Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường gia sàng thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN BIÊN CƯƠNG
Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG GIA SÀNG,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014 – 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2013 - 2017

Thái Nguyên, năm 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN BIÊN CƯƠNG
Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG GIA SÀNG,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014 – 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Lớp

: K45 - QLĐĐ - N03

Khóa học

: 2013 - 2017

Giảng viên hướng dẫn : ThS. Đặng Thị Hồng Phương

Thái Nguyên, năm 2017


i

LỜI CẢM ƠN
Thực hiện phương trâm “học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực
tế”. Thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiên
cứu tại trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế.
Đây là giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên các Trường Đại
học nói chung và sinh viên Trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun nói riêng.
Với lịng kính trọng và biết ơn, em xin cảm ơn cơ giáo Th.S Đặng Thị
Hồng Phương giảng viên khoa Quản lí Tài nguyên đã tận tình hướng dẫn và
giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện đề tài này.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm
khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền
đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và
rèn luyện tại trường.
Em xin gửi lời cảm ơn tới UBND phường Gia Sàng, các cán bộ, nhân
viên đang công tác tại UBND Phường đã giúp đỡ em trong suốt thời gian thực
tập tốt nghiệp.
Em cũng gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân và bạn bè đã ln ở
bên cạnh động viên, khích lệ em trong suốt q trình học tập và thời gian em
thực hiện khóa luận tốt nghiệp này.
Trong quá trình học tập và thực hiện đề tài, em đã cố gắng hết mình

nhưng do kinh nghiệm còn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên bài khóa luận
tốt nghiệp này chắc chắn sẽ khơng tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận
được sự đóng góp ý kiến của các thầy cơ và bạn bè để bài khóa luận được
hồn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!!!
Thái Nguyên, ngày tháng năm
Sinh viên
Nguyễn Biên Cương


ii

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
MỤC LỤC ......................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................... v
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ ......................................................................... vii
Phần 1: MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài ......................................................................... 2
1.3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 3
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
Phần 2: TỔNG QUAN VỀ TÀI LIỆU........................................................... 4
2.1. Tổng quan về giá đất .................................................................................. 4
2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ............................................................. 6
2.2.1. Địa tô ....................................................................................................... 6
2.2.2. Lãi xuất ngân hàng .................................................................................. 7
2.2.3. Quan hệ cung - cầu.................................................................................. 8
2.3. Cơ sở pháp lý ............................................................................................. 9

2.4. Một số các nghiên cứu về đề tài ................................................................. 13
Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .. 16
3.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 16
3.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 16
3.3. Địa điểm tiến hành ................................................................................... 16
3.4. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 16
3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại phường Gia Sàng ....................... 16
3.4.2. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn phường Gia Sàng ............................. 16


iii

3.4.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
phường Gia Sàng giai đoạn 2014 - 2016 ........................................................ 16
3.4.4. Đề xuất một số giải pháp....................................................................... 17
3.5. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 17
3.5.1. Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp ............................................... 17
3.5.2. Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp ................................................. 17
3.5.3. Phương pháp thống kê, xử lý, phân tích số liệu .................................... 18
Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 19
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại Phường Gia Sàng ......................... 19
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 19
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 22
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội và môi
truường phường Gia Sàng ............................................................................... 30
4.2. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn Phường Gia Sàng ................................ 31
4.2.1. Tình hình sử dụng đất và giá đất giai đoạn 2014 - 2016 trên địa bàn
phường Gia Sàng ............................................................................................. 31
4.2.2. Tình hình Giá đất ở trên địa bàn phường Gia Sàng .............................. 32
4.2.3. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường

tại phường Gia Sàng giai đoạn 2014 - 2016 ................................................... 39
4.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
phường Gia Sàng ............................................................................................. 44
4.3.1. Yếu tố vị trí ........................................................................................... 44
4.3.2. Đặc điểm của thửa đất ........................................................................... 46
4.3.3. Ảnh hưởng do tình hình biến động dân số ............................................ 48
4.3.4. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất............... 49
4.3.5. Cơ sở hạ tầng ......................................................................................... 49
4.3.6. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất................... 50
4.3.7. Một số các yếu tố khác. ......................................................................... 51


iv

4.3.8. Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố ảnh hưởng. ...................... 52
4.4. Đề xuất một số giải pháp.......................................................................... 52
Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 54
5.1. Kết luận .................................................................................................... 54
5.1.1. Giá đất ở trên địa bàn phường Gia Sàng giai đoạn từ năm 2014-2016....... 54
5.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Gia Sàng
giai đoạn từ 2014 -2016 .................................................................................. 54
5.1.3. Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên
địa bàn phường Gia Sàng ................................................................................ 54
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 55
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 56
PHỤ LỤC ....................................................................................................... 58


v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
UBND

: Ủy ban nhân dân

CHXHCN

: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

KH - KT

: Khoa học - Kỹ thuật

TTCN

: Tiểu thủ công nghiệp

HĐND

: Hội đồng nhân dân


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Các yếu tố khí hậu, thời tiết ......................................................................20
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu .......................................31
Bảng 4.2: Khung giá đất ở tại đô thị .........................................................................33
Bảng 4.3: Giá đất ở tại đường Cách mạng tháng 8 địa phận phường Gia Sàng ..................... 36
Bảng 4.4: Giá đất ở tại đường rẽ vào các tổ dân phố phường Gia Sàng ...................36

Bảng 4.5: Giá đất thị trường đường Cách mạng tháng 8
địa phận phường Gia Sàng ........................................................................................37
Bảng 4.6: Giá đất thị trường đường rẽ vào các tổ dân phố phường Gia Sàng ..................... 38
Bảng 4.7: So sánh giá đđnh so sánh giá đất ở theo quy định của
Nhà nước và giá trên thị trường tại kh đoạn 2014 - 2016 .........................................39
Bảng 4.8: So sánh giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở
trên thị trường tại khu vực nhóm II ...........................................................................42
Bảng 4.9: Mức chênh lệch giá theo quy định của Nhà nước
giữa các vị trí năm 2014-2016 ..................................................................................46
Bảng 4.10: Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm của thửa đất ........................................46
Bảng 4.11: Tình hình biến động dân số và thu nhập của Phường Gia Sàng
năm 2014 -2016.........................................................................................................48
Bảng 4.13: Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở phường Gia Sàng giai đoạn 2014 -2016 (theo thứ tự 1,2,3..)..............52


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ BIỂU ĐỒ
Hình 4.1: Đường Cách mạng tháng 8, Phường Gia Sàng .........................................24
Hình 4.2: Trường Mầm non Gia Sàng ......................................................................26
Hình 4.3: Khách san Hải Âu, Phường Gia Sàng .......................................................29
Biểu đồ 4.1: Biểu đồ thể hiện sự chênh lệch giữa giá đất thị trường
và giá nhà nước năm 2014-2016 của nhóm I ............................................................41
Biểu đồ 4.2: Biểu đồ thể hiện chênh lệch giá đất của thị trường
so với giá quy định nhà nước của nhóm II ................................................................44
Biểu đồ 4.3: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất
thị trường của các tuyến đường điển hình .................................................................45

1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu,
bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước. Các lớp trầm tích sát bề mặt
cùng với nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đoàn thực vật và động
vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá
khứ và hiện tại để lại” (Phạm Linh Giang, 2015)[7]
“Đất đai cịn là tài ngun vơ cùng q giá của mỗi quốc gia, là tư liệu
sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa,
xã hội, an ninh, quốc phòng” (Luật đất đai, 2013)[16]. Từ ngàn xưa con người
đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển. Đất đai có một vai trị vô cùng
quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người. Sử dụng đất
là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là
điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất v.v. (Nguyễn Tiến Dũng, 2005)[5]
Ở Việt Nam, các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm.
Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Tuy nhiên, giao dịch
mua bán vẫn diễn ra ngầm, chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết
giữa người mua và người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt
pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”
(Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992)[9]. Lần đầu tiên giá đất được sử
dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản

2

khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. (Hiến pháp nước
CHXHCN Việt Nam, 1992)[9]
Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay, công tác quản lý Nhà
nước về đất đai có vai trị rất quan trọng.Thành phố Thái Nguyên nói chung
và phường Gia Sàng nói riêng đang có những chuyển biến mạnh mẽ về mọi
mặt, đi kèm với sự phát triển về kinh tế - xã hội là sự tăng nhanh về nhu cầu
sử dụng đất để phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Trước thực trạng
đó, để làm tốt cơng tác quản lý nhà nước về đất đai và công tác định giá đất
thì đất đai cần phải được định giá cụ thể. Do vậy, việc nghiên cứu các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề rất cấp thiết. Xuất phát từ thực tiễn và để góp
phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác
định giá đất phù hợp với thị trường. Được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm khoa
Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, em tiến hành
thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên
địa bàn phường Gia Sàng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
giai đoạn 2014 - 2016 ”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
1.2.1. Mục tiêu chung
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn giai
đoạn 2014 - 2016 từ đó đề xuất các giải pháp phù hợp với công tác quản lý
giá đất trên địa bàn.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tính hình sử dụng
đất trên địa bàn phường Gia Sàng giai đoạn 2014 - 2016
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
phường Gia Sàng giai đoạn 2014 - 2016

3

- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu
chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả
trên thị trường nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
- Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù
hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.3. Yêu cầu của đề tài
Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thơng tư hướng dẫn của Bộ Tài
ngun và Mơi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách
thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND phường Gia Sàng.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa khoa học
Nghiên cứu khoa học là hoạt động trí tuệ giúp học viên vận dụng
phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu khoa học trong học tập và
trong thực tiễn, trong đó bước đầu vận dụng một cách tổng hợp những tri thức
đã học để tiến hành hoạt động nhận thức có tính chất nghiên cứu, bước đầu
góp phần giải quyết những vấn đề khoa học vào thực tiễn trong công tác
nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Gia
Sàng giai đoạn 2014 - 2016.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đánh giá và đề xuất mức giá cụ thể phù hợp thực tế theo từng tuyến
đường, vị trí của từng thửa đất thơng qua kết quả nghiên cứu trên địa bàn
phường Gia Sàng giai đoạn 2014 - 2016.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên
địa bàn phường Gia Sàng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.

4

Phần 2
TỔNG QUAN VỀ TÀI LIỆU
2.1. Tổng quan về giá đất
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai
là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngồi các yếu tố về khơng gian, thời gian, kinh
tế, pháp lý, nó cịn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá
đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ
như định giá các tài sản thông thường.
Định giá là loại hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế kỹ
thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành,
tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị
trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá
được một số tác giả định nghĩa như sau:
+ Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, nói cách khác giá cả đất
đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng
thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến
đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền
sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp,... Hầu hết những nước
có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá tri của quyền
sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu
đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời
gian xác định. (Nhóm tác giả: TS. Nguyễn Thế Huấn, TS. Phan Thị Thu Hằng,
PGS.TS Hồ Thị Lam Trà, ThS. Nguyễn Văn Quân) [12]

5

+ Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (GS. W. Sealrooke
- viện đại học Portsmouth - Vương quốc Anh)
+ Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể
của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các
đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của
thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.(GS. Lim Lan Yuan - khoa xây
dựng và bất động sản - đại học quốc gia Singapore)
Mặt khác, công tác xác định giá đất không giống với việc xác định giá
của một của cải vật chất nhất định có tính tức thời nào đó mà nó lệ thuộc vào
các yếu tố tác động lên giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã
hội cấu thành. Nên việc định giá đất được khái quát như là một khoa học về
ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời
điểm xác định.
Ở Việt Nam hiện nay, đang tồn tại hai hình thái giá trị về đất đai đó là:
Giá đất do nhà nước ban hành và giá đất trên thị trường tự do. Giá đất hình
thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, giá
đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất
đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất... nó biểu hiện bằng tiền do người
chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với
nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường.

6

2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
2.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất (Hội đồng Lý luận
Trung ương, 2004) [10]. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô do lao động
của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Ở chế độ
phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong
kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất
trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tơ. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô:
địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền (Hội đồng Lý luận
Trung ương, 2004) [10]. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu
tồn dân, khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở
kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền bị xố bỏ. Tuy vậy,
địa tơ chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản
chất khác với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tơ mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi
tiêu thụ hơn, v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa
tơ chênh lệch, gồm: địa tơ chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có
độmàu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, gần thị trường tiêu thụ. Nó thuộc về
người có quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền
thuê đất hàng năm.
- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm
canh trên thửa đất đó. Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên
thửa đất đó. Địa tơ chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại

7

ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tơ chênh lệch có
thể tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt.
Bên cạnh địa tơ chênh lệch cịn có địa tơ tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dơi ra ngồi giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất. Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc
nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà
tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tơ
này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do
tình hình nhân khẩu tăng lên mà cịn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào
đất không ngừng tăng lên.
2.2.2. Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tơ vận động độc lập với giá đất nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng (Đỗ
Thị Thu Hà, 2014) [8].
Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, nếu khơng thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua
đất để có địa tơ. Cịn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra
mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất
thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân
hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá
cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do


