Tìm hiểu về thuế nhà nước: Phần 2

Chương VII
THUÊ NHÀ ĐẤT
I-

KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VÀ TÁC DỤNG CỦA THUẾ
NHÀ ĐẤT

1- K hái niệm
Trong lịch sử nước ta thuế đất đã được áp dụng từ thời Pháp
thuộc với tên gọi là thuế “điền thổ” đánh vào đất ở, đất vườn của các
chủ đất. Sau cách mạng tháng 8 năm 1945, thuế đất ở vùng tự do đã
bị bãi bỏ. Năm 1956, Nhà nước ban hành thuế thổ trạch đánh vào
đất ở và nhà ở trong các thành phố, thị xã. Khi thực hiện xong công
cuộc cải tạo, ở thành phố, thị xã khơng cịn đất thuộc sở hữu riêng
nên từ năm 1961 nguồn thu của thuế thổ trạch cịn lại khơng đáng
kể.
Để tăng cường cơng tác quản lý đất đai, ngày 29 tháng 6 năm
1991, Hội đồng Nhà nước đã ban hành Pháp lệnh thuế nhà, đất. Tuy
nhiên, ngay sau khi ban hành đã phát sinh một số điểm chưa họp lý
do việc quy định thu thuế đối với nhà là chưa phù họp với chính sách
tiền lương, chính sách phân phối nhà ở..., bởi vậy chính sách thuế
khơng có tính khả thi. Ngày 31 tháng 7 năm 1992, Hội đồng Nhà
nước đã ban hành Pháp lệnh mới về thuế nhà, đất có hiệu lực thi
hành từ ngày 1 tháng 10 năm 1992 thay thế cho Pháp lệnh thuế nhà,
đất trước đây. Theo quy định của Pháp lệnh này thì trong tÌỊih hình
hiện nay ở nước ta mới chỉ thu thuế đất, tạm thời chưa thu thuế nhà,
vì vậy có thể gọi là thuế đất.
Như vậy thuế nhà, đất hiện nay ở nước ta là loại thuế đánh vào
đất ở, đất xây dựng cơng trình.
160

2- Đặc điểm của thuế đất
- Thuế đất là một loại thuế đánh vào việc sử dụng tài sản của
Nhà nước đó là đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sờ hữu toàn dân, do
Nhà nước thống nhất quản lý. Các tổ chức, cá nhan chỉ có quyền sử
dụng đất chứ khơng có quyền sở hữu đất, cho nên thuế đất luộn gắn
liền veri công tác quản lý đất đai của Nhà nước.
- Cũng như thuế sử dụng đất nơng nghiệp, thuế dất hiện hành
được tính bằng hiện vật, thu bằng tiền, nhưng mức thuế có thể cao
hơn, thậm chí cao hơn rất nhiều lần so với mức thuế sử dụng đất
nơng nghiệp cùng hạng* do thuế đất có tính tới khả nặng sinh lcú
của đất.
3- Tác dụng của thuế đất
- Thuế đất góp phần tăng cường quản lý nhà nước đối với việc
xây dựng và quản lý nhà ở, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng
đất tiết kiệm có hiệu quả, đồng thời hạn chế việc chuyển quỹ đất sản
xuất nông nghiệp sang xây dựng nhà ở.
- Thuế đất tạo nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước, góp phần
thực hiện cơng bằng xã hội. Ở nước ta thuế đất chiếm tỷ trọng tờ
0,4-0,6% trong tổng số thu về thuế hàng năm của NSNN.

n- NỘIDUNGTHUẾ ĐẤT.
Căn cứ vào các văn bản pháp lý về thuế nhà, đất hiện hành ở
Việt Nam, thuế đất bao gổm các nội dung chủ yếu sau :
1- Đối tượng nộp thuế:
Tất cả các tổ chức, cá nhân có quyền sử đụng hoặc trực tiếp sử
dụng đất ở, đất xây dựng cơng ưình đều là đối tượng nộp thuế đất
(dù đất đó đã được cấp quyền sử dụng đất hay chưa dược cấp quyền
sử dụng đất). Một số trưòng hợp cá biệt được quy định cụ thể như
sau:

m


- Trường hợp các tổ chức, cá nhân không được cấp quyền sử
dụng đất nhưng được uỷ quyền sử dụng đất thì tổ chức, cá nhân đó
là đối tượng nộp thuế đất.
- Trường hợp các tổ chức, cá nhân được cấp có thẩm quyền giao
cho sử dụng đất do tịch thu theo quyết định của cơ quan có thẩm
quyền thì tổ chức cá nhân đó là đối tượng nộp thuế đất.

1

- Cán bộ cơng nhân viên chức mua nhà hố giá hoặc được cấp
nhà ở có kèm theo quyền sử dụng phần đất của nhà đó thì cán bộ
cơng nhân viên chức là đốỉ tượng nộp thuế đất.

,ị

- Các tổ chức, cá nhân có nhà, đất cho th thì tổ chức cá nhân
cho thuê nhà, đất là đối tượng nộp thuế đất.

ị

Ị

- Trường họp cịn có sự tranh chấp hoặc chưa xác định được
quyền sử dụng đất, kể cả đất lấn chiếm trái phép, thì tổ chức, cá
nhân đang trực tiếp sử dụng đất phải nộp thuế đất. Việc nộp thuế đất
trong trường hợp này không được coi là hợp pháp hoá quyền sử dụng

đất.
- Trường họp bên Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh được
Nhà nước cho góp vốn pháp đinh bằng quyền sử dụng đất theo quy
định tại điều 7 của Luật Đầu tư nưóc ngồi tại Việt Nam thì tổ chức
hoặc người đại diện cho bên Việt Nam dùng đất để góp vốn theo hợp
đồng đã ký là đối tượng nộp thuế đất.
- Các cơ quan ngoại giao, tổ chức quốc tế, cá nhân người nước
ngoài sử dụng đất tại Việt Nam để xây dựng nhà ở, xây dựng cơng
trình là đối tượng nộp thuế đất, trừ trường hợp Điều ước quốc tế mà
Việt Nam ký kết hoặc tham gia có quy đinh khác.
Những đối tượng không phải nộp thuế đất bao gồm :

V

- Đối tượng sử dụng đất vào hoạt động kinh doanh thuộc đối
tượng nộp tiền thuê đất.
- Đối tượng sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
ngư nghiệp thuộc đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp.
162

Ị


- Đối tượng sử dụng đất vào phúc lợi xã hội hoặc mang tính chẩt
nhân đạo, chính sách x ỉ hội.
ìr ĐỊI tượng chịu th, đốt tượng khơng chịu thuế đát
2 ./-

Đối tượng chịu thui:

Vé nguyên tấc, toàn bộ diện tích đất đang sử dụng hoặc đã được
phép sử dụng déu thuộc đối tượng chiụ thuế. Để đảm bảo sự cổng
bằng, hợp lý giữa các đối tượng nộp thuế đất cần xác định đúng đắn
các loại đất thuộc đối tượng chịu thuế. Đối tượng chịu thuế đất là dất
ờ, đít xây dựng cơng trình (khổng phân biêt đất có giấy phép hay
khổng có giấy phép sử dụng), cụ thể như sau :
- Đất ờ là đất thuộc khu dân cư ở các thành thị và nồng thổn bao
gổm : dất đã xây cất nhà (kể cả mặt sông, hồ, ao, kênh rạch làm nhà
nổi cố định), đất làm vườn, đào ao thả cá, làm đường đi, làm sân
phơi, lăm chuồng trại chftn nuôi, trồng cfty hoặc để trống quanh nhà,
(trừ diện tích đất đã nộp thuế sử dụng dất nơng nghiệp), ké cả đất
dã được cấp giấy phép nhưng chưa xây dựng nhà ở.

- Đất xây dụng cơng trình là đất xây dựng các cơng trình cơng
nghiêp, khoa học kỹ thuật, giao thỏng thuỷ lợi, nuôi trồng thuỷ sản
không thuộc diện chịu thuế sử dụng dẨt nông nghiộp, dát xây dựng
các cổng trình vản hố, xã hội, dịch vụ, an ninh, quốc phịng và các
khoảnh dất phụ thuộc (diện tích ao, hồ, trồng cây bao quanh cổng
trình kiến trúc), khổng phân biệt cơng trình đẫ xây dựng xong, dang
sử dụng, đang xây dựng hoặc đất đã được cấp giấy phép nhưng chưa
xây dựng, hoàc dùng làm bãi chứa vật tư, hàng hố...

2.2- Dơi tượng khơng chịu thuế':
Đối tượng khơng chịu thuế đất là các loại đất được sử dụng vào
mục dích chung khơng mang tính chất kinh doanh, khả năng sinh
lời của dất do rất nhiéu người được hưởng hoặc đất thuộc diện nộp
các hình thúc thu khác cho Nhà nước.
163

Đ ố i tượng k h ôn g ch ịu th u ế đất b ao gồm :

- Đất dùng vào mục đích cơng cộng, phúc lợi xã hội hoặc từ
thiện khơng vì mục đích kinh doanh hoặc để ở, như : đất làm đường
sá, cầu cống, công viên, sân vận động, đê điều, cơng trình thuỷ lợi,
trường học, bệnh viện, nghĩa trang, nghĩa địa.
Đất được cơ quan có thẩm quyền công nhận chuyên dùng vào
việc thờ cúng chung của các tơn giáo, của các tổ chức mà khơng vì
mục đích kinh doanh hoặc khơng dùng để ở như : các di tích lịch sử,
đền, đình, chùa, miếu, nhà thờ chung (kể cả đất dùng làm nhà thờ
cúng dòng họ). Riêng đất làm đền, miếu, nhà thờ tư vẫn phải nộp
thuế đất.
3- Căn cứ tính thuế:
Căn cứ để tính thuế đất là : diện tích đất, hạng đất và mức thuế
sử dụng đất nông nghiệp của một đơn vị diện tích
3.1- Diện tích tính th uế đất:
Diện tích đất để tính thuế bao gồm: diện tích mặt đất xây nhà ở,
xây dựng cơng trình và các diện tích khảc trong khn viên đất nhà
ở, xây dựng cơng trình như diện tích sân, diện tích bao quanh nhà,
quanh cơng trình kiến trúc, diện tích trồng cây, ao hồ và các diện
tích để trống (trừ phần diện tích thuộc diện chịu thuế sử dụng đất
nơng nghiệp nằm trong khn viên đó).
Cơ sở để xác định diện tích tính thuế đất là: giấy giao quyền sử
dụng đất; bản đồ địa chính của lơ đất; diện tích đất đang §ử dụng
được đo đạc thực tế. Trong điều kiện hiện nay, ở nước ta chưa thể
có đủ các tài liệu trên nên thường căn cứ vào tờ khai của đối tượng .
nộp thuế và xác nhận của cơ quan có thẩm quyền để xác định diện
tích. Nếu Cổ nghi vấn phải tiến hành đo đạc thực tế để xảc đinh.
164

3 .2 - H ạ n g đ ấ t tín h th u ế và m ứ c th u ế đ ấ t ĩ

a) Hạng đất tính thuế và định suất thuế:
Thuế đất thực chất là đánh vào khả năng sinh lời của đất dùng
vào việc xây dựng nhà ở, xây dựng cơng trình. Khả Hãng sinh lời của
đất lại phụ thuộc vào vị trí của đất và những điều kiện hưỏng thụ
phúc lợi xã hội. Những điều kiện đó càng tốt thì khả năng sinh lời
của đất càng cao. Chỉ số đánh giá khả năng sinh lời của đất là giá
quyền sử dụng đất hình thành trên thị trường thông qua việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Hạng đất ở thành phố, thị xã, thị trấn
được quy định phân biệt căn cứ theo từng loại đường phố, trong
từng khu vực trung tâm, cận trung tâm hay ven đơ, về vị trí đất ị mặt
tiền hay ữong ngõ, hẻm của đường phố... Hạng đất ở vùng nông
thôn phân biệt theo vùng đồng bằng, trung du, miền núi.
Trong điều kiện nước ta hiện nay, để thuận tiện khi tính thuế,
Pháp lệnh thuế nhà đất quy định lấy hạng đất nông nghiệp và định
suất thuế của hạng đất nông nghiệp làm căn cứ tính thuế đất.
- Đối vói đất ở, đất xây dựng cơng trình thuộc thành phố, thị xã,
thị trấn (gọi chung là đô thị), lấy hạng đất nông nghiệp cao nhất
trong vùng và định suất thuế của hạng đất đó làm căn cứ tính thuế.
- Đối với đất khu dân cư, đất xây dựng cơng trình vùng ven đô
thị loại I lấy hạng đất và định suất thuế cao nhất trong xã làm căn
cứ tính thuế.
- Đối vói đất khu dân cư, đất xây dựng cơng trình vùng ven đô
thị loại n, loại in, loại IV và loại V, lấy hạng đất và đinh suất thuế
cao nhất trong thơn ấp làm căn cứ tính thuế.
- Đối với đất khu dân cư, đất xây dựng cơng trình thuộc vùng
ven các đầu mối giao thông, vùng ven các trục giao thơng chính, đất
thuộc khu vực cơng nghiệp, thương mại khơng nằm trong khu vực

