Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ Luật dân sự Việt Nam 2005

MỤC LỤC


Trang
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục các bảng
Danh mục các hình vẽ, đồ thị
MỞ ĐẦU 1
Chương 1: KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 7
1.1.0. Khái niệm và đặc điểm về chuyển quyền sử dụng đất 7
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về quyền sử dụng đất 7
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm về chuyển quyền sử dụng đất 16
1.2.0. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật Việt Nam 18
1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21
1.3.0. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27
1.4.0. Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 29
1.4.1. Quan điểm hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm giao kết 29
1.4.2. Quan điểm hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm đăng ký 30
1.4.3. Kết luận về hiệu lực của hợp đồng 32
1.5.0. Pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32
1.5.1. Luật đất đai năm 1993 và các Luật sửa đổi, bổ sung 32
1.5.2. Bộ Luật Dân sự năm 1995 35
1.5.3. Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành 35
1.5.4. Bộ luật Dân sự năm 2005 37
1.5.5. Các quy định về thuế, phí và lệ phí 40

Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT
DÂN SỰ NĂM 2005 VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 41
2.1. 0. Nội dung các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất 41
2.1.1. Nội dung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất 41
2.1.2. Nội dung các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất 50
2.2. 0. Thực trạng áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57
2.2.1. Giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57
2.2.2. Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63
2.2.3. Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất 76
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA
BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 79
3.1. 0. Sự cần thiết hoàn thiện các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005
về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 79
3.1.1. Những bất cập chủ yếu của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất 79
3.1.2. Nguyên nhân của những bất cập trong việc áp dụng các quy định của
Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất 88
3.2. 0. Định hướng hoàn thiện các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005
về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 89
3.2.1. Quan điểm của Đảng và Nhà nước 89
3.2.2. Những định hướng hoàn thiện các quy định của Bộ luật Dân sự năm
2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 92

3.3. 0. Giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất 93
3.3.1.Giải pháp về rà soát, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định của
pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất 93
3.3.2. Giải pháp về nâng cao hiệu quả thực thi các quy định của pháp luật
về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 98
KẾT LUẬN 100
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 101

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT


BLDS
:
Bộ Luật Dân sự hoặc Bộ Luật Dân sự Việt Nam
CQSDĐ
:
chuyển quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ

:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
HĐCNQSDĐ
:
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
QSDĐ
:
quyền sử dụng đất

DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu
Tên bảng
Trang
Bảng 2.1.
Mức thu lệ phí địa chính của Ủy ban nhân dân thành phố
Hà Nội
72
Bảng 2.2.
Mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
địa bàn thành phố Hà Nội

73






DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

Số hiệu
Tên hình vẽ, đồ thị
Trang
Đồ thị 2.1.

Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
so với tranh chấp đất đai và tranh chấp dân sự do Tòa án
nhân dân thụ lý trong cả nước từ năm 2007 - 2009
77




1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá; là tư liệu sản xuất đặc
biệt trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống; là địa bàn phân bố các khu dân cư; xây dựng các cơ
sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai là nguồn tài
nguyên thiên nhiên hữu hạn về diện tích, về số lượng; cố định về vị trí địa lý
và không thể di dời được. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu tạo ra sự khác
biệt về giá trị giữa các mảnh đất có vị trí địa lý khác nhau.
Trong khi đại đa số các quốc gia trên thế giới đều duy trì các hình thức
sở hữu khác nhau về đất đai: Sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân … thì ở Việt
Nam, pháp luật chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai:
Sở hữu toàn dân về đất đai. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ra đời kể từ khi
Hiến pháp năm 1980 được ban hành ngày 18 tháng 12 năm 1980. Chế độ sở
hữu đất đai này được duy trì, củng cố và tồn tại ở nước ta từ đó đến nay. Với
việc ra đời chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, hình thức sở hữu tư nhân về đất
đai bị xóa bỏ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trở thành chủ sử dụng đất khi
được Nhà nước - đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận
QSDĐ đang sử dụng ổn định, hợp pháp. Pháp luật nghiêm cấm việc mua bán,
chuyển nhượng đất đai. Tuy nhiên, nhu cầu khách quan của cuộc sống đòi hỏi

QSDĐ phải được dịch chuyển. Ở khía cạnh khác, để giải phóng mọi năng lực
sản xuất của người lao động, pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và được cấp
GCNQSDĐ được CQSDĐ trong thời hạn sử dụng đất. Đây là những cơ sở
chủ yếu của việc xác lập hoạt động CQSDĐ trên thực tế. Tuy nhiên để bảo
đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch về


