Đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất tại quận cầu giấy thành phố hà nội luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN NGỌC BẢO

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
TẠI QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kì cơng
trình nào khác.
Tơi xin cam đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Trần Ngọc Bảo

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ,
những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý
đất đai.
Để đạt kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng của bản thân, tôi nhận được sự
hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà trong suốt thời gian nghiên
cứu và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ của các cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi
trường quận Cầu Giấy, Trung tâm phát triển quỹ đất quận Cầu Giấy. Đồng thời sự động
viên, tạo mọi điều kiện của anh chị em, bạn bè đồng nghiệp, gia đình và sự nhiệt tình
tham gia phỏng vấn của các cá nhân, hộ gia đình.
Với tấm lịng biết ơn, tơi xin chân thành cám ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Trần Ngọc Bảo

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii

Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................. vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục hình .......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix
Thesis abstract ............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................3

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................3

1.4.1.

Những đóng góp mới .......................................................................................3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học .............................................................................................3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn .............................................................................................4

Phần 2. Tổng quan tài liệu ..........................................................................................5
2.1.

Cơ sở lý luận của phát triển quỹ đất .................................................................5

2.1.1.

Một số khái niệm liên quan đến phát triển quỹ đất ...........................................5

2.1.2.

Vai trò của phát triển quỹ đất ...........................................................................8

2.1.3.

Các yếu tố chủ yếu tác động đến phát triển quỹ đất ..........................................9

2.1.4.

Những quy định về phát triển quỹ đất ............................................................15

2.2.

Công tác phát triển quỹ đất của một số nước trên thế giới ..............................20

2.2.1.

Hàn Quốc ......................................................................................................20

2.2.2.

Trung Quốc ...................................................................................................23

2.2.3.

Australia ........................................................................................................25

2.3.

Công tác phát triển quỹ đất tại Việt Nam .......................................................28

2.3.1.

Chủ trương về lập quỹ đất ..............................................................................28

2.3.2.

Hình thức phát triển quỹ đất...........................................................................30

2.3.3.

Thực trạng phát triển quỹ đất tại Việt Nam ....................................................34

iii

2.3.4.

Kết quả công tác phát triển quỹ đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.................36

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................40
3.1.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................40

3.1.1.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................40

3.1.2.

Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................40

3.2.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................40

3.2.1.

Phương pháp điều tra và thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ...............................40

3.2.2.

Phương pháp điều tra và thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ...............................41

3.2.3.

Phương pháp điều tra và thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp.................................41

3.2.4.

Phương pháp xử lý, phân tích, tổng hợp số liệu ..............................................42

Phần 4. Kết quả nghiên cứu ......................................................................................44
4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Cầu Giấy ...................44

4.1.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên ..........................................................................44

4.1.2.

Đặc điểm kinh tế - xã hội ...............................................................................46

4.2.

Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Cầu Giấy thành phố
Hà Nội ...........................................................................................................51

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai ...............................................................................51

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất của quận Cầu Giấy giai đoạn 2013 - 2017 ..................55

4.3.

Thực trạng phát triển quỹ đất của quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội giai đoạn
2013 - 2017 ...................................................................................................57

4.3.1.

Khái quát chung công tác phát triển quỹ đất của quận Cầu Giấy ....................57

4.3.2.

Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng khu dân cư ...............................59

4.3.3.

Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng trụ sở cơ quan...........................61

4.3.4.

Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng công trình sự nghiệp .................63

4.3.5.

Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ mục đích Quốc phịng – An ninh .............65

4.3.6.

Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ thương mại, dịch vụ, kinh doanh phi nông
nghiệp............................................................................................................67

4.3.7.

Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ mục đích cơng cộng .................................69

4.4.

Đánh giá cơng tác phát triển quỹ đất tại quận Cầu Giấy .................................72

4.4.1.

Đánh giá chung ..............................................................................................72

4.4.2.

Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tố đến phát triển quỹ đất quận Cầu Giấy 72

4.4.3.

Đánh giá ảnh hưởng của công tác phát triển quỹ đất đến kinh tế - xã hội tại
quận Cầu Giấy ...............................................................................................78

iv


4.5.

Đề xuất một số giải pháp cho công tác phát triển quỹ đất ...............................80

4.5.1.

Nhóm giải pháp về cơ chế, chính sách ...........................................................80

4.5.2.

Nhóm giải pháp về tài chính ..........................................................................81

4.5.3.

Nhóm giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .....................................82

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ..................................................................................83
5.1.

Kết luận .........................................................................................................83

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................84

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................85

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CNH – HĐH

Cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa

CHXNCNVN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐKTN

Điều kiện tự nhiên

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

NSNN

Ngân sách nhà nước

PNN

Phi nông nghiệp

PTQĐ

Phát triển quỹ đất

TĐC

Tái định cư

TNMT

Tài nguyên môi trường

TTBĐS

Thị trường bất động sản

UBND

Ủy ban nhân dân

vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1.

Diện tích đất được tạo lập theo hình thức thỏa thuận ...............................33

Bảng 2.2.

Tổng hợp kết quả thực hiện công tác phát triển quy đất khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội thực hiện năm 2017 ....................37

Bảng 4.1.

Phân bố dân số trên địa bàn quận Cầu Giấy giai đoạn 2013-2017 ............48

Bảng 4.2.

Cơ cấu lao động quận Cầu Giấy theo ngành kinh tế .................................49

Bảng 4.3.

Diện tích, cơ cấu các loại đất chính năm 2017 .........................................55

Bảng 4.4.

Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất ...........................................56

Bảng 4.5.

Kết quả công tác phát triển quỹ đất của quận Cầu Giấy giai đoạn 2013 –

2017 ........................................................................................................58

Bảng 4.6.

Kết quả công tác phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng khu dân cư của quận
Cầu Giấy giai đoạn 2013 - 2017 ..............................................................60

Bảng 4.7.

Kết quả phát triển quỹ đất xây dựng trụ sở cơ quan của quận Cầu Giấy giai
đoạn 2013 – 2017 ....................................................................................62

Bảng 4.8.

Kết quả phát triển quỹ đất xây dựng cơng trình sự nghiệp của quận Cầu
Giấy giai đoạn 2013 – 2017 .....................................................................64

Bảng 4.9.

Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ mục đích Quốc phịng - An ninh của
quận Cầu Giấy giai đoạn 2013 – 2017 .....................................................66

Bảng 4.10. Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ thương mại, dịch vụ của quận Cầu Giấy
giai đoạn 2013-2017 ................................................................................68
Bảng 4.11. Kết quả phát triển quỹ đất phục vụ mục đích công cộng của quận Cầu Giấy
giai đoạn 2013 – 2017 .............................................................................70
Bảng 4.12. Mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố chính sách đến phát triển quỹ đất tại
quận Cầu Giấy ........................................................................................73
Bảng 4.13. Mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố tài chính đến phát triển quỹ đất tại
quận Cầu Giấy ........................................................................................75

Bảng 4.14. Mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố quy hoạch đến phát triển quỹ đất tại
quận Cầu Giấy ........................................................................................77
Bảng 4.15. Ảnh hưởng của phát triển quỹ đất đến phát triển kinh tế - xã hội của quận
Cầu Giấy .................................................................................................79

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ địa giới hành chính quận Cầu Giấy .....................................................44
Hình 4.2. Biểu đồ cơ cấu kinh tế quận Cầu Giấy năm 2017 .........................................47

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Trần Ngọc Bảo
Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất tại quận Cầu Giấy, thành phố
Hà Nội”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu của đề tài
Đánh giá thực trạng của công tác phát triển quỹ đất tại quận Cầu Giấy, thành phố
Hà Nội trong giai đoạn 2013 - 2017. Đề xuất giải pháp tăng cường công tác phát triển
quỹ đất trên địa bàn quận Cầu Giấy.
Phương pháp nghiên cứu của đề tài
1/ Phương pháp điều tra và thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập tài liệu, số liệu về

thực trạng công tác phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của quận Cầu
Giấy tại 8 phường và các cơ quan liên quan.
2/ Phương pháp điều tra và thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra thông tin với 3 đối
tượng là hộ gia đình, tổ chức và cán bộ trực tiếp tham gia vào công tác phát triển quỹ
đất tại quận Cầu Giấy với tổng số phiếu điều tra là 415 phiếu (hộ gia đình 355 phiếu, tổ
chức 30 phiếu, cán bộ 30 phiếu).
3/ Phương pháp xử lý, phân tích và tổng hợp số liệu: Sử dụng phần mềm
EXCEL để phân tích thông tin, tài liệu sơ cấp, tài liệu thứ cấp thu thập được. Sử dụng
phương pháp phân tích định lượng và định tính (thống kê mơ tả) để thống kê đặc tính
của các đối tượng điều tra theo nhóm. Thống kê theo nhóm đối tượng, tính trung bình
trọng số, tần suất xuất hiện.... Sử dụng thang đo Likert (Likert, 1932) để đánh giá các
nhóm yếu tố tác động đến phát triển quỹ đất theo 5 mức độ: Rất lớn, lớn, trung bình,
nhỏ và rất nhỏ.
Kết quả
1/ Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Cầu Giấy;
2/ Tình hình quản lý và sử dụng đất của quận Cầu Giấy giai đoạn 2013 - 2017;
3/ Thực trạng phát triển quỹ đất của quận Cầu Giấy trong giai đoạn 2013 - 2017;
4/ Đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất của quận Cầu Giấy;
5/ Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác phát triển quỹ đất.

ix


Kết luận chính
1/ Quận Cầu Giấy có diện tích tự nhiên là 1.231,70 ha bao gồm 8 đơn vị hành
chính với 8 phường; dân số thành phố năm 2017 có 208.080 người. Là cửa ngõ nằm ở
phía Tây thành phố Hà Nội.
2/ Trong giai đoạn 2013 – 2017, công tác quản lý đất đai của quận Cầu Giấy đạt
được những kết quả tốt, về cơ bản đã hình thành hệ thống quản lý và thực hiện các
nhiệm vụ quản lý đất đai đi vào nề nếp. Tình hình biến động đất đai tại quận Cầu Giấy

