càng một phức
tạp và đa dạng hơn. Vì vậy nhà nước cần đưa ra các nội dung quản lý nhà
nước về đất đai phù hợp với tình hình thực tế nhằm bảo vệ tốt nguồn đất đai
đồng thời tạo điền kiện thuận lợi cho việc khai thác hợp lý, sử dụng có hiệu
quả nguồn tài nguyên quý giá này.


2

Cấp GCNQSDĐ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là một trong mười
lăm nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo Khoản 7 Điều 22 Luật Đất đai
2013. Giấy chứng nhận QSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp
pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Để người sử dụng đất có thể yên tâm
sản xuất, chủ động đầu tư để khai thác các tiềm năng của đất một cách có hiệu

quả và là cơ sở pháp lý quan trọng để thực hiện các quyền thế chấp, vay vốn.
Đồng thời, thông qua việc cấp GCNQSDĐ mà Nhà nước có cơ sở để phục vụ
cho việc thu thuế sử dụng đất, cung cấp các tư liệu phục vụ cho chương trình cải
cách đất đai, cơ sở pháp lý để giải quyết các mối quan hệ đất đai. Nhà nước sẽ
quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai đến từng chủ sử dụng từ đó lập
phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả.
Xã Đạo Đức - huyện Vị Xun - tỉnh Hà Giang có tổng diện tích là
3135.3 ha phía Nam giáp xã Việt Lâm, Thị trấn Vị xun, phía Tây giáp xã
Phú Linh, phía Đơng giáp xã Phú Linh, và đặc biệt là phía bắc giáp thành phố
Hà Giang. Với điều kiện tự nhiên thuận lợi cùng với sự quan tâm của UBND
huyện Vị Xuyên, UBND tỉnh Hà Giang mà trong những năm qua xã Đạo Đức
đã và đang tiến hành chương trình xây dựng chương trình nơng thơn mới,
từng bước thay đổi bộ mặt của xã.
Đặc biệt trong giai đoạn 2010-2013 trên địa bàn xã đã tiến hành công
tác đo đạc lại địa giới hành chính, thành lập bản đồ địa chính điều này đã tạo
điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai
nói chung và cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng. Tuy
nhiên trong quá trình kê khai cấp mới, cấp đổi GCNQSDĐ vẫn còn tồn tại
một số hạn chế và yếu kếm. Vì vậy cần tiến hành đánh giá những mặt tích cực
và hạn chế trong cơng tác kê khai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để
từ đó tìm ra nguyên nhân và tìm cách khắc phục để giúp cho công tác cấp


3

giấy chứng nhận nói riêng và cơng tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung
đạt được hiệu quả cao hơn.
Xuất phát từ nhu cầu thực tế, được sự nhất trí của Ban chủ nhiệm khoa
Quản lý Tài nguyên - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên em đã tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất theo kết quả đo đạc thành lập bản đồ địa chính trên địa bàn xã
Đạo Đức - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang giai đoạn 2014 - 2015”.
1.2. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo số liệu
đo đạc bản đồ địa chính tại xã Đạo Đức - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà
Giang.
1.3. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội tại xã Đạo Đức.
-

Đề xuất một số các giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh tiến độ, và hồn
thành cơng tác xét duyệt cấp GCNQSDĐ.
- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn những vấn đề còn tồn tại và

đề ra hướng giải quyết.
- Những kiến nghị đưa ra phải phù hợp với địa phương, có tính khả thi
và phù hợp với pháp luật hiện hành.
1.4. Ý nghĩa
 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Củng cố kiến thức đã học và bước đầu làm quen với cơng tác cấp
GCNQSDĐ ngồi thực tế.
- Đồng thời nắm vững được những quy định của Luật Đất đai năm 2013
và những văn bản dưới luật về công tác cấp GCNQSDĐ.
 Ý nghĩa thực tiễn


4

Đề tài nghiên cứu thực trạng công tác kê khai, xét duyệt cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Đạo Đức - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà

Giang, từ đó đưa ra những giải pháp giúp cho công tác cấp GCNQSD đất của
xã đạt hiệu quả hơn.

