Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện tiên du tỉnh bắc ninh luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

VŨ PHÚC CHUYỂN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC
NINH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã ngành:

8851003

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Hồng Xn Phương

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong
luận văn này là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Các
thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Vũ Phúc Chuyển

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt q trình làm luận văn tơi đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ rất tận
tình của TS Hoàng Xuân Phương - Giảng viên Trường Đại học Lâm nghiệp. Nhân dịp
này cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới TS Hoàng Xuân
Phương trong suốt thời gian thực hiện luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa
Quản lý đất đai, Ban quản lý đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tôi thực hiện và hồn thành đề tài.
Tơi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Tiên Du, các phòng ban và UBND các
xã liên quan đã giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện luận văn trên địa bàn.
Tôi xin cảm ơn đến gia đình, người thân, các cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã động
viên, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tơi trong q trình thực hiện luận văn này.
Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Vũ Phúc Chuyển

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................. vi
Danh mục bảng, biểu .................................................................................................. vii

Danh mục các hình .................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix
Thesis abstract ............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1

1.2.

Mục đích nghiên cứu .......................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ..........................................................................................4
2.1.

Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất .....................................................4

2.1.1.

Những khái niệm liên quan về đấu giá QSDĐ ..................................................4

2.1.2.

Giá đất trong đấu giá QSDĐ ............................................................................7

2.2.

Cơ sở pháp lý về đấu QSDĐ ở Việt Nam và tỉnh Bắc Ninh.................................11

2.2.1.

Các quy định về đấu giá QSDĐ của Việt Nam ...............................................11

2.2.2.

Quy định về đấu giá QSDĐ của tỉnh Bắc Ninh...............................................16

2.3.

Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới ........................................................23

2.3.1.

Công tác đấu giá tại Trung Quốc ....................................................................23

2.3.2.

Công tác đấu giá tại Đài Loan ........................................................................24

2.3.3.

Công tác đấu giá tại Nhật Bản ........................................................................25

2.4.

Các nghiên cứu về tình hình đấu giá qsdđ ở Việt Nam và tỉnh Bắc Ninh ........26

2.4.1.

Tình hình đấu giá QSDĐ ở Việt Nam ............................................................26

2.4.2.

Tình hình đấu giá QSDĐ ở Bắc Ninh .............................................................29

Phần 3. Vật liệu và phương pháp nghiên cứu ..........................................................31
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................31

3.2.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................31

iii


3.3.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................31

3.4.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................31

3.4.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...............................................31

3.4.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..............................................................31

3.4.3.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp.................................................32

3.4.4.

Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu..............34

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................35
4.1.

Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu ..........................................................35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên .........................................................................................35

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế- xã hội huyện Tiên Du ......................................37

4.1.3.

Tình hình quản lý và sử dụng đất ...................................................................37

4.1.4.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội huyện Tiên Du ............42

4.2.

Công tác đấu giá qsdđ trên địa bàn huyện Tiên Du .........................................43

4.3.

Đánh giá kết quả đấu giá của 03 dự án được chọn tại huyện Tiên Du, tỉnh
Bắc Ninh .......................................................................................................44

4.3.1.

Phiên đấu giá QSDĐ khu dân cư thôn Tam Tảo xã Phú Lâm, huyện Tiên
Du, tỉnh Bắc Ninh năm 2015 ..........................................................................44

4.3.2.

Phiên đấu giá QSDĐ khu dân cư thôn Dọc, xã Liên Bão, huyện Tiên Du
năm 2016 .......................................................................................................47

4.3.3.

Phiên đấu giá QSDĐ khu dân cư gộp 2 xã tại một phiên: xã Liên Bão và
xã Hiên Vân huyện Tiên Du năm 2017 ..........................................................50

4.4.

Đánh giá của cán bộ thực hiện và người tham gia đấu giá về công tác đấu
giá QSDĐ tại tại huyện Tiên Du ....................................................................54

4.4.1.

Đánh giá của cán bộ về kết quả thực hiện công tác đấu giá QSDĐ ở 3 dự
án đã nghiên cứu ............................................................................................54

4.4.2.

Đánh giá của người tham gia đấu giá .............................................................58

4.4.3.

Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh .......................................................................63

4.5.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh .....................................64

4.5.1.

Định hướng phát triển kinh tế, định hướng quy hoạch sử dụng đất có liên
quan đấu giá, định hướng công tác đấu giá QSDĐ .........................................64

iv


4.5.2.

Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện
Tiên Du .........................................................................................................65

Phần 5. Kết luận, kiến nghị .......................................................................................67
5.1.

Kết luận .........................................................................................................67

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................68

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................69
Phụ lục ........................................................................ Error! Bookmark not defined.

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐG

Bán đấu giá

BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ Luật Dân sự

CN QSH

Chuyển nhượng quyền sở hữu

CNH

Cơng nghiệp hố

GCN

Giấy chứng nhận

HĐBĐG

Hội đồng Bán đấu giá

HĐH

Hiện đại hoá

KDC

Khu dân cư

MCL

Mức chênh lệch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TDP

Tổ dân phố

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

VND

Việt Nam đồng

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Bảng 4.1.

Tình hình biến động đất đai năm 2015-2017 huyện Tiên Du ....................38

Bảng 4.2.

Tình hình cơng tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh
Bắc Ninh giai đoạn 2015-2017 ................................................................44

Bảng 4.3.

Kết quả đấu giá theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất tại thôn
Tam Tảo xã Phú Lâm ..............................................................................46

Bảng 4.4.

Kết quả đấu giá theo phương án đấu giá QSDĐ thôn Dọc xã Liên Bão ...........49

Bảng 4.5.

Kết quả đấu giá theo phương án đấu giá QSDĐ khu dân cư xã Liên Bão.........52

Bảng 4.6.

Kết quả đấu giá theo phương án đấu giá QSDĐ .......................................53

Bảng 4.7.

Đánh giá của cán bộ về trình tự thủ tục đấu giá, việc công khai thông
tin, giá khởi điểm ....................................................................................55

Bảng 4.8.

Đánh giá của cán bộ về quy chế đấu giá, các tác nhân ảnh hưởng tới
việc đấu giá QSDĐ ..................................................................................56

Bảng 4.9.

Đánh giá của cán bộ sau khi kết thúc các phiên đấu giá ...........................57

Bảng 4.10. Đánh giá của người tham gia đấu giá về việc được tiếp cận thông tin
dự án .......................................................................................................58
Bảng 4.11. Đánh giá của người tham gia đấu giá về các loại kinh phí khi đấu giá
quyền sử dụng đất ...................................................................................60
Bảng 4.12. Đánh giá của người trúng đấu giá QSDĐ sau khi đấu giá ........................62

vii


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ các bước đấu giá QSDĐ tại tỉnh Bắc Ninh .........................................19

Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh ...................................................35
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế huyện Tiên Du năm 2017 .....................................................37
Hình 4.3. Cơ cấu sử dụng đất huyện Tiên Du năm 2017 ..............................................38

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Vũ Phúc Chuyển
Tên Luận văn: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tiên
Du, tỉnh Bắc Ninh”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất dựa trên một số
khu quy hoạch khu dân cư trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
Phương pháp nghiên cứu
Để phục vụ hoàn thành nội dung nghiên cứu, luận văn đã sử dụng các phương
pháp nghiên cứu sau:
Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp
Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu
Kết quả chính và kết luận
Kết quả chính

+ Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử
dụng đất của huyện Tiên Du.
+ Công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017.
+ Kết quả đấu giá của 3 dự án lựa chọn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất
tại huyện Tiên Du.
+ Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Du thông qua
điều tra 30 cán bộ và 80 hộ gia đình cá nhân. Đánh giá về hiệu quả của của công tác đấu
giá quyền sử dụng đất đem lại.
+ Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Tiên Du.
Kết luận

