Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất một số dự án trên địa bàn thành phố hải dương tỉnh hải dương

1

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN
........................

NGUYỄN NGỌC TÂN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG,
HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG,
TỈNH HẢI DƯƠNG

Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 85 01 03

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN 2014


2

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc.

Tác giả đề tài

Nguyễn Ngọc Tân


3

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ
lực của bản thân, tơi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà
khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng
nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học
TS. HỒNG HẢI đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi trong suốt q trình hồn thành
luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cơ giáo Khoa
quản lý Tài ngun, phịng Quản lý đào tạo, Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, tập thể Ban giải phóng mặt bằng thành phố Hải Dương, các phịng ban, cán
bộ và nhân dân phường Tân Bình của thành phố Hải Dương đã nhiệt tình giúp đỡ
tơi trong q trình hồn thành luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng
nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tơi trong q trình thực hiện đề tài
này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Ngọc Tân

4

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài...................................................................................9
2. Mục tiêu nghiên cứu......................................................................................11
2.1. Mục tiêu tổng quát...............................................................................................11
2.2. Mục tiêu cụ thể ....................................................................................................11
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ................................................................................11
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................11
3.2. Ý nghĩa thực tiễn..................................................................................................11
CHƯƠNG 1 .......................................................................................................... 12
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU............................................................. 12
1.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng......12
1.1.1. Khái niệm về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ..................................12
1.1.2. Cơ sở thực tiễn131.1.3. Lý luận địa tô của Các Mác trong việc định giá bồi
thường thiệt hại đất và tài sản gắn liền với đất..........................................................17
1.1.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên thế giới và
các tổ chức tài trợ.......................................................................................................19
1.1.4.4. Phương pháp bồi thường thiệt hại về đất đai thuộc các tổ chức tài trợ ( WB
và ADB) [1]................................................................................................................22
1.1.5. Thực tiễn bồi thường GPMB ở Việt Nam.........................................................24
1.1.5.6. Trình độ hiểu biết pháp luật đất đai trong cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng....28
1.1.6. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
của tỉnh Hải Dương....................................................................................................28
1.1.7. Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam...30
1.1.8. Những vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu .....................................................32
1.2. Tác động của cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ sở
hạ tầng và đời sống kinh tế - xã hội ...................................................................35

1.2.1 Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng...................................................................35
1.2.2. Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội................................................................37
CHƯƠNG 2 .......................................................................................................... 38
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..... 38
2.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................38


5

2.2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................38
2.3. Nội dung nghiên cứu ..................................................................................38
2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................38
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu............................................................38
2.4.2. Phương pháp xử lý số liệu................................................................................39
2.4.3. Phương pháp chuyên gia..................................................................................39
2.4.4. Phương pháp so sánh.......................................................................................39
CHƯƠNG 3 .......................................................................................................... 40
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................................... 40
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hải Dương.....................40
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.............................................................................................40
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội ...................................................................................42
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất.....................................................................................47
3.1.4. Tình hình quản lý đất đai..................................................................................49
3.1.4.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai do UBND tỉnh Hải Dương ban hành.....49
3.1.4.2. Công tác thống kê, kiểm kê, chỉnh lý biến động đất đai, quản lý hồ sơ địa chính.........50
3.1.4.3. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.......................................50
3.2. Công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành
phố Hải Dương - tỉnh Hải Dương ......................................................................50
3.2.1. Quy trình thực hiện cơng tác GPMB của các dự án tại thành phố Hải Dương ...50
3.2.2. Công tác bồi thường GPMB của thành phố Hải Dương.................................50

3.2.3. Đánh giá việc thực hiện công tác GPMB tại thành phố Hải Dương...............53
3.2.3.1. Xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường ........................................53
3.2.3.2. Đối tượng được hưởng bồi thường và tái định cư gồm ................................53
3.2.3.3. Điều kiện để được bồi thường đất................................................................54
3.2.3.4. Điều kiện để được bồi thường về tài sản trên đất .........................................55
3.2.3.5. Các điều kiện không được bồi thường thiệt hại về đất..................................56
3.2.4. Giới thiệu khái quát 2 dự án nghiên cứu và văn bản pháp lý liên quan đến
cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng 2 dự án....................................................56
3.2.4.1. Dự án khu xây dựng đường Trường Chinh...................................................56
3.2.4.2. Dự án xây dựng đường Nguyễn Văn Linh ....................................................58


6

3.2.5. Kết quả thực hiện cụ thể tại 2 dự án nghiên cứu..............................................58
3.2.5.1. Bồi thường về đất ..........................................................................................58
3.2.5.2. Bồi thường về tài sản.....................................................................................64
3.2.5.3. Ý kiến của người dân đối với giá bồi thường về đất và tài sản trên đất ........67
3.2.5.4. Về tái định cư.................................................................................................67
3.2.5.5. Thực hiện chính sách hỗ trợ..........................................................................68
3.2.6. Trách nhiệm của các tổ chức trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư...................................................................................................................72
3.2.7. Ảnh hưởng của việc thực hiện công tác GPMB đến đời sống của người dân.72
3.2.8. Đánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng
của 2 dự án.................................................................................................................72
3.2.8.1. Một số thành công .........................................................................................72
3.2.8.2. Một số hạn chế...............................................................................................73
3.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện chính sách bồi thường, GPMB
trong thời gian tới.............................................................................................. 76
3.3.1. Giải pháp về chính sách ...................................................................................76

