Đánh giá thực trạng hoạt động của một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (322.88 KB, 13 trang )

(1)<div class='page_container' data-page=1>

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

************

BÙI DUY VIỆT

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA MỘT SỐ SÀN

GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

</div>
(2)<div class='page_container' data-page=2>

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

************

Bùi Duy Việt

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA MỘT SỐ

SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành : Quản Lý Đất Đai

Mã số : 60-85-01-03

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học : TS. Nguyễn Đình Bồng

</div>
(3)<div class='page_container' data-page=3>

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ... 1

CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ... 5

1.1. Cơ sở lý luận ... 5

1.1.1. Bất động sản ... 5
1.1.2. Thị trường bất động sản ... Error! Bookmark not defined.
1.1. 3 Sàn giao dịch bất động sản ... Error! Bookmark not defined.

1.2. Cơ sở pháp luật về hoạt động của sàn giao dịch bất động sảnError! Bookmark not defined.
1.2.1. Luật kinh doanh bất động sản 2014 ... Error! Bookmark not defined.

1.2.2. Các văn bản pháp luật khác ... Error! Bookmark not defined.
1.3. Cơ sở thực tiễn ... Error! Bookmark not defined.

1.3.1. Giao dịch bất động sản một số nước trên thế giớiError! Bookmark not defined.
1.3.2. Sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam .... Error! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 2... Error! Bookmark not defined.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA MỘT SỐ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG

SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘIError! Bookmark not defined.

2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hà Đông - TP. Hà NộiError! Bookmark not defined.
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ... Error! Bookmark not defined.

2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ... Error! Bookmark not defined.
2.2 Tình hình thị trƣờng bất động sản trên địa bàn quận Hà Đông - TP. Hà 
Nội ... Error! Bookmark not defined.

2.2.1 Thị trường đầu tư kinh doanh bất động sản Error! Bookmark not defined.
2.2.2 Thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sảnError! Bookmark not defined.

2.2.3. Tình hình quản lý đất đai và thị trường bất động sảnError! Bookmark not defined.
2.3 Thực trạng hoạt động của một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn

</div>
(4)<div class='page_container' data-page=4>

2.3.1 Tình hình hoạt động của một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn
quận Hà Đông - TP. Hà Nội. ... Error! Bookmark not defined.
2.3.2 Đánh giá thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa
bàn quận Hà Đông - TP. Hà Nội. ... Error! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 3 : ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG NĂNG LỰC

HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA 
BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI... Error! Bookmark not defined.

3.1 Định hƣớng phát triển Thị trƣờng bất động sản quận Hà Đông, Thành 
phố Hà Nội đến năm 2020 ... Error! Bookmark not defined.

3.1.1. Mục tiêu ... Error! Bookmark not defined.
3.1.2. Yêu cầu... Error! Bookmark not defined.
3.2 Định hƣớng phát triển Sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Hà Đông, 
Thành phố Hà Nội đến năm 2020 ... Error! Bookmark not defined.

3.2.1. Mục tiêu ... Error! Bookmark not defined.
3.2.2. Yêu cầu... Error! Bookmark not defined.
3.3 Giải pháp tăng cƣờng hoạt động và quản lý các sàn giao dịch bất động 
sản. ... Error! Bookmark not defined.

3.3.1 Nhóm giải pháp về cơ chế, chính sách ... Error! Bookmark not defined.
3.3.2 Nhóm giải pháp về tổ chức cán bộ ... Error! Bookmark not defined.
3.3.3 Nhóm giải pháp về cơ sở vất chất kỹ thuật Error! Bookmark not defined.

3.3.4 Nhóm giải pháp về đào tạo phát triển nguồn nhân lựcError! Bookmark not defined.
3.3.5 Nhóm giải pháp về thủ tục hành chính ... Error! Bookmark not defined.