2
CQSDĐ, pháp luật nước ta quy định các hình thức pháp lý của CQSDĐ bao
gồm các hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê và thuê lại, thế chấp,
tặng cho, thừa kế và góp vốn bằng QSDĐ. Các quy định về CQSDĐ được đề
cập trong BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005. Việc ra đời những quy định
này đã góp phần thúc đẩy các giao dịch về CQSDĐ phát triển lành mạnh,
đúng pháp luật và có tác động tích cực đến việc nâng cao tính minh bạch của
thị trường bất động sản ở nước ta. Bên cạnh những thành công, trên thực tế
việc thực hiện các quy định của BLDS năm 2005 về CQSDĐ nói chung và
HĐCNQSDĐ nói riêng còn bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế như thời điểm có
hiệu lực của hợp đồng chưa được xác định rõ; việc áp dụng đúng và đầy đủ
các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ còn hạn chế, v.v. Để
khắc phục những hạn chế này, đòi hỏi cần phải có nghiên cứu chuyên sâu về
HĐCNQSDĐ dưới cả góc độ lý luận và thực tiễn; đặc biệt bối cảnh chúng ta
đang rà soát, sửa đổi, bổ sung một số điều của BLDS năm 2005 và sửa đổi
Luật Đất đai năm 2003 nhằm đáp ứng các yêu cầu của quá trình tiếp tục đẩy
mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế hiện nay. Đây là
những lý do chủ yếu để tôi lựa chọn đề tài: “Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005" làm
luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
CQSDĐ là một hoạt động diễn ra phổ biến trong đời sống xã hội. Do

vậy, các quy định về lĩnh vực này là chế định quan trọng của pháp luật dân sự
và pháp luật đất đai. Thời gian vừa qua đã có nhiều công trình nghiên cứu
khoa học về CQSDĐ dưới góc độ pháp lý được công bố mà tiêu biểu phải kể
đến các công trình khoa học sau đây:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề về lý luận và thực
tiễn : Luận án thạc sĩ luật học của Trần Trọng Hùng (1998);


3
- Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của
pháp luật Việt Nam: Luận văn thạc sĩ Luật học của Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004);
- Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành
phố Hồ Chí Minh: Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Văn Tiến (1997);
- Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta:
Luận văn thạc sĩ luật học của Trần Đăng Vinh (2002);
- Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: Luận
văn thạc sĩ luật học của Phạm Thu Thủy (2001);
- Chế định quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam: Luận văn thạc
sĩ luật học của Nguyễn Thị Cam (1997);
- Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam: Ths. Bùi Tuyết Mai, Nhà
xuất bản Lao động, xã hội, Hà Nội (2006);
- Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự,
thương mại về đất đai: Luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Quang Tuyến
(2003) v.v;
Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên đây, chỉ tìm hiểu CQSDĐ
dưới khía cạnh là một quyền năng của CQSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất hoặc xem xét việc CQSDĐ trên phương diện luật nội dung
(pháp luật đất đai) mà chưa có công trình chuyên khảo nào xem xét, đánh giá
một cách toàn diện, hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn cũng như nội dung của
hợp đồng CQSDĐ theo quy định của BLDS. Trên cơ sở kế thừa những thành

tựu nghiên cứu của các công trình khoa học đã công bố, Luận văn đi sâu
nghiên cứu một cách toàn diện, hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn cũng như
tìm hiểu nội dung của CQSDĐ nói chung và HĐCNQSDĐ nói riêng theo quy
định của BLDS năm 2005.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu


4
Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, luận văn xác định những
mục đích nghiên cứu cơ bản sau đây:
- Tập hợp, hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng
chế định CQSDĐ và HĐCNQSDĐ theo quy định của BLDS năm 2005;
- Kiến giải việc hoàn thiện chế định CQSDĐ nói chung và HĐCNQSDĐ
nói riêng trong hệ thống pháp luật Việt Nam;
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Nghiên cứu về đề tài này, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu
cụ thể sau đây:
- Tìm hiểu, nghiên cứu bản chất, đặc trưng của HĐCNQSDĐ đặt trong mối
quan hệ với các quy định về CQSDĐ theo quy định của pháp luật Việt Nam;
- Phân tích các quy định của pháp luật liên quan đến HĐCNQSDĐ đặt
trong mối liên hệ thực tiễn để chỉ ra những bất cập của lĩnh vực pháp luật này;
- Lý giải nguyên nhân tồn tại, bất cập trong việc thực thi các quy định
về HĐCNQSDĐ;
- Đề xuất định hướng và một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy
định về CQSDĐ nói chung và HĐCNQSDĐ nói riêng.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn, bao gồm:
- Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, dân sự có liên quan đến

chuyển nhượng QSDĐ, đặt trong mối quan hệ so sánh giữa các quy định hiện
hành và các quy định được ban hành trước đây;
- Thực tế thi hành pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta trong
thời gian qua.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu những nội dung cụ thể sau đây:


