Mẫu Luận văn tốt nghiệp Mua bán Nhà ở xã hội

Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong cuộc sống của chúng ta, để sở hữu một ngôi nhà là một mơ ước của
bất kỳ ai. Bởi vì, nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn, phục vụ nhu cầu sinh hoạt
hằng ngày của mỗi gia đình, cá nhân. Đồng thời, đây cũng là yếu tố phản ánh sự
phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Cùng với sự tăng trưởng về dân số ở nước
ta thì nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng tăng, đặc biệt là ở các thành phố, các
khu đô thị lớn. So với nhiều năm trước đây thì nhu cầu về nhà ở ngày càng được
nâng lên cả về chất lượng và các điều kiện kèm theo.
Là một nước đang phát triển với dân số đông, cho nên Việt Nam là một
trong những nước phải đối mặt với nhiều thách thức to lớn nhằm đáp ứng nhu cầu
nhà ở cho người dân. Trong những năm gần đây, ngày càng nhiều hộ gia đình, cá
nhân khơng đủ tiền mua nhà dù là căn nhà nhỏ nhất. Đối với nhiều gia đình nghèo,
người có hồn cảnh khó khăn thì nhà ở là thứ xa xỉ. Cho nên, việc chăm lo giải
quyết nhà ở cho Nhân dân luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm và xác định là
nhiệm vụ trong tâm để phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó chú trọng đẩy mạnh
phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó, chú trọng đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội để
giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, nhất là người có
cơng với cách mạng, người nghèo khu vực nông thôn,…
Qua nhiều năm khai thác, chương trình phát triển nhà ở xã hội đã đạt được
nhiều kết quả tích cực, khẳng định chủ trương đúng đắn về vấn đề an sinh xã hội,
nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của người dân. Cụ thể đã tạo được số lượng
lớn nhà ở cung cấp ra thị trường, hình thành một thị trường kinh doanh nhà ở xã
hội lành mạnh. Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi thì trong quá trình triển khai
thực hiện đã phát hiện một số tổ chức, cá nhân lợi dụng những kẻ hở của quy định
pháp luật về nhà ở xã hội để trục lợi cá nhân, làm ảnh hưởng đến ngân sách Nhà
nước, quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ đầu tư, hội gia đình cá nhân tham gia
trong giao dịch nhà ở xã hội.
Để thị trường nhà ở xã hội phát triển một cách lành mạnh và cơng bằng, hạn
chế tình trạng bất bình đẳng đối với người mua, đáp ứng nhu cầu về nhà ở người

dân, thì việc đặt ra một khung pháp lý đối với giao dịch mua bán nhà ở xã hội là
một nhu cầu hết sức cần thiết. Cũng vì các lý do đó, những quy định pháp luật về
mua bán nhà ở xã hội đã ra đời.
Với mong muốn tìm hiểu một cách cụ thể và có hệ thống các quy định của
pháp luật Việt Nam về mua bán nhà ở xã hội. Vì vậy, người viết lựa chọn đề tài
“Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội” để làm đề tài nghiên cứu của mình. Qua đó
trên cơ sở phát hiện những bất cập để đề xuất những giải pháp hiệu quả phù hợp
với quy định pháp luật và tình hình thực tế.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

1

SVTH: Hồ Trung Hiếu


Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
Trên cơ sở nghiên cứu một số vấn đề lý luận chung và các quy định của
pháp luật hiện hành về mua bán nhà ở xã hội, người viết sẽ làm rõ các khái niệm,
đặc điểm cũng như các nguyên tắc giao kết, thực hiện mua bán và các vấn đề liên
quan đến mua bán nhà ở xã hội một cách thấu đáo và cặn kẽ. Ngồi ra, người viết
cịn nghiên cứu và đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam về mua bán nhà ở xã
hội, chỉ ra những nội dung còn hạn chế, thiếu sót, chưa phù hợp. Phân tích, đánh
giá và chỉ ra các rủi ro có thể xảy ra cho người tham gia mua bán nhà ở xã hội. Qua
đó, đưa ra những điểm đạt và chưa đạt được, cũng như những điểm hợp lý hay
chưa hợp lý trong các quy định của pháp luật và trong phạm vi khả năng của bản
thân, người viết đưa ra những đề xuất, giải pháp nhằm khắc phục và thúc đẩy phát
triển hoạt động mua bán nhà ở xã hội một cách hoàn thiện và phổ biến hơn.
3. Phạm vi nghiên cứu

Trong luận văn này người viết chủ yếu nghiên cứu các quy định của pháp
luật về mua bán nhà ở xã hội. Trong đó, tập trung nghiên cứu tìm hiểu các quy định
pháp luật của Nhà nước về mua bán nhà ở xã hội chủ yếu ở hai giai đoạn: Giai
đoạn từ chủ đầu tư bán nhà ở xã hội cho người được phép mua nhà ở xã hội đầu
tiên và giai đoạn từ người mua đầu tiên bán chính căn nhà đó cho người mua kế
tiếp. Với nội dung nghiên cứu trên, người viết sẽ nghiên cứu trong khuôn khổ các
quy định của pháp luật hiện hành như: Pháp luật về Nhà ở và một số Luật, Nghị
định của Chính phủ về quản lý và phát triển nhà ở xã hội, các văn bản hướng dẫn
thi hành. Ngồi ra, người viết cịn phân tích các yếu tố ảnh hưởng mua bán nhà ở
xã hội về cả mặt lý luận và thực tiễn.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để hoàn thành luận văn, người viết nghiên cứu dựa trên cơ sở vận dụng các
phương pháp khác nhau như phương pháp đối chiếu, phương pháp tổng hợp,
phương pháp so sánh, phương pháp phân tích,… và phương pháp phân tích luật
viết để tiến hành đánh giá, phân tích bình luận những quy định của pháp luật về
mua bán nhà ở xã hội.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo thì nội dung của
luận văn gồm 03 chương được trình bày theo trình tự từ cơ sở lý luận đến các quy
định của pháp luật có liên quan và sau cùng là thực trạng và giải pháp hoàn thiện.
Cụ thể:
Chương 1: Khái quát chung về mua bán nhà ở xã hội
Trong chương này, người viết sẽ nghiên cứu các quy định chung của pháp
luật về mua bán nhà ở xã hội từ khái niệm, đặc điểm, cũng như các đối tượng và
điều kiện để được hưởng chính sách về nhà ở xã hội. Kế đến, phân tích về tình
hình mua bán nhà ở xã hội, giới thiệu về điều kiện mua bán nhà ở xã hội, đặc điểm
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

2

SVTH: Hồ Trung Hiếu


Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
và vai trò của các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội đối với đời sống xã
hội. Sau cùng, trên cơ sở các quy định có liên quan và kiến thức thực tiễn, người
viết tóm lược các quy định điều chỉnh về điều kiện mua bán nhà ở xã hội trong thời
gian qua. Qua đó, làm nền tảng lý luận để thực hiện chương 2.
Chương 2: Quy định của pháp luật về mua bán nhà ở xã hội.
Trên cơ sở các quy định của pháp luật, người viết sẽ nghiên cứu, phân tích
và làm rõ những vấn đề liên quan đến mua bán nhà ở xã hội. Phân tích, đánh giá
những điểm hợp lý và chưa hợp lý trong các quy định của pháp luật trong điều kiện
mua bán nhà ở xã hội, quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch mua bán nhà
ở. Từ đó, làm cơ sở để so sánh, đôi chiếu giữa lý luận và thực tiễn, tìm ra hướng
giải quyết, hồn thiện cho vấn đề nghiên cứu để thực hiện chương 3.
Chương 3: Thực trạng và giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về mua
bán nhà ở xã hội.
Nội dung chính của chương là phân tích, đánh giá và chỉ ra những thuận lợi
và khó khăn của quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội cũng như trong thực
tế khi áp dụng pháp luật vào giao dịch mua bán nhà ở xã hội. Qua đó, người viết đề
xuất một số giải pháp để áp dụng đối với điều kiện mua bán nhà ở xã hội nhằm
giúp cho các đối tượng thuộc diện được mua bán nhà ở xã hội tham gia vào giao
dịch mua bán nhà ở xã hội một cách dễ dàng, phát huy hiệu quả mục tiêu chính
sách về nhà ở xã hội mà Đảng và Nhà nước đã đề ra.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