</div>
(5)<div class='page_container' data-page=5>

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Quản lý đất
đai có ý nghĩa quyết định tới sự ổn định và phát triển của cả nền kinh tế, chính trị,
xã hội của đất nước. Thị trường bất động sản (TTBĐS) đóng một vai trò rất lớn
trong quá trình phát triển của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập WTO.
Phát triển hiệu quả TTBĐS sẽ góp phần quan trong trong việc thúc đẩy sự phát triển
của nền kinh tế xã hội, góp phần đẩy mạnh thực hiện cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
(CNH-HĐH) đất nước.

Thị trường bất động sản ở nước ta mới được hình thành chưa ổn định;
“nóng”, “lạnh” khơng lường trước được, giá cả bất động sản chưa phản ánh đúng
giá trị thật của nó. Mặc dù Nhà nước cũng đã có nhiều chính sách nhằm điều tiết và
quản lý TTBĐS sao cho đi đúng hướng và thật sự trở thành nguồn lực tài chính

mạnh cho nền kinh tế, nhưng các chính sách này vẫn cịn nhiều hạn chế, chưa đồng
bộ,chưa thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh. Hiện tại, nạn đầu cơ tích trữ đất đai
vẫn gia tăng, người dân gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm hiểu giá trị thật của
đất đai. Những người có nhu cầu thực sự vẫn không thể mua trực tiếp từ chủ đầu tư
mà phải qua nhiều khâu trung gian, từ đó giá thành của bất động sản sẽ cao hơn
nhiều so với giá gốc.

Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X

</div>
(6)<div class='page_container' data-page=6>

đất đai. Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo 
quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản. Phát 
triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản.”

Thể chế hóa chủ trương chính sách phát triển thị trường bất động sản của
Đảng, Quốc hội khóa XI nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, kỳ họp thứ 9,
ngày 29/6/2006 đã thơng qua “Luật kinh doanh bất động sản”,

Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày
15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản,
trong đó có quy định rõ cơ sở pháp lý về hoạt động của sản giao dịch bất động sản
(SGDBĐS) .

Việc giao dịch bất động sản thông qua các sàn giao dịch sẽ giúp cho hoạt
động của TTBĐS trở nên minh bạch, ngăn chặn đầu cơ, tích trữ, kích cầu ảo…tạo ra
sự khan hiếm giả tạo, gây nên những cơn “sốt nóng”, “đóng băng” bất thường trên

thị trường. Ngoài ra, việc giao dịch qua sàn góp phần hạn chế được tình trạng trốn
thuế của các chủ đầu tư cũng như những tiêu cực trong hoạt động mua bán bất động

sản và tăng thu cho ngân sách nhà nước.

Hà Đông là một Quận mới của Thu đô Hà Nội, là một đô thị cơ tố độ phát
triển nhanh. TTBĐS quận Hà Đơng là một thị trường có tiềm năng và sức phát triển
cao. Để thực hiện Luật kinh doanh bất động sản đã được ban hành nhiều đơn vị, tổ
chức, cá nhân đã và đang xúc tiến thành lập SGDBĐS , nhằm hỗ trợ cho các giao
dịch bất động sản trên của TTBĐS địa phương được thực hiện , công khai và minh
bạch.

Tuy nhiên SGDBĐS trên địa bàn quận Hà Đông vẫn còn là một vấn đề mới
đối với doanh nghiệp, người dân về phương thức hoạt động và cơ chế quản lý; Vì
vậy hoạt động của SGDBĐS trên địa bàn quận không tránh khỏi những tồn tại cần
khắc phục

Trong khuôn khổ luận văn thạc sỹ, học viên nghiên cứu đề tài: “Đánh giá

</div>
(7)<div class='page_container' data-page=7>

Hà Đông, Thành phố Hà Nội” nhằm góp phần đưa SGDBĐS trên địa bàn hoạt

động chuyên nghiệp, lành mạnh và tuân thủ pháp luật.
2. Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng hoạt động của một số SGDBĐS trên địa bàn quận Hà
Đông, Thành phố Hà Nội.

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của các SGDBĐS hiện
nay.

3. Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về mua bán bất
động sản.

- Thu thập, tài liệu số liệu về các SGDBĐS trên địa bàn quận Hà Đông.

- Điều tra, khảo sát về các hoạt động của các SGDBĐS trên địa bàn quận Hà
Đông.

