Đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện thạch thất thành phố hà nội luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN QUỲNH ANH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN
QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020
HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thị Vòng

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Quỳnh Anh

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Thị Vịng đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tơi trong
q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức UBND huyện
Thạch Thất, phịng Tài ngun & Mơi trường huyện Thạch Thất đã giúp đỡ và tạo điều
kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hoàn thành
luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Quỳnh Anh

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2

Phần 2. Tổng quan nghiên cứu ...................................................................................... 3
2.1.

Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng đất ............................................................. 3

2.1.1.

Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất.................................................................. 3

2.1.2.

Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất ................................................................. 4

2.1.3.

Các loại hình của quy hoạch sử dụng đất ........................................................... 6

2.1.4.

Nhiệm vụ, nội dung của quy hoạch sử dụng đất................................................. 8

2.2.

Cơ sở lý luận cơ bản về tính khả thi và hiệu quả của phương án quy
hoạch sử dụng đất ............................................................................................... 9

2.2.1.

Bản chất và phân loại tính khả thi của phương án quy hoạch sử dụng đất ......... 9

2.2.2.

Bản chất và phân loại hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất ............................. 12

2.3.

Tình hình lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế
giới và Việt Nam .............................................................................................. 14

2.3.1.

Tình hình nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất của một số nước trên thế
giới .................................................................................................................... 14

2.3.2.

Tình hình về nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất và thực hiện quy hoạch
sử dụng đất ở Việt Nam .................................................................................... 18

2.3.3.

Khái quát tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất thành phố Hà Nội hiện
nay ............................................................................................................................... 27
iii

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 29
3.1.

Nội dung nghiên cứu ....................................................................................... 29

3.1.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thạch Thất ..................... 29

3.1.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai huyện Thạch Thất ................................. 29

3.1.3.

Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất giai đoạn
2010 -2020 huyện Thạch Thất .......................................................................... 29

3.1.4.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất
huyện Thạch Thất ............................................................................................. 30

3.2.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 30

3.2.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................... 30

3.2.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................ 30

3.2.3.

Phương pháp xử lý số liệu ................................................................................ 30

3.2.4.

Phương pháp minh họa bằng bản đồ ................................................................ 30

3.2.5.

Phương pháp so sánh, đánh giá ........................................................................ 30

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................... 32
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thạch Thất .................................... 32

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường................................. 32

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Thạch Thất ................................................... 43

4.1.3.

Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội .......................................... 48

4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Thạch Thất ........................................... 50

4.2.1.

Đánh giá tình hình quản lý nhà nước về đất đai. .............................................. 50

4.2.2.

Đánh giá tình hình sử dụng đất năm 2016 và biến động đất đai giai đoạn
2010 - 2016 ....................................................................................................... 59

4.3.

Đánh giá kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn
2010 - 2020 huyện Thạch Thất ......................................................................... 64

4.3.1.

Khái quát phương án quy hoạch sử dụng đất huyện Thạch Thất giai đoạn
2010 - 2020 ....................................................................................................... 64

4.3.2.

Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất huyện Thạch Thất

giai đoạn 2010 - 2020 đến năm 2015 ............................................................... 67

4.3.3.

Kết quả thực hiện dự án, cơng trình theo phương án quy hoạch sử dụng
đất đến năm 2015 huyện Thạch Thất ................................................................ 70

iv


4.3.4.

Kết quả thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ năm 2010 đến năm
2015 theo quy hoạch sử dụng đất được duyệt huyện Thạch Thất .................... 78

4.3.5.

Tình hình thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2016 huyện Thạch Thất ......... 80

4.3.6.

Kết quả thực hiện các cơng trình dự án đến năm 2016 huyện Thạch Thất ...... 83

4.3.7.

Đánh giá mặt đạt được, tồn tại và nguyên nhân trong việc thực hiện
phương án QHSDĐ huyện Thạch Thất ............................................................ 85

4.4.

Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện quy hoạch sử
dụng đất huyện Thạch Thất .............................................................................. 88

4.4.1.

Giải pháp tuyên truyền phổ biến....................................................................... 88

4.4.2.

Giải pháp nguồn lực, vốn đầu tư ...................................................................... 88

4.4.3.

Giải pháp về kỹ thuật ........................................................................................ 88

4.4.4.

Giải pháp về tổ chức thực hiện ......................................................................... 89

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 91
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 91

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 93

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 94
Phụ lục .......................................................................................................................... 96

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BC

Báo cáo

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

CHXHCNVN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CNH

Cơng nghiệp hóa

CN-TTCN

Cơng nghiệp – Tiểu thủ cơng nghiệp

CP

Chính phủ

CSDL

Cơ sở dữ liệu

CT

Chỉ thị

HĐH

Hiện đại hóa

KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

NĐ

Nghị định

NQ

Nghị quyết

QĐ

Quyết định

QH

Quốc hội

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QH,KHSDĐ

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TT

Thông tư

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Tổng hợp các loại đất huyện Thạch Thất ................................................... 36

Bảng 4.2.

Dân số huyện Thạch Thất giai đoạn 2011 - 2016 ...................................... 47

Bảng 4.3.

Diện tích đất chồng lấn giữa các xã của huyện Thạch Thất ...................... 53

Bảng 4.4.

Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2016 huyện Thạch Thất .......... 60

Bảng 4.5.

Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Thạch Thất năm
2016............................................................................................................ 61

Bảng 4.6.

Biến động sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2010-2016 huyện
Thạch Thất ................................................................................................. 62

Bảng 4.7.

Biến động sử dụng đất phi nông nghiệp giai đoạn 2010- 2016 huyện
Thạch Thất ................................................................................................. 63

Bảng 4.8.

Phương án quy hoạch sử dụng đất huyện Thạch Thất đến năm 2020 ....... 65

Bảng 4.9.

