Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện gia lâm thành phố hà nội luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGHIÊM THỊ THU HIỀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nghiêm Thị Thu Hiền

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Đỗ Thị Đức Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng
sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới thầy cô giáo trong Khoa Quản lý đất đai
- Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực
hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của Uỷ ban nhân dân và phịng Tài
ngun & mơi trường huyện Gia Lâm, Trung tâm phát triển quỹ đất chi nhánh huyện
Gia Lâm, Ban quản lý dự án và Uỷ ban nhân dân các xã đã tạo điều kiện về thời gian và
cung cấp số liệu cho đề tài này.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành
luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nghiêm Thị Thu Hiền

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Đặt vấn đề .......................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ........................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2

1.4.1.

Những đóng góp mới .......................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ................................................................................................ 2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản ............................................... 4

2.1.1.

Đất đai, bất động sản .......................................................................................... 4

2.1.2.

Thị trường bất động sản ...................................................................................... 5

2.2.

Giá đất................................................................................................................. 6

2.2.1.

Khái niệm về giá đất ........................................................................................... 6

2.2.2.

Phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ............................... 7

2.2.3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng
đất ....................................................................................................................... 8

2.3.

Đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................................. 9

2.3.1.

Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................ 9

2.3.2.

Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................. 10

2.3.3.

Căn cứ pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất ....................................................... 12

2.3.4.

Một số quy định về đấu giá quyền sử dụng đất ................................................ 14

iii


2.4.

Đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới ................................. 17

2.4.1.

Trung Quốc ....................................................................................................... 17

2.4.2.

Úc...................................................................................................................... 18

2.4.3.

Nhật Bản ........................................................................................................... 19

2.5.

Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ........................................ 21

2.5.1.

Đấu giá quyền sử dụng đất tại Đà Nẵng ........................................................... 21

2.5.2.

Đấu giá quyền sử dụng đất tại Hải Phòng ........................................................ 22

2.5.3.

Đấu giá quyền sử dụng đất tại Hà Nội .............................................................. 23

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 26
3.1.

Địa bàn nghiên cứu ........................................................................................... 26

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 26

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 27

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 27

3.4.1.

Khái quát về huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội. ............................................ 27

3.4.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành
phố Hà Nội giai đoạn 2013-2016 ..................................................................... 27

3.4.3.

Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Gia Lâm, thành
phố Hà Nội........................................................................................................ 27

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn Gia Lâm, thành phố Hà Nội. .......................................... 27

3.5.

Phương pháp nghiên cứu. ................................................................................. 27

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 27

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 28

3.5.3.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .................................................. 29

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp ...................................................................... 30

3.5.5.

Phương pháp phân tích, so sánh ....................................................................... 30

3.5.6.

Phương pháp minh họa ..................................................................................... 30

3.5.7.

Phương pháp đánh giá ...................................................................................... 30

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 31
4.1.

Khái quát về huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội ............................................. 31

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 31

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 33

iv


4.1.3.

Thực trạng quản lý và sử dụng đất huyện Gia Lâm ......................................... 38

4.1.4.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội và tình hình quản
lý, sử dụng đất................................................................................................... 41

4.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Gia Lâm, thành phố Hà
Nội giai đoạn 2013-2016 .................................................................................. 44

4.2.1.

Quy định đấu giá quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm ...................................... 44

4.2.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn
2013-2016 ......................................................................................................... 52

4.2.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án đã chọn trên địa bàn
huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội ................................................................... 57

4.3.

Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm ...... 65

4.3.1.

Đánh giá về kết quả đấu giá trên địa bàn huyện Gia Lâm ................................ 65

4.3.2.

Đánh giá của người tham gia về công tác đấu giá QSDĐ ................................ 67

4.3.3.

Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ........................... 69

4.3.4.

Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Gia Lâm. ................................................................................................ 72

4.4.

Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Gia Lâm ........................................................................................... 73

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 74
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 74

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 75

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 76

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

BQLDA

Ban quản lý dự án

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

GCN

Giấy chứng nhận

MCL

Mức chênh lệch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sử hữu

TNMT

Tài nguyên môi trường

TTBĐS

Thị trường bất động sản

TTPTQĐ

Trung tâm phát triển quỹ đất

UBND

Ủy ban nhân dân

VNĐ

Việt Nam đồng

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Lâm năm 2016 .................................... 41

Bảng 4.2.

Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm giai
đoạn 2013-2016.......................................................................................... 52

Bảng 4.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm giai
đoạn 2013-2016.......................................................................................... 53

Bảng 4.4.

Kết quả thực hiện đấu giá QSDĐ theo đơn vị hành chính giai đoạn

2013-2016 .................................................................................................. 55

Bảng 4.5.

Kết quả đấu giá QSDĐ theo đơn vị hành chính giai đoạn 2013-2016 ....... 56

Bảng 4.6.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thị trấn Trâu Quỳ, xã Đặng Xá ..... 60

Bảng 4.7.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Ninh Hiệp ................................ 62

Bảng 4.8.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Yên Viên .................................. 63

Bảng 4.9.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Dương Quang .......................... 65

Bảng 4.10. Đánh giá về việc chuẩn bị đấu giá ............................................................. 67
Bảng 4.11. Đánh giá quá trình thực hiện đấu giá ......................................................... 68
Bảng 4.12. Đánh giá việc thực hiện kết quả đấu giá .................................................... 69
Bảng 4.13. Đánh giá của cán bộ thực hiện trong công tác đấu giá QSDĐ................... 70

vii

DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Gia Lâm .......................................................................... 31
Hình 4.2. Tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Gia Lâm qua các năm................ 33
Hình 4.3. Quy trình đấu giá QSDĐ của huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội............... 44
Hình 4.4. Sơ đồ vị trí các dự án lựa chọn .................................................................... 58
Hình 4.5. Sơ đồ vị trí khu đất đấu giá tại thị trấn Trâu Quỳ ........................................ 59
Hình 4.6. Sơ đồ vị trí khu đấu giá tại xã Ninh Hiệp .................................................... 61
Hình 4.7. Sơ đồ vị trí khu đất đấu giá tại xã Yên Viên ................................................ 62
Hình 4.8. Sơ đồ vị trí khu đất đấu giá tại xã Dương Quang ........................................ 64

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nghiêm Thị Thu Hiền
Tên đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Gia Lâm”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành
phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấp được thu thập

tại các phòng ban chun mơn nghiệp vụ có liên quan đến cơng tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Lựa chọn dự án đấu giá dựa vào điều kiện
phát triển của khu vực.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 26 cán bộ và 64 người tham gia
đấu giá quyền sử dụng đất.
- Phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích, so sánh: thống kê, tổng hợp số
liệu, tài liệu để từ đó so sánh, phân tích làm rõ được đặc trưng trong quá trình đấu giá.
- Phương pháp minh họa: sử dụng sơ đồ, biểu đồ để khái quát về điều kiện tự
nhiên, kinh tế-xã hội và phân tích, đánh giá cơng tác đấu giá QSDĐ.
- Phương pháp đánh giá: đánh giá kết quả đấu giá QSDĐ dựa trên tiêu chí thành
cơng, khơng thành cơng và mức chênh lệch.
Kết quả chính và kết luận
- Kết quả chính.
+ Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng
đất của huyện Gia Lâm.
+ Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Gia Lâm giai đoạn 2013-2016 và
4 dự án đã chọn.

