Hoàn thiện phương pháp xây dựng bảng giá đất ở phục vụ công tác quả lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố hồ chí minh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.24 MB, 113 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT
-------------------------------------------
VŨ HOÀI PHƯƠNG
HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP
XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ
CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
HÀ NỘI - 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT
-------------------------------------------
VŨ HOÀI PHƯƠNG
HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP
XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ
CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành : Kinh tế Công nghiệp
Mã số
: 603109
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. Nguyễn Hồng Thái
HÀ NỘI - 2013
LỜI CAM ĐOAN
Đề tài nghiên cứu này do chính tác giả thực hiện. Tất cả những tham khảo từ
các nghiên cứu liên quan đều được ghi rõ nguồn gốc.Những đóng góp của đề tài
nghiên cứu chưa từng được cơng bố ở bất kỳ cơng trình khoa học nào của các tác
giả khác trong và ngoài nước.
Hà nội, ngày 15 tháng 3 năm 2013
Tác giả
Vũ Hoài Phương
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài, Tôi đã nhận được sự giúp đỡ vô
cùng to lớn của quý thầy cô giáo trường Đại học Mỏ Địa chất, cơ quan, gia đình,
bạn bè và đồng nghiệp. Tơi xin tỏ lịng biết ơn chân thành đến:
PGS.TS Phạm Hồng Thái đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tơi trong q
trình thực hiện luận văn này;
UBND quận 2, UBND phường Bình Khánh, sở Tài ngun – Mơi trường Tp.
HCM, phịng Kinh tế đất sở Tài ngun – Mơi trường Tp. HCM, văn phòng Đăng
ký đất đai quận 2 Tp. HCM đã động viên và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho Tôi
trong suốt thời gian thực hiện luận văn;
Đặc biệt, gia đình chỗ dựa vững chắc cho tơi trong quá trình học tập và
nghiên cứu.
Tác giả
MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHƯƠNG PHÁP XÁC
ĐỊNH GIÁ ĐẤT .................................................................................................... 6
1.1 Cơ sở lý luận về định giá đất đai ở nước ta ..................................................... 6
1.1.1 Giá đất ..................................................................................................... 7
1.1.1.1 Đất đai – Đặc điểm đất đai................................................................ 7
1.1.1.2 Đặc điểm thị trường đất đai .............................................................. 8
1.1.1.3 Giá đất đai ...................................................................................... 12
1.1.2 Các chính sách có liên quan đến giá đất đai ............................................ 16
1.1.3 Định giá đất đai ...................................................................................... 22
1.2 Phương pháp xác định giá đất ở một số nước trên thế giới ............................ 29
1.2.1 Cách tiếp cận theo phương pháp truyền thống ........................................ 29
1.2.1.1 Phương pháp so sánh trực tiếp.......................................................... 29
1.2.1.2 Phương pháp thu nhập...................................................................... 33
1.2.1.3. Phương pháp chiết trừ ..................................................................... 35
1.2.1.4. Phương pháp thặng dư .................................................................... 37
1.2.2 Cách tiếp cận theo phương pháp mới (dựa trên mơ hình tốn học và kỹ
thuật máy tính) ................................................................................................ 38
1.2.3 Định giá đất ở một số nước trên thế giới................................................. 43
1.3 Phương pháp định giá đất ở Việt Nam và những vấn đề cần hoàn thiện ........ 46
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH XÂY DỰNG
BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐỊA BÀN TP. HCM ........................................................... 51
2.1 Đặc điểm thành phố Hồ Chí Minh liên quan đến định giá đất đô thị ............. 51
2.1.1. Vị trí địa lý ............................................................................................ 51
2.1.2. Diện tích tự nhiên .................................................................................. 52
2.1.3. Tài nguyên nhân văn ............................................................................. 54
2.1.4. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ................................ 55
2.1.5. Dân số, lao động, việc làm và mức sống dân cư .................................... 57
2.1.6. Thực trạng phát triển đô thị, các khu dân cư nông thôn ......................... 59
2.2 Bảng giá đất ở địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ............................................ 61
2.2.1 Bảng giá các loại đất được áp dụng trên địa bàn Tp.HCM ...................... 61
2.2.2 Những quy định của bảng giá đất ở địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ...... 62
2.2.2.1 Phạm vi áp dụng .............................................................................. 62
2.2.2.2 Giá đất đơ thị thành phố Hồ Chí Minh ............................................ 64
2.2.3 Phương pháp và quy trình định giá đất đơ thị ......................................... 70
2.2.3.1 Phân loại đô thị ................................................................................ 70
2.2.3.2 Phân loại vị trí.................................................................................. 71
2.2.3.3 Quy trình định giá đất đơ thị ............................................................ 72
2.2.4 Thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn Tp.HCM ...................................... 75
2.2.5 Chênh lệch giá đất chuyển nhượng với giá đất quy định trong bảng giá đất.80
2.3 Những hạn chế và nguyên nhân của bảng giá đất ở địa bàn Tp.HCM ........... 81
2.3.1 Những hạn chế và nguyên nhân chung ................................................... 81
2.3.2 Về phương pháp xây dựng bảng giá đất ở địa bàn Tp.HCM ................... 84
CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT
Ở ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ..................................................... 86
3.1 Phương pháp xây dựng bảng giá đất ở địa bàn Tp. HCM .............................. 86
