Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên thành phố Thái Nguyên giai đoạn từ 2010 đến tháng 6 năm 2014

I HC THI NGUYấN
TRNG I HC NễNG LM

DNG TH DUY ANH
Tờn ti:
Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn phờng Túc Duyên thành phố Thái Nguyên
giai đoạn từ 2010 đến tháng 6 năm 2014

KHO LUN TT NGHIP I HC

H o to

: Chớnh quy

Chuyờn ngnh

: a chớnh Mụi trng

Khoa

: Qun lý Ti nguyờn

Khoỏ hc

: 2011 2015

Thỏi Nguyờn, nm 2015


I HC THI NGUYấN

TRNG I HC NễNG LM

DNG TH DUY ANH
Tờn ti:
Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn phờng Túc Duyên thành phố Thái Nguyên
giai đoạn từ 2010 đến tháng 6 năm 2014

KHO LUN TT NGHIP I HC
H o to

: Chớnh quy

Chuyờn ngnh

: a chớnh Mụi trng

Lp

: K43 CMT N02

Khoa

: Qun lý Ti nguyờn

Khoỏ hc

: 2011 2015

Ging viờn hng dn : TS. Lờ Vn Th

Thỏi Nguyờn, nm 2015


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một phần quan trọng giúp sinh viên trau dồi,
củng cố, bổ sung kiến thức đã học tập được ở trường. Đồng thời cũng giúp
sinh viên tiếp xúc với thực tế đem những kiến thức đã học và vận dụng vào
thực tiễn giúp sinh viên hoàn thiện hơn về mặt kiến thức lý luận, phương thức
làm việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng được yêu cầu thực tế sản xuất và
nghiên cứu khoa học.
Được sự nhất trí của Ban Giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên em đã tiến hành thực tập tại
UBND phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên với đề tài “Đánh giá công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Túc
Duyên thành phố Thái Nguyên giai đoạn từ 2010 đến tháng 6 năm 2014 ".
Trong thời gian thực tập UBND phường Túc Duyên em đã có cơ hội học
hỏi, có thêm nhiều kiến thức bổ ích và kinh nghiệm thực tế quý báu, đến nay em
đã hoàn thành tốt đề tài của mình. Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban
Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản
lý Tài nguyên cùng sự giúp đỡ tận tình của thầy giáo TS. Lê Văn Thơ và toàn
thể các thầy cô giáo trong khoa đã giúp đỡ em hoàn thành đề tài.
Em cũng xin chân thành cảm ơn UBND phường Túc Duyên đã giúp đỡ,
tạo mọi điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình thực tập.
Mặc dù đã rất cố gắng nhưng do thời gian và trình độ có hạn nên không
thể tránh được những thiếu sót, em rất mong nhận những ý kiến đóng góp của
thầy cô và bạn bè để đề tài của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 5 tháng 5 năm 2015
Sinh viên

Dương Thế Duy Anh


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Diện tích, cơ cấu các loại đất chính năm 2014 ............................... 32
Bảng 4.2: Thống kê việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn
2010 – tháng 6 năm 2014 ................................................................................ 37
Bảng 4.3: Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận sử dụng đất theo đối tượng
sử dụng giai đoạn 2010 – tháng 6 năm 2014 .................................................. 39
Bảng 4.4: Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận sử dụng đất theo mục đích
sử dụng giai đoạn 2010 – tháng 6 năm 2014 .................................................. 41
Bảng 4.5: Tổng hợp kết quả các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất giai đoạn 2010-tháng 6 năm 2014 .................................... 43


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm ..... 8
Hình 2.2. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo nghị định 88/CP ngày
19/10/2009 của Chính phủ ................................................................................ 8
Hình 4.1: Biểu đồ thống kê việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai
đoạn 2010 – tháng 6 năm 2014 ....................................................................... 38
Hình 4.2: Biểu đồ tỉ lệ số hồ sơ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo đối tượng sử dụng giai đoạn 2010 – tháng 6 năm 2014 .......................... 40