diễn ra theo chiều hướng giảm diện tích đất nơng nghiệp, tăng diện tích đất phi nơng
nghiệp, khai thác tối đa phần diện tích chưa sử dụng.
3/ Trong 5 năm từ 2013 đến 2017, trên địa bàn quận Cầu Giấy đã triển khai 51
dự án thu hồi đất với tổng diện tích 116,956 ha, liên quan tới 3.104 hộ dân để phát triển
quỹ đất. Trong đó có đến 15 dự án phục vụ mục đích cơng cộng với diện tích thu hồi là
38,10 ha; 10 dự án xây dựng các cơng trình sự nghiệp với diện tích là 5,043ha; 10 dự án
khu tái định cư với diện tích là 51,273 ha.
4/ Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra : Trong 3 nhóm yếu tố chính sách, tài chính
và quy hoạch thì yếu tố chính sách thu hút đầu tư, giá đất và quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế xã hội là tác động rất lớn đến phát triển quỹ đất tại quận Cầu Giấy.
5/ Từ việc đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất của quận Cầu Giấy, thành phố
Hà Nội trong giai đoạn 2013 – 2017 tơi đề xuất một số nhóm giải pháp về cơ chế chính
sách, cơ chế tài chính và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm thúc đẩy công tác phát
triển quỹ đất trên địa bàn quận Cầu Giấy trong thời gian tới.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Tran Ngoc Bao
Thesis title: "Assess the status of land fund development in Cau Giay district, Ha Noi city"
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Purpose of the research
Assess the status of land fund objectives development in the district of Cau Giay
district, Ha Noi city in 2013 – 2017 period. Propose solutions to enhance the
development of land fund in Cau Giay district.

Method
1/ Method of secondary data collection and investigation: Collect documents and
data on the situation of the land created to serve socio-economic development in Cau
Giay district, Ha Noi city from 8 wards and relevant agencies.
2/ Method of primary data collection and investigation: Conduct survey with 03
subjects such as households, organizations and officials who directly involved in the
development of land reserve in the district of Cau Giay with a total of 415 surveys (355
for households, 30 for organizations, 30 for officials).
3/ Method for data processing, analysis and aggregation: Use Excel software to
analyze collected information, primary and secondary documents. Use quantitative and
qualitative (descriptive statistics) analysis in SPSS to characterize respondents in
groups. Form statistics by regions, by target groups, by average weight, by occurrence,
etc. Use Likert scale (Likert, 1932) to assess factors affecting land development under 5
levels: very large, large, medium, small and very small.
Main contents
1/ Natural, socio-economic conditions of Cau Giay district;
2/ Status of land management and land use in Cau Giay district during 2013 –
2017 period;
3/ Present status of land fund development of Cau Giay district during 2013 –
2017 period;
4/ Assess the land fund development in socio - economic development;
5/ Propose solutions to improve the effectiveness of development land fund in
Cau Giay district.

xi


Conclusions
1/ Cau Giay district has a natural area of 1,231.70 ha, including 8
administrative wards; the district’s population in 2017 was 208,080peoples. It is

located in the west of Hanoi.
2/ During 2013-2017 period, the land management of Cau Giay district achieved
good results, basically formed the management system and implemented land
management tasks into order, thus created favorable conditions for land management
the following years. The fluctuation of land in the city occurs on the principle of
reducing agricultural land, increasing non-agricultural land, and exploiting maximally
unused area.
3/ In the 5 years from 2013 to 2017, Cau Giay district implemented 51 land
recovery projects with a total area of 116,956 hectares, involving 3.104 households to
develop land reserve. In which more than 15 projects serve public purposes with an area
of 38.10 hectares; 10 projects serve city administration facility with an area of 5.043
hectares. 10 projects serve resettlement of the displaced households with an area of
51.273 hectares.
4/ The research also points out: among 3 factor groups policy, finance, and
planning, the investment attracting policy, land prices and socio – economic
development master plans impact largely to land fund development in Cau Giay district.
5/ From the assessment of the status of land fund development in Cau Giay
district, Ha Noi city in 2013-2017 period, we propose some solutions on policy,
financing and planning mechanisms, land use plan to promote the development of land
fund for the district in the future.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là điều kiện rất cần thiết để con người tồn tại và tái sản xuất các thế
hệ kế tiếp nhau của lồi người .Đất đai giữ một vai trị đặc biệt quan trọng, là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây

dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phịng.Bởi vậy việc sử
dụng đất tiết kiệm có hiệu quả và bảo vệ lâu bền nguồn tài nguyên vô giá này là
nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp bách đối với mỗi quốc gia.
Trong quá trình đẩy mạnh cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa đang diễn ra
trên đất nước ta cùng với sự phát triển mạnh mẽ của khoa học, kỹ thuật kéo theo
đó là sự phát triển dân số và đơ thị. Thực tế đó là quá trình sử dụng đất cũng như
sự phát triển đô thị, đất ở, xây dựng cơ sở hạ tầng, giao thông dịch vụ ngày càng
tăng, gây áp lực đối với quỹ đất hiện tại.
Công tác quản lý đất đai nói chung và cơng tác phát triển quỹ đất nói riêng
trong những năm vừa qua được thực hiện theo Hiến pháp và pháp luật, góp phần
vào việc ổn định và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên việc sử
dụng đất đai chưa hợp lý, chưa tiết kiệm, chưa đúng mục đích, cơng tác phát triển
quỹ đất còn chưa được đồng bộ đã làm giảm giá trị của nguồn tài nguyên quý giá
này. Do vậy, yêu cầu cấp thiết được đặt ra là đánh giá đúng thực trạng công tác
phát triển quỹ đất tại các địa phương trên cả nước.
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, nhất là đối với sự nghiệp công
nghiệp hóa, hiện đại hóa và đơ thị hóa, quỹ đất để sử dụng vào mục đích an ninh,
quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế là một nhu cầu
tất yếu khách quan. Yếu tố quan trọng nhất đảm bảo thực hiện thành công dự án
là công tác phát triển quỹ đất. Song bên cạnh đó cịn chưa được đồng bộ, việc sử
dụng đất đai chưa hợp lý, chưa tiết kiệm, chưa đúng mục đích đã làm giảm giá trị
của nguồn tài nguyên quý giá này. Do vậy yêu cầu cấp thiết được đặt ra là hoàn
thiện cơ cấu tổ chức của trung tâm phát triển quỹ đất, đánh giá đúng hiện trạng,
tiềm năng đất đai hiện có để có đề xuất hướng đi đúng đắn trong công tác phát
triển quỹ đất tại các địa phương trên cả nước.
Quận Cầu Giấy có vị trí nằm ở phía Tây Hà Nội, là khu vực có tốc độ đô

1

thị hóa phát triển nhanh, cùng với Mỹ Đình là trung tâm hành chính mới của Hà
Nội. Để phát triển kinh tế - xã hội thì nhu cầu về quỹ đất phục vụ mục đích xây
dựng khu dân cư, xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng cơng trình cơng cộng...
ngày càng tăng. Việc Quận Cầu Giấy nằm ở cửa ngõ phía tây, nơi đang có tốc độ
đơ thị hóa, kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ đã mang đến nhiều thuận lợi cho q
trình phát triển của quận, có thể xem quận Cầu Giấy là một trong những khu vực
phát triển chính của Hà Nội.
Quy hoạch sử dụng đất của quận Cầu Giấy đến năm 2020 đã được phê
duyệt. Để thực hiện phương án quy hoạch, góp phần phát triển kinh tế - xã hội
của thành phố, thì cơng tác phát triển quỹ đất đóng vai trị rất quan trọng, góp
phần phát triển quỹ đất sạch phục vụ cho xây dựng các khu công nghệ cao, khu
đô thị, cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội, các dự án phát triển sản xuất khác và sử
dụng hiệu quả các loại đất, giúp thành phố hoàn thành các chỉ tiêu phát triển kinh
tế - xã hội của địa phương theo hướng hiệu quả, bền vững.
Hiện nay, hầu hết các Nhà đầu tư, tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất
đều phải tự tìm đất, tự tổ chức, thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng nên tốn
nhiều thời gian, làm chậm quá trình đầu tư, do Nhà đầu tư phải thông qua nhiều
khâu môi giới trung gian, thiếu sự can thiệp hữu hiệu của Nhà nước và có tác
động tiêu cực đến giá trị sản phẩm. Do đó, Nhà đầu tư mong muốn một quy trình
tiếp cận đất đai nhanh hơn để giảm bớt những thủ tục phiền phức liên quan tới
đất đai. Các tổ chức trong và ngoài nước, các Chủ đầu tư muốn được chủ động về
thời gian, tiết kiệm chi phí và tăng hiệu suất đầu tư của dự án, do vậy cần có sẵn
quỹ đất đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng để giới thiệu cho họ lựa chọn và thuê lại với
giá cả hợp lý.
Thực tế công tác phát triển quỹ đất của quận hiện cịn nhiều khó khăn,
vướng mắc như hoạt động của các tổ chức có chức năng phát triển quỹ đất chưa
thực hiện hết chức năng nhiệm vụ được giao, chưa đạt hiệu quả như mong đợi,
việc bố trí tái định cư phải di dời chỗ ở chưa kịp thời, chính sách bồi thường giữa
các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và dự án không thuộc trường
hợp Nhà nước thu hồi đã phát sinh nhiều bất cập. Các dự án nhà đầu tư tự thỏa

thuận bồi thường thường có thêm các khoản hỗ trợ cho người dân có đất bị thu
hồi, trong khi các dự án Nhà nước thu hồi chỉ thực hiện đúng chính sách hiện
hành. Những nguyên nhân cơ bản để xảy ra tình trạng như vậy là do việc xác
định giá đất chưa tính hết giá trị của đất, khơng thỏa mãn u cầu của người dân

2


bị thu hồi đất; công tác lập và xét duyệt các khu quy hoạch chưa đảm bảo hiệu
quả về kinh tế - xã hội, đảm bảo thời gian, nguồn vốn đầu tư để thực hiện các dự
án đúng tiến độ quy định; nguồn vốn phục vụ cho công tác phát triển quỹ đất còn
hạn chế và chưa rõ ràng…
Mặt khác, quận Cầu Giấy trong 5 năm liền là quận thu ngân sách đứng đầu
toàn thành phố Hà Nội. Do vậy quận Cầu Giấy Đang cần phải xác định chính xác
nhu cầu về đất để xây dựng cơ sở hạ tầng cũng như khả năng phát triển quỹ đất
của quận trong thời gian tới.
Xuất phát từ tầm quan trọng đó, đồng thời được sự phân công của khoa
Quản Lý Đất Đai - Học viện Nông Nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của
PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng
phát triển quỹ đất tại quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội”, nhằm đánh giá thực
trạng và đề xuất những giải pháp phù hợp để đáp ứng nhu cầu về quỹ đất cho
những năm tiếp theo của quận là cần thiết.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng và khả năng phát triển quỹ đất của quận Cầu Giấy,
thành phố Hà Nội;
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất
của quận Cầu Giấy giai đoạn 2013-2017;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác phát triển quỹ đất
của quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Không gian: Địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội;
- Thời gian: Từ năm 2013 đến năm 2017.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Nghiên cứu đã chỉ ra trong 3 nhóm yếu tố chính sách, tài chính và quy
hoạch thì yếu tố chính sách thu hút đầu tư, giá đất và quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế xã hội có mức tác động rất lớn đến phát triển quỹ đất tại quận Cầu
Giấy, thành phố Hà Nội.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
- Bổ sung phương pháp luận trong nghiên cứu công tác phát triển quỹ đất

