NGUYEN XUAN TRUONG-DINH GIA DAT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN
-----  -----

BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN
NGHIÊN CỨU QUY TRÌNH VÀ MỘT SỐ PHƯƠNG PHÁP
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TIỂU
DỰ ÁN 02, DỰ ÁN SỬA CHỮA VÀ NÂNG CAO AN TOÀN
ĐẬP (WB8) TRÊN ĐỊA BÀN XÃ THANH SƠN,
HUYỆN LƯƠNG SƠN, TỈNH HỊA BÌNH

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH: 7850103

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Trần Thu Hà
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Viết Trường
Mã sinh viên

: 1754030796

Lớp

: K62 – QLĐĐ

Khóa học

: 2017 - 2021
Hà Nội, 2021


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành chun đề, tơi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ,
động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành chun đề, cho phép em được bày tỏ lịng kính
trọng và biết ơn sâu sắc ThS. Trần Thu Hà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều
công sức, thời gian và tạo điều kiện cho em trong suốt quá trình học tập và
thực hiện đề tài.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu trường Đại học
Lâm nghiệp, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy hoạch
và Quản lý đất đai đã tận tình giúp đỡ em trong q trình học tập, thực hiện đề
tài và hồn thành chuyên đề.
Em xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức xã Thanh
Sơn, huyện Lương Sơn , tỉnh Hịa Bình đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho em trong
suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ em về mọi mặt, động viên khuyến khích em
hoàn thành bài nghiên cứu.
Hà Nội, ngày ... tháng ... năm 2021
Sinh viên thực hiện


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN...................................................................................................i
MỤC LỤC........................................................................................................ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT................................................................v
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................vi
DANH MỤC HÌNH......................................................................................viii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU..........................................................................................1
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI...........................................................1
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU....................................................................2

1.2.1.Mục tiêu tổng quát.............................................................................2
1.2.2. Phạm vi thời gian và không gian......................................................2
1.2.3. Phạm vi nội dung:.............................................................................2
PHẦN 2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................4
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN. .4
2.1.1. Tổng quan về giá đất.........................................................................4
2.1.2. Tổng quan về định giá bất động sản.................................................5
2.1.3. Các phương pháp xác định giá bất động sản..................................15
2.1.4. Báo cáo định giá và chứng thư định giá..........................................19
2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ TRONG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN....................................................................................................23
2.2.1 Văn bản của trung ương...................................................................23
2.2.2. Văn bản của địa phương.................................................................24
2.2.3. Văn bản của khu đất cần định giá...................................................24
2.3. CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI 1 SỐ NƯỚC TRÊN
THẾ GIỚI......................................................................................................25
2.3.1. Một số cơ sở thực tiễn ở Đài Loan:................................................25
2.3.2 Một số cơ sở thực tiễn ở Trung Quốc :............................................25
2.3.3. Đối với Việt Nam............................................................................26
2.3.4. Kinh nghiệm pháp lý về định giá bất động sản của một số nước trên
thế giới và liên hệ tại Việt Nam.......................................................................26
2.4. CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỈNH HỊA BÌNH. 28
2.4.1. Trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất tỉnh Hịa Bình..................28
2.4.2. Trình tự, thủ tục xây dựng giá đất cụ thể tại tỉnh Hòa Bình............30


2.4.3. Tình hình cơng tác xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Hịa Bình.........30
PHẦN 3. VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.....................31
3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU....................................................................31
3.2. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU:..............................................................31

3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU..................................................................32
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.........................................................32
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................32
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.............................................32
3.4.3. Phương pháp định giá bất động sản...............................................33
3.4.4. Phương pháp xử lý số liệu.............................................................35
3.3.5. Phương pháp chuyên gia...............................................................35
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...........................36
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ VÀ XÃ HỘI XÃ THANH SƠN
.........................................................................................................................36
4.1.1. Điều kiện tự nhiên...........................................................................36
4.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội................................................................37
4.2. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC XÂY DỰNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
XÃ THANH SƠN, HUYỆN LƯƠNG SƠN, TỈNH HÒA BÌNH...............42
4.2.1. Bảng giá đất ở tại nơng thơn tại địa phương...................................42
4.2.2. Quy trình thực hiện xác định giá trị quyền sử dụng đất đối với đất ở
tại nông thôn....................................................................................................46
4.2.3. Quy trình thực hiện xác định giá trị quyền sử dụng đất đối với đất
nông nghiệp.....................................................................................................47
4.3. XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CỦA CÁC THỬA ĐẤT CẦN ĐỊNH GIÁ......48
4.3.1. Kết quả điều tra, thu thập thông tin từ thị trường...........................48
4.3.2. Kết quả xác định giá trị quyền sử dụng đất đối với đất ở tại nông
thôn..................................................................................................................53
4.3.3. Kết quả xác định giá trị quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp.
.........................................................................................................................61
4.4. ĐÁNH GIÁ NHỮNG THUẬN LỢI, KHĨ KHĂN TRONG CƠNG
TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA PHƯƠNG.................74
4.4.1. Thuận lợi..........................................................................................74
4.4.2. Khó khăn..........................................................................................74

4.5. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XÁC
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA PHƯƠNG....................................74
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................75
5.1. Kết luận..............................................................................................75
5.2. Kiến nghị............................................................................................76
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................77
PHỤ LỤC.......................................................................................................79


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BTNMT

Bộ tài ngun & mơi trường

BTC

Bộ tài chính

KV

Khu vực

BĐS

Bất động sản

NĐ

Nghị định

TSSS

Tài sản so sánh

QL

Quốc lộ

GĐVH

Gia đình văn hố

QĐ

Quyết định

BHYT

Bảo hiểm y tế

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

MTV

Một thành viên

TSGĐ

Tài sản giả định

THCS

Trung học cơ sở

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TT

Thông tư

UBND

Ủy ban nhân dân

QSD

Quyền sử dụng

VT

Vị trí

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Bảng tình hình sử dụng đất của xã Thanh Sơn, Huyện Lương Sơn,
tỉnh Hịa bình năm 2019 so với năm 2014......................................................41
Bảng 4.2. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh của đất ở tại nông thôn trên địa
bàn xã Long Sơn..............................................................................................43
Bảng 4.3. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh của đất nông nghiệp trên địa bàn
xã Long Sơn....................................................................................................44
Bảng 4.4: Thống kê diện tích các vị trí đất của khu đất cần định giá.............49
Bảng 4.5: Thông tin chi tiết về các tài sản:.....................................................55
Bảng 4.6: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh................................................58
Bảng 4.7: Năng suất và giá bán thóc thương phẩm các năm 2017, 2018, 2019
.........................................................................................................................61
Bảng 4.8 : Các khoản chi phí qua các năm 2017, 2018, 2019........................62
Bảng 4.9: Kết quả xác định giá bất động sản chuyên trồng lúa vị trí 1 tại xã
Long Sơn (nay là xã Thanh Sơn), huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình.............62
Bảng 4.10: Năng suất và giá bán thóc thương phẩm các năm 2017, 2018, 2019
.........................................................................................................................64
Bảng 4.11: Các khoản chi phí qua các năm 2017, 2018, 2019:......................64
Bảng 4.12: Kết quả xác định giá bất động sản trồng lúa nước còn lại, vị trí 2
tại xã Long Sơn (nay là xã Thanh Sơn), huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình...65
Bảng 4.13: Năng suất và giá bán chuối thương phẩm các năm 2017, 2018,
2019:................................................................................................................66
Bảng 4.14: Các khoản chi phí qua các năm 2017, 2018, 2019.......................66
Bảng 4.15: Kết quả xác định giá bất động sản trồng cây lâu năm tại xã Long
Sơn (nay là xã Thanh Sơn), huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình......................67
Bảng 4.16: Năng suất và giá bán cá thương phẩm các năm 2017, 2018, 2019:
.........................................................................................................................68
Bảng 4.17: Các khoản chi phí qua các năm 2017, 2018, 2019.......................68

Bảng 4.18: Kết quả xác định giá bất động sản nuôi trồng thủy sản tại xã Long
Sơn (nay là xã Thanh Sơn), huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình......................69
Bảng 4.19: Năng suất và giá bán mía thương phẩm các năm 2017, 2018, 2019
.........................................................................................................................70
Bảng 4.20: Các khoản chi phí qua các năm 2017, 2018, 2019.......................70
Bảng 4.21: Kết quả xác định giá bất động sản bằng trồng cây hàng năm khác,
vị trí 1 tại xã Long Sơn (nay là xã Thanh Sơn), huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa
Bình.................................................................................................................71
Bảng 4.22: Kết quả định giá bất động sản ở tại nông thôn của tài sản cần định
giá....................................................................................................................72
Bảng 4.23: Kết quả xác định giá bất động sản cụ thể đất nông nghiệp của tài
sản cần định giá...............................................................................................72


DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1: Quy trình các bước thực hiện phương pháp so sánh.......................34
Hình 4.1. Quy trình xác định giá trị quyền sử dụng đất đối với đất ở tại nơng
thơn tại xã Thanh Sơn......................................................................................47
Hình 4.2: Quy trình xác định giá trị quyền sử dụng đất đối với đất nông
nghiệp tại xã Thanh Sơn..................................................................................48
Hình 4.3: Bản trích đo khu đất định giá.........................................................51
Hình 4.4: Hiện trạng khu đất cần định giá......................................................52


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn
lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nước, là thành phần quan trọng

hàng đầu của mơi trường sống, có ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế, chính trị, xã
hội của đất nước.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý
Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trị quan trọng và rất cần thiết với nhiều
mục đích khác nhau như tính thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường,
giải quyết tranh chấp đất đai trên thị trường...
Khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai 2013 quy định về giá đất cụ thể như sau:
“ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá bất động sản cụ thể. Cơ quan quản lý
đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác
định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh
được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá bất động sản để tư vấn xác
định giá bất động sản cụ thể. Việc xác định giá bất động sản cụ thể phải dựa trên
cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về
giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá bất động sản
phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá bất động sản, cơ quan quản lý đất
đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá bất động sản xem xét trước khi trình
Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định”.
Vì vậy nhiệm vụ xác định giá bất động sản cụ thể rất quan trọng làm căn
cứ trong một số trường hợp quy định tại Khoản 4, Điều 114, Luật Đất đai 2013:
“Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá
nhân; tính tiền th đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn
mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; tính
tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép
1

chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; tính
tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thơng qua hình
thức đấu giá quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa
doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà
nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; Tính
tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.
Trong những năm gần đây tỉnh Hịa Bình có rất nhiều dự án cho thuê đất
với các mục đích khác nhau. Việc xác định giá bất động sản phục vụ cho thuê là
hết sức cần thiết. Để xác định được giá đất làm căn cứ cho thuê đất em thực hiện
đề tài:
“Nghiên cứu quy trình và một số phương pháp định giá bất động sản khi
nhà nước thu hồi đất tiểu dự án 02, Dự án sửa chữa và nâng cao an toàn đập
(WB8) trên địa bàn xã Thanh Sơn, huyện Lương Sơn , tỉnh Hịa Bình.”
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1.Mục tiêu tổng quát.
- Xác định giá trị quyền sử dụng đất của diện tích thu hồi để tính tiền bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất Tiểu dự án 02, Dự án sửa chữa và nâng cao
an toàn đập (WB8), tỉnh Hịa Bình.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác xác định giá bất
động sản cụ thể tại địa phương.
1.2.2. Phạm vi thời gian và không gian.
- Thời gian thu thập số liệu: Từ tháng 1 đến tháng 4/2021
- Phạm vi không gian: thửa đất tại xã Long Sơn (nay là xã Thanh Sơn),
huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình.
1.2.3. Phạm vi nội dung:
- Nghiên cứu quy trình định giá bất động sản đối việc thu hồi đất tại Tiểu
dự án 02, Dự án sửa chữa và nâng cao an tồn đập (WB8), tỉnh Hịa Bình.
- Nghiên cứu 02/05 phương pháp định giá bất động sản theo thông tư

số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và
2


Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá bất động sản. Trong đó
phương pháp so sánh và thu nhập áp dụng lần lượt cho 2 loại đất là đất ở tại
nơng thơn và đất nơng nghiệp.Trong đó có diện tích đất bị thu hồi là đất ở tại
nơng thôn: 5,3m2; đất chuyên trồng lúa nước (LUC): 365,8m2; đất trồng lúa
nước còn lại (LUK) 4.523,3m2 đất trồng cây lâu năm (CLN); 699,4m2, đất nuôi
trồng thủy sản (NTS): 141,2m2; đất bằng trồng cây hàng năm khác (BHK)
696,7m2.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Những thơng tin này sẽ có giá trị hữu ích để tỉnh Hịa Bình nói chung và
huyện Lương Sơn nói riêng tham khảo trong q trình xây dựng và hồn thiện
pháp luật về cơng tác định giá bất động sản và bất động sản. Hiện nay, trên địa
bàn huyện Lương Sơn chưa có nghiên cứu về cơng tác định giá bất động sản và
bất động sản nhất là sau khi có sự sát nhập đơn vị hành chính theo Nghị quyết
830/NQ-UBTVQH14 ngày 17 tháng 12 năm 2019. Chính vì vậy, tác giả thực
hiện nghiên cứu này được cho là thực sự cần thiết và có ý nghĩa quan trọng cả
về lý luận và thực tiễn.
2.1.1. Tổng quan về giá đất
2.1.1.1. Khái niệm giá đất
Khoản 19, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của quyền
sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Như vậy, giá đất ở đây không phải
là quyền sở hữu đất đai mà chỉ là giá trị quyền sử dụng đất và tại Khoản 20,

Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng
tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử
dụng đất xác định”(Quốc hội, 2013).
Trên thực tế luôn tồn tại hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và
giá đất hình thành trên thị trường. Giá do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất
thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước cịn giá đất thị trường được
hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên chủ sử dụng đất và bên có liên quan.
Cả hai loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau, trong đó giá đất do Nhà nước
quy định ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá đất trên thị trường luôn ở
trạng thái động và cao hơn nhiều (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013).
2.1.1.2. Các đặc điểm của giá đất
Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả
năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá
cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Như vậy giá
4


đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả
quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng cịn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa
là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê
cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức
hoàn vốn là có thể tính ra giá đất (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2005).
Khơng giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá
thể lớn, lại thiếu một thị trường hồn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh
hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so
sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình
trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng
thời điểm nhất định (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2005).
Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay

thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm
lao động của con người, cho nên khơng có giá thành sản xuất. Thực tế trong
trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì
người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản
chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạnh tốn vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu
vực đơ thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thơng,
điện, cấp và thốt nước... có thể tính tốn được và phân bổ một phần vào giá đất.
Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội
(trường học, bệnh viện, chợ...), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn
trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính tốn để
đưa vào giá đất đó được (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2005).
2.1.2. Tổng quan về định giá bất động sản
2.1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản
Theo Trịnh Hữu Liên và cs (2013) trong các loại tài sản, đất đai là một tài sản
đặc biệt. Đất đai là một tài sản vì có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản; là vật có
thực có thể đáp ứng cho một nhu cầu nào đó của con người; nằm trong sự chiếm hữu
của con người; có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao lưu dân sự.
Mặt khác, đất đai được coi là tài sản đặc biệt bởi:
5


- Đất đai không do lao động làm ra (đất là thực thể tự nhiên hoàn toàn độc
lập), lao động chỉ làm cho đất đai từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào
các mục đích khác nhau;
- Đất đai cố định về vị trí, giới hạn về khơng gian (diện tích) và vơ hạn về
thời gian sử dụng;
- Đất đai có khả năng sinh lợi. Nếu biết sử dụng hợp lý thì giá trị của đất
đai (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà cịn có xu hướng
tăng lên.
Như vậy, định giá bất động sản được hiểu là sự ước tính về giá trị của

quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại
một thời điểm xác định (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013).
Theo Hồ Thị Lam Trà và cs (2005), định giá là loại hoạt động chun
mơn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính
nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự
hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân
tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là
những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển
của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành
một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2005).
2.1.2.2. Nguyên tắc định giá bất động sản
Điều 112, Luật Đất đai 2013 quy định việc định giá bất động sản phải bảo
đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có
mức giá như nhau (Quốc hội, 2013).
6


2.1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
a). Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý xã hội và môi trường
* Yếu tố tự nhiên
+ Vị trí thửa đất
Theo Trịnh Hữu Liên và cs (2013) vị trí của BĐS ảnh hưởng đến khả
năng sinh lợi của BĐS, nên khả năng sinh lợi do yếu tố vị trí của BĐS mang lại