3.1.1 Phương pháp chung ................................................................................ 86
3.1.2 Quy trình định giá đất đô thị................................................................... 87
3.1.3 Cấu trúc bảng giá đất ở địa bàn Tp. HCM .............................................. 90
3.2 Những đề xuất và giải pháp khắc phục những hạn chế của bảng giá đất ....... 99
3.2.1 Về đổi mới chính sách, pháp luật đất đai ................................................ 99
3.2.2 Về khung giá đất của Chính phủ........................................................... 100
3.2.3 Về phạm vi áp dụng của bảng giá đất ................................................... 101
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ............................................................................... 102
TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS
: Bất động sản
BTC
: Bộ tài chính
BTNMT
: Bộ Tài ngun mơi trường
CAMA (Computer-assisted mass appraisal):
Đánh giá dựa trên kỹ thuật máy tính
CP
: Chính phủ
CQSDĐ
: Chuyển quyền sử dụng đất
DNNN
: Doanh nghiệp nhà nước
DTTN
: Diện tích tự nhiên
ĐBSCL
: Đồng bằng sông Cửu Long
QĐ
: Quyết định
QSD
: Quyền sử dụng
GIS (Geographical Information System):
Hệ thống thông tin địa lý
HCM
: Hồ Chí Minh
NĐ
: Nghị định
NSNN
: Ngân sách nhà nước
SXKD
: Sản xuất kinh doanh
TIAVSC (The International Assets Valuation Standards Committee):
Ủy ban tiêu chuẩn định giá tài sản quốc tế
TTg
: Thủ tướng
TĐGVN
: Thẩm định giá Việt Nam
TP
: Thành phố
Tp. HCM
: Thành phố Hồ Chí Minh
TTLB
: Thơng tư liên bộ
UBND
: Ủy ban nhân dân
WTO (World Trade Organization):
Tổ chức thương mại thế giới
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
STT
Tên bảng
Trang
Bảng 2.1: Diện tích các loại đất các quận, huyện năm 2010 ................................... 53
Bảng 2.2: Tỷ lệ giá trị gia tăng/giá trị sản xuất các ngành kinh tế (giá thực tế)....... 57
Bảng 2.3: Dân số các khu vực chức năng thuộc Tp.HCM ...................................... 59
Bảng 2.4: Các bảng giá đất đã được ban hành và áp dụng tại Tp. HCM ................. 61
Bảng 2.5: Giá đất đô thị thành phố Hồ Chí Minh năm 2012................................... 64
Bảng 2.6: Các khoản thu ngân sách từ đất đai của Tp.HCM .................................. 76
Bảng 2.7: Các khoản thu từ đấu giá quyền sử dụng đất của Tp.HCM .................... 76
Bảng 2.8: Thu thuế đất hàng năm so với tổng thu ngân sách và GDP .................... 77
Bảng 2.9: Thu thuế CQSDĐ qua các năm so với tổng thu ngân sách và GDP ........ 79
Bảng 2.10: So sánh giá đất quy định và giá đất chuyển nhượng thị trường ............ 80
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
STT
Tên hình
Trang
Hình 2.1: Sự phân bố giá đất đô thị cao nhất – thấp nhất tại Tp.HCM.................... 65
Hình 2.2: Chênh lệch giá đất đơ thị cao nhất – thấp nhất tại Tp.HCM.................... 67
Hình 2.3: Biến động giá đất đô thị tại các quận nội thành (cũ) Tp.HCM ................ 67
Hình 2.4: Biến động giá đất đơ thị các quận nội thành (mới) Tp.HCM .................. 68
Hình 2.5: Biến động giá đất đô thị cao nhất tại các huyện ngoại thành Tp.HCM.... 69
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân
dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày
nay.Vì vậy,đất đai là của Nhà nước, thuộc sở hữu toàn dân.
Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật bảo
đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài trên nguyên tắc (1) hài hòa quyền lợi của các chủ thể sử
dụng đất đai, (2) công bằng trong điều hành tài chính về đất đai, (3) điều tiết lợi ích
kinh tế từ đất một cách bình đẳng khi có sự thay đổi các chủ thể sử dụng đất thông qua
giá trị đất đai.
Có thể nói, Luật Đất đai năm 2003 đã thể hiện đường lối đổi mới rất cơ bản về
phương thức quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, đó là quy định một loạt các nguyên
tắc về định giá đất đai “giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo nguyên tắc sát với
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường”.Nhằm cụ thể hóa những đổi mới về lĩnh vực giá đất, Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất, Nghị định số 123/2007/NĐ-CPngày 27 tháng 07 năm
2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Thông tư liên
tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường và Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn xây dựng, thẩm định và ban hành
bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương.
Việc xây dựng, công bố công khai bảng giá đất hàng năm phục vụ cho vai trò
quản lý Nhà nước về đất đai, giúp UBND các cấp triển khai các dự án đầu tư xây
dựng cơ bản, tạo nguồn thu từ đất, tạo động lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của
địa phương là căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tính
2
tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính tiền bồi thường đối với
người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước; tính giá
trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ và khi giao đất khơng thu tiền sử dụng
đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng
vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế.
Thực tế hiện nay, giá đất Nhà nước ban hành đã phát sinh nhiều bất cập trong
quá trình thực hiện có thể đề cập như: thứ nhất, việc xác định giá đất sát với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là như
thế nào khi chưa có tiêu chí cụ thể để xác định khoảng chênh (sát) với giá đất thị trường
trong điều kiện bình thường; thứ hai, bảng giá đất của các tỉnh thành được điều chỉnh
và ban hành vào ngày 01 tháng 01 hàng năm nhưng không được vượt khung giá đất
của Chính phủ ban hành từ năm 1994 đến nay gần 20 năm chỉ mới điều chỉnh 3 lần;
thứ ba, giá đất Nhà nước ban hành được áp dụng chung cho nhiều mục đích mà quyền
lợi và nghĩa vụ của các đối tượng bị tác động và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của
địa phương mâu thuẫn với nhau; thứ 4, phương pháp xây dựng bảng giá đất của các địa
phương được thực hiện theo hướng dẫn của Chính phủ, tuy nhiên thực tế mỗi địa
phương thực hiện một kiểu do phương pháp xây dựng bảng giá đất theo hướng dẫn của
Nghị định số 123/2007/NĐ-CPngày 27 tháng 07 năm 2007 sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLTBTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 còn quá nhiều hạn chế.
