Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại tòa án nhân dân tỉnh ninh thuận

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

LÊ TRẦN ANH KHOA

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VÔ HIỆU
VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH THUẬN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Ninh Thuận - Năm 2020


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

LÊ TRẦN ANH KHOA

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VÔ HIỆU
VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH THUẬN

Chuyên ngành

: Luật Kinh tế

Hướng đào tạo : Hướng ứng dụng
Mã số

: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. VÕ TRÍ HẢO

Ninh Thuận - Năm 2020


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô
hiệu và thực hiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận” là
cơng trình nghiên cứu của cá nhân tơi và chưa từng được cơng bố trong bất cứ cơng
trình khoa học nào khác cho tới thời điểm này. Số liệu và tài liệu tham khảo trong
luận văn được trích dẫn và có nguồn gốc rõ ràng.
Ninh Thuận, ngày

tháng 6 năm 2020

Tác giả luận văn

Lê Trần Anh Khoa


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TĨM TẮT

ABSTRACT
PHẦN MỞ ĐẦU .........................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ................................................................................3
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu......................................................................5
3.1. Mục đích nghiên cứu: ..................................................................................5
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu: ..................................................................................5
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................5
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu .................................................6
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn...........................................................6
7. Cơ cấu của luận văn ............................................................................................7
Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VÔ HIỆU ................................8
1.1. KHÁI LƯỢC TIẾN TRÌNH PHÁT TRIỂN CÁC QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ NĂM 1986 CHO ĐẾN
NAY ........................................................................................................................8
1.2. KHÁI QUÁT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..................10
1.3. KHÁI QUÁT HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
...............................................................................................................................11
1.3.1. Khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......................11
1.3.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất..................13


1.3.3. Quyền, nghĩa vụ cơ bản của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ...............................................................................15
1.3.4. Hình thức Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......................17
1.4. HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VÔ
HIỆU ....................................................................................................................18
1.4.1. Các trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu
..........................................................................................................................19

1.4.2. Hậu quả pháp lý khi Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô
hiệu ...................................................................................................................26
1.4.3. Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình khi Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu .........................................28
1.4.4. Thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu ................................................................................30
CHƯƠNG 2. GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VƠ HIỆU TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH NINH THUẬN ..............................................................................................34
2.1. PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VƠ HIỆU TẠI TỊA ÁN ................34
2.1.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất bị vơ hiệu tại Tịa án ..........................................................................34
2.1.2. Trình tự, thủ tục tố tụng giải quyết tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất bị vô hiệu tại Tòa án ..........................................................35
2.1.3. Áp dụng Án lệ và các hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân
dân Tối cao khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất bị vô hiệu ....................................................................................................44
2.2. THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VƠ HIỆU TẠI TỊA ÁN
NHÂN DÂN TỈNH NINH THUẬN ...................................................................52


2.2.1. Khái quát tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận ....................................................................52
2.2.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất bị vơ hiệu tại Tịa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận .......................................53
2.3. NHỮNG KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC PHÁT SINH KHI GIẢI QUYẾT
CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT BỊ VƠ HIỆU TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH THUẬN

...............................................................................................................................69
2.3.1. Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất còn nhiều mâu thuẫn .....................................................................69
2.3.2. Việc thu thập tài liệu, chứng cứ chứng minh chủ thể và thời điểm xác
lập quyền sử dụng đất còn gặp rất nhiều khó khăn ..........................................71
2.2.3. Việc xác định lỗi và mức độ lỗi của các bên làm cho hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cịn nhiều khó khăn do chưa có quy định thống
nhất ...................................................................................................................72
2.2.4. Quy định về thời điểm Nguyên đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện, Bị đơn
đưa ra yêu cầu phản tố, Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đưa ra yêu
cầu độc lập yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất bị vô hiệu và yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất bị không phù hợp ..........................................................................73
2.3. NGUYÊN NHÂN CỦA NHỮNG TỒN TẠI, VƯỚNG MẮC ..................76
CHƯƠNG 3. PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VÀ NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VƠ HIỆU TẠI TỊA ÁN ..79
3.1. PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO
HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VƠ HIỆU TẠI TỊA ÁN ................79


3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VƠ
HIỆU TỪ THỰC TIỄN TỊA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH THUẬN ........81
3.2.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về thời điểm có hiệu lực và hình thức của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................................................81
3.2.2. Kiến nghị một số tình huống khi Tịa án giải quyết các vụ án yêu cầu
tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vơ hiệu ..................83
3.2.3. Hồn thiện một số quy định của pháp luật Dân sự về xác định lỗi và giải

quyết hậu quả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vơ hiệu ..........86
3.2.4. Hồn thiện các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về thời điểm bổ
sung yêu cầu khởi kiện, đưa ra yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập yêu cầu Tòa
án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu ..............89
3.2.5. Một số kiến nghị khác .............................................................................91
KẾT LUẬN CHUNG ..............................................................................................95
TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
HĐCN: Hợp đồng chuyển nhượng