3


thông qua việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất.
- Góp phần vào hệ thống giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác phát
triển quỹ đất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
- Luận văn này có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo nhằm nâng cao
hiệu quả của công tác phát triển quỹ đất, đáp ứng nhu cầu của các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân có liên quan đến việc phát triển quỹ đất, góp phần thúc đẩy
phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội nói chung và quận Cầu Giấy
nói riêng.
- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho
học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác
phát triển quỹ đất trên địa bàn các tỉnh ở Việt Nam

4

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến phát triển quỹ đất
2.1.1.1. Đất đai và quỹ đất đai
Đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng trong nền sản xuất, là điều
kiện cần để tổ chức sản xuất và duy trì sự sống đối với mọi sinh vật trên trái
đất. Từ Luật đất đai 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã
khẳng định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an
ninh và quốc phòng”.
Đất đai: là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất; đất đai là tài sản vì đất đai có
đầy đủ thuộc tính của một loại tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con
người (có giá trị sử dụng), con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối
tượng trao đổi mua bán. Tùy theo mỗi loại mơ hình kinh tế khác nhau, đất đai
cũng có những đặc điểm, tác dụng rất khác nhau. Trong nền kinh tế kế hoạch hóa
tập trung, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và giao cho doanh nghiệp quốc doanh,
hợp tác xã quản lý sử dụng là chủ yếu, đất đai chỉ được xem như là một tư liệu
sản xuất chủ yếu dành cho sản xuất nông nghiệp và làm mặt bằng sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp; trong mô hình kinh tế thị trường, đất đai khơng những
được xem như là một tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được để tiến
hành sản xuất nông nghiệp mà cịn được xem như là một hàng hóa đặc biệt vì có
thể “mua, bán, cầm cố, thế chấp”, vốn hóa thành tài chính cho đầu tư, phát triển.
(Phan Văn Thọ, 2012).
Quỹ đất đai là tồn bộ diện tích đất đai của đất nước, được Nhà nước
phân bổ, sử dụng vào các mục đích khác nhau như nơng nghiệp, phi nông
nghiệp, chưa sử dụng để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất
nước trong từng giai đoạn phát triển nhất định. Quỹ đất nông nghiệp, phi nơng
nghiệp và chưa sử dụng thường xun có sự biến động về diện tích, cách thức

khai thác, sử dụng.

5


2.1.1.2. Quỹ phát triển đất
a. Khái niệm
Điều 6 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định Quỹ phát triển đất là tổ
chức tài chính nhà nước hoạt động theo nguyên tắc bảo tồn vốn, bù đắp chi phí
phát sinh trong q trình hoạt động và khơng vì mục đích lợi nhuận; Quỹ phát
triển đất có tư cách pháp nhân, hoạt động hạch tốn độc lập, có con dấu riêng, có
bảng cân đối kế toán riêng, được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổ
chức tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật. Quỹ phát triển đất của
địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tư
phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương để ứng vốn cho việc bồi thường,
giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nguồn tài chính của Quỹ phát
triển đất được phân bổ từ ngân sách nhà nước và huy động các nguồn khác theo
quy định của pháp luật (Chính phủ nước CHXHCNVN, 2014)
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được trích từ 30% đến 50% nguồn thu hàng
năm từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đấu giá quyền sử dụng đất để lập Quỹ
phát triển đất. Quỹ phát triển đất được sử dụng vào các mục đích sau: Ứng vốn
cho Tổ chức phát triển quỹ đất để phát triển đất; Ứng vốn để đầu tư phát triển
quỹ đất, quỹ nhà tái định cư theo quy hoạch; Ứng vốn để thực hiện việc thu hồi
đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch phát triển quỹ đất phục vụ
phát triển kinh tế, xã hội, giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể
thao, mơi trường và các nhu cầu khác của địa phương; Hỗ trợ thực hiện các đề án
đào tạo nghề, chuyển đổi nghề nghiệp; Hỗ trợ xây dựng khu tái định cư; hỗ trợ
xây dựng các cơng trình hạ tầng tại địa phương có đất bị thu hồi; Hỗ trợ khoản
chênh lệch cho hộ gia đình, cá nhân vào khu tái định cư...

b. Kinh phí hoạt động của quỹ phát triển đất
Nguồn tài chính phục vụ cho các hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất
bao gồm:
- Nguồn kinh phí do ngân sách nhà nước cấp theo quy định về thực hiện
nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập;
- Nguồn thu từ hoạt động sự nghiệp, gồm: kinh phí tổ chức thực hiện bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định; kinh phí quản lý dự án đầu tư xây
dựng theo quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình;

6


- Kinh phí quản lý quỹ đất đã thu hồi, nhận chuyển nhượng, tạo lập, phát
triển và quỹ nhà đất đã xây dựng phục vụ tái định cư theo dự tốn được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt;
- Phí đấu giá, tiền bán hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất (kể cả đất có tài
sản gắn liền với đất) theo quy định của pháp luật hiện hành và quy định cụ thể
của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
- Phí đấu thầu, tiền bán hồ sơ dự thầu đối với dự án có sử dụng đất theo
quy định về hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện đầu tư dự án có sử dụng
đất và quy định cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; lãi được chia từ các hoạt
động liên doanh, liên kết; lãi tiền gửi tổ chức tín dụng; các khoản thu từ thực hiện
hoạt động dịch vụ theo hợp đồng ký kết và quy định của pháp luật; các khoản thu
từ hoạt động sự nghiệp khác theo quy định của pháp luật.
- Nguồn vốn được ứng từ ngân sách nhà nước, từ Quỹ phát triển đất để
thực hiện nhiệm vụ theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng.
- Nguồn vốn từ liên doanh, liên kết để thực hiện các chương trình, phương
án, dự án, đề án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Nguồn viện trợ, tài trợ và các nguồn khác theo quy định của pháp luật.