đất đô thị, lấy hạng đất và định suất thuế cao nhất trong vùng làm
căn cứ tính thuế.
165


- Đối với đất ở, đất xây dựng cơng trình thuộc khu vực nông
thôn đồng bằng, trung du, miền núi lấy thuế sử dụng đất nơng
nghiệp ghi thu bình qn của xã làm căn cứ tính thuế.
b) Mức thuế đất:
Mức thuế đất chính là hệ số tính thuế trên định suất thuế sử
dụng đất nông nghiệp.
Để hạn chế việc chuyển diện tích đất nơng nghiệp sang làm nhà
ở, Pháp lệnh thuế đất quy định hệ số tính thuế nhằm mục đích nâng
mức động viên thơng qua thuế đối với đất ở, đất xây dựng cơng trình
cao hơn mức động viên thông qua thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Xác định hệ số tính thuế phải căn cứ vào khu vực đất và vị trí
của đất:
Khu vực đất là yếu tố rất quan trọng tạo ra điều kiện kinh tế và
kinh doanh, đó chính là khả năng sinh lịi tiềm năng của đất. Khu
vực đất nào có yếu tố kinh tế, kinh doanh phát triển, khu đất đó có
khả năng sinh lời tiềm năng lớn nên hệ số tính thuế cao. .Khu vực đất
nào có yếu tố kinh tế, kinh doanh thấp, khả năng sinh lời tiềm năng
của đất ít hơn thì hệ số tính thuế sẽ nhỏ hơn.
Vị trí của đất làm cho đất gắn iiền với phúc lọi công cộng nhận
được là một yếu tố tăng khả năng sinh lòi của đất. Lơ đất nào ở vị
trí được hưởng phúc lọi cơng cộng nhiều, khả năng sinh lời lớn thì
hệ số tính thuế cao. Ngược lại lơ đất ở vị trí hưởng phúc lợi cơng
cộng ít thì hệ số cũng thấp hơn.
Trên cơ sở hai căn cứ đó Pháp lệnh thuế đất quy định:
- Đối với đất đô thị: Đô thị được phân thành 5 loại: loại I, loại

n , loại m , loại IV và loại V. Trong mỗi loại đô thị được chia thành
các loại đường phố (hoặc khu vực). Đô thị loại I, loại H, loại m và
loại IV được phân tối đa 4 loại đường phố (hoặc khu phố), đô thị loại

166


V được phân tối đa 3 loại; đường phố (hoặc khu phố), thị trấn được
phân tối đa 2 loại đường phố (hoặẹ khu phố).
7
Trong mỗi load đường phố lại được phân chia thành 4 vị trí đất
khác nhau: . :
—ịV;.
-rí/:.
Vị trí 1: áp dụng đối vói đất ở mặt tiền.

,

Ị

Vị trí 2: áp dụng đối vói đất trong ngõ, hẻm của đường phố có
điều kiện sinh hoạt thuận iợỉ.
; ^
Vị trí 3: áp dụng đối vói đất của những hộ độc lập nhưng phải
đi qua nhà mặt tiền, đất ở trong ngõ, trong hẻm của đường phố có
điều kiện sinh hoạt kém hơn vị trí 2.
Vị trí 4: áp dụng đối với đất trong ngõ, trong hẻm cửa các ngõ,
các hẻm thuộc vị trí 2, vị trí 3 nêu trên và các vị trí cịn lại khác mà
điều kiện sinh hoạt rất kém.
Í

Trên cơ sở xảc định vị trí đất áể quy định hệ số tính thuế cho
từng vị trí, theo nguyên tắc: vị trí 1 đường loại 1 hệ số cao nhất, sau
đó hệ số giảm dầii theo vị trí đất, loại đường và đơ thị.
Số lần mứẹ thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng
áp dụng đối ved 6 loại đô thị (kể cả thị trấn) và 4 vị trí đất của từng
loại đường phố theo các bậc thuê' quy định tại phụ lục số 05.
- Đối vói đất vùng ven đơ thị loại I, mức thuế đất bằng 2,5 lần
mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng cao nhất trong xã.
- Đối vói đất vùng ven đô thị loại n , loại n i, loại IV, mức thuế
đất bằng 2 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng cao nhất
trong thôn ấp.
- Đối với đất ven đầu mối giao thông, trục đường giao thơng
chính, đất khu thương mại, khu du lịch khơng nằm trong đô thị, mức
thuế đất bằng 1,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng
cao nhất ữong vùng.
167


- Đối với đất ở, đất xây dựng cơng trình thuộc vùng nông thôn
đồng bằng, trung du miền núi, mức thuế đất bằng 1 lần mức thuế sử
dụng đất nông nghiệp ghi thu bình quân trong xã.
- Đối với đất xây dựng nhà nhiều tầng và khu tập thể thuộc
nhiều tổ chức, cá nhân quản lý sử dụng thì thuế đất được phân bổ
như sau:

4Đối với đất xây dựng nhà nhiều tầng do một tổ chức hoặc cá
nhân quản lý sử dụng thì tổ chức cá nhân đó phải nộp tồn bộ diện
tích đất trong khn viên
+ Trong một khoảnh đất có nhiều tổ chức, cá nhân quản lý sử
dụng, nguyên tắc là : tổng diện tích đất chịu thuế của các tổ chức,

cá nhân này phải bằng tổng diện tích đất của khoảnh đất đó. Do vậy,
mỗi tổ chức, cá nhân ngồi việc phải kê khai diện tích đất thực tế sử
dụng còn phải kê khai thêm phần diện tích sử dụng chung như : đất
làm đường đi chung, đất xây dựng cơng trình sử dụng chung kể cả
diện tích đất bỏ trống.
Việc phân chia phần diện tích đất xây dựng chung do tổ chức,
cá nhân trong khu tập thể tự thoả thuận phân bổ. Nếu không tự thoả
thuận được thì cơ quan thuế sẽ căn cứ vào tình hình, thực tế sử dụng
để phân bổ số thuế phải nộp cho từmg tổ chức, cá nhân.
+ Đối với đất do nhiều tổ chức, cá nhân quản lý nhưng không
thuộc một khoảnh, thì các tổ chức, cá nhân này phải nộp thuế đất
phần diện tích đất thực tế sử dụng.
+ Đối với đất xây nhà nhiều tầng do nhiều tổ chức, cá nhân quản
lý, sử dụng ở các tầng khác nhau thì từ tầng 5 (lầu 4) trở lên khơng
phải nộp thuế đất.
Hệ số phân bổ thuế đất cho các tầng (lầu) đối với phần dỉện tích
đất xây nhà nhiều tầng (lầu) như sau:


—j M ' ) "
>■
,v ■
-,'VỸ? J
■ ■
''' .......i
■ j y

' ■ W

■

' h i ị r y . i r - . ị ! ' -

____, Hè SỐ các tẩng (lẩu)
Jr.rl! ỈO
ikTĩịn

h ì ỉ

ĩ ị ĩ ĩ O

»

t '

•’y

. a

:

t h

:

r

^ T ẳ ^ í • - lá iỀ '2 ■ 1'Tầrig 3 i: 5 í Tầng 4 l
M) d ế * * » } X *í ri’Ợâi4)tỊạfi t (lầp^ ằi :ậ.1.5 í$u;3)
5 t 7 , Ị V' í

1 tầng (nhà trệt)
1
•VVi-V
>.;> V' A; ‘ íV^-íi
Ị
2 tầng (1 lầu)
Ĩ,7
'
Nhà
.: . . «f

1

, i

ị ^ ỵ .

.ỉ?

r

*

\ Ầ

‘S .

k ,

m

3 tầng (2 lầu)
'5'0ìịj
4 tầng (3 lầu)
.
v.y ...
d

0,2

0,7

í j

0,7 '
„■
.... 4

0.1

. >:í"o,r;

3.3* Giá thu thuếềất:

0,07

0,03

■ ' £ ?

ỈH1:4’'1-v:.;,...' 1

Thuế đất tính bằng thóc, thu bằng tiền. Nhà nước quy định lấy
giá thóc táhh thuế sử dụng đất nộqg nghiệp vụ cuối năm trước liền
kê làm gía tính thuếdẩt ở từng địa phương. .
4- Xác định thuế đất phái hộp:
4.1^ Công thức chung:

Số thuế

Điện tích

đất phải

= tính thuế X

nộp

Định suất thuế sử
dụng đẩt NN

(m2)
-

' *-■

, ì

!

■

.

Hệ số

X (mức thuế) X sử dụng đất

qùy đ ịn h /10.000 m2
iị

7 '1

'■

.

*

Giá thóc thuế

..

..

theo vị trí
_ .

nơng nghiệp
..

,

Ví dụ: Nhà ơng A ở phố Tràng n ền , Thành phố Hà Nội (đô thị
loại I). Phố Tràng Tiền ở khu vực trung tâm cùa thành phố, điều kiện
sinh hoạt thuận lợi.
, CĨ diện tích sử dụng như sau: Diện tích ở 36 m2
Bếp và cơng trình phụ 10 m2
169


Xác định thuế đất ông A phải nộp trong năm. Cho biết: Mức
thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất trong thành phố là mức cao
nhất trong biểu thuế. Giá thóc tính thuế là 2.000 đ/kg.
X

Thuế đất ơng A phải nộp = 46 m2
2000 đ = 191.360 đ

X

(650 kg : 10.000 m2)

X

32

4.2- Phân b ổ th uế đất cho các lơ đất đặc biệt:

Số thuế

Diện tích

đất phải = tính thuế
nộp

(m2)

Định s u ầ thuế
X

SD đất NN

Hệ số

Hộ số

Giá thóc thuế

X (mức thuế) X phân X

quy đinh/10.000 m2 theo vị trí

bổ

sử dụng đất
NN

Ví dụ: Nhà ơng B cũng ở phố Tràng Tiền, Thành phố Hà Nội.
Ông ở tầng 2 của một ngôi nhà 3 tầng trong ngõ, phải đi qua mặt

tiền của nhà khác, điều kiện sinh hoạt thuận lợi.
Có diện tích sử dụng như sau:

Diện tích ở 24 m2.
Bếp và cơng trình phụ 8 m2.
Ban cơng 3 m2'.

Xác đinh thuế đất ông B phải nộp trong năm. Cho biết : Mức
thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất trong thành phố là mức cao
nhất trong biểu thuế. Giá thóc tính thuế 2.000 đ/ kg.
Thuế đất ông B phải nộp = 35 m2
25.540 đ

X

(650 kg : 10.000 m2) =

5- Chế độ miễn, giảm thuế:
5.1- Tạm miễn th uế cho các đối tượng sau:
- Đất dùng để xây dựng trụ sở cơ quan hành chính sự nghiệp nhà
nước, tổ chức xã hội, cơng trình vãn hố, đất chun dùng vào mục
170


đích quốc phịng, an ninh đối với phần dát khơng dùng để ờ và kinh
doanh.
- Đất ồ thuộc vừng cao, miẻn núi, biên giới, hải đảo, vừng sâu,
vùng xa, thuộc diện được miẻn thuế sử dụng đất nông nghiệp, vùng
định canh, định cư.
- Đất ở đối với dồng bào xây dựng vùng kinh tế mái được miẻn

thuế dất 5 năm đầu kể từ ngày chuyển đến, từ năm thứ 6 trở đi phải
nộp thuế đất.
- Đất ờ của gia đình thương binh hạng 1/4, hạng 2/4, hộ gia đình
liệt sĩ có người được hường chế độ trợ cấp của Nhà nước, đất xây
dựng nhà tình nghĩa cho các đối tượng chính sách xã hội, đất ở của
người tàn tật, người chưa đến tuổi thành niên, người già cô đơn
không nơi nương tựa khơng có khả nâng nộp thuế. Những đối tượng
này chỉ được miễn thuế một nơi ở duy nhất do chính họ đứng tên.
Diên tích đất ở được miễn thuế căn cứ vào diộn tích đất thực tế sử
dụng để làm nhà ở của hộ đó, nhưng khơng vượt quá mức quy định
tại điéu 54 và điẻu 57 của Luật Đất dai.