Hình 4.3: Biểu đồ tỉ lệ số hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo mục đích sử dụng giai đoạn 2010 – tháng 6 năm 2014..................... 42
Hình 4.4: Biểu đồ tỉ lệ lý do các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – tháng 6 năm 2014.................................. 43


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BTNMT

: Bộ tài nguyên Môi trường

CV

: Công văn

CP

: Chính phủ

CT

: Chỉ thị

ĐKQSDĐ

: Đăng ký quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NĐ

: Nghị định

QĐ

: Quyết định

QH

: Quốc hội

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

TN & MT

: Tài nguyên và Môi trường

TT

: Thông tư

TTg

: Thủ tướng

UBND

: Ủy ban nhân dân


v

MỤC LỤC
PHẦN 1: PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................. 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
1.2. Mục đích, yêu cầu và ý nghĩa của đề tài ................................................... 2
1.2.1. Mục đích.................................................................................................. 2
1.2.2. Yêu cầu .................................................................................................... 2
1.2.3. Ý nghĩa .................................................................................................... 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................ 4
2.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......... 4
2.1.1. Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai................................................... 4
2.1.2. Những vấn đề về quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ............................................................................................................. 5
2.1.3. Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai và trách nhiệm cơ quan quản lý
nhà nước về cấp GCNQSDĐ .......................................................................... 13
2.1.4. Căn cứ pháp lý để đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất và cấp
GCNQSDĐ...................................................................................................... 14
2.2. Cơ sở thực tiễn của đăng ký cấp GCNQSDĐ .......................................... 16
2.2.1. Tình hình đăng ký cấp GCNQSDĐ đất tại Việt Nam........................... 16
2.2.2. Tình hình đăng ký cấp GCNQSDĐ đất tại tỉnh Thái Nguyên .............. 18
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 20
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 20

3.2. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ..................................................... 20
3.2.1. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 20
3.2.2. Phương pháp nghiên cứu....................................................................... 21
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................... 22


vi
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.......................................................... 22
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 22
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 25
4.2. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất............................................ 27
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 27
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 ......................................................... 32
4.3. Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa ...... 36
bàn phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 – tháng 6
năm 2014 ......................................................................................................... 36
4.3.1. Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................ 36
4.3.2. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Túc Duyên giai đoạn 2010 – tháng 6 năm 2014 ................................ 39
4.3.3. Một số thuận lợi và khó khăn, tồn tại trong quá trình cấp và cấp đổi
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phường ............................................. 44
4.4. Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 47
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................... 48
5.1. Kết luận .................................................................................................... 48
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 49
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 50


1

PHẦN 1
PHẦN MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Đất đai tham gia vào
hoạt động của đời sống kinh tế xã hội, nó là nguồn vốn, nguồn lực quan trọng
của đất nước.
Hiện nay đất nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá
hiện đại hoá cùng với sự tăng nhanh của dân số và phát triển của nền kinh
tế đã gây áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó diện tích đất lại không
hề được tăng lên. Vậy đòi hỏi con người phải biết cách sử dụng một cách
hợp lý nguồn tài nguyên có giới hạn đó. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay
các vấn đề về đất đai là những vấn đề hết sức nóng bỏng, các vấn đề trong
lĩnh vực này ngày càng phức tạp và nhạy cảm. Do đó hoạt động quản lý về
đất đai của nhà nước có vai trò rất quan trọng. Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là một chứng thư pháp lý, là cơ sở để xác định, bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất, được cấp cho người sử dụng đất để họ
yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền,
nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Vì vậy việc nâng cao hiệu quả công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là rất cần thiết, nhằm mục đích quản
lý chặt chẽ quỹ đất đai.
Túc Duyên là một phường nằm ở phía Đông thành phố Thái Nguyên.
Trong nhiều năm qua, nhu cầu về đất đai trên địa bàn phường liên tục tăng đã
làm cho quỹ đất có nhiều biến động. Trong khi đó vấn đề quản lý đất đai của
phường vẫn còn hạn chế và công tác này vẫn đang được quan tâm, hoàn thiện
hơn. Việc xây dựng quy hoạch kế hoạch của các cấp, ngành cùng nhu cầu sử


