Đánh giá hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hà nội quận tây hồ thành phố hà nội giai đoạn 2014 2016 luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN VĂN MINH

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN
PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HÀ NỘI QUẬN TÂY HỒ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học :

TS. Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong
Luận văn chưa được cơng bố trong bất kỳ cơng trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và
trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Minh

i


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc
đến cô giáo, Tiến sỹ Đỗ Thị Đức Hạnh, người đã tận tình hướng dẫn tơi trong suốt q
trình thực hiện khóa luận tốt nghiệp.
Tơi xin cảm ơn sâu sắc đến các thầy, cô trong Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý
Đào tạo Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã đào tạo, giúp đỡ tôi trong thời gian học tập
tại Học viện.
Tôi xin cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội
đã tạo điều kiện và giúp đỡ tơi trong q trình nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa bàn
địa phương.
Tôi xin cảm ơn gia đình, bè bạn và đồng nghiệp đã động viên, tạo điều kiện giúp
tơi hồn thành Luận văn này.
Trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Minh

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ........................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 3
2.1.

Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản. ...... 3

2.1.1.

Một số khái niệm. ............................................................................................... 3

2.1.2.

Đăng ký đất đai, bất động sản............................................................................. 5

2.2.

Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế
giới. ................................................................................................................... 11

2.2.1.

Mơ hình của Australia ...................................................................................... 11

2.2.2.

Mơ hình của Thụy Điển .................................................................................... 12

2.3.

Văn phịng đăng ký đất đai và thực trạng hoạt động của nó ở Việt Nam ......... 13

2.3.1.

Văn phòng đăng ký đất đai ............................................................................... 13

2.3.2.

Thực trạng của văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam ................................... 24

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 29
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 29

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 29

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 29

3.4.

Nội dung nghiên cứu ....................................................................................... 29

iii


3.4.1.

Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất
của quận Tây Hồ ............................................................................................... 29

3.4.2.

Hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Tây
Hồ giai đoạn 2014 - 2016 ................................................................................. 29

3.4.3.

Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
Hà Nội quận Tây Hồ ......................................................................................... 30

3.4.4.

Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Tây Hồ ............................................ 30

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 30

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................... 30

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu, đối tượng điều tra .................................. 30

3.5.3.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ................................................................. 30

3.5.4.

Phương pháp thống kê tổng hợp ....................................................................... 31

3.5.5.

Phương pháp so sánh, đánh giá ........................................................................ 31

3.5.6.

Phương pháp xử lý số liệu ................................................................................ 31

Phần 4. Kết quả nghiên cứu ......................................................................................... 32
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội ....... 32

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 32

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 35

4.1.3.

Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ............................ 39

4.2.

Tình hình hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hà nội quận
Tây Hồ. ....................................................................................................................... 45

4.2.1.

Cơ sở pháp lý và cơ cấu tổ chức ....................................................................... 45

4.2.2.

Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký
đất đai Hà Nội quận Tây Hồ ............................................................................. 47

4.2.3.

Kết quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội
quận Tây Hồ giai đoạn 2014 - 2016 ................................................................. 50

4.3.

Đánh giá hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hà nội quận
Tây Hồ ........................................................................................................................ 56

4.3.1.

Về mức độ công khai thủ tục hành chính ......................................................... 56

4.3.2.

Thời gian thực hiện các thủ tục ........................................................................ 57

4.3.3.

Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ ........................................................ 59

iv


4.3.4.

Các khoản lệ phí phải đóng .............................................................................. 60

4.3.5.

Đánh giá của cán bộ Chi nhánh Văn phòng Đăng đất đai Hà Nội quận
Tây Hồ .............................................................................................................. 62

4.3.6.

Đánh giá chung về hoạt động CN VPĐKĐĐ HN quận Tây Hồ ...................... 63

4.4.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký
đất đai ............................................................................................................... 65

4.4.1

Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ............................................ 65

4.4.3.

Giải pháp về chính sách pháp luật .................................................................... 67

4.4.3.

Giải pháp về tổ chức và cơ chế ......................................................................... 67

4.4.4.

Giải pháp về nhân lực ....................................................................................... 68

4.4.5.

Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ ...................................................................... 69

4.4.6.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ...................................................... 69

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 70
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 70

5.2.