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU


5

2.1. Cơ sở lý luận và những căn cứ pháp lý của công tác cấp GCNQSDĐ
2.1.1. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã thơng qua Luật Đất đai ngày
29/11/2013 và có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014. Luật Đất đai năm 2013 có
14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết
được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai
năm 2003. Luật Đất đai 2013 đó sửa đổi từ 13 nội dung thành 15 nội dung
Quản lý nhà nước về đất đai cho phù hợp với tình hình mới. Tại Điều 22 Luật
Đất đai 2013 quy định [8]:
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra
xây dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.


6

12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
Trong Luật Đất đai 2013 nội dung cấp GCNQSDĐ là một trong những nội
dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
2.1.2 Quyền của người sử dụng đất
Theo Điều 166 Luật Đất đai 2013 có quy định quyền chung của người
sử dụng đất như sau [8]:
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ,
cải tạo đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp
pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Như vậy người sử dụng đất có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi các chủ sử
dụng đất có nhu cầu.
2.1.3 Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính


7

Đối với mỗi quốc gia, đấ t đai là nguồ n tài nguyên vô cùng quý giá và
quan trọng bậc nhất với mỗi quốc gia . Là cơ sở không gian của mọi quá
trình sản xuất , là tư li ệu sản xuất đă ̣c biê ̣t trong nông nghiê ̣p , là thà nh phầ n
quan tro ̣ng nhấ t của môi trường số ng , là đ ịa bàn phân bố các khu dân cư ,
công trình kinh tế , văn hóa , xã hội , an ninh , quố c phòng . Song thực tế đấ t
đai có diện tích giới hạn, có vị trí cố định trong không gian. Cùng với thời
gian giá trị sử dụng của tài nguyên đất có sự biến đổi tốt hay xấu phụ thuộc
vào việc khai thác sử dụng và quản lý của con người. Do vậy đất đai cần
được quản lý chặt chẽ.
Trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành cơng nghiệp hố,
hiện đại hố đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang
nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đặc biệt là việc gia nhập
WTO. Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ đồng
thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho công tác quản lý sử dụng
đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở nên phức tạp.
Chính vì thế cơng tác quản lý,sử dụng đất đã và đang được Đảng và
Nhà nước ta quan tâm sâu sắc. Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai thì cơng tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính có vai trị
rất quan trọng. Thông qua công tác ĐKĐĐ Nhà nước nắm bắt các thông tin

về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và pháp lý của thửa đất để nắm chắc
được tình hình sử dụng đất và quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo
đúng pháp luật. Từ đó bảo vệ được lợi ích của Nhà nước, cộng đồng cũng như
lợi ích của nhân dân.
Do đó, việc thực hiện công tác đăng ký, cấp GCN và lập hồ sơ địa
chính đến từng thửa đất là nhiệm vụ khơng thể thiếu của tất cả mọi người khi
tham gia sử dụng đất.
2.1.4. Căn cứ pháp lý về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
 Văn bản sau Luật đất đai 2003 có hiệu lực:


8

- Luật đất đai 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003.
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
hướng dẫn về việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ban hành về quy định sử dụng đất.
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thơng tư 117/2004/TT-BTC của Chính phủ về hướng dẫn thực hiện
Nghị định 198/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc
cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất; trình tự thủ tục
bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi và giải quyết khiếu nại
về đất đai.
- Nghị định 44/2008/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị
định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. (Luật Đất đai
năm 2003 ).
- Nghị quyết 755/2003/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Ủy ban
thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về

nhà đất trong q trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách
cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/07/1991 làm cơ sở xác định điều kiện
cấp GCN đối với trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiện các
chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết số 23/2003/QH11
- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 của Ủy
ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia làm cơ sở xác
định đối tượng được cấp GCN trong những trường hợp có tranh chấp.


Văn bản sau Luật đất đai 2013 có hiệu lực


9

- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành vào
ngày 01/07/2014.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về
giá đất.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về thu tiền sử
dụng đất.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy

chứng nhận).
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính.
- Thơng tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về bản đồ địa chính.
- Thơng tư 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng
Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung


10

một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày
22/07/2013 của Chính phủ.
2.2. Khái quát về công tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực
hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất; là việc
ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với thửa đất xác định vào HSĐC và cấp
GCN nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử
dụng đất đồng thời nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,
làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo
vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất [7].
2.2.1.1. Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 tại
Điều 5 bao gồm [8] :

1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân
dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính
trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức
sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự
(sau đây gọi chung là tổ chức).
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình,
cá nhân).
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên
cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư
tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dịng họ.
4. Cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh
đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của
tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo.