TÓM TẮT
Từ thực tiễn giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu tại Tồ án nhân
dân Ninh Thuận, Tác giả Luận văn nhận thấy các quy phạm pháp luật dân sự và đất
đai về HĐCNQSDĐ qua từng thời kỳ tồn tại nhiều mâu thuẫn và chưa phù hợp với
thực tiễn đời sống; trong khi Tòa án nhân dân các cấp chưa có sự thống nhất về áp
dụng pháp luật khi giải quyết các vụ án tranh chấp HĐCNQSDĐ bị vô hiệu, dẫn
đến thực trạng án bị hủy, sửa còn nhiều, thời gian giải quyết án còn chậm, gây nhiều
bức xức trong nhân dân...
Thơng qua phương pháp phân tích và so sánh luật, cùng với các phương pháp
thống kê, tổng hợp... Tác giả sẽ làm sáng tỏ những điểm chưa hoàn thiện của pháp
luật về HĐCNQSDĐ và các vấn đề còn mâu thuẫn khi Tòa án nhân dân giải quyết
tranh chấp về HĐCNQSDĐ bị vô hiệu. Với những đề xuất, kiến nghị sửa đổi, bổ
sung các quy phạm pháp luật về dân sự và đất đai, tác giả Luận văn hy vọng góp
phần tìm ra phương hướng giải quyết nhằm hồn thiện các quy định của pháp luật
về HĐCNQSDĐ và hạn chế những sai sót mà Tịa án nhân dân thường gặp trong
quá trình giải quyết các tranh chấp HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu trong thời gian tới, góp

phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch chuyển
nhượng QSDĐ.
Từ khóa: Bộ luật Dân sự; Luật Đất đai; Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất bị vô hiệu; Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất bị vơ hiệu; Tịa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận


ABSTRACT
Based on the practices that resolving disputes from Contracts of Transfer of Land
Use Rights (CTLUR) are invalidated by The People’s Court of Ninh Thuan, the author of
this thesis determines that legal norm(s) and legislation over time remains many
discrepancies as well as inconsistencies leading to not applicable in reality; While The
People’s Court of Provinces (or Cities) at all levels have not agreed on the application of
regulation to resolve CTLUR disputes which are invalidated, the increasing amount of
repealed, modified courts, as well as lengthy court procedures, have led to a certain amount
of civil displeasure.
Based on the combination of Analysing and Comparative Law methodologies with
the statistical and synthesis approach, the author aims to examine and clarify the remained
shortcomings of Law on CTLUR as well as contradictory issues when The People’s Court
of Provinces (or Cities) resolve disputes over Invalidated CTLUR. With recommendations
and proposals of Amendment and Supplementation on the legal norm(s) of civil and land
regulation, the author of this thesis hopes to contribute on the progress of finding solutions
to improve law and regulation on CTLUR and lessen misjudgements regularly encountered
by The People’s Court during the process of settling disputes from CTLUR in the future, to
contribute to the protection of lawful rights and interests of parties participating in the
transfer of land use rights.
Keywords: Civil Law; Land Law; Contracts of Transfer of Land Use Rights is
invalidated; Resolve Disputes on Invalidated Contracts of Transfer of Land Use
Rights; The People’s Court Ninh Thuan Province.

1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất không thể
thay thế và là tài sản có ý nghĩa về kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc gắn liền với mỗi
cá nhân, gia đình, tổ chức kinh tế xã hội và Nhà nước. Với những ý nghĩa đó,
QSDĐ là loại tài sản đặc biệt quan trọng với đời sống xã hội, Nhà nước đã tạo nhiều
điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc đưa QSDĐ vào các giao dịch dân sự,
góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội.
Nhận thức được tầm quan trọng của đất đai và QSDĐ, tại Đại hội Đảng lần
thứ VI diễn ra vào tháng 12/1986 Đảng và Nhà nước ta đã có những sự thay đổi cơ
bản trong chính sách, pháp luật về đất đai. Các Bộ luật Dân sự năm 1995, năm
2005, năm 2015 và các Luật Đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003, năm 2013 lần
lượt ra đời đã thể chế hóa các chính sách pháp luật về đất, quy định và điều chỉnh
các quan hệ xã hội về đất đai theo hướng mở rộng quyền cho người có QSDĐ, đồng
thời tăng cường trách nhiệm quản lý của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong
lĩnh vực đất đai. Những đột phá quan trọng trong các chính sách đất đai đã mang lại
những thành tựu to lớn trong nông nghiệp, công nghiệp và tăng trưởng kinh tế ở
Việt Nam trong nhiều năm qua.
Tuy nhiên, kinh tế thị trường phát triển làm cho nhu cầu sử dụng và chuyển
nhượng QSDĐ trở nên thường xuyên, đồng thời các tranh chấp về chuyển nhượng
QSDĐ cũng trở nên phức tạp hơn. Theo thời gian, các tranh chấp về QSDĐ nói
chung và tranh chấp HĐCNQSDĐ nói riêng không ngừng tăng nhanh về số lượng
và trở thành một trong những tranh chấp dân sự phức tạp nhất, ảnh hưởng tiêu cực
đến sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh trật tự của đất nước nói chung và
ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia xác lập hợp đồng nói riêng.
Bên cạnh đó, pháp luật về đất đai, đặc biệt là các quy định về chuyển nhượng
QSDĐ đã có sự chuyển biến và thay đổi nhanh chóng, có những lúc văn bản pháp