3

SVTH: Hồ Trung Hiếu

Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1 Lý luận chung về nhà ở xã hội
1.1.1. Khái niệm và phân loại về nhà ở
1.1.1.1. Khái niệm nhà ở
Từ xa xưa, loài người đã biết sử dụng những hang động trong núi để trú thân
nhằm chống lại những bất lợi của thiên nhiên, như: mưa, nắng, bão, gió, thú dữ,…
Tuy khơng có tên gọi chính thức nhưng đó cũng được xem là những ngơi nhà đầu
tiên trong lịch sử lồi người. Từ mục đích ban đầu là để trú ẩn, dần dần nhà ở trở
thành một phần quan trọng trong đời sống con người, tạo điều kiện cho con người
có nơi trú ngụ, nghỉ ngơi, sinh con,… tiến tới ổn định kinh tế, sản xuất phát triển.
Theo thời gian, đời sống xã hội ngày càng phát triển, tiến bộ và văn minh thì nhu
cầu về nhà ở ngày càng trở nên thiết yếu và cần thiết. Hơn thế nửa, nhà ở không
chỉ đơn thuần và một kiến trúc thông thường đảm bảo nhu cầu của con người mà
còn biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia. Vì những lẻ
đó mà bất kỳ quốc gia nào trên thế giới cũng đều quan tâm đặc biệt đến vấn đề nhà
ở.
Nhà ở tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh của
nhiều ngành luật và mỗi ngành luật đó lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác
nhau. Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại bất động sản và là đối tượng
của một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho
thuê nhà ở, thế chấp nhà ở,… Còn theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu
là một loại cơng trình xây dựng, đó là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động
của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, được liên kết định
vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt
nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Cơng trình xây dựng bao
gồm cơng trình dân dụng, cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, nơng nghiệp và phát

triển nơng thơn, cơng trình hạ tầng kỹ thuật và cơng trình khác.
Ngồi ra, theo quy định về pháp luật nhà ở thì nhà ở được hiểu là cơng trình
xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Từ khái niệm này có thể rút ra được một số vấn đề như sau:
Một là, mục đích chính của “nhà ở” là nhằm “để ở” và phục vụ nhu cầu sinh
hoạt hằng ngày của hộ gia đình, cá nhân1.
Hai là, tuy là cơng trình xây dựng với kiến trúc là nhà ở nhưng chỉ khi nào
chủ thể sử dụng là hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích chính là ở, phục vụ
nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của chính chủ sử dụng đó thì cơng trình xây dựng này
mới thỏa điều kiện là nhà ở. Tùy vào từng trường hợp, mục đích xây dựng và mục
đích sử dụng là một, cũng có trường hợp, mục đích xây dựng và mục đích sử dụng
1

Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

4

SVTH: Hồ Trung Hiếu


Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
hoàn toàn khác nhau. Trường hợp chủ đầu tư nhà ở thương mại xây dựng nhà để
bán cho hộ gia đình, cá nhân thì mục đích xây dựng ở đây là nhằm thu lợi nhuận.
Tuy nhiên thì mục đích sử dụng là nhằm để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng
ngày thì vẫn thỏa mãn điều kiện để gọi là nhà ở.
1.1.1.2. Phân loại nhà ở
Dựa vào các căn cứ khác nhau thì nhà ở sẽ được phân loại như sau:
Thứ nhất, căn cứ vào tính chất giao dịch về nhà ở thì nhà ở được phân thành

nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ và nhà ở phục vụ tái định cư.
Thứ hai, căn cứ vào kết cấu cơng trình và hình thức sở hữu thì nhà ở được
phân thành nhà ở riêng lẻ và nhà ở chung cư.
Thứ ba, căn cứ vào mức độ hồn thiện của cơng trình thì nhà ở được phân
thành nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.
Còn đối với pháp luật về kinh doanh bất động sản thì phân chia nhà ở thành:
Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn và nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong
tương lai.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở xã hội
1.1.2.1. Khái niệm nhà ở xã hội
Trên thế giới, khái niệm nhà ở xã hội xuất hiện khá sớm, từ các nước Anh,
Mỹ, Canada và những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác nhau như
Nhật Bản, Hàn Quốc. Với sự xuất hiện của nhà ở xã hội, rất nhiều quốc gia đã
thành công trong việc góp phần giải quyết nhu cầu của đại đa số bộ phận người
dân về nhà ở, đặc biệt là đối với những người dân khơng có thu nhập hoặc thu nhập
thấp, những người không thể nào hoặc không bao giờ tự mình kiếm được chỗ ở
cho bản thân và gia đình. Mỗi nước tuy sẽ có một mơ hình nhà ở khác nhau nhưng
đều có điểm chung là những ưu đã về đất, về tài chính và thuế đễ những đối tượng
trên có thể có được nhà ở với giá rẻ.
Có lẽ khi nghe đến cụm từ nhà ở xã hội một số người còn rất lạ lẫm có thể
lầm tưởng đến các dự án chất lượng thấp, xây dựng tạm bợ để giải quyết chỗ ở cho
một số bộ phận người dân chưa có nhà trong chính sách được hưởng ưu đãi giống
như các dự án tái định cư. Có thể ý nghĩ này là đúng với dự án trước đây, nhưng từ
năm 2013 trở lại đây thì đã có những quy định rõ ràng về nhà ở xã hội theo Nghị
quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản
xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu; Nghị định số 188/2013/NĐCP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, thì ý
nghĩ này đã khơng cịn chính xác nữa.
Vậy nhà ở xã hội là gì? Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của
cơ quan Nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà
được sở hữu và quản lý bởi Nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng

với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

5

SVTH: Hồ Trung Hiếu


Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
như công chức của Nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp,… và
được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ hơn so với thị trường2.
Ở Việt Nam, nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ
chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng
được quy định của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời
gian quy định thì được mua và được cơng nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy
chế do Nhà nước quy định. Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn.
Có thể thấy nhà ở xã hội khơng những là nội dung quan trọng của chính sách
phát triển kinh tế - xã hội mà cịn là một chính sách xã hội của Nhà nước. Phát
triển nhà ở xã hội hiện và đang là một nội dung được Nhà nước đặc biệt quan tâm
nhằm thực hiện “quyền có nhà ở” của mỗi người dân mà Hiếp pháp nước ta đã quy
định. Khái niệm nhà ở xã hội qua các năm ít nhiều có đơi phần thay đổi, tuy nhiên
những thay đổi đó chủ yếu xoay quanh việc bổ sung thêm đối tượng thụ hưởng
chính sách về nhà ở xã hội cũng như phương thức và điều kiện được sở hữu loại
nhà ở này, còn nội dung quan điểm về khái niệm nhà ở xã hội vẫn không tha đổi.
So sánh một số khái niệm nhà ở xã hội với một số khái niệm của các loại
nhà ở khác cùng được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014, thấy rằng: Nhà ở
thương mại là nhà được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo cơ chế thị trường;
Nhà công vụ là nhà được dùng để các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ;
Nhà ở phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc
diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ổ theo quy định