Kết quả thực hiện chỉ tiêu sử dụng đất67 huyện Thạch Thất đến năm
2015............................................................................................................ 67

Bảng 4.10. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất nông nghiệp đến năm
2015 huyện Thạch Thất.............................................................................. 68
Bảng 4.11. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất phi nông nghiệp đến năm
2015 huyện Thạch Thất.............................................................................. 69
Bảng 4.12. Tổng hợp cơng trình, dự án đã thực hiện theo phương án quy hoạch
giai đoạn 2010 - 2020 (thực hiện đến năm 2015) huyện Thạch Thất ....... 71
Bảng 4.13. Đánh giá một số công trình, dự án thực hiện theo phương án quy
hoạch sử dụng đất đến năm 2015 huyện Thạch Thất ................................. 76
Bảng 4.14. Các cơng trình, dự án chưa thực hiện theo phương án quy hoạch giai
đoạn 2010 - 2015 huyện Thạch Thất ......................................................... 77
Bảng 4.15. Kết quả thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ năm 2010 đến
năm 2015 theo quy hoạch được duyệt huyện Thạch Thất ......................... 79
Bảng 4.16. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2016 huyện Thạch Thất .... 81
Bảng 4.17. Cơng trình, dự án thực hiện đến năm 2016 huyện Thạch Thất .................. 84

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý của huyện Thạch Thất - TP. Hà Nội ............................... 32
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế huyện Thạch Thất năm 2016 ............................................... 43

Hình 4.3. Cơ cấu sử dụng đất huyện Thạch Thất năm 2016 ........................................ 59
Hình 4.4. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2015 huyện Thạch
Thất .............................................................................................................. 67

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Quỳnh Anh
Tên luận văn: “Đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến
năm 2020 huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá việc thực hiện các chỉ tiêu đã được duyệt trong phương án QHSDĐ
huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2020 tìm ra những tồn tại và
nguyên nhân của các tồn tại.
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện phương án quy hoạch
sử dụng đất.
Phương pháp nghiên cứu của đề tài
Luận văn đã sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp;
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp;
- Phương pháp xử lý số liệu;
- Phương pháp minh họa bằng bản đồ;
- Phương pháp so sánh, đánh giá.
Kết quả chính và kết luận

1. Huyện Thạch Thất có vị trí địa lý thuận lợi trong phát triển kinh tế xã hội của
thành phố Hà Nội. Tăng trưởng kinh tế đạt 11,89%, dân số 199.470 người với một
nguồn lao động dồi dào, có trình độ chun mơn cao. Tính đến năm 2016, diện tích tự
nhiên của huyện là 18.744,18 ha..
2. Cơng tác Quản lý Nhà nước về đất đai theo 15 nội dung, hầu như các nội dung
đều đã được thực hiện tốt, cịn nội dung xây dựng hệ thống thơng tin đất đai thực hiện
chưa tốt do hạn chế về cơng nghệ và trình độ chun mơn của các cán bộ chuyên ngành.
3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 và biến động đất đai giai đoạn 2010 - 2016:
Năm 2016 tổng diện tích của tồn huyện là 18.744,17 ha. Trong đó, đất nơng nghiệp
chiếm 56,86 tổng diện tích tự nhiên; đất phi nơng nghiệp chiếm 42,78% tổng diện tích
tự nhiên; đất chưa sử dụng chiếm 0,36% tổng diện tích đất tự nhiên. Xu hướng biến
động đất đai giai đoạn này là tăng diện tích đất nơng nghiệp và phi nơng nghiệp, giảm
diện tích đất chưa sử dụng.
ix


4. Kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch
sử dụng đất 5 năm (2011-2015) huyện Thạch Thất cho thấy:
Theo phương án quy hoạch sử dụng đất đã duyệt, đến năm 2020, tổng diện tích tự
nhiên là 18.459,05 ha; diện tích đất nơng nghiệp 7.885,18 ha; diện tích đất phi nơng
nghiệp là 10.013,64 ha.
Trong giai đoạn 2011-2015, việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ
đầu trên địa bàn huyện đã đạt được những kết quả nhất định. Theo phương án quy
hoạch sử dụng đất đến năm 2015, diện tích đất nơng nghiệp là 10224,24 ha, chiếm
54,55% tổng diện tích tự nhiên; đất phi nông nghiệp là 8456,12 ha, chiếm 45,11 %
tổng diện tích tự nhiên; Đất chưa sử dụng 63,82 ha, chiếm 0,34 % tổng diện tích tự
nhiên. Trong giai đoạn này, số cơng trình, dự án đã thực hiện được là 565 cơng trình với
tổng diện tích là 1.485,59 ha; số cơng trình, dự án chưa thực hiện là 56 cơng trình, dự án
với tổng diện tích là 504,32 ha.
Tình hình thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2016: các chỉ tiêu sử dụng đất của

nhóm đất nông nghiệp đều thực hiện đạt so với chỉ tiêu theo phương án kế hoạch sử
dụng đất năm 2016; chỉ tiêu đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu
năm đạt vượt kế hoạch 2016.
Tình hình thực hiện các cơng trình, dự án: Số cơng trình đã tổ chức triển khai thực
hiện trong năm 2016 là 38 dự án đạt 54,29% so với kế hoạch. Trong đó có: 30 dự án
đang triển khai GPMB, diện tích 258,89 ha, chiếm 44,33% kế hoạch; 08 dự án đã hoàn
thành đến 31/12/2016 diện tích 17,74 ha, chiếm 4,62%. Số cơng trình, dự án chưa thực
hiện trong năm 2016 đăng ký đưa sang thực hiện năm 2017 là 29 dự án.
5. Để thực hiện tốt phương án quy hoạch sử dụng đất, trong thời gian tới quận cần
có những giải pháp cụ thể trên các mặt:
Giải pháp tuyên truyền phổ biến;
Giải pháp nguồn lực, vốn đầu tư;
Giải pháp về kỹ thuật;
Giải pháp về tổ chức thực hiện.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Quynh Anh
Thesis title: “Evaluate the implementation of land use planning up to 2020 in Thach
That District, Hanoi City”.
Major: Land management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research Objectives
- Evaluate the implementation of the approved land use indicators in land use
planning in Thach That District, Hanoi in period 2010-2020 to seek the shortcomings