ix


+ Tiên Du là huyện nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Bắc Ninh, cách trung tâm
tỉnh 5 km về phía Nam, huyện có vị trí hết sức thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xã
hội, những năm qua huyện có tốc độ đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa tương đối nhanh, đi
kèm với đó là nhu cầu về sử dụng đất là rất lớn, nhất là nhu cầu về sử dụng đất ở.
+ Trong giai đoạn 2015-2017, huyện Tiên Du đã tiến hành tổng cộng 19 phiên
đấu giá QSDĐ, với tổng diện tích đất đấu giá là 130.704,46 m2, tổng số tiền dự kiến thu
được là 488.850.758.350 đồng, số tiền thực thu là 350.459 nghìn đồng, trung bình mỗi
m2 đất ở được đấu giá có giá trị khoảng 2,681 triệu đồng. Số tiền thu được là rất quan
trọng, góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách, qua đó địa phương sử dụng để phát triển
cơ sở hạ tầng kỹ thuật nhất là xây dựng hạ tầng nông thôn mới, thúc đẩy kinh tế - xã hội
địa phương phát triển, ổn định và nâng cao đời sống người dân.
Kết quả đấu giá của 3 dự án cho thấy:
Công tác đấu giá QSDĐ của 03 dự án cơ bản được thực hiện đúng theo trình tự,
quy định của pháp luật hiện hành, các nội quy quy định của địa phương về đấu giá
QSDĐ. Qua 03 dự có thể thấy, cơng tác đấu giá QSDĐ của huyện Tiên Du đạt được

những kết quả như sau:
- Các trình tự, thủ tục tổ chưc đấu giá đều được địa phương tổ chức nghiêm túc,
đúng quy trình quy định của nhà nước, nhất là việc đảm bảo tính cơng khai trong tiếp
cận thơng tin của các dự án đấu giá QSDĐ, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của tổ
chức, cá nhân có đủ điều kiện và có nhu cầu tham gia đấu giá.
- Các ý kiến phản hồi của người trúng đấu giá về việc thực hiện hết trách nhiệm
của hội đồng tổ chức đấu giá, về giá khởi điểm, bước giá, tiền đặt trước, việc thông báo
quyết định trúng đấu giá, hay việc hoàn thiện cấp GCN cho người trúng đấu giá đều
được đa phần tổ chức, cá nhân trúng đấu giá đánh gía cao.
- Các cuộc đấu giá diễn ra thành công, vượt số tiền ước thu và là nguồn bổ sung
lớn cho ngân sách các địa phương sử dụng cho phát triển hạ tầng kỹ thuật, nhất là hạ
tầng kỹ thuật trong xây dựng nơng thơn mới, góp phần thúc đẩy kinh tế -xã hội địa
phương phát triển.
- Công tác xác định giá khởi điểm đã sát với giá thị trường tại thời điểm đấu giá.
Trong thời gian tới, huyện cần nghiên cứu xác định vị trí, nhu cầu sử dụng đất
các khu đấu giá phù hợp và tuyên truyền tốt các khu vực chuẩn bị đưa ra đấu giá, để
công tác đấu giá QSDĐ của huyện đạt kết quả cao hơn nữa.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Vu Phuc Chuyen
Thesis title: Evaluation the auction of land use rights in Tien Du district, Bac Ninh province
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives

- To assess the status of land use rights auction based on some residential zones
in Tien Du district, Bac Ninh province.
- To propose solutions to improve the effectiveness of auctioning land use rights
in Tien Du district, Bac Ninh province.
Materials and Methods
To complete the content of the research, the thesis used the following research
methods: Method of collecting secondary dataStudy site selection methodMethod of
investigation and collection of primary dataMethods of data analysis, statistics,
aggregation, comparison and processing.
Main findings and conclusions
Main findings
+ Overview of natural and socio-economic conditions, management and use of
land of Tien Du district.
+ Auction of land use rights of Tien Du district in the period 2015-2017.
+ Auction results of 3 selected projects in the auction of land use rights in Tien
Du district.
+ Assessment on the auction of land use rights in Tien Du district through a
survey of 30 officials and 80 individual households. Evaluation of the effectiveness of
the land use right auction.
+ Some solutions to improve the effectiveness of auctioning land use rights in
Tien Du district.
Conclusions
Tien Du is a district located in the southwest of Bac Ninh province, 5 km south
of the center of the province, the district is very convenient for socio-economic
development, The demand for land use is very high, especially the demand for
residential land.