3.3.2. Giải pháp về hiệu quả sử dụng đất...................................................................76
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ................................................................................... 78
1. Kết luận........................................................................................................78
1.1. Dự án xây dựng đường Trường Chinh................................................................78
1.2. Dự án xây dựng đường Nguyễn Văn Linh ..........................................................78
2. Đề nghị..........................................................................................................80


7

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Tổng hợp kết quả thực hiện một số chỉ tiêu kinh tế - xã hội ................... 43
Bảng 3.2. Dân số lao động của thành phố Hải Dương năm 2013 ........................... 44
Bảng 3.3: Diện tích, cơ cấu sử dụng đất đai thành phố Hải Dương ........................ 47
Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả xác định đối tượng được........................................... 60
bồi thường và không được bồi thường về đất......................................................... 60
Bảng 3.5. Quan điểm của người có đất bị thu hồi .................................................. 60
trong việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường.................................. 60
Bảng 3.6 . Các loại đất bị thu hồi để thực hiện Dự án đầu tư xây dựng đường
Trường Chinh (ĐVT: m2) ...................................................................................... 61
Bảng 3.7. Tổng hợp kinh phí bồi thường về đất để thực hiện Dự án đầu tư............ 62
xây dựng đường Trường Chinh ............................................................................. 62
Bảng 3.8. Kết quả áp giá bồi thường về đất để thực hiện dự án.............................. 62
đường Trường Chinh ............................................................................................. 62
Bảng 3.9. Tổng hợp kinh phí bồi thường về đất để thực hiện dự án ....................... 63
xây dựng đường Nguyễn Văn Linh........................................................................ 63
Bảng 3.10. Kết quả áp giá bồi thường về đất để thực hiện dự án............................ 63
đường Nguyễn Văn Linh ....................................................................................... 63
Bảng 3.11. Kết quả bồi thường tài sản trên đất của Dự án xây dựng ...................... 65
đường Trường Chinh ............................................................................................. 65

Bảng 3.12. Kết quả bồi thường tài sản trên đất của Dự án xây dựng ...................... 65
đường Nguyễn Văn Linh ....................................................................................... 65
Bảng 3.13. Tổng hợp đơn giá bồi thường về cây cối hoa màu và tài sản, ............... 66
vật kiến trúc trên đất tại 2 dự án............................................................................. 66
Bảng 3.14. Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định giá bồi thường
đất và tài sản trên đất tại 2 dự án............................................................................ 67
Bảng 3.15. Kết quả thực hiện tái định cư của 2 dự án ............................................ 67
Bảng 3.16. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu .... 70
Bảng 3.17. Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính
sách hỗ trợ và TĐC ............................................................................................... 71
Bảng 3.18. Ý kiến của người dân về việc sử dụng tiền........................................... 72
bồi thường, hỗ trợ tại hai dự án............................................................................. 72


8

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Cơ cấu kinh tế thành phố Hải Dương năm 2013..................................... 44
Hình 3.2. Cơ cấu lao động thành phố Hải Dương năm 2013 .................................. 45
Hình 3.3. Cơ cấu loại đất thành phố Hải Dương .................................................... 47


9

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và
quốc phòng, trong thời kỳ phát triển kinh tế mới đất đai có thêm những chức năng có ý

nghĩa quan trọng là chức năng tạo nguồn vốn và thu hút cho đầu tư phát triển. Do đó việc
sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên đất đai là mối quan tâm hàng đầu của mỗi quốc
gia trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước.
Giải phóng mặt bằng là khâu then chốt, quan trọng, là điều kiện ban đầu và
tiên quyết để triển khai các dự án. Công tác giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức
nhạy cảm và phức tạp, nó tác động tới mọi vấn đề về đời sống kinh tế, văn hóa xã
hội, an ninh quốc phòng và cả vấn đề tâm linh của mọi tầng lớp trong nhân dân.
Ảnh hưởng trực tiếp đến Nhà nước, chủ đầu tư và đặc biệt là đối với các tổ chức, cá
nhân có đất bị thu hồi.
Luật đất đai 2013 đã có nhiều quy định mới về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất. Bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng
mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Thực tế hiện nay cho thấy, cơng tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu
hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống
kinh tế, xã hội, nhân văn của nhiều người, của cả cộng đồng dân cư. Giải quyết
không tốt, không thỏa đáng quyền lợi của người có đất bị thu hồi và những người bị
ảnh hưởng khi thu hồi đất dễ dẫn đến bùng phát khiếu kiện. Tình trạng tiến độ giải
phóng mặt bằng chậm là rất phổ biến làm chậm tiến độ thực hiện dự án. Từ đó gây
nên sự mất ổn định về kinh tế, xã hội và chính trị nói chung.
Thành phố Hải Dương là trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị xã hội của tỉnh Hải
Dương, nằm trên tuyến giao thông huyết mạch Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh . Do
vậy, từ năm 2003 đến nay đã thu hút được hàng trăm dự án lớn như kết cấu hạ tầng, khu