5
- Nghiên cứu các quy định của BLDS năm 2005 và các văn bản hướng
dẫn thi hành; các quy định của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng
dẫn thi hành về CQSDĐ;
- Nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở
nước ta hiện nay.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, Luận văn đã sử dụng các
phương pháp nghiên cứu sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của Triết học Mác - Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh về xây dựng nhà
nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa.
- Ngoài ra, Luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ
thể sau:
+ Phương pháp phân tích, bình luận, được sử dụng trong Chương 1
tìm hiểu khái luận về HĐCNQSDĐ tại Việt Nam;
+ Phương pháp đánh giá, đối chiếu, so sánh, diễn giải, điều tra được
sử dụng tại Chương 2 thực trạng các quy định của BLDS năm 2005 về
HĐCNQSDĐ;
+ Phương pháp tổng hợp, quy nạp được sử dụng tại Chương 3 khi
nghiên cứu, đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của BLDS năm 2005
về HĐCNQSDĐ.

6. Những đóng góp mới của đề tài
Luận văn được hoàn thành dự kiến có những đóng góp sau đây:
- Tập hợp, hệ thống hóa và bổ sung cơ sở lý luận và thực tiễn về
CQSDĐ và HĐCNQSDĐ trong nền kinh tế thị trường;
- Đưa ra khái niệm QSDĐ phù hợp với nền kinh tế thị trường;
- Phân tích, chỉ ra những điểm tương đồng và khác biệt trong các quy định


6
của BLDS năm 2005 và Luật đất đai năm 2003 về chuyển nhượng QSDĐ;
- Lý giải khái niệm, bản chất và đặc điểm của HĐCNQSDĐ;
- Đánh giá thực trạng pháp luật về HĐCNQSDĐ;
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về HĐCNQSDĐ;
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và các phụ
lục kèm theo, luận văn được kết cấu bao gồm 3 chương cụ thể sau đây:
- Chương 1. Khái luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại Việt Nam;
- Chương 2. Thực trạng các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Chương 3. Giải pháp hoàn thiện các quy định của Bộ luật Dân sự năm
2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


7
Chương 1
KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM
1.1. Khái niệm và đặc điểm về chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về quyền sử dụng đất

1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Đất đai là tài sản đặc biệt, là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá,
nên mọi cuộc cách mạng trong lịch sử đều lấy đất đai làm đối tượng, coi đó là
nhiệm vụ cần giải quyết. Lịch sử nhân loại cho thấy rằng kể từ khi xuất hiện
Nhà nước cũng như khi chuyển từ chế độ này sang chế độ khác không có
quốc gia nào không quan tâm đến vấn đề sở hữu đất đai.
Ở nước ta, lịch sử của quan hệ sở hữu đất đai có nhiều chuyển biến và
tùy thuộc vào từng thời kỳ. Thời kỳ phong kiến, bên cạnh quyền sở hữu tối
cao và tuyệt đối của nhà vua với công thổ quốc gia, Nhà nước phong kiến còn
thừa nhận và bảo vệ quyền sở hữu cụ thể của cộng đồng làng, xã đối với một
số loại đất như tịch điền, công điền, công thổ cũng như sở hữu tư nhân đối với
đất đai [46, tr. 129 -137]. Thời kỳ Pháp thuộc, chế độ sở hữu tư nhân về đất
đai được duy trì và phát triển. Bởi vì, sở hữu tư nhân là đặc trưng của chế độ
tư bản.
Cách mạng Tháng 8 năm 1945 thành công, Nhà nước Việt Nam Dân
chủ Cộng hòa ra đời đã ban hành Hiến pháp năm 1946 quy định “quyền tư
hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm” [24, Điều 12]. Hiến pháp
năm 1959 ra đời thay thế Hiến pháp năm 1946 tiếp tục cho phép sở hữu tư
nhân được tồn tại:
“hình thức sở hữu của Nhà nước tức là của toàn dân, hình thức sở
hữu của hợp tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân dân
lao động, hình thức sở hữu của người lao động riêng lẻ, và hình