and causes of the shortcomings.
- Propose solutions to improve the efficiency of the implementation of land use
planning.
Methods
In the thesis, the research methods are used:
- Method of secondary data collection;
- Method of primary data collection;
- Methods of data processing;
- The method illustrated by maps;
- Method of comparison, evaluation.
Main findings and conlusions
1. Thach That district has a favorable geographical position in economic and
social development of Hanoi. Economic growth reached 11.89% and the population of
199,470 people with a source of abundant labour, high professional level. By 2016, the
natural area of the district is 18,744.18 hectares.
2. The State management of land follows 15 basic contents, almost all contents
have been well implemented; however the content of the land information system has
not been well implemented due to the technological limitations as well as the
specialized staff’s limitations.
3. The Current of land using in 2016 and the land changesin the period 2010 2016: By 2016, the natural area of the district is 18,744.18 hectares. Where: 10,657.62
ha agricultural land occupies 56,86%; non-agricultural land has 8,019.17 hectares
42.78%; unused land has 67.39 hectares 0.36% of the natural area. The trend of land

xi


conversion this period is to increase the area of agricultural and non-agricultural land,
reduce the area of unused land.
4. During the period 2011-2015, the implementation of the master plan and land
use planning in the first period in the district has achieved certain results. According to

land use planning to 2015, the area of agricultural land is 10224.24 hectares, accounting
for 54.55% of the total natural area; non-agricultural land is 8456.12 hectares,
accounting for 45.11% of the total natural area; Unused land is 63.82 hectares,
accounting for 0.34% of total natural area. During this period, the number of works and
projects implemented was 565 with the total area of 1,485.59 hectares; The number of
works and projects not yet implemented are 56 works and projects with a total area of
504.32 hectares.
The status of land use planning in 2016: Land use criteria of agricultural land
group are achieved compared with the target of land use plan 2016; Indicators of paddy
land, annual crop land, perennial land exceeded the 2016 plan.
Performance of works and projects: The number of works implemented in 2016
is 38 projects reaching 54.29% of the plan including 30 projects are underway,
covering 258.89 hectares , accounting for 44.33% of the plan; 08 projects were
completed by 31/12/2016 with an area of 17.74 hectares, representing 4.62%. The
number of works and projects not implemented in 2016 registered for implementation
in 2017 is 29 projects.
5. In order to carry out well the plan to use land, in the coming time, the District
should have specific solutions based on the following aspects:
Popular propaganda solution;
Resource solutions, investment capital;
Technical solution;
Solution on implementation organization.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Điều 53, 54 Hiến pháp và Luật Đất đai (sửa đổi) 2013 quy định cụ thể “Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản

lý” theo đó Quy hoạch là cơ sở quan trọng để thực hiện quản lý Nhà nước về đất
đai, tuy không phải là pháp luật nhưng lại mang tính pháp lý gắn liền với nhiệm
vụ quản lý Nhà nước. Nhà nước thực hiện quyền chủ sở hữu thông qua việc
quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” là 1 trong 15 nội dung Quản lý Nhà
nước về đất đai. Như vậy là quy hoạch hóa việc sử dụng đất khơng đơn thuần là
một hoạt động kỹ thuật mà còn là hoạt động quản lý có ý nghĩa kinh tế chính trị,
thể hiện ý chí của Nhà nước về phát triền đất nước trong tương lai xác định mà
mọi người đều phải chấp hành. Vì vậy vai trị của quy hoạch sử dụng đất là phục
vụ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội cho từng giai đoạn và bảo vệ môi trường có
ý nghĩa hết sức quan trọng.
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm xác lập sự
ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai; làm cơ sở để
tiến hành giao đất, cho thuê đất và đầu tư phát triển sản xuất; là biện pháp hữu
hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai; ngăn chặn các hiện
tượng tiêu cực tranh chấp, lấn chiếm hủy hoại đất, phá vỡ mặt bằng sinh thái, gây
ô nhiễm mơi trường và các hậu quả khó lường về tình hình bất ổn định chính trị,
an ninh quốc phịng.
Thạch Thất là một huyện thuộc thành phố Hà Nội, chịu nhiều tác động ảnh
hưởng trong sự phát triển chuỗi đô thị phía tây. Nhiều dự án trọng điểm của Trung
ương và địa phương đã và đang được triển khai xây dựng trên địa bàn. Cùng với
khu cơng nghệ cao Hịa Lạc, đại học Quốc gia, các cụm, điểm công nghiệp khác đã
và đang có nhiều doanh nghiệp vào đầu tư, đang tiếp tục mở rộng diện tích. Nhiều
khu đơ thị đã được phê duyệt đầu tư trên địa bàn. Trên thực tế huyện là địa phương
có những bước phát triển khá nhanh và mạnh mẽ với nhiều dự án đã, đang và sẽ
được thực hiện. Vì vậy, để phát triển đúng hướng và bền vững cơng tác quản lý đất
đai có ý nghĩa quan trọng đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất.
Huyện Thạch Thất đã tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020,
phương án quy hoạch sử dụng đất đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt
1

tại QĐ số 7308/QĐ-UBND ngày 04/12/2013. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để
địa phương thực hiện việc quản lý và sử dụng đất. Sau một thời gian thực hiện
phương án quy hoạch sử dụng đất, huyện Thạch Thất đạt được nhiều kết quả
mang lại sự phát triển kinh tế xã hội, hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên một số nội dung
của phương án quy hoạch sử dụng đất chưa được thực hiện triệt để, kéo dài qua
các năm do nhiều nguyên nhân dẫn đến tính khả thi chưa cao. Vì vậy việc đánh
giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất là một khâu quan trọng trong công
tác lập phương án quy hoạch sử dụng đất phục vụ phát triển KTXH của huyện.
Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá
tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 trên địa
bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá việc thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất của huyện
Thạch Thất, thành phố Hà Nội đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất giai đoạn
2011-2015 huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội nhằm tìm ra những tồn tại trong
quá trình thực hiện.
- Đề ra các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thực hiện phương án quy
hoạch sử dụng đất.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành
chính huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
- Phạm vi thời gian: Số liệu thống kê về dân số, đất đai, kinh tế xã hội, điều
kiện tự nhiên… lấy trong giai đoạn 2010 - 2016; hiện trạng sử dụng đất lấy trong
năm 2016. Kết quả thực hiện phương án QHSDĐ được tính đến ngày
31/12/2016.
1.4. NHỮNG ĐĨNG GĨP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện
phương án quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất trong những

năm tiếp theo, qua đó nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai.
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp cơ sở cho các nhà hoạch định
chính sách trong việc ra quyết định sử dụng đất hiệu quả, qua đó góp phần vào sự
phát triển kinh tế xã hội bền vững.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Theo FAO (1993): “ Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng
đất và nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội
nhằm lựa chọn ra phương án quy hoạch sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của quy
hoạch sử dụng đất là lựa chọn và đưa ra phương án đã lựa chọn áp dụng vào thực
tiễn để đáp ứng nhu cầu của con người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được
nguồn tài nguyên cho tương lai. Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu
cầu của con người và điều kiện thực tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ
năng quản lý sử dụng đất”.
* Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất được xác định theo những quan
điểm sau:
- Xét trên quan điểm đất đai là địa điểm của một quá trình sản xuất, là tư
liệu sản xuất gắn với quy hoạch sản xuất về sở hữu và sử dụng, với lực lượng sản
xuất và tổ chức sản xuất xã hội thì quy hoạch sử dụng đất nằm trong phạm trù
kinh tế - xã hội; có thể xác định khái niệm quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống
các biện pháp của Nhà nước về quản lý và tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý,
hiệu quả thông qua việc phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng và định hướng
tổ chức sử dụng đất trong các cấp lãnh thổ, các ngành, tổ chức đơn vị và người sử
dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, thực hiện đường lối kinh tế
của Nhà nước trên cơ sở dự báo theo quan điểm sinh thái bền vững.

- Xét trên quan điểm đất đai là tài nguyên quốc gia, một yếu tố cơ bản của
sản xuất xã hội, là nguồn lực quan trọng của phát triển kinh tế - xã hội thì quy
hoạch sử dụng đất là một hệ thống đánh giá tiềm năng đất đai, những loại hình sử
dụng đất và những dữ kiện kinh tế - xã hội nhằm lựa chọn các giải pháp sử dụng
đất tối ưu, đáp ứng với nhu cầu của con người trên cơ sở bảo vệ các nguồn tài
nguyên lâu dài.
- Xét trên quan điểm chức năng quản lý kinh tế của nhà nước, đất đai là tài
sản quốc gia được sử dụng trong sự điều khiển và kiểm sốt của Nhà nước thì
quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp bố trí và sử dụng đất, thực
hiện chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia theo lãnh thổ các cấp và
3


theo các ngành kinh tế - xã hội. Từ nhiều khía cạnh trên có thể rút ra khái niệm
như sau: Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật
và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả cao
thơng qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng đất
như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm
nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ mơi trường
(Đồn Cơng Quỳ và cs., 2006).
2.1.2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử - xã hội, tính
khống chế vĩ mơ, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp
thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân.
Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất được thể hiện cụ thể như sau (Đồn
Cơng Quỳ và cs., 2006):
* Tính lịch sử - xã hội: Qua mỗi giai đoạn lịch sử lại có các chế độ cai trị
khác nhau, lịch sử phát triển của mỗi loại giai đoạn khác nhau. Chính vì thế, ta có
thể nói rằng lịch sử phát triển xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch sử
dụng đất đai. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phương thức sản xuất thể

hiện theo hai mặt: lực lượng sản xuất (quan hệ giữa người với sức hoặc vật tự
nhiên trong quá trình sản xuất ) và quan hệ sản xuất (quan hệ giữa người với
người trong quá trình sản xuất). Trong quy hoạch sử dụng đất đai, luôn nẩy sinh
mối quan hệ giữa người với đất đai. Các công việc của con người như điều tra,
đo đạc, khoanh định, thiết kế... đều liên quan chặt chẽ với đất đai, nhằm đưa đất
đai vào sử dụng sao cho đầy đủ hợp lý và hiệu quả cao nhất. Quy hoạch đất đai
thể hiện động thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố
thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy nó ln là một bộ phận của phương
thức sản xuất xã hội.
Mặt khác, ở mỗi nước khác nhau đều có luật đất đai riêng của mình. Vì vậy,
quy hoạch sử dụng đất đai của các nước cũng có nội dung khác nhau. Ở nước ta,
quy hoạch sử dụng đất đai phục vụ nhu cầu sử dụng đất và quyền lợi của toàn xã
hội. Bởi vì vậy, theo Luật đất đai thì đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn 10 dân do
nhà nước thống nhất quản lý và nhà nước giao đất cho các hộ gia đình và tổ chức
sử dụng. Điều đó góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nông thôn, tạo
điều kiện cho người dân làm chủ mảnh đất, tự tin trong sản xuất và đầu tư, giúp
cho việc bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội. Đặc biệt, trong nền
4