Kiến nghị ......................................................................................................... 71

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 72
Phụ lục .......................................................................................................................... 74

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐS

Bất động sản.

CN

Chi nhánh.

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất.

HN

Hà Nội.

HSĐC

Hồ sơ địa chính.

HĐND

Hội đồng nhân dân.

STNMT

Sở Tài nguyên và Môi trường.

UBND

Uỷ ban nhân dân.

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai.

vi


DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1.

Tình hình thành lập VPĐK các cấp tính đến 31/12/2016 .......................... 24

Bảng 2.2.

Nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ của cả nước tính đến 31/12/2016 ............ 25

Bảng 4.1.

Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế quận Tây Hồ giai đoạn 2014-2016 ...... 36

Bảng 4.2.

Tình hình dân số và lao động của quận Tây Hồ qua một số năm .............. 36

Bảng 4.3.

Phân bố lao động trong quận giai đoạn 2014 - 2016 ................................. 37

Bảng 4.4.

Tổng hợp tình hình cấp GCNQSDĐ của quận Tây Hồ - Thành phố
Hà Nội giai đoạn 2014 - 2016 .................................................................... 52

Bảng 4.5.

Kết quả cập nhật chỉnh lý biến động .......................................................... 52

Bảng 4.6.

Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính quận Tây Hồ ................................. 54

Bảng 4.7.

Tình hình lập hồ sơ địa chính của quận Tây Hồ ........................................ 55

Bảng 4.8.

Mức độ cơng khai thủ tục hành chính tại CN VPĐKĐĐ HN quận
Tây Hồ........................................................................................................ 57

Bảng 4.9.

Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của CN VPĐKĐĐ HN quận
Tây Hồ ....................................................................................................... 58

Bảng 4.10. Đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ của cán bộ tại CN VPĐKĐĐ Hà Nội
quận Tây Hồ ................................................................................................ 59
Bảng 4.11. Đánh giá Mức độ hướng dẫn của cán bộ tại CN VPĐKĐĐ Hà Nội
quận Tây Hồ ................................................................................................ 60
Bảng 4.12.

Đánh giá các khoản chi phí phải đóng tại CN VPĐKĐĐ HN quận Tây
Hồ ......................................................................................................................... 61

Bảng 4.13. Tổng hợp ý kiến của cán bộ biên chế tại CN VPĐKĐĐ Hà Nội quận
Tây Hồ về cơ sở vật chất ............................................................................ 62

vii

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý
đất đai ở Việt Nam ....................................................................................... 23
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí quận Tây Hồ - Thành phố Hà Nội ............................................ 32
Hình 4.2. Sơ đồ tổ chức Chi nhánh VPĐKĐĐ HN quận Tây Hồ - TP. Hà Nội .......... 47

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Họ và tên: Nguyễn Văn Minh.
Tên đề tài: “Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội
quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2014-2016”.
Ngành: Quản lý đất đai.

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội
quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội trong hoạt động quản lý tài nguyên đất đai của quận.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng
Đăng ký đất đai Hà Nội quận Tây Hồ.
Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập số liệu thứ cấp tại UBND quận Tây Hồ, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký
đất đai Hà Nội quận Tây Hồ, phòng Tài nguyên và Môi trường quận Tây Hồ.
- Điều tra số liệu sơ cấp: Điều tra 90 người dân tại 3 phường thuộc quận Tây Hồ
lên CN VPĐKĐĐ HN quận Tây Hồ làm các giao dịch, thủ tục liên quan đến đất đai.