8
thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc” [25, Điều 11].
Tuy nhiên, trong giai đoạn này hình thức sở hữu Nhà nước (Sở hữu
toàn dân) và sở hữu tập thể đối với đất đai được đề cao và phát triển mạnh
mẽ, điển hình là việc hình thành các hợp tác xã nông nghiệp bậc thấp, bậc cao
và kêu gọi người dân hiến đất tham gia các hợp tác xã. Tuy nhiên, sở hữu tư

nhân đối với đất đai vẫn được chấp nhận như một tồn tại của lịch sử.
Sau khi giành độc lập thống nhất đất nước năm 1975, cả nước bước vào
thời kỳ xây dựng chủ nghĩa xã hội. Nhà nước từng bước xác lập quyền sở hữu
toàn dân đối với đất đai bằng việc ban hành các quy định về việc thống nhất
quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước:
“Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thống nhất
quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung nhằm bảo đảm ruộng
đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và phát triển theo hướng đi lên
sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa” [17, mục 1 phần I].
Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước thống nhất quản lý” [26, Điều 19]. Các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân chỉ là chủ thể của QSDĐ. Luật Đất đai năm 1987 một lần nữa khẳng
định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý” [27,
Điều 1]. Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao đất đai cho các nông, lâm
trường, hợp tác xã, xí nghiệp, tập đoàn sản xuất, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ
quan Nhà nước, tổ chức xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Tiếp đó, Hiến
pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003 được ban
hành đã tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu đối với đất đai và thống nhất quản lý đất đai cũng như thực
hiện nội dung cụ thể của quyền sở hữu về đất đai trong khuôn khổ pháp luật
quy định.
Như vậy, trong các thời kỳ lịch sử, nước ta đã tồn tại các hình thức sở


9
hữu đất đai đa dạng: Sở hữu Nhà nước, sở hữu cộng đồng, sở hữu tập thể, sở
hữu tư nhân và sở hữu toàn dân về đất đai. Kể từ thời điểm Hiến pháp năm
1980 ra đời đến nay, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu duy nhất đối
với đất đai đó là sở hữu toàn dân về đất đai.
Quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về việc xác định đất đai thuộc sở

hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu xuất phát từ các luận cứ
chủ yếu sau:
Về mặt tư tưởng, việc xây dựng hình thức sở hữu đối với đất đai phải
dựa vào học thuyết Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, theo đó đất đai phải
được quốc hữu hóa để xóa bỏ mầm mống chế độ người bóc lột người; đồng
thời giúp cho Nhà nước thực hiện tốt công tác quy hoạch và kế hoạch hóa
việc sử dụng đất, nhờ đó chúng ta mới sử dụng đất một cách có hiệu quả và
bảo đảm đưa sản xuất nhỏ lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa.
Về mặt chính trị, đất đai là thành quả do công sức, mồ hôi, xương máu
của các thế hệ người Việt Nam trải qua hàng ngàn năm khai phá, bồi bổ và
giữ gìn mới có được vốn đất như ngày nay, vì vậy nó phải thuộc về toàn thể
nhân dân.
Về mặt lịch sử, hình thức sở hữu Nhà nước về đất đai đã hình thành và
tồn tại suốt mấy nghìn năm lịch sử, từ thời kỳ phong kiến, Nhà nước đã nắm
toàn bộ đất đai trong lãnh thổ quốc gia, đồng thời, thiết lập chế độ quản lý sử
dụng đất, ban hành các quy định về nghĩa vụ nộp thuế bắt buộc mọi người
phải thực hiện và Nhà nước có quyền lấy đất để sử dụng vào mục đích công,
có quyền cấp đất cho dân sử dụng.
Về mặt thực tiễn, trước khi xây dựng Hiến pháp năm 1992, Luật Đất
đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước ta đã thống nhất các hình
thức sở hữu, khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhờ đó, Nhà nước có
cơ sở quy định không thừa nhận đất đã giao cho người khác sử dụng và loại


10
trừ trường hợp tranh chấp về quyền sở hữu đất đai và sự phân cấp về quyền sở
hữu (chỉ phân cấp quyền quản lý Nhà nước đối với đất đai). Vì vậy, nếu như
quy định hình thức sở hữu khác sẽ gây ảnh hưởng, xáo động trong quan hệ đất
đai, từ đó có thể dẫn đến mất sự ổn định chính trị [47, tr. 12-13].
Xét về mặt pháp luật dân sự thì chủ sở hữu tài sản có ba quyền năng:

quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Các chủ thể khác không
phải là chủ sở hữu chỉ có được quyền chiếm hữu hoặc được quyền chiếm hữu
và sử dụng theo sự thỏa thuận với chủ sở hữu.
Sau khi chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu được xác lập, Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định
đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc. Tuy nhiên, Nhà nước là một tổ
chức quyền lực không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai mà
giao đất hoặc cho thuê đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định
lâu dài kể từ đây khái niệm quyền sử dụng đất ra đời và được khoa học pháp
lý nước ta tìm hiểu, giải mã.
Theo quy định của pháp luật dân sự: “Quyền sử dụng là quyền khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” [31, Điều 192]. Tuy nhiên,
pháp luật dân sự, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành lại không
quy định cụ thể về khái niệm “quyền sử dụng đất”. Do vậy, hiện có nhiều
cách hiểu khác nhau về quyền sử dụng đất:
- Có quan điểm cho rằng:
“Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc thính có lợi từ
đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc
chuyển quyền đó cho người khác” [47, tr. 17].
“Quyền sử dụng đất có thể hiểu là quyền khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai và bao gồm các quyền năng trong
những giới hạn nhất định mà Nhà nước đã quy định đối với từng loại


11
đất, từng loại chủ thể được chuyển giao quyền” [38, tr. 14].
- Quan điểm điểm khác lại xem xét QSDĐ trên phương diện kinh tế và
pháp lý:
“QSDĐ được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể, được
pháp luật quy định và đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử

dụng đất trong quá trình khai thác và sử dụng đất” [20, tr.9].
Các quan điểm trên xét trên một phương diện nào đó đều có các hạt
nhân hợp lý. Tuy nhiên, trải qua 30 năm hình thành và phát triển, QSDĐ tại
Việt Nam đã có sự mở rộng về nội hàm của khái niệm. Trước đây, QSDĐ
được hiểu là quyền khai thác và hưởng những hoa lợi và lợi tức từ đất đai.
Đến nay, QSDĐ đã trở thành một loại quyền về tài sản được chuyển nhượng
và được định đoạt bởi chủ sử dụng. Trong phạm vi nghiên cứu của mình
chúng tôi xin đưa ra khái niệm về QSDĐ với mong muốn góp phần hoàn
thiện lĩnh vực pháp luật này:
Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản được phái sinh trên cơ
sở quyền sở hữu đất đai do Nhà nước trao cho những chủ thể nhất định và
cho phép chuyển quyền từ chủ thể này sang chủ thể khác theo những hình
thức, điều kiện, trình tự và thủ tục do pháp luật quy định để khai thác công
dụng của đất, hưởng những thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất và
các lợi ích khác khác theo quy định của pháp luật.
1.1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Với cách hiểu như trên, chúng ta có thể nêu ra các đặc điểm riêng của
QSDĐ như sau:
Thứ nhất, QSDĐ là quyền được phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu
đất đai.
Như trên đã phân tích, QSDĐ là một trong ba quyền năng của quyền sở
hữu đất đai. Quyền sử dụng một tài sản nói chung hay đất đai nói riêng trước


12
tiên phải thuộc chủ sở hữu tài sản đó. Người không phải là chủ sở hữu tài sản
chỉ được quyền sử dụng tài sản trong những điều kiện cụ thể:
“Người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình theo
thoả thuận với chủ sở hữu tài sản đó hoặc theo quy định của pháp

luật” [31, Điều 173].
Tuy nhiên, QSDĐ ở các nước có chế độ sở hữu đất đai khác nhau thì
nội dung biểu hiện khác nhau. Chẳng hạn ở những nước duy trì chế độ sở hữu
tư nhân về đất đai thì QSDĐ là một quyền năng của quyền sở hữu và không
tách rời quyền sở hữu đất đai. Người có QSDĐ có thể đồng thời là người có
quyền sở hữu đất đai. Trong quá trình sử dụng đất và thực hiện các QSDĐ, họ
cũng đồng thời được quyền quyết định số phận pháp lý đối vởi mảnh đất
thuộc quyền sở hữu của mình. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng
mà giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời
hạn giao đất, cho thuê đất. Do đó, quyền sử dụng đất phái sinh trên cơ sở
quyền sở hữu toàn dân về đất đai, tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành
một loại quyền mang tính độc lập tương đối.
Thứ hai, QSDĐ là một loại quyền tài sản đặc thù.
Sau khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời và nhất là khi ban hành BLDS năm
1995, “việc coi quyền sử dụng đất như là một tài sản không còn là một kết luận
gây tranh cãi” [14, tr.100]. Tiếp đó, Luật Đất đai năm 2003 và BLDS năm 2005
thừa nhận: “Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất….” [31,
Điều 108]. Ngay cả việc một phần lớn các quy định chi phối các giao dịch liên
quan đến QSDĐ không nằm trong BLDS cũng không khiến cho tính chất tài sản
của QSDĐ bị phủ nhận. QSDĐ là một tài sản có những đặc điểm riêng không