Thời gian qua, phương thức đổi mới trong quản lý đất đai ở nước ta là thực hiện
quản lý đất đai bằng biện pháp tài chính kết hợp với biện pháp hành chính. Tuy giá đất
được hình thành nhưng cịn mang nặng tính quy định chưa phù hợp với nền kinh tế thị
trường, hoạt động của thị trường bất động sản cịn mang tính tự phát,thiếuvai trị định
hướng, quản lý và giám giám sát của Nhà nước khiến cho giá đất ln “đỏng đảnh”
biến động khó lường.
3
Những bất cập nêu trên càng thể hiện rõ hơn tại những thành phố lớn như Hà
Nội, Thành phố Hồ Chí Minh,… và ảnh hưởng của nó là rất lớn đến quyền lợi của
các chủ thể sử dụng đất, sự công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính đất
đai, mâu thuẫn về quyền lợigiữa người sử dụng đất – nhà đầu tư – Nhà nước trong
việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là mầm mống cho những bất ổn xã hội, sử
dụng đất kém hiệu quả và thiếu tính bền vững. Giá đất cịn là đòn bẩy kinh tế đối với
việc thể hiện tiềm năng đất đai, là công cụ giám sát và điều tiết thị trường theo mục
tiêu ổn định, phát triển bền vững. Như thế nào để định giá đất đai khoa học và hợp lý
trên tinh thần tuân thủ những nguyên tắc chung về định giá nhưng bảo đảm giải quyết
được những bất cập hiện nay là mục tiêu hướng tới của đề tài “Nghiên cứuhoàn
thiện phương pháp xây dựng bảng giá đất ở phục vụ công tác quản lý Nhà nước về
đất đai trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đưa ra các giải pháp hoàn thiện phương pháp xây dựng bảng giá đất ở nhằm
tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh nói riêng và cả nước nói chung.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Phân tích những vấn đề bất cập về cấu trúc, phương pháp xác định giá đất, và
phạm vi áp dụng của bảng giá đất ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong
những năm qua;
Hồn thiện quy trình và phương pháp xây dựng bảng giá đất ở trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh làm mơ hình nhân rộng cho các tỉnh thành trong cả nước;
Đề xuất các giải pháp tháo gỡ các vấn đề chưa phù hợp trong phạm vi áp
dụng bảng giá đất; những vấn đề mâu thuẫn, tồn tại trong cơng tác định giá đất
nhằm hồn thiện cơ chế chính sách tài chính đất đai.
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp luận: phương pháp biện chứng duy vật của Chủ nghĩa Mác –
Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh; phương pháp hệ thống hóa các quan điểm, đường lối
chủ trương, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước về lĩnh vực kinh tế đất đai.
4
Phương pháp thực hiện:
- Phương pháp điều tra: điều tra phỏng vấn trực tiếp các đối tượng chuyển
nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mẫu phiếu được thiết kế;
- Phương pháp phân tích thống kê: thống kê giá đất UBND thành phố HCM
ban hành qua các năm, qua đó phân tích biến động giá đất, so sánh giá đất Nhà nước
quy định với giá bồi thường, giá chuyển nhượng trên thị trường. Phân tích so sánh
ưu và hạn chế của cấu trúc và phương pháp xây dựng bảng giá đất ở trên địa bàn
thành phố HCM;
- Phương pháp tham khảo ý kiến của các chuyên gia: dựa trên việc tham
khảo ý kiến của các chuyên gia trong các lĩnh vực kinh tế đất, quản lý Nhà nước đối
với đất đai, định giá đất đai và bất động sản… để kết quả nghiên cứu mang tính
khoa học và thực tiễn cao.
5. Đối tượng – Phạm vi nghiên cứu
Các vấn đề thuộc về phương pháp, quy trình xây dựng bảng giá đất.
Đề tài được triển khai thực hiện trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;
Kiểm chứng quy trình và phương pháp xây dựng bảng giá đất ở địa
bànThành phố Hồ Chí Minh.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của nghiên cứu
Ý nghĩa khoa học: hoàn thiện cơ sở khoa học, phương pháp và quy trình định
giá đấtđai hàng loạt.
Ý nghĩa thực tiễn: kết quả nghiên cứu của đề tài có thể là mơ hình mẫu về
quy trình và phương pháp xây dựng bảng giá đất ở cho các tỉnh thành trên cả nước;
giải quyết những bất cập trong cơ chế chính sách tài chính đất đai hiện nay; là tài
liệu tham khảo cho các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai.
NỘI DUNG LUẬN VĂN BAO GỒM 3 CHƯƠNG:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về phương pháp xác định giá đất
Chương 2: Thực trạng phương pháp và quy trình xây dựng bảng giá đất ởđịa
bàn Tp. HCM
5
Chương 3: Hoàn thiện phương pháp xây dựng bảng giá đất ở địa bàn Tp.
HCM.
Tác giả xin chân thành cảm ơn Phó Giáo sư - Tiến sĩ Nguyễn Hồng Thái đã
trược tiếp hướng dẫn viết luận văn này;
Tác giả gửi lời cảm ơn đến Ban giám đốc sở Tài nguyên – Mơi trường Tp.