Kết quả nghiên cứu
- Công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của CN VPĐKĐĐ từ khi thành lập đến năm
2016 đã có những kết quả đáng ghi nhận. Giai đoạn 2014 - 2016, cấp được 1928 GCN.
- Thống kê kết quả điều tra, phỏng vấn có 92,22% ý kiến của người dân cho rằng
thủ tục tiếp nhận hồ sơ tại CN VPĐKĐĐ được giải quyết đầy đủ công khai; 77,78% số
ý kiến cho biết được trả kết quả đúng thời gian theo phiếu hẹn; 94,44% ý kiến đánh giá
là thái độ của cán bộ phục vụ nhiệt tình, hướng dẫn đầy đủ, dễ thực hiện; 91,11% ý kiến
cho rằng khơng phải đóng chi phí gì khác ngồi các khoản lệ phí quy định. Như vậy, đa
phần người dân đều ủng hộ mơ hình hoạt động của CN VPĐKĐĐ xong cũng còn tồn tại
những ý kiến chưa hài lòng của người dân đòi hỏi CN VPĐKĐĐ HN quận Tây Hồ cần
có nhiều cố gắng trong việc khắc phục những tồn tại, yếu kém.
Kết luận
- Quận Tây Hồ là quận có nhiều tiềm năng và lợi thế phát triển kinh tế - xã hội; có
nhiều biến động trong sử dụng đất đai, là cửa ngõ của Thủ đô. Việc sử dụng đất của
quận Tây Hồ đã và đang đi đúng hướng theo xu thế CNH - HĐH đất nước giảm dần
diện tích đất nơng nghiệp, tăng diện tích đất phi nông nghiệp phát triển công nghiệp và
dịch vụ.
ix


- Thực hiện Quyết định số 1358/QĐ-UBND ngày 31/3/2015 của UBND thành phố
Hà Nội về việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài ngun
và Mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Tây Hồ đổi tên thành Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Tây Hồ trực thuộc sở Tài Nguyên và
Môi Trường.
- Công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận những năm qua đã có nhiều cố gắng
và đạt những kết quả đáng kể. Tiến hành đo đạc lập bản đồ địa chính chính quy cho 8
phường; lập xong quy hoạch sử dụng đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm 2017;
hoàn thành kiểm kê đất đai năm 2014, xây dựng bản đồ hiện trạng cho toàn quận và các
phường; … Bên cạnh đó, vẫn cịn tồn tại những vi phạm, bất cập trong quá trình sử

dụng đất và hoạt động của CN VPĐKĐĐ.
- Việc thực hiện mơ hình VPĐKĐĐ một cấp đã thể hiện ưu điểm nổi bật đó là:
Thống nhất một đầu mối chỉ đạo về chuyên môn, nghiệp vụ trong quản lý đất đai.
VPĐK tỉnh là trung tâm chỉ đạo, điều hành, hướng dẫn thực hiện thống nhất đối với
toàn bộ nội dung hoạt động về tổ chức bộ máy, nhân sự, tài chính, thực hiện nhiệm vụ
chun mơn...; các chi nhánh chịu sự quản lý, chỉ đạo trực tiếp, tồn diện của VPĐKĐĐ
cấp tỉnh. Do đó, bước đầu khắc phục được hạn chế trước đây so với mơ hình VPĐKĐĐ
hai cấp đó là sự phối kết hợp trong cơng tác chuyên môn.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Van Minh
Name of thesis: "Evaluation of the activities of Ha Noi Branch of Land Registration
Office Tay Ho District, Ha Noi city the period 2014-2016".
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research Objectives.
- Assess the operational status of Branch of Land Registration Office in Tay Ho
District, Ha Noi city in the general management of land resources of the district.
- Propose some solutions to improve operational efficiency of Ha Noi Branch of
Land Registration Office in Tay Ho District.
Research Methods.
- Collect secondary data in Tay Ho District People's Committee, of Ha Noi Branch
of Land Registration Office in Tay Ho District, Department of Natural Resources and
Environment of Tay Ho district.

- Investigate primary data: Survey of 90 households in 3 communes in Tay Ho
District.
Research results.
- The work of land registration, grant of license the Registration Office since its
establishment until 2016 has remarkable results. The period 2012 - 2016, 1928 licenses
were granted.
- Statistics of interview and survey resulted in 92.22% of people's opinion that the
procedure of receiving documents at the Registration Office are sufficiently addressed
to the public; 77.78% of people said the results are returned on time as appointed;
92.22% of people rated the attitude of the staff is enthusiastic with complete
instructions; 91.11% of people said that they do not have to pay extra fees other than the
prescribed fee. Thus, most people were supportive of the operational model of the
Registration Office, however, there also exists the unsatisfied opinion of that needs of
Branch of Land Registration Office in Tay Ho District to require a lot of effort to
overcome these problems, weakness.
Conclusions.
Tay Ho is a district with a lot of potentials and advantages of social-economy;
fluctuations in the use of land, is the gateway to the capital. The use of land in Tay Ho