10

đô thị, khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ …. Để triển khai xây dựng các dự án, công
tác bồi thường GPMB được là khâu quan trọng và là yếu tố tiên quyết, mặc dù các

ngành, các cấp và nhất là ở cơ sở đã có nhiều cố gắng. Tuy nhiên, trong chính sách và tổ
chức thực hiện việc đền bù thiệt hại và TĐC ở Hải Dương vẫn còn nhiều tồn tại: hiện
tượng khiếu nại kéo dài, một số nơi chậm triển khai hoặc triển khai chưa phù hợp với
chính sách, hồ sơ quản lý đất đai chưa đầy đủ ... Nhiều dự án không đảm bảo tiến độ
GPMB, thậm chí có những dự án khơng thể thực hiện công tác giao đất do cơ chế bồi
thường hỗ trợ, tái định cư còn nhiều vướng mắc chưa tương xứng với mức độ thiệt hại đã
gây ra nhiều bức xúc trong nhân dân. Những vướng mắc, bất cập nào về mặt chính sách
bồi thường, hỗ trợ, TĐC cần phải tiếp tục kiến nghị tháo gỡ là các câu hỏi cần phải được
giải đáp qua thực tiễn để đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB, góp phần
hồn thiện chính sách đất đai trong thời gian tới.

Ảnh 1: Sơ đồ hành chính tỉnh Hải Dương.
Để kịp thời có những giải pháp tích cực trong cơng tác bồi thường GPMB khi
Nhà nước thu hồi đất, góp phần giải quyết các vấn đề xã hội đang bức xúc hiện nay.
Đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác bồi


11

thường, GPMB đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính của Nhà nước, dưới sự hướng dẫn
của thầy giáo TS. Hồng Hải tơi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện
chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất một số dự án trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương”
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện công tác GPMB khi nhà nước thu hồi đất ở
một số dự án trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của thành phố Hải Dương
ảnh hưởng đến công tác GPMB các dự án.

- Thực trạng công tác GPMB những ưu điểm, thuận lợi cũng như những khó
khăn tồn tại trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp góp phần đẩy nhanh tiến độ GPMB
trên địa bàn thành phố Hải Dương.
- Ảnh hưởng của công tác GPMB đến đời sống của người dân có đất thu hồi
tại các dự án nghiên cứu.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng tỏ mối quan hệ tương hỗ
giữa công tác quản lý đất đai và công tác giải phóng mặt bằng cũng như những tác
động, những ảnh hưởng chung tới những đối tượng thuộc diện GPMB trước và sau
khi dự án được triển khai trên địa bàn nghiên cứu.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề xuất và lựa chọn những giải pháp phù hợp với thực tiễn của công tác
GPMB cũng như nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai từ đó
rút ra kinh nghiệm, làm nguồn tham khảo cho những trường hợp tương tự trên địa
bàn nghiên cứu. Với mục tiêu giúp cho các đối tượng thuộc diện giải phóng mặt
bằng ổn định đời sống sau khi bị thu hồi đất.


12

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái niệm về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1.1. Thu hồi đất
“Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý
theo quy định của Luật đất đai hiện hành’’.
1.1.1.2. Bồi thường

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho
người thu hồi đất” .
1.1.1.3. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm
mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.”
1.1.1.4. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống, làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể né tránh khỏi khi
Nhà nước thu hồi hoặc trưng dụng đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
1.1.1.5. Một số khái niệm liên quan khác
- Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết
định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn
định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó.
- Nhận quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người
khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thơng qua các hình thức


13

chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn
bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
- Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất
do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn
Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư là yếu tố quyết định
thực hiện đầu tư, góp phần quan trọng chuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh tế xã
hội đất nước. Nhưng đây là vấn đề lớn, phức tạp, liên quan trực tiếp đến đại bộ phận
nhân dân, dễ gây mất ổn định trật tự xã hội.
Công tác GPMB góp phần quan trọng vào sự tăng trưởng GDP của cả nước,
diện mạo đơ thị có nhiều thay đổi, cơ sở hạ tầng được đầu tư theo hướng đạt tiêu
chuẩn đơ thị loại 1. Cơng tác giải phóng mặt bằng thành cơng sớm thì nhiều dự án
được thực hiện nhanh và cùng với đó là những khu đơ thị mới mọc lên ở khắp nơi
trên cả nước, nhiều con đường đường mở rộng hơn để phù hợp với sự phát triển của
giao thông và nhiều con đường mới cũng được hoàn thành để nối liền giữa các tỉnh
thành phố trong cả nước để tạo điều kiện cho việc giao lưu bn bán thuận tiện. Từ
đó ngành dịch vụ, du lịch cũng sẽ có cơ hội phát triển nhiều hơn.
Trong phát triển nơng nghiệp, cơng tác giải phóng mặt bằng cũng có vai trị
quan trọng khơng kém. Các dự án tu bổ đê điều để phòng chống lụt bão, các dự án
xây dựng mở rộng kênh mương góp phần vào tăng sản lượng nông nghiệp, nhân dân
yên tâm đầu tư vào sản xuất.
Có nhiều dự án được nhân dân ủng hộ đã hoàn thành và đi vào hoạt động nhưng
cũng có những dự án khơng được nhân dân đồng tình vì nó ảnh hướng trực tiếp đến cuộc
sống hiện tại và tương lai của họ. Nhiều khi lỗi lại là do chủ đầu tư hay do chính sách
quản lý của địa phương chưa phù hợp dẫn đến các dự án chậm tiến độ thực hiện gây ảnh