HCM, phịng Kinh tế đất sở Tài ngun – Mơi trường Tp. HCM, văn phịng Đăng
ký đất đai quận 2 Tp. HCM;
Xin chân thành cảm ơn toàn thể quý thầy cô giáo đã giảng dạy lớp cao học
kinh tế cơng nghiệp khóa 2011 cùng tồn thể các bạn học viên và các đồng nghiệp
đã luôn giúp đỡ tạo điều kiện để tác giả hoàn thành luận văn này.
Chân thành cảm ơn!
6
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
VỀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.1 Cơ sở lý luận về định giá đất đai ở nước ta
Đất đai là một trong những nguồn lực quan trọng không thể thiếu trong các
hoạt động kinh tế của bất kỳ xã hội nào. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Theo luật đất đai 2003, Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho th đất, quy định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Các quyền cơ bản của người sử dụng đất
bao gồm: quyền sử dụng, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê đất v.v…
Để thực hiện các quyền trên, yêu cầu đặt ra phải làm rõ bản chất của giá đất,
giá thị trương của đất, xác định được giá của quyền sử dụng đất theo đúng các quan
hệ thị trường. Việc làm rõ bản chất của giá đất, giá thị trường của đất, xác định
đúng giá của quyền sử dụng đất (giá đất) và các vấn đề có liên quan có ý nghĩa rất
quan trọng làm cơ sở giúp cho Nhà nước có những chính sách thích hợp trong việc
xác định tiền cho thuê đất, mức đền bù giải phóng mặt bằng, đánh giá giá trị của
doanh nghiệp trong quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước, trong thế
chấp đất đai v.v…
Chỉ khi làm rõ bản chất của giá đất, giá thị trường đất làm cơ sở để xác định
giá đất sát với giá đất thị trường thì mới thúc đẩy người sử dụng đất khai thác hợp lý
nguồn tài nguyên này. Đất đai là có hạn, do vậy, việc làm rõ bản chất của giá đất và
những vấn đề có liên quan đến giá đất là một vấn đề rất cần thiết và cấp bách trong
tình hình hiện nay, để đảm bảo các quan hệ kinh tế về đất được phản ánh chính xác
hơn và điều quan trọng là quản lý tốt nguồn lực rất quý báu này.
Trọng tâm của vấn đề là trả lời những câu hỏi: bản chất của giá đất, giá thị
trường đất là gì,giá đất được xác định bằng cách nào trong điều kiện đất đaithuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Vấn đề cơ sở khoa học của các nội
dung đó ở Việt Nam hiện nay vẫn đang là một đề tài cần được nghiên cứu và làm rõ
7
để phục vụ cho việc xây dựng chính sách. Vì vậy, việc nghiên cứu giá đất, các vấn
đề có liên quan và khả năng vận dụng các nội dung này trong nền kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta là một vấn đề rất cần thiết.
1.1.1 Giá đất
1.1.1.1 Đất đai – Đặc điểm đất đai
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt do thiên nhiên tạo ra và là thành phần rất
cơ bản của thị trường bất động sản. Theo quan điểm kinh tế học, đất đai bao gồm tất
cả các tài nguyên có nguồn gốc tự nhiên chẳng hạn như vị trí địa lý của tồn khu
đất, khơng khí, các tài ngun khống sản có trong đất, nước…Tức là, tất cả những
gì do thiên nhiên, chứ không phải do con người tạo nên đều được gọi là đất.
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên khơng tái tạo được hay cịn gọi là
nguồn tài nguyên có thể bị cạn kiệt, đồng thời là nguồn sống vô cùng quý giá của
con người. Bất cứ con người ở mọi thời kỳ lịch sử, đều cần sử dụng tới nguồn tài
nguyên thiên nhiên này. Đất đai không chỉ là nguồn đầu vào không thể thiếu cho
quá trình sản xuất hàng hóa và dịch vụ, đất đai cịn là nơi cư trú, sinh hoạt văn hóa,
xã hội của con người. Cùng với các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác, đất đai góp
phần duy trì sự sống và làm cho cuộc sống của con người thêm thịnh vượng. Bởi
vậy, việc sử dụng đất đai có hiệu quả và bền vững là một yêu cầu hết sức cần thiết
trong mọi thời đại.
Nói tới đất đai, người ta thường nhắc tới hai đặc tính rất cơ bản của nó, bao
gồm tính độc nhất vơ nhị và tính khơng thể di dời được.
-
Tính độc nhất vơ nhị của đất đai thể hiện ở chỗ đất đai khơng thể được
ai đó sản sinh thêm ra và do vậy, nguồn cung đất đai chỉ có giới hạn. Trong q
trình sử dụng, đất đai được chia thành các lô, thửa đất hay các khu đất. Tuy nhiên,
dù có được phân chia theo cách nào thì mỗi thửa đất và lơ đất đều có ranh giới,
khơng giống nhau về hình thể, kích thước, vị trí và mục đích sử dụng. Tính độc nhất
vơ nhị của đất đai tồn tại khách quan trong không gian, thời gian và là nguồn gốc cơ
bản tạo nên “địa tô chênh lệch” – yếu tố quan trọng quyết định tới giá đất. Đặc thù
này của đất đai cần được đặc biệt quan tâm xem xét trong việc xác định giá đất.