luật về đất đai đã không theo kịp và khơng thể điều chính đối với các quan hệ
chuyển nhượng QSDĐ trong thực tiễn. Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên thực


2

tế vẫn âm thầm diễn ra trong đời sống mặc dù Luật Đất đai năm 1987 cấm chuyển
nhượng QSDĐ. Sau khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực đã cho phép người có
QSDĐ được chuyển nhượng QSDĐ với rất nhiều điều kiện bắt buộc kèm theo,
trong đó phải được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ, tuy nhiên hoạt động của
các cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cịn nhiều hạn chế…
Đây chính là những ngun nhân quan trọng dẫn đến thực tiễn xét xử tại Tịa
án, các tranh chấp QSDĐ nói chung và tranh chấp HĐCNQSDĐ nói riêng ln là
những vụ việc phức tạp, khó khăn khi xét xử. Tịa án gặp rất nhiều khó khăn trong
hoạt động thu thập, đánh giá chứng cứ trong quá trình giải quyết vụ án.
Mặt khác, pháp luật dân sự và đất đai về HĐCNQSDĐ qua từng thời kỳ tồn
tại nhiều mâu thuẫn và chưa phù hợp với thực tiễn đời sống, trong khi đó Tịa án
nhân dân Tối cao lại chưa có sự thống nhất trong vấn đề áp dụng pháp luật và quan
điểm đánh giá chứng cứ khi giải quyết vụ án, dẫn đến thực trạng án bị hủy, sửa còn
nhiều, thời gian giải quyết án còn chậm.
Từ thực tiễn đó, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật
về HĐCNQSDĐ nói chung, tranh chấp HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu nói riêng và nghiên
cứu thực tiễn giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ bị vô hiệu tại Tịa án nhân dân
tỉnh Ninh Thuận là có ý nghĩa tích cực, góp phần hồn thiện cơ chế giải quyết tranh
chấp hiện nay tại Tịa án.
Từ đó tìm ra phương hướng giải quyết nhằm hoàn thiện các quy định của
pháp luật về HĐCNQSDĐ và hạn chế sai sót thường gặp trong quá trình giải quyết
các tranh chấp về HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu trong thời gian tới, góp phần bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ.

Chính vì ý nghĩa đó, tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất bị vô hiệu và thực hiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án
nhân dân tỉnh Ninh Thuận” để làm đề tài luận văn của mình.


3

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có nhiều cơng trình nghiên cứu bao
gồm: sách chuyên khảo, sách tham khảo, bài tạp chí…về hợp đồng dân sự,
HĐCNQSDĐ nói chung, cụ thể như:
- Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án và bình luận bản án,
Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội;
- Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền
sử dụng đất, Nxb Lao động;
- Tưởng Duy Lượng (2012), Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb Chính
trị quốc gia, Hà Nội;
- Nguyễn Minh Tuấn (Chủ biên) (2012), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự
2015, NXB Tư pháp;
Bên cạnh đó, cịn có nhiều luận văn thạc sỹ nghiên cứu với các đề tài về giải
quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân ở nhiều địa phương trên cả nước, cụ
thể như:
- Nguyễn Đăng Khoa (2012), “Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân
dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã
hội;
- Lê Thị Xuân Mai (2014), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn xét xử tại huyện Hóc Mơn, Thành phố
Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Học viện Khoa học xã hội.
- Đỗ Thị Vân (2015), “Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất – Thực tiễn xét xử tại Tịa án nhân dân huyện Đơng Anh, Thành
phố Hà Nội”, Luận văn Thạc sỹ Luật học; Viện Đại học mở Hà Nội;
- Vũ Thị Hường (2017), “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử sơ thẩm tại Tòa án nhân dân quận Bình Tân,
Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sỹ luật học, Học viện Khoa học xã hội;


