Các nhân tố tác động đến xác suất vỡ nợ của doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán thành phố hồ chí minh

BỘGIÁODỤC & ĐÀO TẠO

NGÂNHÀNG NHÀNƢỚC

VIỆTNAM

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH

CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN XÁC SUẤT VỠ NỢ
CỦA DOANH NGHIỆP NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
NIÊM YẾT TRÊN SỞ GIAO DỊCH CHỨNG KHỐN
TP. HỒ CHÍ MINH

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 52340201


BỘGIÁODỤC & ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀNƢỚC VIỆTNAM
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH

CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN XÁC SUẤT VỠ NỢ
CỦA DOANH NGHIỆP NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
NIÊM YẾT TRÊN SỞ GIAO DỊCH CHỨNG KHỐN
TP. HỒ CHÍ MINH

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CHUN NGÀNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 52340201
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
THS. NGUYỄN THỊ NHƢ QUỲNH


TÓM TẮT
Xác suất vỡ nợ là chỉ số định lƣợng thể hiện khả năng vỡ nợ của một doanh

nghiệp. Chỉ số này giúp các nhà quản trị doanh nghiệp cũng nhƣ các nhà làm chính
sách ƣớc lƣợng đƣợc khả năng xảy ra phá sản của doanh nghiệp và có cái nhìn
tồng thể để đề ra các phƣơng án kịp thời hạn chế hậu quả. Theo đó, việc xem xét
các nhân tố tác động đến xác suất vỡ nợ của một doanh nghiệp bất kỳ để đánh giá
xác suất vỡ nợ của doanh nghiệp đó là cần thiết. Do đó, khóa luận tốt nghiệp hƣớng
mục tiêu nghiên cứu nhằm xem xét các nhân tố tác động đến xác suất vỡ nợ của
doanh nghiệp. Nghiên cứu sử dụng dữ liệu của 47 doanh nghiệp ngành BĐS niêm
yết trên Sở giao dịch chứng khống Tp Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2015-2019.
Bằng kỹ thuật hồi quy dữ liệu bảng với phƣơng pháp ƣớc lƣợng OLS, FEM, REM,
FGLS. Kết quả nghiên cứu cho thấy khả năng thanh toán, khả năng sinh lời, hiệu
suất hoạt động có tác động ngƣợc chiều đến xác suất vỡ nợ của doanh nghiệp ngành
BĐS niêm yết trên Sở giao dịch chứng khống Tp Hồ Chí Minh và cơ cấu nguồn
vốn tác động cùng chiều đến xác suất vỡ nợ của các doanh nghiệp này. Từ đó,
nghiên cứu đề ra các biện pháp nhƣ: tăng cƣờng hoạt kinh doanh, kiểm soát nguồn
thu chi, thực hiện tốt nghĩa vụ trả nợ,…đối với các doanh nghiệp ngành BĐS.
Từ khóa: Vỡ nợ, xác suất vỡ nợ, doanh nghiệp ngành BĐS, tỷ số tài chính.


ABSTRACT
The default probability is a quantitative indicator showing the default ability of
a business. This index helps business administrators as well as policymakers to
estimate the bankruptcy of enterprises and have a general view to propose timely
solutions limit the consequences. Accordingly, it is necessary to consider the factors
affecting the default probability of any enterprise to evaluate the default probability
of that enterprise. Therefore, the graduation thesis aims at research objectives to
consider factors affecting the probability of default of enterprises. Research using
data of 47 real estate companies listed on the Ho Chi Minh City Stock Exchange for
the period 2015-2019. By using table data regression technique with estimating
methods OLS, FEM, REM, FGLS. The research results show that solvency,
profitability, and operational performance have a negative impact on the default

probability of real estate enterprises listed on the Ho Chi Minh City Stock Exchange
and capital structure has a positive impact on the default probability of these
businesses. Since then, the study proposed measures such as: strengthening business
activities, controlling revenue and expenditure, well performing debt repayment
obligations, ... for real estate enterprises.
Keywords: default, the default probability, real estate companies, financial ratio.


1. Reaser Research
In the financial relationship between banks and enterprises, there exist binding
conditions on loans for both parties to agree on. In which, the first condition that
commercial banks place for enterprises in need of capital for business development
is that they must ensure the solvency of loans to banks in future. In other words, the
bank will accept loans to businesses if the bank's assessment shows that the business
has a low probability of default, the financial conditions of the business can afford
the loan at the bank. On the contrary, if the probability of default of the enterprise is
high, the capital mobilization from the bank of the enterprise will face difficulties,
and hinder the business development of the enterprise. Therefore, it is very
necessary to evaluate the default probability of the business from the bank's
perspective
In addition, the assessment of the default probability of the business is also
essential that investors need to pay attention to, to well support the investment
consideration process for any business and avoid possible risks. Even businesses
themselves need to estimate the probability of default to avoid them, as well as take
timely measures for sudden economic problems.
In assessing the default probabilities of businesses across the Vietnamese
economy, assessing the default probabilities of businesses in the real estate industry
is considered a priority for commercial banks. Due to the characteristics of the real
estate industry and businesses in the real estate industry related to financial services
and banking operations. From the provision of investment capital for real estate

businesses to the provision of credit to customers with housing needs and also to
small individual investors in the real estate market. Therefore, the assessment of the
probability of default for real estate companies will be more focused in appraisal.
In addition, during the period of the global economic crisis caused by the
Covid-19 epidemic, it had a negative impact on all large and small businesses
across the Vietnamese economy, thereby having a lot of influence on the default
probability of these enterprises. Especially, the freezing of the real estate market


affects business operations and capital mobilization from commercial banks of real
estate enterprises. Most of all, large-scale real estate companies are listed on the Ho
Chi Minh City Stock Exchange (HOSE) and the Hanoi Stock Exchange.
Through research review of domestic and foreign research topics on the
probability of default of enterprises by authors Gordon (1971), Karels và Prakash
(1987), Brown et al (1993), Denis (1995), Andrade và Kaplan (1998), Platt (2002),
Purnanandam (2005), Ross, Westerfield, Jaffe & Jordan (2008), Nguyen Thi Nga
(2018), Vo Minh Long (2020) shows that most studies mention financial stress,
bankruptcy, business failure, financial risk, ... and there is no specific definition of
the probability of default. In addition, the studies Nguyen Thi Nga (2018), Hay Sinh
(2013), Luu Huu Duc, Diem T.T Hai (2017), Vu Thi Loan (2017), Vo Minh Long
(2020) mentioned the default probabilities of businesses and real estate companies,
but there is no research on the default probability of real estate companies listed on
HOSE.
In order to perform a detailed assessment of the effectiveness of the default
probability of an enterprise, it is necessary to analyze the influence of the factors
affecting the default probability of enterprises. More specifically, the analysis of the
ability to influence factors affecting the default probability of real estate companies
listed on HOSE.
Therefore, realizing the essentiality of the research problem, the author
selected the topic “FACTORS AFFECTING THE DEFAULT PROBABILITY OF

ENTERPRISE LISTED ON THE STOCK EXCHANGE OF HO CHI MINH
CITY”as the subject for graduation thesis.
2. Research objectives
2.1. General research objectives
The general research objective of the topic is to examine the impact of factors
on the default probability of the real estate firms listed on HOSE in the period from
2015 to 2019.


2.2. Specific research objectives
To solve the above general research objectives, the topic focuses on solving
specific objectives as follows:


Measuring the default probability of the real estate companies listed on HOSE
in the period 2015-2019.



Consider c evil factors affecting the probability v ỡ debt real estate companies
listed on HOSE .



Measure and dimension the impact of these factors on the probability v ỡ debt
for corporate real estate sector listed on the HOSE .



Proposed recommendations to help businesses minimize determine Jumbo t

break the debt of this business

3. Research question
From the above specific research objectives , the topic proceeds to solve the
following research questions:


How is the default probability of the real estate companies listed on HOSE
measured?



What factors affect the probability of default of real estate companies listed on
HOSE in the period 2015-2019?



How factors affect the probability of default of real estate companies listed on
HOSE in the period 2015-2019?



What are recommendations for real estate companies listed on HOSE, banks,
and investors?

4. Research scope and object
4.1. Research subjects
Thesis focused research on the subject as follows:


Probability of default, real estate companies listed on HOSE .



Factors determining impact Jumbo t break the debt of real estate enterprises
listed on the HOSE period 2015-2019.


4.2. Research scope
Space: Do research towards a certain group of businesses in a specific industry
to make the research more detailed. In addition, due to the author's limited access to
information that is not publicly available. Therefore, the graduate thesis chooses the
research scope of 47 real estate companies listed on HOSE.
Time: In the period 2015-2019 , this is the time when real estate enterprises
face many problems such as legal delays, insolvency due to declining housing
demand, difficult difficulties in mobilizing capital, the ability to repay outstanding
debts,… This affects the finances of enterprises in this industry a lot, even some
businesses facing high risk of bankruptcy. Besides, this period follows 2020, a time
of global economic crisis due to epidemics, so the pressure on real estate businesses
is not mild. Therefore, choosing the period 2015-2019 to do research for the topic
will help businesses, banks, and investors have a more overview and detailed view.
5. Research Methods
The thesis uses qualitative research methods combined with quantitative. In
particular, qualitative methodology was conducted through survey research strategy
prior to the proposed research model and sign appropriate expectations for sales
nghiệ p real estate listing at HOSE. Quantitative methods are performed through
data regression through OLS, FEM , REM methods . In the case of defect models
such as variable variance and autocorrelation, the study used FGLS estimation
method for reference.
6. Research implications

6.1. Contribute theoretically
Review previous studies to clearly reinforce the default probability concept.
Together, the integrated study of the factors that determine the impact to Jumbo t
break the debt of enterprises real estate sector in general and determine Jumbo t
break the debt of enterprises real estate listing at HOSE particular.


6.2. Contribution in practice
Themes provide empirical evidence about the estimated ability of default of
the corporate real estate sector listed on the HOSE and factors affecting the
determination Jumbo t break the debt of enterprises in the period đoạ n 2015-2019.
To thereby helping administrators to businesses, investors may look to identify
effective Jumbo t break debt of corporate real
estate listing at HOSE period
đoạ n 2015-2019 and consider making Reasonable investment
decisions for
businesses in this industry. As well as supporting businesses in the real estate
industry

listed

on

HOSE in

proposing measures to minimize

the default probability of of that business.
7. Research structure
Besides the introduction, ending thesis now be implemented by the method of

quantitative research is essential. Therefore, the study includes 5 specific chapters:


Chapter 1 . Introduce



Chapter 2 . Theoretical basis & research overview



Chapter 3 . Research Methods



Chapter 4 . Research results



Chapter 5 . Conclude


LỜI CAM ĐOAN
Ngƣời viết cam đoan rằng, đây là công trình nghiên cứu của bản thân với sự hỗ
trợ và hƣớng dẫn của Giảng viên là ThS Nguyễn Thị Nhƣ Quỳnh – Khoa Tài chính
Ngân hàng. Nội dung của khóa luận này là kết quả của quá trình nghiên cứu, trong đó
khơng có nội dung đã đƣợc cơng bố trƣớc đây hoặc các nội dung do ngƣời khác thực
hiện ngoại trừ các trích dẫn đƣợc dẫn nguồn đầy đủ trong khóa luận.

Ngƣời viết cam kết chịu trách nhiệm nếu phát hiện có gian lận nào về khóa

luận trƣớc Hội đồng.
TP. HCM, ngày 22 tháng 01 năm
2021
Ngƣời viết

Võ Thị Cẩm Nguyên


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên ngƣời viết chân thành cảm ơn đến Giảng viên hƣớng dẫn là ThS
Nguyễn Thị Nhƣ Quỳnh. Cảm ơn Cơ vì những kiến thức cũng nhƣ sự hỗ trợ nhiệt
tình của cơ trong suốt thời gian thực hiện khóa luận này. Bên cạnh đó, ngƣời viết
cũng cảm ơn đến Quý Thầy Cô giáo Trƣờng Đại học Ngân Hàng nói chung và Q
Thầy Cơ Khoa Tài chính – Ngân hàng nói riêng, chính sự giảng dạy tâm huyết của
mình đối với sinh viên đã giúp ngƣời viết trang bị đƣợc nền tảng kiến thức vững
chắc, và hỗ trợ cho q trình thực hiện khóa luận này.
Cuối cùng, ngƣời viết cũng xin cảm ơn gia đình, ngƣời thân và những ngƣời
bạn đã luôn ủng hộ và tạo điều kiện mọi mặt đã giúp ngƣời viết hồn thành khóa
luận này.
Xin chân thành cảm ơn!
Trân trọng


MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT..................................................................................... i
DANH MỤC BẢNG................................................................................................. ii
DANH MỤC HÌNH.................................................................................................. ii
CHƢƠNG 1. GIỚI THIỆU...................................................................................... 1
1.1. LÝ DO NGHIÊN CỨU.................................................................................... 1
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU............................................................................. 3

1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu tổng quát..................................................................... 3
1.2.2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể........................................................................... 3
1.3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU................................................................................ 3
1.4. PHẠM VI VÀ ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU.................................................. 4
1.4.1. Đối tƣợng nghiên cứu.................................................................................. 4
1.4.2. Phạm vi nghiên cứu...................................................................................... 4
1.5. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.................................................................... 4
1.6. Ý NGHĨA NGHIÊN CỨU................................................................................ 5
1.6.1. Đóng góp về mặt lý luận............................................................................... 5
1.6.2. Đóng góp về mặt thực tiễn............................................................................ 5
1.7. Kết cấu nghiên cứu........................................................................................... 5
CHƢƠNG 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT & TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU...................6
2.1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ VỀ XÁC SUẤT VỠ NỢ DOANH NGHIỆP. . .6
2.1.1. Khái niệm về thuật ngữ vỡ nợ (Default)....................................................... 6
2.1.2. Đo lƣờng xác suất vỡ nợ của doanh nghiệp................................................. 9
2.2. TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC ƢỚC LƢỢNG
XÁC SUẤT VỠ NỢ CỦA DOANH NGHIỆP........................................................ 12
2.2.1. Nghiên cứu nƣớc ngoài.............................................................................. 12
2.2.2. Nghiên cứu trong nƣớc.............................................................................. 14
2.3. CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN XÁC SUẤT VỠ NỢ CỦA DOANH
NGHIỆP BĐS......................................................................................................... 18


2.3.1.
2.3.2.

Khả năng thanh toán .................................................................................... 19
Khả năng sinh lời ......................................................................................... 20

2.3.3. Hiệu suất hoạt động...................................................................................... 20

2.3.4.

Cơ cấu nguồn vốn ........................................................................................ 21

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 .......................................................................................... 23
CHƢƠNG 3. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................... 24
3.1. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................... 24
3.2. MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ............................................................................... 27
3.3. CÁC BIẾN TRONG MƠ HÌNH & DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU ....................... 28
3.3.1.

Các biến trong mô hình nghiên cứu ............................................................. 28

3.3.2.

Giả thuyết nghiên cứu .................................................................................. 33

3.3.3.

Dữ liệu nghiên cứu ....................................................................................... 34

KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 .......................................................................................... 35
CHƢƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................ 36
4.1. THỐNG KÊ MÔ TẢ ........................................................................................ 36
4.1.1.

Thống kê mơ tả ............................................................................................ 36

4.1.2.

Phân tích tƣơng quan ................................................................................... 37

4.1.3.

Kiểm định hiện tƣợng đa cộng tuyến ........................................................... 40

4.2. KẾT QUẢ HỒI QUY ....................................................................................... 41
4.2.1.

Kết quả hồi quy theo mơ hình OLS, FEM, REM ........................................ 41

4.2.2.

Các kiểm định lựa chọn mơ hình ................................................................. 42

4.2.2.1. Kiểm định lựa chọn mơ hình phù hợp giữa FEM & REM .......................... 42
4.2.2.2. Kiểm định các khuyết tật trong mơ hình FEM ............................................ 43
4.2.3.

Kết quả hồi quy theo mơ hình FGLS ........................................................... 44

4.3. TĨM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................ 45
4.4.

PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN XÁC SUẤT VỠ NỢ CỦA

DOANH NGHIỆP BĐS NIÊM YẾT TRÊN HOSE ................................................. 45
KẾT LUẬN CHƢƠNG 4 .......................................................................................... 49
CHƢƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................... 50

5.1. KẾT LUẬN.................................................................................................... 50
5.2. MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ............................................................................. 50
5.3. HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI VÀ HƢỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO...........53
KẾT LUẬN CHƢƠNG 5....................................................................................... 54
TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................................... 55
PHỤ LỤC................................................................................................................ 59


i

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nguyên nghĩa

BCTC

Báo cáo tài chính

BĐS

Bất động sản

CCNV

Cơ cấu nguồn vốn

ĐBTC

Địn bẩy tài chính

HOSE

Sở giao dịch chứng khốn Thành phố Hồ Chí Minh

HSHĐ

Hiệu suất hoạt động

HS.KNTTHH

Hệ số khả năng thanh toán hiện hành

HS.KNTTN

Hệ số khả năng thanh toán nhanh

HS.KNTTTQ

Hệ số khả năng thanh toán tổng quát

HS.KNSL/TTS

Hệ số khả năng sinh lời trên tổng tài sản

HS.TN/NVCSH Hệ số tổng nợ trên nguồn vốn chủ sở hữu
HS.VQTK

Hệ số vòng quay tồn kho

HS.VQTTS

Hệ số vòng quay tổng tài sản

HS.VQKPT

Hệ số vòng quay khoản phải thu

KNSL

Khả năng sinh lời

KNTT

Khả năng thanh toán

NHTM

Ngân hàng thƣơng mại

XSVN

Xác suất vỡ nợ


ii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3. 1: Các biến trong mơ hình nghiên cứu của khóa luận tốt nghiệp................27

Bảng 3. 2: Giả thuyết nghiên cứu............................................................................ 33
Bảng 4. 1: Thống kê mô tả các biến sử dụng trong mơ hình nghiên cứu.................36
Bảng 4. 2: Ma trận tƣơng quan giữa các biến có trong mơ hình nghiên cứu...........37
Bảng 4. 3: Hệ số phóng đại VIF của các biến.......................................................... 38
Bảng 4. 4: Ma trận tƣơng quan giữa các biến có trong mơ hình nghiên cứu...........39
Bảng 4. 5: Hệ số phóng đại VIF của các biến.......................................................... 40
Bảng 4. 6: Kết quả hồi quy theo mơ hình OLS, FEM, REM................................... 41
Bảng 4. 7: Kiểm định Hausman lựa chọn mơ hình FEM & REM...........................42
Bảng 4. 8: Kiểm định Modified Wald_Phƣơng sai thay đổi................................... 43
Bảng 4. 9: Kiểm định Wooldridge test_Hiện tƣợng tự tƣơng quan........................43
Bảng 4. 10: Kết quả hồi quy theo mơ hình FGLS................................................... 44
Bảng 4. 11: Tóm tắt kết quả nghiên cứu.................................................................. 45

DANH MỤC HÌNH
Hình 1: Quy trình chi tiết các bƣớc thực hiện nghiên cứu...................................... 27


1

CHƢƠNG 1. GIỚI THIỆU
1.1. LÝ DO NGHIÊN CỨU
Trong mối quan hệ giữa ngân hàng và các doanh nghiệp về mặt tài chính tồn
tại những điều kiện ràng buộc về các khoản vay để cả hai bên thỏa thuận với nhau.
Trong đó, điều kiện đầu tiên mà các ngân hàng thƣơng mại (NHTM) đặt ra đối với
các doanh nghiệp đang có nhu cầu về vốn để phát triển kinh doanh là doanh nghiệp
đó phải đảm bảo về khả năng thanh tốn (KNTT) nợ vay cho ngân hàng trong
tƣơng lai. Hay nói cách khác, ngân hàng sẽ chấp nhận cho doanh nghiệp vay nếu
đánh giá của ngân hàng cho thấy doanh nghiệp có xác suất vỡ nợ (XSVN) thấp, các
điều kiện về tài chính của doanh nghiệp có khả năng chi trả cho khoản vay tại ngân
hàng. Ngƣợc lại trong trƣờng hợp nếu XSVN của doanh nghiệp cao, thì việc huy

động vốn từ phía ngân hàng của doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn, và gây cản trở cho
việc phát triển kinh doanh của doanh nghiệp. Do vậy, việc đánh giá XSVN của
doanh nghiệp đứng dƣới góc độ của ngân hàng là hết sức cần thiết.
Ngoài ra việc đánh giá XSVN của doanh nghiệp cũng là điều thiết yếu mà các
nhà đầu tƣ cần quan tâm, để hỗ trợ tốt cho quá trình cân nhắc đầu tƣ đối với một
doanh nghiệp bất kỳ để tránh những rủi ro khơng hay có thể xảy ra. Ngay cả chính
doanh nghiệp cũng cần ƣớc lƣợng XSVN để phịng tránh, cũng nhƣ có những biện
pháp kịp thời cho các vấn đề kinh tế đột biến xảy ra.
Trong việc đánh giá XSVN của các doanh nghiệp trên toàn nền kinh tế Việt
Nam, thì việc đánh giá XSVN các doanh nghiệp trong ngành bất động sản (BĐS)
đƣợc xem là ƣu tiên hơn đối với các NHTM. Do đặc điểm ngành BĐS và các
doanh nghiệp trong ngành BĐS có mối liên quan đến dịch vụ tài chính và hoạt động
kinh doanh của ngân hàng. Từ việc cấp nguồn vốn đầu tƣ cho các doanh nghiệp
BĐS đến việc cấp tín dụng cho các khách hàng có nhu cầu về nhà ở và cả các nhà
đầu tƣ cá nhân nhỏ lẻ trên thị trƣờng BĐS. Vậy nên việc đánh giá XSVN đối với
các doanh nghiệp ngành BĐS sẽ đƣợc chú trọng hơn trong công tác thẩm định.


2

Bên cạnh đó, trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế toàn cầu do dịch bệnh
Covid-19 gây nên, đã ảnh hƣởng tiêu cực đến tất cả các doanh nghiệp lớn nhỏ trên
tồn nền kinh tế của Việt Nam, từ đó chịu khơng ít làm ảnh hƣởng đến XSVN của
các doanh nghiệp này. Đặc biệt kể đến việc đóng băng của thị trƣờng BĐS làm ảnh
hƣởng đến hoạt động kinh doanh và huy động vốn từ các NHTM của các doanh
nghiệp ngành BĐS. Hơn hết là các doanh nghiệp BĐS có quy mơ lớn đƣợc niêm
yết trên Sở Giao dịch Chứng khốn Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) và Sở Giao
dịch Chứng khoán Hà Nội.
Liên quan đến chủ đề này, nghiên cứu trong và ngoài nƣớc Gordon (1971),
Karels và Prakash (1987), Brown et al (1993), Denis (1995), Andrade và Kaplan

(1998), Platt (2002), Purnanandam (2005), Ross, Westerfield, Jaffe & Jordan
(2008), Nguyễn Thị Nga (2018), Võ Minh Long (2020) nêu lên các khái niệm căng
thẳng tài chính, phá sản, kinh doanh thất bại, rủi ro tài chính,… và chƣa có một định
nghĩa nào cụ thể về xác suất vỡ nợ. Bên cạnh đó, các nghiên cứu Nguyễn Thị Nga
(2018), Hay Sinh (2013), Luu Huu Duc, Diem T.T Hai (2017), Vu Thi Loan (2017), Võ
Minh Long (2020) đề cập đến rủi ro tài chính, rủi ro phá sản của các doanh nghiệp,
doanh nghiệp ngành BĐS nhƣng chƣa có một nghiên cứu nào đề cập đến XSVN cụ thể
riêng cho nhóm các doanh nghiệp ngành BĐS niêm yết trên HOSE.

Cùng đó, để thực hiện đánh giá hiệu quả về XSVN của một doanh nghiệp một
cách chi tiết thì việc phân tích khả năng ảnh hƣởng của các nhân tố tác động đến
XSVN của các doanh nghiệp là điều cần thiết. Cụ thể hơn là phân tích khả năng ảnh
hƣởng các nhân tố tác động đến XSVN của các doanh nghiệp ngành BĐS niêm yết
trên HOSE.
Vậy nên, nhận thấy đƣợc tính thiết yếu của vấn đề nghiên cứu, tác giả lựa
chọn đề tài “CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN XÁC SUẤT VỠ NỢ CỦA
DOANH NGHIỆP NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN SỞ GIAO
DICH CHỨNG KHOÁN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” làm đề tài cho khóa
luận tốt nghiệp.


3

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu tổng quát
Mục tiêu nghiên cứu tổng quát của đề tài là xem xét tác động của các nhân tố
đến XSVN của các doanh nghiệp ngành BĐS niêm yết trên HOSE trong giai đoạn
từ năm 2015 đến năm 2019.
1.2.2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể
Để giải quyết mục tiêu nghiên cứu tổng quát trên, đề tài tập trung giải quyết

các mục tiêu cụ thể nhƣ sau:


Đo lƣờng XSVN của các doanh nghiệp ngành BĐS niêm yết trên HOSE trong
giai đoạn 2015-2019.



Xem xét các nhân tố tác động đến XSVN của các doanh nghiệp ngành BĐS
niêm yết trên HOSE.



Đo lƣờng mức độ và chiều hƣớng tác động của các nhân tố đến XSVN đối
với các doanh nghiệp ngành BĐS niêm yết trên HOSE.



Đề xuất khuyến nghị nhằm giúp các doanh nghiệp giảm thiểu XSVN của các
doanh nghiệp này.

1.3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
Từ các mục tiêu nghiên cứu cụ thể trên, đề tài tiến đến thực hiện giải quyết các
câu hỏi nghiên cứu sau đây:


XSVN của các doanh nghiệp ngành BĐS niêm yết trên HOSE đƣợc đo lƣờng
nhƣ thế nào?



Những nhân tố nào tác động đến XSVN của các doanh nghiệp ngành BĐS
niêm yết trên HOSE giai đoạn 2015-2019?



Các nhân tố tác động nhƣ thế nào đến XSVN của các doanh nghiệp ngành
BĐS niêm yết trên HOSE giai đoạn 2015-2019?



Những khuyến nghị đƣợc đề xuất cho các doanh nghiệp ngành BĐS niêm yết
trên HOSE, các ngân hàng, các nhà đầu tƣ nhƣ thế nào?


4

1.4. PHẠM VI VÀ ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU
1.4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Khóa luận tập trung nghiên cứu về các đối tƣợng nhƣ sau:
 XSVN, các doanh nghiệp ngành BĐS niêm yết trên HOSE.
 Các nhân tố tác động đến XSVN của các doanh nghiệp ngành BĐS niêm yết
trên HOSE giai đoạn 2015-2019.
1.4.2. Phạm vi nghiên cứu
Không gian: Do nghiên cứu hƣớng đến một nhóm doanh nghiệp nhất định
trong lĩnh vực ngành nghề cụ thể để bài nghiên cứu đƣợc chi tiết hơn. Ngoài ra, do
hạn chế về điều kiện tiếp cận với các thông tin không đƣợc công bố ra cơng chúng
của tác giả. Vậy nên, khóa luận tốt nghiệp lựa chọn phạm vi nghiên cứu là 47 doanh
nghiệp ngành BĐS niêm yết trên HOSE.
Thời gian: Trong giai đoạn 2015-2019, đây là khoảng thời gian các doanh

nghiệp ngành BĐS đối mặt với nhiều vấn đề nhƣ: trì hỗn trong pháp lý, mất KNTT
do nhu cầu về nhà ở giảm sụt, khó khăn trong việc huy động vốn, khả năng hồn trả
các khoản nợ còn tồn động,… Điều này ảnh hƣớng đến tài chính của các doanh
nghiệp ngành này rất nhiều, thậm chí có những doanh nghiệp đứng trƣớc nguy cơ
phá sản cao. Bên cạnh đó, giai đoạn này tiếp nối năm 2020, khoảng thời gian khủng
hoảng kinh tế toàn cầu do dịch bệnh, nên các sức ép đến với các doanh nghiệp
ngành BĐS là không hề nhẹ. Do vậy, việc chọn khoảng thời gian 2015-2019 đề làm
nghiên cứu cho đề tài sẽ giúp các doanh nghiệp, ngân hàng, các nhà đầu tƣ có cái
nhìn tổng quan và chi tiết hơn.
1.5. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đề tài sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu định tính kết hợp định lƣợng. Trong đó,
phƣơng pháp định tính đƣợc tiến hành thơng qua việc khảo lƣợc các nghiên cứu trƣớc
để đề xuất mơ hình nghiên cứu và kỳ vọng dấu phù hợp cho các doanh nghiệp ngành
BĐS niêm yết trên HOSE. Phƣơng pháp định lƣợng đƣợc thực hiện thông qua hồi quy
dữ liệu qua các phƣơng pháp OLS, FEM, REM. Trong trƣờng hợp các


5

mơ hình xảy ra khuyết tật nhƣ hiện tƣợng phƣơng sai thay đổi và tự tƣơng quan
nghiên cứu sử dụng phƣơng pháp ƣớc lƣợng FGLS để khảo phụ.
1.6. Ý NGHĨA NGHIÊN CỨU
1.6.1. Đóng góp về mặt lý luận
Khảo lƣợc các nghiên cứu trƣớc để cũng cố thêm về khái niêm XSVN một
cách rõ ràng. Cùng đó, nghiên cứu tổng hợp các nhân tố tác động đến XSVN của
các doanh nghiệp ngành BĐS nói chung và XSVN của các doanh nghiệp ngành
BĐS niêm yết trên HOSE nói riêng.
1.6.2. Đóng góp về mặt thực tiễn
Đề tài cung cấp bằng chứng thực nghiệm về ƣớc lƣợng khả năng vỡ nợ của
các doanh nghiệp ngành BĐS niêm yết trên HOSE và nhân tố ảnh hƣởng đến

XSVN của các doanh nghiệp này trong giai đoạn 2015-2019. Để từ đó giúp cho các
nhà quản trị doanh nghiệp, các nhà đầu tƣ có cái nhìn hiệu quả về XSVN của các
doanh nghiệp ngành BĐS niêm yết trên HOSE giai đoạn 2015-2019 và xem xét đƣa
ra các quyết định đầu tƣ hợp lý đối với doanh nghiệp ngành này. Cũng nhƣ hỗ trợ
các doanh nghiệp ngành BĐS niêm yết trên HOSE trong việc đề ra các biện pháp
nhằm giảm thiểu xác suất vỡ nợ của doanh nghiệp đó.
1.7. Kết cấu nghiên cứu
Ngồi phần mở đầu, kết thúc khóa luận tốt nghiệp đƣợc thực hiện theo phƣơng
pháp nghiên cứu định lƣợng là chủ yếu. Do vậy, nghiên cứu gồm 5 chƣơng cụ thể:



Chƣơng 1. Giới thiệu



Chƣơng 2. Cơ sở lý thuyết & tổng quan nghiên cứu



Chƣơng 3. Phƣơng pháp nghiên cứu



Chƣơng 4. Kết quả nghiên cứu



Chƣơng 5. Kết luận

6

CHƢƠNG 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT & TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
Trong chƣơng 2, khóa luận tập trung phân tích cơ sở lý thuyết liên quan đến
các khái niệm vỡ nợ, XSVN, các nhân tố tác động đến XSVN của các doanh nghiệp
ngành này. Dựa trên tổng quan các nghiên cứu liên quan đến XSVN và các nhân tố
tác động đến XSVN của các doanh nghiệp.
2.1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ VỀ XÁC SUẤT VỠ NỢ DOANH NGHIỆP
2.1.1. Khái niệm về thuật ngữ vỡ nợ (Default)
Cho đến nay, khái niệm thuật ngữ vỡ nợ (Default) vẫn chƣa đƣợc các nghiên
cứu đồng nhất. Vì vậy, để làm rõ định nghĩa này nghiên cứu hƣớng đến các khái
niệm tƣơng tự và có liên quan: khó khăn tài chính (Financial Distress), rủi ro tài
chính (Financial Risk), kinh doanh thất bại (Business failure), phá sản (Bankruptcy),
…
Khó khăn tài chính (Financial Distress)
Theo định nghĩa của William H. Beaver (1966) khó khăn tài chính là khi cơng
ty thất bại trong việc trang trải các nghĩa vụ tài chính nhƣ các khoản nợ, chi trả cổ
tức ƣu tiên. Sự kiện khó khăn tài chính có thể là phá sản, vỡ nợ trái phiếu, tài khoản
ngân hàng thấu chi hoặc không trả cổ tức bằng phiếu ƣu đãi.
M. J. Gordon (1971) đã định nghĩa khó khăn tài chính cơng ty là vấn đề trƣớc
khi sự kiện vỡ nợ và tái cấu trúc công ty xảy ra. Một doanh nghiệp gặp phải tình
huống này là khi thu nhập của doanh nghiệp đó giảm và nợ của doanh nghiệp đó
vƣợt quá giá trị tài sản.
Chan. K. and N. Chen (1991) đã định nghĩa các cơng ty gặp khó khăn về tài
chính là những công ty đã bị mất giá trị trƣờng làm hoạt động kém hiệu quả, họ là
những nhà sản xuất kém hiệu quả và họ có khả năng có cơng suất lớn tài chính và
các vấn đề về tiền dịng, giá cả đều có xu hƣớng nhạy cảm hơn với những thay đổi
của nền kinh tế, và chúng tôi ít có khả năng tồn tại trong điều kiện kinh tế bất lợi.
Nghiên cứu của A. Purnanandam (2004) cho rằng khó khăn tài chính nhƣ một