của pháp luật. Trong khi đó Nhà ở xã hội là loại nhà ở dành cho các đối tượng
được hưởng chính sách xã hội như đối tượng có cơng với cách mạng, đối tượng thu
nhập thấp (khơng phải đóng thuế thu nhập thường xun), đối tượng khơng có nhà
ở, các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp
luật. Ngồi ra, Nhà nước cịn có những ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, được vay
vốn và mua nhà ở xã hội với giá ưu đãi,… Chủ thể cung cấp nhà ở xã hội có thể là
Nhà nước, các tổ chức, doanh nghiệp hoặc hộ gia đình, cá nhân nhưng đều chịu sự
quản lý của Chính phủ. Chính phủ đừng ra quản lý nhằm đảm bảo về an ninh trật
tự, vệ sinh môi trường và cũng tránh trường hợp bị lợi dụng.
1.1.2.2. Đặc điểm của nhà ở xã hội
Thứ nhất, đặc điểm về hình thức nhà ở xã hội. Hình thức nhà ở xã hội được
quy định cụ thể như sau:
Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công
trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các
nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo

2

Thin Bui “Định nghĩa về nhà ở xã hội là gì?”, nhà ở xã hội Hồ Chí Minh,
[Truy cập ngày 16/4/2021]

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

6

SVTH: Hồ Trung Hiếu


Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây

dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua3.
Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê,
cho thuê mua, để bán hoặc mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị
mình th nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước theo quy định4.
Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất
ở hợp pháp của mình để cho th, cho thuê mua, bán nhưng có sự ưu đãi của Nhà
nước theo quy định5.
Thứ hai, về yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Luật Nhà ở
năm 2014 đã đặt ra các yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội rất chi
tiết như sau:6
- Đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 19 của Luật này; trường hợp xây
dựng nhà ở xã hội chưa có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở được phê
duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải gửi lấy ý kiến của Hội đồng nhân dân
cùng cấp trước khi quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu
tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê.
- Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội mà không thuộc khu vực phải lập dự
án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội riêng để cho thuê quy định tại khoản 2 Điều này
thì chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho
thuê; chủ đầu tư được hưởng cơ chế ưu đãi xây dựng nhà ở để cho thuê theo quy
định tại khoản 1 Điều 58 của Luật này đối với phần diện tích 20% nhà ở xã hội để
cho thuê và được bán nhà ở này cho người đang thuê theo quy định về bán nhà ở
xã hội sau thời hạn 05 năm cho thuê.
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quản lý, kiểm sốt về chất lượng, tiêu chuẩn diện tích, giá thuê, giá thuê
mua, giá bán và việc xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở.
Thứ ba, về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội. Theo quy định tại
Điều 55 Luật Nhà ở năm 2014:
- Là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây
dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu
chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.
- Trường hợp là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo
kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở
xã hội.
3

Khoản 1 Điều 53 Luật Nhà ở năm 2014.
Khoản 1 Điều 58 và Điều 59 Luật Nhà ở năm 2014.
5
Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014.
6
Điều 54 Luật Nhà ở năm 2014.
4

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

7

SVTH: Hồ Trung Hiếu


Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
Theo Quy định tại Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của
Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì:
a) Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế,
xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn
diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp
với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu
tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa

1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền
ban hành;
Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được
điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10%
so với diện tích căn hộ tối đa là 70 m 2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây
dựng nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m 2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở
xã hội trong dự án.
b) Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích
đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không
vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt;
Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì phải được Chủ
tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội tại
các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo
và xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định chủ trương đầu tư.
c) Việc thiết kế nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây
dựng phải bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện tối
thiểu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ
thể về tiêu chuẩn thiết kế và ban hành quy định về điều kiện tối thiểu xây dựng nhà
ở xã hội riêng lẻ.
Theo Khoản 1 Điều 3 và Khoản 1 và 2 Điều 4 của Thông tư số 20/2016/TTBXD ngày 30/6/2016 về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định
100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở
xã hội. Cụ thể như sau:
Tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng ở7:
Mỗi phòng ở của nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để
bán, cho thuê, cho thuê mua phải đảm bảo chất lượng cơng trình xây dựng theo
quy định của pháp luật về xây dựng và các tiêu chuẩn tối thiểu sau đây: Diện tích
sử dụng phịng ở khơng được nhỏ hơn 10m 2; chiều rộng thông thủy không dưới
2,40m; chiều cao thông thủy chỗ thấp nhất không dưới 2,70m.
7

Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội
dung của Luật Nhà ở năm 2014.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

8

SVTH: Hồ Trung Hiếu


Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
Tiêu chuẩn tối thiểu đối với căn hộ, căn nhà8:
- Mỗi căn hộ, căn nhà xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng
để bán, cho thuê, cho thuê mua phải đảm bảo chất lượng cơng trình xây dựng theo
quy định của pháp luật về xây dựng và các tiêu chuẩn tối thiểu sau đây:
+ Đối với căn hộ nhà chung cư phải đáp ứng tiêu chuẩn của căn hộ khép kín
theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở, có diện tích sử
dụng tối thiểu là 25m2 (bao gồm cả khu vệ sinh).
+ Đối với căn nhà (không phải căn hộ nhà chung cư) phải đáp ứng tiêu
chuẩn về phòng ở quy định tại Điều 3 Thông tư này và phải được xây dựng khép
kín (có phịng ở riêng, khu vệ sinh riêng), có diện tích sử dụng tối thiểu là
25m2 (bao gồm cả khu vệ sinh); đáp ứng các quy định về chất lượng cơng trình xây
dựng từ cấp 4 trở lên theo pháp luật về xây dựng.
+ Dự án xây dựng nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước
phải áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Trường hợp chủ đầu tư dự án đề xuất áp dụng mẫu thiết kế khác thì phải được cơ
quan quyết định chủ trương đầu tư chấp thuận9.
Thứ tư, đối với đất để xây dựng nhà ở xã hội. Trên cơ sở đã phân tích về đặc
điểm của nhà ở thì nhà ở xã hội là một cơng trình xây dựng được tạo ra bởi sức lao

động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lặp đặt của cơng trình và đặc biệt
hơn là phải được liên kết định vị với đất. Theo Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai năm
2013 quy định: “Tài sản gắn liền với đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, cơng trình
xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất”. Các quy định pháp luật trên được đưa ra nhằm chứng minh mối liên hệ
mật thiết giữa đất và nhà, chính vì thế khi kể về đặc điểm của nhà ở xã hội thì đất
đai là một yếu tố không thể bỏ qua. Khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây
dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo,
Ủy ban Nhân dân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ
diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội 10. Diện tích đất và các thơng tin về khu vực,
địa điểm dành để phát triển nhà ở xã hội phải được công bố công khai trên Cổng
thông tin điện tử của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp
tình11.
Đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm12:
8

Điều 4 Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của
Luật Nhà ở năm 2014.
9
Khoản 2 Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định về phát triển và
quản lý nhà ở xã hội.
10
Khoản 1 Điều 56 Luật Nhà ở năm 2014.
11
Khoản 2 Điều 56 Luật Nhà ở năm 2014.
12
Khoản 3 Điều 56 Luật Nhà ở năm 2014.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

