Giải bài tập định giá tài sản

Mục lục
Chương II. Phương pháp định giá BĐS ............................................................................................. 2
Phương pháp so sánh trực tiếp....................................................................................................... 2
Bài 4. ........................................................................................................................................... 2
Bài 5. ........................................................................................................................................... 3
Bài 9. ........................................................................................................................................... 5
Bài 10. ......................................................................................................................................... 7
Phương pháp thu nhập ................................................................................................................... 9
Bài 21. ......................................................................................................................................... 9
Bài 23. ......................................................................................................................................... 9
Bài 24. ....................................................................................................................................... 10
Bài 25. ....................................................................................................................................... 10
Bài 29. ....................................................................................................................................... 11
Phương pháp Chi phí ................................................................................................................... 12
Bài 36. ....................................................................................................................................... 12
Phương pháp thặng dư ................................................................................................................. 13
Bài 40. ....................................................................................................................................... 13
Bài 41. ....................................................................................................................................... 13
Bài 42. ....................................................................................................................................... 14
Bài 43. ....................................................................................................................................... 16

Page 1 of 16


Chương II. Phương pháp định giá BĐS
Phương pháp so sánh trực tiếp
Bài 4.
BĐS biệt thự A không đủ tiêu chuẩn so sánh → loại
1. Xét BĐS biệt thự B:
- Giá biệt thự B quy về điều kiện trả ngay:
3.000.000.000 +

2.650.000.000
(1+6%)1

+

2.280.000.000
(1+7%)2

+

1.889.568.000
(1+8%)3

+

1.693.897.930
(1+9%)4

= 10.191.440.300

- Giá biệt thự B sau khi điều chỉnh theo biệt thự Sao Mai là:
10.191.440.300 - 300.000.000 = 9.891.440.299
2. Xét BĐS biệt thự C
- Số tiền phải nộp để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất của khu biệt thự C:
200m2 × 10trđ/m2 × 50% + 200m2 × 10trđ/m2 × 100% = 3.000.000.000
- Giá biệt thự C sau khi điều chỉnh theo biệt thự Sao Mai là:
6.700.000.000 + 3.000.000.000 + 200.000.000 = 9.900.000.000
Vậy giá ước tính của biệt thự Sao Mai là:
10.191.440.300 + 9.900.000.000

= 10.045.720.150
2
Bình quân: 25.114.300/m2

Page 2 of 16


Bài 5.
TT

Yếu tố so
sánh

BĐS cần
định giá

BĐS 1

BĐS 2

BĐS 3

BĐS 4

BĐS 5

1

Giá bán

Chưa
biết

692 trđ

360 trđ

717,2 trđ

189trđ

525trđ

2

Tổng diện
tích

56m2

84m2

70m2

84m2

42m2

70m2

3

Giá bán/m2

Chưa
biết

8,24trđ/m2

5,15trđ/m2

8,54trđ/m2

4,5trđ/m2

7,5trđ/m2

4

Trang trí nội
thất

X

X + 20trđ

X + 10trđ

X + 20trđ

X

X

5

Giá điều
chỉnh theo
BĐS cần ĐG

672trđ

350trđ

697,2trđ

189trđ

525trđ

6

Giá bán/m2
sau khi điều
chỉnh

8trđ/m2

5trđ/m2

8,3trđ/m2

4,5trđ/m2

7,5trđ/m2

5

Vị trí

Tầng 1
chung cư
5 tầng A

Tầng 3
chung cư 5
tầng B trong
cụm với A,
cách A 30m,
vị trí thuận
lợi hơn A

Tầng 1
chung cư
5 tầng B

Tầng 3
chung cư
5 tầng A

Tầng 3 chung Tầng 1
cư 5 tầng C chung cư
trong cụm với 5 tầng C
A, cách A
150m, vị trí
kém thuận lợi
hơn