kinh tế thị trường, quy hoạch sử dụng đất đai góp phần giải quyết các mâu thuẫn
tồn tại của từng lợi ích kinh tế xã hội và mơi trường nảy sinh trong quá trình sử
dụng đất, cũng như mâu thuẫn giữa các lợi ích trên với nhau.
* Tính tổng hợp: Đất đai có vai trị quan trọng đối với đời sống của con
người và các hoạt động xã hội. Cho nên quy hoạch sử dụng đất mang tính tổng
hợp rất cao, đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế, xã hội như: khoa học
tự nhiên, khoa học xã hội dân số và đất đai, sản suất công nông nghiệp, môi
trường sinh thái... Quy hoạch sử dụng đất đai thường động chạm đến việc sử
dụng đất của sáu loại đất chính: đất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư
nông thôn, đất đô thị,đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng, cũng như ảnh hưởng

đến nhu cầu sử dụng đất đai của toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Quy hoạch sử
dụng đất đai lãnh trách nhiệm tổng hợp tồn bộ nhu cầu sử dụng đất, nó phân bố,
bố trí và điều chỉnh các nhu cầu đất đai; điều hoà các mâu thuẫn về đất đai các
ngành, lĩnh vực xác định và điều phối phương thức, phương hướng phân bổ sử
dụng đất phù hợp với mục tiêu kinh tế -xã hội, bảo đảm cho nền kinh tế quốc dân
luôn phát triển bền vững, đạt tốc độ cao và ổn định.
* Tính dài hạn: Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những
yếu tố kinh tế xã hội quan trọng (sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đơ
thị hố cơng nghiệp hố, hiện đại hố nơng nghiệp...), từ đó xác định quy hoạch
trung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra các phương hướng, chính sách và biện
pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử
dụng đất hàng năm.
Để đáp ứng được nhu cầu đất cho phát triển lâu dài kinh tế -xã hội, quy
hoạch sử dụng đất đai phải có tính dài hạn. Nó tạo cơ sở vững chắc, niềm tin cho
các chủ đầu tư, tạo ra môi trường pháp lý ổn định.
* Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mơ: Với đặc tính dài hạn quy hoạch sử dụng
đất chỉ dự kiến được các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân
bố sử dụng đất với tính đại thể chứ khơng dự kiến được các hình thức và nội
dung cụ thể, chi tiết của sự thay đổi. Do khoảng thời gian dự báo là tương đối dài
nhưng lại phải chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố kinh tế xã hội khó xác định, nên
chỉ tiêu quy hoạch thường là không cụ thể và chi tiết như trong kế hoạch ngắn và
trung hạn do vậy nó chỉ có thể là một quy hoạch mang tính chiến lược chỉ đạo vĩ
mô. Các chỉ tiêu quy hoạch càng khái lược hóa quy hoạch càng ổn định.

5


* Tính chính sách: Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất mạnh đặc tính chính
trị và chính sách xã hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách
và quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thể hiện cụ

thể trên mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển
ổn định kế hoạch kinh tế - xã hội; tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế
về dân số, đất đai và mơi trường sinh thái.
* Tính khả biến: Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đốn trước,
theo nhiều phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất chỉ là một trong
những giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp
hơn cho việc phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển,
khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các
dự kiến của quy hoạch sử dụng đất không cịn phù hợp. Việc chỉnh sửa, bổ sung,
hồn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết. Điều này thể
hiện tính khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất luôn là quy hoạch
động, một quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc “quy hoạch - thực hiện - quy
hoạch lại hoặc chỉnh lý - tiếp tục thực hiện... ” với chất lượng, mức độ hồn thiện
và tính phù hợp ngày càng cao.
2.1.3. Các loại hình của quy hoạch sử dụng đất
Có nhiều quan điểm khác nhau về cách phân loại quy hoạch sử dụng đất.
Tuy nhiên, mọi quan điểm đều dựa trên những căn cứ hoặc cơ sở chung như sau:
nhiệm vụ đặt ra đối với quy hoạch; số lượng và thành phần đối tượng nằm trong
quy hoạch; phạm vi lãnh thổ quy hoạch (cấp vị lãnh thổ hành chính) cũng như
nội dung và phương pháp quy hoạch. Thông thường hệ thống quy hoạch sử dụng
đất được phân loại theo nhiều cấp vị khác nhau (như loại hình, dạng, hình thức
quy hoạch...) nhằm giải quyết các nhiệm vụ cụ thể về sử dụng đất đai (như điều
chỉnh quan hệ đất đai hay tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất) từ tổng thể
đến thiết kế chi tiết.
Đối với Việt Nam, Luật Đất đai năm 2013 (Điều 42) quy định: quy hoạch
sử dụng đất được tiến hành theo lãnh thổ hành chính đến cấp huyện, ngồi ra quy
hoạch đất quốc phịng do Bộ Quốc phòng tổ chức thực hiện, quy hoạch đất an
ninh do Bộ Công an tổ chức thực hiện.