xi


district has been the in the right direction according to the industrialization modernization of the country in decreasing agricultural land area, increasing the area of
non-agricultural land for industry and services development.
- Implementing Decision No. 1358/QĐ-UBND dated 31/03/2015 of the Hanoi
People's Committee on the establishment of land registry offices in Hanoi under the
Department of Natural Resources and Environment, Office for Registration of Land Use
Right of Tay Ho District was renamed to Office for Land Registration Hanoi with Tay
Ho district branch under the Department of Natural Resources and Environment.
- The management of land in the district over the years has made many efforts

and achieved remarkable results. Perform measuring and officially cadastral mapping
for 8 communes ; plan land use up to 2020, the land use plan in 2017; complete
inventory of land in 2014, build maps of the entire district of all communes .However,
there exists the violations and shortcomings in the process of land use and operation
of Registration Office.
- The implementation of the model Land Registration Office a grant made
outstanding advantages are: Unify a clue directing expertise and professional in land
management. Land Registration Office is the central province directing and operating
instructions for the uniform implementation of the entire contents of activities on the
organization, personnel, finance, implement professional duties …; branches under the
management, direction, comprehensive Land Registration Office of the province.
Therefore, the first step to overcome previous limitations compared to model Land
Registration Office that the two levels of coordination in professional work.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Ngày nay con người đang cố gắng tạo ra, tìm ra các nguồn năng lượng mới,
sẵn có hơn, rẻ tiền hơn nhằm làm giảm áp lực lên các nguồn tài nguyên truyền
thống, nhưng đối với đất đai thì khơng thực hiện được bởi lẽ đất đai là nguồn tư
liệu sản xuất khơng gì thay thế được.
Cơng tác đăng ký đất đai là một trong những nội dung trong công tác quản
lý Nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng
đất đối với Nhà nước, là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai
theo quy định của pháp luật.
Sau khi thực hiện đề án thí điểm kiện tồn hệ thống Văn phòng đăng ký
một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường trên 4 tỉnh: Đồng Nai, Đà Nẵng,
Hà Nam và Hải Phòng. Luật Đất đai 2013 ra đời quy định cả nước tiến hành

thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp nhằm cải cách thủ tục hành chính.
Thơng tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTP-BTNMT ngày 4 tháng 4 năm 2015
hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tổ chức, cơ chế hoạt động
thay thế cho Thơng tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTP-BTNMT thành lập Văn
phịng đăng ký đất đai trên cơ sở hợp nhất văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
trực thuộc Sở Tài ngun Mơi trường và các văn phịng đăng ký quyền sử dụng
đất trực thuộc phịng Tài ngun Mơi trường hiện có ở địa phương.
Thực hiện chủ trương trên, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành
Quyết định số 1358/QĐ-UBND về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai Hà
Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội.
Quận Tây Hồ là một quận thuộc thủ đô Hà Nộ được thành lập theo Nghị
định số 69/CP ngày 28 tháng 10 năm 1995 của Chính phủ. Phía Đơng giáp quận
Long Biên; phía Tây giáp huyện Từ Liêm cũ và quận Cầu Giấy, phía Nam giáp
quận Ba Đình; phía Bắc giáp huyện Đơng Anh. Quận Tây Hồ có diện tích 2.400
ha với 08 đơn vị hành chính trực thuộc.
Từ khi được thành lập và đi vào hoạt động đến nay, quận Tây Hồ đã có
những thành tựu to lớn về mặt kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng được củng cố
giữ vững, đời sống nhân dân ngày càng được cải thiện về chất và lượng, các thủ
tục hành chính dần được cải cách để đáp ứng nhu cầu của nhân dân.

1


Trước tình hình kinh tế - xã hội phát triển, việc sử dụng đất có nhiều biến
động địi hỏi nhiệm vụ quản lý phải được coi trọng hơn bao giờ hết. Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất quận Tây Hồ được thành lập theo Quyết định số
359/QĐ-UB ngày 16/03/2006 của Ủy ban nhân dân quận Tây Hồ nay là chi
nhánh văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Tây Hồ nhằm đáp ứng yêu cầu
quản lý và đảm bảo quyền lợi của người dân về thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, đặc biệt là vấn đề đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, các hoạt động liên

quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất, công tác giao dịch đảm bảo... Xuất
phát từ các yêu cầu thực tiễn ấy tôi chọn thực hiện đề tài “Đánh giá hoạt động
của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội quận Tây Hồ, thành
phố Hà Nội giai đoạn 2014-2016 ”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất
đai Hà Nội quận Tây Hồ giai đoạn 2014-2016;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh
Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội quận Tây Hồ trong giai đoạn tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Về không gian: Nghiên cứu thực hiện trên phạm vi khơng gian hành chính
quận Tây Hồ, các nghiên cứu sâu được thực hiện với các nhóm đối tượng đến
giao dịch tại bộ phận một cửa có liên quan đến hoạt động của Chi nhánh Văn
phòng Đăng ký đất đai Hà Nội quận Tây Hồ.
- Về thời gian: Cơ sở dữ liệu được nghiên cứu về Chi nhánh Văn phòng
Đăng ký đất đai và các hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai
Hà Nội quận Tây Hồ - thành phố Hà Nội từ 01/01/2014 đến 31/12/2016.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Bổ sung cơ sở khoa học cho việc đánh giá hoạt động của Văn phòng
Đăng ký Đất đai mơ hình một cấp.
- Bổ sung cơ sở thực tiễn cho việc đánh giá hoạt động của Chi nhánh
Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội quận Tây Hồ.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1. Một số khái niệm

2.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phịng.
Đất theo nghĩa thổ nhưỡng là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập lâu đời,
hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá gốc, động thực vật, khí hậu, địa hình
và thời gian. Thành phần cấu tạo của đất gồm các hạt khoáng chiếm 40%, hợp
chất humic 5%, khơng khí 20% và nước 35%.
Giá trị tài ngun đất được đo bằng số lượng diện tích (ha, km2) và độ phì
(độ mầu mỡ thích hợp cho trồng cây cơng nghiệp và lương thực). Winkler (1968)
xem đất như một vật thể sống vì trong nó chứa nhiều vi sinh vật: vi khuẩn, nấm,
tảo, thực vật, động vật… do đó cũng cần thuân thủ nhưng quy định sống đó là:
phát sinh, phát triển, thối hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của con người
đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cao hơn hoặc
ngược lại.
Các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” của tất cả các hệ
sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, các hệ sinh thái có bền vững khi “vật
mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ
sinh thái mà đất mang trên mình nó.
Đất sẽ được định nghĩa đầy đủ như sau:
“Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm cả các đặc tính
sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu, các dạng thổ
nhưỡng, địa hình và thủy văn bề mặt; lớp trần tích và kho dự trữ nước ngầm sát
bề mặt đất; tập đoàn động thực vật; trạng thái định cư của con người và những
thành quả do hoạt động của con ngươi trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.
2.1.1.2. Bất động sản
a. Khái niệm
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật La Mã cổ, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất

3


mà cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh
đất. Bất động sản (BĐS) bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những
vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm
đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Điều 174, Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước ta quy định: “Bất động sản là
các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với
đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
b. Đặc điểm
- Tính cá biệt và khan hiếm;
- Tính bền lâu;
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau;
- Các tính chất khác: tính thích ứng; tính phụ thuộc vào năng lực quản lý;
mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
2.1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng của
nền kinh tế thị trường. TTBĐS được hiểu theo ngĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt
động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua, bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp
BĐS. TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến
giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS với
những đặc điểm cơ bản sau:
- TTBĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá
trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranhl;
- TTBĐS theo mơ hình chung của thị trường hàng hóa với 3 yếu tố xác
định: sản phẩm, số lượng, giá cả;

- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên
cũng không đồng nhất.
Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS, mang tính khu vực
và biến động theo thời gian. Vì vậy, thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch về
BĐS đạt được tại những khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định.

4


Khi nghiên cứu thị trường bất động sản, có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa
các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai. Đối với những
quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị
trường giao dịch đất đai (chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hố lưu thơng trên
thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác và
được dùng như một hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; cũng
dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai). Đối với những quốc
gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất dưới các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất (khoản 4 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013), đồng thời quy định quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì vậy, thị trường đất đai về ý nghĩa chung được
hiểu là thị trường quyền sử dụng đất; thị trường giữa những người được Nhà nước
trao quyền sử dụng đất với nhau và với người khác theo quy định của pháp luật. Đối
tượng chủ yếu của kinh doanh đất đai thương phẩm là quyền sử dụng đất.
Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán; thị
trương cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS. Căn cứ vào thứ tự
thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3 cấp, gồm: Thị trường
cấp 1 (thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, còn gọi
là thị trường BĐS sơ cấp); Thị trường cấp 2 (Thị trường xây dựng cơng trình để
bán hoặc cho th); Thị trường cấp 3 (Thị trường bán hoặc cho thuê lại các cơng

trình đã được mua hoặc th).
2.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
2.1.2.1. Vai trị, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một cơng cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân.
- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;

5


+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với cơng dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình
Bồng, 2005).
2.1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
a) Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu
chứa đựng thơng tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền
đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ
cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.

- Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an tồn và với một chi phí thấp.
b) Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản:
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được cơng
khai, thơng tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý
(Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005).
c) Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký, có một số hiệu nhận biết duy

6


nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống đăng ký (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy định, các
thơng tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội dung
mơ tả thửa đất, khơng chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ

thống mã số nhận dạng thửa đất khơng trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng
ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mơ thửa đất có thể từ hàng
chục mét vuông cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ
thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi
tồn quốc (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
a. Đăng ký văn tự giao dịch
* Khái niệm
Văn tự giao dịch là văn bản viết, mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường
là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về
thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất.
Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện,
nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền
được các bên đem ra giao dịch. Thí dụ một văn tự bán nhà đất là bằng chứng về
việc bên bán đã tự nguyện bán, bên mua đã tự nguyện mua, giá cả và phương
thức thanh toán, phương thức bàn giao tài sản được thoả thuận thống nhất… các
bên không thể phủ nhận các điều khoản ghi trong văn tự mua bán trên. Vãn tự
mua bán có thể khơng có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do
người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng
chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với
nhà và đất đem ra mua bán.
Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng đăng
ký là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội dung của
giao dịch đó.
7


* Đặc điểm
- Ưu điểm

Đăng ký văn tự giao dịch được tiến hành nhanh chóng với chi phí thấp do
khơng phải mất nhiều thời gian và chi phí cho việc thành lập và điều hành hoạt
động của văn phòng đăng ký như trong đăng ký chủ quyền.
- Nhược điểm
Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp
pháp đối với đất đai;
Thông tin từ đăng ký văn tự giao dịch khơng có sự đảm bảo chắc chắn về
quyền sở hữu, tính chính xác và rõ ràng nên có thể phát sinh chi phí để xác minh
nguồn gốc chủ quyền; khơng khuyến khích đầu tư vào đất đai và hạn chế sự phát
triển của thị trường vốn tín dụng; khơng hỗ trợ chính quyền trong việc giải quyết
tranh chấp đất đai, lập quy hoạch sử dụng đất và xác định thu thuế đất (Bộ Tài
nguyên và Môi trường, 2012).
* Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch đơn giản
- Mảnh đất đem giao dịch thường được mơ tả bằng lời, có thể kèm theo sơ
đồ đơn giản;
- Nhân viên đăng ký lập danh sách tra cứu theo tên các bên tham gia giao
dịch chứ không theo danh sách các thửa đất trên địa bàn;
- Hệ thống sổ đăng ký là loại thụ động, có nghĩa là chỉ thụ động nhập thông
tin theo các văn tự mà không tiến hành kiểm tra sự nhất quán với những thông tin
đã được đăng ký trong các vụ giao dịch trước đây đối với cùng một tài sản.
* Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch nâng cao
- Mảnh đất đưa ra giao dịch được xác định theo bản đồ hoặc bình đồ với
chất lượng được chuẩn hố, được gán mã số nhận diện duy nhất;
- Nhân viên đăng ký phải kiểm tra mọi văn tự giao dịch khi đăng ký để đảm
bảo sự nhất quán với thông tin đã đăng ký trong các văn tự giao dịch trước đây;
- Hệ thống sổ đăng ký có hệ thống chỉ số theo tên các bên giao dịch và theo
mã số nhận biết duy nhất của các thửa đất;
- Vãn tự giao dịch phải do luật sư hoặc công chứng viên lập và xác nhận;
- Địa vị pháp lý của việc đăng ký văn tự giao dị được bảo vệ bằng Luật Dân
sự hoặc Luật Đất đai. Các bên thứ ba khi tham khảo thông tin đăng ký để thực