4

- Vũ Hải Yến (2017), “Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất – thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai, tỉnh
Lào Cai”, Luận văn Thạc sỹ Luật học; Học viện Khoa học Xã hội.
Trên cơ sở nghiên cứu các vấn đề lý luận về HĐCNQSDĐ và giải quyết
tranh chấp HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu tại Tịa án các địa phương, Luận văn Thạc sỹ
các Tác giả nói trên đã đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn xét xử hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân các địa phương khác nhau,
từ đó đề ra phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về HĐCNQSDĐ và
nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu tại Tịa án.
Ngồi ra, cịn có nhiều bài viết, bình luận khoa học đăng trên các tài liệu
chuyên khảo, tạp chí chuyên ngành nghiên cứu ở nhiều góc độ và mức độ khác nhau
về đề tài HĐCNQSDĐ bị vô hiệu… Đặc biệt là các bài viết trao đổi nghiệp vụ, các
bài viết nghiên cứu do các Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao và các Thẩm phán,
Thẩm tra viên, Thư ký Tòa án các cấp đã cơng bố trên Tạp chí Tịa án nhân dân,
Tạp chí Cơng Lý…
Các cơng trình khoa học, bài viết này đã có những đóng góp nhất định cho
việc hồn thiện pháp luật về dân sự nói chung và pháp luật về HĐCNQSDĐ nói
riêng, làm cơ sở cho việc hồn thiện các quy định pháp luật về HĐCNQSDĐ cũng
như giải quyết các tranh chấp HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu tại Tịa án. Tuy nhiên, chưa
có luận văn nào nghiên cứu tập trung nghiên cứu về giải quyết tranh chấp
HĐCNQSDĐ bị vô hiệu từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận.

Hơn nữa, tỉnh Ninh Thuận đang có những chuyển biến nhanh chóng, tích cực và
tồn diện về kinh tế xã hội, do đó việc nghiên cứu về HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu và
thực tiễn xét xử tại Tịa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận là cần thiết và có ý nghĩa, góp
phần giải quyết các tranh chấp về HĐCNQSDĐ nhanh chóng, chính xác, tồn diện,
đúng quy định pháp luật và đảm bảo tính ổn định về xã hội tại địa phương.
Do vậy, việc đi sâu nghiên cứu đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất bị vô hiệu và thực hiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân


5

tỉnh Ninh Thuận” trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học là một cơng việc có ý
nghĩa lý luận và mang tính thời sự.
Việc lựa chọn đề tài nêu trên để làm luận văn thạc sỹ luật học là khơng trùng
lặp với các cơng trình khoa học đã được cơng bố.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu:
Trên cơ sở nghiên cứu các vấn đề lý luận về HĐCNQSDĐ bị vô hiệu và thực
tiễn giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu tại Tịa án nhân dân tỉnh Ninh
Thuận, từ đó đánh giá thực trạng pháp luật và áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh
chấp HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu tại Tịa án.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu:
Để thực hiện mục đích nghiên cứu trên, tác giả đặt ra và giải quyết các nhiệm
vụ cụ thể sau:
- Phân tích, làm rõ các vấn đề mang tính lý luận về HĐCNQSDĐ bị vô hiệu
và giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu.
- Phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp
HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu tại Tịa án, phân tích những vụ án cụ thể trong thực tiễn xét
xử của Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận từ năm 2015 đến năm 2019 để chỉ ra
những khó khăn, vướng mắc và nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc đó.

- Đề ra phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về HĐCNQSDĐ
và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu tại Tịa án.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận về HĐCNQSDĐ, lý
luận về HĐCNQSDĐ bị vô hiệu và thực tiễn giải quyết các tranh chấp
HĐCNQSDĐ bị vô hiệu tại địa bàn Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận, tập trung
nghiên cứu, thống kê, phân tích những hạn chế, bất cập thường gặp trong thực tiễn
xét xử tại Tịa án.
Qua đó đề xuất những kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao
hiệu quả giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu tại Tịa án.