- Các khoản chi khác theo quy định của pháp luật.
Để có nguồn tài chính ổn định cung cấp cho Tổ chức phát triển quỹ đất
thực hiện nhiệm vụ tạo lập quỹ đất, năm 2010 Chính phủ đã ban hành Quyết định
số 40/2010/QĐ-TTg ngày 12/5/2010 của Thủ tướng Chính phủ về Quy chế mẫu
về quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất.
Đến Luật Đất đai năm 2013, Quốc hội tiếp tục quy định Quỹ phát triển đất
của địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu
tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương để ứng vốn cho việc bồi thường,
giải phóng mặt bằng và phát triển quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nguồn tài chính của Quỹ
phát triển đất được phân bổ từ ngân sách nhà nước và huy động các nguồn khác
theo quy định của pháp luật. Đồng thời chính phủ cũng quy định nguồn vốn của
Quỹ phát triển đất được ngân sách nhà nước phân bổ, bố trí vào dự tốn ngân
sách địa phương, được cấp khi bắt đầu thành lập, bổ sung định kỳ hàng năm hoặc
huy động từ các nguồn vốn khác (gồm vốn viện trợ, tài trợ, hỗ trợ hoặc ủy thác

7


quản lý của các tổ chức quốc tế, tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngồi theo
chương trình, dự án viện trợ, tài trợ, ủy thác theo quy định của pháp luật).
Từ Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013, chính sách về
nguồn tài chính phục vụ phát triển quỹ đất ngày một cụ thể hơn. Có thể thấy
rằng, pháp luật đất đai năm 2003 chưa có các quy định rõ ràng về việc hồn vốn
để phát triển quỹ đất thì đến pháp luật đất đai năm 2013, những nội dung này đã
được cụ thể hơn đối với từng trường hợp.
2.1.1.3. Phát triển quỹ đất
Phát triển quỹ đất là hoạt động quy tụ đất đai, làm cho quỹ đất thay đổi về
quy mơ, những tính chất, đặc điểm, điều kiện của đất đai đáp ứng cho các nhu
cầu sử dụng đất theo chiều hướng đi lên; làm cho đất ở trạng thái sẵn sàng - “đất

sạch” đáp ứng cho các nhu cầu khai thác sử dụng; đưa đất vào sử dụng (Đào
Cơng Hịa và cs., 2007).
Quản lý quỹ đất: được hiểu là hoạt động quản lý quỹ đất dự trữ (kho dự
trữ đất đai) đã tạo lập được trong một thời gian thích hợp, để đáp ứng khi Nhà
nước có nhu cầu sử dụng cho mục tiêu cơng ích hoặc khi có điều kiện thị trường
phù hợp thì đưa ra thị trường nhằm đảm bảo giá trị và giá trị gia tăng của đất đai.
Trong quá trình quản lý có thể phát triển quỹ đất bằng các hình thức như san lấp
mặt bằng; xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật; cho thuê, thế chấp hoặc thay đổi
mục đích sử dụng đất tạm thời;... để tránh lãng phí do để đất nhàn rỗi và làm tăng
giá trị của đất đai. Tuy nhiên các hoạt động quản lý và phát triển quỹ đất phải
tuân thủ pháp luật và quy trình có liên quan đến sử dụng đất. Căn cứ vào nhu cầu
phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu
cơng ích và nhu cầu của thị trường đất đai để lập kế hoạch điều tiết đất đai một
cách thống nhất, công khai, minh bạch và hiệu quả. Việc cung ứng đất đai ra thị
trường thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc rao giá.
Hiện nay, việc phát triển quỹ đất được thực hiện thông qua 2 hình thức chủ
yếu là Nhà nước thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất thu hồi;
hoặc hình thức Nhà đầu tư (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) tự thỏa thuận (nhận
chuyển nhượng, góp vốn, thuê lại, quyền sử dụng đất) theo quy định của pháp luật.
2.1.2. Vai trò của phát triển quỹ đất
Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để
sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ

8


bản trong nơng, lâm nghiệp”. Điều đó chứng tỏ đất đai là một tài nguyên thiên
nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng mang tính quyết định sự tồn tại và
phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất.Tuy nhiên đất đai lại
có tính cố định vị trí, khơng thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyết định

tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố mơi
trường có đất. Mặt khác, đất đai khơng giống các hàng hóa có thể sản sinh qua
q trình sản xuất, đất đai là có hạn và giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau
lại không giống nhau. Giá trị của đất đai thể hiện ở mức độ khan hiếm của nó
tại các vị trí khác nhau.
Trên thực tế việc sử dụng đất đai tại nhiều địa phương chưa đạt hiệu quả
cao, việc tập trung các diện tích đất chưa đạt hiệu quả đó để phục vụ cho mục
đích phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng các cơng trình, các dự án nhằm nâng cao
hiệu quả sử dụng đất, góp phần vào phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng
là rất cần thiết.
2.1.3. Các yếu tố chủ yếu tác động đến phát triển quỹ đất
2.1.3.1. Yếu tố cơ chế, chính sách
Hiến pháp là đạo luật cơ bản và cao nhất của một nước, nó thể hiện ý chí,
nguyện vọng của tuyệt đại đa số nhân dân nước đó. Hiến pháp được coi là đạo
luật cơ bản, các quy định của Hiến pháp là căn cứ pháp lý để xây dựng hệ thống
văn bản pháp luật của Nhà nước. Tại Việt Nam, qua các thời kỳ đã có năm (5)
lần ban hành Hiến pháp (1946, 1959, 1980, 1992 và 2013).Tuy nhiên, đến Hiến
pháp năm 1980 mới công nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm
đại diện chủ sở hữu. Xét về hệ thống Luật qua các thời kỳ thì tại nước ta đã ban
hành 5 Luật, từ Luật Cải cách ruộng đất 1953, Luật Đất đai 1987, 1993, 2003,
2013. Qua mỗi thời kỳ phát triển thì Luật Đất đai lại được sửa đổi, bổ sung để
phù hợp với tình hình phát triển của đất nước. Bắt đầu từ Luật Đất đai 2003 thì
chính thức quy định cơng tác phát triển quỹ đất và ban hành các quy định về tổ
chức, hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất.
Công tác phát triển quỹ đất trong thời gian qua tại các địa phương đã có
nhiều tiến bộ, góp phần nâng cao giá trị và hiệu quả sử dụng đất. Hiện có hai
hình thức phát triển quỹ đất: Một là Nhà nước đứng ra thu hồi và giao lại mặt
bằng cho các chủ đầu tư; Hai là các chủ đầu tư trực tiếp thỏa thuận với chủ sử
dụng đất, hình thức này thực tế là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hai hình

9


thức phát triển quỹ đất này tuy có phương thức thực hiện khác nhau nhưng đều
phải đáp ứng các yêu cầu sau:
- Nâng cao giá trị, hiệu quả sử dụng đất, phục vụ phát triển kinh tế- xã
hội, giữ vững an ninh chính trị, quốc phịng và mơi trường của đất nước;
- Đảm bảo hài hịa lợi ích của người sử dụng đất, chủ đầu tư và
Nhà nước;
Trong một nhà nước pháp quyền, mọi hoạt động của người dân đều phải
nằm trong khn khổ của luật pháp thì việc ban hành các cơ chế, chính sách chi
tiết và cụ thể là rất cần thiết. Nếu thiếu đi các chủ trương, cơ chế, chính sách
pháp luật thì việc thu hồi đất phục vụ công tác phát triển quỹ đất sẽ không thể
thực hiện được. Vậy nên để đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước thì các cơ
chế, chính sách pháp luật của Nhà nước cũng phải thay đổi để phù hợp với từng
giai đoạn khác nhau.
2.1.3.2 Yếu tố tài chính
Tài chính là yếu tố khơng thể thiếu trong cơng tác phát triển quỹ đất và là
yếu tố tác động trực tiếp, chủ yếu tới kết quả thực hiện. Tài chính được nhắc đến
chủ yếu thơng qua khía cạnh về giá đất tính bồi thường khi thực hiện thu hồi đất,
ngồi ra việc dùng quyền sử dụng đất để góp vốn vào doanh nghiệp cũng là một
hình thức hay giúp các nhà đầu tư tiếp cận được mặt bằng xây dựng đồng thời
giảm thiểu được chi phí đầu tư ban đầu.
Giá đất được nêu trong Luật Đất đai 2013 là giá trị quyền sử dụng đất tính
trên một đơn vị diện tích đất; là cơng cụ để Nhà nước xác định thu nghĩa vụ tài
chính về đất đai; giá đất giúp cho giao dịch dân sự về đất đai thành cơng. Đặc
biệt giá đất có vai trị quan trọng trong công tác phát triển quỹ đất, thể hiện rõ nét
ở một số điểm sau:
- Giá đất là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý, điều tiết sự
hoạt động của thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng,

giảm và tiến tới xóa bỏ các hiện tượng đầu cơ đất đai làm nhũng đoạn thị trường
nhà đất. Đối với công tác phát triển quỹ đất, giá đất có vai trị quan trọng trong
việc điều tiết giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích cơng cộng, lợi ích của nhà đầu tư
với lợi ích của người sử dụng đất đất. Việc quy định giá đất để phát triển quỹ đất
hợp lý sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, đẩy nhạn tiến độ
dự án đầu tư. Để đẩy nhanh được tiến độ cơng tác phát triển quỹ đất thì Nhà nước

10


phải có chính sách bồi thường giá trị hợp lý cho những người có đất hồi để người
dân di dời chỗ ở, chuyển đổi cơng việc làm hoặc có những phương án khác để ổn
định cuộc sống. Vì vậy, Nhà nước cần phải có chính sách về giá đất thích hợp để
tại điều kiện đẩy nhanh việc phát triển quỹ đất, đặc biệt là đối với hình thức Nhà
nước thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng như giảm khiếu nại, tố cáo về
giá đất trong quá trình phát triển quỹ đất. Giá đất nói chung và giá đất trong phát
triển quỹ đất nói riêng là một loại cơng cụ tài chính để Nhà nước tiến hành thực
hiện quản lý về đất đai, bên cạnh việc quy định các khoản thu vào ngân sách thì
đồng thời giá đất cịn có tác dụng định hướng thị trường. Trong nền kinh tế thị
trường, giá đất có cơ chế hình thành và vận hành riêng theo quy luật khách quan,
đó là quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh… Tuy nhiên, Nhà
nước cũng đưa ra những biện pháp nhằm điều chỉnh, đảm bảo, tạo điều kiện cho
các quy luật thị trường vận động lành mạnh, ổn định, đúng hướng. Một trong
những chính sách phải kể đến là yếu tố về giá đất. Trong điều kiện đổi mới hiện
nay ở nước ta, khi mà đất đai được xác định là nguồn lực quan trọng để phát triển
kinh tế xã hội, việc xác định vai trò quản lý của Nhà nước thông qua cơ chế giá
với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai càng có ý nghĩa cả về
phương diện chính trị pháp lý, cả về phương diện quản lý kinh tế.
- Đối với hình thức phát triển quỹ đất thơng qua hình thức Nhà nước thu
hồi, người dân có đất thu hồi thường có tâm lý khơng muốn bị thu hồi đất vì thu

hồi đất sẽ tạo nên sự bất ổn trong cuộc sống hàng ngày đối với những người bị
thu hồi đất ở và bất ổn về việc làm đối với những người bị thu hồi dất nông
nghiệp. Nên việc bồi thường lại giá trị đất đã bị thu hồi cho người dân để người
dân bị thu hồi đất có thể tìm được chỗ ở mới tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ
đã bị thu hồi và tạo điều kiện cho họ có cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp có ý
nghĩa quan trọng; việc xác định giá đất để tính bồi thường thiệt hại cho người có
đất thu hồi mà được tính đúng, tính đủ sẽ bảo đảm cơng bằng, xã hội, bảo đảm
quyền lợi của người sử dụng đất, giảm khiếu kiện về đất đai; nếu giá đất mà xác
định không đúng sẽ dẫn đến quyền lợi của các bên bị ảnh hưởng, khiếu kiện về
quá trình phát triển quỹ đất gia tăng, công bằng xã hội không còn, tất cả các điều
này dẫn đến mất ổn định xã hội.
- Đối với công tác phát triển quỹ đất thơng qua hình thức tự thỏa thuận vì
mục đích phát triển kinh tế: Trong thực tế hiện nay, vấn đề giá đất để tạo mặt
bằng thực hiện dự án đầu tư với các nhà đầu tư luôn là một vấn đề nan giải.

11


Muốn có đất để thực hiện dự án thì nhà đầu tư cần phải thỏa thuận với người sử
dụng đất về nhiều vấn đề, trong đó có giá đất. Nhiều trường hợp người có đất
giao giá quá cao khiến cho các nhà đầu tư gặp trở ngại trong việc thương thảo và
tốn khá nhiều chi phí cho việc phát triển quỹ đất. Trong khi đó, tâm lý của các
nhà đầu tư thường mong muốn đẩy nhanh tiến độ dự án đầu tư của mình nhưng
khơng thỏa thuận được giá đất với người có đất nên nhiều dự án bị kéo dài tiến độ.
Cho nên, mức giá đất hợp lý là giải pháp hữu hiệu để các nhà đầu tư có thể tiếp tục
thực hiện dự án đầu tư của mình cũng như thanh tốn giá trị tương ứng cho người
có đất để ổn định cuộc sống.
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định theo Luật Đất đai 2013 là
một trong 9 quyền của người sử dụng đất, đây là hình thức hợp tác đầu tư hay tuy
nhiên thường bị vướng mắc ở khâu xác định giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn

vào doanh nghiệp. Giá trị đưa ra thỏa thuận phải tính tốn có khoa học, được cả
doanh nghiệp và người sử dụng đất chấp nhận. Nếu tính giá trị quyền sử dụng đất
cao, doanh nghiệp khó chấp nhận do làm chi phí sản xuất tăng lên; nếu tính giá
trị quyền sử dụng đất thấp, người có quyền sử dụng đất sẽ khơng chấp nhận. Việc
tính giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn có thể tính căn cứ vào mức lợi nhuận
trung bình hàng năm mà người sử dụng đất thu được, theo đó sẽ có 2 giá song
hành được đưa ra để xác định giá trị quyền sử dụng đất là: Giá định mức (giá
pháp định) và giá lợi tức (giá kinh doanh). Tuy nhiên cách tính và mức giá nêu
trên chỉ là căn cứ để tham khảo, giá cuối cùng vấn phải là giá thỏa thuận giữa
doanh nghiệp và người sử dụng đất trên cơ sở phương án sử dụng đất được cấp
có thẩm quyền phê duyệt và khơng trái với các văn bản của Nhà nước về những
quy định này. Loại giá này rất linh hoạt nhưng việc áp dụng nó cần phải kèm
theo những điều kiện chặt chẽ để đảm bảo tính hợp pháp, tránh gây ra những
thiệt thịi của người sử dụng đất làm phát sinh khiếu kiện sau này (Hồ Thị Lam
Trà và Hoàng Xuân Phương, 2014).
Việc xác định giá đất hợp lý trong công tác phát triển quỹ đất sẽ góp phần
hạn chế những xung đột, tranh chấp xảy ra khi Nhà nước tiến hành phát triển quỹ
đất, nhà đầu tư thỏa thuận để có đất. Thực tế, tình trạng khiếu kiện về giá đất
diễn ra khá phổ biến trong gai đoạn hiện nay. Việc khiếu kiện hầu hết xuất phát
từ việc giá đất chi trả cho người dân có đất bị thu hồi quá thấp khiến cho cuộc
sống của họ lâm vào tình cảnh khó khăn, vừa mất đất, vừa mất việc làm lại chỗ ở

12