8


hiện giao dịch sẽ được pháp luật bảo hộ một phần trong trường hợp thơng tin
đăng ký khơng chính xác, không đầy đủ.
* Hệ thống đăng ký nghĩa vụ
- Bổ sung thông tin cần thiết cho đăng ký văn tự giao dịch;
- Các nghĩa vụ thường được đãng ký theo một hệ thống hồ sơ riêng, do đó
khi mua bán hoặc thực hiện các giao dịch khác về đất dai, người mua vừa phải
điều tra thông tin về tài sản định mua theo hệ thống hồ sơ đăng ký giao dịch, vừa
phải điều tra theo hệ thống hồ sơ đăng ký nghĩa vụ (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2012).
b. Đăng ký quyền
.* Khái niệm
Đăng ký chủ quyền là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng đăng ký là
những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng đất; các quyền, lợi ích và cả những hạn
chế về quyền của họ đối với đất; những thông tin về thửa đất, nghĩa là mối quan
hệ pháp lý giữa đất đối với người có chủ quyền đất.
* Đặc điểm
- Ưu điểm
Đất đai được chia thành những đơn vị đất đai (có thể là thửa đất) được xác
định rõ trên bản đồ địa chính.
Chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền của họ (quyền, lợi ích, nghĩa vụ, những
hạn chế về quyền) đối với thửa đất được ghi nhận trong sổ đăng ký.
Tên của chủ sở hữu/sử dụng đất được đăng ký thay đổi, còn quyền lợi đối
với đất vẫn duy trì tồn bộ thửa đất được chuyển giao. Trưởng hợp chỉ chuyển
giao một phần thửa đất thì cần có sự tách thửa, đăng ký và lập hồ sơ địa chính
với sự thay đổi quyền lợi trên thửa đất mới.
Tất cả các thủ tục này chỉ được xem là hợp pháp khi do cơ quan nhà nước

có thẩm quyền tiến hành. Do đó, thơng tin chủ quyền lưu trữ được đảm bảo bởi
nhà nước, được sử dụng chính thức mà khơng cần thiết có sự điều tra nguồn gốc
chủ quyền đất đai.
- Nhược điểm
Cần thời gian và chi phí cho việc thành lập, điều hành hệ thống văn phịng
đăng ký (Bộ Tài ngun và Mơi trường, 2012).

9


2.1.2.4.Các yếu tố quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai
Hệ thống đăng ký đất đai được xác lập và chứa đựng bốn yếu tố cơ bản
của đất đai và cũng là trụ cột của hệ thống, bao gồm: yếu tố hình học, yếu tố
pháp lý, yếu tố giá trị và yếu tố sử dụng.
Yếu tố hình học, pháp lý, giá trị và sử dụng của đất đai là bốn yếu tố
thông tin quan trọng cần được đăng ký và thể hiện trong hệ thống đăng ký đất
đai. Do mang bản chất khác nhau nên việc xác định bốn yếu tố này được tiến
hành bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác nhau. Những đặc điểm
hình học của đất đai được xác định thông qua các hoạt động địa chính do cơ
quan quản lý đất đai thực hiện (cơ quan địa chính hoặc cơ quan Tài nguyên và
Môi trường). Đăng ký và xác lập chủ quyền đất đai được người sử dụng đất
tiến hành tại cơ quan tư pháp. Việc xác định giá đất thuộc trách nhiệm của cơ
quan thuế. Và hoạt động lập quy hoạch sử dụng đất thuộc trách nhiệm của
chính quyền trung ương lẫn chính quyền địa phương. Và mặt dù có sự khác
nhau nhưng bốn yếu tố đều có mối liên hệ và sự tương tác lẫn nhau tùy thuộc
những phương diện khác nhau, nhưng sự tương tác giữa bốn yếu tố là không
thể thiếu. Thông tin và hoạt động của yếu tố này sẽ là cơ sở để triển khai, hỗ
trợ hoạt động cho những yếu tố còn lại. Quy hoạch đất đai được thực hiện
thơng qua các hoạt động địa chính cụ thể mang tính chất kỹ thuật trong việc
xác định đặc điểm hình học của đất đai và dựa trên thông tin ghi nhận về giá