6

Trong phạm vi nghiên cứu của Luận văn, Tác giả làm rõ những vấn đề pháp
lý liên quan đến điều kiện có hiệu lực của HĐCNQSDĐ, các trường hợp bị vô hiệu
của HĐCNQSDĐ và hậu quả pháp lý khi HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu.
Tuy nhiên, Luận văn tập trung phân tích, đánh giá thực tiễn giải quyết các
tranh chấp HĐCNQSDĐ tại Tịa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận nên khơng có điều
kiện quan sát, nghiên cứu thực tiễn giải quyết HĐCNQSDĐ bị vô hiệu do chủ thể bị
lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, không nhận thức và làm chủ hành vi và có mục đích, nội
dung trái đạo đức xã hội.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Tác giả lấy phương pháp luận duy vật biện chứng, phương pháp luận duy vật
lịch sử Mác – Lênin làm phương pháp luận để nghiên cứu đề tài.
Đồng thời tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu truyền thống của
khoa học xã hội và khoa học pháp lý như:
- Phương pháp phân tích luật học, phương pháp quy nạp, diễn dịch, so sánh,
phân tích được Tác giả sử dụng tại Chương 1 và Chương 3 của Luận văn để giải
quyết những vấn đề lý luận và pháp lý liên quan đến các quy định về điều kiện có

hiệu lực và các trường hợp HĐCNQSDĐ bị vô hiệu được quy định trong pháp luật
dân sự và đất đai qua từng thời kỳ.
- Phương pháp thống kê thực tiễn xét xử, giải quyết các vụ án về việc
HĐCNQSDĐ bị vơ hiệu tại Tịa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận được Tác giả sử dụng
tại Chương 2 và Chương 3 của Luận văn để đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật
khi giải quyết, xét xử các vụ án về tranh chấp HĐCNQSDĐ bị vô hiệu. Từ đó Tác
giả đưa ra những kiến nghị, đề xuất hoàn thiện pháp luật khi giải quyết các tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu tại Tòa án.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Với luận văn này, tác giả đã nêu lên cơ sở lý luận và các quy định về
HĐCNQSDĐ bị vô hiệu theo pháp luật Việt Nam đồng thời phân tích những hạn
chế, vướng mắc trong thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận, từ đó
đưa ra những giải pháp để hồn thiện pháp luật, giải pháp đưa ra gắn liền với thực


7

trạng, có ý nghĩa thực tiễn góp phần hồn thiện pháp luật về HĐCNQSDĐ bị vô
hiệu và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề về lý luận và pháp lý về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất bị vô hiệu
Chương 2: Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất bị vơ hiệu tại Tịa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận
Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao chất
lượng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu
tại tòa án

8

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VÔ HIỆU
1.1. Khái lược tiến trình phát triển các quy định về quyền sử dụng đất
theo pháp luật Việt Nam từ năm 1986 cho đến nay
Những 1980, tình hình kinh tế - xã hội Việt Nam gặp nhiều khó khăn nghiêm
trọng: Sản xuất tăng chậm; hiệu quả sản xuất và đầu tư thấp; phân phối lưu thơng có
nhiều rối ren; những mất cân đối lớn trong nền kinh tế chậm được thu hẹp; quan hệ
sản xuất xã hội chủ nghĩa chậm được củng cố; đời sống nhân dân lao động còn
nhiều khó khăn… Trước tình hình đó, Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VI năm
1986 của Đảng Cộng sản Việt Nam đã đề ra thực hiện chính sách “Đổi mới” để thay
đổi toàn diện về kinh tế và xã hội, đầu tiên là đổi mới về chính sách phát triển kinh
tế từ nền kinh tế tập trung, bao cấp chuyển sang nền kinh tế thị trường, định hướng
xã hội chủ nghĩa1.
Cụ thể hóa chính sách “Đổi mới” trong lĩnh vực đất đai, Hiến pháp năm
1992, Luật Đất đai năm 1993 và Bộ luật Dân sự năm 1995 là những văn bản pháp
luật quan trọng, đóng vai trị hồn thiện các quy định, chính sách đất đai tại Việt
Nam. Một mặt, Nhà nước tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý, mặt khác lần đầu tái ghi nhận và đảm bảo QSDĐ hợp
pháp của người sử dụng đất2.
Luật đất đai năm 1993 và Bộ luật Dân sự năm 1995 đã chính thức cơng nhận
cho người sử dụng đất hợp pháp có các quyền cơ bản đối với đất đai, bao gồm
chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Tuy phạm vi quyền
của người sử dụng đất còn nhiều hạn chế, việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất đối với đất đai phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra, nhưng
người sử dụng đất đã có thể chuyển QSDĐ khi khơng có nhu cầu hoặc điều kiện sử
dụng đất3. Trên thực tế có nhiều chủ thể sử dụng đất và họ xác lập QSDĐ dựa trên

1

Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VI năm 1986 của Đảng Cộng sản Việt Nam

2

Các Điều 17, 18 Hiến pháp năm 1993.