9

SVTH: Hồ Trung Hiếu


Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
- Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê, mua bán;
- Đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê;
- Diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu
tư phải dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật
Nhà ở năm 2014;
- Đất ở hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở
xã hội.
Khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch
xây dựng khu cơng nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo thì Ủy ban Nhân dân có thẩm
quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng
nhà ở xã hội. Theo quy định tại Khoản 4 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày
20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, quỹ đất phát triển
nhà ở xã hội được xác định theo các nguyên tắc sau:
- Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 trong quá trình lập, thẩm
định và phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch
xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, Ủy ban
Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi tắt là Ủy ban Nhân dân cấp
tỉnh) có trách nhiệm căn cứ vào nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn để bố trí quỹ đất
dành cho phát triển nhà ở xã hội; chỉ đạo cơ quan chức năng xác định cụ thể vị trí,
địa điểm, quy mơ diện tích đất của từng dự án xây dựng nhà ở xã hội đồng bộ về
hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để phát triển nhà ở xã hội.
Diện tích đất và các thơng tin về khu vực, địa điểm dành để phát triển nhà ở

xã hội phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban Nhân
dân cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất
đai và pháp luật về nhà ở.
Việc sử dụng đất để phát triển nhà ở xã hội phải bảo đảm phù hợp với quy
hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư
nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ đúng Giấy phép
xây dựng trong trường hợp phải có giấy phép do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cấp theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Về chuyển mục đích sử dụng đất vườn liền kề, đất nông nghiệp khác để phát
triển nhà ở xã hội đối với tổ chức do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định; đối với
hộ gia đình, cá nhân do Ủy ban Nhân dân cấp huyện quyết định.
Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của
Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội
đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đơ thị thì:
- Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đơ
thị, khơng phân biệt quy mơ diện tích (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo
hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh –
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

10

SVTH: Hồ Trung Hiếu


Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ
loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết
hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ
thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.
- Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đơ

thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ
trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng
nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư khơng có nhu cầu tham gia đầu tư
xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh
nơi có dự án).
- Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô
thị các quy mô sử dụng đất dưới 10ha thì chủ đầu tư dự án được lụa chọn hình thức
hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều 5
Nghị định 100/2015/NĐ-CP hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị
quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại
thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội hoặc nộp tiền tương đương giá
trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm
bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên
phạm vi địa bàn.
- Đối với trường hợp bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội không
phù hợp với quy hoạch của địa phương hoặc có bố trí nhưng khơng đủ quỹ đất
20% để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định
100/2015/NĐ-CP thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ
xem xét, chấp thuận.
- Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đã
lựa chọn chủ đầu tư trước thời điểm Nghị định ngày có hiệu lực thi hành, nhưng
chưa bố trí quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội mà sau thời điểm Nghị
định này có hiệu lực thi hành, dự án đó bị thu hồi theo quy định của pháp luật để
giao cho chủ đầu tư khác thì chủ đầu tư dự án đó có trách nhiệm tổ chức lập, điều
chỉnh quy hoạch để bố trí bổ sung quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy
định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.
- Trường hợp Nhà nước sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội bằng
vốn ngân sách Nhà nước thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án
đầu tư phát triển đơ thị có trách nhiệm đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng
kỹ thuật theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi bàn

giao quỹ đất này cho Nhà nước.
- Khi bàn giao quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội cho Nhà nước thì chủ
đầu tư dự án được hoàn trả (hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu
tư phải nộp ngân sách Nhà nước) các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

11

SVTH: Hồ Trung Hiếu


Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
bằng, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các khoản chi phí hợp
pháp khác theo quy định của pháp luật mà chủ đầu tư đã thực hiện đối với quỹ đất
20% phải bàn giao. Số tiền cịn lại chưa được hồn trả hoặc khấu trừ (nếu có) được
tính vào chi phí đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư.
- Trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án
bằng nguồn vốn ngân sách Trung ương thì việc bố trí quỹ đất thực hiện theo quy
định như sau: Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội được bố trí nguồn vốn ngân
sách Trung ương từ 50% tổng mức đầu tư của dự án trở lên thì Ủy ban Nhân dân
cấp tỉnh nơi có dự án có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng xem xét,
quyết định việc lựa chọn quỹ đất để triển khai thực hiện dự án; Đối với dự án xây
dựng nhà ở xã hội được bố trí nguồn ngân sách Trung ương dưới 50% tổng mức
đầu tư của dự án thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án xem xét, quyết định
việc lựa chọn quỹ đất để triển khai thực hiện dự án.
Theo quy định tại Điều 6 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của
Chính phủ về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các khu công nghiệp như
sau:
- Trường hợp khu cơng nghiệp đang trong giai đoạn hình thành thì Ban quản
lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu

cơng nghiệp có trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hệ
thống hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động làm việc
tại khu cơng nghiệp đó theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
chuyển giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn theo quy
định tại Điều 8 Nghị định 100/2015/NĐ-CP đảm nhận việc triển khai thực hiện dự
án. Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu
nhà ở xã hội được phân bổ một phần hoặc toàn bộ vào giá thành kinh doanh hạ
tầng khu cơng nghiệp đó.
- Trường hợp khu cơng nghiệp đã hình thành mà chưa có hoặc chưa đáp ứng
đủ nhà ở cho cơng nhân, người lao động thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh có trách
nhiệm tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch để bổ sung
quỹ đất phù hợp phát triển nhà ở xã hội; thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng
và thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn
theo quy định tại Điều 8 Nghị định 100/2015/NĐ-CP đảm nhận việc triển khai thực
hiện dự án. Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng được trích từ nguồn tiền sử
dụng đất, tiền cho thuê đất để lại cho địa phương.
- Đối với các khu công nghiệp chưa sử dụng hết diện tích đất cơng nghiệp
thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức điều chỉnh quy hoạch xây
dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để chuyển mục đích sử dụng đất theo thẩm
quyền hoặc trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định việc điều chỉnh một

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

12

SVTH: Hồ Trung Hiếu


Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
phần diện tích đất của khu cơng nghiệp đó để xây dựng nhà ở xã hội phục vụ công

nhân, người lao động tại khu cơng nghiệp.
- Việc bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội
phục vụ công nhân, người lao động tại khu công nghiệp thực hiện theo quy định
của pháp luật về đất đai.
1.1.3. Đối tượng và điều kiện để được hưởng chính sách về nhà ở xã hội.
Cùng với sự xuất hiện về định nghĩa nhà ở xã hội, các nhóm đối tượng cụ
thể được hưởng chính sách nhà ở xã hội đã được xác định trong Luật Nhà ở năm
2005 bao gồm: Cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp
thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định
của Chính phủ. Các đối tượng này phải là người có thu nhập thấp và thuộc một
trong các trường hợp có khó khăn về nhà. Đây là nhóm đối tượng hẹp, vốn là
những người nằm trong nhóm được ưu tiên trong việc tiếp cận nhà ở cơng trong
thời gian trước. Ngồi ra, Luật Nhà ở năm 2005 chưa hề đề cập đến điều kiện kinh
tế cho từng nhóm đối tượng nêu trên, mà chỉ tập trung về điều kiện nơi ở hiện tại
của họ như chưa có nhà ở hoặc diện tích ở bình qn đầu người thập hơn so với
mức nhất định, chất lượng kém của nhà ở. Chính vì vậy, sau văn bản Luật Nhà ở
năm 2005 đã có các văn bản quy phạm pháp luật ra đời nhằm hướng dẫn, điều
chỉnh các vấn đề về đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Các quy định được xây dựng theo hướng mở rộng các đối tượng được mua, thuê,
thuê mua nhà ở xã hội cũng như quy định cụ thể về điều kiện được hưởng chính
sách cho các đối tượng. Một số thay đổi về đối tượng và điều kiện được hưởng
chính sách về nhà ở xã hội thơng qua bảng sau:
Văn bản quy
Đối tượng được hưởng chính
Điều kiện được hưởng chính
phạm pháp
sách nhà ở xã hội
sách nhà ở xã hội
luật

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

13

SVTH: Hồ Trung Hiếu


Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
Luật Nhà ở
năm 2014

13

Theo quy định tại Điều 49 Luật
Nhà ở năm 2014 thì đối tượng
được hưởng chính sách nhà ở
xã hội bao gồm:
+ Người có cơng với cách mạng
theo quy định của pháp luật về
ưu đãi người có cơng với cách
mạng;
+ Hộ gia đình nghèo và cận
nghèo tại khu vực nơng thơn;
+ Hộ gia đình tại khu vực nơng
thơn thuộc vùng thường xuyên
bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến
đổi khí hậu;
+ Người thu nhập thấp, hộ
nghèo, cận nghèo tại khu vực

đô thị;
+ Người lao động đang làm
việc tại các doanh nghiệp trong
và ngồi khu cơng nghiệp;
+ Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ,
hạ sĩ quan chuyên môn kỹ
thuật, quân nhân chuyên
nghiệp, công nhân trong cơ
quan, đơn vị thuộc công an
nhân dân và quân đội nhân dân;
+ Cán bộ, công chức, viên chức
theo quy định của pháp luật về
cán bộ, công chức, viên chức.
+ Các đối tượng đã trả lại nhà
công vụ theo quy định;
+ Học sinh, sinh viên các học
viện, trường đại học, cao đẳng,
dạy nghề; học sinh trường dân
tộc nội trú công lập được sử
dụng nhà ở trong thời gian học
tập;
+ Hộ gia đình, cá nhân thuộc

Các đối tượng chỉ được hưởng
chính sách nhà ở xã hội khi đáp
ứng các điều kiện sau13:
+ Chưa có nhà ở thuộc sở hữu
của mình, chưa được mua, thuê
hoặc thuê mua nhà ở xã hội,
chưa được hưởng chính sách hỗ

trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình
thức tại nơi sinh sống, học tập
hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của
mình nhưng diện tích nhà bình
quân đầu người trong hộ gia
đình thấp hơn mức diện tích
nhà ở tối thiểu do Chính phủ
quy định theo từng thời kỳ và
từng khu vực;
+ Phải đăng ký thường trú tại
tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương nơi có nhà ở xã
hội; trường hợp khơng có đăng
ký thường trú thì phải có đăng
ký tạm trú từ 01 năm trở lên tại
tỉnh, thành phố này, trừ học
sinh, sinh viên các học viên
trường đại học, cao đẳng, dạy
nghề; học sinh trường dân tộc
nội trú công lập được sử dụng
nhà ở trong thời gian học tập;
+ Đối với đối tượng người thu
nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo
tại khu vực đô thị; người lao
động đang làm việc tại các
doanh nghiệp trong và ngoài
khu cộng nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ
quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan
chuyên môn kỹ thuật, quân
nhân chuyên nghiệp, công nhân

trong cơ quan, đơn vị thuộc

Điều 51 Luật Nhà ở năm 2014.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

14

SVTH: Hồ Trung Hiếu


Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
diện bị thu hồi đất và phải giải
tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định
của pháp luật mà chưa được
Nhà nước bồi thường bằng nhà
ở, đất ở.

công an nhân dân, quân đội
nhân dân; cán bộ, cơng chức,
viên chức thì phải thuộc diện
khơng phải nộp thuế thu nhập
thường xuyên theo quy định
của pháp luật và thuế thu nhập
cá nhân; trường hợp là hộ
nghèo, cận nghèo thì phải thuộc
diện nghèo, cận nghèo theo quy
định của Thủ tướng Chính phủ.
Đối với đối tượng người có
cơng với cách mạng; các đối

tượng đã trả lại nhà ở cơng vụ
theo quy định; học sih, sinh
viên; hộ gia đình, cá nhân thuộc
diện bị thu hồi đất và phải giải
tỏa, phá dở nhà theo quy định
của pháp luật thì khơng yêu cầu
phải đáp ứng điều kiện thu
nhập như trên.

Luật Nhà ở năm 2014 tiếp tục được xây dựng theo hướng mở rộng đối tượng
được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. So với Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày
20/10/2013 của Chính phủ quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Luật
Nhà ở năm 2014 đã bổ sung thêm 03 nhóm đối tượng, bao gồm: Hộ gia đình nghèo
ở khu vực nơng thơn; những hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường
xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện
bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dở nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường
bằng nhà ở, đất ở. Đây là thay đổi mang tính tích cực, khơng chỉ tạo cơ hội cho
những người có khó khăn về nhà ở mà cịn góp phần hỗ trợ cho cơng tác giải
phóng mặt bằng; cịn đối với những hộ gia đình, cá nhân ở nơng thơn thì quy định
trên đã tạo thêm một cơ hội tiếp cận nhà ở cho các hộ thực sự khó khăn thơng qua
hình thức th, th mua nhà ở xã hội.
Với việc mở rộng thêm các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà
ở xã hội, các quy định pháp luật về điều kiện để được hưởng chính sách dành cho
các đối tượng trên cũng thay đổi theo, thông qua việc bổ sung, chỉnh sửa để làm rõ
hơn một số điều kiện. Trong đó, chỉnh sửa, làm rõ hơn một số điều kiện về nhà ở,
như: Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi
sinh sống, học tập; có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

15

SVTH: Hồ Trung Hiếu


Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
quân thấp hơn mức tối thiểu. Đồng thời bổ sung nhóm đối tượng bắt buộc không
thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên ngoài các đối tượng thu nhập thấp
(bao gồm: người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; người lao
động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngồi khu cơng nghiệp; sĩ quan,
hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp,
công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân, quân đội nhân dân; cán
bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên
chức).
1.2. Khái niệm, đặc điểm của mua bán nhà ở xã hội
1.2.1. Khái niệm mua bán nhà ở xã hội
Theo cách hiểu thông thường thì “mua – bán” là “đổi tiền lấy vật”, là một
phương thức trao đổi tài sản thông qua giá trị tiền tệ. Mua – bán nhà ở xã hội là
một loại hàng hóa, cần tuân theo nguyên tắc cơ bản của thị trường, đó là quy luật
cung cầu. Nhà ở được xây dựng trên đất và gắn liền với đất. Do đất đai cố định về
vị trí địa lý và không thể duy chuyển được nên nhà ở cũng cố định về vị địa lý và
cũng không thể duy chuyển được. Căn cứ vào đặc tính tự nhiên này mà đất đai, nhà
ở và cơng trình xây dựng được pháp luật quan niệm là bất động sản. Việc mua bán
nhà ở chính là một loại hình kinh doanh bất động sản. Pháp luật kinh doanh bất
động sản nước ta không đề cập trực tiếp thế nào là hoạt động kinh doanh nhà và
cơng trình xây dựng hay mua bán nhà ở, mà chỉ đưa ra khái niệm về kinh doanh
bất động sản nói chung. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2014 thì: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện
hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê,
cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản;
dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất

động sản nhằm mục đích sinh lợi”.
Việc mua bán nhà ở xã hội phải được thiết lập bằng hợp đồng, theo quy định
tại Điều 430 Bộ Luật Dân sự năm 2015 thì “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa
thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và
bên mua trả tiền cho bên bán”. Từ khái niệm có liên quan trên, có thể hiểu một
cách đơn giản rằng: Mua – bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên. Trong đó, bên
bán chuyển quyền sở hữu cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Các bên
tham gia giao dịch phải có nghĩa vụ thực hiện các quy định pháp luật về mua – bán
nhà ở theo đúng trình tự và thủ tục do pháp luật quy định.
Theo nguyên tắc chung, mua bán nhà ở được thiết lập trên cơ sở tự do vày tỏ
ý chí, “bình đẳng”, “thiện chí”, “trung thực” giữa các bên mua và bên bán nhà,
không ai được “áp đặt”, “cưỡng ép”, “đe dọa” người khác phải tiến hành ký kết
hợp đồng với mình hoặc với một chủ thể khác. Đồng thời, mua bán nhà ở xã hội
cũng phải tuân thủ các quy định của pháp luật, nhất là các quy định về điều kiện và
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

16

SVTH: Hồ Trung Hiếu


Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
thủ tục hành chính. Trên cơ sở lý luận về hợp đồng, căn cứ quy định của Luật Nhà
ở, Luật Kinh doanh bất động sản, tác giả đưa ra định nghĩa về mua bán nhà ở xã
hội dưới góc độ luật học như sau: Theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và quyền
sở hữu nhà cho bên mua; bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận
của các bên trong hợp đồng. Bên mua là chủ sở hữu nhà sau khi các bên đã thực
hiện các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật14.
1.2.2. Đặc điểm của mua bán nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là tài sản đặc biệt so với các loại tài sản khác, chịu sự điều

chỉnh bởi nhiều luật liên quan nên mua bán nhà ở xã hội có một số đặc điểm sau:
Thứ nhất, đối tượng của hoạt động mua bán nhà ở chính là nhà ở. Đây là sản
phẩm của hoạt động đầu tư, tạo lập của cá nhân, các nhà sản xuất như tổng công ty
kinh doanh nhà, công ty xây dựng, chủ đầu tư trong và ngoài nước hoạt động trong
lĩnh vực xây dựng. Nhà ở là đối tượng của hoạt động mua bán có thể là nhà ở được
xây dựng hồn chỉnh, tồn tại dưới dạng nhà xây dựng xong phần thô, nhà hồn
thiện xong phần trang trí, nội thất hoặc nhà ở được hình thành trong tương lai.
Thứ hai, mục đích của hoạt động mua bán nhà ở là thu lợi nhuận. Giao dịch
được thực hiện thơng qua hình thức pháp lý là hợp đồng dân sự về mua bán nhà.
Thứ ba, khác với đất đai, nhà ở không do tự nhiên tạo ra mà là sản phẩm do
con người tạo ra. Vì vậy, trước khi tiến hành hoạt động kinh doanh, các chủ thể
kinh doanh phải tạo lập ra hàng hóa bất động sản là nhà ở thơng qua hai hình thức:
Một là, tự mình tạo lập ra nhà bằng việc bỏ vốn đầu tư; hai là, mua, thuê nhà ở do
người khác tạo ra, sau đó bán lại hoặc cho thuê lại thu lợi nhuận. Nhà ở do con
người tự tạo ra, bị mất đi sau một thời hạn sử dụng nhất định. Việc sở hữu loại bất
động sản này có thể trọn vẹn, tuyệt đối. Nhà ở có thể xác định được giá trị thực,
định rõ giá cả và càng ngày con người lại càng tạo ra những loại nhà ở phong phú
và đa dạng về kiến trúc, kiểu dáng, trong khi đó thì đất đai lại khơng có đặc tính
này.
Về nguyên tắc mua bán nhà ở xã hội: Theo quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở
năm 2014 quy định rằng: trong cùng một thời gian mỗi đối tượng chỉ được mua
một nhà ở xã hội; việc ứng tiền trước của người mua nhà được các bên thỏa thuận
trong hợp đồng nhưng không được vượt quá 70% giá trị nhà đến trước khi bàn giao
nhà và không được vượt quá 95% giá trị đến trước khi người mua nhà được cấp
Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trong thời hạn 05 năm đầu kể từ thời điểm
thanh toán hết tiền mua nhà, bên mua chỉ được bán lại nhà cho đơn vị quản lý nhà
ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội với giá bán
tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng thời điểm, địa điểm bán. Sau 05
năm kể từ ngày thanh toán tiền mua nhà và đã được cấp giấy chứng nhận thì bên
14

Ths. Nguyễn Bá Thuận: “Bàn về khái niệm mua bán nhà ở xã hội”, tạp chí cơng thương,
/>
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

17

SVTH: Hồ Trung Hiếu


Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
mua mới được tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà ở thông thương nhưng phải
nộp tiền sử dụng đất và nộp thuế thu nhập theo quy định. Đối với hộ gia đình, cá
nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại
nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh
tốn hết tiền và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và
thuế thu nhập cá nhân.
Nhà ở xã hội có giá tương đối rẻ so với các loại nhà ở khác vì nhà ở xã hội là
một trong những chính sách ưu đãi của Nhà nước dành cho những đối tượng được
hưởng chính sách về mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà. Đối với
các dự án xây dựng nhà ở xã hội ngoài nguồn vốn ngân sách Nhà nước, chủ đầu tư
xây dựng sẽ được nhiều ưu đãi, như: Tiền sử dụng đất; thuế thu nhập; được vay
vốn ưu đãi từ ngân hàng chính sách xã hội hay các tổ chức tín dụng tại Việt Nam;
được Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ kinh phí xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ
thuật,… Cũng chính vì thế, cùng với những chính sách ưu đãi, Nhà nước đã ban
hành kèm theo những quy định ràng buộc trong mua – bán đối với loại nhà ở này.
Chủ đầu tư bán nhà ở xã hội cho người mua đầu tiên: Theo Khoản 1 Điều
21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định về phát
triển và quản lý nhà ở xã hội thì giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định
trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu

có) và lợi nhuận định mức của tồn bộ dự án khơng vượt q 10% tổng chi phí đầu
tư; khơng tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà
ở vào giá bán nhà ở xã hội.
Người mua đầu tiên bán lại nhà ở xã hội cho người mua kế tiếp: Theo
Khoản 4 và Khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 thì giá bán nhà ở xã hội trong
trường hợp này sẽ có sự chênh lệch tùy vào đối tượng người mua, cụ thể như sau:
Nếu bên mua là đơn vị quản lý của nhà ở xã hội thì dùng giá bán tối đa bằng giá
bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán; nếu là đối tượng thuộc
diện được mua nhà ở xã hội thì bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng
loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán; nếu bên mua không phải là một trong hai đối
tượng trên thì giá bán nhà ở xã hội sẽ do các bên tự thỏa thuận.
Về nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước khi thực hiện hoạt động mua bán
nhà: Mục tiêu của chính sách nhà ở xã hội là hỗ trợ người nghèo, người thu nhập
thấp, đối tượng cán bộ, cơng chức, người có cơng với cách mạng,… Cho nên, đối
với các doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khơng
bằng nguồn vốn quy định thì được miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế thu nhập
doanh nghiệp. Trường hợp nhà ở xã hội đủ điều kiện bán lại, nếu bán lại cho đơn vị
quản lý nhà ở xã hội đó hoặc các đối tượng khác cũng thuộc diện được mua nhà ở
xã hội theo quy định thì Nhà nước không phải điều tiết lại tiền sử dụng đất cũng
như không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

18

SVTH: Hồ Trung Hiếu


Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
Còn đối với trường hợp còn nhu cầu sở hữu mà bán lại nhà ở xã hội đó theo
cơ chế thị trường cho các đối tượng khơng thuộc diện được hưởng chính sách hỗ

trợ nhà ở xã hội thì Nhà nước cần phải điều tiết lại tiền sử dụng đất. Theo đó, nếu
bán lại căn hộ nhà chung cư thì phải nộp lại 50% giá trị tiền sử dụng đất; trường
hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất tính theo
giá Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở15.
Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở xã hội: Việc mua bán nhà ở xã hội phải
tuân theo quy định pháp luật về trình tự thủ tục tại Điều 20 Nghị định
100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định về phát triển và quản
lý nhà ở xã hội. Cụ thể, đối với dự án xây dựng bằng nguồn vốn ngồi ngân sách
thì sau khi khởi cơng chủ đầu tư cung cấp thông tin liên quan đến dự án để công bố
công khai tại Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng; khi thực hiện việc bán phải
báo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ bán và thời điểm bán để công khai thông
tin tối thiểu 30 ngày kể từ ngày bắt đầu nhận hồ sơ; sau khi tập hợp đủ hồ sơ, chủ
đầu tư có trách nhiệm xét duyệt từng hồ sơ, đối chiếu với các quy định về điều kiện
và đối tượng nhằm lựa chọn ra người mua; sau đó lập danh sách gửi Sở Xây dựng
để kiểm tra, đồng thời công bố danh sách tại trụ sở làm việc hoặc sàn giao dịch bất
động sản và trang thông tin điện tử về nhà ở xã hội của chủ đầu tư (nếu có).
Trường hợp, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì trình tự, thủ tục cũng gần
tương đối với trình tự thủ tục như trên, tuy nhiên thay vì gửi báo cáo và danh sách
cho Sở Xây dựng, chủ đầu tư là hộ gia đình, cá nhân có trách nhiệm gửi đến Ủy
ban Nhân dân cấp xã, sau đó Ủy ban Nhân dân cấp xã có trách nhiệm sao hồ sơ
đăng ký và danh sách đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội gửi Sở Xây
dựng để kiểm tra, loại trừ trường hợp đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
được hỗ trợ nhiều lần.
Đối với trường hợp bán lại nhà ở xã hội thì trình tự thủ tục được thực hiện
như bán nhà ở giữa cá nhân và cá nhân, nhưng bên bán phải nộp lại tiền sử dụng
đất và nộp thuế thu nhập cá nhân cho Nhà nước quy định 16; Trường hợp bán lại cho
các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội thì trình tự, thủ tục
bán lại nhà này được thực hiện như bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân, nhưng bên
mua phải có đầy đủ giấy tờ xác nhận về đối tượng và thực trạng nhà ở thuộc diện
được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ và phải

được Sở Xây dựng xác nhận về đối tượng mua nhà chưa được hưởng chính sách hỗ
trợ nhà ở xã hội.
Mọi trường hợp mua bán nhà ở xã hội khơng đúng quy định pháp luật thì
hợp đồng mua bán khơng có giá trị pháp lý, bên mua phải bàn giao nhà cho đơn vị
quản lý nhà ở xã hội; trường hợp khơng bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban Nhân dân
15

Khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định về phát triển và quản lý
nhà ở xã hội.
16
Khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

19

SVTH: Hồ Trung Hiếu


Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở, việc xử lý tiền mua
nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự17.
1.3. Nội dung quy định và vai trò của pháp luật về điều kiện mua bán nhà ở xã
hội
1.3.1. Nội dung quy định của pháp luật về điều kiện mua bán nhà ở xã hội
Nhà ở là một trong những loại tài sản có giá trị rất lớn, cho nên trước khi
tham gia vào các giao dịch đối với nhà ở các bên cần phải tìm hiểu về những điều
kiện của giao dịch này.
Đối với đối tượng của giao dịch, cụ thể là nhà ở xã hội phải đáp ứng các
điều kiện sau:

Điều kiện mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai: Đã có hồ sơ dự
án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy
phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng; đã hồn thành việc xây
dựng xong phần móng của nhà ở và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống cơ
sở hạ tầng; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà này, trừ
trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý; đã có văn bản
thơng báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được
bán18.
Điều kiện mua bán nhà ở xã hội có sẵn: Đã hồn thành việc đầu tư xây dựng
hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây
dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư có thế
chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường
hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý; Đã có văn bản thông
báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho
thuê, cho thuê mua19.
Đối với các chủ thể tham gia giao dịch về nhà ở phải đáp ứng các điều kiện
sau:
Đối với bên bán: Khác với hình thức thuê nhà ở xã hội, bên bán nhà ở xã hội
được lựa chọn hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có
sẵn nhưng chỉ sau khi đã có văn bản thơng báo của cơ quan quản lý cho cấp tỉnh về
việc nhà ở đủ điều kiện được bán.
Đối với bên mua: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ đặc biệt của Nhà nước
do vậy bên mua nhà ở xã hội phải là các đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã
hội được quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014. Các đối tượng này còn phải
đáp ứng thêm một số điều kiện riêng về mua bán nhà ở xã hội như điều kiện về nhà
ở, thu nhấp và điều kiện về cư trú theo quy định tại Khoản 1 Điều 51 Luật Nhà ở
năm 2014 như sau:
17

Khoản 6 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014.

Khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014.
19
Khoản 3 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014.
18

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

20

SVTH: Hồ Trung Hiếu


Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua
nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức
tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà
ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do
Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;
Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có
nhà ở xã hội; trường hợp khơng có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú
từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này;
Đối với đối tượng là người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực
đô thị; người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công
nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân
chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân
đội nhân dân; cán bộ, công chức, viên chức thì phải thuộc diện khơng phải nộp
thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân;
trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy
định của Thủ tướng Chính phủ. Đối với người có cơng với cách mạng; hộ gia đình,
cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của

pháp luật thì khơng u cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập như trên.
Trong trường hợp người mua, thuê mua nhà ở xã hội sau khi đã thanh tốn
hết tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán lại thì căn cứ theo Khoản 5 Điều 19 Nghị
định 100/2015/NĐ-CP người mua nhà ở xã hội được quyền bán lại nhà ở xã hội
theo 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Trong thời hạn 05 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua
nhà.
Thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm người mua đã trả hết tiền mua nhà
ở xã hội, nếu có nhu cầu bán lại thì chỉ được:
Một là, bán cho chính đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó;
Hai là, bán cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
Nếu là đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ thì phải đáp ứng các điều kiện
được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở. Giá bán nhà ở xã hội
trong trường hợp này do Nhà nước quy định. Cụ thể, nếu bán cho đơn vị quản lý
thì bán với giá bằng giá bán tối đa của nhà ở xã hội cùng loại tại cùng thời điểm,
địa điểm bán; trường hợp đơn vị quản lý khơng mua với mức giá đó, người mua,
thuê mua nhà ở xã hội được bán lại cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã
hội nhưng chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại thời
điểm, địa điểm và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Trường hợp 2: Sau 05 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua nhà.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

