(Luận văn thạc sĩ) Hoại động cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI
-------------------

NGUYỄN LÊ HÒA

HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GỊN CƠNG THƯƠNG
CHI NHÁNH HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Hà Nội, Năm 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI
-------------------

NGUYỄN LÊ HÒA

HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GỊN CƠNG THƯƠNG
CHI NHÁNH HÀ NỘI

Chun ngành

: Tài chính - Ngân hàng

Mã số

: 60340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học:
TS Nguyễn Thanh Phương

Hà Nội, Năm 2017


i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu độc lập của tôi. Số liệu được
nêu trong luận văn là trung thực và có trích nguồn. Kết quả nghiên cứu trong luận
văn là trung thực và chưa được cơng bố trong bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào
khác.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN


ii

LỜI CẢM ƠN
Luận văn thạc sỹ đề tài "Hoại động cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP

Sài Gịn Cơng thương chi nhánh Hà Nội" đã được hoàn thành theo yêu cầu
hướng dẫn của Trường đại học Thương mại.
Bên cạnh sự nỗ lực cố gắng của bản thân trong quá trình học tập cũng như thực
hiện luận văn, tơi đã được các thầy, cô Khoa Sau đại học Trường đại học Thương mại
và lãnh đạo, trưởng phó các phịng và các đồng nghiệp đang công tác tại Ngân hàng

TMCP Sài Gịn cơng thương chi nhánh Hà Nội giúp đỡ tận tình.
Nhân dịp này, tơi xin chân thành cảm ơn sự quan tâm giúp đỡ của các thầy, cô
Khoa Sau đại học Trường đại học Thương mại, trực tiếp là TS Nguyễn Thanh Phương
, người hướng dẫn khoa học và các đồng nghiệp cơng tác tại Ngân hàng TMCP Sài
Gịn Cơng thương chi nhánh Hà Nội đã giúp đỡ tơi hồn thành luận văn này.

Hà Nội, ngày 20 tháng 09 năm 2017
TÁC GIẢ LUẬN VĂN


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii
MỤC LỤC ............................................................................................................. ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................ viii
DANH MỤC BẢNG .......................................................................................... viii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH ................................................................. ix
LỜI MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu ................................................................ 2
3. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3
3.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 3
3.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 4
5. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 4
5.1. Phương pháp thu thập dữ liệu .................................................................... 4
5.2. Phương pháp xử lý dữ liệu ......................................................................... 4
6. Đóng góp của đề tài ....................................................................................... 4

7. Kết cấu của luận văn ..................................................................................... 5
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐÔNG CHO VAY
NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ...................................................... 6
1.1. Hoạt động cho vay cá nhân của Ngân hàng thương mại ........................... 6
1.1.1. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ................................... 6
1.1.2. Hoạt động cho vay cá nhân của ngân hàng thương mại ..................... 7
1.2. Hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại ............................... 9
1.2.1.Khái niệm hoạt động cho vay mua nhà ở của Ngân hàng thương mại 9
1.2.2. Đặc điểm hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại ........ 9
1.2.3. Đối tượng, phương thức và điều kiện cho vay nhà ở của Ngân hàng
thương mại................................................................................................... 11


iv

1.2.4. Quy trình thẩm định khách hàng cho vay nhà ở của Ngân hàng
thương mại................................................................................................... 16
1.2.5. Các nguyên tắc trong hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng
thương mại................................................................................................... 17
1.3. Các chỉ tiêu đánh giá mức độ phát triển hoạt động cho vay nhà ở của
Ngân hàng thương mại .................................................................................... 18
1.3.1. Quan điểm về phát triển hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng
thương mại................................................................................................... 18
1.3.2. Các chỉ tiêu đánh giá mức độ phát triển hoạt động cho vay nhà ở của
Ngân hàng thương mại ................................................................................ 19
1.4. Nhân tố ảnh hưởng đến phát triển hoạt động cho vay nhà ở của Ngân
hàng thương mại .............................................................................................. 26
1.4.1. Các nhân tố chủ quan ........................................................................ 26
1.4.2. Các nhân tố khách quan .................................................................... 30
1.5. Kinh nghiệm về phát triển hoạt động cho vay nhà ở của một số Ngân

hàng thương mại và bài học cho Ngân hàng TMCP Sài Gịn Cơng Thương –
chi nhánh Hà Nội............................................................................................. 34
1.5.1. Kinh nghiệm về phát triển hoạt động cho vay nhà ở của một số Ngân
hàng thương mại .......................................................................................... 34
1.5.2. Bài học cho Ngân hàng TMCP Sài Gịn Cơng thương – chi nhánh
Hà Nội ......................................................................................................... 37
Tiểu kết Chương 1 ............................................................................................... 38
CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở
TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GỊN CƠNG THƯƠNG- CHI NHÁNH HÀ
NỘI ...................................................................................................................... 39
2.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Sài Gịn Cơng thương chi nhánh
Hà Nội ............................................................................................................. 39
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Sài Gịn Cơng
thương chi nhánh Hà Nội ............................................................................ 39


v

2.1.2. Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Sài Gịn Cơng thương chi
nhánh Hà Nội .............................................................................................. 41
2.1.3. Khái qt kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Sài
Gịn Cơng thương- chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 ....................... 43
2.2. Thực trạng hoạt cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gịn Cơng
thương chi nhánh Hà Nội ................................................................................ 47
2.2.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến hoạt động cho vay nhà ở của
Ngân hàng TMCP Sài Gịn Cơng thương chi nhánh Hà Nội ...................... 47
2.2.2. Sản phẩm cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gịn Cơng
thương chi nhánh Hà Nội ............................................................................ 51
2.2.3. Quy trình cấp tín dụng cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gịn
Cơng thương chi nhánh Hà Nội .................................................................. 55