→ Nhận thấy: Các căn hộ ở tầng 1 thường được bán với giá cao hơn so với các căn hộ ở tầng 3
(mặc dù chung cư B có vị trí thuận lợi hơn so với A và C)
→ BĐS cần định giá có vị trí ở tầng 3 trong chung cư A nên sẽ có giá bán/m2 cao hơn so với BĐS
5 (C) và thấp hơn so với giá của BĐS 2 (B) do mức thuận lợi của vị trí: B > A > C
- Tỉ lệ chênh lệch mức giá bán các căn hộ ở tầng 3 so với các căn hộ ở tầng 1 là:
BĐS2/BĐS3=5/8,3= 0,6024
BĐS4/BĐS5=4,5/7,5= 0,6
- Tỉ lệ chênh lệch bình quân giá bán các căn hộ ở tầng 3 so với tầng 1 là:
(0,6024+0,6)/2=60,12%
- Giá bán/m2 của BĐS mục tiêu là:
Page 3 of 16


8tr*60,12%=4,8096trđ/m2
- Giá ước tính của BĐS cần định giá: 4,8096 × 56 = 269,3376 𝑡𝑟đ
- Tỉ lệ chênh lệch mức giá bán/m2 các căn hộ ở tầng 1 của 3 chung cư A, B, C:
𝐵Đ𝑆 3 − 𝐵Đ𝑆 1 = 0,3 𝑡𝑟đ/𝑚2
𝐵Đ𝑆 1 − 𝐵Đ𝑆 5 = 0,5 𝑡𝑟đ/𝑚2
0,3
× 100 = 37,5%
0,3 + 0,5
0,5

× 100 = 62,5%
0,3 + 0,5
- Giá bán/m2 của BĐS cần định giá:

5−4,5
8

× 3 + 4,5 = 4,6875 trđ/m2

- Giá ước tính của BĐS cần định giá: 4,6975 × 56 = 262,5 𝑡𝑟đ

Page 4 of 16


Bài 9.
TT

Tiêu chí

Thửa đất cần
định giá

Thửa đất so
sánh 1

Thửa đất so
sánh 2

Thửa đất so
sánh 3

1

Giá bán (trđ)

Chưa biết

1400

1375

1275

2

Tổng diện tích

55m2

50m2

55m2

50m2

3

Giá bán/m2 (trđ)

Chưa biết

28

25

25,5

4

Tình trạng pháp lý

Tốt

Tốt

Tốt

Tốt

5

Lợi thế kinh doanh

Mặt ngõ 5m

Mặt ngõ 5m

Mặt ngõ 4m

Giáp 2 mặt ngõ

4m

5.1

Tỷ lệ

100%

100%

95%

105%

5.2

Tỷ lệ điều chỉnh

5,263%

-4,76%

5.3

Mức điều chỉnh

72,36625

-60,7

6

Hạ tầng kĩ thuật

Điện ổn định,
cấp nước và
thoát nước tốt

6.1

Tỷ lệ

100%

6.2

Điện ổn định,
Điện ổn định,
cấp nước tốt,
cấp nước tốt,
thoát nước kém thoát nước kém

Điện ổn định,
cấp nước tốt,
thốt nước kém

93%

93%

93%

Tỷ lệ điều chỉnh

7,527%

7,527%

7,527%

6.3

Mức điều chỉnh

105,378

108,94

91,4

7

Hướng

Tây

Đơng

Đơng Nam

Bắc

7.1

Tỷ lệ

100%

106%

109%

97%

7.2

Tỷ lệ điều chỉnh

-5,66%

-8,257%

3,093%

7.3

Mức điều chỉnh

-73,3

-128,5

40,4

8

Cảnh quan

Nhìn ra khu
đơng dân cư

Nhìn ra cơng
viên

Nhìn ra khu
đơng dân cư

Nhìn ra khu
đơng dân cư

8.1

Tỷ lệ

100%

110%

100%

100%

8.2

Tỷ lệ điều chỉnh

-9.09%

8.3

Mức điều chỉnh

-130,176
Page 5 of 16


9

Điều kiện thanh
toán

Thanh toán tiền Thanh toán tiền Thanh toán tiền
mặt ngay 1 lần mặt ngay 1 lần mặt ngay 1 lần
khi mua
khi mua
khi mua