3

Điều 3, khoản 3 Điều 73 Luật Đất đai năm 1993;


9

những cơ sở khác nhau, tuy nhiên Bộ luật Dân sự năm 1995 chỉ công nhận quyền
chuyển nhượng QSDĐ cho 02 chủ thể là hộ gia đình và cá nhân. Bên cạnh đó, 02
chủ thể này cũng chỉ được xác lập QSDĐ dựa trên 03 căn cứ, đó là do Nhà nước
giao đất (1), do Nhà nước cho thuê đất (2) và nhận chuyển QSDĐ (3). Như vậy, các
chủ thể khác ngồi 02 chủ thể nói trên khơng thể xác lập QSDĐ và các hình thức
xác lập quyền sử dụng đất từ hình thức khai hoang, phục hóa đất đai đều không
được pháp luật thừa nhận.
Kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Bộ
luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2013 lần lượt được ban hành theo hướng
mở rộng quyền của người sử dụng đất để phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội.
Nhà nước tiếp tục củng cố, khẳng định nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
nhà nước đại diện quản lý và nâng cao chất lượng quản lý nhà nước về đất đai. Trên
cơ sở đó, các chủ thể có QSDĐ được xác lập QSDĐ dựa trên 04 căn cứ, đó là (1)
Được Nhà nước giao đất, (2) Được Nhà nước cho thuê đất; (3) Được người khác
chuyển QSDĐ và (4) được công nhận QSDĐ. Bên cạnh các quyền chuyển nhượng,

chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ, Nhà nước đã mở rộng quyền của
người sử dụng đất, ghi nhận thêm các quyền cho thuê lại, tặng cho và góp vốn bằng
giá trị QSDĐ4. Người có QSDĐ đã được tự do thực hiện các quyền đối với QSDĐ
và tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ theo quy
định pháp luật. Với việc trao cho người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn, QSDĐ
đã được sử dụng như một loại tài sản trong các giao dịch dân sự, tạo điều kiện cho
người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ QSDĐ.
Khắc phục những hạn chế của Bộ luật Dân sự năm 2005, Bộ luật Dân sự
2015 đã xác định QSDĐ là quyền tài sản và trị giá được bằng tiền5, quyền sở hữu
tài sản là QSDĐ được pháp luật thừa nhận và bảo vệ tương tự với quyền sở hữu đối
với các loại tài sản khác. Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự 2015 cũng khơng cịn áp
4

Điều 167 Luật Đất đai năm 2013

5

Các Điều 105, 115 Bộ luật Dân sự 2015.


10

dụng các quy định riêng đối với các giao dịch dân sự liên quan đến QSDĐ. Tuy vẫn
phải tuân thủ một số quy định bắt buộc liên quan đến hoạt động quản lý nhà nước
về đất đai theo chế định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tuy nhiên về cơ bản các giao
dịch về liên quan đến chuyển QSDĐ, đặc biệt là chuyển nhượng QSDĐ đã được áp
dụng chung với các quy định liên quan đến giao dịch tài sản.
1.2. Khái quát chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các hình thức chuyển QSDĐ phổ biến,

gắn liền với nhu cầu sử dụng đất ổn định, lâu dài và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng
trong hoạt động phát triển kinh tế xã hội, giúp cho QSDĐ được lưu thơng trên thị
trường, góp phần nhanh chóng đưa đất đai đến với người có nhu cầu sử dụng đất.
Các Điều 32 và 54 Hiến pháp 2013 đã khẳng định: “Mọi người có quyền sở
hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản
xuất… Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ”. “Tổ chức,
cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa
vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”.
Như Tác giả đã phân tích tại Tiểu mục 1.1, QSDĐ chính là quyền tài sản, là
một trong các loại tài sản được quy định tại các Điều 105 và 115 Bộ luật Dân sự
năm 2015, do đó về bản chất, chuyển nhượng QSDĐ chính là chuyển nhượng về tài
sản, trong đó QSDĐ được định giá, đem ra trao đổi giữa bên chuyển nhượng và bên
nhận chuyển nhượng. Người chuyển nhượng QSDĐ nhận tiền và chuyển giao hoàn
toàn QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng. Chuyển nhượng QSDĐ làm chấm dứt
QSDĐ của bên chuyển nhượng và xác lập mới QSDĐ cho bên nhận chuyển
nhượng. Thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tạo được sự chủ động trong nhu
cầu sử dụng đất của cá nhân và hộ gia đình, góp phần ổn định đời sống. Đối với
hoạt động kinh tế, thực hiện QSDĐ giúp mở rộng khả năng huy động vốn và tích
lũy tài sản khi QSDĐ được tham gia giao dịch với tư cách là tài sản.
Tuy nhiên, khơng phải trường hợp nào cũng có quyền chuyển nhượng
QSDĐ. Đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân, do đó chuyển nhượng QSDĐ phải