5.2Giảm thuế, miễn thuế đất cho các đối tượng nộp thuế bị
thiệt hại tài sản do thiên tai, tai nạn bất ngờ:
- Giảm thuế đất 50% khi bị thiệt hại từ 20% đến 50% tổng giá
trị tài sản (tài sản cố định, tài sản lưu dơng có trên lô dất chịu thuế).
- Miẻn thuế đất khi bị thiệt hại trơn 50% tổng giá trị tài sản.

Ví dụ: Nhà ỏng T ờ xã Khai Quang, Thị xã Vĩnh Yên (đô thị loại
IV), Tỉnh Vĩnh Phúc. Nhà ông T ở ven đường quốc lộ số 2, một mặt
tiếp giáp Phường Liên Bảo, Thị xã Vĩnh n, ơng có ngồi nhà 2 tầng
xây trên diện tích 70 m2, ngồi ra ơng cịn có diện tích sử dụng khác
như sau:
- Diên tích sân: 20.m2.
- Chuồng chăn nuổi gia súc : 12 m2.
171


- Vườn cây ăn quả : 180 m2.
Trong năm do bị một con lốc đi qua nên nhà ông T bị thiệt hại

một số tài sản. Theo giám định của cơ quan thuế thì tỷ lệ thiệt hại
về tài sản của gia đình ơng T là 22%. Ơng T đã có đơn xin giảm thuế
và được cơ quan thuế duyệt.
Xác định thuế đất ông T phải nộp trong năm. Cho biết: Mức
thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất trong xã là mức đối với đất
hạng I trồng cây hàng năm. Giá thóc tính thuế địa phương quy định
la 2 000 đ / kg.

X

Thuế đất ông T phải nộp = 282 m2
2000 đ = 62.040 đ

X

(550 kg : 10.000 m2)

X

2

- Tỷ lệ thiệt hại tài sản là 22% nên tỷ lệ giảm thuế là 50%.
- Số thuế được giảm : 62.040 đ

X

50% = 31.020 đ

- Thuế đất ơng T cịn phải nộp: 62.040đ - 31.020đ = 31.020 đ
5.3- Thủ tục xét giảm thuế, miễn thuế:

Các trường họp xét miễn, giảm thuế phải có đủ thủ tục theo quy
đinh:
- Đối với các đối tượng thuộc diện được tạm miễn thuế đất
(điểm 5.1), phải kê khai tổng diện tích đất thực tế quản lý sử dụng,
diện tích đất sử dụng theo từng mục đích, có xác nhận của Uỷ ban
nhân dân phường, xã nơi có đất chịu thuế hoặc của cơ quan cấp trên
gửi chi cục thuế.
- Tổ chức, cá nhân thuộc đối tượng đựơc xét giảm thuế, miễh
thuế nêu tại điểm 5.2, ngồi việc phải kê khai như đối tượHg trên,
cịn phải gửi kèm theo đơn đề nghị, giải trình lý do giảm hoặc miễn
thuế, có xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường, xã nơi có đất chịu
thuế, gửi Chi cục thuế.
172


0

- Chi cục thuế tiếp nhận tờ khai, đơn đẻ nghị giảm miẻn thuế,
tiến hành kiểm tra, xác minh, kiến nghị mức giảm, miẻn thuê cho
từng trường hợp trình uỷ ban nhân dân huyộn (hoặc cấp tương
dương) quyết định, hoặc trình Cục trường Cục thuế tỉnh, thành phơ'
trục thuộc Trung ương quyết định.
6 - Thủ tục ké khai, nộp thuế

Thuế đất được tính hàng năm và nộp làm 2 kỳ, mỗi kỳ nộp 50%.
Kỳ đầu nộp chậm nhất là ngày 30 tháng 4, kỳ thứ 2 nộp chậm nhất
là ngày 31 tháng 10 ưong năm. Nếu đối tượng nộp thuế tự nguyện
nộp tồn bơ thuế một lần thì thu vào kỳ đầu.
Riêng đất ở thuộc vùng nông thôn nộp thuế một lần, thời hạn
nộp chậm nhất ngày 31 tháng 10 trong năm.

Thủ tục kê khai thu nộp thuế phải được tiến hành theo các bước:
- Đối tượng nộp thuế đất lập tờ khai nộp thuế theo quy định, có
xác nhận cùa Ưỷ ban nhân dân xã, phường hoặc cơ quan có thẩm
quyén nổp cho uỷ nhiẽm thu.
- Cán bộ uý nhiệm thu nhận tờ khai, lập danh sách các đối tượng
nộp thuế, chuyển tờ khai và danh sách cho đội thuế xã, phường.
- Đôi thuế xã, phường tiến hành kiểm tra tờ khai xác minh lại
các tài liệu, hoặc kiểm tra thục tế, thổng qua hội đổng tư vấn thuế
xã, phường lập báo cáo kết quả, chuyển tờ khai và báo cáo về chi
cục thuế.
- Chi cục thuê xem xét xác định sổ thuế phải nộp, lãnh đạo chi
cục ký duyệt, lâp sổ bộ thuê và ra thống báo thuế chuyển vẻ đội thuế
xã, phường.
- Đôi thuế xã, phường nhận thông báo thuế viết biên lai thu thuê
chuyên cho uỷ nhiệm thu.
173


- ư ỷ nhiệm thu chuyển biên lai thuế cho đối tượng nộp thuế, thu
tiền thuế, lập danh sách đã thu tiền thuế, chuyển danh sách và tiền
thuế về đội thuế xã, phường.
- Đội thuế xã, phường nộp tiền thuế vào Kho bạc Nhà nước và
báo Chi cục thuế chấm sổ thuế.
Qua quy trình quản lý thuế đất cho thấy đội ngũ cán bộ uỷ
nhiệm thu ở thơn, xóm, các tổ dân phố có nhiệm vụ quản lý trực tiếp
các đối tượng nộp thuế. Hiệu quả thu thuế phụ thuộc phần lớn vào
đội ngũ uỷ nhiệm thu này. Do vậy, cần phải nâng cao trình độ, khả
năng, tinh thần trách nhiệm của đội ngũ cán bộ uỷ nhiệm thu và phải
ổn định cán bộ uỷ nhiệm thu trong thời gian dài.
III- BIỆN PHÁP QUẢN LÝ THU THUẾ ĐẤT