Thanh toán tiền
mặt ngay 1 lần
khi mua

1301,902

1427,8

1346,1

26,04

25,96

26,922

10
11

Giá chỉ dẫn/m2
(trđ)
Mức giá chỉ dẫn trung bình (trđ/m2)

12
13

26,3

Chênh lệch so với giá chỉ dẫn trung
bình
Số lần điều chỉnh

3

4

4

Page 6 of 16


Bài 10.
TT

Tiêu chí

Thửa đất cần
định giá

Thửa đất so
sánh 1

Thửa đất so
sánh 2

Thửa đất so
sánh 3

1

Giá bán (trđ)

Chưa biết

1100

980

1350

2

Tổng diện tích

56m2

50m2

49m2

60m2

3

Giá bán/m2 (trđ)

Chưa biết

4

Tình trạng pháp lý

Đã được cấp

QSD đất

Chưa hợp thức
hóa QSD đất

Đã được cấp
QSD đất

Đã được cấp
QSD đất

Chi phí hợp thức
hóa QSD đất
5

Lợi thế kinh doanh

Mặt ngõ 10m

Mặt ngõ 10m

Mặt ngõ 8m

Giáp 2 mặt ngõ
8m

5.1

Tỷ lệ

100%

100%

90%

105%

5.2

Tỷ lệ điều chỉnh

11,1%

-4,76%

5.3

Mức điều chỉnh

6

Hạ tầng kĩ thuật

Điện ổn định,
cấp nước tốt,
thoát nước kém

Điện ổn định,
cấp nước và

thoát nước tốt

Điện ổn định,
cấp nước và
thoát nước tốt

Điện ổn định,
cấp nước và
thoát nước tốt

6.1

Tỷ lệ

100%

110%

110%

110%

6.2

Tỷ lệ điều chỉnh

-9.09%

-9.09%

-9.09%

6.3

Mức điều chỉnh

7

Hướng

Tây

Đông

Đông Nam

Bắc

7.1

Tỷ lệ

100%

105%

110%

100%

7.2

Tỷ lệ điều chỉnh

-4,76%

-9.09%

7.3

Mức điều chỉnh

8

Cảnh quan

Nhìn ra khu
đơng dân cư

Nhìn ra khu
đơng dân cư

Nhìn ra khu
đơng dân cư

Nhìn ra cơng
viên

8.1

Tỷ lệ

100%

100%

100%

105%
Page 7 of 16


8.2

Tỷ lệ điều chỉnh

8.3

Mức điều chỉnh

9

Điều kiện thanh
toán

11

Giá chỉ dẫn/m2
(trđ)

-4,76%

Thanh toán tiền Thanh toán tiền Thanh toán tiền
mặt ngay 1 lần mặt 2 lần, 60% mặt ngay 1 lần
khi mua
ngay khi mua,
khi mua
40% sau 1 năm

Thanh toán tiền
mặt ngay 1 lần
khi mua

Mức giá chỉ dẫn trung bình (trđ/m2)
12
13

Chênh lệch so với giá chỉ dẫn trung
bình
Số lần điều chỉnh

Page 8 of 16


Phương pháp thu nhập
Bài 21.
𝑛 = 30 𝑛ă𝑚
𝑖 = 13%
- Thu nhập rịng trung bình hàng năm từ BĐS:
𝐴=

40000×30−10000−20000−5000
30

= 38833,3

1. Ước tính giá trị quyền cho thuê BĐS:
30

𝑉 = ∑(
𝑡=1

38833,3
) = 291080,9587 𝑈𝑆𝐷
(1 + 0,13)𝑡

2.
Bài 23.
Gọi giá giao dịch là X
Chi phí giao dịch: 2,75%X
- Thu nhập rịng trung bình hàng năm từ BĐS:
𝐴 = 79000 𝑈𝑆𝐷 × 98,5% = 77,815 𝑈𝑆𝐷
- Giá trị thị trường ước tính của BĐS:

Page 9 of 16


Bài 24.
- Tổng doanh thu sau thuế trong 3 năm:
30000 × 10000 + 30500 × 11000 + 31200 × 12000 − 1000000 − 3000000 − 4000000

= 1.001.900.000
- Tổng chi phí sản xuất trong 3 năm:
30000 × 8200 + 30500 × 8500 + 31200 × 9300 = 795.410.000
- Thu nhập bình quân 1 năm:
𝐴 = (1.001.900.000 − 795.410.000) ÷ 3 = 68.830.000
- Tỷ lệ vốn hóa = 10%
- Trường hợp 1: canh tác vĩnh viễn
68.830.000
= 688.300.000
10%
→ Giá BĐS được định giá có thể nhỏ hơn hoặc bằng:
688.300.000
= 674.803.921,6
1 + 2%
- Trường hợp 2:
𝑉=

1 − (1 + 10%)−10 500.000.000
𝑉 = 68.830.000 ×
+
= 615.702.198,6
10%
(1 + 10%)10
Bài 25.
- Tổng doanh thu cả 2 toàn trong 1 năm:
2𝑡ị𝑎 × 25𝑈𝑆𝐷/𝑚2 /𝑡ℎá𝑛𝑔 × 1400𝑚2 × 0,8 × 22 𝑡ầ𝑛𝑔 × 0,9 × 12 = 13305600 𝑈𝑆𝐷
𝑖 = 8%
𝑛 = 41 𝑛ă𝑚
Ước tính giá trị của tịa tháp đôi:
41

𝑉 = ∑(
𝑡=1

13305600
) = 159231236,3 𝑈𝑆𝐷
(1 + 0,08)𝑡

Page 10 of 16


Bài 29.
N-15 N-12

N+35

N

𝑛 = 35 𝑛ă𝑚
𝑖 = 8%
- Thu nhập rịng trung bình hàng năm từ BĐS:
𝐴 = 3250 𝑈𝑆𝐷 × 12𝑡ℎá𝑛𝑔 × 0,95 −

31800 𝑈𝑆𝐷
35 𝑛ă𝑚

= 36141,4286 𝑈𝑆𝐷

- Ước tính giá trị của căn hộ:
35

𝑉 = ∑(
𝑡=1

36141,4286
) = 421212,745 𝑈𝑆𝐷
(1 + 0,08)𝑡

Page 11 of 16


Phương pháp Chi phí
Bài 36.
Bước 1.
- Số tiền phải nộp để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất của lơ đất trống là:
12.000.000/m2 × 250m2 = 3.000.000.000
- GTTT ước tính khi đã hồn chỉnh pháp lý về quyền sd lơ đất trên:
3.000.000.000 + 2.250.000.000 = 5.250.000.000
Trung bình: 21.000.000/m2
- Giá trị thị trường ước tính của lơ đất mục tiêu cần định giá:
21.000.000/m2 × 300m2 = 6.300.000.000
Bước 2.
- Chi phí xây dựng mới hiện hành:
120m2 × 3 × 4.000.000đ/m2 = 1.440.000.000
Bước 3.
- Hao mịn tự nhiên:
8% × 32% + 18% × 44% + 16% × 36% + 14% × 44%
)
8% + 18% + 16% + 14%
= 1.440.000.000 × 0,4 = 576.000.000

1.440.000.000 × (

- Hao mòn do lỗi thời chức năng: 13.000.000
- Tổng số tiền giảm giá tích lũy của các cơng trình xây dựng hiện có trên miếng đất:
576.000.000 + 13.000.000 = 589.000.000
Bước 4.
- Giá trị của cơng trình xây dựng trên đất:
1.440.000.000 – 589.000.000 = 851.000.000
Bước 5.
- GTTT ước tính của BĐS mục tiêu:
6.300.000.000 + 851.000.000 = 7.151.000.000
(Xem thêm VD2 trang 147→149 giáo trình)

Page 12 of 16


Phương pháp thặng dư
Bài 40.
Bước 1. Phương án đã cho là phương án sử dụng hiệu quả nhất.
Bước 2. Doanh thu = 10.000.000/m2 × 60% × 10000m2 = 60.000.000.000
Bước 3.
Chi phí hạ tầng kĩ thuật: 500.000/m2 × 10000m2 = 5.000.000.000
Thuế: 300.000.000
Lợi nhuận địi hỏi: 6.000.000.000
- Tổng chi phí phát triển = 5.000.000.000 + 300.000.000 + 6.000.000.000 = 11.300.000.000
Bước 4. GTTT BĐS cần định giá:
60.000.000.000 - 11.300.000.000 = 48.700.000.000
Bài 41.
Bước 1. Phương án đã cho là phương án sử dụng hiệu quả nhất.

Bước 2. Doanh thu = 4.000.000.000 × 5 = 20.000.000.000
Bước 3.
Chi phí liên quan đến việc bán nhà: 100.000.000
Chi phí quảng cáo, mơi giới: 50.000.000
Chi phí ngun nhiên vật liệu, nhân cơng: 4.500.000/m2 × 180m2 × 5 = 4.050.000.000
Chi phí chun mơn: 4.050.000.000 × 10% = 405.000.000
1

Chi phí tài chính: (4.050.000.000 + 405.000.000) × × 15% = 334.125.000
2

Lợi nhuận địi hỏi: 100.000.000 × 5 = 500.000.000
- Tổng chi phí phát triển:
100.000.000 + 50.000.000 + 4.050.000.000 + 405.000.000 + 334.125.000 + 500.000.000 =
5.439.125.000
Bước 4. GTTT BĐS cần định giá: 20.000.000.000 - 5.439.125.000 = 14.560.875.000

Page 13 of 16


Bài 42.
Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc Nam Việt đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất rộng 1 ha với tỷ
lệ được phép xây dựng là 60%. Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự định xây trên tồn bộ
diện tích được phép xây dựng 2 tồ nhà chung cư để bán, mỗi toà cao 25 tầng và mỗi tầng có 20
căn hộ.
Với cương vị là thám định viên về giá , Anh chị hãy tư vấn cho doanh nghiệp Nam Việt mức giá
cao nhất mà họ có thể trả cho lơ đất nói trên, biết:
- Thời gian phát triển dự tính là 1 năm
- Chi phí quy hoạch dự án: 1.000 triệu đồng
- Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 100 triệu đồng

- Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân: 1 triệu đồng /m2
- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình qn : 10 triệu đồng /m2
- Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng
- Chi phí khác cho đất đai bằng 4% giá đất đấu giá
Các chi phí trên và giá đất đấu giá được trang trải bằng nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất
10%/năm: riêng chi phí xây nhà được vay làm 2 lần , mỗi lần cách nhau 6 tháng (lãi suất 6 tháng
được tính bằng ½ lãi suất năm).
- Lợi nhuận cho doanh nghiệp đòi hỏi đối với hoạt động xây dựng là 10% của tổng chi phí quy
hoạch, chi phí dọn dẹp mặt bằng, chi phí hạ tầng, chi phí xây dựng chung cư và đối với tồn bộ lơ
đất là 15% tổng chi phí cho việc mua và giữ lơ đất.
- Giá bán ước tính mỗi căn hộ chung cư: từ tầng 1 đến tầng 10 là 3.200 triệu đồng, từ tầng 11
đến tầng 25 là 3.600 triệu đồng.
- Chi phí quảng cáo và bán nhà : 500 triệu đồng.