8
-
Tính chất khơng thể di dời của đất đai chính là đặc điểm để phân biệt sự
khác biệt cơ bản giữa bất động sản – trong đó đất đai là một bộ phận chính – và các
tài sản thơng thường khác. Lưu ý rằng, trong khi các loại bất động sản khác chỉ có
đặc tính khơng thể di dời khi chúng được gắn liền với đất đai thì ngược lại, đất đai
trong mọi trường hợp ln có đặc tính này. Chính vì đặc tính khơng thể di dời đã
làm cho thị trường đất đai không giống với các thị trường thông thường khác.
1.1.1.2 Đặc điểm thị trường đất đai
Trong nền kinh tế thị trường, giống như các loại tài sản, hàng hóa khác, đất
đai cũng có thể được đem ra để mua – bán, tạo nên các giao dịch trên thị trường,
được gọi là thị trường đất đai. Thị trường đất đai được hiểu là nơi người mua và
người bán đất đai có thể trao đổi, giao dịch với nhau. Thị trường đất đai là một bộ
phận của thị trường bất động sản, được hình thành và phát triển cùng với q trình
phát triển các thị trường hàng hóa trong nền kinh tế thị trường. Cũng giống như các
loại thị trường hàng hóa, dịch vụ thơng thường, thị trường đất đai cũng bao gồm các
bộ phận cấu thành như: các chủ thể thị trường, khách thể thị trường và giới trung
gian – môi giới thị trường.
- Chủ thể tham gia thị trường đất đai, được hiểu là người mua (bên cầu) và
người bán (bên cung) trên thị trường. Đây là những pháp nhân (có thể là cá nhân
hay tổ chức) có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh đất
đai, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ kinh tế và dân sự theo quy định
của pháp luật.
- Khách thể trên thị trường đất đai ám chỉ các sản phẩm (hữu hình hoặc vơ
hình) có thể được trao đổi trên thị trường. Do đất đai khơng thể di dời, nên rõ ràng
nó khơng thể được trực tiếp đưa ra thị trường để trao đổi như các loại hàng hóa
thơng thường khác mà thay vào đó, cái được người ta đưa ra trao đổi trên thị trường
là quyền đối với đất đai. Theo quan niệm chung trên thế giới, quyền đối với đất đai
bao gồm: quyền đối với đất, quyền cho, tặng, thừa kế, nhận hoặc chối bỏ bất cứ
quyền nào nói trên. Theo đó, người sở hữu đất có đầy đủ tất cả các quyền trên, trong
khi đó, quyền sử dụng đối với đất đai có phạm vi và quyền hạn hẹp hơn.
9
Đối với những quốc gia có chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai thì các giao
dịch trên thị trường đất đai diễn ra giống như các giao dịch mua bán hàng hóa thơng
thường. Lúc đó, quyền sở hữu đối với đất đai được thương phẩm hóa để thực hiện
trao đổi trên thị trường thông qua chuyển giao toàn bộ, hay một phần các quyền đối
với đất đai như bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v…
Đối với một số nước như Việt Nam, Trung Quốc, và một số quốc gia khác,
đất đai được Hiến pháp quy định thuộc sở hữu tồn dân. Trong trường hợp này,
khơng có việc chuyển giao quyền sở hữu đất và thị trường đất đai khơng mang hết ý
nghĩa của nó. Tuy nhiên, điều này khơng có nghĩa là Nhà nước của các quốc gia này
thâu tóm hết tất cả các quyền năng thuộc sở hữu đất đai. Trong trường hợp cụ thể
của Việt Nam, Nhà nước đã trao gần hết mọi quyền năng về sở hữu đất đai cho
người dân. Trong ba quyền năng đối với đất đai là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt, Nhà nước chỉ can thiệp một phần vào quyền định đoạt số phận
pháp lý của từng thửa đất cụ thể. Nói một cách khác, mặc dù đất đai là sở hữu toàn
dân,quyền năng đối với đất đai mà người dân có được và được pháp luật bảo vệ là
khá lớn. Người dân có quyền sử dụng và chiếm hữu đất đai hợp pháp. Pháp luật
hiện hành của Việt Nam cũng quy định, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao
đất và có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử
dụng đất. Vì vậy, có thể nói rằng thị trường quyền sử dụng đất tồn tại và được công
nhận ở Việt Nam, cùng các lý do như trên trình bày, thị trường này về mặt bản chất
không khác nhiều với “ thị trường đất đai” ở các nước có sở hữu tư nhân về đất đai.
Bên cạnh những điểm tương đồng với các loại thị trường khác, thị trường đất
đai có vô số những đặc điểm riêng biệt, gắn liền với những đặc thù của đất đai. Cụ
thể là:
- Một là, thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS
mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS.Đặc điểm trên
có là do đặc tính đất đai khơng bị hao mịn và mất đi (trừ khi có thiên nhiên tác
động: lũ lụt, sạt lở, động đất, núi lửa…), con người có quyền sở hữu đất không sử
10
dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ quan tâm là các quyền và lợi
ích do đất đai mang lại.
- Hai là,thị trường BĐS khơng có thị trường trung tâm, mang tính vùng,
tính khu vực sâu sắc. Xuất phát từ đặc tính cố định, khơng di dời và gắn liền với
trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, phong tục tập quán của từng địa phương
mà hàng hóa bất động sản mang tính thị hiếu, tập quán và tính vùng rõ rệt (mỗi
vùng là một thị trường nhỏ). Mỗi thị trường nhu cầu về BĐS cũng rất khác nhau,
khác cả về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng từ đó dẫn đến sự khác nhau về
qui mơ và trình độ phát triển của thị trường BĐS.