- Quy hoạch sử dụng đất cả nước (gồm cả quy hoạch sử dụng đất các vùng

kinh tế tự nhiên);

6


- Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;
Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ là tồn bộ diện tích tự
nhiên của lãnh thổ. Tuỳ thuộc vào cấp vị lãnh thổ hành chính, quy hoạch sử dụng
đất theo lãnh thổ sẽ có nội dung cụ thể, chi tiết khác nhau và được thực hiện theo
nguyên tắc: từ trên xuống, từ dưới lên, từ toàn cục đến bộ phận, từ cái chung đến
cái riêng, từ vĩ mô đến vi mô và bước sau chỉnh lý bước trước.
Mục đích chung của quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính bao
gồm: Đáp ứng nhu cầu đất đai (tiết kiệm, khoa học, hợp lý và có hiệu quả) cho
hiện tại và tương lai để phát triển các ngành kinh tế quốc dân: Cụ thể hoá một
bước quy hoạch sử dụng đất của các ngành và đơn vị hành chính cấp cao hơn; Làm
căn cứ, cơ sở để các đơn vị hành chính cấp dưới triển khai quy hoạch sử dụng đất
của địa phương mình và để lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm; làm căn cứ để giao
đất, cho thuê đất, thu hồi đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Khác với Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm
2013 không quy định cụ thể quy hoạch sử dụng đất theo các ngành (nông nghiệp,
lâm nghiệp, khu dân cư nông thôn, đô thị, chuyên dùng). Quy hoạch sử dụng đất
của các ngành này đều nằm trong quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành
chính, tuy nhiên Luật Đất đai năm 2013 quy định không lập quy hoạch sử dụng
đất cấp xã. Đối với quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh
được quy định riêng tại Điều 42 .
Tuy nhiên, có thể hiểu mối quan hệ tương đối chặt chẽ giữa quy hoạch sử
dụng đất theo lãnh thổ và quy hoạch sử dụng đất theo ngành. Trước tiên, Nhà
nước căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả nước và hệ thống
thông tin tư liệu về điều kiện đất đai hiện có để xây dựng quy hoạch tổng thể sử

dụng các loại đất. Các ngành chức năng căn cứ vào quy hoạch tổng thể sử dụng
đất đai để xây dựng quy hoạch sử dụng đất cụ thể cho từng ngành phù hợp với
yêu cầu và nội dung sử dụng đất của ngành. Như vậy, quy hoạch tổng thể đất đai
phải đi trước và có tính định hướng cho quy hoạch sử dụng đất theo ngành. Nói
khác đi, quy hoạch ngành là một bộ phận cấu thành trong quy hoạch sử dụng đất
theo lãnh thổ.
Trong nông nghiệp, quy hoạch sử dụng đất theo ngành bao gồm quy hoạch
sử dụng đất các vùng sản xuất chun mơn hố và quy hoạch sử dụng đất các xí
7


nghiệp. Quy hoạch sử dụng đất cho các vùng chuyên mơn hố - sản xuất hàng
hố có thể nằm gọn trong cấp vị lãnh thổ hoặc không trọn vẹn ở một đơn vị hành
chính. Do tính đặc thù của sản xuất nơng nghiệp, ngồi sản phẩm chun mơn
hóa phải kết hợp phát triển tổng hợp để sử dụng đầy đủ và hợp lý đất đai. Quy
hoạch sử dụng đất của xí nghiệp là hệ thống biện pháp về tổ chức, kinh tế và kỹ
thuật nhằm bố trí, sắp xếp, sử dụng các loại đất như tư liệu sản xuất một cách hợp
lý để tạo ra nhiều nơng sản hàng hố, đem lại nguồn thu nhập lớn. Nội dung quy
hoạch đất đai của xí nghiệp rất đa dạng và phong phú, bao gồm: Quy hoạch ranh
giới địa lý; quy hoạch khu trung tâm; quy hoạch đất trồng trọt; quy hoạch thuỷ
lợi; quy hoạch giao thơng; quy hoạch rừng phịng hộ... Quy hoạch sử dụng đất
của xí nghiệp có thể tiến hành trong các vùng sản xuất chun mơn hóa hoặc có
thể độc lập ở ngoài vùng.
2.1.4. Nhiệm vụ, nội dung của quy hoạch sử dụng đất
Đối với mỗi quốc gia, cũng như từng vùng trong một nước (khác nhau về
không gian), nhiệm vụ và nội dung quy hoạch sử dụng đất ở các giai đoạn lịch
sử khác nhau (về thời gian) là rất khác nhau (Viện Điều tra Quy hoạch đất
đai, 1998).
Trong giai đoạn hiện nay, nội dung của quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
(1). Điều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội

và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai (đặc biệt là đất chưa sử dụng);
(2). Đề xuất phương hướng, mục tiêu, trọng điểm và các nhiệm vụ cơ bản
về sử dụng đất trong kỳ quy hoạch (dựa trên cơ sở dự báo biến động sử dụng đất
đai, nhu cầu đất của các ngành kinh tế quốc dân, khả năng đáp ứng về số lượng
và chất lượng đất đai);
(3). Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh (điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất, phân phối hợp lý
nguồn tài nguyên đất đai, xử lý, điều hoà nhu cầu sử dụng đất giữa các ngành,
đưa ra các chỉ tiêu khống chế - chỉ tiêu khung để quản lý vĩ mô đối với từng loại
sử dụng đất - 3 nhóm đất chính theo quy định của Luật Đất đai năm 2013);
(4). Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các cơng trình, dự án;
(5). Xác định các biện pháp khai thác, sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ
môi trường;
(6). Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
8