13
giống với bất kỳ tài sản nào khác trong luật thực định Việt Nam.
Tính đặc thù của QSDĐ thể hiện trước hết ở tính hạn chế cao của nó.
Về nguyên tắc, người không phải chủ sở hữu có thể trực tiếp thực hiện quyền
sử dụng thông qua sự đồng ý, cho phép của chủ sở hữu. Khi đó người được sử
dụng phải được sự đồng ý của chủ sở hữu về mục đích, thời hạn, phương thức

sử dụng tài sản, trích nộp một phần lợi ích khai thác tài sản cho chủ sở hữu.
Đối với đất đai, người sử dụng được thực hiện quyền năng này tùy theo
những quy định về mục đích, thời hạn, hạn mức sử dụng, giá thuê QSDĐ, các
thủ tục hành chính về đất đai Đồng thời, muốn nhận được QSDĐ, người sử
dụng phải đáp ứng được những điều kiện nhất định do pháp luật quy định.
Tính đặc thù của QSDĐ còn biểu hiện ở chỗ đây là quyền tài sản gắn
liền với một tài sản đặc biệt là đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Việc giao
QSDĐ cho các đơn vị, cá nhân trên lãnh thổ quốc gia không đồng nghĩa với
việc chia cắt khách thể này. Trái lại, QSDĐ của họ nằm trong một quy hoạch
tổng thể của Nhà nước nhằm khai thác đầy đủ tiềm năng của đất đai.
Phạm vi, mức độ quyền năng của quyền sử dụng các loại đất khác nhau
là khác nhau do pháp luật chia đất đai ra làm nhiều loại khác nhau. Theo pháp
luật Việt Nam, đất đai được chia thành ba nhóm: đất nông nghiệp, đất phi
nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Quyền sử dụng của mỗi loại đất còn khác nhau về thời hạn và hạn mức
sử dụng đất tùy theo tính chất và mục đích sử dụng của chúng. Việc quy định
thời hạn sử dụng đất có ý nghĩa lớn đối với việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của
các chủ thể trong sử dụng đất cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho công tác
quản lý đất đai. Bên cạnh đó, quy định hạn mức sử dụng đất có ý nghĩa nâng
cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai, một trong những nguyên tắc
hàng đầu là “sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả tài nguyên đất” [30, Điều11].
Thứ ba, chủ thể của QSDĐ bị giới hạn bởi các quy định của pháp luật.


14
Chủ thể của QSDĐ bao gồm: các tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá
nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức, cá nhân nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đối với đất đang sử dụng ổn định hay cho
phép nhận chuyển QSDĐ. Các chủ thể này được quy định trong Luật Đất đai

năm 2003, và được gọi chung là “người sử dụng đất” [30, Điều 2].
Khác với chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, phạm vi chủ thể của
QSDĐ bị giới hạn bởi pháp luật đất đai. Điều này do chính tính đặc biệt của
QSDĐ tạo nên. Nhà nước quy định các điều kiện để trở thành chủ sử dụng
đất. Ví dụ, muốn được giao đất nông nghiệp, cá nhân, hộ gia đình đó phải làm
nông nghiệp, sinh sống ổn định tại một địa phương nhất định vào đúng thời
điểm (đợt) phân ruộng của địa phương. Tổ chức, cá nhân nước ngoài không
được Nhà nước giao đất mà chỉ được thuê đất.
Thứ tư, các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể có QSDĐ (người sử dụng
đất) được pháp luật quy định chặt chẽ. Điều đó biểu hiện ở các dấu hiệu sau:
Một là, phạm vi quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy
định cụ thể tùy theo tính chất của chủ thể sử dụng đất.
Là loại quyền dân sự đặc thù, QSDĐ cũng bao gồm ba quyền năng:
chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Các quyền năng này không phải là quyền
độc lập như quyền của chủ sở hữu các tài sản thông thường. Nhà nước với tư
cách đại diện chủ sở hữu đất đai, khi giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng
đất, quy định cho họ một giới hạn quyền năng nhất định. Trong các văn bản
pháp luật, quyền này được gọi là “quyền sử dụng đất”. Phạm vi, mức độ
quyền năng của QSDĐ được quy định khác nhau đối với từng loại chủ thể,
từng loại đất, trong những thời hạn nhất định và với điều kiện nhất định. Về
nguyên tắc, các chủ thể của QSDĐ đều có quyền chiếm hữu, sử dụng đất và
định đoạt QSDĐ trong phạm vi pháp luật cho phép, nhưng mức độ phạm vi


15
các quyền năng đó không giống nhau giữa các loại chủ thể, có những chủ thể
quyền định đoạt QSDĐ bị hạn chế. Ví dụ, Nhà nước quy định:
“Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng
đất, không được thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng

đất” [30, Điều 117].
Hai là, hình thức, thủ tục, điều kiện thực hiện các quyền của người sử
dụng đất cũng được pháp luật quy định chặt chẽ.
Thứ năm, QSDĐ theo quy định của pháp luật Việt Nam là quyền có thời
hạn. Bao gồm thời hạn sử dụng ổn định lâu dài và thời hạn xác định. Thời hạn
này được quy định cho từng loại đất phân chia theo mục đích sử dụng.
Thứ sáu, quy chế tài sản áp dụng đối với QSDĐ là đa dạng.
Luật Đất đai năm 2003 phân chia QSDĐ thành ba nhóm: nhóm được
Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, nhóm được Nhà nước giao có thu
tiền sử dụng đất và nhóm được Nhà nước cho thuê. Nhóm thứ nhất được
chuyển nhượng theo những chế độ không giống nhau đối với những người có
QSDĐ mang thân phận khác nhau (cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức). Nhóm
thứ hai có thể được chuyển nhượng như bất kỳ tài sản nào được tự do lưu
thông. Còn nhóm thứ ba được phân thành hai nhóm nhỏ: đất thuê trả tiền hàng
năm và đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Tính chất tài sản của
QSDĐ thuộc nhóm thứ nhất và nhóm thứ ba có nhiều cấp độ và rất phức tạp:
QSDĐ có thể tồn tại như một tài sản độc lập, nếu thuộc về một người (người
được nhà nước giao đất không thu tiền, được thuê đất), nhưng lại chỉ là một
phần không tách rời của một thể thống nhất có giá trị tài sản (gồm QSDĐ và
quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất) nếu thuộc về một người khác
(người thuê lại tài sản trên đất, ). QSDĐ có thể là một tài sản theo nghĩa đầy
đủ trong một giao dịch (cho thuê lại đất, ); nhưng trong một giao dịch khác,


16
lại là tài sản chiếm hữu được đối với một người mà không chiếm hữu được
đối với một người khác (cho thuê lại tài sản trên đất, ).
Ngoài ra, QSDĐ có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng (có hoặc không
có đền bù) cũng được coi là tài sản. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền đối
với loại tài sản này cũng phải tuân thủ những điều kiện theo quy định của

pháp luật.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm về chuyển quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Sau khi xác lập chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, pháp luật của
Nhà nước quy định: nghiêm cấm việc mua bán, phát canh thu tô, chuyển
nhượng đất đai dưới mọi hình thức [18, mục 2 phần II]. Mặc dù vậy, việc
chuyển quyền sử dụng đất vẫn được thực hiện trong một số trường hợp đặc
biệt với điều kiện hạn chế, cụ thể:
“Việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ thực hiện trong các trường
hợp sau đây:
1- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp;
2- Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả
thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất;
3- Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành
viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó.
Việc chuyển quyền sử dụng đất đai nói trong Điều này, nếu ở nông
thôn thì do Uỷ ban nhân dân xã quyết định, nếu ở thành thị thì do Uỷ
ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết
định” [27, Điều 16].
Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai năm 1987 có thể hiểu chuyển
quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể


17
khác theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mang tính chất
hành chính và không vì lợi ích kinh tế.
Con người luôn có xu hướng tìm kiếm lợi ích cho bản thân mình, cho
gia đình và người thân. Trong khi đó, đất đai lại là tư liệu sản xuất đặc biệt
quan trọng, mang lại lợi ích vô cùng to lớn cho con người. Mặc dù, pháp luật