2.3. Thực trạng phát triển hoạt động cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP
Sài Gịn Cơng thương chi nhánh Hà Nội .................................................... 58
2.3.1. Tốc độ tăng trưởng lượng khách hàng cá nhân có quan hệ cho vay
nhà ở với ngân hàng ................................................................................... 58
2.3.2. Tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay nhà ở.................................... 59
2.3.3. Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay nhà ở......................................... 61
2.3.4. Tốc độ tăng trưởng thu lãi từ cho vay nhà ở ................................... 64
2.3.5. Tốc đô tăng t lệ nợ quá hạn trong cho vay mua nhà ở .................. 66
2.3.6. Tốc đô tăng t lệ nợ quá hạn trong cho vay mua nhà ở .................. 67
2.4. Đánh giá hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hang TMCP Sài Gịn Cơng
thương chi nhánh Hà Nội. ............................................................................... 68
2.4.1 Kết quả đạt được ................................................................................ 68
2.4.2 Những hạn chế ................................................................................... 66
2.4.3. Nguyên nhân của hạn chế ................................................................. 70
Tiểu kết chương 2 ............................................................................................ 74


vi

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GÒN CÔNG THƯƠNG
CHI NHÁNH HÀ NỘI........................................................................................ 76
3.1. Dự báo nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và định hướng phát triển hoạt động cho
vay mua nhà của ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gịn Cơng thương Chi
nhánh Hà Nội giai đoạn 2017-2020 ................................................................ 76
3.1.1 Dự báo nhu cầu về nhà ở trong giai đoạn 2017-2020 tại Hà Nội
..................................................................................................................... 76
3.1.2. Định hướng phát triển hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng
TMCP Sài Gịn Cơng thương Chi nhánh Hà Nội trong giai đoạn 2017-2020
..................................................................................................................... 77

3.2. Giải pháp phát triển hoạt động cho vay mua nhà ở của Ngân hàng
Thương mại Cổ phần Sài Gịn Cơng Thương chi nhánh Hà Nội.................... 78
3.2.1 Bổ sung các giá trị gia tăng cho sản phẩm vay nhà ở ........................ 78
3.2.2 Đa dạng hóa phương thức cho vay nhà ở........................................... 79
3.2.3 Phát triển nền khách hàng bền vững ................................................. 81
3.2.4. Nâng cao công tác thẩm định khách hàng ...................................... 82
3.2.5. Nâng cao chất lượng và hiệu quả của hoạt động Marketing ngân hàng
..................................................................................................................... 85
3.2.6. Ưu tiên nguồn lực cho phát triển hoạt động bán lẻ ........................... 87
3.2.5. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực................................................ 88
3.3. Một số kiến nghị....................................................................................... 88
3.3.1. Kiến nghị với Chính phủ ................................................................... 88
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước ................................................. 89
3.3.3. Kiến nghị với Hội sở chính Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn
Cơng Thương............................................................................................... 89
KẾT LUẬN ......................................................................................................... 93
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 95


vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CV: Cho vay
BĐS: Bất động sản
BIDV: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam
GTCG: Giấy tời có giá
HĐMB: Hợp đồng mua bán
HTTTL: Hình thành trong tương lai
HTTVV: Hình thành từ vốn vay
MHB: Ngân hàng Nhà Hà Nội

NH: Ngân hàng
NHTM: Ngân hàng Thương mại
SAIGONBANK: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn Cơng Thương
NHNN: Ngân hàng Nhà nước
SHB: Ngân hàng Tương mại Cổ phần Sài Gịn Hà Nội
TCTD: Tổ chức tín dụng
TECHCOMBANK: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ Thương Việt Nam
TSCĐ: Tài sản cố định
TTK: Thẻ tiết kiệm
VIETBANK: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Nam Thương Tín


viii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Sài Gịn Cơng
thương tại Hà Nội giai đoạn 2014-2016.......................................................... 44
Bảng 2.2: Nguồn vốn huy động của Ngân hàng Sài Gịn Cơng thương chi
nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 ................................................................ 45
Bảng 2.3: Tình hình doanh số cho vay của Ngân hàng Sài Gịn Cơng thươngchi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 .......................................................... 47
Bảng 2.4: Quy chế cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gịn Cơng
Thương ............................................................................................................ 48
Bảng 2.5: Biến động số lương khách hàng vay nhà ở của Ngân hàng TMCP
Sài Gịn Cơng thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 ...................... 58
Bảng 2.6: Doanh số cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gịn Cơng
thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 ........................................... 59
Bảng 2.7: Tình hình dư nợ cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gịn
Cơng thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 .................................... 61
Bảng 2.8: T trọng dư nợ cho vay nhà ở so với cho vay tiêu d ng và so với
tổng dư nợ cho vay của chi nhánh giai đoạn 2014-2016 ................................ 63