càng cao, thì giá của BĐS đó càng lớn. Vị trí của BĐS gồm 2 loại:
- Vị trí truyệt đối của bất động sản (địa điểm nơi bất động sản toạ lạc).
- Vị trí tương đối của bất động sản (so với các bất động sản cùng loại
trong vùng lân cận bất động sản);
Cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trị ngang nhau trong việc tham gia
đóng góp lên giá trị BĐS. Trong một số trường hợp thì sự đóng góp của 2 vị trí vào
giá trị của BĐS có thể khác nhau. Vị trí của BĐS muốn nói đến cự li đến khu trung
tâm thành phố, trung tâm thương mại, trung tâm thương nghiệp, khu vực đông dân
cư hoặc đến khu vực có ảnh hưởng kinh tế, chính trị, xã hội đối với khu vực khác.
Càng gần các khu vực này thì giá của BĐS càng cao và ngược lại.
Điều này giải thích tại sao những BĐS khu vực trung tâm đơ thị có giá trị
lớn hơn so với những thửa đất cùng loại nhưng lại ở những khu vực, những vùng
ven trung tâm; hay BĐS tại các vị trí giao nhau của các tuyến giao thông hay
đường phố lại có giá trị cao hơn so với giá trị những BĐS tương tự trong cùng
khu vực, từng vùng nhưng lại ở những vị trí khơng phải ngã ba, ngã tư. Việc
xem xét đánh giá ưu thế về vị trí thửa đất là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với
hoạt động định giá. Kinh nhiệm định giá của nhiều nước cho thấy, một đánh giá
chính xác, khách quan về mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí chỉ có thể đạt được
trên cơ sở giá thị trường và ngược lại (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013).
+ Kích thước, hình thể, diện tích
Một số đo về kích thước và diện tích BĐS tối ưu khi nó thoả mãn một loại
nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư trong vùng. Nên diện tích, kích thức phải
vừa phù hợp với mục đích sử dụng. Diện tích, kích thước quá lớn hay quá nhỏ

7


đều ảnh hưởng đến khả năng sử dụng, khả năng tài chính nên từ đó ảnh hưởng
đến giá BĐS.
Ví dụ tại Hà Nội, với loại nhu cầu để ở, thì số đo kích thước, diện tích

thửa đất tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m đến 5 m và chiều sâu thửa đất đạt từ
10m đến 15m. Các BĐS kiểu hình tam giác, hình chi vồ, khơng đủ diện tích
tối thiểu để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…đều ảnh hưởng và
làm giảm giá trị của BĐS (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013).

8


+ Địa hình thửa đất toạ lạc
Địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao hay thấp so với các thửa đất khác trong
vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá của thửa đất đó. Tuy nhiên, sự tác động
nhiều hay ít của yếu tố địa hình cịn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận
thửa đất là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại - dịch vụ.
Nếu vùng lân cận là dân cư, có dịch vụ cấp, thốt nước tốt thì địa hình thửa đất
cao hơn sẽ làm tăng giá trị của thửa đất và ngược lại; nếu vùng lân cận là khu
vực sản xuất cơng nghiệp (xi măng, luyện thép,…) thì thửa đất có vị trí cao, đầu
gió thì giá đất sẽ ít chịu ảnh hưởng so với những thửa đất có vị trí thấp, cuối gió
(Trịnh Hữu Liên và cs, 2013).
+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lịng đất (độ phì của đất, tính chất vật lý
của tầng đất mặt...)
Mức độ ảnh hưởng của những yếu tố nói trên đến giá đất tuỳ thuộc vào
mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ dầy và tính chất thổ nhưỡng của lớp đất bề mặt
có ảnh hướng lớn đến giá trị đất nếu đất đó được sử dụng vào mục đích nơng
nghiệp, lâm nghiệp nhưng sẽ ít ảnh hưởng hơn nếu đất đó được sử dụng vào
mục đích xây dựng - loại cơng năng liên quan nhiều đến tính chất cơ học của lớp
đất mặt (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013).
+ Kiến trúc của bất động sản
Kiến trúc của bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị của bất động sản
đó. Nếu 2 bất động sản có vị trí như nhau, chi phí đầu tư xây dựng như nhau
nhưng bất động sản nào có kiến trúc đẹp, phù hợp với thị hiếu của thị trường thì

giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013).
+ Yếu tố thiên nhiên, môi trường
Theo Trịnh Hữu Liên và cs (2013) yếu tố tự nhiên và mơi trường có ảnh
hưởng lớn đến giá đất.
- Về yếu tố tự nhiên: mức độ ảnh hưởng của thiên nhiên đến giá của một
bất động sản cụ thể tuỳ thuộc vùng địa lý. Đối với các thành phố ven biển, ven
sông, ven hồ thì những bất động sản là nhà ở có mặt tiền hướng ra biển, hướng

9


ra sơng, hồ thường có giá trị lớn hơn so với những bất động sản tương tự nhưng
mặt tiền hướng ngược.
- Về yếu tố môi trường: những yếu tố môi trường ảnh hưởng đến giá bất
động sản bao gồm: nước sinh hoạt, khơng khí, tiếng ồn, phóng xạ… Mức độ ảnh
hưởng đến giá bất động sản của các yếu tố nêu trên ngày càng lớn nhất là tại các
khu vực đơ thị, các khu cơng nghiệp, khu kinh tế.
+ Tình trạng cấp, thốt nước
Các BĐS ở các khu vực có điều kiện cấp, thốt nước tốt sẽ có giá trị cao
hơn các khu vực thiếu nước sạch, thường xuyên bị úng ngập do nước thải, mưa
hoặc ảnh hưởng thủy triều (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013).
* Yếu tố kinh tế
+ Khả năng cho sinh lợi
Đặt trong bối cảnh công năng của BĐS (thửa đất) phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất thì BĐS có khả năng cho sinh lợi càng lớn với thời gian sinh lợi
càng dài thì giá BĐS đó càng cao và ngược lại. Các tiêu chí để đánh giá khả
năng sinh lợi từ BĐS gồm: mức thu nhập hàng năm hoặc giai đoạn hoặc mức
thu nhập một lần (tính theo đơn vị diện tích đất là m² hoặc ha); thời gian kinh
doanh có hiệu quả (thời gian có thu nhập rịng sau thuế tính theo m² hoặc ha)
(Trịnh Hữu Liên và cs, 2013).

+ Các cơng trình phụ trợ phục vụ sản xuất, kinh doanh gắn liền với BĐS;
tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người
Các BĐS có cơng trình phụ trợ phục vụ sản xuất, kinh doanh; tiện nghi
phục vụ sinh hoạt, đời sống con người như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều
hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc vừa là bộ phận cấu thành giá trị BĐS nhưng cũng
vừa là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản. Các công trình phụ trợ
gắn liền với BĐS có giá trị cao nhưng hiệu quả sử dụng thấp; các tiện nghi phục
vụ sinh hoạt, đời sống con người hiện đại nhưng không phù hợp với kiến trúc
của cơng trình mà nó gắn liền thì giá bất động sản đó sẽ thấp hơn so với giá thực
của chính nó (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013).
+ Các cơng trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất
10


Tuy không trực tiếp cấu thành giá trị thửa đất nhưng quy mơ, chất lượng
của các cơng trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất ảnh hưởng rất lớn đến giá
của các BĐS lân cận. Các cơng trình kết cấu hạ tầng bên ngồi BĐS có quy mơ
hợp lý, chất lượng tốt sẽ làm gia tăng giá trị của các BĐS lân cận và ngược lại
(Trịnh Hữu Liên và cs, 2013).
* Yếu tố pháp lý
Theo Trịnh Hữu Liên và cs (2013) các yếu tố pháp lý gắn với mỗi thửa đất
bao gồm: quy hoạch sử dụng đất; tính pháp lý của việc sử dụng đất; những hạn chế
trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất:
+ Quy hoạch sử dụng đất
Loại đất hay mục đích sử dụng đất hay công năng của đất được xác định
trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất. Cùng một quy mơ diện tích đất, loại vị trí đất
nhưng loại đất khác nhau, mục đích hay cơng năng được phép sử dụng khác
nhau thì giá.
Như việc quy hoạch mới các cơng trình như trung tâm thương mại, dịch
vụ, trung tâm văn hóa, vui chơi giải trí có thể làm tăng giá trị của các BĐS ở khu

vực đó và khu vực lân cận. Các BĐS chuyển mục đích sử dụng đất trái phép có
thể tăng giá nếu được quy hoạch chuyển mục đích sang đất ở (Trịnh Hữu Liên
và cs, 2013).
+ Tính pháp lý của BĐS
Tính pháp lý của BĐS có nội hàm bao gồm các yếu tố: tính pháp lý về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tính pháp lý của hiện trạng sử dụng đất (mục đích
sử dụng đất, diện tích đất sử dụng), tính pháp lý của hiện trạng cơng trình).
- Căn cứ để xem xét tính pháp lý của BĐS là giấy tờ pháp lý sau: Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
thửa đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và các
cơng trình gắn liền với đất quy định tại các Khoản 1, 2 và Khoản 5 Điều 50 Luật
Đất đai (Quốc hội, 2013).