trị và chủ quyền đất. Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở sự tính tốn sự
tác động của tổng hịa các yếu tố về đặc điểm hình học (vị trí thuận lợi hay
khơng, diện tích đất lớn hay nhỏ), đặc điểm pháp lý (chủ quyền hợp pháp hay
không, quyền lợi trên đất đến mức độ nào) và việc sử dụng đất (mục đích sử
dụng nào có hiệu quả, giá trị ra sao khi thay đổi mục đích sử dụng đất), cũng
như giới hạn về quyền sở hữu/sử dụng đất (có hay khơng bị hạn chế bởi quyền
đi qua bất động sản liền kề, quyền sử dụng các lợi ích cơng cộng đi qua khu
đất người khác). Quyền, lợi ích trên đất được đảm bảo trong một phạm vi
được xác định với ranh giới, vị trí rõ ràng, và chịu sự tác động lẫn giới hạn
trong mục đích sử dụng đất... Tất cả được tập hợp lại tạo nên một hệ thống
thông tin đất đai hồn chỉnh, đáp ứng nhu cầu thơng tin của Nhà nước, cơ
quan quản lý đất, người sử dụng đất và các chủ thể khác có nhu cầu.

10


2.2. MƠ HÌNH TỔ CHỨC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT
SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Mơ hình của Australia
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan Chính phủ, các Bang thực
hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng Đăng ký quyền đất đai,
cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thơng tin đất đai.
2.2.1.1. Văn phịng Đăng ký quyền đất đai của Northern Territory
Văn phòng Đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận
của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng là thực hiện đăng
ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens, bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ
thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất động
sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo
Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký
và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các

loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng
được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu
giấy chứng nhận khơng cịn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử,
trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp
(Nguyễn Văn Chiến, 2006).
2.2.1.2. Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria
Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan
đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958.
Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền;
Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn
phòng định giá viên trưởng. Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang
Victoria đã được đăng ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký
là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám
sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
2.2.1.3. Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales
Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do cơ quan quản
ký đất đai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai
có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công;
Định giá; Đăng ký đất đai. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật
BĐS 1863. Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng Gia cấp đều được đăng ký

11


theo quy định của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW
gồm 2 loại song hành là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961
và Hồ sơ mới được lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng
tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ
mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay
đổi được đăng ký vào hệ thống. Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo

quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra
cứu. Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký cịn có một bản mục lục tên
người mua, mục lục này được lập dưới dạng sổ. Hiện tại, Quy trình đăng ký đất
đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm
1983, nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999. Đây là Hệ
thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm
2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký
tự động (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
2.2.2. Mơ hình của Thụy Điển
2.2.2.1. Bộ máy đăng kí và lực lượng nhân sự
- Cơ quan Đo đạc đất đai quốc gia trực thuộc Bộ Môi trường với 04 bộ phận
chun mơn: Dịch vụ địa chính; Đăng kí quyền; Thơng tin địa lý và Đất đai;
Thương mại và bản đồ.
- Nhân viên địa chính và nhân viên quản lý đất đai là hai chức danh chủ
yếu tiến hành các hoạt động đăng kí đất đai tại Thụy Điển.
2.2.2.2. Thủ tục đăng kí đất đai
Thủ tục đăng ký đất đai bao gồm 2 nhóm hoạt động (địa chính và đăng
kí quyền).
- Thủ tục địa chính (thủ tục hình thành bất động sản): được xử lý bởi cơ
quan địa chính và do cán bộ địa chính phụ trách, với các hoạt động như hợp thửa,
tách thửa, định ranh giới bất động sản, xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề,… Sau khi các thủ tục địa chính được hồn thành, thơng tin về đơn vị
bất động sản sẽ được ghi nhận vào Sổ Đăng kí bất động sản.
- Đăng kí quyền: được giải quyết tại các VPĐK đất với các hoạt động như
đăng kí quyền sở hữu, đăng kí thế chấp, đăng kí đất thuê, đăng kí quyền thuê mặt
bằng, đăng kí tài sản trên đất,… Với thành công của công nghệ thông tin, Thụy
Điển đã đạt được sự hợp nhất giữa thủ tục địa chính và thủ tục đăng kí.

12