Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện gia bình tỉnh bắc ninh luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN KIM AN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA BÌNH,
TỈNH BẮC NINH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số :

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: TS. Đỗ Văn Nhạ

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Kim An

i


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình hồn thành luận văn này, tôi luôn được sự quan tâm giúp đỡ quý
báu của tập thể các thày giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt
Nam, sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp, và đặc biệt là sự giúp
đỡ, chỉ dẫn tận tình của TS. Đỗ Văn Nhạ, người hướng dẫn khoa học đã giúp tơi hồn
thành luận văn này.
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của các đồng chí lãnh đạo UBND huyện Gia
Bình, Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Gia Bình, Văn phịng Đăng ký đất đai chi
nhánh huyện Gia Bình, cán bộ địa chính và nhân dân của các xã điều tra đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu để tơi hồn thành luận
văn này.
Cuối cùng tơi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân
trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tơi trong q trình học tập, nghiên cứu
để hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Kim An

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ....................................................................................................................... ii
Mục lục .......................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ..................................................................................................... vi
Danh mục bảng .............................................................................................................. vii
Danh mục hình .............................................................................................................. viii
Trích yếu luận văn .......................................................................................................... ix
Thesis abstract................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ...............................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ...........................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................2

1.4.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ............................................................................2

Phần 2. Tổng quan tài liệu .............................................................................................3
2.1.

Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng đất .............................................................3

2.1.1.

Quyền sở hữu ......................................................................................................3

2.1.2.

Quyền sở hữu về đất đai .....................................................................................4

2.1.3.

Quyền sử dụng đất ..............................................................................................6

2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ...................................11

2.2.1.

Các nước phát triển ...........................................................................................11

2.2.2.

Một số nước trong khu vực...............................................................................16

2.3.

Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ........................................20

2.3.1.

Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..................20

2.3.2.

Các văn bản pháp lý liên quan đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất .......24

2.3.3.

Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam .................................27

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ..........................................................31
3.1.

Địa điểm nghiên cứu.........................................................................................31

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................31

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................31

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................31

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................32

iii


3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập các số liệu thứ cấp ..........................................32

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập các số liệu sơ cấp ............................................32

3.5.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ..........................................................33

3.5.4.

Phương pháp xử lý, phân tích số liệu ...............................................................33

3.5.5.

Phương pháp so sánh ........................................................................................33

3.5.6.

Phương pháp đánh giá theo tiêu chí khi thực hiện các quyền sử dụng đất .......33

Phần 4. Kết quả nghiên cứu .........................................................................................35
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh ...............35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................35

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội.................................................................37

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Gia Bình...............................43

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai cuả huyện Gia Bình giai đoạn 2011 – 2016 ............43

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Bình năm 2016 ..........................................48

4.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Gia Bình .................................................................................................49

4.3.1.

Kết quả thực hiện các quyền trên địa bàn huyện Gia Bình giai đoạn 20112016 ..................................................................................................................49

4.3.2.

Tình hình việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn huyện Gia Bình ....................................................................................53

4.3.3.

Tình hình việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Gia Bình .................................................................................................61

4.3.4.

Tình hình việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở trên địa bàn huyện Gia
Bình ..................................................................................................................67

4.3.5.

Tình hình việc thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn huyện Gia Bình ....................................................................................70

4.3.6.

Đánh giá chung về tình hình việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất .....................................................................................................................75

4.4.

Đề xuất một số giải pháp việc thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Gia Bình .................................................................................................77

4.4.1.

Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật ...................................77

4.4.2.

Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động các quyền sử dụng đất ......................78

4.4.3.

Giải pháp về nhân lực .......................................................................................78

iv


4.4.4.

Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ ......................................................................78

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ......................................................................................80
5.1.

Kết luận.............................................................................................................80

5.2.

