Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản qua thực tiễn hoạt động của các tổ chức tín dụng

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (336.68 KB, 14 trang )

(1)<div class='page_container' data-page=1>

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGÔ NGỌC LINH

XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ

BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG

CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

</div>
(2)<div class='page_container' data-page=2>

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGÔ NGỌC LINH

XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ

BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG

CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG

Chuyên ngành : Luật Dân sự và Tố tụng dân sự 
Mã số : 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS.Nguyễn Am Hiểu

Hà Nội – 2015

</div>
(3)<div class='page_container' data-page=3>

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi.Các 
kết quả nêu trong Luận văn chưa được cơng bố trong bất kỳ cơng trình nào 
khác.Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, 
tin cậy và trung thực. Tơi đã hồn thành tất cả các mơn học và đã thanh tốn 
tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia 
Hà Nội.

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi có thể 
bảo vệ Luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƢỜI CAM ĐOAN

</div>
(4)<div class='page_container' data-page=4>

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa 
Lời cam đoan 
Mục lục

Danh mục các từ viết tắt

MỞ ĐẦU 1

Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI 
SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ

CHỨC TÍN DỤNG

7

1.1. Khái quát về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ 
dân sự

7

1.1.1. Khái niệm về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự 7
1.1.2. Đặc điểm của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

sự

1.2. Khái quát về giao dịch bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản 
bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng

12

1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của bảo đảm tiền vay 12
1.2.2. Mối quan hệ giữa hợp đồng bảo đảm tiền vay với hợp đồng

tín dụng

1.2.3 Khái niệm, đặc điểm của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay 19
1.3. Khái quát về tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản 22

1.3.1. Khái niệm về bất động sản và điều kiện đối với tài sản bảo

đảm tiền vay là bất động sản

1.3.2. Đặc điểm của bất động sản và hệ quả đối với giao dịch bảo
đảm tiền vay và việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

</div>
(5)<div class='page_container' data-page=5>

Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI 
SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ 
CHỨC TÍN DỤNG

32

2.1. Quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là 
bất động sản

32

2.1.1. Các trường hợp xử lý 32

2.1.2. Phương thức xử lý 34

2.1.3. Thủ tục xử lý 41

2.1.4. Thanh toán tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm 44
2.2. Một số bất cập trong quy định pháp luật ảnh hƣởng đến

việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của

các tổ chức tín dụng

46

2.2.1. Quy định về chủ thể hộ gia đình 47
2.2.2. Quy định về việc bên thứ ba dùng bất động sản để thế chấp

bảo đảm nghĩa vụ cho người khác

2.2.3. Quy định về nhà ở hình thành trong tương lai 66
2.2.4. Quy định về trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà

không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngược lại

2.2.5. Quy định về quyền nắm giữ tài sản bảo đảm là bất động sản
của tổ chức tín dụng

Chƣơng 3:THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN 
VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN 
DỤNG VÀ PHƢƠNG HƢỚNG HỒN THIỆN PHÁP LUẬT

87

3.1. Thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

tại các tổ chức tín dụng

87

3.1.1. Quy trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại
các tổ chức tín dụng

</div>
(6)<div class='page_container' data-page=6>

3.1.2. Khó khăn, vướng mắc thường gặp trong hoạt động xử lý tài
sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại các tổ chức tín dụng

3.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm
tiền vay là bất động sản của các tổ chức tín dụng

3.2. Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo 
đảm tiền vay là bất động sản

98

3.2.1. Cơ sở hoàn thiện pháp luật 98
3.2.2. Một số kiến nghị cụ thể 100

KẾT LUẬN 113

</div>
(7)<div class='page_container' data-page=7>

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

</div>
(8)<div class='page_container' data-page=8>

MỞ ĐẦU 
1. Tính cấp thiết của đề tài

Nền kinh tế càng phát triển, các hoạt động tín dụng càng sôi
động.Trong một nền kinh tế thị trường, vay và cho vay là một nhu cầu tất yếu.
Đối với một nền kinh tế mới nổi như Việt Nam, sự phát triển của các hoạt
động tín dụng nói chung và của hoạt động vay, cho vay nói riêng lại càng
nóng hơn.

Trong những năm gần đây tại Việt Nam, cùng với nhu cầu vay vốn của
hàng chục nghìn doanh nghiệp được thành lập mỗi năm, rất nhiều TCTD đã
được thành lập.Bongbóng bất động sản vỡ đã khiến các TCTD lao đao, nợ
xấu trở thành vấn đề lớn không dễ giải quyết của nền kinh tế. Theo số liệu từ
Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ nợ xấu của toàn hệ thống tại thời điểm tháng
4/2014 là 4,01%. Tuy nhiên, đây mới là con số nợ xấu do các TCTD báo cáo
lên NHNN. Còn theo con số mới đây NHNN đưa ra là khoảng 9%, nếu tính
một cách thận trọng [37]. Bên cạnh các biện pháp vĩ mô của nhà nước, các
biện pháp tái cấu trúc, sáp nhập, hợp nhất,… để tồn tại trong giai đoạn kinh tế
khó khăn, các TCTD cũng dồn lực vào cơng tác xử lý nợ xấu, trong đó xử lý
tài sản bảo đảmlà biện pháp chủ yếu.

Trong số các tài sản bảo đảmcủa các TCTD hiện nay thì bất động sản
chiếm một tỷ trọng lớn. Theo số liệu tổng kết của Ngân hàng Đầu tư và Phát
triển Việt Nam (BIDV) và Ngân hàng Sumi Trust Nhật Bản, đến hết tháng
12/2013, dư nợ TCTD cho vay bất động sản khoảng 262.000 tỷ đồng, chiếm
8% tổng dư nợ, nhưng tài sản bảo đảm tín dụng lại chiếm khoảng 65% [36].
Do đó xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản đóng một vai trò quan
trọng trong hoạt động xử lý nợ xấu của các TCTD.

</div>
(9)<div class='page_container' data-page=9>

cho thấy dường như các TCTD đang yếu thế. Có rất nhiều vướng mắc trong
việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản gây khó khăn, thậm chí
cản trở các TCTD thu hồi nợ. Những vướng mắc, bất cập này xuất phát từ
nhiều nguyên nhân, từ sự bất hợp tác của người vay vốn, bên bảo đảm trong
thời kỳ kinh tế ảm đạm hay tính thanh khoản yếu của các tài sản bảo đảm tiền
vay là bất động sản trong giai đoạn thị trường đang đóng băng,… tuy nhiên
một nguyên nhân quan trọng của tình trạng này là từ sự bất cập của hệ thống
pháp luật. Chính sự khơng phù hợp và thiếu đồng bộ của các quy định pháp
luật đã gây khó khăn cho các TCTD trong q trình xử lý tài sản bảo đảm tiền
vay là bất động sản để thu hồi nợ.

Thực tế cho thấy xử lý tài sản bảo đảm thường là biện pháp cuối cùng
mà các TCTD áp dụng để thu hồi nợ. Với tư cách là bên cho vay, bên nhận
bảo đảm, các TCTD là người bị vi phạm quyền, lợi ích hợp pháp, là chủ thể
cần được pháp luật bảo vệ. Thế nhưng với các quy định pháp luật và việc áp
dụng pháp luật của các cơ quan quản lý nhà nước như hiện nay lại tạo ra một
cơ chế rất thuận lợi để người vay tiền và các bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ
dễ dàng trốn tránh hoặc kéo dài việc thực hiện nghĩa vụ. Từ vị thế cần được
bảo vệ, các TCTD dường như đang bị đối xử như người đi “ức hiếp” người
vay và các bên bảo đảm. Một nguyên nhân quan trọng đã tồn tại từ lâu và còn
tiếp tục ảnh hưởng lâu dài đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm của các TCTD
nhưng lại chưa được khắc phục.

Từ những vấn đề trên, tác giả đã chọn đề tài “Xử lý tài sản bảo đảm tiền

vay là bất động sản qua thực tiễn hoạt động của các Tổ chức tín dụng” là đề

</div>
(10)<div class='page_container' data-page=10>

bất động sản nhằm tạo ra một cơ chế phù hợp hơn trong vấn đề này.
2. Mục tiêu nghiên cứu

2.1. Mục tiêu tổng quát

Mục tiêu tổng quát của luận văn là chỉ ra những điểm vướng mắc, bất
cập trong hệ thống pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là
bất động sản trên cơ sở phân tích, đánh giá các quy định pháp luật và thực tiễn
các vụ việc tại các TCTD.