14

hưởng đến sự phát triển chung của đất nước và của địa phương. Vì vậy cơng tác bồi
thường GPMB góp một phần không nhỏ và thành công của dự án.
Thực tế cho thấy các ngành, các cấp cần quan tâm hơn nữa đến công tác bồi

thường GPMB để đất nước phát triển đồng bộ và kịp thời cơ, nâng cao đời sống của
nhân dân và giảm thiểu sự cách biệt giữa nông thôn và thành thị.
- Về giá đất để tính bồi thường: việc xác định giá đất theo quy định của pháp
luật đất đai năm 2003 có ba lần thay đổi, cụ thể như sau:
Lần thứ nhất: theo quy định tại Nghị định số 197/2004 thì giá đất để tính bồi
thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi
đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; khơng bồi
thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này có nghĩa là giá
đất để tính bồi thường, hỗ trợ là giá đất quy định tại bảng giá đất hàng năm.
Lần thứ hai: quy định về xác định giá đất để tính bồi thường đã được sửa đổi,
bổ sung tại Nghị định số 17/2006, lần này giá đất để tính bồi thường là giá đất theo
mục đích đang sử dụng đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố;
không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất; trường hợp
tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù
hợp. Như vậy, kể từ ngày 5/2/2006 thì việc xác định giá đất để bồi thường phải theo
giá đất thị trường.
Lần thứ ba: trong lần này việc xác định giá đất để bồi thường được thực hiện
theo quy định tại khoản Điều 11 Nghị định số 69/2009, cụ thể là khi phê duyệt
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất mà giá đất do
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm quyết định thu hồi đất chưa sát với
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp.
Hiện tại theo pháp luật đất đai năm 2013 và Nghị định 47/2014/NĐ-CP đã
quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thì việc


15

xác định giá đất để tính bồi thượng được xác định phù hợp với giá thị trường tại thời
điểm thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Như vậy, nguyên tắc xác định giá đất để bồi thường là khơng bồi thường
theo giá sẽ chuyển mục đích sử dụng đất mà phải theo giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường của loại đất thu hồi tại
thời điểm thu hồi đất.
- Về tái định cư: Tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất ở và
tài sản gắn liền với đất là nhà ở cho những người dân bị thu hồi đất để xây dựng các
dự án. TĐC còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho người bị ảnh
hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống về nhà
ở, đất ở, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội. TĐC nhằm
giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã hội đối với một bộ phận dân cư
phải di chuyển tới nơi ở mới vì sự phát triển chung của tồn xã hội. Vì vậy, các dự
án TĐC cũng được coi là dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án
phát triển khác. Cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một mơi
trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích
cơng cộng của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện
dự án tái định cư, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, không chỉ mang
lại lợi ích về kinh tế mà cịn về môi trường, xã hội, phương thức này phù hợp với
hai mục tiêu là xố đói giảm nghèo và phát triển bền vững.
- Vấn đề ổn định nơi ở:
+ Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như: hệ
thống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá, từ đó ảnh hưởng trực tiếp
đến đời sống của những người TĐC.
+ Bố trí TĐC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, tập quán sinh hoạt, sản
xuất. Ví dụ người sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu TĐC cao tầng không có tư liệu
sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm chưa có chế tài chặt chẽ.
+ Việc xây dựng khu tái định cư còn chậm, nhiều khi có quyết định thu hồi đất
hoặc thậm chí khi tiến hành bồi thường mới quan tâm đến. Từ khâu chuẩn bị không

được kỹ do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu các điều kiện tối thiểu.


16

+ Chưa có quy định tối thiểu về quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất
khi được bồi thường ở khu TĐC, nên người dân khơng biết mình có quyền và nghĩa
vụ gì. Họ khơng vào các khu TĐC mà yêu cầu bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở
mới dẫn đến tình trạng thừa chỗ trong các khu TĐC.
+ Chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên có liên quan trong
việc xây dựng khu TĐC, nên có tình trạng khốn trắng cho chủ dự án dẫn đến có
những cơng trình TĐC chất lượng không đảm bảo.
+ Ổn định đời sống và phong tục tập quán của người dân: phải xây dựng khu
TĐC với điều kiện sống cao hơn so với trước khi di dời. Mặt khác, phải quan tâm
đến phong tục, tập quán trong nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng đồng. Đối với
khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật tự, tạo sự yên tâm cho
người mới chuyển đến.
Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi trong quá trình CNH, HĐH phát triển
đất nước, một khi các chính sách của Nhà nước chưa đồng bộ, nhận thức của các
cấp, các ngành về TĐC chưa đầy đủ.
- Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp: Thông thường việc chuyển đổi nghề nghiệp
cho những người bị thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn. Trong những năm trước đây,
việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp không được các chủ dự án quan tâm đã gây bất
lợi cho đời sống của những người dân bị thu hồi đất mà kế sinh nhai của họ là gắn
liền với đất, nhiều dự án thực hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua viện trợ bằng
cách là cấp một khoản tiền nhất định. Khoản tiền này sẽ phát huy tác dụng khác nhau:
với người năng động hoặc có khả năng thì nó được đầu tư sinh lợi, ngược lại với một
số người khác thì khoản tiền đó được tiêu dùng cho sinh hoạt cá nhân trong một
khoảng thời gian nhất định, sau đó dẫn đến hết tiền, thất nghiệp, ảnh hưởng đến cuộc
sống gia đình và đã có những người mắc các tệ nạn xã hội. Vì vậy, tạo cơng ăn việc