đất đai thời kỳ này nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai song
trên thực tế do nhu cầu của xã hội, các giao dịch liên quan đến đất đai vẫn
được thực hiện “ngầm”:
“các giao dịch về đất đai trong suốt những năm 1980 và những
năm đầu của thập niên ’90, vì vậy, vẫn âm thầm diễn ra ngoài sự
bảo hộ của pháp luật. Hệ quả tất yếu của các hoạt động thị trường
ngầm là: 1-Làm biến dạng các quan hệ tài sản do tính thiếu công
khai của các giao dịch; 2- Làm phát sinh nhiều tranh chấp về nhà
đất nhưng không có căn cứ pháp lý để giải quyết; 3- Các cơ quan
quản lý không thể theo dõi được biến động của tình hình sử dụng,
phân bố đất đai; 4- Nhà nước thất thu nguồn thuế từ việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất; 5- Tạo ra tính bất ổn định trong đầu
tư” [38, tr. 23].
Nhận thức đúng bản chất của vấn đề, Luật Đất đai năm 1993 và Luật
Đất đai năm 2003 đã góp phần tạo lập cơ sở pháp lý cho các quan hệ dân sự
trong lĩnh vực đất đai được phát triển bình thường. Khoản 3 Điều 73 Luật Đất
đai năm 1993 quy định người sử dụng đất được “chuyển quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật”, cụ thể: người sử dụng đất được chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất [28, Điều 3].
Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 đã bổ
sung thêm hai quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất đó là quyền cho thuê
lại QSDĐ và quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Luật Đất đai năm 2003 tiếp


18
tục bổ sung thêm quyền tặng cho QSDĐ.
CQSDĐ theo quy định của pháp luật hiện hành được hiểu là: “Sự
chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy
định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật đất đai” [40, tr. 320].
1.1.2.2. Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất

CQSDĐ mang một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, QSDĐ là đối tượng của CQSDĐ chỉ được phép tham gia
giao dịch khi được pháp luật cho phép.
Thứ hai, CQSDĐ là một loại giao dịch phải tuân thủ chặt chẽ và đầy đủ
các quy định về nội dung và hình thức của giao dịch. Chỉ những chủ thể sử
dụng đất nhất định được pháp luật cho phép mới được CQSDĐ; mục đích sử
dụng đất sau khi chuyển quyền không được thay đổi trừ trường hợp được
phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; việc chuyển quyền phải lập thành
hợp đồng và có xác nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có
thẩm quyền;
Thứ ba, việc CQSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký QSDĐ theo
quy định của pháp luật về đất đai.
Thứ tư, hình thức CQSDĐ đa dạng. Điều 691 BLDS năm 1995 ghi
nhận 5 hình thức CQSDĐ là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp QSDĐ. BLDS năm 2005 quy định 07 hình thức pháp lý của chuyển
quyền sử dụng đất bao gồm các hợp đồng: chuyển đổi quyền sử dụng đất;
chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp
quyền sử dụng đất; tặng cho quyền sử dụng đất; góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất.
1.2. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam
1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất


19
Khái niệm “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” không phải là một khái
niệm đã có từ lâu đời như khái niệm “mua, bán đất” mà mới xuất hiện khi
Luật Đất đai năm 1993 xác lập cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất. Một vấn đề đặt ra là tại sao nhà làm luật dùng thuật ngữ

“chuyển nhượng quyền sử dụng đất” mà không dùng thuật ngữ “mua, bán
quyền sử dụng đất”, hai thuật ngữ này khác nhau như thế nào?
Thuật ngữ “chuyển nhượng đất” hoặc “chuyển nhượng ruộng đất” đã
được sử dụng song song với thuật ngữ mua bán đất và được đề cập tại các văn
bản về quản lý đất đai của nước ta từ trước năm 1993, cụ thể: mục 1 phần II
Quyết định của Hội đồng Chính phủ số 111/CP ngày 14 tháng 4 năm 1977 về
việc ban hành chính sách quản lý và cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với nhà, đất
cho thuê ở các đô thị của các tỉnh phía nam quy định:
“Tất cả những nhà, đất và tài sản vắng chủ của người Việt nam và
ngoại kiều đều do Nhà nước trực tiếp quản lý. Khi người chủ về,
Nhà nước sẽ giải quyết với họ. Không ai được chiếm dụng, tự ý
chuyển nhượng, mua bán nhà cửa, tài sản vắng chủ khi không
được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.
Mục 9, phần II Thông tư số 55/ĐKTK ngày 05 tháng 11 năm 1981 của
Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) hướng dẫn
cách giải quyết các trường hợp sử dụng ruộng đất không hợp pháp, không hợp
lý quy định:
“Nói chung, tất cả các việc chuyển nhượng, mua bán đất hoặc đất
của Hợp tác xã chia cấp không được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cho phép và tất cả các việc chuyển nhượng, mua bán đất
trước đây thuộc sở hữu tư nhân không được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền thị thực đều là trái phép. Riêng đối với các tỉnh phía