2.2. Mục tiêu cụ thể

Để đạt được mục tiêu tổng quát như trên, luận văn cần đạt một số mục
tiêu cụ thể như sau:

- Làm rõ một số vấn đề lý luận về tài sản bảo đảm tiền vay là bất động
sản, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.

- Chỉ ra những vướng mắc, bất cập của pháp luật từ thực tiễn hoạt
động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của các TCTD.

- Đề xuất một số giải pháp tổng thể và kiến nghị cụ thể nhằm hoàn
thiện hệ thống pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.

3. Tình hìnhnghiên cứu của đề tài:

</div>
(11)<div class='page_container' data-page=11>

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản – Ngân hàng
Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (2015), Quy trình số 2379 ngày

15/05/2015 về việc xử lý nợ tổng thể tại Techcombank AMC, Hà Nội.

2. Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát (2015), Công văn số 61/TB-HP ngày 
29/7/2015 về việc chấm dứt hợp đồng mua bán đối với khách hàng 
khơng hồn tất việc thanh tốn, nhận bàn giao nhà tại Dự án The Pride

– Khu đô thị mới An Hưng, Hà Nội.

3. Cục thi hành ándân sự tỉnh Quảng Ngãi (2012), Thỏa thuận thi hành án

ngày 25/01/2013 về việc thi hành bản án số 06/2012/KDTM-PT ngày

26/12/2012 của Tòa án nhân dân tối cao, Quảng Ngãi.

4. Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị quyết số 48-NQ/TW ngày 24/5

của Bộ Chính trị về Chiến lược xây dựng và hoàn t hiê ̣n hê ̣ thống pháp

luật Viê ̣t Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Hà Nội.

5. Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban

Chấp hành Trung ương Đảng về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị

trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội.

6. Phan Đức (2014), “Tội phạm đòi nợ hiệu quả hơn tòa án”, Báo điện tử

An ninh Thủ đô ngày 16/3/2014.

7. Trương Thanh Đức (2011); Bình luận chế định hợp đồng trong Bộ luật

dân sự năm 2005, Tham luận Hội thảo về Bộ luật Dân sự năm 2005 do

Bộ Tư pháp và JICA tổ chức ngày 31/8/2011 – 01/9/2011, Hà Nội.

8. Trương Thanh Đức (2011); “Đúng, sai của ủy quyền thế chấp”; Tạp chí

thị trường tài chính tiền tệ, (326).

9. Trương Thanh Đức (2012), Bình luận về chế định hộ gia đình trong Bộ

</div>
(12)<div class='page_container' data-page=12>

đại diện trong Bộ luật Dân sự năm 2005- Định hướng sửa đổi, bổ sung,

Hà Nội.

10. Bùi Đức Giang (2014), “Sửa quy định về giao dịch bảo đảm: Bước tiến
hay lùi”, Thời báo Kinh tế Sài Gòn ngày 18/8/2014.

11. Thu Hằng (2012), “Kiến nghị tiếp tục thực hiện thí điểm chế định Thừa
phát lại đến ngày 31/12/2015”, Báo điện tử Đảng cộng sản Việt Nam

ngày 26/10/2012.

12. Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (2012), Công văn số 17/HHNH ngày

02/02/2012 trích yếu về các tranh chấp trong xử lý tài sản bảo đảm nợ

vay là bất động sản, Hà Nội.

13. Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (2013), Công văn số 469/CV-HNNH ngày

24/12/2013 về việc phản ánh vướng mắc trong hoạt động xử lý tài sản

bảo đảm của tổ chức tín dụng, Hà Nội.

14. Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (2014), Công văn số 188/CV-HHNH ngày

04/08/2015 về việc phản ánh vướng mắc trong thực hiện TTLT số

01/2014 và TTLT số 16/2014, Hà Nội.

15. Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (2015), Công văn số 11/CV-HHNH ngày

16/01/2015 về báo cáo khó khăn, vướng mắc của các tổ chức tín dụng

trong việc xử lý nợ xấu liên quan đến Tòa án, Hà Nội.

16. Hội đồng phổ biến, giáo dục pháp luật trung ương (2013), Đặc san tuyên

truyền pháp luật số 05/2013 – Chủ đề: Pháp luật về kinh doanh bất động 
sản; Hà Nội.

17. Hồ Quang Huy (2013), “Hoàn thiện các quy định về bảo lãnh trong Bộ
luật Dân sự Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật ngày 24/12/2013.

18. Đỗ Thanh Huyền (2011), Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là

bất động sản của ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ

</div>
(13)<div class='page_container' data-page=13>

19. Phạm Công Lạc (1995), Cầm cố và thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ dân sự, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.

20. Hoàng Thế Liên (chủ biên) (2010), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự

2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.157.

21. Chu Minh, “Kỳ họp 01/2014 của Hội đồng Thẩm phán và một số vấn đề
nghiệp vụ (P1)”, Trang thông tin điện tử Học viện Tòa án ngày

20/10/2014.

22. Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.Hồ Chí Minh (2014), Cơng văn số

829/HCM-TTGSNH4, TP.Hồ Chí Minh.

23. Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại chúng Việt Nam (2015), Quy trình 
số 6896/QT-PVB ngày 02/07/2015 về nghiệp vụ xử lý nợ tại Ngân hàng

TMCP Đại chúng Việt Nam, Hà Nội.

24. Đinh Văn Thanh (2000),“Những quy định chung về bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trong bộ luật dân sự Việt Nam”,Thông tin khoa học pháp lý,

(2), tr. 90-95.

25. Tuấn Đạo Thanh, Phạm Thu Hằng (2015), Bàn về tài sản hình thành

trong tương lai trong dự thảo Bộ luật dân sự, Tọa đàm góp ý dự thảo bộ

luật dân sự - Sửa đổi các quy định về giao dịch bảo đảm ngày 8/6/2015,

Hà Nội.

26. Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi (2011), Bản án số 48/KDTMST ngày

22/9/2011, Quảng Ngãi.

27. Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi (2012), Bản án số 28/2012/KDTM-ST

ngày 28/07/2012 về tranh chấp hợp đồng tín dụng, Quảng Ngãi.

28. Tịa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng (2012), Bản án số

06/2012/KHTM-PT ngày 26/12/2012, Đà Nẵng.

29. Tòa án nhân dân thành phố Pleiku (2013), Bản án số 11/2013/KDTM-ST

</div>
(14)<div class='page_container' data-page=14>

30. Tòa án Nhân dân tỉnh Gia Lai (2013), Bản án số 10/2013/KDTM-PT,
Gia Lai.

31. Tòa án nhân dân huyện Thanh Liêm (2014), Bản án số

01/2014/KDTM-ST ngày 06/06/2014, Hà Nam.

32. Tòa án nhân dân tỉnh Hà Nam (2014), Bản án số 02/2014/KDTM-PT

ngày 29/07/2014, Hà Nam.

33. Trần Quyết (2013), “90% cư dân chung cư chưa được cấp sổ đỏ: Lỗi do
ai”, Báo điện tử Người Đưa Tin ngày 08/09/2013.

34. Trần Thanh Thanh (2012),Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của tổ chức tín

dụng theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Quốc

gia Hà Nội, Hà Nội.

35. Nguyễn Văn Tuyến (2010), “Đặc điểm pháp lý và mối quan hệ hiệu lực
giữa hợp đồng thế chấp tài sản với hợp đồng tín dụng trong hoạt động
cho vay của tổ chức tín dụng”, Tạp chí Ngân hàng, (17/2010).

36. An Tư (2014), “Khó xử lý dứt điểm nợ xấu ngân hàng”, Báo điện tử Hải

quan ngày 24/8/2014.

37. Huệ Văn (2014); “Tài sản gán nợ: Ngân hàng "ôm" thêm phiền toái”,

Trang tin điện tử Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam ngày 
19/06/2014.

</div>