2

dụng đất của người dân đang tạo ra những khó khăn cho vấn đề quản lý đất
đai trên địa bàn phường.
Nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng của công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, với vai trò là một sinh viên đang thực tập tốt
nghiệp, được sự phân công của Khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên, được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo TS. Lê
Văn Thơ, cùng với sự chấp nhận của UBND phường Túc Duyên, em đã tiến
hành thực hiện đề tài “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn phường Túc Duyên thành phố Thái Nguyên giai
đoạn từ 2010 đến tháng 6 năm 2014 ”.
1.2. Mục đích, yêu cầu và ý nghĩa của đề tài
1.2.1. Mục đích
- Tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên giai đoạn từ 2010 đến tháng
6 năm 2014.
- Đánh giá ưu điểm và hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận, tìm
ra những nguyên nhân, và biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, với mong muốn hoàn thiện hơn công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường, phục vụ công tác quản lý đất đai
của phường trong hiện tại cũng như trong tương lai.
1.2.2. Yêu cầu
- Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn phường.
- Tiếp cận thực tế công việc để nắm được quy trình, trình tự cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Phân tích đầy đủ, chính xác tiến độ, hiệu quả cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn phường.


3

1.2.3. Ý nghĩa
- Ý nghĩa học tập: củng cố kiến thức đã học, có cơ hội tiếp cận và thực
hành với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Ý nghĩa thực tiễn: tìm ra những mặt thuận lợi và khó khăn trong công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa ra những biện pháp khắc
phục thích hợp với thực tế của phường, góp phần cho công tác quản lý đất đai
hoàn thiện hơn.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.1. Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai
2.1.1.1. Khái niệm
Quản lý là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ thống nào đó, trật
tự hoá nó và hướng nó phát triển phù hợp với những quy luật nhất định.
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền để thực hiện bảo vệ quyền sở hữu nhà nước về đất
đai, cũng như bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông
qua 13 nội dung quản lý quy định tại điều 6 luật đất đai 2003. Nhà nước đã
nghiên cứu toàn bộ quỹ đất của toàn vùng, từng địa phương trên cơ sở các
đơn vị hành chính để nắm chắc hơn về số lượng và cả chất lượng, để từ đó có
thể đưa ra các giải pháp và các phương án quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất
để phân bố hợp lý các nguồn tài nguyên đất đai đảm bảo đất được giao đúng
đối tượng, sử dụng đất đúng mục đích phù hợp với quy hoạch, sử dụng đất
hiệu quả và bền vững trong tương lai, tránh hiện tượng phân tán và đất bị bỏ
hoang hoá.[5]

2.1.1.2. Vai trò quản lý của Nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển
kinh tế xã hội và đời sống nhân dân. Cụ thể là:
- Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ
đất đai có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế, xã hội và đất
nước; bảo đảm sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao. Giúp cho
Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các biện
pháp để bảo vệ và sử dụng đất đai hiệu quả hơn.


5
- Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước quản lý toàn
bộ đất đai về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế
- xã hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả.
- Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai tạo cơ
sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các tổ chức kinh tế, các doanh
nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đất đai.
- Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai
như chính sách giá, chính sách thuế, chính sách đầu tư... Nhà nước kích thích
các tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm
đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu
kinh tế - xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái.[5]
2.1.2. Những vấn đề về quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
2.1.2.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, được
nhà nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng vào các
mục đích theo quy định của pháp luật.[5]
2.1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Khái niệm về GCNQSDĐ

GCNQSDĐ là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất.
* Ý nghĩa của GCNQSDĐ
GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà
nước và người sử dụng đất, là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất.


6
Việc cấp GCNQSDĐ với mục đích để nhà nước tiến hành các biện
pháp quản lý nhà nước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác tốt
mọi tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài
nguyên đất cho thế hệ sau này. Thông qua việc cấp GCNQSDĐ để nhà nước
nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất.
- Những nguyên tắc về cấp GCNQSDĐ
Được quy định tại điều 48 Luật Đất đai 2003 như sau:
1. GCNQSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và được cấp
cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi
loại đất.
Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
GCNQSDĐ, chủ sở hữu tài sản phải đăng kí quyền sở hữu tài sản theo quy
định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
2. GCNQSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.
3. GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất gồm 2 văn bản, trong đó một
bản cấp cho người sử dụng đất và một bản lưu tại Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì
GCNQSDĐ phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử
dụng thì GCNQSDĐ được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, tổ chức
đồng quyền sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư
thì GCNQSDĐ được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện
hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.


7
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì
GCNQSDĐ được cấp cho cơ sở tôn giáo và người có trách nhiệm cao nhất
của cơ sở tôn giáo đó.
Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ đối với nhà chung cư,
nhà tập thể.
4. Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ, giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì không phải đổi
GCNQSDĐ đó sang GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai 2003 khi
chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất đó được cấp
GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai 2003.[3]
- Các mẫu GCNQSDĐ đang được sử dụng hiện nay
Loại thứ nhất: GCNQSDĐ được cấp theo Luật đất đai năm 1988 do
Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo
mẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục
Quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn
có màu đỏ.
Loại thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở tại đô thị do Bộ Xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số
60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ và theo Luật đất đai năm 1993. Giấy
chứng nhận có hai màu: màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu xanh lưu
tại Sở địa chính (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường) trực thuộc.

Loại thứ ba: GCNQSDĐ được lập theo các quy định của Luật đất đai
năm 2003, thay thế cho hai loại trước. Mẫu giấy theo Quyết định số
24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐBTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT. Giấy
có hai màu: màu đỏ giao cho các chủ sử dụng đất và màu trắng lưu tại Phòng
Tài nguyên và Môi trường.


8

Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai
năm
Loại giấy thứ tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành, mẫu giấy theo Nghị định số 88/CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ.

Hình 2.2. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo nghị định 88/CP
ngày 19/10/2009 của Chính phủ


9

- Những trường hợp được cấp GCNQSDĐ
Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho những trường hợp sau đây:
1. Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất trừ trường hợp thuê đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm
1993 đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp
GCNQSDĐ.
3. Người đang sử dụng đất được quy định tại điều 50 và điều 51 của luật
đất đai năm 2003 mà chưa được cấp GCNQSDĐ.

4. Người được chuyển đổi chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do
các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước đã được thi hành.
6. Người trúng đấu giá sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
7. Người sử dụng đất theo quy định tại điều 90, 91 và 92 Luật đất đai
năm 2003.
8. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở.
9. Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.[3]
- Điều kiện để được cấp GCNQSDĐ
Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã,
phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất:


10
a) Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất
đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời
cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam.
b) GCNQSDĐ tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc
có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền

với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND xã, phường, thị
trấn xác nhận là đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của
pháp luật.
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ lập cho người sử
dụng đất.
2. Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 trên đây mà trên đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ
về chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan, nhưng đến
trước ngày luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường, thị
trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ và không
phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo
nay được UBND xã nơi có đất xác nhận là người đang sử dụng đất ổn định,


11
không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng
đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 trên đây nhưng đất đã sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10
năm 1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có
tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp GCNQSDĐ và không phải
nộp tiền sử dụng đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của toà án nhân dân, quyết định giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCNQSDĐ sau khi thực hiện

nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 trên đây nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm
1993 đến trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, nay được
UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với
QHSDĐ đã được xét duyệt với nơi đã có QHSDĐ thì được cấp GCNQSDĐ
và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày luật đất đai năm 2003
có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCNQSDĐ; trường hợp chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp GCNQSDĐ khi có các điều kiện
sau đây:
a) Có đơn đề nghị xin cấp GCNQSDĐ.
b) Được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất dùng
chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.[3]