- Đánh giá, phân tích thực trạng hoạt động của các SGDBĐS trên địa bàn
quận Hà Đông.

- Đề xuất một số giải pháp
4. Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: một số SGDBĐS trên địa bàn quận Hà Đông, thành
phố Hà Nội.

- Phạm vi địa bàn : quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội.

- Phạm vi thời gian : các hoạt động của sàn giao dịch từ khi Luật Kinh doanh
Bất động sản có hiệu lực đến thời điểm nghiên cứu: 2007-2015

5. Phƣơng pháp nghiên cứu

</div>
(8)<div class='page_container' data-page=8>

- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu sơ cấp: Điều tra thu thập các số liệu
về hoạt động của một số SGDBĐS tài liệu các SGDBĐS này cung cấp.

- Phương pháp kế thừa có chọn lọc các tài liệu có sẵn: thu thập tham khảo
liệu nghiên cứu liên quan đến đề tài trên địa bàn

- Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và so sánh: sử dụng để thống kê
các số liệu về hoạt động kinh doanh của các sàn giao dịch bất động sản, tiến hành
tổng hợp, phân tích để đưa ra những ưu điểm và vấn đề cần khắc phục.

- Phương pháp ứng dụng các phần mềm Microsoft office và các phần mềm
chuyên ngành để tính tốn, phân tích số liệu, xây dựng sơ đồ, biểu đồ….

</div>
(9)<div class='page_container' data-page=9>

CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận

1.1.1. Bất động sản

a. Khái niệm

Tài sản: bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị được xác định bằng tiền
và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại Bất động
sản và Động sản.

- Bất động sản: là tài sản khơng di dời được. Tuy tiên chí phân loại bất động
sản của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản bao gồm đất đai
và những tài sản gắn liền với đất đai.

Bộ Luật Đất đai Thụy Điển quy định: bất động sản là dất đai. Đất đai được
phân chia thành các đơn vị bất động sản. Một đơn vị bất động sản gồm có: một

cơng trình xây dựng, máng nước, hàng rào và các phương tiện khác được xây dựng
trong hoặc trên mặt đất để sử dụng lâu dài, các loại cây cối. Một cơng trình xây
dựng tùy từng trường hợp cụ thể có các vật cố định như sau: nhà ở có bồn tắm và
các thiết bị vệ sinh, bếp, lò sưởi, tủ lạnh, các thiết bị giặt là; cửa hàng có tủ kính, giá
đựng hàng, quầy thu tiền; cơ sở lắp ráp có bục, bệ, chỗ ngồi; cơ sở nơng nghiệp có
thiết bị chăm sóc vật ni, máy vắt sữa, các nhà máy có hệ thống thiết bị, điều hịa,
quạt máy.

</div>
(10)<div class='page_container' data-page=10>

Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể
di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất
đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
2005) [23]

Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị bất động sản tại hầu hết các
nước phương tây chiếm khoảng 25 - 30% GDP, Mỹ là 30 - 40%. ( Hecnando De
Soto, 2000 [16]

- Động sản: là những tài sản không phải là bất động sản.

b. Phân loại bất động sản

Căn cứ vào mục đích sử dụng và chính sách thuế, các nước xây dựng phân
loại bất động sản khác nhau.

Ví dụ: phân loại bất động sản của Thụy Điển (Bảng 1.1)

Bảng 1.1: Phân loại bất động sản của Thụy Điển

Loại bất động sản Số lƣợng Giá trị

(1000 Triệu SEK)

BĐS Nông Lâm nghiệp 359.000 350

BĐS Nhà ở riêng biệt 2.285.000 1.400

BĐS Nhà ở chung cư 115.000 1.000

BĐS Công nghiệp 166.000 500

BĐS Miễn thuế * 94.580 1.000

Tổng số 3.019.580 4.250

* (Trường học, bệnh viện, nhà thờ, trụ sở cơ quan hành chính)

</div>
(11)<div class='page_container' data-page=11>

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Lê Xuân Bá (2003), “Một số suy nghĩ về phát triển thị trường bất động

sản ở nước ta”. Hội thảo Khoa học phát triển và quản lý TTBĐS, Hà Nội.

2. Lê Xuân Bá (2008), “Tạo lập và phát triển Thị trường bất động sản Việt

Nam”, Hội thảo Hồn thiện chính sách đất đai để phát triển thị trường bất động sản,

Tổng cục Quản lý đất đai, Hà Nội.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2007), Hiện trạng sử dụng đất đến năm 
2007, Hà Nội.

4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2008), Báo cáo tình hình 4 năm thi hành
Luật đất đai 2003, Hà Nội.

5. Bộ Tài ngun và Mơi trường (2008), Hồn thiện chính sách Luật đất đai
để hình thành và phát triển thị trường bất động sản, Hà Nội.

6. Nguyễn Đình Bồng (2006), Đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình
thành TTBĐS - Đề tài cấp Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Mơi trường, Hà Nội.

7. Nguyễn Đình Bồng (2010), Hệ thống pháp luật quản lý đất đai và thị

trường bất động sản, Bài giảng Cao học Quản lý Đất đai, Đại học Nông nghiệp Hà

Nội.

8. Đảng Cộng sản Việt Nam (1986), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc
ĐCSVN lần thứ VI, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

9. Đảng Cộng sản Việt Nam (1991), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc
ĐCSVN lần thứ VII, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

10. Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc
ĐCSVN lần thứ VIII, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

</div>
(12)<div class='page_container' data-page=12>

12. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc
ĐCSVN lần thứ X, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

13. Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Nghị quyết số 26-NQ-TW (Khóa IX),
NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

14. Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị quyết Hội nghị Trung ương 6
khóa X, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

15. Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị quyết Hội nghị Trung ương 7
khóa X, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

16. Hecnando Dsotto (2000), Bí mật của tư bản, (Nguyễn Quang A dịch), Hà
Nội.

17. Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng (2007), Quản lý đất đai & Thị

trường bất động sản, NXB Bản đồ, Hà Nội.

18. Phạm Sỹ Liêm (2001), Sách lược tiêu thụ Bất động sản - Bài giảng
chuyên đề Thị trường bất động sản, Hà Nội.

19. Nguyên Minh Ngọc (2006), Kỷ yếu Hội thảo khoa học TTBĐS thực
trạng, nguyên nhân và những giải pháp, Hà Nội.

20. Hoàng Xuân Phương (2007), Thị trường quyền sử dụng bất trong nông
nghiệp, nguyên nhân và những giải pháp, Hà Nội.

21. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1992), Hiến pháp nước CHXHCN

Việt Nam - NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

22, Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Hiến pháp nước CHXHCN
Việt Nam - NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

23. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Bộ Luật dân sự Việt Nam,

NXB Xây Dựng, Hà Nội.

</div>
(13)<div class='page_container' data-page=13>

25. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật đất đai 2013 - NXB 
Bản đồ, Hà Nội.

26. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Luật Xây dựng - NXB Xây
dựng, Hà Nội.

27.Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật Xây dựng - NXB Xây
dựng, Hà Nội.

28. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Luật Nhà ở - NXB Xây
dựng, Hà Nội.

29 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật Nhà ở - NXB Xây
dựng, Hà Nội.

30. Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2006), Luật Kinh doanh bất động
sản - NXB Xây dựng, Hà Nội.

31 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật Kinh doanh bất động

sản - NXB Xây dựng, Hà Nội.

32. Quốc vụ viện nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa (1994), Luật quản lý
thị trường bất động sản đô thị, (Tôn Gia Huyên dịch), Hà Nội.

33. Lê Đình Thắng, Nguyễn Minh Ngọc (2005), Tạp chí Địa chính,
ĐHKTQD, Hà Nội.

34. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Quản lý Thị trường Bất
động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội,

35. Tổng cục Địa chính (1997), Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển
(CPLAR) về đổi mới hệ thống địa chính, Báo cáo kết quả nghiên cứu, khảo sát hệ
thống quản lý đất đai Thụy Điển, Hà Nội.

</div>