11

tuân thủ các quy định đặc thù của pháp luật đất đai về hình thức, nội dung và các
điều kiện có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ.
1.3. Khái quát Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.3.1.1. Khái niệm hợp đồng
Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, thuật ngữ “Hợp đồng dân sự” được sử
dụng chính thức tại Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991. Sau đó, Bộ luật Dân sự
năm 1995 và năm 2005 đã tiếp tục sử dụng thuật ngữ “Hợp đồng dân sự”, trong đó
khái niệm “dân sự” được áp dụng chung cho các lĩnh vực khác nhau như dân sự,
thương mại và lao động6.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 và 2015, “hợp đồng dân sự” là sự thỏa thuận
của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự 7. Hợp
đồng dân sự về cơ bản chính là một loại giao dịch dân sự song phương khi có sự
tham gia của ít nhất từ 02 chủ thể trở lên và là kết quả của thống nhất ý chí dựa trên
nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận một cách thiện chí, trung thực và khơng vi
phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội8. Để hợp đồng dân sự có
hiệu lực, chủ thể tham gia giao kết hợp đồng phải có năng lực pháp luật dân sự,
năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham
gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân
sự khơng vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội9.
1.3.1.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a. Theo Bộ Luật Dân Sự 2005
Đối với “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Điều 697 Bộ luật
Dân sự năm 2005 đã đưa ra khái niệm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
Tập Bài giảng “Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng”, ĐH Luật Thành phố Hồ Chí
Minh
6

7

Điều 388 BLDS năm 2005, Điều 385 BLDS năm 2015

8

Điều 3 BLDS năm 2015

9

Điều 122 của BLDS năm 2005, Điều 117 của BLDS năm 2015


12

nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng,
bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền
tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất.
Từ quy định này, có thể thấy HĐCNQSDĐ mang đầy đủ các tính chất, đặc
điểm và điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng dân sự. Tuy nhiên, vì Bộ luật dân sự
2005 không xác định QSDĐ là một quyền tài sản, do đó có sự phân biệt với Hợp
đồng dân sự và Bộ luật Dân sự 2005 đã dành một phần riêng để quy định về
HĐCNQSDĐ. Sự phân biệt này đã tạo nên sự khác biệt giữa Hợp đồng dân sự và
HĐCNQSDĐ, dẫn đến thực trạng HĐCNQSDĐ không được xem là một loại Hợp
đồng dân sự, QSDĐ cũng không được xem là một loại tài sản và cũng không thể
tham gia các giao dịch dân sự thông thường tương tự các quyền tài sản khác như
quyền sở hữu trí tuệ…
Bên cạnh đó, Bộ luật dân sự 2005 cũng không thể hiện được việc chuyển
giao quyền sở hữu đối với quyền sử đất giữa bên chuyển nhượng và bên nhận
chuyển nhượng, do đó khơng có tính phân biệt giữa trường hợp chuyển nhượng và
cho thuê QSDĐ10. Bên cạnh đó, rất nhiều HĐCNQSDĐ lựa chọn phương tiện thanh
toán là vàng, tuy nhiên Bộ luật Dân sự 2005 chỉ xác định phương tiện thanh toán là
“tiền” là chưa phù hợp với thực tiễn.
b. Theo Bộ Luật Dân sự 2015
Khắc phục những hạn chế này, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã thay đổi trong

cách đưa ra khái niệm về HĐCNQSDĐ để tương thích với các nguyên tắc chung về
mua bán tài sản và phù hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ. Vì vậy, Bộ luật Dân sự 2015 khơng đưa ra khái niệm riêng về HĐCNQSDĐ
vàchỉ đưa ra khái niệm chung về “Hợp đồng về QSDĐ”, cụ thể:“Hợp đồng về quyền
sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển
đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử
dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai quyền sử dụng

Luận án tiến sĩ luật học, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật hiện hành của Việt
Nam; Mã số 62 38 01 03, Nguyễn Thị Thùy Trang (2017), Đại học Luật Hà Nội.
10


13

đất cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng
đất.”11
Như tác giả đã phân tích, Bộ luật Dân sự 2015 đã xác định QSDĐ là một loại
tài sản và chuyển nhượng QSDĐ có bản chất tương tự với các hợp đồng thơng dụng
khác, do đó “Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thơng dụng có
liên quan trọng Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất,
trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”12. Theo đó, HĐCNQSDĐ cũng phải
đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 117
Bộ luật Dân sự năm 2015.
Mặt khác, quan hệ về QSDĐ chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự và pháp
luật đất đai nên mục đích và nội dung của HĐCNQSDĐ phải đảm bảo điều kiện
“khơng được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp
luật đất đai và quy định pháp luật có liên quan”13.
1.3.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ các quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 và Luật đất đai 2013,
HĐCNQSDĐ có 03 đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng song vụ,
chủ thể nhận chuyển nhượng và chủ thể chuyển nhượng QSDĐ đều có quyền lợi và
nghĩa vụ đối xứng với nhau.
Thứ hai, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự tham gia gián
tiếp của bên thứ ba là chủ thể Nhà nước. Ngoài chủ thể chuyển nhượng và chủ thể
nhận chuyển nhượng, HĐCNQSDĐ cịn có chủ thể thứ ba là Nhà nước. Nhà nước
tuy không trực tiếp tham gia vào quá trình lượng, giao kết hợp đồng nhưng với vai
trị của đại diện chủ sở hữu thơng qua các quy định pháp luật, Nhà nước đóng vai