- Ba là, thị trường đất đai là một dạng thị trường khơng hồn hảo, do sự
khơng đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành của thị trường này. Chẳng hạn:
• Nếu như tại thị trường cạnh tranh hoàn hảo, trên thị trường sẽ gồm các sản
phẩm giống nhau (đồng nhất) và có thể thay thế cho nhau thì tại thị trường đất đai,
mỗi thửa đất, mảnh đất, khu đất có một vị trí độc nhất vơ nhị. Một mảnh đất có vị trí
ở một khu phố cổ sẽ không thể giống với một mảnh đất tại vùng ven đơ, cho dù
chúng ta có thể có cùng diện tích.
• Trên thị trường cạnh tranh hồn hảo, số người bán và người mua rất lớn,
khiến họ khơng thể có tác động làm thay đối giá thị trường. Tuy nhiên, trong thị
trường đất đai, có thể có trường hợp người mua hoặc người bán có thể có tác động
tới giá đất, do tính chất độc nhất vơ nhị của đất đai. Ví dụ, người mua rất ưng và
muốn mua một mảnh đất nào đó, do vậy anh ta có thể chấp nhận mua với giá cao
mà người bán đòi, cho dù giá này cao hơn giá thị trường. Ngược lại, có khi do
người bán rất cần phải bán mảnh đất của mình nên anh ta buộc phải bán nó cho
người mua với giá thấp hơn giá thị trường.
• Trên thị trường cạnh tranh hoản hảo, người mua và bán thường được thông
tin đầy đủ về sản phẩm và các điều kiện của thị trường. Nhưng trên thị trường đất
đai, cả người bán và người mua không phải lúc nào cũng có đầy đủ thơng tin về thị
trường. Nhìn chung, họ thường ít có kiến thức và thơng tin về giá đất, về các thủ tục
mua bán trên thị trường. Chính vì vậy, dịch vụ trung gian về đất đai đóng vài trị rất
11
quan trọng trong thị trường, góp phần hỗ trợ người mua và người bán trong các giao
dịch của mình.
- Bốn là, tuy là một trong các nguồn đầu vào của sản xuất, nhưng đất đai
không thể tự do di chuyển như đối với các nguồn đầu vào khác như nguyên vật liệu,
vốn, lao động. Đối với các nguồn đầu vào khác, người sản xuất có thể tự do lựa
chọn hàng hóa, nguồn lao động và mua nguồn đầu vào với giá rẻ nhất, thậm chí có
thể “nhập khẩu” các nguồn nguyên liệu với giá rẻ hơn giá trong nước. Song, với đất
đai thì khác. Do khơng thể di dời được nên người sản xuất khơng có điều kiện lựa
chọn, khơng thể chuyển mảnh đất từ nơi có giá rẻ tới nơi mà nhà sản xuất mong
muốn được. Trong trường hợp này, thị trường đất đai có tính độc quyền rất cao.
- Năm là, thị trường bất động sản đặc biệt là cầu về đất đai nói riêng và về
bất động sản nói chung rất nhạy cảm với những quy định và chính sách của Nhà
nước, chính quyền địa phương có liên quan như: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
tổng thể phát triển các ngành nghề khác có liên quan tới đất đai (như giao thông,
phát triển đô thị, khu công nghiệp,…) các loại thuế liên quan tới quyền đối với đất
đai, các luật lệ về đất v.v… Chẳng hạn, việc Nhà nước cho ra đời quy hoạch một
khu đô thị trên mảnh đất vùng ven đơ có thể làm cho thị trường đất đai tại khu vực
này trở nên sơi động, giá đất có thể tăng lên rất nhanh. Rồi việc chính quyền địa
phương quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của một khu vực từ đất nông
nghiệp sang đất công nghiệp cũng làm thay đổi thị trường đất đai. Theo đó, nguồn
cung của thị trường đất cơng nghiệp tăng lên, giá đất của khu vực này cũng sẽ tăng
lên, trong khi đó nguồn cung đất nơng nghiệp thì giảm đi tương ứng.
- Sáu là, cần nhấn mạnh một đặc điểm khác về cầu của đất đai, đó là có sự
chênh lệch khá lớn giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về nhà đất. Nhu cầu thực tế về
nhà đất thường lớn hơn nhiều khả năng thanh toán của người tiêu dùng, mà đây mới
chính là “cầu” của thị trường về đất đai. Điều này đôi khi hay xảy ra nhầm lẫn trong
thực tế, chẳng hạn nói rằng nhu cầu về nhà đất đang ở mức cao và cầu trên thị
trường nhà đất ở mức cao là khác hẳn nhau. Do tổng cung về đất đai là có giới hạn,
giá cả đất đai nói chung phụ thuốc chủ yếu vào yếu tố cầu.
12
- Bảy là, tương tự như cung về đất đai được phân tích ở trên, khi nói cầu về
đất đai thực chất phải nói về cầu của một loại đất đai cụ thể mới mang đầy đủ ý
nghĩa của nó. Ví dụ: cầu với đất ở, cầu về đất đai làm mặt bằng SXKD, cầu về sản
xuất nông nghiệp, cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông vận tải, về các cơng
trình phúc lợi cơng cộng v.v…
1.1.1.3 Giá đất đai
Đất đai là yếu tố cần thiết cho sự sinh tồn, là một trong các nhân tố cơ bản
nhất mà con người dùng để sáng tạo ra hàng hóa. Vì vậy, đất đai làm thỏa mãn nhu
cầu của con người trong q trình sử dụng, đó chính là “giá trị” của đất đai. Đất đai
tồn tại tự nhiên trước khi con người sinh ra, là sản phẩm do thiên nhiên ban tặng
(không phải do lao động của con người kết tinh). Khác với mọi hàng hóa khác, đất
đai khơng có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra,
một phần do con người khai thác và sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất
đai”. Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Trong nền kinh
tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn đến đất đai có “giá trị trao
đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả
của đất đai” thường gọi là giá đất. Trong nền kinh tế thị trường đất đai, giá đất được
coi là một trong những yếu tố quan trọng thể hiện hiện mối quan hệ giữa chủ thể khi
giao dịch trong thị trường.