12
Đối với các tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất:
1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ đối với phần diện
tích đất sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.
2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp
GCNQSDĐ được giải quyết như sau:
a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không
đúng mục đích, sử dụng không hiệu quả.
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất cho UBND
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để quản lý; trường hợp doanh
nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm

muối đã được nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân
sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở thì phải bố trí lại diện tích đất ở thành
khu dân cư trình UBND tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất xét
duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
3. Đối với tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức thuê đất thì cơ quan quản
lý đất đai của tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương làm thủ tục ký hợp đồng
thuê đất trước khi cấp GCNQSDĐ.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ khi có các
điều kiện sau đây:
a) Cơ sở tôn giáo được nhà nước cho phép hoạt động.
b) Có đề nghị bằng văn bản của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo đó.
c) Có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu
sử dụng đất của cơ sở tôn giáo đó. [3]


13
2.1.3. Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai và trách nhiệm cơ quan quản lý
nhà nước về cấp GCNQSDĐ
2.1.4.1. Cơ quan quản lý đất đai
Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ
Trung ương đến địa phương gắn với quản lý tài nguyên và môi trường, có bộ
máy tổ chức cụ thể như sau:
- Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở Trung ương là Bộ Tài nguyên
và Môi trường.
- Cơ quan quản lý đất đai ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là Sở
Tài nguyên và Môi trường.
- Cơ quan quản lý đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc
tỉnh là Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Xã, phường, thị trấn có cán bộ địa chính. [5]
2.1.4.2. Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ

Theo quy định tại diều 52 Luật đất đai 2003, thẩm quyền cấp
GCNQSDĐ cụ thể như sau:
1. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp GCNQSDĐ cho
tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân ở nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này.
2. UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCNQSDĐ
cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
3. Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ quy định tại khoản 1 điều
này được uỷ quyền cho các cơ quan quản lý đất đai cùng cấp.
Chính phủ quy định điều kiện được uỷ quyền cấp GCNQSDĐ. [3]


14
2.1.4. Căn cứ pháp lý để đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất và cấp
GCNQSDĐ
Với mục tiêu quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất, Nhà nước ta đã ban hành
nhiều văn bản pháp luật quản lý tới từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất, đăng
ký đất đai, cấp GCNQSDĐ làm cơ sở cho công tác quản lý về đất đai như:
- Luật đất đai 1993.
- Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ quy định về giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lâu dài.
- Nghị định 02/CP của Chính phủ ngày 15/01/1994 về việc giao đất lâm
nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định vào mục đích sản
xuất lâm nghiệp.
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất đô thị.
- Nghị định số 85/1999/NĐ - CP về sửa đổi bổ sung một số điều của bản
quy định về giao đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việc giao đất làm

mới cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
- Nghị định 163/1999/NĐ - CP của Chính phủ về giao đất,cho thuê đất
lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
- Chỉ thị 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Chính phủ về một số biện
pháp đẩy mạnh việc hoàn thiện công tác cấp GCNQSDĐ nông nghiệp, đất
lâm nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000.
- Nghị định 04/2000/NĐ - CP của Chính phủ về thi hành, sửa đổi, bổ
sung một số điều của luật đất đai.
- Nghị định 38/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
- Luật đất đai 2003.


15

- Chỉ thị 05/2004/CT - TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 9/2/2004 về
triển khai thi hành Luật Đất đai 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ - CP của Thủ tướng Chính phủ ngày
29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai 2003.
Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ.
- Quyết định số 08/2006/QĐ – BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định số
24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004.
- Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 06/2007/TT – BTNMT ngày 15/06/2007 hướng dẫn thực
hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 05/05/2007.