Kiến nghị ..........................................................................................................81

Tài liệu tham khảo ..........................................................................................................82
Phụ lục ..........................................................................................................................87

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐH

Hiện đại hóa

NĐ

Nghị định

NĐ-CP

Nghị định chính phủ

PLĐĐ

Pháp luật đất đai

QĐ

Quyết định

QL

Quốc lộ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SD

Sử dụng

TL

Tỉnh lộ

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TT

Thông tư

TƯ

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Dân số và tình hình phân bố dân cư ............................................................. 39
Bảng 4.2. Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất theo
loại quyền giai đoạn 2011 - 2016 ................................................................. 51
Bảng 4.3. Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất theo
từng năm giai đoạn 2011 - 2016 .................................................................. 52

Bảng 4.4. Tình hình việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn
huyện Gia Bình từ năm 2011 – 2016 ........................................................... 54
Bảng 4.5. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên
địa bàn huyện Gia Bình................................................................................ 60
Bảng 4.6. Tình hình việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở trên địa bàn huyện
Gia Bình từ năm 2011 – 2016 ...................................................................... 61
Bảng 4.7. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở tại huyện
Gia Bình ....................................................................................................... 64
Bảng 4.8. Tình hình việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở trên địa bàn huyện
Gia Bình giai đoạn 2011 - 2016 ................................................................... 67
Bảng 4.9. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở trên địa bàn
huyện Gia Bình ............................................................................................ 69
Bảng 4.10. Tình hình việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn huyện Gia Bình giai đoạn 2011 – 2016 ................................................. 71
Bảng 4.11. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ở trên địa
bàn huyện Gia Bình ..................................................................................... 74

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Gia Bình ............................................................... 35
Hình 4.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Bình năm 2016 ...................................... 48
Hình 4.3. Kết quả việc thực quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn huyện
Gia Bình giai đoạn 2011-2016 ..................................................................... 55
Hình 4.4. Kết quả việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở trên địa bàn huyện
Gia Bình giai đoạn 2011-2016 ..................................................................... 62
Hình 4.5. Kết quả việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở trên địa bàn huyện Gia
Bình giai đoạn 2011-2016 ............................................................................ 68
Hình 4.6. Kết quả việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ở trên địa bàn huyện

Gia Bình giai đoạn 2011 – 2016 .................................................................. 73

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Kim An
Tên luận văn: "Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh".
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng Nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Bình
nhằm tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Gia Bình.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, tôi sử dụng các phương pháp sau: phương
pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp xử lý, phân tích; phương pháp
thống kê, tổng hợp số liệu, phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp
đánh giá theo tiêu chí khi thực hiện các quyền sử dụng đất; phương pháp so sánh.
Kết quả nghiên cứu chính
- Luận văn đã khái quát được tình hình cơ bản của địa bàn nghiên cứu với các nội
dung gồm: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện
Gia Bình.
- Luận văn đã đánh giá được tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế và thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện

Gia Bình giai đoạn 2011 - 2016.
- Luận văn đã đề xuất được giải pháp khắc phục tồn tại hạn chế đồng thời nâng cao
hiệu quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Gia Bình trong thời gian tới.
Kết luận
- Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Bình trong giai
đoạn 2011 - 2016 diễn ra rất sôi động với 4.907 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
1.094 vụ tặng cho quyền sử dụng đất, 339 vụ thừa kế quyền sử dụng đất và 4.027 vụ thế
chấp quyền sử dụng đất.
- Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Bình
được thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật đất đai. Tuy nhiên, vẫn còn một số
tồn tại khó khăn liên quan đến thời gian và thủ tục hành chính khi thực hiện giao dịch

ix


chuyển quyền, sự hiểu biết pháp luật đất đai của người dân đến giao dịch về quyền sử
dụng đất.
- Để nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Gia Bình, cần thực hiện các giải pháp sau: tăng cường tuyên truyền, phổ biến
pháp luật đất đai về thủ tục hành chính trong công tác chuyển quyền sử dụng đất đối với
hộ gia đình cá nhân; giải pháp về tổ chức quản lý; giải pháp về nhân lực, giải pháp về kỹ
thuật nghiệp vụ.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Kim An
Thesis title: “Evaluating the implementation of the rights of land use in Gia Binh
district, Bac Ninh province”.

Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Education oganization: Vietnam National University of Agricultural.
Research objectives:
- Assessing the implementation of the rights of the land users in Gia Binh
district in order to find out advantages and limitations in the work of transfering the
land use rights.
- Recommending solutions to overcome limitations as well as improve efficiency
of the implementation of the rights of land users in Gia Binh district in the near future.
Research methods
Study methodologies include: method of investigating, collecting of secondary
data; method of handling, analysis, data gethering; collecting of secondary data; method
of criteria assessment when exercising the land use rights; Methods of comparison.
Main results
- Thesis outlined the basic situation of the researched area including the natural
condition, social-economic condition; situation of managing and using land in Gia Binh
district.
- Thesis assessed the situation of implementation of rights of transfering,
donating, inherit and mortaging land of individuals as wells as households in Gia Binh
district in the period of 2011-2016.
- Thesis recommended solutions to overcome difficulties and to speed up the
efficiency of inplementation of the right of land users in Gia Binh district.
Conclusions:
- The work of transfering of the land use rights in Gia Binh district in the period of
2011-2016 is quite ebullient with 4,907 transactions of transfering the land use right,
1,094 transactions of donating the land use right, 339 inherits of land use right and
4,027 transactions of mortaging the land use right.
- The implementation of rights of land users is followed by regulations of land

law. Howerver, there are a lot of difficulties relating to time and administrative
procedures when carrying the work of transfering rights, the knowledge of land law of
people as well as the understanding of transactions of land use rights.

xi


- Recommendations to speed up the efficiency of the work of transfering the land
use right in Gia Binh district include: propagandize land laws specially relating to
administrative procedures in the work of transfering the land use rights for individuals
or households, solution on administrator; Promote the reform of administrative
procedures in the land.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với đời sống con người và
trong sản xuất, giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Ở
nước ta, Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu
trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ. Nhà
nước giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành
các quy định cụ thể để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dễ dàng thực hiện các
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy
định là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng
đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo Luật đất đai năm 2013, đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai song trên thực tế Nhà nước không
chiếm hữu, sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất
đang sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, trên cơ
sở đó phát sinh quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các
QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như: hiện tượng
chuyển dịch quyền sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng trong nơng
nghiệp diễn ra tự phát ở nhiều địa phương; thị trường giao dịch ngầm về đất đai
còn chiếm tỷ lệ lớn. GCNQSDĐ là điều kiện cần thiết cho hoạt động thị trường
QSDĐ, nhưng nhiều người dân khơng muốn nhận mà vẫn có thể giao dịch trên
thị trường ngầm.
Huyện Gia Bình là huyện thuộc vùng Đồng bằng Bắc Bộ, nằm ở phía Nam
tỉnh Bắc Ninh, với sản xuất nơng nghiệp giữ vai trị chủ đạo. Với đường tỉnh lộ
282 chạy qua thuận lợi cho việc giao lưu, mở rộng thị trường phát triển sản xuất
hàng hoá, phát triển kinh tế - xã hội. Trong những năm qua kinh tế - xã hội huyện
Gia Bình đã dần phát triển khá toàn diện, đời sống của người dân từng bước được
nâng lên nhưng đồng thời cũng gây áp lực lớn đối với đất đai như : nhu cầu về
đất ở, đất xây dưng cơ sở kinh tế - xã hội, nhiều diện tích đất nơng nghiệp chuyển
mục đích sử dụng sang đất phi nơng nghiệp,... Tiến trình cơng nghiệp hóa, hiện
đại hóa nơng nghiệp, nơng thơn và đơ thị hóa diễn ra rất nhanh làm thay đổi cơ

1


cấu kinh tế, hình thành các khu cơng nghiệp vừa và nhỏ, khu tái định cư. Tuy
nhiên, tốc độ đô thị hóa nhanh kéo theo nhiều bất cập trong quản lý hành chính,
nhất là việc thực hiện các QSDĐ. Bên cạnh đó, nhu cầu về sử dụng đất cho yêu
cầu phát triển kinh tế xã hội nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ có xu hướng
ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan Nhà nước theo quy định pháp
luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng. Mặc dù vậy
một số quyền vẫn chưa thực hiện hoặc thực hiện chưa đúng quy định. Xuất phát

từ tình hình thực tế trên, tơi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình thực
hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia
Bình nhằm tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền của người
sử dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Gia Bình.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi khơng gian: đề tài được thực hiện trên địa bàn huyện Gia Bình,
tỉnh Bắc Ninh.
- Phạm vi thời gian: Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện giai đoạn 2011 - 2016.
- Tập trung vào 4 quyền thực hiện nhiều trên địa bàn huyện, bao gồm: thế
chấp quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng, cho, thừa kế
quyền sử dụng đất.
1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Góp phần vào cơ sở khoa học về thực hiện chính sách pháp luật quản lý
đất đai khi áp dụng trên địa bàn huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh.
- Đề tài rút ra những vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn khi thực hiện các
quyền sử dụng đất để từ đó hạn chế tối đa được những sai sót tương tự trong
tương lai ở huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005 “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm

hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của
pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, chủ thể khác có ba quyền là quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản” (Quốc hội, Bộ Luật dân sự năm 2005).
Điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015 “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của
luật”. (Quốc hội, Bộ Luật dân sự 2015).
Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ
thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và
phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ
thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng
dân cư, ...).
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một
chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt.
Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (Nguyễn Đình
Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau, nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh
hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của
người khác. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong
trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà
nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền định đoạt: Theo Nguyễn Đình Bồng (2006), thì quyền định đoạt là
quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác
hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của
mình theo hai phương thức:

3


+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn
trong thực tế như tiêu hủy tài sản, từ bỏ quyền sở hữu...
Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số
phận pháp lý của bất động sản.
Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm :
- Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu
của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã
hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp.
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng
suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu
đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu cơng.
Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu
hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng
có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức
phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định (Đinh Sỹ Dũng, 2003).
2.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
- Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt. Nó đặc biệt ở chỗ,
có một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do pháp luật định đoạt. Tại
Điều 4 Luật Đất đai (2013) quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
- Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo

Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó
được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến
pháp (1992) khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên
trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy
định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý
đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai

4


2013 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định
về đất đai của Hiến pháp.
- Luật Đất đai (2013) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai:
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng
mục đích sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ mơi trường
và khơng làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
- Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân khơng thể tự
mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định “đất
đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nước
ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công
sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay; “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Như vậy nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước, Nhà nước với
tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai.
- Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại diện
chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất
đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22). Với tư cách là
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản

lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo
đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như
của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là:
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
- Quyền chiếm hữu về đất đai

Quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của
mình. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong
trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định.
Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt
đối và khơng điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được
quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có
thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng
rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền

5


và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà
nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa
đất cụ thể. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của
người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng
thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều
tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn
định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng,
đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do
chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng đất đai

Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai;

đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai
về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế cịn nhiều thành phần, Nhà nước khơng thể tự
mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho tồn xã hội - trong đó
có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại
được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên
những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này
được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ
đất do đầu tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền định đoạt đất đai

Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền
quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp
lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là
hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận
đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu tồn
dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai
theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy
nhiên, với các quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền
sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên

6


thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là tồn dân, Nhà nước là người đại diện, cịn
mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói, quyền
sở hữu tồn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt,

chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là tồn dân, nhưng mỗi người sử dụng đất
khơng phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng
chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân) có QSDĐ. Thơng qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở
hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được
Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy, trong Luật Đất đai
năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”,
hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng (Quốc hội, Luật Đất đai 1993).
Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993: “.... Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà
nước còn cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử
dụng đất”.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân và
khơng thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của
mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được
nhu cầu sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính
tồn dân, khơng mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà
nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng
tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hịa được các lợi
ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ,
quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể
hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết
quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào
từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể
hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được

Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).

7


Theo Điều106 Luật Đất đai 2003, QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”. Đây
không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với
quyền sở hữu thì khơng khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử
dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp
ứng lợi ích quốc gia và cơng cộng, hết thời hạn giao đất khơng có nghĩa là Nhà
nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường
hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc
sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003). Như vậy,
trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các
quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối tồn diện, cịn quyền định đoạt tuy có
hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý
thuyết xét trên góc độ pháp lý, cịn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền
định đoạt.
Khái niệm về quyền của người sử dụng đất
Theo điều 167 Luật đất đai năm (2013) quy định người sử dụng đất là cá
nhân hộ gia đình có các quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Đây không
phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu
thì khơng khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt
khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định

lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia
và cơng cộng, hết thời hạn giao đất khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà
Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi
đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất
đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003, 2013). Như vậy, trên thực tế người
được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử
dụng tương đối tồn diện, cịn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền
năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, cịn
trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp

8


QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Các quyền cụ thể của người sử
dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 gồm:
- Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:
nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nơng
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để
tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả
xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai cơng bằng
theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một
địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
Việc chuyển đổi QSDĐ là khơng có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng,
2006), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển
QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm
nghề khác, khơng có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất
mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho
người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để
có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc

chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có
quyền điều tiết phần địa tơ chênh lệch thơng qua việc thu thuế chuyển QSDĐ,
thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường
hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng
ký biến động về đất đai, nếu khơng, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn
Đình Bồng, 2010).
- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường hợp
người có QSDĐ khơng sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng
đất đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một
khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên
cho thuê và bên thuê QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong
trường hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây
dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng... cho các tổ chức cá
nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản
xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn

9


và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ
(Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi
người có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế theo
di chúc hoăc theo quy định của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển
QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng
có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công
lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự

mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển
nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị
trường bất động sản (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ
(khơng đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai
làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng
làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử
dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ
không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu
tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản
trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là
nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền khơng có QSDĐ để
thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào
một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay
cho khoản vay của mình (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền góp vốn QSDĐ: Góp vốn QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ có
thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai
trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển
hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ,
thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một
trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp hố
nơng nghiệp và nơng thơn (Nguyễn Đình Bồng, 2010).

10


2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Các nước phát triển
Có thể nói, đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu tư

nhân về đất đai. Vì vậy, tại các nước đó đất đai được mua bán, trao đổi tự do
trong nền kinh tế, mặc dù có những đặc điểm riêng, khác biệt so với các hàng hóa
tư liệu tiêu dùng và sản xuất khác.
Thụy Điển
Theo Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), khi nghiên cứu về Chính sách và tình
tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thụy Điển thì pháp luật, chính sách đất
đai của Thụy Điển có một số điểm nổi bật:
Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền
kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều
lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là
một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống
pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai gồm rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh
phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ
thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động
sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà
án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành
đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp
đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại Toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà
án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp
đồng chứ khơng phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá
nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và khơng có xác nhận của cơ quan
cơng chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển, hầu như
tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự
vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu

11


tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở
hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu
đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được
duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn
bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này
sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng
ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. (2)
Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện
bước (1), tồ án khơng kiểm tra, xác minh các u cầu đối với thế chấp. Yêu cầu
đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn
(tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2).
Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động
sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam
kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không
đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp
theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân
hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn
bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động
sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu
đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án.
Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu
trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê
duyệt của tồ án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh

toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay.
Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng được thanh
tốn theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ.
Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi
hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài
sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã
cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử
lý trong vịng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.

12