ix


+ Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Gia Lâm.
+ Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Gia Lâm.
- Kết luận.
Gia Lâm nằm ở phía Đơng của Thủ đơ Hà Nội. Trên địa bàn huyện có nhiều tuyến
đường giao thơng quan trọng, có nhiều khu đơ thị, khu cơng nghiệp và các trung tâm
thương mại được hình thành; nhiều làng nghề nổi tiếng, thu hút đơng khách thập
phương trong và ngồi nước như làng gốm sứ Bát Tràng, may da Kiêu Kỵ, chế biến

thuốc bắc,... Vì vậy, cơng tác quản lý đất đai luôn được chú trọng, đặc biệt công tác đấu
giá quyền sử dụng đất đã đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước.
Trong giai đoạn 2013-2016, huyện Gia Lâm đã lập kế hoạch đấu giá với tổng diện
tích là 143.774,3 m2 nhưng mới chỉ tổ chức đấu giá được 54 dự án với tổng diện tích
trúng đấu giá là 41.302,7 m2 thu được 752.933,0 triệu đồng cho ngân sách nhà nước.
Công tác đấu giá QSDĐ huyện Gia Lâm được đánh giá là công khai, minh bạch;
Những người tham gia đấu giá đều được biết về quy chế đấu giá; việc đấu giá đúng
trình tự thủ tục, đúng quy chế đấu giá. Các thủ tục sau khi trúng đấu giá QSDĐ đều
được thực cơ quan chức năng thực hiện tốt. Tuy nhiên vẫn còn tồn tại những hạn chế
sau: việc xây dựng kế hoạch cịn thiếu tính khoa học; thơng tin đấu giá đến với người
dân vẫn cịn hạn chế; hiện tượng người tham gia đấu giá khơng vì nhu cầu sử dụng đất
thực sự mà mang tính đầu cơ đất đai...
Để giải quyết những tồn tại khó khăn, cần thực hiện một số giải pháp như sau: cần
hoàn thiện hệ thống pháp luật, ban hành quy chế chung cho tất cả dự án đấu giá của
huyện và quy định riêng cho từng dự án lựa chọn; nâng cao hiệu quả trong công tác đo
đạc và xây dựng quy hoạch chi tiết; về việc tổ chưc thực hiện đấu giá: thông tin đấu giá
cần phải được phổ biến rộng rãi trên mọi phương tiện thông tin đại chúng, đài phát
thanh của thôn, tổ dân phố;..

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nghiem ThiThu Hien
Thesis title: " Assessment on the auction of land use right at Gia Lâm District, Ha
Noi city".
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research purposes
- Evaluating the auction of land use rights in Gia Lam district, Hanoi.
- Proposing some solutions to improve the effectiveness of auctioning land use
rights in Gia Lam district.
Research Methods
The thesis used the following methods:
- Method of investigation and collection of secondary data: Secondary data
collected at specialized departments related to the auction of land use rights in Gia Lam
district Hanoi.
- Site selection method: Select the auction project based on the development
conditions of the area. Urban area chose the project in Gia Lam town, Dang Xa
commune.
- Method of primary data collection: survey of 26 officers and 64 people
participated in auction of land use rights.
- Statistical methods, synthesis and analysis, comparison: statistics, synthesis of
data, documents to compare, analyze clarification was featured in the auction process.
- The method of illustration: use outline, chart for generalization about natural
condition economy- society and analyst, estimated auction of land use
- Evaluating method: evaluate result auction of land use bases upon success
criterion, non- success and imparity level.
Main results and conclusions
- Main results
+ Overview of natural, socio-economic conditions, management and land use of
Gia Lam district.
+ Auction results of land use rights of Gia Lam district 2013-2016 and 4 selected
projects.

xi

+ Assessment on the auction of land use rights in Gia Lam district.
+ Some solutions to improve the effectiveness of auctioning land use rights in Gia
Lam district.
- Conclusion
Gia Lam is located in the East of Hanoi Capital. There are many important routes
in the district, many urban areas, industrial parks and trade centers are formed; Many
famous villages, attracting crowds inside and outside the country, such as Bat Trang
pottery village, KieuKy garment, processing of medicinal herbs, etc. Therefore, land
management is always paid attention. Especially, the auction of land use rights has
brought big revenue to the state budget.
In the period 2013-2016, Gia Lam District plans to auction 143,774.3 m2 but only
54 auctions with a total winning area of 41,302.7 m2. VND 752,933.0 million to the
state budget. Auctions of Gia Lam district are considered open and transparent;
Participants in the auction are aware of the auction rules; The auctions are in accordance
with the order of procedures and the auction regulations. The procedures after winning
auctions of land are well done by the authorities. However, the following limitations
exist: lack of scientific planning; Auction information to the people is still limited; The
phenomenon of auction participants not because of real demand for land but land
speculation ...
In order to solve the problems, the following solutions should be implemented:
policies and legislation, the legal system should be improved and the general regulations
for all district auction projects should be improved. specific for each project selected;
Regarding the planning and planning: To improve the efficiency in the measurement
and elaboration of detailed planning, the number of auction lots should be based on the
needs and tastes of the people; For land auction projects which need to be cleared and
compensated, the district must organize quickly and invest in the construction of
infrastructure;...

xii

PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong tiến trình lịch sử xã hội lồi người, con người và đất đai ngày càng
gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người,
con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm ni sống mình. Đất đai ln ln là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Không có đất đai thì
khơng có bất kỳ một ngành sản xuất nào, khơng một q trình lao động nào diễn
ra và khơng thể có sự tồn tại của xã hội loài người.
Con người tác động vào đất, khai thác đất, sử dụng đất theo lợi ích riêng
của mình. Khi đó, tầm quan trọng và vai trò to lớn của đất chính là một tài sản
đặc biệt, có khả năng sinh lợi, được coi là một dạng tài sản trong phương thức
tích luỹ của cải vật chất của xã hội.
Ngày nay đất nước ta đang hướng tới phát triển kinh tế thị trường theo định
hướng xã hội chủ nghĩa cùng với đó q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa diễn
ra mạnh mẽ, thị trường bất động sản ngày càng sôi động, thu hút được nhiều tổ
chức, cá nhân cùng nhau cạnh tranh nhằm khai thác giá trị tiềm tàng của đất. Thị
trường bất động sản ngày càng phát triển mà trong đó các tổ chức, cá nhân thực
hiện mua bán liên quan đến bất động sản được diễn ra dưới nhiều hình thức,
trong đó bán đấu giá quyền sử dụng đất mới chỉ được áp dụng ở nước ta trong
những năm gần đây.
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện đã mang lại một hướng
đi mới cho thị trường bất động sản và làm thay đổi bộ mặt của một số địa
phương. Việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã đạt được nhiều
thành quả, tuy nhiên vẫn còn bộc lộ một số tồn tại như việc không đủ số lượng
người tham gia đấu giá, một số chủ đầu tư lúng túng khi triển khai hoàn thiện thủ
tục và xuất hiện các đối tượng “cị” đất…
Gia Lâm là một huyện ngoại thành phía đơng của thành phố Hà Nội, cách
trung tâm thành phố 8 km về phía Đơng. Thị trường đất đai đã có nhiều chuyển

biến khá tích cực, cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất trong những năm qua tại
một số dự án trên địa bàn thành phố đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế. Để
hạn chế sự thất thốt nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách
để đầu tư xây dựng hệ thống các cơng trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát

1


triển kinh tế - xã hội thì việc thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất và
ban hành các quy định đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất đóng vai trị
rất quan trọng.
Xuất phát từ ý nghĩa và tầm quan trọng của việc đấu giá QSDĐ phục vụ
cho công tác quản lý và sử dụng đất ngày càng tốt hơn, nhằm khai thác tiềm năng
đất đai của huyện Gia Lâm, được sự hướng dẫn của TS. Đỗ Thị Đức Hạnh, khoa
Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tôi tiến hành nghiên cứu đề
tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia
Lâm, thành phố Hà Nội".
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm,
thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Nghiên cứu việc thực hiện các dự án đấu giá đã tổ chức trên địa bàn
huyện Gia Lâm từ ngày 1/1/2013 đến 31/12/2016.
- Thực hiện nghiên cứu sâu với 4 dự án:
+ Dự án đấu giá QSDĐ để xây dựng nhà ở tại thị trấn Trâu Quỳ, xã
Đặng Xá.
+ Dự án đấu giá QSDĐ để xây dựng nhà ở tại xã Ninh Hiệp.
+ Dự án đấu giá QSDĐ để xây dựng nhà ở tại xã Yên Viên.

+ Dự án đấu giá QSDĐ để xây dựng nhà ở tại xã Dương Quang.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn đã bổ sung cơ sở thực tiễn cho việc đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Gia Lâm. Kết quả đấu giá phụ thuộc rất lớn vào vị trí của khu
đất đấu giá.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm bổ sung cơ sở khoa học cho công tác đấu giá
quyền sử dụng đất.

2


1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao học và
sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác đấu giá trên địa bàn
huyện đồng bằng châu thổ sông Hồng.
Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá huyện Gia Lâm sẽ
giúp cho giải quyết được một số tồn tại khó khăn tương tự trên địa bàn khác.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1. Đất đai, bất động sản
2.1.1.1. Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì
đất đai khơng chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lịng đất và

tất cả mọi thứ sinh sơi trên mặt đất và trong lịng đất khơng do lao động và con
người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật
và động vật. Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng
ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá...
Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài
sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về
mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn (Hồ Thị Lam
Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.1.1.2. Bất động sản
Tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng tài sản được phân thành nhiều loại
khác nhau nhưng về cơ bản tài sản được phân làm hai loại: động sản và BĐS. Sự
phân chia này đã có trong Bộ Luật La Mã cách đây hàng ngàn năm. Thuật ngữ
BĐS được sử dụng phổ biến trên nhiều quốc gia, lãnh thổ trên thế giới. Trong
tiếng Anh BĐS là real estate, tiếng Pháp là immobilie, tiếng Hoa là địa sản và ở
nước ta được gọi là BĐS (Nguyễn Ngọc Vinh, 2011).
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến
đất đai, khơng tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Tuy
nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất
đai. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định: “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa
bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Còn Điều 100
Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất
đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức
đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất" (Cục Quản lý
nhà, 2007).
Theo Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015 của nước CHXHCN Việt Nam: Bất
động sản bao gồm: Đất đai; nhà ở, các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;

4

các tài sản khác gắn liền với đất, nhà công trình xây dựng; các tài sản khác do
pháp luật quy định (Quốc hội, 2015).
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, bất động sản là đất đai và những
cơng trình do con người tạo nên gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình cùng
với những tài sản nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất.
Tóm lại BĐS là một tài sản bao gồm đất đai và những tài sản khác gắn liền
với lơ đất đó. Những tài sản khác có thể là:
- Tồ nhà hoặc những cơng trình xây dựng trên lơ đất, cơng trình ngầm
dưới mặt đất;
- Cây trồng lâu năm, nguồn nước trong phạm vi lơ đất;
- Cơng trình kỹ thuật kết nối lơ đất với các hạ tầng kỹ thuật khu vực và
trung tâm.
- Những trang, thiết bị tiện ích cố định trong phạm vi lơ đất…
Mặc dù đã có những những tiêu thức phân biệt BĐS hay động sản nhưng
việc nhận dạng chúng khơng đơn giản. Những khó khăn này sẽ làm cho người
kinh doanh hoặc thẩm định giá BĐS sẽ có cái nhìn sai về giá trị BĐS trong quá
trình hoạt động. Nhằm khắc phục những hạn chế trên các nhà nghiên cứu đã đưa
ra những tiêu chí nhằm nhận diện và phân biệt giữa BĐS và động sản.
BĐS là tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài thoả mãn
các điều điều kiện sau (Nguyễn Ngọc Vinh, 2011):
- Là yếu tố vật chất có ích cho con người;
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng;
- Có thể đo lường bằng giá trị;
- Khơng thể di dời hoặc di dời rất hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái
của nó khơng thay đổi;
- Tồn tại lâu dài.
2.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là khái niệm đã có từ xa xưa ở nước ta cũng như
các nước khác. Tuy nhiên ở nước ta, trong thời kỳ nhà nước không cho phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đất đai không có giá trị thì thị trường bất

động sản khơng được thừa nhận. Sau Luật Đất đai năm 1993 và nhất là sau sự ra
đời của bộ Luật Dân sự, thị trường bất động sản mới được khơi gợi từ những

5


năm thập kỷ cuối cùng của thế kỷ 20. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường
BĐS nhưng có cùng một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng các
quan hệ giao dịch BĐS hàng hóa giữa các chủ thể của nền kinh tế thông qua một
cơ chế giá, tại một thời điểm xác định (Phạm Thanh Quế, 2011).
Chúng ta thường hiểu sai về thị trường BĐS khi cho rằng thị trường chỉ là
giao dịch mua bán, chuyển nhượng, trong thực tế thị trường BĐS ngoài giao dịch
mua bán thơng thường chiếm tỷ trọng lớn nhất, cịn có các giao dịch khác như
cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… rất phong phú và đa
dạng. Sự ngộ nhận tiếp theo nếu cho rằng thị trường BĐS chính là thị trường nhà
đất, hiểu chính xác hơn thị trường nhà và đất chỉ là hai phân khúc lớn xét theo
quan điểm loại hình BĐS, ngồi ra cịn có những phân khúc khác cũng nằm trong
hệ thống như thị trường BĐS thương mại, BĐS dịch vụ, BĐS công nghiệp…
(Nguyễn Ngọc Vinh, 2011).
2.2. GIÁ ĐẤT
2.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa
địa tơ. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu
lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến
đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng,
như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả
quyền thế chấp...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện

mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá
bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong
khơng gian và thời gian xác định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất
nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất
đai để việc quản lý ngày càng hiệu quả hơn. Theo khoản 19, Điều 4, Luật Đất đai
2013: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013).

6


2.2.2. Phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
* Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp đấu giá
quyền sử dụng đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu
đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên
đối với các thành phố trực thuộc trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các
tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh còn lại là giá đất cụ thể
do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định, chuyển cho Hội đồng thẩm định giá
đất của địa phương do Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng tổ chức thẩm
định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt (Chính Phủ, 2016).
Các phương pháp để xác định giá cụ thể đối với trường hợp trên theo Điều
4, NĐ44/2014/NĐ-CP:
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thơng qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần
định giá.

- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định
giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ
tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
* Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp đấu giá
quyền sử dụng đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu
đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối
với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền

7


núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại là giá đất cụ thể do cơ quan tài
chính xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Chính Phủ,2016).
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách
sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành (Chính Phủ, 2014).
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá quyền sử
dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, việc xác định giá đất phải dựa trên giá thị trường,
khả năng sinh lời của đất và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Lấy kết

quả đó làm cơ sở để xây dựng giá đất, cụ thể cần phân tích một số yếu tố như sau:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc
xác định giá đất, vị trí đóng vai trị to lớn trong hoạt động sản xuất kinh doanh (ví
dụ: vị trí thuận lợi về giao thơng, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối với khu vực
xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ...) hay giữ vai trị quan trọng trong
sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi trường và các sự thuận
lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (Ví dụ: các vị trí ở khu trung tâm
văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm
(cùng vị trí mặt tiền)). Tóm lại, vị trí của khu đất có tác động rất lớn đến giá trị
sử dụng và giá của khu đất.
- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào từng
mục đích sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn
mục đích sử dụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng
cao nhất thì sẽ làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của
vị trí khu đất đối với mục đích sử dụng đó.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực được
đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thơng hồn chỉnh đến mức độ nào? Hệ
thống cấp thoát nước tốt được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên
lạc được trang bị hiện đại đến thế nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng
được lắp đặt ở quy mô như thế nào... Đây là một trong những yếu tố làm tác động
trực tiếp đến giá đất.
- Yếu tố về điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các cơng trình
dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho thương

8


mại, văn phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các
trung tâm khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm
cho giá đất thực tế ở đây tăng lên.

- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có
ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên
đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn vì vậy giá
trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005).
2.3. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.3.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Nếu như hoạt động bán đấu giá tài sản ra đời rất sớm trong lịch sử phát
triển xã hội lồi người thì đấu giá quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện kể từ khi Nhà
nước ta thừa nhận quyền sử dụng đất là một loài tài sản và cho phép tham gia
trên thị trường bất động sản, với tư cách là một loại hàng hóa đặc biệt.
Quyền sử dụng đất là tài sản, do vậy, đấu giá quyền sử dụng đất thực chất
cũng là đấu giá tài sản. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của quyền sử dụng đất là
tài do Nhà nước đại diện sở hữu, nên mọi hoạt động liên quan đến quyền sử dụng
luôn gắn với đất đai. Xét về bản chất, đấu giá quyền sử dụng đất cũng là một
quan hệ mua bán tài sản. Đối tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này là
quyền sử dụng đất. Chủ thể tham gia quan hệ một bên bao gồm cá nhân, tổ chức
có quyền sử dụng đất hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê
đất là bên bán; một bên là cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để làm nhà ở
hoặc sản xuất kinh doanh là bên mua.
Trong quan hệ này, những người tham gia mua quyền sử dụng đất phải
cạnh tranh với nhau về giá. Cuộc mua bán diễn ra cơng khai tại một nơi nhất
định, ở đó người có quyền sử dụng đất đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm còn
những người mua tham gia đấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh với
những người khác nhằm mục đích mua được QSDĐ để phục vụ nhu cầu của
mình. Người chiến thắng trong cuộc đấu giá là người mua được QSDĐ là người
trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm.
Vậy đấu giá QSDĐ là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức
công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan
đại diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ
chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, người muốn có được QSDĐ phải

9


tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp lên cao theo
trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất là người nhận được
QSDĐ đấu giá (Trần Tiến Hải, 2015).
2.3.2. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
Thứ nhất: Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy
động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và
phát triển kinh tế.
Trong những năm qua, do hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về đất
đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất ở hầu hết các địa phương diễn ra có lúc đã
vượt tầm kiểm sốt của các cơ quan nhà nước gây thất thoát qũy đất, ảnh hưởng và
tác động xấu đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Giá đất do Nhà nước quy
định để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất... thấp hơn
nhiều so với giá thực tế trên thị trường, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá. Đây
là những nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân sách.
Thứ hai: Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường
quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất hình
thành và phát triển là quy luật tất yếu của nền kinh tế thị trường, là động lực phát
triển các ngành kinh tế khác. Tình trạng bất ổn định của thị trường quyền sử dụng
đất, thị trường bất động sản đã gây rất nhiều trở ngại cho các bên khi tham gia
các giao dịch về đất hoặc liên quan đến đất trên thị trường như: gây áp lực lớn
đối với chính sách quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta; khó khăn khi định giá
đất làm căn cứ cho việc tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức

đấu giá quyền sử dụng đất đã mở ra một kênh rất quan trọng để Nhà nước thực
hiện phân phối quyền sử dụng đất cho xã hội theo hướng thị trường. Theo đó,
Nhà nước đã có thể chuyển đất thành tiền để đầu tư vào những mục tiêu phát
triển kinh tế hoặc phục vụ đời sống dân sinh.
Thứ ba: Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh
bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích
của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất

10


Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp giao đất, cho thuê đất thiếu cơ sở pháp
lý, không phù hợp quy hoạch, không đúng với nhu cầu sử dụng đất thực tế. Hiện
tượng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, lấn chiếm đất cơng, sử dụng sai
mục đích diễn ra khá phổ biến dẫn đến phá vỡ quy hoạch, hiệu quả sử dụng đất
khơng cao, lãng phí đất đai gây bất bình trong nhân dân, gây nhiều thiệt hại cho
Nhà nước và nhân dân. Đấu giá quyền sử dụng đất ra đời, đã tạo sự công bằng,
minh bạch trong hoạt động giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất của Nhà
nước. Các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất phải cạnh tranh quyết liệt để có đất sử
dụng. Các chủ thể đủ điều kiện tham gia đấu giá đều được cạnh tranh bình đẳng,
khơng phân biệt. Trong đấu giá quyền sử dụng đất, từ quy hoạch quỹ đất để đấu
giá đến trình tự, thủ tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đều phải công khai,
minh bạch nên hạn chế tối đa điều kiện làm phát sinh tiêu cực, tham nhũng trong
giao đất, cho thuê đất, trong quản lý, sử dụng đất.
Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần hạn chế tình trạng “hai giá đất” hiện
nay. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và tiếp tục được quy định tại
Luật Đất đai năm 2013, có ba trường hợp hình thành giá đất. Đó là giá đất do
Nhà nước quy định, giá đất do các bên thoả thuận trong chuyển quyền sử dụng
đất, giá đất hình thành từ đấu giá quyền sử dụng đất. Trên thực tế, do nhiều lý
do mà hiện nay giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn so với giá đất

trên thị trường chuyển nhượng, so với giá trị thực của đất. Do vậy, khi giao đất,
cho thuê đất theo hình thức chỉ định đã tạo ra sự chênh lệch lớn giữa giá đất
trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định. Từ đó, đã tạo ra cơ chế “hai
giá đất”. Người hưởng lợi nhiều nhất từ cơ chế này là một số các tổ chức, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định. Thiệt hại
lớn nhất thuộc về người sử dụng đất có đất bị thu hồi và Nhà nước. Đấu giá
quyền sử dụng đất sẽ hạn chế tối đa tình trạng “hai giá đất”; tạo cơ sở, căn cứ
để Nhà nước điều chỉnh mức giá đất cho phù hợp với giá trị thực của đất; tăng
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; điều tiết và đi đến xố bỏ địa tơ chênh lệch
theo hướng đảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi ích người có đất bị thu hồi và lợi ích
của nhà đầu tư.
Do trong đấu giá quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải cạnh tranh
quyết liệt về khả năng chi trả, họ phải bỏ ra một khoản tiền khơng nhỏ để có
quyền sử dụng đất. Nên khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất họ biết họ
phải làm gì để sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý và hiệu quả hơn.

11


Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất công khai, dân chủ đã bước đầu tạo
ra người thực, giá thực, hạn chế tình trạng nhiễu loạn thơng tin gây hoang mang,
dao động cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất, tạo điều kiện cho thị trường bất
động sản phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững (Nguyễn Minh Tâm, 2013).
2.3.3. Căn cứ pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất
* Từ ngày 1/7/2004, việc tổ chức thực hiện đấu giá được dựa trên căn cứ sau:
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc
thi hành Luật đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu
giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị
định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy
chế bán đấu giá tài sản;
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/05/2005 của Bộ tài chính hướng
dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá;
- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính
phủ về việc ban hành quy chế đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc cho thuê đất;
- Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài chính
hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá. Phí
đấu giá hướng dẫn tại Thơng tư này áp dụng đối với việc bán đấu giá tài sản
theo quy định tại Nghị định số 05/2005/NĐ-CP và đấu giá QSDĐ để giao đất
có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định tại Quyết định số
216/2005/QĐ-TTg;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;

12