Các yếu tố cấu thành nên giá đất, đó là:
- Nhóm quyền năng: giá đất phụ thuộc rất nhiều vào các quyền sở hữu và sử
dụng đất đai. Ví dụ: sự khác nhau về mục đích sử dụng đất,mật độ xây dựng, hệ số
sử dụng đất, kiểu dáng kiến trúc, thời hạn sử dụng, nghĩa vụ của người sử dụng đất
sẽ cấu thành các mức giá khác nhau.
- Nhóm xã hội: Sự tác động của các yếu tố xã hội cũng làm thay đổi giá trị
như: hệ thống chính sách pháp luật, sức tăng trưởng, tỷ lệ làm phát, lãi suất ngân
hàng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch đầu tư xây dựng cơ bản, tỷ lệ phát
triển dân số tự nhiên, cơ học, trình độ dân trí, đời sống xã hội và quan niệm của xã
13
hội, phong tục tập quán, đời sống tâm linh, an ninh quốc phịng, trật tự an tồn xã
hội,…
- Nhóm tự nhiên: địa chất, thủy văn, : thủy triều, nắng, gió, mưa, bão, động
đất, sóng thần và các cơng trình phụ cận, vệ sinh mơi trường. Cũng làm ảnh hưởng
tích cực hay tiêu cực đến giá trị quyền sử dụng đất,..
Đặc trưng của giá cả đất đai:
Cũng giống như các hàng hóa thơng thường khác, giá cả đất đai được hình
thành trên cơ sở quan hệ cung – cầu về đất đai trên thị trường. Tuy nhiên, đất đai là
hàng hóa đặc biệt, do đó giá cả đất đai có một số đặc trưng riêng so với giá cả của
các hàng hóa thơng thường khác:
- Tính song trùng: giá cả đất đai bao gồm giá đất và các tài sản gắn liền với
đất. Khi xác định giá đất đai phải tính cả giá đất và giá tài sản.
- Tính khu vực: Mỗi loại đất đai gắn liền với một địa điểm nhất định, khơng
thể di dời được. Do đó, giá đất đai phản ảnh rất rõ nét sự khác biệt về vị trí địa lý.
Cùng một diện tích đất như nhau nhưng ở các vi trí khác nhau thì giá cả có thể
chênh lệch nhau rất lớn.
- Tính đa dạng của giá cả đất đai: Có nhiều loại giá khác nhau phụ thuộc
vào mục đích giao dịch đất đai: giá thị trường (dùng trong giao dịch mua bán); giá
thuê (dùng trong giao dịch cho thuê); giá thế chấp (dùng để thế chấp khi vay tiền);
giá đền bù (dùng trong giải phóng mặt bằng); giá khởi điểm đấu giá (dùng trong đấu
giá); giá tính thuế (dùng để xác định số thuế phải nộp cho Nhà nước)
- Giá cả đất đai được hình thành trong từng lần giao dịch riêng lẻ: Giao
dịch đất đai là giao dịch quyền lợi mà đất đai đó mang lại, quyền lợi khơng giống
nhau thì giá cả cũng khác nhau. Do đó, giá cả đất đai phụ thuộc vào tính cá biệt của
người mua và người bán trong từng lần giao dịch cụ thể.
- Trong dài hạn, giá cả đất đai ln xu hướng tăng lên vì đất đai là tài
nguyên có hạn.
Trước Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước thực hiện quản lý đất đai bằng biện
pháp hành chính, mọi quan hệ về đất đai được thực hiện bằng cơ chế xin, cho, thu,
14
hồi; vì lúc này chưa cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chưa thừa nhận
đất có giá. Vào những năm cuối thập kỷ tám mươi, nền kinh tế nước ta chuyển sang
cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nướctheo định hướng Xã hội chủ nghĩa, thì
quan hệ đất đai cũng chịu sự chi phối của cơ chế thị trường. Với Luật Đất đai năm
1993, Luật sửa đổi Luật Đất đai năm 1993 vào các năm 1998, 2001 và đặc biệt là
Luật đất đai năm 2003 đã tạo ra một hành lang pháp lý cho giao dịch dân sự về đất
đai và thừa nhận giá đất (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) như là một công cụ
không thể thiếu trong việc thực hiện các quan hệ tài chính về đất đai.
Trong lý thuyết kinh tế thị trường giá trị của hàng hóa, dịch vụ hoặc của tài
sản được tạo và duy trì bởi mối quan hệ của 4 yếu tố gắn liền với nhau: Tính hữu
ích; tính khan hiếm; có nhu cầu và có thể chuyển giao.
- Tính hữu ích của đất đai thể hiện ở giá trị của sử dụng của nó, có khả
năng thỏa mãn nhu cầu của con người. Tính hữu ích là nền tảng cơ bản của giá trị
đất đai. Nếu đất đai, chỉ có tính hữu ích, nhưng khơng có tính khan hiếm và khơng
thể chuyển giao thì giá trị trao đổi cũng khơng tồn tại.
- Tính khan hiếm của đất đai được thể hiện ở khả năng cung ứng có hạn
nhu cầu có khả năng thanh tốn trên thị trường tại một thời điểm hay một thời kì
nào đó. Tính khan hiếm quyết định tới giá trị của đất đai và có tính tương đối. Trên
thị trường sự khan hiếm của đất đai sẽ có giá cạnh tranh cao hơn.