Gọi GTTT ước tính của BĐS mục tiêu là a.
Bước 1. Phương án đã cho là phương án sử dụng hiệu quả nhất.
Bước 2. Doanh thu = 3.200.000.000/căn × 20 căn × 10 tầng × 2 tịa + 3.600.000.000/căn × 20 căn
× 15 tầng × 2 tịa = 3.440.000.000.000
Bước 3.
Page 14 of 16


Chi phí quy hoạch dự án: 1.000.000.000
Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 100.000.000
Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng: 1.000.000/m2 × 10000m2 = 10.000.000.000
Chi phí xây dựng nhà chung cư: 10.000m2 × 60% × 25 × 10.000.000 = 1.500.000.000.000
Chi phí đấu giá đất: 20.000.000
Chi phí khác cho đất đai: a × 4%
Chi phí tài chính:
(1.000.000.000 + 100.000.000 + 10.000.000.000) × 10% = 1.110.000.000

(20.000.000 + 0,04a + a) × 10% = 2.000.000 + 0.104a
1
1
(1.500.000.000.000 × ) × 10% + (1.500.000.000.000 × ) × 5% = 112.500.000.000
2
2
Lợi nhuận địi hỏi:
10% × (1.000.000.000 + 100.000.000 + 10.000.000.000 + 1.110.000.000 +
1.500.000.000.000 + 112.500.000.000) + 15% × (2.000.000 + 0.104a + a + 0,04a +
20.000.000) = 162.471.000.000 + 3.300.000 + 0,1716a = 162.474.300.000 + 0,1716a
Chi phí quảng cáo và bán nhà: 500.000.000
- Tổng chi phí phát triển:
1.000.000.000 + 100.000.000 + 10.000.000.000 + 1.500.000.000.000 + 20.000.000 + 0,04a
+ 1.110.000.000 + 2.000.000 + 0.104a + 112.500.000.000 + 162.474.300.000
+ 0,1716a + 500.000.000 = 1.787.706.300.000 + 0,6756a
Bước 4. GTTT BĐS cần định giá: a = 3.440.000.000.000 − (1.787.706.300.000 + 0,6756a)
→ 𝑎 = 9.860.977.350

Page 15 of 16


Bài 43.
Bước 1. Phương án đã cho là phương án sử dụng hiệu quả nhất.
Bước 2.
Gọi a là số lô đất có diện tích 100m2, b là số lơ đất có diện tích 150m2
𝑎 + 𝑏 = 60
𝑎 = 60
→{
→{
100𝑎 + 150𝑏 = 6000

𝑏=0
Doanh thu = 30.000.000/m2 × 60 × 100m2 = 180.000.000.000
Bước 3.
Chi phí hạ tầng kĩ thuật: 500.000/m2 × 10000m2 = 5.000.000.000
Chi phí bán: 1.000.000.000
Thuế: 1.500.000.000
Lợi nhuận địi hỏi: 6.000.000.000
- Tổng chi phí phát triển = 5.000.000.000 + 1.000.000.000 +1.500.000.000+ 6.000.000.000 =
13.500.000.000
Bước 4.
TH1. Dự án được hoàn vốn dưới 1 năm
GTTT BĐS cần định giá:
180.000.000.000 - 13.500.000.000 = 166.500.000.000
TH2. Dự án được hồn vốn trong 3 năm
Chi phí tài chính:
5.000.000.000 × 15%3 + 1.000.000.000 × 15%2 + 7.500.000.000 × 15%1 = 1.164.375.000
- Tổng chi phí phát triển quy về hiện tại: 13.500.000.000 + 1.164.375.000 = 14.664.375.000
GTTT BĐS cần định giá:
180.000.000.000 − 14.664.375.000 = 165.335.625.000

Page 16 of 16