8

đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai ln có lãi. Người bán
quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất
Khi mua một thửa đất, thực chất là người mua đã mua quyền thu nhập
từ thửa đất đó. Trong nền sản xuất hàng hóa, đất đai trên thực tế là đối tượng
mua bán, cho thuê, đấu thầu cho nên nó có giá cả và được quyết định bời 02
yếu tố sau:
+ Lượng địa tô hàng năm đem lại
+ Mức lời tức mà ngân hàng trả cho người gửi tiền
Dựa trên những kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về
giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế
học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất như sau: Giá đất = địa tô/
Lãi suất ngân hàng
2.2.3. Quan hệ cung - cầu
Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa
khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau, không một hàng
hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một
mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo
vùng. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng
hố thơng thường khác, mặc dù giao thơng vận tải và khả năng đi lại có thể
giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng. Đất đai có hạn mà nhu
cầu về đất thì vơ hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đơ thị vẫn có xu
hướng tăng liên tục.
Theo lý thuyết:
Nếu cung > cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ra thị trường
vượt quá nhu cầu của người tiêu dùng, do đó có sự dư thừa hàng hoá này trên
thị trường và xu hướng là giá cả phải giảm xuống.


9

Nếu cung < cầu có nghĩa là khối lượng hàng hố cung ứng trên thị
trường khơng đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng, do đó giá cả sẽ có
xu hướng tăng lên kích thích người sản xuất tăng cung.
Nếu cung = cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng vừa đủ nhu
cầu của người tiêu dùng và do đó giá cả là khơng đổi.
Giá cả ln luôn tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Tức là,
trong điều kiện các yếu tố khác khơng đổi, thì một sự tăng lên của cầu hay
giảm xuống của cung sẽ làm cho giá cả tăng lên; và ngược lại, một sự giảm
xuống của cầu và một sự tăng lên của cung sẽ làm cho giá cả giảm xuống.
Mặt khác, sự tăng giá cả trên thị trường sẽ kích thích các nhà sản xuất tăng
cung, và hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống và ngược lại. Cứ như vậy, đến
một lúc nào đó cung và cầu sẽ cân bằng.
2.3. Cơ sở pháp lý
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất
của đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các
nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4
Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là
giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi
quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng
nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;


10

3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp 2013;
Điều 4 Luật đất đai năm 2013. Nội dung của nguyên tắc được thể hiện: Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý nhà nước về đất đai.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó
phản ánh mức đơ thu lợi trong q trình mua bán, hay nói cách khác, giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi
đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê ... giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hồ giá trị hiện hành của địa tơ nhiều năm
được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh
tế. Luật đất đai 2013 quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền
của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử
dụng đất xác định".
Theo Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014
quy định về Phương pháp xác định giá đất so với Nghị định số 123/2007/NĐCP ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất đã bổ sung thêm điểm mới về phương pháp xác định
giá đất là:
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất


11

do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành. Việc áp dụng bổ sung phương pháp này có
hiệu quả sẽ giúp việc định giá đất được thuận lợi hơn. Do đó giá trị thực của
thửa đất được xác định phù hợp hơn với thị trường.
Về việc điều chỉnh khung giá đất theo Điều 7 Nghị định 44/NĐ-CP ngày
15 tháng 11 năm 2014 khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên
so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong
khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều
chỉnh khung giá đất thay vì tăng hoặc giảm 30% và có thời gian từ 60 ngày trở
lên như Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004. Việc
giảm từ biến động 30% xuống còn 20% so với khung giá đất tối đa và tối thiểu
như cũ đã sẽ đảm bảo được tính linh hoạt trong việc điều chỉnh khung giá đất
có phần diễn biến phức tạp như hiện nay.
Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: “Giá đất là giá trị của quyền
sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích”.
Giá đất ở Việt Nam được hình thành trong những trường hợp sau đây:
1- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 1 điều 114 của Luật Đất đai năm 2013.
2- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
3- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp phần bằng quyền sử dụng đất.
Theo Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất do Chính phủ
ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ
quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm theo Khoản 4
Điều 56 Luật Đất đai 2003, thay vào đó, "bảng giá đất được xây dựng định kỳ
5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ" đây là
quy định mới nhằm tạo ra tính ổn định về giá đất.

12

Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã kế thừa những quy định còn phù hợp
của Luật Đất đại 2003, đồng thời cũng sửa đổi bổ sung những điểm mới nhằm
bổ cứu, khắc phục những mặt hạn chế và vướng mắc trong thi hành Luật Đất
đai 2003. Luật Đất đai năm quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục
đích, sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất;
bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của
tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư
vấn để xác định giá đất cụ thể. Ðây chính là bước đổi mới hơn trước, bởi đã
thừa nhận sự hình thành và vận động của giá đất do tất cả các nhân tố khách
quan trên thị trường tác động.
Một số văn bản quy phạm pháp luật sử dụng trong quá trình nghiên cứu
- Nghị định Số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11
năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Chính phủ
hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất.
- Quyết định số 1735/2008/QĐ-TTg ngày 01/12/2008 của Thủ tướng
Chính phủ ban hành về việc điều chuyển nhiệm vụ, quyền hạn định giá đất,
hồ sơ, tài liệu, tổ chức và cán bộ, công chức làm công tác định giá đất từ
ngành Tài chính sang ngành Tài nguyên và Môi trường.

13

- Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 của Chính phủ về việc
Phân loại đô thị.
- Thông tư 03/2010/TT-BTNMT ngày 01/02/2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất.
- Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014
của Chính phủ quy định về khung giá đất;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử
dụng đất.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá
đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định
giá đất.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định
45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
2.4. Một số các nghiên cứu về đề tài
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó
là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố
hình thành giá thì ln nằm trong thế biến động, cho nên giá giá cả đất đai là
được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và
những biến động chung của chúng. Trong việc định giá đất, khơng những phải
dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải
theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu
chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lí (Vũ Thị Ngọc
Lan, 2007)[13].

14

Thơng tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị
BĐS, thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của
BĐS (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[14].
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch bất động sản.
Thị trường đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp,
thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao
dịch đất đai (Nguyễn Tiến Dũng, 2015) [6]
Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế: Thị trường
đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có
mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy giảm. Mặt khác
thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa, xã hội. Đồng thời
các yếu tố như biến động chính trị, mơi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước
lệ cộng đồng đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường.(Nguyễn Thế
Huấn, 2009)[11].
Theo Hồ Thị Lam Trà [17] (2006) cho thấy :
Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà
nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách
khác, giá đất là một cơng cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp
cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng
trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình
và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tếvà pháp
luật. Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá đất” được
hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị
(trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. (Giáo Trình Định

Giá Đất (NXB Nơng Nghiệp 2006) - Hồ Thị Lam Trà, 165 Trang)


15

Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác
nhau như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế -xã hội,
chính sách của nhà nước về đất đai,.v.v. Chính các yếu tố tác động đó làm cho
giá đất ln có sự dao động và chênh lệch lớn so với mức giá mà nhà nước
ban hành.
Theo Đặng Hùng Võ [7] (2007), thì sự khác biệt quá lớn giữa giá đất
do Nhà nước định và giá đất thực tế trên thị trường dưới sự tác động của
nhiều nhân tố đã gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của
người giao đất, đầu cơ của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi
đất khiếu kiện,.v.v. Những hệ lụy của sự thiếu đồng nhất này không chỉ trong
phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại hơn là đã làm cho
thiếu sự bền vững xã hội trong quá trình phát triển xã hội. Chính sự tác động
tiêu cực từ nhiều mặt do các nhân tố, yếu tố khác nhau gây ra đến giá đất
trong nền kinh tế.


16

Phần 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Khung giá đất, giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn phường Gia Sàng, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu tất cả những yếu tố có liên quan tới tình hình biến

động giá đất ở trong phạm vi phường Gia Sàng giai đoạn 2014-2016.
3.3. Địa điểm tiến hành
- Địa điểm: UBND phường Gia Sàng
3.4. Nội dung nghiên cứu
3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại phường Gia Sàng
Các yếu tố ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng
đến công tác quản lý đất đai và định giá đất trên địa bàn phưt trên địa b.
3.4.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.4.1.2. Kinh tế xã hội
3.4.2. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn phường Gia Sàng
Bảng xác định giá đất ở trên địa bàn phường Gia Sàng của tỉnh quy
định và bảng so sánh giá đất ở quy định và giá đất ở chuyển nhượng trên địa
bàn phường Gia Sàng.
3.4.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
phường Gia Sàng giai đoạn 2014 - 2016
3.4.3.1. Yếu tố vị trí
3.4.3.2. Yếu tố đặc điểm của thửa đất
3.4.3.3. Ảnh hưởng do tình hình dân số
3.4.3.4. Ảnh hưởng của dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất