Nghiên cứu xây dựng sản phẩm chung cư phù hợp với người có thu nhập trung bình tại thị trường hà nội (tt)

TĨM TẮT
Nhà ở chung cư cho người có thu nhập trung bình là một phân khúc sản phẩm trụ
cột của thị trường bất động sản tại các quốc gia phát triển với 60-80% dung lượng của thị
trường. Tại Việt Nam do nhiều nguyên nhân, đặc biệt là do yếu tố thu nhập, các chủ đầu
tư mới chỉ tập trung vào phát triển phân khúc nhà ở cao cấp và chưa đầu tư tương xứng
cho các sản phẩm có giá trung bình để đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân. Các cơ
quan quản lý và các tổ chức nghiên cứu thị trường cũng chưa có các nghiên cứu lớn về
dung lượng và nhu cầu cụ thể của thị trường này.
Mong muốn của luận vănlà thông qua khảo sát khách hàng tại một số dự án điển
hình đã triển khaitừ đó xây dựng sản phẩm mới đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng
có thu nhập trung bình. Để thực hiện được mong muốn đó, luận văn hướng tới các mục
tiêu cụ thể:
- Nghiên cứu mức độ hài lòng của khách hàng tại một số dự án chung cư đã triển
khai.
- Thiết kế sản phẩm chung cư phù hợp với nhu cầu của người có thu nhập trung
bình tại Hà Nội.
Bên cạnh đó luận văn cũng có những đề xuất để triển khai việc xây dựng các sản
phẩm từ kết quả của nghiên cứu này.
Để nghiên cứu tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính và phương pháp
nghiên cứu định lượng. Các dữ liệu thứ cấp được thu thập từ các báo cáo của các công ty
nghiên cứu thị trường và của tổng cục thống kê. Để có được những dữ liệu sơ cấp, trong
nghiên cứu định tính tác giả đã tiến hành phỏng vấn sâu một nhóm chuyên gia gồm nhiều
lĩnh vực liên quan như quy hoạch, kiến trúc, xây dựng, giao thông và BĐS. Sau khi tiến
hành phỏng vấn chuyên gia thì phỏng vấn tại mỗi dự án 05 mẫu để phân tích trước khi
triển khai bảng hỏi đại trà. Giai đoạn nghiên cứu định lượng, mỗi dự án tác giả khảo sát
50-60 mẫu độc lập. Tổng số bảng hỏi phát đi tại cả 2 dự án là 140 bảng hỏi. Bảng hỏi bao
gồm 41 câu hỏi, dài 7 trang, nghiên cứu toàn bộ quá trình ra quyết định của khách hàng,
từ giai đoạn nhận biết nhu cầu; tìm kiếm thơng tin; đánh giá các phương án lựa chọn;
quyết định mua đến hành vi sau khi mua.

Kết thúc giai đoạn nghiên cứu định tính, tác giả có thể rút ra bốn đặc điểm của
khách hàng thuộc phân khúc đang nghiên cứu:
Thứ nhất, khách hàng thuộc phân khúc này rất nhạy cảm với giá, việc thay đổi 5-7%
giá bán có thể khiến họ thay đổi quyết định mua nhà. Khách hàng tại hai dự án này rất
hạn chế vay mượn từ ngân hàng, chủ yếu sử dụng vốn tự có và vay từ người thân.
Thứ hai, khách hàng khơng có địi hỏi q lớn về chất lượng căn hộ và chất lượng
dịch vụ, có sự phân hóa quan điểm về hạ tầng kỹ thuật và diện tích căn hộ.
Thứ ba, khách hàng ở cả hai khu đều mong muốn nâng cấp chỗ ở nhưng với khu
Đại Thanh thì là trong tương lai rất gần 3-5 năm, khu Kiến Hưng thì từ 7-10 năm và
khơng cấp bách như khu Đại Thanh.
Thứ tư, khách hàng đều khơng hài lịng và kiến nghị chủ đầu tư nâng cấp chất lượng
thang máy, nâng cấp hạ tầng và dịch vụ vệ sinh. Trong đó nhu cầu nâng cấp thang máy là
cấp bách.
Từ kết quả của nghiên cứu định lượng, tác giả kiến nghị về sản thẩm chung cư cho
người có thu nhập trung bình cần có các đặc điểm như sau:
Thứ nhất, đường cong giá trị thay đổi theo hướng nâng cao chất lượng dịch vụ, nâng
cao hạ tầng kỹ thuật và uy tín CĐT. Giảm bớt yếu tố vị trí và giữ nguyên yếu tố giá và
chất lượng căn hộ như ở dự án Kiến Hưng.

Thứ hai, căn hộ có các đặc điểm chính như sau:
Đặc điểm căn hộ cho người có thu nhập trung bình


600-800Tr chiếm 15% số lượng
Giá thành

800Tr - 1 tỷ chiếm 45% số lượng
1 tỷ - 1,2 tỷ chiếm 30% số lượng
Trên 1,2 tỷ chiếm 10% số lượng

Số lượng phòng ngủ
Số lượng WC

2 PN chiếm 75-85% số lượng
3 PN chiếm 15-25% số lượng
2
50-60m2 chiếm 10-15% số lượng

Diện tích

60-80m2 chiếm 80% số lượng
Lớn hơn 80m2 chiếm 5-10% số lượng

Vị trí
Thiết kế

Hạ tầng đồng bộ
Không cần quá gần trung tâm
Hướng tới hộ gia đình trẻ có 3-4 thành viên
Qua sàn giao dịch

Kênh thơng tin

Qua môi giới
Qua internet
Qua thông tin từ các cơ quan QL

Thời điểm mở bán
Yêu cầu đặc biệt

Không phụ thuộc nhiều vào tình hình kinh tế
Chất lượng thang máy tốt
Hạ tầng đồng bộ, đặc biệt là trường học và bệnh viện

Thứ ba, tận dụng được các ưu đãi của nhà nước về các loại thuế, phí dành cho người
mua căn hộ lần đầu và mua căn hộ thương mại giá rẻ. Các gói tín dụng cho phân khúc
này nên được thiết kế với mức lãi suất 5-9%/năm, kỳ hạn 10-15 năm, giá trị vay khoảng
30-80% giá trị căn hộ.
Thứ 4, vị trí căn hộ là yếu tố cần nghiên cứu bổ sung theo hướng tìm kiếm quỹ đất
lớn ở lân cận khu vực trung tâm mới (khu vực tập trung các hoạt động sản xuất và kinh
doanh) và xây dựng hạ tầng hồn chỉnh.
Bên cạnh đó, tác giả cũng đề xuất giải pháp thực hiện việc triển khai xây dựng sản
phẩm chung cư phù hợp cho người có thu nhập trung bình. Các nhóm giải pháp hướng tới
cả các cơ quan quản lý, chủ đầu tư, các tổ chức trung gian lẫn khách hàng tiềm năng.