- Có nhu cầu nghĩa là đất đai đó cần thiết cho đối tượng sử dụng. Đây là
một khái niệm kinh tế chỉ sự cần thiết, hữu ích nhưng có khả năng thanh toán nhằm
thỏa mãn nhu cầu trong nền kinh tế thị trường, đó là nhu cầu có khả năng thanh
tốn, hay cầu của thị trường.
- Có thể chuyển giao là yêu cầu pháp lý,đây không phải là sự di chuyển về
địa điểm, về vật chất mà là sự chuyển giao về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai.
Trong nền kinh tế thị trường,giá cả của đất đailà hình thức biểu hiện bằng
tiền của giá trị,là những lợi ích kinh tế của đất đai mang lại cho chủ thể sở hưu hay
sử dụng tại một thời điểm nhất định.
15
Theo Ủy ban tiêu chuẩn định giá tài sản quốc tế (The International Assets
Valuation Standards Committee – TIAVSC), thuật ngữ giá trị mang tính giả thiết,
khơng có trên thực tế mà là mức giá dự tính của người mua, người bán đất tại một
thời điểm nhất định. Giá trị của đất đai được thể hiện mức giá cả dự tính sẽ được chấp
nhận trong một cuộc giao dịch. Biểu hiện của giá trị trong nền kinh tế thị trường, đó
là số tiền ước tính của đất đai tại một thời điểm trên một thị trường nhất định.
Từ khái niệm “giá trị” của lý thuyết kinh tế thị trường, giá trị của đất đai có
những đặc trưng cơ bản sau:
- Giá trị của đất đai được đo bằng tiền.
- Giá trị của đất đai có tính thời điểm, ln thay đổi theo thời điểm hoặc
thời kỳ.
- Giá trị của đất đai có thể khác nhau đối với các cá nhân hay chủ thể khác
nhau, tùy theo mục đích sử dụng.
- Giá trị của một loại đất đai cao hay thấp phụ thuộc vào cơng dụng hữu ích
vốn có của loại đất đó và khả năng khai thác của chủ thể đối với các cơng dụng của
loại đất đó.
- Đo lường tiêu chuẩn về giá trị của đất đai là khoản thu nhập bằng tiền mà
đất đai đó mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.
Giá trị của đất đai mang tính chủ quan và khách quan. Tính chủ quan thể
hiện ở chỗ cùng một đất đai nhưng đối với các đối tượng khác nhau thì tùy thuộc
vào mục đích sử dụng, khả năng, sở thích của đối tượng sử dụng, đất đai đó có thể
được sử dụng cho những mục đích khác nhau và có thể khai thác lợi ích, cơng dụng
với những mức độ khác nhau. Do vậy, giá trị của một loại đất đai có thể được đánh
giá khác nhau theo từng đối tượng sử dụng. Chính vì thế, để đo lường và phản ảnh ý
nghĩa giá trị này có các khái niệm về giá trị: Giá trị đang sử dụng, giá trị hữu ích,
giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm... Như vậy, ý nghĩa chủ quan của giá trị đó là sự đánh
giá chủ quan của mỗi người về giá trị đất đai cho mỗi mục đích.
Tính khách quan của giá trị đất đai được thể hiện ở 4 yếu tố cầu thành nên
đất đai và là cơ sở để xác định giá cả của đất đai. Trong nền kinh tế thị trường, để
16
phản ảnh và đo lường giá trị mang tính khách quan này thông qua các khái niệm:
giá trị thị trường, giá trị trao đổi, giá trị công bằng hay hợp lý. Ý nghĩa quan trọng
trong tính khách quan của giá trị đất đai đối với nền kinh tế thị trường là sự thừa
nhận giá trị thị trường đất đai.
Sự phân biệt tính chủ quan và khách quan của giá trị là cơ sở quan trọng để
lựa chọn ra các tiêu chuẩn cũng như các phương pháp phù hợp trong việc định giá
trị đất đai. Theo tính chủ quan, cơ sở để định giá giá trị đất đai về cơ bản dựa vào
giá trị phi thị trường (giá trị ngoài thị trường). Cịn theo tính khách quan cơ sở định
giá giá trị đất đai dựa vào giá trị thị trường.
Về logic chỉ có một loại giá trị có khả năng đo sự biểu thị kinh tế gắn liền
đối với một hàng hóa hoặc một dịch vụ trong một thị trường đã cho đó là giá trị thị
trường, là mức giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một tài sản trên một thị
trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua
bán sịng phẳng, trong đó cả người mua và người bán đều hành xử thận trọng và
hiểu biết.
1.1.2 Các chính sách có liên quan đến giá đất đai
Chính sách về quản lý đất đai nói chung và các chính sách liên quan đến giá
đất ở Việt Nam chia làm 2 giai đoạn. Giai đoạn 1 từ năm 1993 đến năm 2003 gắn
liền với việc Nhà nước ban hành Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật đất đai (năm 1998 và năm 2001). Giai đoạn 2 từ năm 2003 đến
nay với việc Nhà nước ta ban hành Luật đất đai năm 2003 thay thế cho Luật đất đai
năm 2003.
Giai đoạn 1, Đất đai là tài nguyên vô giá của quốc gia và là nguồn lực quan
trọng của quá trình sản xuất. Năm 1993, đánh dấu một cột mốc quan trọng khi Quốc
hội thông qua và ban hành Luật đất đai nhằm thể chế hóa các quy định về chế độ
quản lý, sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Theo đó, Nhà
nước xác lập đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
và giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan đồn thể, hộ gia đình
và cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài. Ngoài ra, Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ
