Đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất tại thành phố cao bằng tỉnh cao bằng

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

HỒNG PHƯƠNG ANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ CAO BẰNG – TỈNH CAO BẰNG
Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày
tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Hoàng Phương Anh

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Tơi xin trân trọng cảm ơn UBND tỉnh Cao Bằng đã cấp kinh phí nghiên cứu đề
tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải pháp tạo quỹ đất phục vụ phát
triển kinh tế - xã hội thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng”. Đồng thời tôi xin chân
thành cảm ơn cảm ơn tập thể lãnh đạo, công chức, viên chức UBND thành phố Cao
Bằng, Sở Tài ngun và Mơi trường tỉnh Cao Bằng, Phịng Tài ngun và Môi trường
thành phố Cao Bằng, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Cao Bằng đã giúp đỡ và
tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản Lý
Đất Đai, Khoa Quản Lý Đất Đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã giúp đỡ tơi trong
q trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến
Thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận
văn tốt nghiệp.
Trong luận văn tốt nghiệp, khó tránh khỏi sai sót, rất mong nhận được ý kiến đóng

góp của Thầy, Cơ để luận văn được hồn thiện tốt hơn.
Một lần nữa xin trân trọng cảm ơn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Hoàng Phương Anh

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................... v
Danh mục bảng ............................................................................................................ vi
Danh mục hình ............................................................................................................vii
Trích yếu luận văn .....................................................................................................viii
Thesis abstract .............................................................................................................. x
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1
1.2.
Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2
1.3.
Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 3

1.4.
Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 3
1.4.1. Những đóng góp mới ....................................................................................... 3
1.4.2. Ý nghĩa khoa học ............................................................................................. 3
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................. 3
Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4
2.1.
Cơ sở khoa học của phát triển quỹ đất .............................................................. 4
2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến phát triển quỹ đất ........................................... 4
2.1.2. Sự cần thiết phát triển quỹ đất .......................................................................... 5
2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất .................................................... 6
2.2.
Phát triển quỹ đất của một số nước trên thế giới ............................................. 11
2.2.1. Hàn Quốc ...................................................................................................... 11
2.2.2. Trung Quốc ................................................................................................... 14
2.2.3. Australia ........................................................................................................ 16
2.2.4. Bài học rút ra từ các nước .............................................................................. 18
2.3.
Công tác phát triển quỹ đất tại Việt Nam ....................................................... 19
2.3.1. Những quy định về phát triển quỹ đất của Việt Nam ...................................... 19
2.3.2. Thực trạng phát triển quỹ đất tại Việt Nam .................................................... 24
2.4.
Công tác phát triển quỹ đất tại tỉnh Cao Bằng ................................................ 26
2.4.1. Tổ chức phát triển quỹ đất tỉnh Cao Bằng ...................................................... 26
2.4.2. Thực trạng công tác phát triển quỹ đất tỉnh Cao Bằng .................................... 26
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 29
3.1.
Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 29
3.2.
Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 29

3.3.
Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 29
3.4.
Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 29

iii


3.4.1.
3.4.2.
3.4.3.
3.4.4.
3.4.5.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cao Bằng; ........................ 29
Tình hình sử dụng đất của thành phố Cao Bằng giai đoạn 2010 - 2015;.......... 29
Thực trạng phát triển quỹ đất của thành phố Cao Bằng. ................................. 29
Ảnh hưởng của công tác phát triển quỹ đất đến phát triển kinh tế - xã hội. ..... 29
Đề xuất một số giải pháp phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế, xã
hội tại thành phố Cao Bằng. ........................................................................... 29
3.5.
Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 29
3.5.1. Phương pháp điều tra và thu thập số liệu thứ cấp ........................................... 29
3.5.2. Phương pháp điều tra và thu thập số liệu sơ cấp ............................................. 30
3.5.3. Phương pháp xử lý, phân tích và tổng hợp số liệu .......................................... 30
Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 32
4.1.
Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cao Bằng .......... 32
4.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường thành phố Cao Bằng ................ 32
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội thành phố Cao Bằng ............................. 39

4.1.3. Đánh giá ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến công tác
phát triển quỹ đất thành phố Cao Bằng........................................................... 42
4.2.
Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Cao Bằng ............................ 43
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai của thành phố Cao Bằng......................................... 43
4.2.2. Hiện trạng và biến động sử dụng đất của thành phố Cao Bằng ....................... 44
4.3.
Thực trạng phát triển quỹ đất của thành phố Cao Bằng .................................. 52
4.3.1. Khái quát công tác phát triển quỹ đất của thành phố Cao Bằng ...................... 52
4.3.2. Kết quả phát triển quỹ đất của thành phố Cao Bằng giai đoạn 2010 - 2015 .... 54
4.3.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất thành phố
Cao Bằng ....................................................................................................... 69
4.4.
Ảnh hưởng của công tác phát triển quỹ đất đến phát triển kinh tế - xã hội
của thành phố Cao Bằng ................................................................................ 74
4.5.
Đề xuất một số giải pháp cho công tác phát triển quỹ đất tại thành phố
Cao Bằng ....................................................................................................... 78
4.5.1. Giải pháp về chính sách ................................................................................. 78
4.5.2. Giải pháp về tài chính .................................................................................... 79
4.5.3. Giải pháp về quy hoạch.................................................................................. 80
Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 82
5.1.
Kết luận ......................................................................................................... 82
5.2.
Kiến nghị ....................................................................................................... 83
Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 84
Phụ lục ...................................................................................................................... 87

iv

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BCH

Ban chấp hành

CSHT

Cơ sở hạ tầng

CHXHCN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa

GPMB

Giải phóng mặt bằng

ĐKTN

Điều kiện tự nhiên

ĐTM

Đô thị mới

NSNN

Ngân sách Nhà nước

HĐH

Hiện đại hố

KDC

Khu dân cư

KT-XH

Kinh tế - xã hội

PNN

Phi nơng nghiệp

PTKT

Phát triển kinh tế

PTQĐ

Phát triển quỹ đất

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QL

Quốc lộ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TCPTQĐ

Tổ chức phát triển quỹ đất

TĐC

Tái định cư

TW

Trung ương

TTBĐS

Thị trường bất động sản

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

UBND

Uỷ ban nhân dân

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Cao Bằng năm 2015 ....................... 45
Bảng 4.2. Biến động đất đai của thành phố Cao Bằng giai đoạn 2010 - 2015 ............. 51
Bảng 4.3. Kết quả phát triển quỹ đất của thành phố Cao Bằng giai đoạn 2010 - 2015 .....53
Bảng 4.4. Phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng khu dân cư thành phố Cao Bằng
giai đoạn 2010 - 2015 ................................................................................ 54
Bảng 4.5. Phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng trụ sở cơ quan thành phố Cao
Bằng giai đoạn 2010 - 2015 ....................................................................... 56
Bảng 4.6. Phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơng trình sự nghiệp thành phố
Cao Bằng giai đoạn 2010 - 2015 ................................................................ 59
Bảng 4.7. Phát triển quỹ đất phục vụ mục đích quốc phòng thành phố Cao Bằng
giai đoạn 2010 - 2015 ................................................................................ 60
Bảng 4.8. Phát triển quỹ đất phục vụ mục đích an ninh thành phố Cao Bằng giai
đoạn 2010 - 2015 ....................................................................................... 61
Bảng 4.9. Phát triển quỹ đất phục vụ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thành
phố Cao Bằng giai đoạn 2010 - 2015 ......................................................... 64
Bảng 4.10. Phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơng trình cơng cộng thành phố
Cao Bằng giai đoạn 2010 - 2015 ................................................................ 67
Bảng 4.11. Ảnh hưởng của nhóm u tố chính sách đến phát triển quỹ đất tại
thành phố Cao Bằng .................................................................................. 70
Bảng 4.12. Ảnh hưởng của nhóm yếu tố tài chính đến phát triển quỹ đất tại thành
phố Cao Bằng ............................................................................................ 72

Bảng 4.13. Ảnh hưởng của nhóm yếu tố quy hoạch đến phát triển quỹ đất tại
thành phố Cao Bằng .................................................................................. 74
Bảng 4.14: Ảnh hưởng của phát triển quỹ đất đến phát triển kinh tế, xã hội và môi
trường thành phố Cao Bằng ....................................................................... 75

vi


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Dịng chu chuyển của quản lý, sử dụng đất ...................................................11
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính thành phố Cao Bằng .........................................................32

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Hồng Phương Anh
Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất tại thành phố Cao Bằng,
tỉnh Cao Bằng”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu của đề tài
Đánh giá thực trạng của công tác phát triển quỹ đất tại thành phố Cao Bằng, tỉnh
Cao Bằng trong giai đoạn 2010 - 2015. Đề xuất giải pháp tăng cường công tác phát triển
quỹ đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng.
Phương pháp nghiên cứu của đề tài
- Phương pháp điều tra và thu thập số liệu thứ cấp: thập tài liệu, số liệu về

thực trạng công tác phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của thành
phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng tại 11 phường, xã và các cơ quan liên quan.
- Phương pháp điều tra và thu thập số liệu sơ cấp: Phương pháp điều tra và thu
thập số liệu sơ cấp: Điều tra thông tin với 3 đối tượng là hộ gia đình, tổ chức và cán bộ
trực tiếp tham gia vào công tác phát triển quỹ đất tại thành phố Cao Bằng với tổng số
phiếu điều tra là 300 phiếu (240 phiếu hộ gia đình, 30 phiếu tổ chức, 30 phiếu cán bộ).
- Phương pháp xử lý, phân tích và tổng hợp số liệu: Sử dụng phần mềm EXCEL
để phân tích thông tin, tài liệu sơ cấp, tài liệu thứ cấp thu thập được. Sử dụng phương
pháp phân tích định lượng và định tính (thống kê mơ tả) để thống kê đặc tính của các
đối tượng điều tra theo nhóm. Thống kê theo vùng, theo nhóm đối tượng, tính trung
bình trọng số, tần suất xuất hiện.... Sử dụng thang đo Likert (Likert, 1932) để đánh giá
các nhóm yếu tố tác động đến phát triển quỹ đất theo 5 mức độ: Rất lớn, lớn, trung bình,
nhỏ và rất nhỏ.
Kết quả chính:
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cao Bằng;
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Cao Bằng giai
đoạn 2010 - 2015;
- Đánh giá thực trạng công tác phát triển quỹ đất của thành phố Cao Bằng;
- Ảnh hưởng của công tác phát triển quỹ đất đến phát triển kinh tế - xã hội;
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác phát triển quỹ đất phục vụ
phát triển kinh tế - xã hội tại thành phố Cao Bằng.

viii


Kết luận chính:
1. Thành phố Cao Bằng có diện tích tự nhiên là 10.711,64 ha bao gồm 11 đơn vị
hành chính với 8 phường và 3 xã; dân số thành phố năm 2015 có 68.238 người. Thành
phố là trung tâm kinh tế, văn hố, xã hội, chính trị, an ninh quốc phịng của tỉnh Cao
Bằng, có nhiều lợi thế trong việc mở rộng quan hệ hợp tác với các tỉnh trong cả nước,

góp phần đáng kể vào sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
2. Trong giai đoạn 2010 - 2015, công tác quản lý đất đai của thành phố luôn
được quan tâm và đạt được những kết quả tốt. Về cơ bản đã hình thành hệ thống quản lý
và thực hiện các nhiệm vụ quản lý đất đai ngày càng đi vào nền nếp tạo điều kiện thuận
lợi cho việc quản lý đất đai những năm tiếp theo. Tình hình sử dụng đất đai tại thành
phố diễn ra theo chiều hướng giảm diện tích đất nơng nghiệp, tăng diện tích đất phi
nơng nghiệp, khai thác tối đa phần diện tích chưa sử dụng.
3. Giai đoạn từ 2010 - 2015, thành phố Cao Bằng thực hiện công tác phát triển
quỹ đất đã cơ bản đáp ứng được nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, của
chủ đầu tư các dự án. Tính đến 31/12/2015, thành phố đã thực hiện bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư cho 58 dự án với tổng diện tích là 1.099,07 ha, số hộ gia đình liên quan
4.092 hộ và đã bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư 37 dự án với diện tích 507,67 ha, đạt
46,19% tổng diện tích dự án cần bàn giao mặt bằng. Trong 3 nhóm yếu tố chính sách,
tài chính và quy hoạch thì yếu tố chính sách thu hút đầu tư, giá đất và quy hoạch phát
triển kinh tế xã hội là tác động rất lớn đến phát triển quỹ đất tại thành phố Cao Bằng.
4. Thông qua điều tra 300 cơng chức, viên chức, tổ chức và người dân thì có đến
60,33% số lượng người được hỏi cho rằng đời sống văn hóa tinh thần được nâng lên,
47,33% cho rằng thu nhập của người dân tăng, 44,00% cho rằng cơ sở hạ tầng tốt hơn,
50,33% cho rằng môi trường sống không thay đổi đặc biệt công tác phát triển quỹ đất
chưa mang lại cơ hội việc làm như người dân mong muốn (có 50% số lượng người được
hỏi cho rằng cơ hội việc làm cho người dân là như cũ).
5. Từ việc đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất của thành phố Cao Bằng - tỉnh
Cao Bằng trong giai đoạn 2010 - 2015 chúng tôi đề xuất một số giải pháp về chính sách,
giải pháp về tài chính và giải pháp về quy hoạch nhằm thúc đẩy công tác phát triển quỹ
đất trên địa bàn thành phố trong thời gian tới.

ix


THESIS ABSTRACT

Marter candidate: Hoang Phuong Anh
Thesis title: "Assessments of present status of land fund development in Cao
Bang city, Cao Bang province"
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
Assessing present status of land fund development in Cao Bang city, Cao Bang
province in period of 2010-2015. Proposing solutions to strengthen land fund
development works in locality of Cao Bang city.
Materials and Methods
Thesis has used methods:
- Method of surveying and collecting secondary data: document, data of
present status of land fund development to serve socio-economic development of
Cao Bang city, Cao Bang province from 11 communes, wards and relevant
organisations.
- Method of surveying and collecting primary data: Surveying and collecting
primary data: surveying 3 objects that are household, organisation, and officials who
directly participates to develop land fund in Cao Bang city, with total questionnaire
forms of 300 (household 240, organisation 30, officials 30).
- Method of processing, analyzing and synthesizing data: using excel
software to analyze primary and secondary information and document that are
collected. Using qualitative and quantitative (descriptive statistics) analyzing
methods to perform object analizing according to group. Having statistics
calculation by region, objects, calculating mean, weight mean, frequency, etc, using
likert scale measure (Likert 1932) to assess group of factors impacting on land fund
development by 5 levels: very strong, strong, medium, weak, very weak.
Main findings

- Natural, socio-economic conditions of Cao Bang city
- Status of land use in Cao Bang city
- Present status of land fund development of Cao Bang City
- Influence of land fund development in socio- economic development

x


- Given implications to develop land fund for serving socio economic
development in Cao Bang city.
Conlusions
1/ Cao Bang city has natural area of 10,711.64 hectares, including 11
administrative units (8 wards and 3 communes), city’s population in 2015 was 68,238
persons. This city is economic, cultural, social, political, defense security centre of Cao
Bang province, has a lot of advantages in expanding to cooperation relationships with
other provinces in the entire country, and has contributed greatly to socio economic
development of local.
2/ In period of 2010-2015, land fund development work of city is paid much
attention and achieves good results. Basically, management system is established, and
land management missions day by day are implementing in method and disciplined
ways to create convenient conditions for next stages. Land use changes in the city occur
towards agrcultural land decrease, non agricultural land increase, and waste land
maximum exploitation.
3/ In period of 2010-2015, Cao Bang city has implemented land fund
development and achieves to the extent success, basically meets progressive and
requirements for socio economic development of the city, and project investors. To Dec
31 2015, the city implemented compensation, support and resettlement for 58 projects
with total areas of 1,099.07 hectares, relevant households 4,092 and allocated land
surface investors of 37 projects with total area of 507.67 hectares, accounting for
46.19% total project’s area. Among three factors of policy, financial and planning,

factors of investment attraction policy, land price and economic social planning have
most greatly impact on land fund development in Cao Bang city.
4. Through survey of 300 officials, organisations, and people, 60.33%
interviewees supposed that spirital and cultural life have been improved, 47.33%
interviewees supposed that infrastructure is better, 50.33% interviewees found that
people income has been increased, 50.33% interviewees supposed that living
envirorment has not changed, especially land fund development work has not created
job opportunities like as expectation of people (50% interviewees supposed that job
opportunities are the same as previous).
5/ From assessment of present status of land fund development in Cao Bang
city-Cao Bang province in period of 2010-2015, we would recommend some
implications in policy, financial, and planning in order to promote land fund
development work in locality of the city in coming years.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt không
thể thay thế trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các khu công nghiệp, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội,
an ninh và quốc phịng.
Nước ta đang trong thời kỳ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, rất
nhiều dự án như các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu đô thị mới, khu dân cư đã
được quy hoạch và triển khai xây dựng, do đó, nhu cầu về quỹ đất sạch, quỹ đất
dự phòng để cung cấp cho các Nhà đầu tư xây dựng các cơng trình, dự án phục
vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội cũng ngày càng cao. Trong những năm
qua, cơng tác quản lý đất đai nói chung và cơng tác phát triển quỹ đất nói riêng

được thực hiện theo Hiến pháp và pháp luật, góp phần vào việc ổn định và phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên việc sử dụng đất đai chưa hợp lý,
chưa tiết kiệm, chưa đúng mục đích, cơng tác phát triển quỹ đất còn chưa được
đồng bộ đã làm giảm giá trị của nguồn tài nguyên quý giá này. Do vậy, yêu cầu
cấp thiết được đặt ra là đánh giá đúng thực trạng công tác phát triển quỹ đất tại
các địa phương trên cả nước.
Thành phố Cao Bằng là trung tâm của tỉnh Cao Bằng (một tỉnh biên giới
phía Bắc), để phát triển kinh tế - xã hội thì nhu cầu về quỹ đất phục vụ mục đích
xây dựng khu dân cư, xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng cơng trình cơng cộng...
ngày càng tăng. Hiện nay, hầu hết các Nhà đầu tư, tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử
dụng đất đều phải tự tìm đất, tự tổ chức, thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng
nên tốn nhiều thời gian, làm chậm quá trình đầu tư, do Nhà đầu tư phải thông qua
nhiều khâu môi giới trung gian, thiếu sự can thiệp hữu hiệu của Nhà nước và có
tác động tiêu cực đến giá trị sản phẩm. Do đó, Nhà đầu tư mong muốn một quy
trình tiếp cận đất đai nhanh hơn để giảm bớt những thủ tục phiền phức liên quan
tới đất đai. Các tổ chức trong và ngoài nước, các Chủ đầu tư muốn được chủ
động về thời gian, tiết kiệm chi phí và tăng hiệu suất đầu tư của dự án, do vậy
cần có sẵn quỹ đất đã hồn chỉnh cơ sở hạ tầng để giới thiệu cho họ lựa chọn và
thuê lại với giá cả hợp lý.

1


Quy hoạch sử dụng đất của thành phố Cao Bằng đến năm 2020 đã được
phê duyệt. Để thực hiện phương án quy hoạch, góp phần phát triển kinh tế - xã
hội của thành phố, thì cơng tác phát triển quỹ đất đóng vai trị rất quan trọng, góp
phần tạo quỹ đất sạch phục vụ cho xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, cơ
sở hạ tầng kinh tế - xã hội, các dự án phát triển sản xuất khác và sử dụng hiệu
quả các loại đất, giúp thành phố hoàn thành các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội
của địa phương theo hướng hiệu quả, bền vững. Thực tế công tác phát triển quỹ

đất của thành phố hiện cịn nhiều khó khăn, vướng mắc như hoạt động của các tổ
chức có chức năng phát triển quỹ đất chưa thực hiện hết chức năng nhiệm vụ
được giao, chưa đạt hiệu quả như mong đợi, việc bố trí tái định cư phải di dời
chỗ ở chưa kịp thời, chính sách bồi thường giữa các dự án thuộc trường hợp Nhà
nước thu hồi đất và dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đã phát sinh
nhiều bất cập. Các dự án nhà đầu tư tự thỏa thuận bồi thường thường có thêm các
khoản hỗ trợ cho người dân có đất bị thu hồi, trong khi các dự án Nhà nước thu
hồi chỉ thực hiện đúng chính sách hiện hành. Những nguyên nhân cơ bản để xảy
ra tình trạng như vậy là do việc xác định giá đất chưa tính hết giá trị của đất,
khơng thỏa mãn u cầu của người dân bị thu hồi đất; công tác lập và xét duyệt
các khu quy hoạch chưa đảm bảo hiệu quả về kinh tế - xã hội, đảm bảo thời gian,
nguồn vốn đầu tư để thực hiện các dự án đúng tiến độ quy định; nguồn vốn phục
vụ cho công tác phát triển quỹ đất còn hạn chế và chưa rõ ràng…
Mặt khác thị xã Cao Bằng mới được nâng cấp lên đô thị loại III năm 2011
và lên thành phố năm 2012, do vậy đang đặt ra cho thành phố phải xác định
chính xác nhu cầu về đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, khả năng phát triển quỹ đất
của thành phố trong thời gian tới. Xuất phát từ tầm quan trọng đó, chúng tơi tiến
hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất tại thành phố
Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng”, nhằm đánh giá thực trạng và đề xuất những giải
pháp phù hợp để đáp ứng nhu cầu về quỹ đất cho những năm tiếp theo của thành
phố là cần thiết.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất tại thành phố Cao Bằng, tỉnh
Cao Bằng;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác phát triển quỹ đất
của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.

2

1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Không gian: Địa bàn thành phố Cao Bằng - tỉnh Cao Bằng.
- Thời gian: Từ năm 2010 – 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn đã chỉ ra các yếu tố chính sách thu hút đầu tư, giá đất và quy
hoạch sử dụng đất có tác động rất lớn đến công tác phát triển quỹ đất của thành
phố Cao Bằng.

1.4.2. Ý nghĩa khoa học
- Bổ sung phương pháp luận trong nghiên cứu công tác phát triển
quỹ đất thông qua việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển quỹ
đất.
- Góp phần vào hệ thống giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác
phát triển quỹ đất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho
học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác
phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế, xã hội.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT

2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến phát triển quỹ đất
2.1.1.1. Đất đai và quỹ đất đai
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu

thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt,
thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm
và khống sản trong lịng đất, tập đồn động thực vật, trạng thái định cư của con
người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ
chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà của, ...) (Hội nghị quốc tế
về môi trường tại Rio de Janerio, 2003).
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất; đất đai là tài sản vì đất đai có
đầy đủ thuộc tính của một loại tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con
người (có giá trị sử dụng), con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối
tượng trao đổi mua bán. Tùy theo mỗi loại mơ hình kinh tế khác nhau, đất đai
cũng có những đặc điểm, tác dụng rất khác nhau. Trong nền kinh tế kế hoạch hóa
tập trung, đất đai thuộc sở hữu tồn dân và giao cho doanh nghiệp quốc doanh,
hợp tác xã quản lý sử dụng là chủ yếu, đất đai chỉ được xem như là một tư liệu
sản xuất chủ yếu dành cho sản xuất nông nghiệp và làm mặt bằng sản xuất kinh
doanh phi nơng nghiệp; trong mơ hình kinh tế thị trường, đất đai không những
được xem như là một tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được để tiến
hành sản xuất nơng nghiệp mà cịn được xem như là một hàng hóa đặc biệt vì có
thể “mua, bán, cầm cố, thế chấp”, vốn hóa thành tài chính cho đầu tư, phát triển
(Phan Văn Thọ, 2013).
Quỹ đất đai là tồn bộ diện tích đất đai của đất nước, được Nhà nước phân
bổ, sử dụng vào các mục đích khác nhau như nông nghiệp, phi nông nghiệp, chưa
sử dụng để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng
giai đoạn phát triển nhất định. Quỹ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và chưa sử
dụng thường xuyên có sự biến động về diện tích, cách thức khai thác, sử dụng.

4


2.1.1.2. Phát triển quỹ đất và tổ chức phát triển quỹ đất

Phát triển quỹ đất được hiểu một cách đầy đủ là tồn bộ q trình tạo quỹ
đất (tập trung đất đai), quản lý và phát triển quỹ đất (dự trữ và đầu tư vào quỹ
đất) và điều tiết đất đai (cung ứng đất đai).
Phát triển quỹ đất là hoạt động quy tụ đất đai, làm cho quỹ đất thay đổi về
quy mơ, những tính chất, đặc điểm, điều kiện của đất đai đáp ứng cho các nhu
cầu sử dụng đất theo chiều hướng đi lên; làm cho đất ở trạng thái sẵn sàng - “đất
sạch” đáp ứng cho các nhu cầu khai thác sử dụng; đưa đất vào sử dụng (Đào
Cơng Hịa và cs., 2007)
Phát triển quỹ đất (tập trung đất đai) là tăng cường hoạt động để tập trung
quỹ đất dự trữ có như vậy mới đảm bảo đáp ứng nhu cầu của thị trường (tăng
cung), đảm bảo vai trò điều tiết thị trường (giúp Nhà nước chủ động trong vấn đề
điều tiết thị trường. Việc tập trung quỹ đất dự trữ thông qua hoạt động thu hồi
đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có thể là trao đổi đất (trao đổi vị trí,
diện tích).
Điều 35 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định: “Tổ chức phát triển quỹ
đất là đơn vị sự nghiệp có thu, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập
ở cấp tỉnh, cấp huyện”. Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện các nhiệm vụ: Tạo
quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất; tạo quỹ đất để phục vụ phát triển kinh tế xã hội; tạo quỹ đất để phục vụ sự nghiệp giái dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn
hóa, thể dục thể thao, mơi trường và các nhu cầu khác của địa phương, ổn định
thị trường bất động sản... (Chính Phủ nước CHXHCNVN, 2009).
Tại điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: Tổ chức phát triển quỹ
đất là đơn vị công được thành lập theo quy định của pháp luật về thành lập, tổ
chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp cơng lập; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con
dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật; có chi
nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh... Tổ chức phát triển quỹ
đất có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện
việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử
dụng đất... (Chính Phủ nước CHXHCN Việt Nam, 2014).

2.1.2. Sự cần thiết phát triển quỹ đất
Tài ngun đất có vai trị vơ cùng quan trọng trong quá trình phát triển
kinh tế - xã hội của đất nước. Trong bối toàn cầu đang phải đối mặt với các biến

5


đổi khắc nghiệt của thiên nhiên, phát triển bền vững trong sử dụng tài nguyên đất
đã và đang được quan tâm đặc biệt của nhiều quốc gia, trong đó có cả Việt Nam.
Phát triển bền vững là sự phát triển đáp ứng được những yêu cầu của hiện tại
nhưng không gây trở ngại cho việc đáp ứng nhu cầu của các thế hệ tương lai, có
sự kết hợp chặt chẽ, hợp lý, hài hòa giữa ba mặt của sự phát triển (gồm phát triển
kinh tế, phát triển xã hội và bảo vệ môi trường). Chỉ tiêu đánh giá sự phát triển
bền vững là sự tăng trưởng về kinh tế được ổn định, bảo đảm được việc làm cho
người dân trong độ tuổi lao động và thu nhập của người dân; khai thác hợp lý, sử
dụng tài nguyên thiên nhiện hiệu quả; chất lượng môi trường sống được nâng lên.
Việc quản lý, sử dụng tài nguyên đất phải đảm bảo đủ quỹ đất phục vụ cho các
mục tiêu cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; đảm bảo được an ninh, quốc
phịng; an ninh lương thực và bảo vệ mơi trường.
Đất đai có hai đặc tính cơ bản, đó là tự nhiên và xã hội. Đặc tính tự nhiên
là khơng bị hao mịn và có sức chịu tải liên lục, tính khơng thể di dời, có chất
lượng khác nhau, tính khơng tăng về diện tích...; đặc tính xã hội chỉ phát sinh khi
có quan hệ giữa đất đai và con người, trong đó có hai đặc tính quan trọng là tính
có thể thay đổi về vị trí kinh tế xã hội và tính khu vực của đất đai và tài sản gắn
liền với đất.
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, là nguồn lực tài chính, nguồn thu
ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng lên cho NSNN, “Ở các nước đang phát
triển, bất động sản chiếm khoảng ¾ tài sản quốc gia. Ở các nước phát triển tỷ lệ
này có thấp hơn nhưng cũng đạt con số 50% (Tơn Gia Hun và Nguyễn Đình
Bồng, 2007).

Tóm lại đất đai là nguồn lực đặc biệt, do vậy phát triển quỹ đất có vai trị
rất quan trọng để cung cấp quỹ đất phục vụ nhu cầu sử dụng đất trong dự án đầu
tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất vì mục đích quốc
phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng cho các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia và là môi trường sống của
con người.

2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất
2.1.3.1. Nhóm yếu tố chính sách
Hệ thống chính sách pháp luật đất đai ở nước ta tương đối phức tạp và có
nhiều sự thay đổi. Tính riêng về Luật thì từ Luật Cải cách ruộng đất năm 1954

6


cho đến nay, nếu khơng tính các lần sửa đổi, bổ sung thì đã có đến năm lần ban
hành Luật mới để có những quy định phù hợp với tình hình phát triển của đất
nước. Do đất đai là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị nên chính sách pháp luật
đất đai có ảnh hưởng trực tiếp đến công tác phát triển quỹ đất.
Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam gắn liền với việc Hiến pháp có hiệu lực
qua các thời kỳ. Hiến pháp là văn bản pháp luật có vị trí đặc biệt quan trọng
trong hệ thống pháp luật và đời sống chính trị của mỗi quốc gia, đồng thời có thể
coi là tun ngơn chính trị của mỗi chính thể nhà nước. Tính đến thời điểm hiện
tại, nước ta có năm lần ban hành Hiến pháp (1946, 1959, 1980, 1992 và 2013).
Tuy nhiên, chỉ đến Hiến pháp năm 1980 mới công nhận đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu.
Việc Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai thông qua việc
quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và
từng bước phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước. Tại Việt

Nam, người sử dụng đất tuy khơng có quyền sở hữu đất đai nhưng được pháp
luật quy định có các quyền và nghĩa vụ cụ thể, có những trường hợp người sử
dụng đất có các quyền ngang bằng với quyền của người sở hữu. Theo pháp luật
dân sự thì chỉ những người có quyền sở hữu thì mới có các quyền như chuyển
nhượng, thừa kế, thế chấp; trong khi pháp luật đất đai cũng cho phép người sử
dụng đất có quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, điều này càng chứng minh
thêm tính đặc biệt của đất đai. Việc quy định các quyền của người sử dụng đất là
cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tham gia các quan hệ giao dịch bất động sản
nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, trong đó có cơng tác phát triển
quỹ đất.
Hiện nay, Luật Đất đai đã cho phép chính quyền địa phương được chủ
động phát triển quỹ đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy định này giúp cho công tác tạo
quỹ đất trong giai đoạn hiện nay hết sức chủ động. Trong bối cảnh nước ta là
Nhà nước pháp quyền, của dân, do dân và vì dân; điều này có nghĩa là khơng có
ai ở trên luật hay ngoài luật pháp mà mọi người phải tuân theo pháp luật; cơng
tác tạo quỹ đất có thể đảm nhận được vai trò của Đảng và Nhà nước giao cho
trong thời kỳ hiện nay và thời gian tới thì tuân thủ các quy định của hệ thống cơ
chế, chính sách về công tác tạo quỹ đất là hết sức cần thiết; nếu khơng có các chủ

7


trương, chính sách, pháp luật thì cơng tác này khơng thể triển khai thực hiện, kể
cả đối với một mét vuông đất. Để đáp ứng được nhu cầu phát triển của đất nước
trong tương lai thì chính sách pháp luật về tạo quỹ đất cũng cần phải có chỉnh
sửa, bổ sung, đổi mới cho phù hợp với từng thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội của
cả nước.
2.1.3.2. Nhóm yếu tố tài chính
a. Nguồn tài chính

Nguồn tài chính phục vụ cho các hoạt động phát triển quỹ đất bao gồm:
- Nguồn kinh phí do ngân sách nhà nước cấp theo quy định về thực hiện
nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp
công lập.
- Nguồn thu từ hoạt động sự nghiệp, gồm: kinh phí tổ chức thực hiện bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định; kinh phí quản lý dự án đầu tư xây
dựng theo quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình;
- Kinh phí quản lý quỹ đất đã thu hồi, nhận chuyển nhượng, tạo lập, phát
triển và quỹ nhà đất đã xây dựng phục vụ tái định cư theo dự toán được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt;
- Nguồn vốn được ứng từ ngân sách nhà nước, từ Quỹ phát triển đất để
thực hiện nhiệm vụ theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng.
- Nguồn vốn từ liên doanh, liên kết để thực hiện các chương trình, phương
án, dự án, đề án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Nguồn viện trợ, tài trợ và các nguồn khác theo quy định của pháp luật.
- Các khoản chi khác theo quy định của pháp luật.
Nguồn tài chính của Quỹ phát triển đất được phân bổ từ ngân sách nhà
nước và huy động các nguồn khác theo quy định của pháp luật. Đồng thời chính
phủ cũng quy định nguồn vốn của Quỹ phát triển đất được ngân sách nhà nước
phân bổ, bố trí vào dự tốn ngân sách địa phương, được cấp khi bắt đầu thành
lập, bổ sung định kỳ hàng năm hoặc huy động từ các nguồn vốn khác (gồm vốn
viện trợ, tài trợ, hỗ trợ hoặc ủy thác quản lý của các tổ chức quốc tế, tổ chức, cá
nhân trong nước và nước ngoài theo chương trình, dự án viện trợ, tài trợ, ủy thác
theo quy định của pháp luật.

8


Tổ chức phát triển quỹ đất được sử dụng nguồn tài chính nêu trên để thực

hiện các nhiệm vụ được giao, cụ thể như chi thường xuyên cho các nhiệm vụ
khoa học và công nghệ; đào tạo bồi dưỡng cán bộ, viên chức;... nhưng mục chi
chủ yếu là chi cho việc tạo quỹ đất và phát triển quỹ đất thông qua việc nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
b. Giá đất
Giá đất là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý, điều tiết sự
hoạt động của thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng,
giảm và tiến tới xóa bỏ các hiện tượng đầu cơ đất đai làm nhũng đoạn thị trường
nhà đất. Đối với công tác phát triển quỹ đất, giá đất có vai trị quan trọng trong
việc điều tiết giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích cơng cộng, lợi ích của nhà đầu tư
với lợi ích của người sử dụng đất đất. Việc quy định giá đất để phát triển quỹ đất
hợp lý sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ
dự án đầu tư.
Đối với hình thức phát triển quỹ đất thơng qua hình thức Nhà nước thu
hồi, người dân có đất thu hồi thường có tâm lý khơng muốn bị thu hồi đất vì thu
hồi đất sẽ tạo nên sự bất ổn trong cuộc sống hàng ngày đối với những người bị
thu hồi đất ở và bất ổn về việc làm đối với những người bị thu hồi dất nông
nghiệp. Nên việc bồi thường lại giá trị đất đã bị thu hồi cho người dân để người
dân bị thu hồi đất có thể tìm được chỗ ở mới tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ
đã bị thu hồi và tạo điều kiện cho họ có cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp có ý
nghĩa quan trọng; việc xác định giá đất để tính bồi thường thiệt hại cho người có
đất thu hồi mà được tính đúng, tính đủ sẽ bảo đảm cơng bằng, xã hội, bảo đảm
quyền lợi của người sử dụng đất, giảm khiếu kiện về đất đai; nếu giá đất mà xác
định không đúng sẽ dẫn đến quyền lợi của các bên bị ảnh hưởng, khiếu kiện về
quá trình phát triển quỹ đất gia tăng, cơng bằng xã hội khơng cịn, tất cả các điều
này dẫn đến mất ổn định xã hội.
Đối với cơng tác tạo quỹ đất thơng qua hình thức tự thỏa thuận vì mục
đích phát triển kinh tế: Trong thực tế hiện nay, vấn đề giá đất để tạo mặt bằng
thực hiện dự án đầu tư với các nhà đầu tư ln là một vấn đề nan giải. Muốn có
đất để thực hiện dự án thì nhà đầu tư cần phải thỏa thuận với người sử dụng đất

về nhiều vấn đề, trong đó có giá đất. Nhiều trường hợp người có đất giao giá quá
cao khiến cho các nhà đầu tư gặp trở ngại trong việc thương thảo và tốn khá
nhiều chi phí cho việc tạo quỹ đất. Trong khi đó, tâm lý của các nhà đầu tư
thường mong muốn đẩy nhanh tiến độ dự án đầu tư của mình nhưng không thỏa

9


thuận được giá đất với người có đất nên nhiều dự án bị kéo dài tiến độ. Cho nên,
mức giá đất hợp lý là giải pháp hữu hiệu để các nhà đầu tư có thể tiếp tục thực
hiện dự án đầu tư của mình cũng như thanh tốn giá trị tương ứng cho người có
đất để ổn định cuộc sống.
Việc xác định giá đất hợp lý trong công tác tạo quỹ đất sẽ góp phần hạn
chế những xung đột, tranh chấp xảy ra khi Nhà nước tiến hành tạo quỹ đất, nhà
đầu tư thỏa thuận để có đất. Thực tế, tình trạng khiếu kiện về giá đất diễn ra khá
phổ biến trong gai đoạn hiện nay. Việc khiếu kiện hầu hết xuất phát từ việc giá
đất chi trả cho người dân có đất bị thu hồi quá thấp khiến cho cuộc sống của họ
lâm vào tình cảnh khó khăn, vừa mất đất, vừa mất việc làm lại chỗ ở bấp bênh...
Điều này khẳng định được vai trò của giá đất trong thực hiện cơng tác tạo quỹ đất
dưới mọi hình thức.
2.1.3.3. Nhóm yếu tố quy hoạch
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là luận chứng phát triển
kinh tế - xã hội và tổ chức không gian các hoạt động kinh tế - xã hội hợp lý trên
một lãnh thổ trong một thời gian xác định.
Mục 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: Quy hoạch sử dụng đất là việc
phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng đất cho các mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ mơi trường và thích ứng
biến đổi khí hậu trên cơ sở tiền năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các
ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong
một khoảng thời gian xác định (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013). Tất cả các

quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng
cơng trình hạ tầng, cơng trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy hoạch chi tiết...
Chính vì vậy, từ một cái nhìn tổng quát, quy hoạch sử dụng đất được hiểu là việc
phân bố lại nguồn lực đất đai quốc gia trong giới hạn không gian và thời gian xác
định với mục tiêu nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường của đất đai, bảo
vệ tốt hệ sinh thái và bền vững của môi trường; quy hoạch sử dụng đất cũng là hệ
thống các giải pháp mang tính kinh tế - kỹ thuật - pháp lý để quản lý tài nguyên
và tài sản đất đai quốc gia (Tôn Gia Huyên, 2010).
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được “luật hóa” và bắt đầu
được triển khai chính thức từ Luật Đất đai năm 1988. Từ đó đến nay, quy hoạch,
kế hoạch sử đụng đất đã trở thành công cụ quản lý nhà nước về đất đai hiệu quả,
là một trong những giải pháp lớn để sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và
bền vững (Nguyễn Đắc Nhẫn, 2010).

10


Luật Đất đai năm 2003 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích SDĐ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ hoặc quy hoạch xây
dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền
xét duyệt… Luật Đất đai năm 2013 thì quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của
cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhu cầu sử dụng
đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất; căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng phải dựa trên các căn cứ như: dự án thuộc
trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai năm 2013; kế
hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt và tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.

Dự kiến đưa vào

sử dụng

Quy hoạch sử
dụng đất

Kinh tế
- Xã hội
Mơi trường
Đất khơng sử
dụng, để hoang
hóa

Đưa đất vào sử
dụng

Hình 2.1. Dịng chu chuyển của quản lý, sử dụng đất
Từ các phân tích trên cho thấy quy hoạch, đặc biệt là quy hoạch sử dụng
đất có vai trò quan trọng trong việc tạo quỹ đất để sử dụng cho các mục đích phát
triển kinh tế - xã hội của các địa phương và của cả nước, được coi là cơ sở, nền
tảng để thực hiện quản lý đất đai được hiệu quả, thống nhất và tiết kiệm.
2.2. PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1. Hàn Quốc
Hàn Quốc nằm phía Nam của Bán đảo Triều Tiên, có diện tích 99,392
km . Năm 2005, dân số của Hàn Quốc là 48,29 triệu người, với mật độ dân số
2

11

khoảng 470 người/km2 và được coi là quốc gia đất chật người đơng. Riêng thành
phố Seoul có khoảng 10 triệu dân. Hàn Quốc xuất phát điểm là đất nước nghèo,
bị chiến tranh phá hoại, bị chia cắt và đất nước ln trong tình trạng sẵn sàng với
chiến tranh, hiện nay Hàn Quốc là một quốc gia có nền kinh tế thị trường trong
đó Nhà nước đóng vai trị quan trọng.
Chính sách đất đai trong giai đoạn từ năm 2000 đến nay chủ yếu tập
trung vào các nội dung mở rộng nhu cầu thị trường, quản lý đất đai theo quy
hoạch và theo hướng thân thiện với mơi trường. Ngồi ra cịn một số chính sách
pháp luật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai của Hàn Quốc là: Luật Thu hồi
đất và bồi thường đất phục vụ cho các mục đích cơng cộng, Luật Chuyển
nhượng, Luật Bảo vệ đất công, Luật Dịch vụ Môi giới bất động sản, Luật Quản
lý và Phát triển bất động sản, Luật Đất đai cho người nước ngoài, Luật Định giá
bất động sản và Thẩm định giá bất động sản, Luật Khuyến khích phát triển quỹ
đất. Luật pháp của Hàn Quốc quy định đất đai của Hàn Quốc được chia thành
bốn nhóm chính gồm đất đô thị, đất để phát triển đô thị, đất nơng nghiệp và đất
bảo tồn thiên nhiên. Hàn Quốc có 03 loại hình thức sở hữu đất đai, đó là sở hữu
nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Chủ sở hữu đất có tồn quyền định
đoạt đối với đất thuộc quyền sở hữu nhưng Nhà nước có quyền thu hồi đất
trong các trường hợp sử dụng để thực hiện các dự án quốc phòng, an ninh, các
dự án giao thông, xây dựng trụ sở các cơ quan nhà nước, các dự án văn hóa,
giáo dục, các dự án do nhà nước thực hiện,... và khi Nhà nước thu hồi đất để
thực hiện các dự án, chủ sở hữu đất đai được bồi thường; việc tạo lập quỹ đất
tại Hàn Quốc được thực hiện thơng qua hai hình thức, đó là là nhận chuyển
nhượng của người sở hữu và thực hiện thu hồi đất theo Luật Thu hồi và Bồi
thường đất phục vụ cho các mục đích cơng cộng.
- Nguyên tắc bồi thường về đất đai và tài sản trên đất được thực hiện theo
sáu nguyên tắc chính sau:
(1) Người thực hiện dự án có trách nhiệm thực hiện bồi thường thiệt cho
chủ sở hữu đất đai và tài sản gắn liền với đất;
(2) Trước khi khởi công thực hiện dự án đầu tư phải hoàn thành việc bồi

thường cho từng chủ sở hữu;
(3) Phương thức bồi thường chủ yếu được thanh tốn bằng tiền mặt, trừ
khi có quy định cụ thể khác;

12


(4) Việc bồi thường thiệt hại được thực hiện thỏa thuận riêng rẽ đối với
từng chủ sở hữu;
(5) Các khoản thanh tốn bồi thường được thực hiện tồn bộ một lần;
(6) Sau khi hồn thành thỏa thuận và thanh tốn bồi thường, nếu có phát
sinh lợi ích sẽ khơng được xem xét lại.
- Các khoản bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất được gồm:
(1) Bồi thường về tài sản: đất đai, cơng trình xây dựng, vật kiến trúc và
các tài sản gắn liền với đất hợp pháp;
(2) Bồi thường thiệt hại về sản xuất, kinh doanh;
(3) Hỗ trợ di dời, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ ổn định việc làm...;
Việc quản lý và sử dụng đất đai ở Hàn Quốc thực hiện rất nghiêm theo
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đất dùng vào mục đích chỉnh trang, phát triển
khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp phải được duyệt trong quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. Đất cung cấp cho các nhà đầu tư phải là quỹ đất sạch thông
qua đấu giá hoặc đấu thầu sử dụng đất. Pháp luật ở Hàn Quốc rất quan tâm đến
việc phát triển quỹ đất của nhà nước để phát triển và cung cấp, phục vụ cho các
mục tiêu phát triển xã hội; thực hiện nhiệm vụ này nhà nước giao cho Tổng Công
ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (Tổng Công ty) đảm nhiệm.
Tổng Công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc được thành lập vào tháng 10
năm 2009 trên cơ sở sát nhập giữa Tập đoàn Đất đai (thành lập năm 1960) và
Tập đoàn Nhà (thành lập năm 1970) có mục tiêu là ổn định đời sống và nhà ở của
người dân và sử dụng đất hiệu quả đất đai nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống
nhười dân và thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia. Sau khi sát nhận Tổng Công ty

là doanh nghiệp nhà nước hạch toán độc lập, trực thuộc Bộ Đất đai, giao thơng
và Hải dương, có vốn chủ sở hữu thuộc nhà nước, trở thành tập đoàn xây dựng
phát triển đô thị và nhà ở lớn nhất Hàn Quốc, cung cấp các dịch vụ về đất đai và
nhà ở hàng đầu ở Hàn Quốc. Tổng Cơng ty có nhiệm vụ thực hiện phát triển quỹ
đất và kinh doanh bất động sản thông qua việc xây dựng mới và cải tạo các khu
đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, phát triển hạ tầng; xây dựng hệ thống thông
tin đất đai và địa lý; đầu tư xây dựng, cải tạo và kinh doanh các cơng trình cơ sở
hạ tầng ký thuật, xã hội và nhà ở phục vụ mục tiêu phát triển đất nước; bồi
thường giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án cơng ích của quốc gia; ... Tính
đến thời điểm hiện nay, Tổng Cơng ty có 6.702 lao động, trong đó lực lượng ký
sư là 3.855 (chiếm 57,5%).

13