Như vậy, nhiệm vụ trọng tâm của quy hoạch sử dụng đất là: phân phối hợp
lý đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội; hình thành hệ thống cơ cấu sử
dụng đất phù hợp với cơ cấu kinh tế; khai thác tiềm năng đất đai và sử dụng đất
đúng mục đích; hình thành, phân bố hợp lý các tổ hợp không gian sử dụng đất
nhằm đạt hiệu quả tổng hồ giữa 3 lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường cao nhất.
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống quy hoạch nhiều cấp. Ngoài lợi ích
chung của cả nước, mỗi vùng, mỗi địa phương tự quyết định những lợi ích cục bộ
của mình. Vì vậy, để đảm bảo sự thống nhất, khi xây dựng và triển khai quy
hoạch sử dụng đất phải tuân thủ các thể chế hành chính hiện hành của Nhà nước.
Theo luật đất đai năm 2013 quy định quy hoạch sử dụng đất nước ta được
phân chia thành 3 cấp: toàn quốc, cấp tỉnh, cấp huyện. Tùy thuộc vào chức năng,
nhiệm vụ của mỗi cấp, quy hoạch sử dụng đất có nội dung và ý nghĩa khác nhau.
Quy hoạch của cấp trên là cơ sở và chỗ dựa cho quy hoạch sử dụng đất của cấp
dưới; quy hoạch của cấp dưới là phần tiếp theo, cụ thể hóa quy hoạch của cấp

trên và là căn cứ để điều chỉnh các quy hoạch vĩ mơ.
2.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ TÍNH KHẢ THI VÀ HIỆU QUẢ CỦA
PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1. Bản chất và phân loại tính khả thi của phương án quy hoạch sử
dụng đất
Về mặt bản chất, tính khả thi biểu thị khả năng thực hiện của phương án
quy hoạch sử dụng đất khi hội tụ đủ một số điều kiện hoặc yếu tố nhất định cả về
phương diện tính tốn, cũng như trong thực tiễn.
Như vậy, để nhìn nhận một cách đầy đủ về góc độ lý luận, tính khả thi của
phương án quy hoạch sử dụng đất sẽ bao hàm “tính khả thi lý thuyết” được xác
định và tính tốn thơng qua các tiêu chí với những chỉ tiêu thích hợp ngay trong
q trình xây dựng và thẩm định phương án quy hoạch sử dụng đất; “tính khả thi
thực tế” chỉ có thể xác định dựa trên việc điều tra, đánh giá kết quả thực tế đã đạt
được khi triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất trong thực tiễn.
Khi triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất trong điều kiện
bình thường, sự khác biệt giữa “Tính khả thi lý thuyết’ và “tính khả thi thực tế”
thường khơng đáng kể. Tuy nhiên, khơng ít trường hợp ln có những vấn đề
phát sinh trong quá trình triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất
do tác động của nhiều yếu tố khó đốn trước được như: tính kịp thời về hiệu lực
thực thi của phương án quy hoạch; nhận thức và tính nghiêm minh trong thực thi
9


quy hoạch của các nhà chức trách và người sử dụng đất; các sự cố về khí hậu và
thiên tai; những đột biến về mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội; khả năng về các
nguồn lực; áp lực mới về các vấn đề xã hội, thị trường, an ninh quốc phịng; tác
động của nền kinh tế quốc tế...
Tính khả thi của phương án quy hoạch có thể được đánh giá và luận chứng
thơng qua 5 nhóm tiêu chí sau (Võ Tử Can, 2006):
(1). Khả thi về mặt pháp lý, có thể bao gồm các tiêu chí đánh giá về: căn cứ

và cơ sở pháp lý để lập quy hoạch sử dụng đất gồm các chỉ tiêu: các quy định
trong văn bản quy phạm pháp luật; các quyết định, văn bản liên quan đến triển
khai thực hiện dự án...; việc thực hiện các quy định thẩm định, phê duyệt phương
án quy hoạch sử dụng đất: thành phần hồ sơ và sản phẩm; trình tự pháp lý...
(2). Khả thi về phương diện khoa học - công nghệ, bao gồm:
- Cơ sở tính tốn và xác định các chỉ tiêu sử dụng đất: tính khách quan của
các yếu tố tác động đến việc sử dụng đất: điều kiện tự nhiên, định hướng phát
triển kinh tế - xã hội; sử dụng các định mức, tiêu chuẩn; xây dựng các dự báo
theo quy luật phát triển khách quan; căn cứ theo mơ hình mẫu...
- Phương pháp công nghệ được áp dụng để xử lý tài liệu, số liệu và xây
dựng tài liệu bản đồ...
(3). Khả thi về yêu cầu chuyên môn - kỹ thuật, gồm các tiêu chí đánh giá về:
- Mức độ đầy đủ các nội dung chuyên môn theo các bước thực hiện quy
hoạch và các nội dung cụ thể của phương án quy hoạch sử dụng đất...
- Nguồn tư liệu và độ tin cậy của các thông tin phụ thuộc vào cách thức thu
thập, điều tra, xử lý và đánh giá.
- Tính phù hợp, liên kết (từ trên xuống dưới) của các chỉ tiêu sử dụng đất
theo quy định trong hệ thống quy hoạch sử dụng đất các cấp.
(4). Khả thi về các biện pháp cần thiết để phương án quy hoạch thực hiện
được. Theo kinh nghiệm, tiêu chí này có thể được đánh giá căn cứ theo đặc điểm
hoặc tính chất đầu tư của nhóm các biện pháp sau đây:
- Nhóm 1: là các biện pháp về tổ chức lãnh thổ (cần đầu tư kinh phí) nhằm
tạo điều kiện không gian phù hợp với cơ cấu tổ chức sản xuất kinh doanh và mục
đích sử dụng đất của doanh nghiệp và người sử dụng đất). Cụ thể bao gồm: các
biện pháp cần thiết khi thực hiện việc chu chuyển đất đai và chuyển đổi mục đích
10


sử dụng (khai hoang, phục hố, lấn biển, khơi phục mặt bằng sử dụng đất, cải tạo
cơ bản nhằm đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hoá vào