1- Quản lý đối tượng nộp thuế đất:
Đối tượng nộp thuế đất là các tổ chức, cá nhân sử dụng đất để
làm nhà ở và xây dựng cơng trình, trong đó chủ yếu là các cá nhân,
hộ gia đình sử dụng đất để ờ (kể cả đất được quyền sử dụng hợp
pháp và đất lấn chiếm trái phép). Các khu dân cư lại rất phức tạp, có
khu khơng ổn định, dân cư thường xuyên thay đổi chỗ ở, nên việc
quản lý hộ khẩu ở khu vực gặp rất nhiều khó khăn, có khu dân cư
lại nằm xen kẽ với các cơ quan Nhà nước, các đơn vị hành chính sự
nghiệp ... Nên tình ữạng bỏ sót hộ, tính trùng hộ, tính thừa hộ
thường xảy ra. Do đó cần phải phối hợp đồng bộ giữa đội thuế xã,
phường, uỷ nhiệm thu, u ỷ ban nhân dân xã, phường, các thơn (xóm,
ấp), các tổ dân phố và công an quản lý hộ khẩu để nắm được các đối
tượng có sử dụng đất đưa vào diện quản lý và thu thuế. Đồng thời,
phải thường xuyên tuyên truyền, giải thích chính sách thuế cíio nhân
dân hiểu: nộp thuế là quyền lợi và nghĩa vụ của công dân.
Mặt khác, Nhà nước cần hoàn thành việc cấp quyền sử dụng đất
và thực hiện nghiêm việc quản lý chính chủ về quyền sử dụng đất.
174


2- Quản lý cftn cứ lỉnh thuế
Quản lý cAn cứ tính thuế, độc biệt diện tích tính thuế rất phức
tạp vì có diện tích dất được cấp quyẻn sử dụng đất, có diện tích đất
khơng được cấp quyển sử dụng, có diên tích đất do dân tự động lấn
chiếm, tự đổng chuyển từ dất nông nghiệp sang ỉàm nhà ở, hoặc tự
nhượng bán cho nhau... đã làm cho diện tích đất tính thuế ln ln
biến dộng. Trong khi Nhà nước chưa thực hiện xong việc cấp quyẻn
sử dụng đất, các khu dãn cư chưa được quy hoạch ổn định, nhà ở chủ
yếu do dân tự làm. Điẻu dó càng làm cho cổng tác quản lý diện tích
tính thuế càng trở nơn khổ khăn và thiếu cơ sở pháp lý. Vì vậy, trước

mắt cần tăng cường kiểm tra đo đạc diện tích, phân vùng theo khu
vực và cố biện pháp quản lý phù hợp.
Ngồi ra, cẩn tảng cường cơng tác tổ chúc, bồi dưỡng đội ngũ
cán bộ uỷ nhiệm thu, lựa chọn người có trình độ, năng lực, nhiệt
tình, có trách nhiệm cao và có súc khoẻ để họ hồn thành tốt nhiệm
vụ được giao.

175


Chương VIII
THUẾ CHUYỂN QUYỂN s ử DỤNG ĐẤT
I- KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VÀ TÁC DỤNG CỦA THUÊ
CHUYỂN QUYỂN s ử DỤNG ĐẤT
1- Khái niệm
Ở nước ta, đất đai được xác định là tài sản quốc gia, thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Các tổ chức, cá nhân
chỉ có quyền sử dụng đất chứ khơng có quyền sở hữu đất. Trong
những năm gần đây, các hoạt động liên quan đến việc chuyển quyền
sử dụng đất diễn ra rất sơi động và có chiều hướng tăng lên. Ngày
22/06/1994, Nhà nước đã ban hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng
đất và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/1994, nhằm tăng cường
công tác quản lý nhà nước về đất đai, khun khích sử dụng đất có
hiệu quả, và động viên vào Ngân sách Nhà nước một phần thu nhập
của người sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đ ậ t .
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế thu vào các hoạt
động chuyển quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật.
2- Đặc điểm:
- Thuế chuyển quyền sử dụng đất thực chất là một loại thuế
đánh vào hoạt động chuyển nhượng tài sản. Nếu xét theo tính chất

nó thuộc loại thuế trực thu đánh trực tiếp vào thu nhập của người sử
dụng đất khi có đất được chuyển quyền sử dụng.
v
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý nên thuế chuyển quyền sử dụng đất luôn gắn chặt vói cơng tác •Ị
quản lý đất đai của Nhà nước.
I
176


3- Tác dụng
- Thuế chuyển quyền sử dụng đất góp phần tạo nguồn thu cho
Ngân sách Nhà nước, ở nước ta thuế chuyển quyền sử dụng đất
chiếm tỷ trọng từ 0 ,2 -0 ,5% trong tổng số thu về thuế hàng năm của
NSNN. ■
:
- Thông qua công tác quản lý thu thuế chuyển quyền sử dụng
đất, Nhà nước có thể kiểm sốt được tình hình sử dụng đất đai của
các tổ chức, cá nhân.
- Đảm bảo sự công bằng về nghĩa vụ nộp thuế khi người sử dụng
đất có thu nhập do chuyển quyền sử đụng đất.

n- NỘI DUNG THUẾ CHUYỂN QUYỂN sửđụng đất
Căn cứ vào các văn bản pháp luật về thuế chuyển quyền sử dụng
đất hiện hành ở Việt Nam, thuế chuyển quyền sử dụng đất bao gồm
một số nội dung chủ yếu sau :
1. Đối tượng nộp thuế, đối tượng không thuộc diện nộp thuế
1 .1 - Đối tượng nộp th u ế :
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất, khi chuyển
quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất đai đều phải

nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp thuộc diện
không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
1.2- Đối tượng không thuộc diện nộp thuế:
Những trường hợp không thuộc diện nộp thuế chuyển quyền sử
dụng đất bao gồm:
- Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
theo qui định của pháp luật.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ữả lại đất cho Nhà nước hoặc
Nhà nước thu hồi đất theo qui định của pháp luật.
177


- Chuyển quyền sử dụng đất ữong trường hợp ly hôn, thừa kế
theo qui đinh của pháp luật.
- Chuyển quyền sử dụng đất giữa vợ chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha
nuôi, mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà
ngoại với cháu nội, cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau.
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thuê.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hiến quyền sử dụng đất cho Nhà
nước hoặc cho các tổ chức để xây dựng cơ sở giáo dục, y tế, thể dục
thể thao, cơ sở từ thiện không nhằm mục đích kinh doanh theo các
dự án đã được phê duyệt.
2- Đối tượng chịu thuế
Đối tượng chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất là giá trị diện
tích đất chuyển quyền sử dụng theo qui đinh của pháp luật, kể cả đất
có nhà và các cơng trình trên đó.
Giá trị diện tích đất chuyển quyền sử dụng được xác định như
sau:
Giá trị diện tích

đất chuyển quyền

Diện tích đất
=

sử dụng (đ)

chuyển quyền

Giá
đất

X

sử dụng (m^)

(đ/m^)

Trường hợp ữên đất chuyển quyền sử dụng có nhà và các cơng
ữình xây dựng trên đó thì thuế chuyển quyền sử dụng đất chỉ tính
giá trị đất chuyển quyền, khơng tính giá trị nhà hoặc giá trị các cơng
trình xây dựng trên đó.
ự
3- Căn cứ tính thuế

»

Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất
chuyển quyền, giá đất và thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất.
178

3.1- Diện tích đất:
Diện tích đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất
thực tế chuyển qiiyền sử dụng ghi trong hợp đồng chuyển quyền sử
dụng đất được ƯBND quận huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác
nhận đối vói đất của hộ gia đình, cá nhân, Sở địa chính xác nhận đối
với đất của tổ chức.
3.2- Giá đất tính thuế:
Về nguyên tắc, giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là
giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ường quy
định theo khung giá các loại đất của Chính phủ và được niêm yết
công khai tại cơ quan thuế, cơ quan địa chính.
Một số trường hợp được quy định cụ thể như sau:
3.2.1- Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất theo phương thức
đấu giá thì giá đất tính thuế là giá trúng đấu giá nhưng không thấp
hơn khung giá đất do ừ ỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định theo khung giá các loại đất của Chính phủ quy
định.
Trong trường hợp chuyển quyền sử dụng đất cùng với bán tài
sản gắn liền với quyền sử dụng đất theo hình thức đấu giá mà trong
giá trúng đấu giá khơng xác định riêng giá đất thì giá đất tính thuế
là giá đất do Ưỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quy định theo khung giá các loại đất của Chính phủ quy định.
3.2.2- Trường hợp bán căn hộ thuộc nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở,
cùng vói việc chuyển quyền sử dụng đất có nhà trên đố thì giá đất
tính thuế được xác định theo hệ số phân bổ cho các tầng quy định
tại Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất.
3.2.3- Trường hợp chuyền quyền sử dụng đất ao, đất vườn nằm

trong khu dân cư nông thổn, đất ở đô thị thì giá đất tính thuế chuyển
quyền sử dụng đất được xác định theo loại đất ghi trong giấy chứng
179


nhận quyền sử dụng đất hoặc theo loại đất đang nộp thuế; nếu diện
tích đất đang nộp thuế sử dụng đất nơng nghiệp thì giá tính thuế là
giá đất nơng nghiệp; nếu diện tích đất đang nộp thuế nhà đất thì giá
tính th u ếlấ giá đất ở, đất xây dựng cơng trình.
Một số trường hợp chuyển quyền sử dụng đất mà lơ đất chưa có
giá cụ thể trong bảng giá các loại đất của địa phưong; hoặc lô đất đã
được quy hoạch, cải tạo, xây dựng cơ sở hạ tầng làm cho giá trị lô
đất tăng lên so với giá trị ban đầu khi chưa quy hoạch cải tạo của lô
đ ấ t ; giá đất đã biến động quá bất hợp lý so với giá đất trong bảng
giá thì cơ quan thuế phối hợp với cơ quan Tài chính, cơ quan Địa
chính tổ chức xác định lại giá đất cho phù hợp vói thực tế, (có thể
thành lập hội đồng định giá đất), trình UBND cấp tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương quy định giá đất cụ thể để tính thuế chuyển
quyền sử dụng đất.
3.3- T huế suất th uế chuyển quyền sử dụng đất:
Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất gồm có hai mức, cụ
thể như sau :
3.3.1- Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản, làm muối thuế suất là 2%.
Đối với đất ở, đất xây dựng cơng trình và các loại đất khác thuế
suất là 4%.
4- Xác định thuế chuyển quyền sử dụng đất phải nộp:
Công thức xác định thuế chuyển quyền sử dụng đất như sau:
Thuế chuyển quyền
sử dụng đất phải nộp

=

Diện tích đất chuyển
quyền sử dụng

X Giá đất
tính thuế

x

thuế
suất

Ví dụ: Hộ gia đình ơng A có chuyển quyền sử dụng 200 m2 đất
hạng 2 thuộc khu dân cư nơng thơn. Giá đất tính thuế chuyển quyền •
sử dụng đất do UBND tỉnh qui định đối với đất hạng 2 khu dân cư
nông thôn là: 32.200đ/m2.
180


Thuế suất thuế chuyến quyén sừ dụng đất đối với đất ố là 4%.
Thuế chuyển quyén sử dụng đát của hộ gia đình ơng A phải
nộp là:
200m2

X

32.200đ

X 4% *

257j6O0đ

5- Chế độ miễn, giảm thuế

5.1’ Miền thuế:
Việc miẻn thuế chuyển quyên sử dụng đất qui định cụ thế như
sau:
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển quyẻn sử dụng đất để di chuyển
đốn định cư tại các vùng kinh tế mới, miến núi, hải đảo theo quyết
định của co quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Người được Nhà nước phong tặng danh hiệu “Bà mẹ Việt Nam
anh hừng“ có chuyến quyén sử dụng đất;
- Chuyên quyén sử dụng các loại đất thuộc các xã nơng thơn ở
mién nói, hải đảo theo quy định của Chính phủ;
- Chuyển đổi đất sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuối trồng
thuý sản, làm muối cho nhau để phù hợp với điếu kiện canh tác;
- Tổ chúc kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiẻn sử dụng
đất đế dẩu tư xây dựng nhà ở để bán, đầu tư xây dựng kết cấu hạ
táng đế chuyển nhượng hoặc cho thuê quyén sử dụng đất gắn với cơ
sở hạ táng dó thì được miễn thuế chuyến quyẻn sử dụng đất tương
úng với diện tích dã nộp tién sử dụng đất theo tùng dự án.
Các trường hợp kinh doanh bất động sản có chuyển quyển sử
dụng đất khổng thuộc diên miẻn thuế chuyển quyẻn sử dụng đất
theo quy định trên đây.
5.2- Giảm thuế:
Giảm 50% thuế chuyển quyén sừ dụng đất đối với những dối
tưạag sau dầy khi chuyển quyén sử dụng đất:
1*1

- Cá nhân thương binh hạng 1/4, hạng 2/4 và bệnh binh hạng
1/3, hạng 2/3
- Thân nhân liệt sĩ đang hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước;
- Người tàn tật khơng cịn khả năng lao động, người chưa đến
tuổi thành niên và người già cô đơn không nơi nương tựa.
5.3-

Thẩm quyền xét miễn, giảm th u ế chuyển quyền sử dụn

đất
Cục trưởng Cục thuế có trách nhiệm xem xét và quyết định việc
miễn, giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất cho đối tượng kê khai,
nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất tại Cục thuế và các trường hợp
do UBND tỉnh câp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chi cục
trưởng Chi cục thuế có trách nhiệm xem xét và quyết định việc
miễn, giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất cho đối tượng kê khai,
nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất tại quận, huyện, thị xã, thành
pho thuộc tỉnh, thanh phố trực thuộc Trung ương.
Thời hạn xét miễn, giảm thuế không quá 15 ngày kể từ ngày
nhận đủ hồ sơ. Những trường hợp phức tạp thì được kéo dài nhưng
khơng vượt quá 30 ngày kể từ ngày cơ quan thuế nhận đủ hồ sơ.
Đối vói hộ gia đình, cá nhân thì việc miễn, giảm thuế chuyển
quyền sử dụng đất chỉ được miễn hoặc giảm 1 lần tại nơi mà hộ gia
đình, cá nhân đăng ký hộ khẩu thường trú và là nơi có đất chuyển
quyền.
Đối với các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà để bán, xây dựng kết cấu hạ tầng
để chuyển nhượng thì được miễn, giảm thuế chuyển quyền sử dụng

đất tương ứng với diện tích đất đã nộp tiền sử dụng đất theo từng dự I
án.
6- Thủ tục kê khai và nộp thuế

v

6.1- Kê khai thuế
Trong thcủ hạn 15 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền cho
phép chuyển quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, có

182


trách nhiệm kê khai vói cơ quan thuế noi có đất chuyển quyền theo
mẫu tờ khai của cơ quan thuế.
Một số trường hợp được qui định cụ thể như sau:
- Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất
đem thế chấp, bao lãnh mà phải chuyển quyền sử dụng đất để thanh
toán các khoản nợ phải trả thì người có qụyền sử dụng đất hoặc cơ
quan, tổ chức, cá nhân đứng ra làm thủ tục chuyển quyền sử dụng
đất thực hiện kê khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất trước khi
thanh toán các khoản nợ.
- Trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong q trình
thi hành cơng vụ có thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo qui
định của pháp luật thì cơ quan đó có trách nhiệm kê khai và nộp
thuế.
- Trường họp chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau thì mỗi
bên đều là người kê khai thuế chuyển quyền sử dụng đối với giá trị
đất chuyển đổi.
t

6.2- Nộp thuế:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất có
trách nhiệm nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo thơng báo của
cơ quan thuế. Thịi hạn nộp thuế chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày
người kê khai thuế chuyển quyền sử dụng đất nhận được thông báo
cua cơ quan thuế. Thuế được nộp bằng tiền Việt Nam vẩ nộp tại Kho
bạc Nhà nưóc nơi có đất chuyển quyền sử dụng.
IU- BIỆN PHÁP QUẢN LÝ THU TtìUẾ CHUYỂN QUYỂN
SỬ DỤNG ĐẤT
1- Quản lý đối tượng nộp thuế:
Để tránh thất thu về đối tượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng
đất, cơ quan thuế cần phải:
Thực hiện tuyên truyền sâu rộng Luật thuế chuyển quyền sử
dụng đất trong mọi tầng lóp .dân cư để họ hiểu và chấp hanh theo
luật. Trong điểu kiên hiện nay, ở một số đối tượng còn kém hiểu biết
183


về pháp luật, hoặc do lọi ích trước mắt họ không thực hiện khai báo
làm thủ tục với cơ quan quản lý Nhà nước khi chuyển nhượng quyền
sử dụng đất cho nhau để trốn thuế. Điều đó đã dẫn đến thất thu cho
NSNN, nhưng mặt khác về lâu dài sẽ gây tổn hại tới quyền lợi của
người được nhận quyền sử dụng đất và việc tranh chấp về đất đai là
điều khó tránh khỏi. Bời vậy cơng tác tun truyền Luật thuế chuyển
quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn để dối tượng nộp thuế thấy rõ
được quyền lợi và nghĩa vụ của mình, từ đó khuyến khích họ tự giác
kê ikhai nộp thuế khi có đất dược chuyển quyền sử dụng.
Phối hợp chặt chẽ với UBND các cấp và cơ quan quản lý đất đai
trong việc thực hiện kiểm tra cấp chứng nhận quyền sử dụng đất cho

các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân để phát hiện những trường hợp
chuyển quyền sử dụng đất bất hợp pháp, không làm thủ tục khai báo
nộp thuế.
2- Quản lý căn cứ tính thuế:
Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích, giá đất
tính thuế và thuế suất, bởi vậy để việc tính thuế được chính xác, cơ
quan thuế cần phải kiểm tra chặt chẽ từng yếu tố sau:
Kiểm tra diện tích đất tính thuế: Cơ quan thuế cần phải kết hợp
với UBND các cấp và cơ quan quản lý đất đai để kiểm tra, đối chiếu
giữa diện tích trong họp dồng chuyển nhượng với diện tích đo đạc
cụ thể trên thực địa để xác định chính xác diện tích đất thực tế
chuyển quyền sử dụng của các tổ chức, cá nhân.
Kiểm tra giá đất tính thuế: căn cứ vị trí, hạng đất của lơ đất
được chuyển quyền sử dụng, căn cứ vào khung giá đất theo qui định
hiện hành để xác định chính xác giá đất tính thuế, tránh việc xác
định giá một cách tuỳ tiện, gây thất thu thuế cho Ngân sách Nhà
nước.
Ngoài ra cần phải kiểm tra loại đất được chuyển quyền sử dụng
để áp dụng đúng mức thuế suất theo luật định; kiểm tra những điều
kiện, thủ tục xét miễn, giảm thuế để thực hiện miễn, giảm đúng đối
tượng, đúng chính sách.