- Thông tư số 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định số 88/2009/NĐ - CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT – BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Để đạt được hiệu quả toàn diện hơn nữa trong quản lý đất đai đến từng
thửa đất và từng chủ sử dụng đất thì Đảng và Nhà nước ta đã có quan tâm, chỉ
đạo đúng đắn về công tác cấp GCNQSDĐ thể hiện ở các văn bản hướng dẫn
cụ thể sau:


16
+ Quyết định số 449/QĐ - ĐC ngày 27/01/1995 của Tổng cục địa chính
quy định mẫu sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ theo dõi biến
động đất đai.
+ Công văn số 1274/CV - ĐC ngày 31/01/1995 của Tổng cục địa chính
về hướng dẫn, xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp GCNQSDĐ.
+ Thông tư 346/1998/TT - TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục địa
chính hướng dẫn về thủ tục ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ.
+ Chỉ thị 18/1999/CT - TTg ngày 29/3/1999 của Thủ tướng Chính phủ
về một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thiện cấp GCNQSDĐ nông nghiệp,
lâm nghiệp ở nông thôn vào năm 2000.
+ Thông tư 147/1999/TTNT - TCĐC ngày 21/7/1999 của liên Bộ Tài
chính và Tổng cục Tài chính hướng dẫn cấp GCNQSDĐ theo chỉ thị
18/1999/CT - TTg.
+ Công văn số 776/CV - NN ngày 28/7/1999 của Chính phủ về việc cấp
GCNQSD đất và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị.

+ Quyết định số 24/2004/QĐ - BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn lập quản lý hồ sơ địa chính.
Những văn bản trên đây là cơ sở pháp lý quan trọng giúp cho việc quản
lý tài nguyên đất được đảm bảo và chặt chẽ, đồng thời góp phần giúp cho
người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất và tin tưởng vào Đảng và Nhà
nước.
2.2. Cơ sở thực tiễn của đăng ký cấp GCNQSDĐ
2.2.1. Tình hình đăng ký cấp GCNQSDĐ đất tại Việt Nam
Thực hiện Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội, Chỉ thị số
1474/CT-TTg ngày 24 tháng 8 năm 2011 và Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 04
tháng 4 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ, việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, các Bộ,


17
ngành, địa phương trong cả nước đã tập trung chỉ đạo quyết liệt, tạo sự
chuyển biến mạnh mẽ cả trong nhận thức và tổ chức thực hiện. Kết quả cấp
Giấy chứng nhận lần đầu của cả nước đạt tỷ lệ cao và đã hoàn thành chỉ tiêu
theo yêu cầu của Quốc hội và Chính phủ đề ra.
Đến ngày 31 tháng 12 năm 2013, cả nước đã cơ bản hoàn thành việc cấp
Giấy chứng nhận lần đầu được 41,6 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích
22,9 triệu ha, đạt 94,8 % diện tích đất đang sử dụng cần cấp và đạt 96,7%
tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận; trong đó 5
loại đất chính của cả nước đã cấp được 40,7 triệu Giấy chứng nhận với tổng
diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích cần cấp.
Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận lần
đầu nhưng xét riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như:
Đất chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản
xuất nông nghiệp còn 11 địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm
nghiệp còn 12 địa phương; một số địa phương có loại đất chính đạt kết quả

cấp Giấy chứng nhận lần đầu thấp dưới 70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình
Định, Kon Tum, TP. Hồ Chí Minh, Kiên Giang, Ninh Thuận và Hải Dương.
Các địa phương này cần tăng cường các biện pháp nhằm nâng cao tỷ lệ cấp
Giấy chứng nhận lần đầu của loại đất chưa đạt trong thời gian tới.
Để tăng cường quản lý đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai bền
vững và bảo đảm tăng tỷ lệ cấp GCNQSDĐ, các Bộ, ngành, địa phương cần
thực hiện tốt các nhiệm vụ:
a) Đẩy mạnh việc đo đạc lập bản đồ địa chính, cấp đổi Giấy chứng nhận,
xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo Nghị quyết số 39/2012/QH13 của Quốc
hội; trong hai năm (2014 - 2015) ưu tiên tập trung các nguồn lực để thực hiện
và hoàn thành cơ bản việc cấp đổi Giấy chứng nhận ở những nơi đã có bản đồ
địa chính, đồng thời hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cho mỗi tỉnh ít