11

Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015.

12

Khoản 1 Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015

13

Khoản 2 Điều 501 Bộ luật Dân sự năm 2015


14

trò quan trọng, chi phối nội dung thỏa thuận và quyết định đến hiệu lực của
HĐCNQSDĐ, thể hiện ở các đặc điểm sau đây:
- Người có QSDĐ chỉ được chuyển nhượng khi đã được Nhà nước cấp giấy
chứng nhận QSDĐ. Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận

QSDĐ nhưng chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài
chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng QSDĐ14.
- Người có QSDĐ chỉ được chuyển nhượng khi QSDĐ không bị tranh chấp
hoặc không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với loại đất có
quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi
nhận chuyển QSDĐ15. Do đó ngoại trừ các trường hợp được giao QSDĐ ổn định
lâu dài, người có QSDĐ chỉ được chuyển nhượng QSDĐ trong thời hạn sử dụng
đất.
- Trong trường hợp chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp, người nhận chuyển
nhượng không được nhận chuyển nhượng QSDĐ vượt quá hạn mức được quy
định16.
Thứ ba, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện về hình
thức khắt khe nhất trong số các hợp đồng dân sự theo quy định pháp luật hiện hành.
QSDĐ gắn liền với đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện quản lý, do đó các hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng phải được lập
thành văn bản theo hình thức được quy định tại Bộ luật Dân sự, pháp luật về đất đai
và quy định khác của các văn bản pháp luật có liên quan. Bên cạnh đó, khi xác lập
hợp đồng về QSDĐ phải tuân thủ đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật
về đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan17.

14

Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013

15

Điều 128 Luật Đất đai năm 2013

16

Điều 130 Luật Đất đai 2013

17

Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015


15

Về nguyên tắc chung, các giao dịch dân sự mà pháp luật quy định phải công
chứng, chứng thực, đăng ký thì bắt buộc tuân thủ để giao dịch dân sự đó có hiệu lực
pháp luật, nếu khơng thực hiện sẽ không phát sinh hiệu lực pháp luật và bị vô hiệu.
Bên cạnh đó, các hợp đồng dân sự nói chung khơng cần bắt buộc tn thủ các quy
định về hình thức và có thể thực hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi
cụ thể. Sau khi Bộ luật Dân sự 2015 được ban hành đã bổ sung trường hợp giao
dịch thông qua phương tiện điện tử dưới thành thức thông điệp dữ liệu theo quy
định của pháp luật về giao dịch được tử vẫn được xem là các giao dịch bằng văn
bản18. Tuy nhiên, đối với HĐCNQSDĐ, việc tuân thủ các quy định về hình thức của
hợp đồng là điều kiện bắt buộc. Từ khi pháp luật cho phép chuyển nhượng QSDĐ
cho đến nay, các HĐCNQSDĐ bắt buộc phải lập thành văn bản có cơng chứng,
chứng thực của cơ quan có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai
theo quy định19.
1.3.3. Quyền, nghĩa vụ cơ bản của bên chuyển nhượng và bên nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ
chính là những nội dung, điều khoản mà các bên đã thỏa thuận trong HĐCNQSDĐ.
Ngoài các điều khoản do các bên tự thỏa thuận theo quy định pháp luật, các bên còn
phải thực hiện các nghĩa vụ theo quy định luật.
Quyền của bên chuyển nhượng cũng đồng thời là nghĩa vụ của bên nhận

chuyển nhượng QSDĐ và ngược lại, do đó, quyền và nghĩa vụ của các bên trong
HĐCNQSDĐ có tính đối xứng với nhau và tương đồng với nhau. Trên thực tế, các
bên có thể thỏa thuận để trao đổi quyền và nghĩa vụ cho nhau, bên chuyển nhượng
có thể thực hiện một số quyền và nghĩa vụ được pháp luật quy định phải bên nhận

18

Khoản 1, Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015

Khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điểm a, khoản 3 Điều 167 và điểm a, khoản 3 Điều 188
Luật Đất đai năm 2013
19