21

SVTH: Hồ Trung Hiếu


Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
Sau thời hạn 05 năm, kể từ khi bên mua thanh toán hết tiền mua, thuê mua

nhà ở xã hội và được cấp giấy chứng nhận thì người mua, thuê mua nhà ở xã hội
được bán theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu.
Trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua chính sách về nhà ở xã
hội thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa
điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
1.3.2. Vai trò của nhà ở xã hội.
Điều kiện về mua bán nhà ở xã hội là cơ sở để xác định đối tượng được Nhà
nước hỗ trợ chính sách về nhà ở xã hội.
Nhà ở xã hội là một chính sách có ý nghĩa xã hội rất lớn của Nhà nước với
mục đích là cung cấp những căn nhà giá rẻ hơn so với thị trường cho các hộ gia
đình, cá nhân. Tuy nhiên, khơng phải ai cũng có thể mua được nhà ở xã hội, chỉ
những đối tượng được quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 đáp ứng các
điều kiện về nhà ở, thu nhập, cư trú mới được hỗ trợ giải quyết mua bán nhà ở xã
hội. Đây được xem như là một chính sách an sinh xã hội mà Nhà nước dùng để hỗ
trợ các đối tượng có thu nhập thấp, nhữn đối tượng có khó khăn về điều kiện sống
và chỗ ở. Các quy định về điều kiện mua bán nhà ở xã hội có ý nghĩa vơ cùng quan
trọng, làm cơ sở trong việc xác định cụ thể các đối tượng được hưởng các chính
sách ưu đãi và hỗ trợ của Nhà nước, nhằm đảm bảo chính sách về nhà ở xã hội
được thực hiện đúng đắn, tạo điều kiện cho các đối tượng có thể có nhà ở, để an
tâm lao động sản xuất, phát triển kinh tế và đảm bảo chất lượng cuộc sống.
Điều kiện về mua bán nhà ở xã hội là công cụ thực hiện vai trò trong quản
lý xã hội.
Giống như các quy định pháp luật thông thường khác, đặt trong mối quan hệ
giữa Nhà nước và pháp luật thì Nhà nước chính là chủ thể quản lý xã hội, cịn quy
định chính là công cụ để Nhà nước thực thi pháp luật, thực hiện vai trị quản lý xã
hội của mình. Các quy định pháp luật về điều kiện mua bán nhà ở xã hội giúp Nhà
nước triển khai những chủ trương, chính sách một cách nhanh nhất, đồng bộ và
thực hiện hiệu quả mục tiêu quản lý xã hội, nhất là trong lĩnh vực nhà ở. Cũng nhờ
các quy định pháp luật, Nhà nước có cơ sở để thực thi pháp luật; phát huy vai trị,
quyền lực của mình, đồng thời tạo sự bình đẳng, cơng bằng, bảo vệ quyền lợi cho

người dân.
Điều kiện về mua bán nhà ở xã hội, bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia
giao dịch .
Việc đặt ra các quy định pháp luật về điều kiện mua bán nhà ở xã hội còn là
một hàng rào pháp lý nhằm bảo vệ các bên tham gia trong giao dịch về nhà ở xã
hội, đặc biệt khi đối tượng của giao dịch lại là một loại tài sản có giá trị lớn. Vì
thực tế nếu mua bán nhà ở xã hội mà không đáp ứng các yêu cầu cơ bản về nhà ở
sẽ tiềm ẩn khơng ít rủi ro cho người mua. Theo quy định của pháp luật về việc mua
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

22

SVTH: Hồ Trung Hiếu


Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
bán nhà ở xã hội yêu cầu phải theo đúng trình tự, thủ tục để hạn chế trường hợp có
tranh chấp xảy ra, trường hợp khơng may có tranh chấp thì pháp luật cũng có cơ sở
để bảo vệ quyền lợi cơng bằng cho người dân.
Các quy định về điều kiện mua bán nhà ở xã hội góp phần hồn thiện quy
định pháp luật về mua bán nhà ở.
Do đặc tính xã hội sâu sắc của loại hình nhà ở này nên việc thiếu sót các quy
định pháp luật về điều kiện mua bán nhà ở xã hội sẽ tạo nên khoảng trống pháp lý
nếu không được bù đắp kịp thời. Việc xây dựng khung pháp lý về điều kiện mua
bán nhà ở, ngồi bài ý nghĩa xã hội cịn mang đến ý nghĩa bổ sung hoàn thiện cho
quy định của pháp luật. Quy định về điều kiện mua bán nhà ở xã hội tạo cơ sở pháp
lý quan trọng để những giao dịch của các bên đối với loại hình nhà ở này có thể
thực hiện được thuận lợi, qua đó giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân, đồng thời
cũng tạo được một phần nhỏ nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Có thể nói hồn
thiện quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội là nhu cầu là nhiệm vụ mà xã hội

đặt ra cho những nhà nghiên cứu, xây dựng pháp luật và ý nghĩa xã hội to lớn từ
loại hình nhà ở xã hội đem lại cho người dân và nền kinh tế đất nước.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

23

SVTH: Hồ Trung Hiếu


Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội

CHƯƠNG 2
ĐIỀU KIỆN VỀ NHÀ Ở KHI THAM GIA GIAO DỊCH MUA BÁN
2. Giai đoạn chủ đầu tư bán nhà ở xã hội cho người mua đầu tiên
2.1. Điều kiện đối với dự án nhà ở có sẵn
Theo Khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ đầu tư dự án xây dựng
nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn.
Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ
các điều kiện sau đây:
Một là, đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở
được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây
dựng.
Hai là, đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy
định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống
đường giao thơng, cấp, thốt nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của
khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ
thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp
chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên

nhận thế chấp đồng ý.
Ba là, đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc
nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn
quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở năm 2014.
Theo Điểm b Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015
của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật Nhà ở năm
2014:
Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định
tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức
mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật
về kinh doanh bất động sản.
Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ
chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản
1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư
xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm
theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên
thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

24

SVTH: Hồ Trung Hiếu


Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp khơng có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở
sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn
bản gửi Sở Xây dựng.
Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư,

Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm
này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thơng báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho
thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có
văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy
định tại điểm này mà Sở Xây dựng khơng có văn bản thơng báo và nhà ở đó đã đủ
điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua
bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm
về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc
thông báo hoặc khơng có văn bản thơng báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê
mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thơng báo nhà ở đủ điều kiện
được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện
thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được
thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thơng báo của Sở Xây dựng theo quy
định tại điểm này;
So sánh điều kiện mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai trong
Luật Nhà ở năm 2014 với điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh trong
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có thể nhận thấy, ngoài những điều kiện
cơ bản đối với dự án đã nêu ra và phân tích, Luật Kinh doanh bất động sản năm
2014 cịn bắt buộc dự án phải có bảo lãnh để đảm bảo trách nhiệm thực hiện nghĩa
vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương
lai trong các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở, cụ thể như sau: “Chủ đầu tư dự án bất
động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được
ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của
chủ đầu tư đối với khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cơng bố danh sách
ngân hàng thương mai có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh kinh doanh bất động sản
hình thành trong tương lai. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên
thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh trong
trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và
bên mua, bên th mua có u cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hồn lại số tiền

ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê
mua nhà ở và hợp đồng bão lãnh đã ký kết. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao
hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên
thuê mua”. Có thể thấy bảo lãnh là biện pháp nhằm khắc phục hậu quả khi có rủi ro
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

25

SVTH: Hồ Trung Hiếu