11


- Căn cứ để xem xét tính pháp lý của hiện trạng sử dụng đất là mục đích
sử dụng đất, diện tích đất đang sử dụng so với mục đích sử dụng đất, diện tích
đất ghi trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất.
- Căn cứ để xem xét tính pháp lý của hiện trạng các cơng trình xây dựng
gắn liền với đất là quy hoạch về xây dựng khu vực nơi có cơng trình xây dựng
đó, các quy định của pháp luật về xây dựng.
Các yếu tố nêu trên tuy không tham gia trực tiếp vào việc hình thành giá trị
thửa đất và bất động sản nhưng ảnh hưởng lớn đến giá đất và giá bất động sản đó.
+ Những hạn chế trong thực hiện quyền BĐS (quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất).
Những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn với đất được thể hiện trong các trường hợp sau:
- Thửa đất, bất động sản đang trong thời gian cho thuê, thế chấp, góp vốn
hoặc đang trong tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

các tài sản khác gắn liền với đất.
- Các quyền địa dịch của người sử dụng đất liền kề theo quy định của
pháp luật.
- Các ràng buộc của người để thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật (Quốc hội, 2013).
* Yếu tố về tâm lý - xã hội và môi trường
Theo Trịnh Hữu Liên và cs (2013) các yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường
thường gắn với mỗi BĐS, bao gồm:
+ Tâm lý của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua
bất động sản đối với thửa đất, bất động sản (phong thủy), với người đang sử
dụng đất, bất động sản (tâm linh). Nếu BĐS hợp tuổi của gia chủ thì người mua
có thể mua với giá cao hơn, người lại nếu khơng hợp thì người mua trả với giá
rất thấp, hoặc các BĐS quay ra nghĩa trang, gần nghĩa trang thì giá thường có
giá thấp.

12


+ Các điều kiện về môi trường sống (đối với thửa đất ở, nhà nhà ở) như:
khơng khí, nước, tiếng ồn... Nơi có điều kiện này tốt sẽ tạo tâm lí cho mọi người
lựa chọn mua.
+ Mật độ dân số: mật độ dân số cao thì cầu về bất động sản cũng sẽ tăng,
từ đó làm tăng giá của bất động sản.
+ Trình độ dân trí và các tập qn của người dân trong vùng: ở khu vực có
trình độ dân trí cao, sống văn minh hơn, lịch sự, có văn hóa hoặc khu vực có tập
quán tốt được thu hút mọi người thì giá đất sẽ cao hơn khu vực khác.
+ Thu nhập bình quân năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,
trung bình hay thấp) so với các vùng khác.
+ Tình hình an ninh trong vùng: khu vực có tình hình an ninh tốt, người
dân có cảm giác an tồn và được bảo vệ sẽ có giá đất cao hơn các khu vực an

ninh kém, bất ổn, nhiều tệ nạn xã hội (bạo lực, cờ bạc, trộm cướp…) (Trịnh Hữu
Liên và cs, 2013).
b). Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
* Yếu tố cung bất động sản trên thị trường
Theo Trịnh Hữu Liên và cs (2013) cung đối với bất động sản được hiểu đó là
“đất sạch” là bất động sản đã hoàn thiện theo nguyên tắc “chìa khóa trao tay”
khi giao dịch phát sinh. Cung đối với bất động sản bao gồm nguồn cung về đất
và nguồn cung về bất động sản (đất đã xây dựng các cơng trình). Chúng được
xác định bởi các tiêu chí sau:
+ Nguồn cung về đất
Tiêu chí để xác định nguồn cung về đất, bất động sản là diện tích đất nơng
nghiệp, đất phi nơng nghiệp chưa có cơng trình xây dựng, đất chưa sử dụng.
Những địa phương, khu vực khơng cịn hoặc cịn ít đất nơng nghiệp, đất phi
nơng nghiệp chưa có cơng trình xây dựng thì giá đất bình qn tại những địa
phương, khu vực đó thường cao hơn so với phường, khu vực các quỹ đất trên
còn nhiều.