11

5. Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức
năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ
chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại
diện của tổ chức liên chính phủ.
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật
về quốc tịch.
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100%
vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà
nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp
luật về đầu tư.
2.2.1.2. Người chịu trách nhiệm việc đăng ký
Thực hiện quy định tại Khoản 1 Điều 39 Nghị định 181, người chịu

trách nhiệm thực hiện việc đăng ký bao gồm [5]:
1. Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài là người chịu trách
nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.
2. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã, xã, xã chịu trách nhiệm trước Nhà
nước đối với việc sử dụng đất nơng nghiệp vào mục đích cơng ích; đất phi
nông nghiệp đã giao cho Uỷ ban nhân dân xã, xã để sử dụng vào mục đích
xây dựng trụ sở Uỷ ban nhân dân và các cơng trình cơng cộng phục vụ hoạt
động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa
trang, nghĩa địa và các cơng trình cơng cộng khác của địa phương.
3. Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm
trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư.
4. Người đứng đầu cơ sở tôn giáo là người chịu trách nhiệm trước Nhà
nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo.


12

5. Chủ hộ gia đình là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với
việc sử dụng đất của hộ gia đình.
6. Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài
chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của mình.
7. Người đại diện cho những người sử dụng đất mà có quyền sử dụng
chung thửa đất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử
dụng đất đó.
Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể ủy quyền cho người
khác theo quy định của pháp luật.
2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất
GCNQSD đất là giấy do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, là chứng thư
pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng [7].

GCNQSD đất cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi
loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. GCN được cấp theo từng
thửa đất gồm 2 bản, trong đó một bản cấp cho người sử dụng đất, một bản lưu
tại văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất.
Q trình cấp GCN là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải
quyết mọi vấn đề liên quan đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước với người sử dụng
đất và giữa người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật [7].
2.2.2.1. Những trường hợp được cấp GCN
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định tại các điều 100,101 và 102 của Luật Đất đai 2013.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai
2013 có hiệu lực thi hành.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người


13

nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ.
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh
chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;

người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có.
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất
[8].
2.2.2.2. Những trường hợp không được cấp GCNQSDĐ
Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP [4] quy định chi tiết thi hành một số
điều của Luật Đất đai vừa được Chính phủ ban hành, có 7 trường hợp khơng
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất gồm :
1- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc
các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
2- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích
của xã, xã, thị trấn.


14

3- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê,
thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
4- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp
nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
5- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
6- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có
thơng báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu

tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng cơng trình cơng cộng
gồm đường giao thơng, cơng trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây
truyền tải điện, truyền dẫn thơng tin; khu vui chơi giải trí ngồi trời; nghĩa
trang, nghĩa địa khơng nhằm mục đích kinh doanh.
2.2.2.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Được quy định tại Chương VII, Mục 2, Điều 98 Luật đất đai 2013 [8]:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nơng nghiệp tại cùng một xã, xã,thị trấn mà
có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở
hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ
tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở,


15

tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;
trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có u cầu thì cấp chung một Giấy
chứng nhận và trao cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên
vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa
thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế
với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy
chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so
với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không


16

có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích
chênh lệch nhiều hơn nếu có.
2.2.2.4. Thẩm quyền cấp GCN
Thẩm quyền cấp GCN quy định theo Luật Đất đai 2013, chương VII,
Mục 2, Điều 105 [8] như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tơn
giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng
ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây
dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan
tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.


17

2.2.2.5. Hồ sơ đăng kí đất đai, xin cấp GCNQSD đất
Theo Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT [2] Hồ sơ nộp khi thực
hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:
- Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất
đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau

đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về
quyền sử dụng đất;
- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc cơng trình xây dựng
thì phải có sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về
quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng
nhà ở, cơng trình đã xây dựng);
- Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ
chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc
miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
- Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích
quốc phịng, an ninh thì ngồi giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản
này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phịng, Bộ trưởng Bộ Cơng an
về vị trí đóng qn hoặc địa điểm cơng trình; bản sao quyết định của Thủ