xi

In the period 2015-2017, Tien Du district has conducted a total of 19 auctions of
land use right (LUR), with a total auctioned area of 130,704.46 m2, total amount
expected to be 488,850,758,350 VND, the amount of money The revenue is 350,459
thousand VND, the average per m2 of land auctioned is about 2.681 million VND. The
amount of revenue is very important, contributing to the increase of budget revenue,
which localities use to develop technical infrastructure, especially building new rural
infrastructure, promoting socio-economic cocal development, stability and improvement
of people's lives.
Auction results of 3 projects showed that:
The auction of LUR of 03 basic projects is carried out in strict accordance with
the current law and regulations and local regulations on LUR. Through 3 projects can be
seen that the auction of land in Tien Du district achieved the results as follows:
- The bidding procedures are strictly organized by the localities, strictly follow the
prescribed procedures of the State, especially the assurance of publicity in information
access of auctioned LUR, to ensure the legitimate rights and interests of organizations and
individuals that meet all conditions and wish to participate in auctions.
- The bidder's feedback on the performance of the auction committee's
responsibilities, the starting price, the price step, the deposit, the announcement of the
winning bid, or the completion for land use right certificate issue for the winners of the
auction are highly evaluated by the majority of organizations and individuals winning
the auction.
- The auctions are successful, surpassing the estimated revenue and are a great
supplement to local budgets used for technical infrastructure development, especially
technical infrastructure in new rural construction, contributing to promoting local socioeconomic development.
- The determination of the starting price was close to the market price at the time
of auction.
In the coming time, the district needs to study to determine the location, the need
of land use in suitable auction areas and to disseminate well the auction areas, so that
the auction of LUR results be better.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THİẾT CỦA ĐỀ TÀİ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, xã hội, văn hóa, an ninh quốc phịng.... Dưới bất kỳ
thời đại nào, một chế độ xã hội nào đất đai luôn là một trong những vấn đề được
quan tâm của bộ máy Nhà nước. Nhà nước muốn tồn tại và phát triển được thì
phải quản lý chặt chẽ quỹ đất, sử dụng đất có hiệu quả.
Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế, thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ
và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm
đầu ra trở thành hàng hố, trong đó đất đai cũng khơng phải ngoại lệ.
Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã có từ khá lâu ngay từ trước
khi được pháp luật nước ta công nhận. Trước khi thị trường này được công
nhận ở nước ta đã hình thành một thị trường ngầm, do tính chất chưa cơng khai
của thị trường đã làm thất thu một lượng khá lớn cho ngân sách Nhà nước, tác
động xấu đến sự phát triển chung của toàn xã hội. Thực hiện Nghị quyết đại hội
đảng toàn quốc, cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) đã
được hình thành. Từ Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 đã đi vào
cuộc sống trong đó công nhận 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp cho hộ gia đình, cá nhân. Đến Luật đất đai năm 2003 công
nhận 7 quyền đối với hộ gia, cá nhân là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Từ Hiến pháp 2013,
Luật đất đai 2013 cơng nhận 8 quyền đối với hộ gia đình, cá nhân đó là các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (QSDĐ). Vì vậy mà cần phát triển thị trường
BĐS: Bảo đảm QSDĐ chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi; từng bước

làm cho thị trường BĐS trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu
vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Thực hiện cơng khai, minh bạch và tăng
cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết
giá đất bằng quan hệ cung - cầu về đất đai và thơng qua các chính sách về thuế
có liên quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường BĐS vừa là nhà

1


đầu tư BĐS lớn nhất. Thực tế cho thấy, ở các nước phát triển do hoạt động thực
của thị trường BĐS có hiệu quả thơng qua nguồn tài nguồn ngun đất đã
mang lại nhiều lợi ích thiết thực đó là lợi ích chung của tồn xã hội, nó chiếm tỷ
trọng cao trong hoạt động của nền kinh tế. Có được hiệu quả to lớn đó là do
Chính phủ của các nước sớm nhận biết được tầm quan trọng của đất đai và đưa
ra những biện pháp phù hợp.
Những năm qua, trên địa bàn huyện Tiên Du đã tổ chức nhiều cuộc đầu
giá QSDĐ và đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế. Tuy nhiên trong quá trình
tổ chức đầu giá cịn có nhiều tồn tại và bất cập như có những cuộc đầu giá
thơng tin chưa minh bạch, hay đấu giá chỉ là hình thức;.... Vì vậy vấn đề đặt ra
là công tác đầu giá cần phải thay đổi điều chỉnh như thế nào để vừa phù hợp với
quy định của pháp luật vừa khai thác quỹ đất hiệu quả để mang lại nguồn thu
cho ngân sách nhà nước vừa đảm bảo hài hồ giữa lợi ích với những người sử
dụng đất và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho sự phát triển xã hội là vấn
đề cần nghiên cứu.
Xuất phát từ những quan điểm trên, được sự phân công của khoa Quản
lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của
thầy giáo Hồng Xn Phương. Chúng tơi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tiên Du,
tỉnh Bắc Ninh”.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHİÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Tiên
Du, tỉnh Bắc Ninh.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn
huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
1.3. PHẠM Vİ NGHİÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại
huyện Tiên Du giai đoạn 2015 - 2017.
Trong đó tập trung đi sâu vào tìm hiểu cơng tác đấu giá QSDĐ qua 3 dự
án thực hiện điều tra lấy ý kiến các hộ gia đình và cán bộ tham gia công tác đấu
giá tại huyện Tiên Du giai đoạn 2015 - 2017.

2


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Kết quả nghiên cứu đã chỉ ra công tác đấu giá QSDĐ tùy thuộc rất lớn vào
các yếu tố về vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất lập dự án
đấu giá.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Việc đánh giá thực trạng của công tác đấu giá QSDĐ trên cơ sở nghiên
cứu theo giai đoạn và đi vào cụ thể từng dự án tại các xã, phường để có thể đề
xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện hơn và đem lại hiệu
quả cao nhất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Các đơn vị liên quan đến công tác đấu giá của huyện Tiên Du có thể
nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá của huyện
Tiên Du đạt kết quả tốt hơn.
Là nguồn tài liệu cho các học viên cao học và sinh viên, cũng như những
nhà quản lý đất đai về công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn các huyện có vị trí địa

lý tương đồng.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Những khái niệm liên quan về đấu giá QSDĐ
2.1.1.1. Giá đất
Theo Luật Đất đai 2013 tại khoản 19 Điều 3 quy định: “Giá QSDĐ (sau
đây gọi là giá đất) là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất” Trong
khi Luật đất đai năm 2003 cũng từng quy định về giá đất tại khoản 23 Điều 4 thì
giá đất (giá QSDĐ) được hiểu là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Có thể thấy, so
với Luật Đất đai 2003 thì Luật Đất đai 2013 đã khái quát hóa khái niệm về giá
đất hơn trước để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Nhưng
xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh
giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định. Qua
đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai
(Đặng Diệp Hân, 2015).
2.1.1.2. Đấu giá QSDĐ
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm năng đặt giá cho
hàng hóa chứ khơng phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là
một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến
đổi của cung và cầu.
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “BĐG tài sản là hình thức bán cơng
khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả
giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua
được tài sản”. Bản chất của BĐG tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản
thơng qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt động

bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở
hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng BĐG hoặc tài sản thực hiện việc
BĐG (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Vì vậy, đấu giá QSDĐ là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ
chức công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ
quan đại diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là tổ

4


chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, người muốn có được QSDĐ phải
tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp đến cao theo
trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá
khởi điểm là người nhận được QSDĐ đấu giá (Trần Tiến Hải, 2015).
2.1.1.3. Bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật
cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản(BĐS)" và "Động sản". Như
vậy BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà cịn là tất cả những gì
được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như cơng trình
xây dựng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo
không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật
chất có cấu trúc và công năng được xác định.
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "BĐS là các tài sản
bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền
với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật quy định".
(Quốc hội nước CHXNCNVN, 2015).
2.1.1.4. Thị trường BĐS
Thị trường BĐS là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS. Nó ra
đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có nhiều
cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm

chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS
được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng
của hàng hóa và thị trường đất đai ln là yếu tố đóng vai trị trọng tâm và chi
phối tồn bộ hoạt động của thị trường BĐS.
BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được mua bán,
mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển
dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hồn chỉnh khơng thể chỉ là
quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao
dịch liên quan đến BĐS.
Do vậy, thị trường BĐS được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường
BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn
ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông
thường, khái niệm thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các

5


quan hệ giao dịch về BĐS, chức năng của thị trường BĐS là đưa những người
mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng
hàng hóa và dịch vụ BĐS được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm
"nơi" không phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không
gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về BĐS diễn ra. (Nguyễn Thanh Trà,
Nguyễn Đình Bồng, 2005)
2.1.2.3. Thị trường QSDĐ
Thị trường QSDĐ nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị trường Nhà
nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được
quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ,
thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp. Thứ
hai, là thị trường giao dịch QSDĐ giữa những người sử dụng đất thông qua việc
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,

tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp
luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp.
Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của
đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất
sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Thị trường QSDĐ có
đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường BĐS, trong mỗi hình thức kinh
doanh BĐS.
Thị trường QSDĐ ở nước ta đã trải qua một giai đoạn hơn 10 năm 19932003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà nước
quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường, có nơi có lúc chỉ bằng 20%
tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường tại thời
điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới 100 lần. Cơ chế "xincho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đó hiện tượng
tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm trong dân
vào BĐS xảy ra ngày càng phổ biến. Đến năm 2004 khi Luật Đất đai năm 2003
có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã xóa bỏ cơ chế "xin-cho" về đất, giá
đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm (Phùng Ngọc Phương và cs.,
2011). Và hiện nay khi Luật Đất đai 2003 được thay thế bằng Luật Đất đai 2013
thì với việc xác định giá đất cụ thể và chính xác hơn thì nhu cầu về BĐS ngày
cảng giảm mạnh.

6


Thị trường QSDĐ nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý luận và thực
tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường QSDĐ " hay "thị trường đất đai" cũng
còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất đai cịn có khoảng trống khá lớn về
hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối
với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới
chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để
xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ

thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Cơng
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học cịn
ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững,
chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý
còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng
hệ thống pháp luật mới về đất đai (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011).
2.1.2. Giá đất trong đấu giá QSDĐ
2.1.2.1. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ gồm có 05 phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ
và phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thơng
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng QSDĐ
trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất,
loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại
đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn/1 năm (tính đến thời điểm xác
định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng
Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).

7


- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất

trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo
ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của BĐS.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
2.1.2.2. Quy định về giá đất
Theo Luật đất đai 2013, giá đất do Nhà nước quy định gồm có bảng giá
đất và giá đất cụ thể. Điều 114 Luật đất đai 2013 quy đinh về bảng giá đất và giá
đất cụ thể như sau:
- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND
cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban
hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai
vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
`- Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cơng nhận QSDĐ ở của hộ gia đình,
cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính thuế sử dụng đất;
+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;
+ Tính giá trị QSDĐ để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước
đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cơng nhận QSDĐ có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê.
- UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp
tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.

Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có
chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

8


* Các văn bản hướng dẫn thi hành xác định giá khởi điểm theo Luật Đất
đai 2013
Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban hành
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy
định về giá đất; Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban
hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi
trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá
đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hành
Thơng tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá
QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho th đất. Bộ Tài chính ban
hành Thơng tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5/01/2015 của Bộ Tài chính về việc sử
đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài
chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu
giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
2.1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá QSDĐ
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, việc xác định giá đất phải dựa trên giá thị
trường, khả năng sinh lời của đất và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất. Lấy kết quả đó làm cơ sở để xây dựng giá đất, cụ thể cần phân tích một số
yếu tố như sau:
- Các yếu tố có mối quan trực tiếp đến BĐS:

+ Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trị to lớn trong hoạt động sản xuất kinh
doanh và sinh hoạt đời sống, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi
trường và các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (Ví dụ: các
vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơn
các vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí mặt tiền). Tóm lại, vị trí của khu đất có tác
động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá của khu đất.
+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất (lơ đất): Hai lơ đất có các điều
kiện tương nhau (cùng vị trí, cùng cơ sở hạ tầng, cùng mục đích sử dụng đất....),

9


lơ đất nào có kích thước mặt tiền lý tưởng (5 đến 5,5m), chiều sâu thửa đất từ 15
đến 16m và diện tích hợp lý từ 75 đến 90m2 sẽ có giá cáo hơn.
+ Mơi trường sống: Mơi trường trong lành, khơng ơ nhiễm, n tĩnh, tình
hình an ninh trật tự tốt và có sự đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật đều ảnh hưởng
đến giá đất.
- Nhóm yếu tố liên quan đến kinh tế và hạ tầng kỹ thuật:
+ Khả năng sinh lợi nhuận của BĐS càng cao thì giá trị chuyển nhượng
BĐS càng cao và ngựơc lại.
+ Hệ thống giao thông đi lại, điện, nước, thông tin liên lạc, trường học....
càng hiện đại, tiện nghi thì làm cho giá trị BĐS ngày càng tăng.
- Nhóm các yếu tố bên ngồi khác:
+ Các yếu tố chính trị: sự thay đối về chủ trương đường lối, chính sách
phát triển kinh tế xã hội có ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS.
+ Chính sách khuyến kích thu hút đầu tư từ bên ngoài vào khu vực làm
tăng nhu cầu về BĐS và bất động tăng lên.
+ Nhu cầu về BĐS, khă năng cung cầu về BĐS của khu vực.
Như vây, các yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ

là các yếu tố có mối quan hệ trực tiếp đến BĐS, yếu tố về kinh tế - kỹ thuật có
tác động, ảnh hưởng làm thay đổi giá trị của BĐS nâng cao giá trị của BĐS và
thu hút những người có nhu cầu.
- Luật đất đai 1987 quy định rất hạn chế về quyền của người sử dụng đất,
người sử dụng đất chỉ “... được quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật kiến trúc
khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất
được giao”, được Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đất
đang sử dụng bị thu hồi.
- Từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân
về đất đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung
quan trọng nhất là quyền của người sử dụng đất được Đảng và Nhà nước mở rộng
trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể. Sau khi sửa đổi
bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, một
lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền
và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt

10


động trong đó có thị trường QSDĐ, nhà cửa gắn liền với QSDĐ.
Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai mới, Luật
đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày
01/7/2004. Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được
quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II:
- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường. Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển
nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. Giá đất do
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày
01 tháng 01 hàng năm.
Luật dất đai 2003 bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt

chẽ hơn nhưng khơng kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS.
Luật đất đai 2013 quy định cụ thể về tài chính về đất đai, giá đất và đấu
giá QSDĐ tại chương VIII. Quy định về khung giá đất như sau: Chính phủ ban
hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng.
Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng
từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu
trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND
cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thơng qua bảng giá đất trước khi ban
hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai
vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ ĐẤU QSDĐ Ở VIỆT NAM VÀ TỈNH BẮC NINH
2.2.1. Các quy định về đấu giá QSDĐ của Việt Nam
2.2.1.1. Chính sách pháp luật về đấu giá QSDĐ
- Luật tổ chức HĐND, UBND các cấp năm 1994 và năm 2003.
- Luật Đất đai năm 2013.
- Luật Dân sự năm 2015.
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về BĐG
tài sản.
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010 của Chính phủ về BĐG tài sản.

11


- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 của Bộ Tư pháp quy định
chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010
của Chính phủ về BĐG tài sản.
- Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5/1/2012 của Bộ Tài chính hướng
dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu
giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản.

- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng
dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá
QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Nghị định số 43/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT-BTC
ngày 16/6/2015 của Bộ Tài chính, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014.
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thơng tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5/1/2015 của Bộ Tài chính về việc
sử đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ
Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động
đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu
giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
2.2.1.2. Quy định của luật về đấu giá QSDĐ
* Quy định của Luật dân sự năm 2015 về đấu giá
Việc đấu giá tài sản nói chung, QSDĐ nói riêng được quy định tại Điều
451 Luật Dân sự năm 2015 như sau: “Tài sản có thể được đem BĐG theo ý chí
của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Tài sản thuộc sở hữu chung
đem BĐG phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có

12