13


+ Nguồn cung về bất động sản.
Tiêu chí để xác định nguồn cung về bất động sản gồm quỹ nhà ở, quỹ đất
đã hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng nhưng chưa chuyển nhượng hoặc cho
thuê trong các khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, khu kinh tế.
Khi nguồn cung về đất, về bất động sản tăng lên là cầu khơng đổi thì giá
đất, giá bất động sản giảm và ngược lại (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013).
* Yếu tố cầu bất động sản trên thị trường
Theo Trịnh Hữu Liên và cs (2013) cầu bất động sản trên thị trường được hiểu là
cầu có khả năng thanh toán khi giao dịch phát sinh. Cầu bất động sản trên thị
trường bao gồm cầu về đất và cầu về bất động sản. Chúng được xác định bởi các

tiêu chí sau:
+ Cầu về đất: Tiêu chí để xác định cầu về đất gồm nhu cầu đất cho các dự
án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế và đất làm mặt
bằng sản xuất, kinh doanh khác; đất xây dựng các cơng trình cơng cộng; đất
nơng nghiệp, đất làm nhà ở tại nông thôn.
+ Cầu về nhà ở và các cơng trình xây dựng: Tiêu chí để xác định cầu về
nhà ở, cơng trình xây dựng là nhu cầu nhà ở của người dân, nhu cầu mặt bằng
sản xuất, kinh doanh phục vụ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa; nhu cầu kết cấu hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của nền kinh tế (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013).
c). Yếu tố cung, cầu bất động sản trên thị trường
Theo Trịnh Hữu Liên và cs (2013) Yếu tố cung, cầu tác động đến giá BĐS
không chỉ khi quan hệ cung, cầu mất cân đối hoặc khi chúng đạt mức cân bằng
mà sự tác động của quan hệ cung, cầu diễn ra trong suốt chu kỳ của sự vận động
của thị trường. Trong đó, giá BĐS chịu ảnh hướng lớn nhất khi quan hệ cung,
cầu đạt trạng thái đỉnh của sự mất cân đối và chịu ảnh hưởng thấp nhất khi quan
hệ cung, cầu đạt trạng thái cân bằng (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013).
* Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật
Theo Trịnh Hữu Liên và cs (2013) thị trường BĐS chịu sự điều tiết của Nhà
nước. Nên việc thay đổi chủ trương, chính sách, pháp luật vĩ mơ sẽ tác động đến
hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động đầu tư vào lĩnh
14


vực bất động sản nói riêng, sự thay đổi đó có thể làm tăng hoặc giảm nhu cầu về
đất, về nhà ở. Sự tác động đó theo chiều hướng nào, tích cực hay tiêu cực,
khuyến kích hay hạn chế cịn tuỳ thuộc đối với từng chính sách của Nhà nước.
Hay nói cách khác cịn tuỳ thuộc vào ý đồ chính trị và mức độ kiểm soát của
Nhà nước đối với thị trường bất động sản (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013).
2.1.3. Các phương pháp xác định giá bất động sản
2.1.3.1. Phương pháp so sánh

a). Khái niệm
Khoản 1 Điều 4 NĐ 44/2014/NĐ-CP phương pháp so sánh trực tiếp là
phương pháp định giá bất động sản thơng qua việc phân tích mức giá của các
thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều
kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau
đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá
quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá (Chính
phủ, 2014).
b). Phạm vi
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá bất động sản khi
trên thị rường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng
đấu giá quyền sử dụng đất (Chính phủ, 2014).
c). Trình tự thực hiện
Theo điều 3, thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014
của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trình tự, nội dung xác định giá bất động sản
theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các
thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá.
4. Xác định giá bất động sản của thửa đất cần định giá.
2.1.3.2. Phương pháp chiết trừ
a). Khái niệm
15


Khoản 2 Điều 4 NĐ 44/2014/NĐ-CP phương pháp chiết trừ là phương
pháp định giá bất động sản đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách
loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao
gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) (Chính phủ, 2014).

b). Phạm vi áp dụng
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản
gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất
và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng
trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất (Chính phủ, 2014).
c). Trình tự thực hiện
Theo điều 4, thơng tư 36/2014/TT-BTNMT Trình tự, nội dung xác định giá
bất động sản theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin.
2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản
so sánh.
3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh.
4. Xác định giá bất động sản của bất động sản cần định giá.
2.1.3.3. Phương pháp thu nhập
a). Khái niệm
Khoản 3 Điều 4 NĐ 44/2014/NĐ-CP phương pháp thu nhập là phương
pháp định giá bất động sản tính bằng thương số giữa mức thu nhập rịng thu
được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết
kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá bất động sản của loại tiền
gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất
tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh (Chính phủ, 2014).
b). Phạm vi áp dụng phương pháp
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định
được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất (Chính phủ, 2014).
c). Trình tự thực hiện

16