Bảng 2.9: T trọng thu nhập cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gịn
Cơng thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 .................................... 65
Bảng 2.10: Tình hình nợ quá hạn cho vay nhà ở ở của Ngân hàng TMCP Sài
Gịn Cơng thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 ............................ 66
Bảng 2.11: Tình hình nợ xấu cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gịn
Cơng thương chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2014-2016 .................................... 67


ix

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH
Sơ đồ 1.1: Cho vay trực tiếp với người mua theo quy trình cho vay thông
thường.............................................................................................................. 13
Sơ đồ 1.2: Cho vay trực tiếp với người mua theo quy trình cho vay ba bên .. 14
Sơ đồ 1.3: Cho vay gián tiếp với người mua .................................................. 15
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ bộ máy tổ chức .................................................................... 41
Sơ đồ 2.2: Quy trình nghiệp vụ tín dụng cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP
Sài Gịn Cơng thương – chi nhánh Hà Nội ..................................................... 55


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ở Việt Nam hiện nay, c ng với sự phát triển của nền kinh tế, đời sống của
người dân ở các thành phố cũng ngày càng cao, nhu cầu về nhà ở để “an cư lạc
nghiệp” của đối tượng này ngày một tăng theo xu thế phát triển chung. Việt Nam
được đánh giá là quốc gia có tốc độ tăng dân sơ cao, hiện nay dân số Việt Nam
đạt khoảng trên 90 triệu người, mật độ dân số là gần 280 người/km2 cao gấp 6-7
lần mật độ chuẩn, dân số của nước ta phần đông là dân số trẻ, năng động, thu

nhập không ngừng được cải thiện; năm 2015 cả nước hiện tại có khoảng 1,7
triệu cán bộ, cơng chức và khoảng 900 nghìn cơng nhân lao động đang làm việc
tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Tại Hà Nội hiện nay
mỗi năm có gần 300.000 lượt người lao động từ các tỉnh khác đến hoạt động, lao
động, gần 11.000 người trong số đó có nhu cầu về vay mua nhà ở; hơn 15.000
cặp đôi kết hôn mỗi năm dẫn đến nhu cầu nhà ở mới cũng tăng theo thời gian.
Như vậy có thể khẳng định rằng nhu cầu về nhà ở tại các đô thi Việt Nam
nói chung và Hà Nội nói riêng là rất lớn, cung cấp dịch vụ cho vay nhà ở đang
được đánh giá là mảng hoạt động tiềm năng nhưng cũng đầy cạnh tranh và thách
thức của hệ thống các NHTM ở Việt Nam. Khơng nằm ngồi xu hướng trên,
Ngân hàng TMCP Sài Gịn Cơng thương nói chung và Chi nhánh Hà Nội nói
riêng ngày càng phát triển hoạt động cho vay này nhằm đáp ứng nhu cầu vay
ngày càng tăng của khách hàng và đa dạng hóa hình thức cho vay cũng như
phân tán rủi ro, gia tăng thu nhập, phát triển mối quan hệ với khách hàng...
Nhất quán mục tiêu phát triển của toàn hệ thống, nắm bắt được nhu cầu
tín dụng của khách hàng trong hoạt động cho vay nhà ở, đặc biệt trong giai đoạn
thị trường bất động sản đang dần phát triển ổn định như hiện nay, Ngân hàng
TMCP Sài Gịn Cơng Thương chi nhánh Hà Nội đang tập trung tìm mọi giải
pháp để phát triển hoạt động cho vay nhà ở. Tuy nhiên, hoạt động cho vay nhà ở
của Ngân hàng TMCP Sài Gịn Cơng thương chi nhánh Hà Nội vẫn còn nhiều
hạn chế: Thời gian cho vay chưa linh hoạt, sản phẩm cho vay chưa đa dạng, hoạt


2

động cho vay tiêu d ng bán lẻ mới phát triển trong vài năm gần đây nên đã bị
nhiều Ngân hàng thương mại bỏ xa…
Trên cơ sở nhận thức tầm quan trọng của hoạt động cho vay nhà ở, xây
mới và sủa chữa nhà, phân tích thực trạng với mục tiêu đưa ra các giải pháp phát
triển hoạt động cho vay nhà ở, xây mới và sủa chữa nhà, xây dựng một hệ thống

khách hàng ổn định của ngân hàng. Vì vậy, đề tài “Hoạt động cho vay nhà ở tại
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gịn Cơng thương chi nhánh Hà Nội”
được chọn để nghiên cứu.
2. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu
Trong thời gian qua đã có khá nhiều những cơng trình nghiên cứu liên
quan đến đề tài nghiên cứu, cụ thể:
Nguyễn Việt Phương, Phát triển hoạt động cho vay tại Ngân hàng
Thương mại và Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Hà Nội, Học
viện Tài chính, Luận văn đã trình bày cơ sở lý luận cơ bản, phân tích thực trạng
và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao phát triển hoạt động cho vay tại Ngân hàng
Thương mại và Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Hà Nội.
Nguyễn Thị Phương Thảo, Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho
vay đối với hộ sản xuất tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nơng thơn chi
nhánh huyện Tun Hóa tỉnh Quảng Bình, Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia
Hà Nội. Luận văn đã hệ thống thống hóa được cơ sở lý luận về hoạt động cho
vay hộ sản xuất, phân tích đánh giá thực trạng cho vay hộ sản xuất tại Ngân
hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh huyện Tuyên Hóa từ đó
đưa ra giải pháp nâng cao phát triển hoạt động cho vay tại Ngân hàng Nông
nghiệp và Phát triển Nơng thơn chi nhánh huyện Tun Hóa.
B i Tiến H ng, Phát triển hoạt động cho vay nhà ở đất tại Ngân hàng
TMCP quốc tế Việt Nam-Phòng Giao dịch Mỹ Đình, Đại học Quốc gia Hà Nội,
Luận văn gồm 4 chương: Chương 1 hệ thống các vấn đề chung về cơ sở lý luận
và tổng quan tình hình nghiên cứu, trong đó đã xây dựng khung lý thuyết về sản


3

phẩm cho vay tiêu d ng và đặc biệt là cho vay nhà ở đất. Bên cạnh đó luận văn
đã khái quát quá trình nghiên cứu của các tác giả đi trước và tính kế thừa từ các
luận văn này. Chương 2 trình bày các phương pháp nghiên cứu, thu thập, xử lý

dữ liệu để giải quyết vấn đề đã đặt ra. Chương 3 trình bày các kết quả đã nghiên
cứu được để mơ tả bức tranh tồn cảnh về hoạt động cho vay nhà ở đất tại VIB
Mỹ Đình, làm nổi bật thực trạng mà đơn vị đang phải đối mặt. Chương 4 đề xuất
một số giải pháp và kiến nghị để phát triển hoạt động cho vay nhà ở đất tại Ngân
hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam – Phịng giao dịch Mỹ Đình. Kết luận về các
vấn đề đã thực hiện, trong đó bao gồm việc trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu
của luận văn.
3. Mục tiêu của đề tài
3.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu, phân tích đánh giá hoạt động cho vay nhà ở tại Ngân hàng
TMCP Sài Gịn Cơng thương chi nhánh Hà Nội, từ đó đưa ra giải pháp nhằm
phát triển hoạt động cho vay nhà ở trong thời gian tới.
3.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về hoạt động cho vay nói chung và hoạt động
cho vay nhà ở nói riêng tại các ngân hàng thương mại.
- Hệ thống hóa những lý luận cơ bản về phát triển hoạt động cho vay nhà ở
và hệ thống các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của hoạt động cho vay nhà ở
- Phân tích hoạt động cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài Gịn Cơng
thương chi nhánh Hà Nội trong thời gian từ 2014 đén 2016 để tìm ra những kết
quả đạt được và những hạn chế trong hoạt động cho vay nhà ở tại chi nhánh,
đồng thời giải thích nguyên nhân gây ra những hạn chế đó.
- Đề xuất những giải pháp nhằm phát triển hoạt động cho vay nhà ở tại
Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương chi nhánh Hà Nội trong giai đoạn
2017-2020.


4

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương

mại
- Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi về thời gian: số liệu từ năm 2014 đến 2016.
Phạm vi về không gian: Ngân hàng TMCP Sài Gịn Cơng thương chi
nhánh Hà Nội
5. Phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp thu thập dữ liệu
Số liệu thứ cấp được thu thập từ các báo cáo tài chính, báo cáo hoạt động
kết quả sản xuất kinh doanh,... của ngân hàng, báo cáo ngành…
5.2. Phương pháp xử lý dữ liệu
Trên cơ sở những thông tin đã thu thập được, tác giả sử dụng phương
pháp thống kê đơn giản, phân loại dữ liệu, so sánh rồi phân tích, cụ thể như sau:
Trong q trình nghiên cứu, các thơng tin báo cáo về tình hình hoạt động
cho vay nhà ở của Ngân hàng TMCP Sài Gịn Cơng thương chi nhánh Hà Nội
tác giả thu thập dưới dạng báo cáo tổng hợp được cơng bố. Trong đó các nội
dung về hoạt động cho vay khách hàng nhà ở, xây mới và sửa chữa nhà. Các số
liệu trên được tác giả chọn lọc, xử lý và đưa vào luận văn này dưới dạng các
bảng biểu, biểu đồ. Nội dung phân tích các số liệu này bao gồm phân tích so
sánh giá trị giữa các giai đoạn (theo từng năm). Ngoài ra tác giả còn sử dụng
phương pháp thống kê số lượng chỉ tiêu liên quan đến vấn đề nghiên cứu phục
vụ cho phân tích hoạt động hoạt động cho vay nhà ở, xây mới và sửa chữa nhà
tại Ngân hàng TMCP Sài Gịn Cơng thương chi nhánh Hà Nội.
6. Đóng góp của đề tài
- Về lý luận: Luận văn góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận về hoạt động
cho vay nhà ở và phát triển hoạt động cho vay nhà ở tại các ngân hàng thương mại.


5

- Về thực tiễn: Luận văn sẽ là tài liệu tham khảo có giá trị cho các Ngân

hàng thương mại nói chung và Ngân hàng TMCP Sài Gịn Cơng thương chi nhánh
Hà Nội nói riêng để đưa ra các giải pháp nhằm phát triển hoạt động cho vay.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
gồm có 3 chương.
Chương 1. Tổng quan về phát triển hoạt động cho vay nhà ở tại Ngân
hàng thương mại
Chương 2. Thực trạng hoạt động phát triển cho vay nhà ở tại Ngân hàng
TMCP Sài Gịn Cơng thương chi nhánh Hà Nội
Chương 3. Giải pháp phát triển cho vay nhà ở tại Ngân hàng TMCP Sài
Gịn Cơng thương chi nhánh Hà Nội


6

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO
VAY NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Hoạt động cho vay cá nhân của Ngân hàng thương mại
1.1.1. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Trên cơ sở định nghĩa về “hoạt động cho vay của Ngân hàng thương
mại” Theo Điều 4 Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày
17/06/2010 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Thông tư
số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
quy định về hoạt động cho vay của Tổ chức tín dụng, Chi nhánh Ngân hàng
nước ngoài đối với khách hàng quy định như sau:
“Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc
cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định
trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hồn trả cả
gốc và lãi”.
Như vậy có thể thấy: cho vay phản ánh quan hệ kinh tế, trong quan hệ

này người cho vay (ngân hàng thương mại) chuyển giao quyền sử dụng tiền
trong một thời gian nhất định cho người đi vay (khách hàng vay vốn). Khi đến
hạn trả nợ người đi vay có nghĩa vụ hồn trả số tiền gốc và lãi vay. Trong
nghiệp vụ cho vay của các ngân hàng thương mại ln có hai ngun tắc:
- Nguyên tắc quản lý mục đích tiền vay: Theo nguyên tắc này mặc d
người đi vay phải thế chấp tài sản để được vay tiền, nhưng người cho vay
(ngân hàng thương mại) có quyền kiểm tra việc sử dụng vốn vay đối với người
vay. Người vay phải xây dựng dự án, phương án xin vay vốn và phải có trách
nhiệm thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký kết với ngân hàng. Mục đích của
việc đề ra nguyên tắc này là đảm bảo tính hồn trả của đồng vốn đồng thời
quản lý vốn đầu tư theo đúng định hướng và cơ cấu đầu tư. Quản lý vốn đầu tư
đúng định hướng từ đó đảm bảo tính cân đối trong nền kinh tế.
- Nguyên tắc hoàn trả: Vốn vay phải được hoàn trả cả gốc và lãi cho


7

ngân hàng sau thời gian vay vốn. Thời gian vay vốn là khoảng thời gian kể từ
khi người vay lĩnh tiền vay lần đầu tiên đến khi trả hết nợ gốc và tiền lãi.
Nguyên tắc hoàn trả thể hiện ở hai khía cạnh: số lượng hồn trả sẽ bằng tổng
số tiền gốc của khoản vay và số lãi phát sinh trong q trình vay vốn. Thời
gian hồn trả phải thực hiện theo thoả thuận giữ hai bên được ghi trong hợp
đồng vay tiền.
Cho vay là một trong số những hoạt động quan trọng nhất của các Ngân
hàng, đem lại cho ngân hàng những khoản lợi nhuận rất lớn. Khoản mục cho
vay thường chiếm t trọng lớn trong tài sản của ngân hàng. Như vậy, cho vay
ảnh hưởng rất nhiều đến chiến lược hoạt động của ngân hàng.
Cho vay cũng là hoạt động kinh doanh chủ yếu của ngân hàng thương
mại để tạo ra lợi nhuận. Doanh thu từ hoạt động cho vay mới b đắp nổi chi
phí tiền gửi, chi phí dự trữ, chi phí kinh doanh và quản lý, chi phí thuế các loại

và các chi phí rủi ro đầu tư.
1.1.2. Hoạt động cho vay cá nhân của ngân hàng thương mại
Trên cơ sở định nghĩa về “hoạt động cho vay của Ngân hàng thương
mại” và trong phạm vi nghiên cứu của luận văn tập trung vào đối tượng khách
hàng cá nhân. Vì vậy, “hoạt động cho vay cá nhân của ngân hàng thương mại”
có thể hiểu: là hình thức cấp tín dụng, theo đó ngân hàng thương mại đóng vai
trị là người chuyển nhượng quyền sử dụng vốn của mình cho khách hàng cá
nhân sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định theo nguyên tắc phải hoàn
trả cả gốc và lãi với mục đích phục vụ đời sống hoặc phục vụ sản xuất kinh
doanh dưới hình thức hộ kinh doanh cá thể.
Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay, các khoản vay khách hàng cá
nhân được phân loại thành hai hình thức chính: vay tiêu d ng và vay sản xuất
kinh doanh
- Vay tiêu dùng: Là hình thức cấp tín dụng của ngân hàng cho các khách
hàng là cá nhân nhằm tài trợ cho các nhu cầu chi tiêu như: mua sắm, sửa chữa,
cải tạo nhà ở, mua sắm các phương tiện đi lại, trang thiết bị và các nhu cầu chi


8

tiêu cho y tế, giáo dục… nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của các cá nhân.
- Vay sản xuất kinh doanh: Là các khoản vay phục vụ mục đích bổ sung
vốn cho sản xuất kinh doanh, đầu tư của cá nhân.
Đối với cả hai hình thức cho vay trên, thời gian cho vay có thể là ngắn
hạn (thời hạn cho vay dưới 12 tháng), trung hạn (thời hạn cho vay từ 12 tháng
đến 60 tháng) và dài hạn (thời hạn cho vay từ 60 tháng trở lên).
Phương thức cho vay khách hàng cá nhân có thể là:
- Cho vay từng lần: Là phương thức cho vay mà mỗi lần vay vốn khách
hàng và ngân hàng làm các thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín
dụng.

- Cho vay trả góp: Khi vay vốn ngân hàng và khách hàng thoả thuận xác
định số lãi vốn vay phải trả cộng với số nợ gốc được chia ra để trả nợ theo
nhiều kỳ hạn trong thời gian cho vay.
- Cho vay theo hạn mức thấu chi: Là việc cho vay mà ngân hàng thoả
thuận bằng văn bản chấp thuận cho khách hàng chi vượt số tiền tự có trên tài
khoản khách hàng ph hợp với các quy định của Chính phủ và Ngân hàng nhà
nước Việt Nam về hoạt động thanh toán qua các tổ chức cung ứng dịch
vụ thanh tốn.
- Cho vay theo hạn mức tín dụng: thường được sử dụng đối với các nhu
cầu vay bổ sung vốn lưu động thường xuyên trong hoạt động sản xuất kinh
doanh theo phương thức như sau: ngân hàng và khách hàng xác định và thoả
thuận một mức dư nợ vay tối đa duy trì trong một khoảng thời gian nhất định,
hình thức này được sử dụng khá phổ biến.
Các biện pháp đảm bảo khoản vay là yếu tố quan trọng trong việc xét
duyệt cho vay của ngân hàng với khách hàng. Hiện tại các ngân hàng xem xét
cho vay với khách hàng dựa trên hai hình thức: cho vay có tài sản đảm bảo,
cho vay khơng có tài sản đảm bảo (tín chấp).


9

1.2. Hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại
1.2.1. Khái niệm hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại
Mục 2, điều 3, Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN về quy chế cho vay của
TCTD với khách hàng quy định: “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ
chức tín dụng cấp cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích nhất
định theo thoả thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc lẫn lãi”.
“Hoạt động cho vay nhà ở là việc ngân hàng thương mại cho khách hàng
sử dụng một số tiền của ngân hàng vào mục đích mua sắm, xây dựng nhà ở với
cam kết trả cả gốc và lãi đầy đủ cho ngân hàng”. Cho vay nhà ở thường có thời

hạn dài và hồn nợ theo phương thức trả góp bằng thu nhập.
Cho vay nhà ở thuộc cho vay bất động sản nên đối tượng vay có thể là
người tiêu d ng, người kinh doanh nhà hay các hãng kinh doanh nhà tuy nhiên
trong luận văn này chỉ nghiên cứu đối tượng vay là người tiêu d ng, tức chỉ
nghiên cứu khía cạnh cho vay nhà ở như là một hình thức của cho vay tiêu d ng.
Cho vay nhà ở thực chất là các khoản vay d ng để nhà ở hoặc tu sửa nơi
cư trú cá nhân. Thông thường việc mua các bất động sản dưới hình thức nhà cửa
hoặc khu căn hộ cho nhiều gia đình thường làm tăng nhu cầu vay vốn dài hạn và
các khoản vay này thường sẽ được đảm bảo bằng chính bất động sản đó. Những
khoản vay này bao gồm cả loại mang lãi suất cố định hoặc loại mang lãi suất thả
nổi được điều chỉnh định kỳ theo một mức lãi suất cơ sở có thể là lấy lãi suất huy
động 12 tháng cộng với một phần b rủi ro hoặc theo mức lãi suất cho vay nhà ở
quốc gia.
1.2.2. Đặc điểm hoạt động cho vay nhà ở của Ngân hàng thương mại
* Đặc điểm về rủi ro cho vay
Rủi ro từ hoạt động cho vay nhà ở là rất lớn do thời gian cho vay dài có
thể kéo dài đến 15, 20 năm dẫn đến nhiều vấn đề có thể xảy ra. Khả năng xảy ra
rủi ro của cho vay nhà ở nói chung có thể đến từ ba phía: rủi ro từ khách hàng
vay vốn, rủi ro từ bản thân ngân hàng và rủi ro từ thị trường.


10

Rủi ro từ phía khách hàng: là rủi ro về khả năng khơng hồn trả nợ gốc và
lãi đúng hạn gây ra tổn thất cho ngân hàng. Nguồn trả nợ từ khoản tiền vay nhà
ở chủ yếu lấy từ thu nhập thường xuyên của khách hàng. Thu nhập này lại phụ
thuộc vào công việc, tuổi tác hay sức khỏe của người vay. Thời hạn vay càng dài
thì mức độ rủi ro càng lớn. Khi khách hàng gặp một sự cố nào trong cuộc sống
thì khả năng khách hàng khơng thể trả được khoản nợ đã cam kết với ngân hàng.
Biện pháp khắc phục để tránh tình trạng xảy ra rủi ro này là ngân hàng mua bảo

hiểm, hoặc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm, như vậy ngân hàng có thể san sẻ
rủi ro với công ty bảo hiểm. Cách khác là ngân hàng buộc phải thanh lý tài sản
bảo đảm của người vay và tài sản đảm bảo đó chính là căn hộ mua.
Rủi ro từ phía ngân hàng: khách hàng khơng có khả năng trả nợ, hoặc trả
lãi hoặc trả gốc chậm, quá hạn. Khi khách hàng không có khả năng trả nợ thì có
tài sản đảm bảo nhưng tài sản đảm bảo lại khó phát mãi. Do chất lượng thơng tin
tín dụng ít, thơng tin thu được chủ yếu do chính khách hàng cung cấp họ có thể
đưa ra những thông tin không đúng (rủi ro đạo đức xảy ra), hơn nữa tài sản thế
chấp thường chính là căn nhà được mua từ khoản vay của ngân hàng, đây là loại
tài sản đảm bảo có khả năng thanh khoản khơng cao ngân hàng rất khó chun
nhượng thành tiền để thu hồi vốn từ việc phát mại tài sản khi có rủi ro xảy ra.
Rủi ro từ thị trường: thị trường bất động sản ln có sự biến động nên giá
cả của ngơi nhà thường có sự biến động lớn, nguy cơ giảm giá là rất cao. Mặt
khác, lãi suất của các khoản cho vay nhà ở t y thuộc vào thời điểm ký kết hợp
đồng, thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng, nó phụ thuộc nhiều vào sự biến
đổi của thị trường trong từng thời kỳ.
* Đặc điểm về lãi suất
Lãi suất của các khoản cho vay nhà ở thường rất cao do hoạt động này có
mức độ rủi ro cao. Đây là khoản vay trong thời hạn dài ngân hàng sẽ chịu ảnh
hưởng của rủi ro lãi suất, sự bất ổn định của môi trường kinh tế vĩ mơ đồng thời
ngân hàng cũng có thể gặp rủi ro khi giá cả nhà có biến động giảm trong tương
lai, ngồi ra cho vay có tính nhạy cảm theo chu kỳ nó tăng lên trong thời kỳ nền


11

kinh tế phát triển, khi mà người dân cảm thấy lạc quan về tương lai. Ngược lại,
khi nền kinh tế rơi vào suy thoái, rất nhiều cá nhân và hộ gia đình cảm thấy
khơng tin tưởng và họ hạn chế việc vay mượn từ ngân hàng để thoả mãn nhu cầu
của mình. Khơng những thế chi phí của hoạt động cho vay mua nhà cũng rất

lớn nó bao gồm cả chi phí huy động vốn trong dài hạn, chi phí dự phịng b đắp
rủi ro, chi phí cho việc thẩm định hay định giá cho tài sản đảm bảo.
Lãi suất cho vay nhà ở cao còn do khi vay tiền người tiêu d ng dường như
kém nhạy cảm với lãi suất. Người tiêu d ng quan tâm đến khoản tiền họ phải trả
hàng tháng hơn là lãi suất. Trong khi lãi suất không phải là một trong những yếu
tố quan trọng mà hộ gia đình quan tâm thì mức thu nhập và trình độ dân trí lại
tác động rất lớn đến việc sử dụng các khoản tiền vay của người tiêu d ng.
Những người có thu nhập cao có xu hướng vay nhiều hơn so với thu nhập hàng
năm của mình. Những gia đình mà người chủ gia đình hay người tạo thu nhập
chính có học vấn cao cũng như vậy. Với họ, việc vay mượn là một công cụ để
đạt được mức sống như mong muốn hơn là một lựa chọn chỉ được d ng trong
tình trạng khẩn cấp.
* Đặc điểm về quy mô và kỳ hạn của khoản vay
Do cho vay nhà ở d ng để tài trợ cho việc nhà ở, căn hộ chung cư hay xây
sửa nhà cho người dân nên quy mơ trung bình của một món vay là rất lớn, lớn
hơn rất nhiều so với quy mơ của khoản vay bình thường, đặc biệt là các khoản
vay tiêu d ng và các khoản vay kinh doanh nhỏ khác.
Thời hạn cho vay là khoảng thời gian được tính từ khi khách hàng bắt đầu
nhận vốn vay cho đến thời điểm trả hết nợ gốc và lãi vốn vay đã được thoả
thuận trong hợp đồng tín dụng giữa tổ chức tín dụng và khách hàng. Về kỳ hạn
của các khoản vay nhà ở thường là các khoản vay trung dài hạn.
1.2.3. Đối tượng, phương thức và điều kiện cho vay nhà ở của Ngân
hàng thương mại
* Đối tượng vay
Đối tượng được vay nhà ở trước tiên là những cá nhân có đủ năng lực


12

pháp luật và hành vi dân sự. T y theo các tiêu chí phân loại mà đối tượng được

vay nhà ở được phân như sau:
* Phân theo mức thu nhập
Với các cán bộ tín dụng, mức thu nhập và sự ổn định thu nhập là những
thông tin quan trọng. Theo tiêu thức phân loại này người vay được chia thành ba
nhóm:
- Nhóm đối tượng có thu nhập thấp: là những người có hồn cảnh khó
khăn, rất muốn cải thiện đời sống của mình nhưng bị hạn chế do thu nhập không
đủ để thỏa mãn nhu cầu của họ. Tuy nhiên họ cũng mong muốn có được cuộc
sống tốt hơn. Do vậy nếu các NHTM liên kết được với các công ty đầu tư, xây
dựng để tài trợ các đối tượng trên thì đây là một lượng khách hàng khơng hề nhỏ
của các NHTM.
- Nhóm đối tượng có thu nhập trung bình: Đây là đối tượng chiếm đa số
trong xã hội đặc biệt là ở những khu đô thị, khi thu nhập tăng lên nhu cầu tiêu
d ng của họ cũng tăng theo, trong đó có nhu cầu về nhà ở. Đây có thể được coi
là thị trường mục tiêu cần hướng tới của các NHTM, NHTM có thể phối hợp với
các chủ đầu tư để cung ứng những ngôi nhà riêng có diện tích nhỏ hoặc căn hộ
chung cư mới có diện tích khơng q lớn.
- Nhóm đối tượng có thu nhập cao: C ng với sự phát triển kinh tế đối
tượng này ở các đô thị ngày càng tăng lên rõ rệt. Loại hình nhà mà đối tượng có
thu nhập cao quan tâm thường là những căn hộ chung cư có diện tích lớn, chung
cư cao cấp, biệt thự, nhà riêng…Ở nhóm này thường coi việc vay mượn nhằm
tăng khả năng thanh tốn và coi đó như là một khoản linh hoạt để chi tiêu khi
mà tiền vốn tích lũy của họ đã được sử dụng để đầu tư trung, dài hạn.
* Phân theo tính chất của thu nhập
Theo tiêu thức phân loại này, có thể chia các khách hàng thành hai nhóm
cơ bản:
- Nhóm có thu nhập ổn định thường xuyên: thường là những khách hàng
làm công ăn lương, là những người có cơng việc kinh doanh riêng hay là những

13

người hành nghề chuyên nghiệp như bác sĩ, luật sư, ca sĩ…
- Nhóm có thu nhập khơng ổn định: thường là những người lao động tự do
Việc phân chia khách hàng thành hai nhóm trên giúp ngân hàng dễ dàng
đánh giá khả năng hồn trả của khách hàng, đó cũng chính là một trong những
yếu tố để quyết định một khoản vay. Do vậy nếu khách hàng là những người có
thu nhập cao nhưng khơng ổn định thì đây cũng không phải là khách hàng tiềm
năng của ngân hàng.
* Phương thức cho vay
* Ngân hàng cho vay trực tiếp đối với người mua
Phương thức cho vay trực tiếp đối với người mua, gồm có cho vay thơng
thường và cho vay ba bên:
- Quy trình cho vay thơng thường:
Sơ đồ 1.1: Cho vay trực tiếp với người mua theo quy trình
cho vay thông thường
Ngân hàng

(2)

(3)

Bên mua

Bên bán
(1)

(1): Bên mua và bên bán ký kết hợp đồng nhà ở, bên mua trả trước một số
tiền và nợ phần còn lại.
(2): Bên mua đến ngân hàng làm thủ tục vay, được ngân hàng chấp nhận.

Ngân hàng tiến hành giải ngân cho người vay (bên mua) để bên mua thanh toán
nốt tiền cho bên bán.
(3): Bên mua thanh toán tiền cho NH theo hợp đồng tín dụng đã ký kết.
Tuy nhiên hiện nay để đảm bảo an toàn cho hoạt động của ngân hàng.
Đảm bảo khách hàng của ngân hàng không sử dụng vốn sai mục đích các ngân
hàng thường áp dụng quy trình cho vay nhà ở ba bên.
- Quy trình cho vay ba bên:


14

Sơ đồ 1.2: Cho vay trực tiếp với người mua theo quy trình cho vay ba bên
(4)
Ngân hàng

Bên mua
(2)

Bên bán
(3)

(1)

Khác với quy trình cho vay thơng thường để thực hiện quy trình cho vay
nhà ở ba bên cần phải có điều kiện là bên mua và bên bán c ng mở tài khoản tại
NHTM.
(1): Bên mua, bên bán, c ng chuyên viên khách hàng (hay người đại diện
của ngân hàng) làm thủ tục mua bán nhà tại phịng cơng chứng nhà nước
(UBND quận, huyện nơi có căn nhà được bán). Giấy tờ hợp pháp về chủ sở hữu
căn nhà do ngân hàng giữ.

(2): Hợp đồng tín dụng được ký kết giữa ngân hàng và người mua, bên
mua phải nộp số tiền chênh lệch giữa giá trị căn nhà và số tiền vay ngân hàng
vào tài khoản của mình đã được ngân hàng mở.
(3): NH trả tiền cho bên bán.
(4): Bên mua thanh toán tiền dần cho ngân hàng theo hợp đồng tín dụng
đã thoả thuận.
- Phương thức trả gốc và lãi: Đối với phương thức cho vay trực tiếp KH
vay có thể chọn một trong hai cách để thanh tốn tiền gốc và lãi cho NH.
+ Trả đều: Là cách thức NH dựa trên những tính tốn ph hợp. Thoả
thuận với KH số tiền cố định mà khách hàng phải trả hàng kỳ (tháng, quý) theo
một niên kim cố định. Như vậy, KH luôn phải trả cố định một khoản tiền từ kỳ
đầu tiên cho đến kỳ cuối c ng. Trong cách trả này số tiền gốc mà KH trả được
kỳ sau tăng hơn kỳ trước và số lãi kỳ sau phải trả giảm hơn.
+ Trả không đều: trong trả không đều cách trả phổ biến nhất hiện nay là