sử dụng...); xác định ranh giới và cơ cấu diện tích đất của các chủ sử dụng, cơ
cấu diện tích cây trồng; xác lập các chế độ sử dụng đất đặc biệt (sử dụng đất tiết
kiệm diện tích bề mặt, khai thác triệt để khơng gian và chiều sâu)...
- Nhóm 2: bao gồm các biện pháp về xây dựng các hạng mục và thiết bị
cơng trình trên lãnh thổ (xác định theo đặc điểm của khu vực và định hướng phát
triển của doanh nghiệp và người sử dụng đất), cần lượng vốn đầu tư cơ bản khá
lớn (gồm cả chi phí điều tra khảo sát, thiết kế cũng như vốn đầu tư để thực hiện
cơng trình) và thực hiện theo dự án đầu tư hoặc thiết kế kỹ thuật chi tiết, như các
cơng trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; hệ thống ruộng bậc thang
trên đất dốc và các thiết bị công trình bảo vệ đất (chống rửa trơi, xói mịn, sạt lở
đất); hệ thống cơng trình thuỷ lợi, ao hồ chứa nước (tưới tiêu, chống xâm nhập
mặn, thau chua, rửa mặn, rửa phèn).
- Nhóm 3: bao gồm các biện pháp bảo vệ đất và môi trường sinh thái để
phát triển bền vững (trồng rừng và khoanh nuôi tái sinh rừng để phủ xanh đất
trống, đồi núi trọc, tăng độ che phủ của rừng, chắn sóng, chắn cát; bảo vệ nghiêm
ngặt diện tích rừng phịng hộ đầu nguồn, rừng đặc dụng)... Các biện pháp thuộc
nhóm này được đề xuất trong phương án quy hoạch sử dụng đất tuỳ theo đặc
điểm của lãnh thổ, phải đầu tư vốn cơ bản và cũng được triển khai thực hiện theo
dự án đầu tư hoặc luận chứng kinh tế - kỹ thuật.
- Nhóm 4: Bao gồm các biện pháp khơng địi hỏi vốn đầu tư cơ bản, nhưng
được thực hiện bằng dự tốn chi phí sản xuất bổ sung hàng năm của doanh nghiệp
hoặc người sử dụng đất như nâng cao độ phì và tính chất sản xuất của đất, áp dụng
các quy trình cơng nghệ gieo trồng tiên tiến, thực hiện các biện pháp kỹ thuật canh
tác chống xói mịn, sử dụng các chế phẩm hố học, bón phân, bón vơi... Để triển
khai thực hiện các biện pháp thuộc nhóm này, trong phương án quy hoạch sử dụng
đất cần xác định rõ các thông số cần thiết về đặc điểm mang tính cơng nghệ của
từng khu đất (như kích thước chiều dài - chiều rộng của khu đất, hiện trạng sử
dụng, loại thổ nhưỡng, thành phần cơ giới, mức độ xói mịn, điều kiện địa hình, địa
chất...), cũng như những kiến nghị về hướng cải tạo việc sử dụng đất.
(5). Khả thi về các giải pháp tổ chức thực hiện và quản lý quy hoạch, được

đánh giá theo nhóm các giải pháp gồm:

11


- Các giải pháp về nguồn lực và kinh tế: huy động các nguồn lực về vốn và
lao động để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các cơng trình, dự án; giải quyết tốt việc
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các cơng
trình, dự án...
- Các giải pháp về quản lý và hành chính: xác định rõ trách nhiệm của các
ngành, các cấp trong việc thực hiện và quản lý quy hoạch; tăng cường thanh tra,
kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét
duyệt; kiểm sốt chặt chẽ tình trạng tự phát chuyển đổi đất trồng lúa sang đất
trồng cây lâu năm, nuôi trồng thuỷ sản hoặc chuyển sang sử dụng vào các mục
đích khác khơng theo quy hoạch; thực hiện tốt việc đào tạo nghề, chuyển đổi cơ
cấu ngành nghề đối với lao động có đất bị thu hồi...
- Các giải pháp về cơ chế chính sách: tạo điều kiện để nơng dân dễ dàng
chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi trên đất nông nghiệp nhằm tăng hiệu quả
sử dụng đất, phù hợp với nhu cầu thị trường; bảo đảm cho đồng bào dân tộc miền
núi có đất canh tác và đất ở; tổ chức tốt việc định canh, định cư; ổn định đời sống
cho người dân được giao rừng, khoán rừng; khuyến khích ứng dụng tiến bộ khoa
học, cơng nghệ có liên quan đến sử dụng đất nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất.
2.2.2. Bản chất và phân loại hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất
Hiệu quả là tổng hồ các lợi ích về kinh tế, xã hội và môi trường mà quy
hoạch sử dụng đất sẽ đem lại khi có thể triển khai thực hiện phương án trong
thực tiễn (với phương án đã được đảm bảo bởi các yếu tố khả thi). Quy hoạch sử
dụng đất là một bộ phận hợp thành trong hệ thống kinh tế của xã hội. Quá trình
lập phương án quy hoạch sử dụng đất khá phức tạp, liên quan đến nhiều vấn đề
và chịu tác động của nhiều yếu tố khác nhau như các mối quan hệ sản xuất; hình
thức sở hữu đất đai và các tư liệu sản xuất khác. Với cách tiếp cận như trên, cần

phải lưu ý một số vấn đề khi xem xét hiệu quả quy hoạch sử dụng đất như sau
(Võ Tử Can, 2006):
(1). Hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất phải được đánh giá trên cơ sở hệ thống
các mối quan hệ về kinh tế cùng với việc sử dụng các chỉ tiêu đánh giá phù hợp;
(2). Khi xác định hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất cần xem đồng thời
giữa lợi ích của những người sử dụng đất với lợi ích của tồn xã hội;
(3). Đất đai là yếu tố của môi trường tự nhiên, vì vậy cần phải chú ý đến các
yêu cầu bảo vệ và nâng cao độ phì nhiêu của đất, cũng như giữ gìn các đặc điểm
sinh thái của đất đai;
12