ĐĂNG ký tài sản THEO bộ LUẬT dân sự năm 2015

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

ĐINH VĂN LINH

ĐĂNG KÝ TÀI SẢN THEO BỘ LUẬT
DÂN SỰ NĂM 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2021


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

ĐINH VĂN LINH

ĐĂNG KÝ TÀI SẢN THEO BỘ LUẬT
DÂN SỰ NĂM 2015
Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số: 838 01 01.04

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học : TS. Phan Quốc Nguyên

Hà Nội – 2021


DANH MỤC VIẾT TẮT

Bộ luật dân sự

BLDS

Ủy ban nhân dân

UBND

Thành phố

TP

Hằng hải Việt Nam

HHVN

Tịa án nhân dân

TAND

Sở hữu trí tuệ

SHTT


MỤC LỤC

DANH MỤC VIẾT TẮT
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết và tình hình nghiên cứu ................................................... 1
2. Phạm vi và mục đích nghiên cứu ............................................................. 3
3. Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài...................................................................... 3
4. Phƣơng pháp nghiên cứu ......................................................................... 4
5. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài .................................................... 4
CHƢƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ TÀI SẢN........... 6

1.1. Một số lý luận cơ bản về đăng ký tài sản ............................................. 6
1.1.1. Khái niệm về đăng ký tài sản ............................................................. 6
1.1.2. Đối tượng đăng ký ............................................................................. 9
1.1.3. Chủ thể thực hiện đăng ký tài sản ................................................... 13
1.1.4. Giá trị pháp lý của hoạt động đăng ký tài sản ................................ 13
1.1.5. Lợi ích của hoạt động đăng ký tài sản ............................................. 14
1.2. Lịch sử pháp luật về đăng ký tài sản ở Việt Nam ............................. 16
1.2.1. Từ thế kỷ XV đến trước năm 1945 ................................................... 16
1.2.2. Từ năm 1945 đến nay[16] ............................................................... 19
1.3. Pháp luật của một số quốc gia trên thế giới về đăng ký tài sản ...... 22
1.3.1. Pháp luật về đăng ký bất động sản theo quy định của một số quốc
gia trên thế giới .......................................................................................... 22
1.3.2. Pháp luật về đăng ký động sản theo quy định của một số quốc gia
trên thế giới ................................................................................................ 29
CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ĐĂNG KÝ
TÀI SẢN Ở NƢỚC TA HIỆN NAY ................................................................. 35

2.1. Thực trạng pháp luật về đăng ký tài sản đƣợc quy định trong Bộ
luật Dân sự năm 2015 và pháp luật chuyên ngành .................................. 35


2.2. Thực trạng tổ chức và thực thi các quy định pháp luật về đăng ký

tài sản ở nƣớc ta hiện nay ........................................................................... 50
2.2.1. Đăng ký lần đầu đối với đất đai[30] ............................................... 50
2.2.2. Đăng ký tài sản gắn liền với đất ...................................................... 51
2.2.3. Thực tiễn đăng ký tài sản trí tuệ ...................................................... 52
2.2.4. Thực tiễn đăng ký quyền sở hữu phương tiện giao thông ............... 54
2.2.5. Thực tiễn đăng ký các quyền đối với tàu bay .................................. 56
2.2.6. Thực tiễn đăng ký tàu biển ............................................................... 57
2.3. Thực tiễn giải quyết một số tranh chấp về quyền sở hữu tài sản
trong mối quan hệ với việc đăng ký tài sản .............................................. 59
2.3.1. Tranh chấp do lợi dụng thiếu sót trong quyết định có hiệu lực pháp
luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xin tách thửa và cấp mới
quyền sử dụng đất, sau đó chuyển nhượng cho người thứ ba ................... 59
2.3.2. Tranh chấp trong trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho dòng họ .......................................................................................... 60
2.3.3. Tranh chấp trong trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài
gửi tiền về mua nhà, đất tại Việt Nam, nhưng nhờ người thân trong nước
đứng tên đăng ký quyền sở hữu ................................................................. 63
2.3.4. Tranh chấp phát sinh từ việc nhờ người khác đứng tên trong hồ sơ
đăng ký quyền sở hữu tài sản ..................................................................... 65
CHƢƠNG III: KIẾN NGHỊ.............................................................................. 68

3.1. Một số hạn chế, bất cập về đăng ký tài sản và nguyên nhân ........... 68
3.1.1. Hạn chế, bất cập .............................................................................. 68
3.1.2. Nguyên nhân .................................................................................... 71
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện các quy định của Bộ luật Dân sự 2015
và các văn bản quy phạp pháp luật khác về đăng ký tài sản .................. 72
3.2.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản ...................... 72
3.2.2. Các giải pháp cụ thể ........................................................................ 75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................... 85

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết và tình hình nghiên cứu
1.1. Tính cấp thiết
Hoạt động đăng ký tài sản có liên quan mật thiết đến sự vận hành của nền
kinh tế. Hoạt động đăng ký tài sản (bao gồm tài sản là động sản và bất động sản)
nhằm công khai và minh bạch tình trạng pháp lý của tài sản, trong đó nổi bật là
quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản. Với việc không hạn chế tiếp cận
các thông tin trong sổ đăng ký của cơ quan nhà nước, cơng chúng có thể dễ dàng
tìm hiểu và biết chính xác thơng tin về tình trạng pháp lý của tài sản (ví dụ thơng
tin về chủ sở hữu; đặc điểm, hiện trạng của tài sản; thông tin về sự hạn chế
quyền của chủ sở hữu đối với tài sản như thế chấp, cầm cố...) từ đó có đầy đủ cơ
sở để xem xét, quyết định việc tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế liên quan
đến tài sản. Thời điểm đăng ký là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên giữa các bên
có quyền trong trường hợp tài sản tham gia vào nhiều giao dịch khác nhau.
Pháp luật về đăng ký tài sản ở nước ta hiện nay bị phân tán do nhiều cơ
quan nhà nước khác nhau thực hiện. Các quy định về đăng ký tài sản được quy
định tại các văn bản quy phạm pháp luật như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật
Nhà ở, Bộ Luật Hàng hải, Luật Hàng không dân dụng Việt Nam, Luật sở hữu trí
tuệ, Luật Giao thơng đường bộ và các văn bản hướng dẫn thi hành. Do có những
cách nhìn nhận khác nhau về đăng ký tài sản đối với mỗi loại tài sản và phân
tách theo chức năng quản lý nhà nước của mỗi bộ, ngành nên khó có thể có sự
nhìn nhận thống nhất về đăng ký tài sản, từ đó dẫn đến việc thiếu các nguyên lý
chung khi xây dựng pháp luật về đăng ký tài sản.
BLDS năm 2015 có nhiều điểm mới quan trọng về đăng ký tài sản như:
chủ thủ, các quyền mới liên quan đến tài sản (quyền bề mặt, quyền hưởng
dụng…). Tuy nhiên, chưa có quy định về cơ chế thực hiện các quyền này. Ngoài
ra, ở nước ta còn thiếu các cơ chế đăng ký áp dụng cho việc đăng ký theo yêu

1

cầu các quyền liên quan đến tài sản như quyền cho thuê, cho mượn, cho thuê,
bán tài sản chuộc lại… được quy định trong BLDS năm 2015.
Hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản là một nhu cầu thực tế, cấp thiết
đã được Đảng và Nhà nước ta quan tâm, thực hiện. Cụ thể là Nghị quyết số 11NQ/TW ngày 03/6/2017 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương
Đảng khóa XII về hồn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa đã khẳng định phải “Hoàn thiện các quy định về đăng ký và giao dịch tài
sản; phát triển hệ thống đăng ký minh bạch, liên thông, dễ tiếp cận, nhất là bất
động sản; bảo đảm minh bạch thông tin về thị trường quyền sử dụng đất”.
1.2. Tình hình nghiên cứu
Thời gian qua, liên quan đến lĩnh vực đăng ký bất động sản của Việt Nam
đã có một số tác giả nghiên cứu và thu được những thành cơng nhất định, ví dụ
như: Đề tài “Đăng ký bất động sản - thực tiễn và phương hướng hoàn thiện” Luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Thị Kim Hiền năm 2001 (Cao học luật Việt Pháp khoá I, 1998 - 2001); Đề tài “Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động
sản” - Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Ngọc Tú (Cao học luật ĐHQG Hà
Nội năm 2007); Đề tài “Một số vấn đề về ĐKBĐS trong luật dân sự - Thực trạng
và phương hướng hoàn thiện” - Luận văn thạc sĩ luật học của Đặng Trường Sơn
(Cao học luật Hà Nội năm 2008); Đề tài “Pháp luật đăng ký bất động sản của
Việt Nam và Nhật Bản - Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam” - Luận
văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Hằng (Cao học Luật Hà Nội năm
2009); Chuyên đề Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam - Thực
trạng và một số vấn đề đặt ra, Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (số 1 và số 2
năm 2010); Chuyên đề: Pháp luật về đăng ký bất động sản - Thực trạng và một
số giải pháp hoàn thiện, Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (số 4 năm 2008);
Hệ chuyên đề: Hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản, Tạp chí Dân chủ và
Pháp luật, Bộ Tư pháp (năm 2017).

2

Các cơng trình nghiên cứu nêu trên bước đầu đã đưa ra những nghiên cứu,
đánh giá về pháp luật và thực tiễn công tác đăng ký tài sản ở Việt Nam. Tuy
nhiên, khách quan cho thấy, phạm vi nguyên cứu của các nhiệm vụ trên còn hạn
chế, chủ yếu liên quan đến tài sản là bất động sản mà chưa nghiên cứu một cách
tổng thể về những vấn đề lý luận và thực tiễn của thiết chế đăng ký tài sản nói
chung (bao gồm cả động sản và bất động sản), đặc biệt là các quy định mới của
BLDS năm 2015 về đăng ký tài sản.
2. Phạm vi và mục đích nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu lý luận về đăng ký tài sản, các đặc điểm, bản
chất của đăng ký tài sản các quan điểm về đăng ký tài sản từ đó đưa ra cái nhìn
thống nhất về đăng ký tài sản. Nêu và phân tích các quy định mới về đăng ký tài
sản được quy định tại BLDS năm 2015 và một số văn bản quy phạm pháp luật
quy định về đăng ký tài sản. Thông qua các quy định tại các văn bản nêu trên, tác
giả muốn cung cấp cho người đọc cái nhìn cụ thể về các quy định hiện hành liên
quan đến đăng ký tài sản. Từ đó, chỉ ra những tồn tại, bất cập trong các quy định
về đăng ký tài sản từ đó đưa ra những kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật về
đăng ký tài sản ở nước ta.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
Nhiệm vụ chính của đề tài sẽ tập trung vào các nội dung chính sau đây:
Thứ nhất, làm rõ lý luận về đăng ký tài sản, bao gồm các vấn đề sau: Khái
niệm về đăng ký tài sản; Đối tượng tài sản phải đăng ký; Nội dung đăng ký tài
sản; Hiệu lực của việc đăng ký; Giá trị pháp lý của việc đăng ký; Kinh nghiệm
về tổ chức và hoạt động đăng ký tài sản ở một số quốc gia trên thế giới.
Thứ hai, nêu và phân tích các quy định pháp luật về đăng ký tài sản hiện
nay tại Việt Nam (bao gồm đăng ký động sản và bất động sản), trong đó tập
trung vào các nội dung sau: đánh giá thực trạng quy định về đăng ký tài sản tại
Bộ luật Dân sự năm 2015 và một số văn bản pháp luật về đăng ký tài sản qua đó
phân tích, đánh giá những điểm bất cập trong quy định của pháp luật hiện hành

3

và trong thực tiễn triển khai đăng ký động sản, bất động sản; đánh giá mơ hình tổ
chức và thực trạng hoạt động của các cơ quan trực tiếp thực hiện đăng ký tài sản.
Thứ ba, nguyên cứu, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng
ký tài sản. Đề xuất các nhiệm vụ trước mắt và nhiệm vụ lâu dài trong việc xây
dựng các văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký tài sản.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để đạt được những mục tiêu đã đặt ra, đề tài sẽ sử dụng các phương pháp
nghiên cứu sau:
- Phương pháp tiếp cận lịch sử nhằm nghiên cứu, đánh giá các tư liệu
được tích luỹ, đúc kết kinh nghiệm lịch sử để từ đó rút ra những vấn đề có tính lý
luận, lịch sử trong điều kiện hiện nay;
- Phương pháp phân tích nhằm đưa ra những đánh giá, phân tích cụ thể, có
cơ sở khoa học và thực tiễn về thực trạng pháp luật về đăng ký tài sản; thực trạng
tổ chức và hoạt động đăng ký tài sản;
- Phương pháp nghiên cứu so sánh: Đăng ký tài sản của Việt nam và
của một số nước trên thế giới; tổ chức và hoạt động đăng ký của Việt Nam và
nước ngoài.
- Ngoài ra, đề tài cũng đã áp dụng các phương pháp hiện đại như quy nạp,
hệ thống hoá các vấn đề được nghiên cứu.
5. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
Kết quả nghiên cứu của đề tài mang lại những ý nghĩa cơ bản sau:
Một là, nghiên cứu của đề tài nhằm phân tích, làm sáng tỏ những vấn đề
lý luận về đăng ký tài sản, từ đó, chỉ rõ các nội dung về đăng ký tài sản, chủ thể
có thẩm quyền thực hiện đăng ký tài sản; thực tiễn, cách thức vận hành của hệ
thống đăng ký tài sản tại Việt Nam.
Hai là, kết quả thu được từ việc nghiên cứu đề tài là cơ sở khoa học quan
trọng nhằm nghiên cứu, xây dựng, củng cố các nguyên lý về đăng ký tài sản.

4


Ba là, kết quả thu được từ việc nghiên cứu đề tài là cơ sở khoa học nhằm
nghiên cứu, khắc phục bất cập của pháp luật hiện hành về đăng ký tài sản.
Bốn là, việc nghiên cứu đề tài nhằm phát huy hiệu quả của thiết chế đăng
ký tài sản, phục vụ người dân, nhà nước và thị trường, góp phần hoàn thiện thể
chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

5


CHƢƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ TÀI SẢN
1.1. Một số lý luận cơ bản về đăng ký tài sản
1.1.1. Khái niệm về đăng ký tài sản
Nói về đăng ký tài sản trước hết phải hiểu đăng ký là gì?
Hiện nay, có nhiều định nghĩa khác nhau về đăng ký. Theo cuốn Từ điển
Tiếng Việt thì “Đăng ký: Ghi vào sổ của cơ quan quản lý” [1]; Theo cuốn Đại
từ điển Tiếng Việt thì “Đăng ký: Đứng ra khai báo để được cấp Giấy công nhận
về quyền hạn, nghĩa vụ nào đó” [2]; Từ điển Tiếng Việt của Nhà xuất bản Khoa
học xã hội và Trung tâm Từ điển định nghĩa: “Đăng ký: Ghi vào Sổ của cơ quan
quản lý để chính thức cơng nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ” [3];
Trong khi Từ điển Giải thích thuật ngữ hành chính có nêu: “Đăng ký: Thể thức
ghi chép vào sổ sách nhà nước đặt ra như: đăng ký kết hôn, đăng ký kinh doanh,
đăng ký chứng khoán... Những sự kiện được nghi chép vào sổ là không thể chối
cãi” [4] ; Theo Từ điển Giải thích thuật ngữ luật học của Trường Đại học Luật
Hà Nội “Đăng ký: Ghi vào sổ của cơ quan quản lý chính thức được cơng nhận
cho hưởng quyền, làm nghĩa vụ hoặc tiến hành hoạt động” [5]. Có cách hiểu
đăng ký là việc ghi vào hệ thống sổ sách, hồ sơ của “chủ thể tổ chức đăng ký”
những thông tin về “chủ thể đăng ký” và “khách thể đăng ký” nhằm đảm bảo

thực hiện những nghĩa vụ, trách nhiệm, hoặc đảm bảo quyền và lợi ích của chủ
thể đăng ký và các chủ thể có liên quan tới khách thể đăng ký [6]. Có quan điểm
cho rằng, đăng ký tài sản là việc chính thức ghi vào văn bản của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền về những thơng tin cần thiết của sự việc, là căn cứ làm phát
sinh hoặc thay đổi hoặc chấm dứt những quan hệ về tài sản giữa các chủ thể [7].
Như vậy, đăng ký là một hình thức cơng nhận quyền của một người hoặc làm
phát sinh nghĩa vụ đối với người khác. Đăng ký là một hình thức để bảo hộ chủ
thể thực hiện hành vi đăng ký và buộc người có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ
của mình. Những thơng tin được ghi vào sổ của cơ quan đăng ký có thẩm quyền
là chứng cứ khách quan, không thể chối cãi.

6


Hiện nay, chưa có quy định pháp luật cụ thể về định nghĩa đăng ký tài sản
mà chỉ có các quy định về đăng ký loại tài sản cụ thể. Ví dụ: Về đăng ký đất đai,
Điều 3 Luật đất đai (khoản 15) quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối
với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Khoản 2, 3 Điều 3 Thông tư số
24/2014/TT-BTNMT/TT-BTNMT “Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần
đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Qua
khái niệm đăng ký đất đai trên cho thấy, việc đăng ký đất đai là nhằm ghi nhận
tình trạng pháp lý của tài sản (một thửa đất) vào hồ sơ địa chính và được ghi
nhận có quyền sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
được ghi trong sổ hồng trong trường hợp đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Tuy
nhiên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất chỉ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền của người

sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản trên đất mà không nêu rõ mục đích của việc
đăng ký trên có phải là nhằm xác lập quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu
tài sản hay đăng ký có giá trị đối kháng với bên thứ ba? Trong thực tế, việc đăng
ký đối với tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà đang được hiểu là
đăng ký làm phát sinh hiệu lực của giao dịch và hệ quả của việc phát sinh hiệu
lực được thực hiện theo quy định tại Điều 401 BLDS năm 2015.
Những định nghĩa nêu trên cho thấy, khi đăng ký một đối tượng, nếu chủ
thể của quan hệ tuân theo những điều kiện luật định thì quyền và lợi ích hợp
pháp của chủ thể được bảo hộ; ngược lại, một đối tượng mà pháp luật đã quy
định phải đăng ký, nhưng chủ thể pháp luật khơng tn theo thì các quyền, nghĩa
vụ của chủ thể phát sinh, thay đổi và chấm dứt quan hệ do chủ thể xác lập không
được pháp luật thừa nhận và bảo hộ. Trong nhiều quan hệ, chủ thể vi phạm nghĩa

7


vụ đăng ký đối với đối tượng mà theo pháp luật bắt buộc phải đăng ký thì việc
khơng đăng ký được xác định là hành vi trái pháp luật.
Về hình thức, đăng ký tài sản là một quy trình, thủ tục được thực hiện
nhằm bảo vệ các quyền, lợi ích chính đáng của chủ thể có tài sản trong việc
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt và dùng tài sản để tham gia các quan hệ dân sự,
thương mại, chuyển giao công nghệ, xuất nhập khẩu...
Về nội dung, đăng ký tài sản là việc công bố sự tồn tại của các quyền (của
chủ thể) đối với tài sản trước công chúng, là chứng cứ để chủ thể có quyền khởi
kiện khi tài sản của mình bị xâm phạm yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm,
kiện đòi lại tài sản, kiện đòi bồi thường thiệt hại và kiện yêu cầu chấm dứt các
hành vi xâm phạm hoặc cạnh tranh không lành mạnh trong việc triển khai, sử
dụng và lưu thông sản phẩm thuộc quyền sở hữu trí tuệ của chủ thể và những sản
phẩm được tạo ra từ những sản phẩm thuộc quyền sở hữu trí tuệ như sáng chế,
kiểu dáng cơng nghiệp, nhãn hiệu, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, giống

cây trồng, chỉ dẫn địa lý, tên thương mại, bí quyết kỹ thuật, quyền tác giả và
quyền liên quan đến quyền tác giả các tác phẩm văn học, nghệ thật, khoa học.
Dưới giác độ quyền con người trong xã hội, đăng ký tài sản là một trong
những cơng cụ hữu hiệu để hiện thực hóa và nâng cao chất lượng thực hiện
quyền tài sản của các cá nhân, tổ chức trong xã hội. Điều này cho thấy, với một
xã hội hiện đại, thiết chế đăng ký tài sản phải được nhìn nhận với ý nghĩa là
quyền dân sự, quyền cá nhân (quyền công dân), nhằm cụ thể hóa quyền tư hữu
đã được Hiến pháp cơng nhận và bảo hộ. Với ý nghĩa đó, pháp luật về đăng ký
phải thực sự tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp trong việc thực hiện
quyền dân sự của mình, chứ không thuần túy chỉ điều chỉnh dưới giác độ hành vi
hành chính (hành vi thực hiện thủ tục hành chính). Điều này cho thấy, khi nhìn
nhận đăng ký với tư cách quyền dân sự của người dân thì cơ chế pháp lý phải hết
sức mềm dẻo, linh hoạt và những quy định cản trở việc thực hiện quyền sẽ phải
loại bỏ, thay thế bởi những quy định hỗ trợ, tạo thuận lợi cho người dân, doanh
nghiệp trong việc thực hiện quyền của mình.

8


Từ những phân tích trên cho thấy, có thể định nghĩa như sau: Đăng ký tài
sản là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi sự kiện pháp lý làm phát sinh,
thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền về tài sản của các tổ chức, cá nhân vào
Sổ đăng ký tài sản theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.
1.1.2. Đối tượng đăng ký
Đối tượng của hoạt động đăng ký tài sản là tài sản và các quyền đối với
tài sản.
Có nhiều cách hiểu khác nhau về tài sản như: tài sản là vật chất có thể
cầm, nắm được; tài sản là những gì có thể mua bán được; tài sản là những gì có
thể xác lập quyền sở hữu; tài sản là những gì có thể định giá được bằng tiền…
Tuy nhiên, đây là những cách hiểu không thống nhất và đầy đủ về tài sản. Để có

cách hiểu thống nhất về tài sản, Điều 105 BLDS năm 2015 đã liệt kê tài sản gồm
4 loại: vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
Loại tài sản thứ nhất là vật. Vật là những bộ phận hữu hình của thế giới
vật chất theo nghĩa rộng bao gồm cả vật vô cơ, hay hữu cơ, động vật hay thực
vật. Để trở thành đối tượng của quan hệ pháp luật thì các vật phải nắm trong sự
chiếm hữu của con người. Vật bao hàm không những các vật dụng sinh hoạt, tiêu
dùng, sản xuất bình thường, mà còn bao gồm cả các tập hợp vật chất phức tạp
như nhà máy, công xưởng, tuyến giao thông đường sắt, sân bay, giàn khoan dầu,
hệ thống cơng trình xây dựng, ...
Loại tài sản thứ hai là tiền. Tiền là loại tài sản đặc biệt, đó là vật ngang
giá chung có tính thanh khoản cao nhất dùng để trao đổi lấy hàng hóa và dịch
vụ nhằm thỏa mãn bản thân và mang tính dễ thu nhận (nghĩa là mọi người đều
sẵn sàng chấp nhận sử dụng) và thường được Nhà nước phát hành bảo đảm giá
trị bởi các tài sản khác như vàng, kim loại quý, trái phiếu, ngoại tệ [8]. Điểm
khác biệt quan trọng giữa tiền với vật là ở chỗ tiền là công cụ trao đổi đa năng,
trong đại đa số các quan hệ tài sản có thể thay thế cho bất kỳ tài sản có giá trị
tương đương nào khác. Hay nói cách khác, tiền có thể sử dụng để thực hiện đa số

9


các nghĩa vụ có liên quan đến tài sản. Tiền được được sử dụng là công cụ trao
đổi đa năng giữa các tài sản khác nhau, định giá trị các loại tài sản khác, hoặc là
cơng cụ tích lũy tài sản. Việc khai thác tiền không phải là dựa theo đặc tính cấu
tạo của tiền mà dựa trên mệnh giá bằng con số được in trên đồng tiền. Một đặc
trưng nữa là tiền phải do Nhà nước phát hành và bảo đảm giá trị của tiền bởi các
tài sản khác như vàng, kim loại quý, trái phiếu, ngoại tệ. Hiện nay, đã xuất hiện
một số loại tiền không do Nhà nước phát hành mà do một nhóm người mã hóa
và phát hành với nhiều tên gọi khác nhau như: tiền ảo, tiền điện tử, tiền kỹ thuật
số... Tuy nhiên hiện nay, các loại tiền này hiện nay không được Ngân hàng nhà

nước Việt Nam thừa nhận là phương tiện thanh tốn[10].
Loại tài sản thứ ba là giấy tờ có giá. Các BLDS khơng quy định về giấy
tờ có giá, nhưng theo quy định tại Khoản 8 Điều 6 Luật Ngân hàng Nhà nước
Việt Nam quy định “Giấy tờ có giá là bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa
tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giá trong một thời
hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện khác”. Giấy tờ có giá bao gồm:
các loại séc, tín phiếu, kỳ phiếu, công trái, giấy ủy nhiệm chi được lập nên và
phát hành theo những thể thức luật định nhất định và có nội dung khẳng định
quyền tài sản của một người (người nắm giữ giấy tờ có giá) đối với chủ thể khác
(chủ thể phát hành giấy tờ có giá). Nhìn chung, để được coi là một loại tài sản
độc lập thì các giấy tờ có giá phải có khả năng trao đổi qua lại giữa các chủ thể
(để trở thành đối tượng của quan hệ tài sản). Giấy tờ có giá được phân thành:
loại do nhà nước phát hành (tín phiếu, cơng trái, …) và loại do các pháp nhân
phát hành (séc, cổ phiếu, ... ).
Loại tài sản cuối cùng là quyền tài sản. Điều 115 BLDS năm 2015 quy
định “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối
với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản
khác”. Quyền tài sản có các đặc điểm pháp lý cơ bản sau đây: 1) Là tài sản vơ
hình (khơng nhìn thấy được, khơng cảm nhận được), 2) Định giá được bằng tiền;

10


3) Có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự. Ví dụ: các quyền u cầu, quyền
địi nợ, quyền của chủ sở hữu các đối tượng sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất có các
quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Dựa vào thuộc tính tự nhiên của tài sản thì có thể chia tài sản thành hai
loại động sản và bất động sản.

- Bất động sản: Khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 đã liệt kê bất động
sản bao gồm: 1) Đất đai; 2) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; 3) Tài
sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; 4) Tài sản khác theo quy
định của pháp luật.
Theo quy định trên của BLDS năm 2015 có thể nhận thấy, bất động sản là
những vật không di chuyển được và những tài sản gắn liền với đất gồm 4 nhóm chính:
Thứ nhất, các tài sản không di dời được do thế giới tự nhiên tạo lập nên.
Đó chủ yếu là đất đai, sơng hồ, rừng núi, các khống sản dưới lịng đất chưa
được khai thác.
Thứ hai, các tài sản không di dời được do lao động của con người tạo nên.
Đó là nhà ở, cơng trình xây dựng, tường rào, hàng rào, ao, hồ, hào rãnh, đê đập,
các cơng trình thuỷ lợi ....
Thứ ba, các tài sản khác gắn liền với đất đai, gắn liền với nhà ở, cơng
trình xây dựng bao gồm: Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa hái (tất cảc loại hạt
đã gặt, trái cây đã hái thì đều được coi là động sản), cây cối chưa bị đốn chặt, các
súc vật gắn với canh tác, các nông cụ được bàn giao cùng với đất đai canh tác;
Các đường ống dẫn nước, cơng trình phụ và các thiết bị gắn liền với cơng trình
phụ đó; Các tài sản khác được coi là gắn cố định vào bất động sản bằng các chất
liệu kết dính khơng thể tách ra mà không bị hư hỏng, hoặc không làm vỡ, làm hư
hỏng phần tài sản mà những vật ấy được gắn vào (Ví dụ như bức tượng gắn cố
định bằng xi măng hay thạch cao,...).

11


- Động sản: BLDS năm 2015 đã sử dụng cách loại trừ để quy định động
sản, theo đó, những tài sản khơng phải là bất động sản thì là động sản[11].
Việc phân loại tài sản ra thành bất động sản và động sản có ý nghĩa rất
quan trọng trong việc quy định giải quyết một số các vấn đề quan trọng của luật
dân sự, đặc biệt là liên quan đến việc đăng ký tài sản. Theo quy định của pháp

luật dân sự thì bất động sản được coi là loại tài sản bắt buộc phải đăng ký (ví dụ:
quyền sử dụng đất) còn động sản đăng ký tự nguyện.
Theo quy định của BLDS năm 2015, tài sản có thể là tài sản hiện có hoặc
tài sản hình thành trong tương lai[12]. Đây là điểm mới của BLDS năm 2015 so
với các BLDS năm 2005 và BLDS năm 1995. Tài sản hình thành trong tương lai
là những tài sản được hình thành sau khi giao dịch bảo đảm đã có hiệu lực pháp
luật hoặc cũng có thể là tài sản đã hình thành trước khi giao dịch bảo đảm có
hiệu lực pháp luật nhưng chưa xác lập quyền sở hữu của bên bảo đảm. Khái
niệm “Tài sản hình thành trong tương lai” được xây dựng không nhằm công
nhận và bảo hộ cho tài sản đó, mà chỉ để bảo hộ cho các giao dịch liên quan ngay
từ khi chưa hình thành tài sản hoặc chưa có quyền sở hữu đối với tài sản. Khái
niệm này đáp ứng được nhu cầu thực tế của xã hội là các bên phát sinh mong
muốn xác lập giao dịch trước khi làm ra tài sản là đối tượng của giao dịch đó. Ví
dụ thực tế là khi ký hợp đồng mua bán máy bay, tàu biển… thì các tài sản đó có
thể chưa được sản xuất ra, nhưng các nhà sản xuất mong muốn có được hợp
đồng mua bán trước kèm theo một số tiền đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện
hợp đồng thì mới bắt đầu sản xuất và bàn giao cho bên mua theo thời hạn thỏa
thuận, khi đó họ sẽ giao kết hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, tài sản hình thành trong tương lai phải được mô tả chi tiết các đặc
điểm và tính năng của tài sản sẽ hình thành. Ví dụ khác trong thực tiễn là nhiều
chủ thể có nhu cầu vay tiền của ngân hàng để mua nhà (ngôi nhà đó có thể đã tồn
tại nhưng chưa thuộc quyền sở hữu của bên vay trong hợp đồng vay tiền), khi đó
trong hợp đồng vay tín dụng đó có thể kèm theo các thỏa thuận về việc sử dụng

12


chính ngơi nhà sẽ mua đó để thế chấp nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ trả tiền vay.
Như vậy, kể cả khi tài sản chưa hình thành nhưng đã “cõng” trên mình các quyền
của chủ thể khác khơng phải là chủ sở hữu nhằm mục đích bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ của chủ sở hữu. Hay nói cách khác tài sản hình thành trong tương lai là
một đối tượng được đăng ký tài sản mà chủ sở hữu, các chủ thể khác có thể xác
lập quyền của mình trên tài sản đó thơng qua thỏa thuận.
1.1.3. Chủ thể thực hiện đăng ký tài sản
Đăng ký tài sản là lĩnh vực dịch vụ hành chính cơng do các quan nhà nước
có thẩm quyền thực hiện. Hay nói cách khác, đăng ký tài sản là mối quan hệ giữa
một bên là các cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền và một bên là cá
nhân, pháp nhân có yêu cầu đăng ký tài sản hoặc bắt buộc phải đăng ký tài sản
theo quy định của pháp luật. Cơ quan hành chính nhà nước thay mặt nhà nước
công nhận sự tồn tại của tài sản hoặc sẽ được hình thành và các quyền có trên tài
sản đó để các chủ thể khác biết hoặc phải biết trong các mối quan hệ liên quan
đến tài sản đăng ký, đồng thời có nghĩa vụ quản lý thông tin về tài sản đăng ký.
1.1.4. Giá trị pháp lý của hoạt động đăng ký tài sản
Về bản chất, đăng ký tài sản là việc đăng ký quyền của chủ sở hữu hoặc
quyền của các chủ thể khác khơng có quyền sở hữu lên một tài sản. Khi quyền
của các chủ thể đã được xác lập trên tài sản thơng qua đăng ký tài sản thì quyền
đó đã được nhà nước công nhận và bảo vệ.
Trên thế giới có những hệ thống đăng ký khác nhau: Hệ thống đăng ký thứ
nhất là hệ thống đăng ký nhằm xác lập quyền, nghĩa là quyền đối với tài sản
được hình thành kể từ thời điểm đăng ký trong Sổ, nếu chưa đăng ký trong Sổ thì
quyền chưa được hình hành; Hệ thống đăng ký thứ hai là quyền được hình thành
từ thời điểm hai bên thỏa thuận (xác lập hợp đồng), cịn việc đăng ký chỉ có giá
trị đối kháng với bên thứ ba. Theo đó, nếu người thứ ba dự định thiết lập giao
dịch liên quan đến tài sản thì người thứ ba buộc phải biết các quyền liên quan
đến tài sản đã tồn tại quyền của chủ thể nào đó đối với tài sản đó, do vậy, nếu

13


muốn thiết lập giao dịch, thì quyền của người thứ ba sẽ bị hạn chế; Hệ thống

đăng ký thứ ba: đăng ký chỉ có ý nghĩa thơng báo, cảnh báo cho mọi người biết
đã tồn tại một quyền nào đó đối với một tài sản cụ thể nào đó, ví dụ như hệ thống
đăng ký của Mỹ. Do hoạt động đăng ký các quyền liên quan đến tài sản làm phát
sinh hiệu lực pháp lý đối với người thứ ba nên để cơng khai hố các quyền (lịch
sử tồn tại của các quyền) cũng như chủ thể quyền, từ đó làm phát sinh hiệu lực
pháp lý đối với người thứ ba, thì các quyền đó phải được đăng ký.
1.1.5. Lợi ích của hoạt động đăng ký tài sản
Hoạt động đăng ký hướng đến mục tiêu phân bổ và sử dụng hiệu quả các
nguồn lực, góp phần ổn định kinh tế vĩ mơ và tăng trưởng bền vững.
1.1.5.1. Lợi ích đối với nhà nước
Thứ nhất, đăng ký tài sản giúp nhà nước nắm bắt được tài sản của quốc
gia. Hiện nay, tài sản trong xã hội rất lớn trong đó có những tài sản nhà nước có
thơng tin hoặc quản lý, đặc biệt là đối với tài sản là đất đai. Tuy nhiên, đới với
những tài sản là động sản thì nhà nước rất khó để nắm bắt thơng tin về loại tài
sản này vì tài sản là động sản ln được luân chuyển trong nền kinh tế. Việc
người dân thực hiện việc đăng ký tài sản sẽ giúp cơ quan nhà nước nắm bắt được
số lượng tài sản trong xã hội, qua đó, xây dựng được những kế hoạch sử dụng,
định hướng sử dụng tài sản một cách có hiệu quả để phát triển nền kinh tế.
Thứ hai, đăng ký tài sản là hoạt động dịch vụ công do nhà nước cung cấp.
Người đăng ký tài sản phải nộp phí cho nhà nước. Như vậy, đăng ký tài sản còn
là một hoạt động có thu vào nguồn ngân sách của nhà nước.
1.1.5.2. Đối với người dân
Đăng ký tài sản mang lại lợi ích rất lớn cho người dân, đặc biệt qua các
giao dịch dân sự, cụ thể là:
Thứ nhất, người dân có thể dễ dàng tiếp cận các thơng tin pháp lý của tài
sản. Thông qua hoạt động đăng ký tài sản (bao gồm động sản và bất động sản)
tình trạng pháp lý của tài sản được công khai và minh bạch, trong đó nổi bật là

14

quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản. Với việc không hạn chế tiếp cận
các thông tin trong sổ đăng ký của cơ quan nhà nước, công chúng có thể dễ dàng
tìm hiểu và biết chính xác thơng tin về tình trạng pháp lý của tài sản (ví dụ thông
tin về chủ sở hữu; đặc điểm, hiện trạng của tài sản; thông tin về sự hạn chế
quyền của chủ sở hữu đối với tài sản như thế chấp, cầm cố...) từ đó có đầy đủ cơ
sở để xem xét, quyết định việc tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế liên quan
đến tài sản. Ngoài ra, thời điểm đăng ký là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên giữa
các bên có quyền trong trường hợp tài sản tham gia vào nhiều giao dịch khác
nhau. Đặc biệt, ngồi đặc điểm chung nhất thì đăng ký quyền sở hữu trí tuệ cịn
có ý nghĩa quan trọng trong việc Nhà nước xác lập và bảo hộ quyền sở hữu trí
tuệ đối với đối tượng được đăng ký.
Thứ hai, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động
sản, thị trường vốn, thị trường hàng hóa, thị trường khoa học công nghệ. Hoạt
động đăng ký bất động sản có mối quan hệ mật thiết với sự vận hành của thị
trường thị trường bất động sản, thị trường vốn, thị trường hàng hóa, thị trường
khoa học cơng nghệ ở nước ta. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh tế, ở
các nước phát triển nếu quản lý, phát huy hiệu quả vai trò của hệ thống đăng ký
tài sản sẽ thúc đẩy các thị trường nêu trên phát triển, từ đó tác động trực tiếp đến
sự phát triển của nền kinh tế, đóng góp thiết thực vào q trình cơng nghiệp hố,
hiện đại hố đất nước. Mặt khác, qua nghiên cứu cho thấy, mục tiêu cơ bản,
chung nhất của việc đăng ký tài sản là công cụ hữu hiệu để khai hoá các giá trị
kinh tế của tài sản, tạo lập hồ sơ pháp lý cho từng loại tài sản, từ đó giúp các
giao dịch được thiết lập, thực hiện an toàn, hạn chế rủi ro.
Thứ ba, tăng khả năng khai thác tối đa giá trị kinh tế của tài sản. Hoạt
động đăng ký tài sản góp phần thúc đẩy quá trình khai thác giá trị kinh tế (trong
đó có tài sản là vơ hình). Vai trị này càng đặc biệt có ý nghĩa thiết thực trong bối
cảnh doanh nghiệp vừa và nhỏ ở nước ta chiếm tỷ lệ lớn, nhưng lại ít có điều
kiện để sở hữu, sử dụng bất động sản, từ đó dẫn đến khó khăn khi tiếp cận nguồn

15


vốn ngân hàng. Việc mua bán, chuyển nhượng các quyền địi nợ, hàng hóa ln
chuyển trong q trình sản xuất kinh doanh, máy móc, thiết bị... ở nước ta chưa
thực sự sơi động, hiệu quả do tính minh bạch thấp, cơ chế pháp lý để xác định
tình trạng pháp lý của động sản chưa rõ ràng, thiếu hiệu quả. Kết quả khảo sát
cho thấy, các động sản, tài sản vô hình là nguồn tài sản chủ yếu, có giá trị rất lớn
trong nguồn vốn kinh doanh của doanh nghiệp (thường chiếm tới 70 - 80% giá
trị doanh nghiệp) [13], nhưng việc chuyển hoá thành vốn đầu tư cho hoạt động
sản xuất, kinh doanh vẫn cịn nhiều khó khăn. Nhà nước thiếu cơng cụ để cơng
khai hố các quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu đối với động sản nên chưa
tạo được niềm tin cho các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng khi xem xét, quyết
định đầu tư liên quan đến động sản của doanh nghiệp.
1.2. Lịch sử pháp luật về đăng ký tài sản ở Việt Nam
1.2.1. Từ thế kỷ XV đến trước năm 1945
Trước năm 1945, nước ta trong quan hệ xã hội phong kiến quyền sở hữu
tài sản của cá nhân không được coi trọng. Vua là con trời “Thiên tử”, tất cả tài
sản trong xã hội thuộc về nhà vua, thập chí cả tính mạng con người “Quân xử
thần tử, thần bất tử bất chung”. Vì vậy, pháp luật đăng ký tài sản ở Việt Nam
trong các thời kỳ trước năm 1945 không thật sự rõ ràng và chỉ tập trung vào tài
sản là tư liệu sản xuất quan trọng nhất của nền sản xuất nơng nghiệp là đất đai.
Mục đích của các quy định pháp luật nhằm phục vụ hoạt động quản lý của Nhà
nước đối với đất đai để thu thuế.
- Triều đại nhà Lý - Trần (Thế kỷ XI – XIV)
Trong thời kỳ này có hai hình thức sở hữu gồm: sở hữu của nhà nước (của
vua) và sở hữu của làng, xã.
Thời kỳ Lý - Trần theo quan niệm “đất của vua chùa của bụt” hay nói
cách khác là “đất vua, chùa làng” đã củng cố quyền sở hữu của nhà nước đối
với ruộng đất. Chế độ địa tô đã thể hiện quyền lực của nhà nước, đồng thời

khuyến khích khai khẩn đất hoang để làm ruộng cơng của làng xã hay ruộng tư.

16


Với những chính sách đất đai như vậy, vào thờ Lý - Trần thì chế độ sở hữu đất
đai gồm một bộ phận do nhà nước trực tiếp quản lý và một bộ phận đất đai do
làng, xã quản lý là đất công. Những quy định về đăng ký không rõ ràng, nội
dung ghi chép trong các sổ địa bạ tại các làng, xã để phục vu cho công việc lĩnh
canh, thu tơ.
Có một điều rất đặc biệt trong lịch sử nước nhà về đất đai là vào thời Lý Trần về cơng điền có 02 loại và 03 hạng gồm quốc khố và “thác đao điền”.
Quốc khố là ruộng cơng, thuộc sở hữu nhà nước, có thu nhập để dự trữ “quốc
khố”. “Thác đao điền” là diện tích đất nhà Vua ban thưởng cho các quan lại có
cơng dẹp giặc, người có cơng kèm theo các xuất đinh đang canh tác trên diện
tích đất đó để thu tơ hàng năm. Vào thời kỳ này, do chính sách quản lý dân số
được thực hiện đầy đủ và toàn diện trên phạm vi toàn quốc để phục vụ cho việc
tuyển phu, tuyển quân các triều đại đã cho lập số đinh, báo cáo số đinh và ruộng
đất của mỗi hộ theo nguyên tắc làm sổ hộ tịch. Như vậy, việc quản lý đất đai
theo đó được thực hiện. Vào thời này khơng có “điền bạ”, nhưng nhà Trần quản
lý đất đai rất rõ ràng. Theo nguyên tắc: “Giới hạn Đông Tây Nam Bắc đã ghi rõ
trong địa đồ cùng giấy tờ”. Và coi đây như một hình thức đăng ký đất đai và
quản lý đất đai vào đời Trần.
- Triều đại nhà hậu Lê
Thời nhà Lê cũng theo nguyên tắc “ruộng đất công ở xã nào, dân xã ấy
hưởng”. Theo quy định trên, làng, xã vào thời Lê có quyền quản lý và sử dụng
ruộng đất cơng thuộc xã mình, có quyền phân chia cho các thành viên trong xã là
con trai khi đủ 18 tuổi. Theo Lê Quý Đôn (Kiến văn tiểu lục) thì sau khi người
làm quan được cấp ruộng đất lấy từ người thế gia mà tuyệt tự và ruộng đất bỏ
hoang trong xã, thì “ở đằng sau giấy ấy liệt kê xứ sở, do ruộng tuyệt tự của
người nào đó. Đó là chứng cứ hồi quốc sơ cấp ruộng cho cơng thần, ít khi lấy

vào ruộng cơng hiện canh để thành thuế lệ”. Đây là hình thức quản lý đất đai và
đăng ký sơ khai đất đai.

17


Theo Lê Quý Đôn ghi chép vào năm Hồng Đức thứ 2 (1471) thì “phàm
ruộng đất và bãi dâu các xứ phải nộp thuế vào quan, chỗ nào còn để ẩn lậu
chưa biên vào sổ sách thì viên quan được cấp có thể tự tìm lấy, rồi làm giấy tâu
lên triều đình. Bộ Hộ sẽ gia cho ty Thừa, Hiến khám thực, không kể chỗ ấy là
ruộng hoang hay ruộng thục, sau đó bộ Hộ tâu bày, sẽ có chỉ huấn cấp phát. Trừ
số ruộng cấp làm phong hộ rồi, cịn lại bao nhiêu thì cho phép dân địa phương
cày cấy nộp thuế” [17].
Nghiên cứu về đất đai là một loại tài sản phải đăng ký, thì triều Lê đã có
những quy định chưa thật tồn diện nhưng phần nào được quy định đã rõ ràng.
Nhà Lê đã quy định về căn cứ xác lập quyền sở hữu tối cao về đất đai của nhà
nước. Những chính sách về ruộng đất, nhà Lê cịn coi trọng chính sách “trọng
nơng, khuyến thương”, mà đỉnh cao là vào thời kỳ Hồng Đức.
- Triều đại nhà Nguyễn
Nhà Nguyễn duy trì phương thức sản xuất phong kiến dựa trên chế độ sở
hữu tư nhân của địa chủ. Chính sách quản lý đất đai đã hỗ trợ, giúp cho việc mở
rộng đất đai, nông nghiệp. Dưới triều Nguyễn, có bộ Hồng Việt luật lệ gồm 398
điều, chia làm 22 quyển, các điều được phân theo chức năng quản lý của 6 bộ ở
cấp trung ương. Trong Hoàng Tiều Luật lệ, đặc biệt chú ý đến quy định về thuế
ruộng, thuế thân.
Trong thời kỳ này, bên cạnh những chính sách quản lý đất đai do Triều
đình nhà Nguyễn thực hiện, một hình thức khác được áp dụng song song là các
quy định về đăng ký bất động sản của thực dân Pháp. Trong thời kỳ Pháp thuộc,
nước ta được chia thành ba kỳ (Bắc Kỳ, Trung Kỳ và Nam Kỳ). Thực dân Pháp
đã áp dụng ba chế độ quản lý đất đai khác nhau tại ba kỳ: chế độ quản lý địa bộ

tại Nam Kỳ, chế độ bảo tồn điền trạch tại Trung Kỳ và chế độ bảo tồn điền thổ
tại Bắc kỳ. Thực dân Pháp chia nước ta thành ba kỳ và áp dụng mỗi kỳ một chế
độ đăng ký tài sản khác nhau để kiểm soát được các biến động pháp lý và vật lý
của thửa đất, từ đó làm cơ sở cho việc quản lý xã hội, triển khai các chính sách
khai thác, bóc lột thuộc địa, phục vụ chính quốc[15].

18


Tóm lại, hình thức quản lý đất đai trong thời kỳ trước năm 1945 ở Việt
Nam, theo phương thức đăng ký bất động sản là bằng “khốn điền thổ”. Theo
đó, cá nhân có tên trong văn bản khốn điền thổ là chủ sở hữu diện tích đất được
đăng ký. Hình thức bằng khoán điền thổ, được áp dụng sau cách mạng tháng
Tám ở Việt Nam trong một thời gian.
1.2.2. Từ năm 1945 đến nay[16]
- Thời kỳ từ năm 1945 đến năm 1986
Sau Cách mạng tháng Tám, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa được
thành lập. Trong bối cảnh, cuộc sống của người dân (đặc biệt là người nông dân)
vô cùng khó khăn, Đảng và Nhà nước ta đã thực hiện chủ trương “người cày có
ruộng”. Hiến pháp năm 1946 đã khẳng định: “quyền tư hữu tài sản của công dân
được đảm bảo”. Bằng Sắc lệnh số 41 ngày 03/10/1945 của Chủ tịch nước, cơ
quan quản lý đất đai của Phủ tồn quyền Đơng Dương (Sở Trước bạ - Văn tự Quản thủ điền thổ và thuế trực thu) được Bộ Tài chính tiếp nhận. Sau đó, ngành
Địa chính được thiết lập (Sắc lệnh số 75 ngày 29/5/1946 của Chủ tịch nước) với
tên gọi là Nha Trước bạ - Công sản - Điền thổ.
Thực dân Pháp quay trở lại xâm lược nước ta lần thứ hai. Sau chiến thắng
lịch sử Điện Biên Phủ, nước ta bị chia cắt thành 2 miền, Miền Bắc theo chế độ
Xã hội Chủ nghĩa, Miền Nam dưới sự cai trị của Việt Nam Cộng hòa kèm theo
đó là hai chế độ sở hữu và quản lý tài sản khác nhau.
- Tại miền Bắc: Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hồ đã thơng qua
Luật Cải cách ruộng đất vào năm 1953 với mục tiêu đảm bảo quyền sở hữu

ruộng đất của người dân (người sở hữu ruộng đất có quyền chia gia tài, cầm,
bán, cho...), mặc dù đó mới chỉ là những quy định sơ khai, chưa có những quy
phạm hướng dẫn cách thức thực hiện quyền năng đó. Trong giai đoạn này (1953
- 1958), Sở Địa chính thuộc Bộ Tài chính, hệ thống các cơ quan địa chính thuộc
Ủy ban hành chính các cấp, với nhiệm vụ bảo vệ chế độ sở hữu ruộng đất và thu
thuế điền thổ. Tiếp đó, Hiến pháp năm 1959 ghi nhận và bảo vệ 3 hình thức sở

19


hữu đất đai là: Sở hữu của nhà nước (sở hữu toàn dân), sở hữu hợp tác xã (sở
hữu tập thể) và sở hữu của người lao động riêng lẻ, sở hữu của nhà tư bản dân
tộc (sở hữu tư nhân). Trong giai đoạn này, ở miền Bắc thì nhà ở, hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, bệnh viện... được coi như là những
công trình phúc lợi xã hội và Nhà nước đầu tư từ ngân sách để phục vụ nhân dân.
Việc tạo lập bất động sản nói chung, cơng trình xây dựng nói riêng trong giai
đoạn này chủ yếu do Nhà nước thực hiện và không quy định việc cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu đối với bất động sản. Về tổ chức, do sự phát triển của quan
hệ ruộng đất ở nông thôn và củng cố quan hệ sản xuất xã hội chủ nghĩa, ngành
Quản lý ruộng đất được thiết lập theo Nghị định số 70-CP ngày 09/12/1960 và
Nghị định số 71-CP ngày 09/12/1960 của Hội đồng Bộ trưởng, chuyển từ Bộ Tài
chính sang Bộ Nơng nghiệp. Đánh giá về giai đoạn này, hoạt động chủ yếu của
hệ thống quản lý đất đai là tổ chức các cuộc điều tra nhanh về đất nông nghiệp
để giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ diện tích, phục vụ u cầu phát triển sản xuất
nơng nghiệp theo phương châm kế hoạch hóa và hợp tác hóa nơng nghiệp, tính
thuế ruộng đất.
- Ở Miền Nam: luật pháp ở miền Nam chịu ảnh hưởng rất lớn bởi pháp
luật của Pháp, trong đó có các quy định về tài sản và đăng ký tài sản. Về sở hữu
tài sản, có hai hình thức sở hữu là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân. Các quy
định pháp luật về đăng ký bất động sản đã xuất hiện, theo đó “các quyền đối vật

liên quan đến bất động sản muốn được đối kháng với người đệ tam phải được đăng
ký vào các sổ địa bộ, và các trích lục sổ địa bạ có tín lực đến khi có phản chứng”

[17]. Theo đó, Bằng khốn điền thổ do Nha trước bạ thực hiện. Việc mua bán
bất động sản thông qua văn tự Dỗn mại do phịng Chưởng khế lập (tương tự
như tổ chức hành nghề công chứng ngày nay). Việc thế chấp, cầm cố, treo nợ
được ghi trong Bằng khốn điền thổ. Nhà ở và cơng trình xây dựng được thể
hiện trong Tờ lược giải. Điều này cho thấy, hệ thống đăng ký không chỉ ghi nhận
quyền sở hữu, mà còn ghi nhận các vật quyền khác (bao gồm cả các hạn chế
quyền của chủ sở hữu) liên quan đến bất động sản đã đăng ký.

20