làm để người dân bị thu hồi đất có thu nhập ổn định là trách nhiệm của chủ dự án
cũng như của cả người dân được hỗ trợ việc làm trong thời kỳ phát triển, tạo điều
kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định xã hội, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
- Mối quan hệ giữa bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Trong cơng tác GPMB thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC đảm bảo việc bồi


17

thường về đất đai và tài sản gắn liền với đất bị thu hồi đúng đối tượng, đúng chính sách, hơn
nữa là đảm bảo ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi bằng những chính sách phù
hợp để tạo hướng phát triển tạo việc làm và ổn định đời sống.
Chính sách bồi thường, hỗ trợ hầu hết được thực hiện khi Nhà nước thu hồi một
phần đất hay toàn bộ thửa đất cùng tài sản gắn liền với đất của người dân, cùng với đó là
một số chính sách hỗ trợ khác để đảm bảo lợi ích cho người có đất bị thu hồi.
Mặt khác chính sách tái định cư đa phần được thực hiện khi Nhà nước thu
hồi tồn bộ phần đất và cơng trình xây dựng, tài sản trên đất (hoặc phần cịn lại
khơng thể tiếp tục sử dụng được). Cùng với chính sách TĐC là các chính sách hỗ
trợ để phát triển tạo việc làm, ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất phải di
chuyển chỗ ở.
Như vậy, tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất ở, nhà ở và
tài sản gắn liền với đất ở, chi phí di chuyển, ổn định và khơi phục đời sống cho
người có đất bị thu hồi. Ngồi ra TĐC cịn bao gồm hàng loạt các chính sách hỗ trợ
cho người có đất thu hồi bị tác động do việc thực hiện các dự án đầu tư gây ra,
nhằm khôi phục và cải thiện mức sống.
1.1.3. Lý luận địa tô của Các Mác trong việc định giá bồi thường thiệt hại đất và
tài sản gắn liền với đất
Dưới bất kỳ chế độ sở hữu đất đai nào, người sử dụng đất cũng được trả một
khoản tiền bồi thường khi bị thu hồi đất. Trong điều kiện sở hữu đất đai là hình thức
sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì việc người sử dụng đất được

Nhà nước trả tiền bồi thường khi bị thu hồi đất là điều hiển nhiên, với điều kiện
người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình. Để phục vụ sự phát
triển kinh tế xã hội của đất nước, lợi ích an sinh xã hội tất yếu dẫn đến việc Nhà
nước phải thu hồi đất. Vì vậy việc bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất và
các tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu. Việc giải quyết mối quan hệ này
chính là giải quyết mối quan hệ giữa người được giao quyền sử dụng đất mới và
người sử dụng đất bị thu hồi.
Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất cho mục đích cơng cộng, lợi ích quốc gia thì
trường hợp này giống như là hình thức chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử


18

dụng đất nhưng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt, và đây cũng không phải là sự
tự nguyện mà là một sự bắt buộc phải thực hiện hành vi đó. Bởi vậy, việc giải quyết thoả
đáng lợi ích của người bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng, thể hiện ở việc bồi
thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi. Đây là vấn đề chủ yếu cần được xem xét
nhằm giải quyết thoả đáng lợi ích cho người bị thu hồi đất.
Lý luận địa tô Các Mác vẫn có giá trị lý luận và thực tiễn để giải quyết vấn
đề trên, cụ thể là:
- Tiền bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất cho người có đất
bị thu hồi được lấy từ người sử dụng đất mới. Khoản tiền mà người sử dụng đất mới
phải trả ít nhất là bằng với số tiền bồi thường cho người bị thu hồi cả về đất và tài
sản gắn liền với đất[19].
- Cơ sở và mức tính bồi thường: Theo lý luận địa tơ của Các Mác thì độ phì
nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính tốn mức phải trả cho người sử
dụng đất. Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và
nhân tạo, tức là các chi phí đầu tư của con người làm thay đổi độ phì nhiêu và vị trí
của mảnh đất được sử dụng cũng được tính đến. Bởi vậy, để tính mức đền bù cho
người sử dụng đất bị thu hồi nên căn cứ vào các yếu tố sau đây:

- Loại đất bị thu hồi: Dựa vào việc phân loại đất theo quy định của pháp luật
hiện hành như đất nông nghiệp, phi nông nghiệp. Cần lưu ý tới yếu tố nhân tạo, tức
là vai trị của con người tác động vào đất đai. Ví dụ đối với đất nơng nghiệp thì
ngồi yếu tố độ phì tự nhiên, cần chú ý đến độ phì nhân tạo, tức là địa tô chênh lệch
II. Với những yếu tố nhân tạo cần xem xét đến vai trò đầu tư của Nhà nước cũng
như của người sử dụng đất.
- Căn cứ vào loại cơng trình: Mức đền bù được tính tốn phù hợp với giá trị
cơng trình gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất được pháp luật quy định. Việc
căn cứ vào loại cơng trình để tính tốn mức bồi thường thiệt hại phải trả cho người
bị thu hồi đất sẽ làm cho các chủ dự án tính tốn kỹ lượng nhằm tiết kiệm chi phí.
Uỷ ban nhân dân các cấp và chủ dự án là những người trực tiếp xem xét các
yếu tố, điều kiện liên quan tới việc quy định mức giá bồi thường thiệt hại về đất và
tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất.


19
1.1.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên thế giới
và các tổ chức tài trợ
Khi nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay
đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng
không những không hạn chế về số lượng mà cịn có xu hướng ngày càng tăng. Đặc
biệt, ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nơng nghiệp đó
là vấn đề sống cịn của họ. Mỗi quốc gia có quan điểm, cách làm riêng của mình để bảo
đảm lợi ích các bên. Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước
trong khu vực sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách
bồi thường giải phóng mặt bằng.
1.1.4.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Trung Quốc
Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc
hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai. Do vậy thị trường đất đai gần như
khơng tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa.

Với Trung Quốc, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư luôn hạn chế đến
mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh
hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư.
Về trình tự, thủ tục thu hồi đất: Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất
biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm.
Về phương thức bồi thường, người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi
thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Người dân thường lựa chọn bồi
thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường lấy tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này cũng được
Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà. Đối với nhà ở của người
dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường
bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với
người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo
đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường sử
dụng đất đai; tiền bồi thường hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.


20

Về tái định cư, thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ, được quy hoạch
tổng thể với nhiều hạng mục hạ tầng nhà ở, trường học …, bố trí hệ thống giao thơng
động và tĩnh. Nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn
hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính
quyền quan tâm tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội
được Nhà nước có chính sách ưu tiên đặc biệt.
Khi thực hiện việc bồi thường GPMB phải xây dựng các biện pháp xử lý theo
phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó là khiếu tố.
Bên cạnh những thành cơng, chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC của Trung
Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ tái
định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện GPMB trước khi xây xong nhà TĐC.

1.1.4.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Thái Lan
Q trình đơ thị hố ở Thái Lan diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất
đai đều do cơ chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ
quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân;
định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang
tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường.
Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù
với mức cao hơn giá thị trường.
Về giá đất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một ủy ban của
Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất động sản.
Khu tái định cư được chính quyền Nhà nước quan tâm đúng mức, luôn đáp
ứng đầy đủ các nhu cầu tái định cư, cho nên họ chủ động được công tác này.
Tuyên truyền vận động đối với các đối tượng di dời được thực hiện rất tốt,
việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ cơng tác bồi thường, GPMB rất
được quan tâm, các tổ chức chuyên trách thực hiện công tác này.
Sự thống nhất trong chỉ đạo điều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ rõ
ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong q trình giải quyết vấn đề,
cũng góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.


21

1.1.4.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên đất
công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó để sử dụng đất một
cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế được coi như một hình thức pháp luật.
Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc được chia làm hai thể chế:
- Một là: Luật “Đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng
đã được quy định theo thủ tục thương lượng của pháp luật.

- Hai là: Luật “Sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất cơng cộng trong
một thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “Sung công đất” đã
được xây dựng vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngồi mục đích thương lượng
thu hồi đất cơng cộng thì cịn muốn thống nhất việc này trên toàn quốc và đảm bảo
quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật
trên, Hàn Quốc đã triển khai bồi thường thiệt hại cho đến nay. Tuy nhiên dưới hai
thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “Đặc lệ” thương lượng khơng đạt được
thoả thuận thì luật “Sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng nếu
như thế thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đơi khi bị trùng hợp cho nên thời gian
có thể bị kéo dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên. Do đó luật bồi thường thiệt hại
của Hàn Quốc mới ra đời và thực hiện theo 3 giai đoạn:
- Thứ nhất tiền bồi thường đất đai sẽ được giám định viên công cộng đánh
giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho cơng trình cơng cộng.
Giá quy định khơng dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự
khách quan trong việc bồi thường.
- Thứ hai pháp luật có quy định khơng gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sử hữu đất trong q trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy trình
chấp nhận theo thứ tự là cơng nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương
lượng chấp nhận thu hồi.
- Thứ ba biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế độ này được Nhà
nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con người,
cung cấp đất đai cho những người bị nơi cư trú do thực hiện cơng trình cơng cộng


22

cần thiết của Nhà nước. Đây là cơng việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện
di dời và liên quan rất nhiều tới việc giải phóng mặt bằng. Theo luật bồi thường,
nếu như toà nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây

dựng cho các đối tượng, xây cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tồ nhà đó. Cịn nếu
như là dự án xây nhà chung cư thì cung cấp cho các đối tượng này nhà chung cư
hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành. Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống
nhưng có pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách
mang tính chất ân huệ thì ngồi biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các
cửa hàng hoặc khu vực kinh doanh [29].
1.1.4.4. Phương pháp bồi thường thiệt hại về đất đai thuộc các tổ chức tài trợ ( WB
và ADB)
Các dự án vay vốn của ngân hàng Thế giới (WB) và ngân hàng phát triển
Châu Á (ADB) đều có chính sách về bồi thường thiệt hại, TĐC do các dự án này
đưa ra [1]. Các chính sách này có nhiều khác biệt so với luật của Nhà nước Việt
Nam nên một mặt có thể có những khó khăn nhất định trong việc áp dụng cho các
dự án vay vốn và đặc biệt có khả năng gây ra một số vấn đề xã hội nhất định, song
mặt khác cũng có những ảnh hưởng tích cực tới việc cải thiện chính sách bồi
thường và tái định cư cho những người bị thu hồi đất của các dự án khác. Một số
điểm khác biệt đó là:
- Mục tiêu chủ yếu của các chính sách Nhà nước Việt Nam dừng lại ở việc
bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất, điều này có thể xuất phát từ thời kỳ
bao cấp tập trung khi còn thực hành quan niệm về lợi ích xã hội và lợi ích cơng
cộng được đặt lên trên hết và do đất đai là quyền sở hữu toàn dân, khi cần Nhà nước
có thể lấy lại được ngay, cịn việc bồi thường thiệt hại là cịn tuỳ thuộc vào hồn
cảnh cụ thể chứ khơng phải là bắt buộc (vì có rất nhiều dự án Nhà nước động viên
nhân dân phá dỡ nhà cửa trả lại một phần đất đai mà không cần bồi thường), riêng
việc các hộ bị ảnh hưởng phải tự khắc phục các khó khăn gặp phải được coi là hết
sức bình thường, dù cho họ có bị thiệt thịi ít nhiều so với trước. Hầu hết mọi người
đều sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân vì lợi ích chung của tập thể hay của toàn xã hội.


23

Mục tiêu chính sách tái định cư của ADB là giảm thiểu tối đa và phải bảo đảm
cho các hộ bị di chuyển được bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai kinh tế và xã hội
của họ được thuận lợi tương tự trong trường hợp khơng có dự án. Xuất phát từ mục
tiêu này chính sách tái định cư của ADB phải bao hàm tồn bộ q trình từ bồi
thường, giúp di chuyển và khôi phục các điều kiện sống, tạo thu nhập cho các hộ bị
ảnh hưởng bằng mức ít nhất như chưa có dự án.
Hiện nay với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, bên cạnh lợi ích chung của
cộng đồng thì lợi ích cá nhân cũng ngày càng được khuyến khích và bảo vệ như là một
trong những động lực của sự phát triển. Từ mục tiêu xây dựng một nước Việt Nam “hồ
bình, thống nhất, độc lập, dân chủ và giàu mạnh” đã chuyển dần sang mục tiêu “Dân
giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ , văn minh”, lấy con người làm trọng tâm
của sự phát triển. Tuy nhiên do kinh tế cịn nhiều khó khăn và nguồn vốn hạn chế, mục
tiêu giải toả mặt bằng vẫn được đặt trên mục tiêu khôi phục cuộc sống cho người bị thu
hồi đất. Mặc dù Nghị đinh 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ đã tăng thêm mức bồi
thường cũng như các chính sách hỗ trợ để ổn định đời sống và các hoạt động sản xuất
của người bị thu hồi đất, song vẫn chưa đạt được mục tiêu khôi phục mức sống như khi
không có dự án. Vì vậy các dự án do Ngân hàng thế giới, Ngân hàng phát triển Châu Á
cho vay phải được các bộ chủ quản dự án thông qua như các chương trình TĐC đặc biệt
và khi tổ chức thực hiện cũng thường gặp những khó khăn nhất định, đặc biệt trong việc
gây ra sự bất bình đẳng giữa các cá nhân và hộ gia đình trong cùng một địa phương
nhưng lại hưởng các chính sách bồi thường khác nhau của các dự án khác nhau.
Các chính sách của Nhà nước ta chỉ bồi thường cho những người có quyền
sử dụng đất hợp pháp hoặc có khả năng hợp pháp hoá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên
Nghị đinh 197/2004/NĐ-CP có quy định thêm đối với những trường hợp khơng
được bồi thường thiệt hại về đất là [11]: “Trong trường hợp xét thấy cần hỗ trợ thì
UBND cấp tỉnh xem xét quyết định đối với từng trường hợp cụ thể”, chính nội dung này
đã là mối nối, bù đắp sự khác biệt giữa hai chính sách của Nhà nước ta và của ADB.
Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường và tái định cư bao giờ cũng
phải hoàn thành xong trước khi tiến hành cơng trình xây dựng trong khi ở Việt Nam
chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này.

24

Cơng tác tái định cư địi hỏi các chủ dự án phải quan tâm nhiều hơn nữa và
giúp đỡ những người bị ảnh hưởng, từ việc tìm nơi ở mới thích hợp cho một khối
lượng lớn chủ sử dụng đất đai phải di chuyển, phải tổ chức các khu tái định cư, trợ
giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn
phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ khác.
Nghị định 197/2004/NĐ-CP cũng quy định những chính sách hỗ trợ để ổn
định đời sống và sản xuất của các hộ di chuyển, song do nhiều nguyên nhân khác
nhau nên nhiều chính sách đã khơng được áp dụng một cách có hiệu quả và đời sống
của những người bị di chuyển vẫn không được khôi phục như mục tiêu đã đề ra [11].
Luật Đất đai của chúng ta quy định trước khi thu hồi phải thông báo cho
người sử dụng đất lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển và phương án bồi
thường thiệt hại. Trên thực tế việc thực hiện đầy đủ nội dung này là rất khó khăn, vì
việc thu hồi đất là quyền của Nhà nước, nhưng việc di chuyển theo kế hoạch như
thế nào, TĐC ra sao hầu như không trả lời ngay được.
Theo ADB những người bị ảnh hưởng là những người bị mất toàn bộ hay mất
tài sản vật chất hoặc phí vật chất, kể cả đất đai và tài nguyên của gia đình như rừng,
khu đánh cá. Do vậy, phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm là rất rộng.
1.1.5. Thực tiễn bồi thường GPMB ở Việt Nam
1.1.5.1. Phương án bồi thường
Trên thực tế, quỹ đất phục vụ cho việc bồi thường GPMB và TĐC của mỗi
địa phương không giống nhau, quỹ đất cơng ích cịn lại của các địa phương khơng
đáng kể, nên không đáp ứng được yêu cầu bồi thường bằng đất và lập khu TĐC.
Mặt khác, số lượng các hộ di chuyển lớn, có những hộ diện tích đất thu hồi lớn nên
việc bồi thường diện tích đất có cùng giá trị là rất khó. Hầu hết địa điểm khu TĐC
và cơ sở hạ tầng khu TĐC không thỏa mãn yêu cầu của người bị thu hồi đất như
cách xa trung tâm, không thể kinh doanh, buôn bán nên rất nhiều trường hợp người

bị thu hồi đất lựa chọn phương án bồi thường bằng tiền. Thực tế cho thấy chính
sách bồi thường chưa thật cơng bằng giữa các loại đất với nhau, giữa hộ gia đình
với nhau và giữa 2 địa phương liền kề. Trong cùng một khu vực giải toả nhiều nơi
có sự phân biệt giữa hai đối tượng sử dụng đất có ngành nghề khác nhau. Mức bồi


25

thường lại quá thấp so với giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương, tạo ra sự
chênh lệch làm cho người bị thu hồi đất cảm thấy bị thiệt thòi, địi tăng tiền bồi
thường, khơng bàn giao mặt bằng đúng kế hoạch gây ảnh hưởng đến tiến độ của dự án.
1.1.5.2. Chính sách hỗ trợ và việc làm
Một số địa phương chưa thực hiện chính sách hỗ trợ tuyển dụng đào tạo việc làm
cho các hộ thuộc diện chính sách, mặc dù số hộ được hưởng chính sách rất cao.
Một số dự án có thực hiện chính sách đào tạo việc làm cho lao động bị thu
hồi đất nông nghiệp song chất lượng đào tạo khơng đảm bảo trình độ và tay nghề để
làm việc ở các nhà máy.
Tình trạng khơng có việc làm ở khu vực có dự án ngày càng cao, nhất là đối
với các dự án chiếm dụng đất nơng nghiệp có quy mơ lớn. Vì vậy, sự di dân tự do
vào các thành phố lớn ngày càng nhiều gây hậu quả lâu dài về mặt xã hội, nên phải
có biện pháp giải quyết kịp thời.
1.1.5.3. Diện tích đất bồi thường, giá đất bồi thường
Cách xác định hạn mức đất ở bồi thường so với quy định cịn tuỳ tiện, khơng
thống nhất giữa các địa phương và các dự án với nhau.
Bồi thường đất nông nghiệp theo phân hạng đất đến nay q lạc hậu, khơng
cịn phù hợp, nó khơng chỉ ảnh hưởng đến việc xác định giá bồi thường mà cịn làm
thất thu thuế nơng nghiệp của Nhà nước.
Do công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở các địa phương còn
chậm trễ gây khơng ít khó khăn cho cơng tác thu hồi, giải phóng mặt bằng.
Hiện nay, những quy định về tính hợp pháp của thửa đất đang được điều

chỉnh theo xu hướng giảm dần các căn cứ pháp lý. Vì vậy, để GPMB kịp tiến độ,
nhiều địa phương đã phải thừa nhận và thỏa thuận bồi thường cho các trường hợp
khơng có đủ căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất.
Công tác định giá đất ở các địa phương hiện nay chủ yếu dựa vào khung giá
đất quy định của Chính phủ hàng năm, tuỳ vào giá mỗi loại đất, mỗi khu vực, tuỳ
vào điều kiện có thể của mỗi địa phương mà ban hành khung giá đất ở các địa
phương không giống nhau. Tuy nhiên, mức giá đều thấp hơn nhiều lần giá thực tế.