trạng thái vừa phải giữa có khả năng thanh tốn và mất khả năng thanh toán. Một


7

cơng ty rơi vào tình trạng khó khăn tài chính khi khơng có khả năng thanh tốn trả
lãi hoặc vi phạm các giao ƣớc nợ. Hay nói cách khác, cơng ty đó sẽ thay đổi từ có
khả năng thanh tốn sang mất khả năng thanh toán khi giá trị cuối cùng của tài sản
công ty trở nên nhỏ hơn giá trị khoản nợ tới hạn.
Khó khăn tài chính là tình huống mà dịng tiền hoạt động của cơng ty khơng đủ
để đáp ứng các nghĩa vụ hiện tại (chẳng hạn nhƣ tín dụng thƣơng mại hoặc chi phí
lãi vay) và công ty buộc phải thực hiện hành động khắc phục. Khó khăn tài chính có
thể khiến một cơng ty vỡ nợ trong một hợp đồng và nó có thể liên quan đến việc cơ
cấu lại tài chính giữa cơng ty đó, các chủ nợ và các nhà đầu tƣ cổ phần của nó.
Thơng thƣờng, cơng ty buộc phải thực hiện các hành động mà công ty sẽ không
thực hiện nếu có đủ dịng tiền theo Ross, Westerfield, Jaffe & Jordan (2008).
Rủi ro tài chính (Financial Risk)
Theo nghiên cứu của Võ Minh Long (2020) rủi ro tài chính là những rủi ro
phát sinh trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp, làm ảnh hƣởng đến tình hình
tài chính, khả năng sinh lời của doanh nghiệp và nặng nề nhất là mất khả năng thanh
toán các khoản nợ dẫn đến phá sản doanh nghiệp.
Rủi ro tài chính theo Amalendu Bhunia, Somnath Mukhuti (2012) là khả năng
xảy ra những tổn thất gắn liền với hoạt động tài chính và thƣờng bắt nguồn từ việc
thực hiện các giao dịch liên quan trực tiếp đến hoạt động tài chính nhƣ: mua bán,
đầu tƣ, vay nợ và một số hoạt động kinh doanh khác.
Vũ Thị Hậu (2013) rủi ro tài chính là nguy cơ mất khả năng thanh toán các
khoản nợ đến hạn do doanh nghiệp sử dụng địn bẩy tài chính - sử dụng nguồn vốn
vay trong hoạt động kinh doanh.
Kinh doanh thất bại (Business failure)
Theo nghiên cứu của Gordon V. Karels và Arun J. Prakash (1987) đã đề cập

đến một loạt các định nghĩa để giải thích cho thuật ngữ kinh doanh thất bại. Kinh
doanh thất bại này bao gồm giá trị ròng âm, khơng thanh tốn cho các chủ nợ, trái
phiếu vỡ nợ, khơng có khả năng thanh tốn các khoản nợ.


8

P. J. Fitzpatrick (1932) đƣa ra năm giai đoạn dẫn đến thất bại kinh doanh bao
gồm: Bất thƣờng tài chính là khi cấp quản lý nhận thấy đƣợc tình trạng khó khăn
của cơng ty. Mất khả năng tài chính xảy ra khi cơng ty khơng có đƣợc các khoản
tiền cần thiết để đáp ứng các nghĩa vụ của mình. Mất khả năng thanh tốn tồn bộ
xảy ra khi nợ phải trả vƣợt quá tài sản ngắn hạn và dài hạn của công ty. Cuối cùng,
xác nhận mất khả năng thanh toán xảy ra ở bƣớc pháp lý đƣợc tiến hành để bảo vệ
các chủ nợ hoặc thanh lý công ty.
Phá sản (Bankruptcy)
Theo Purnanandam (2005), vỡ nợ và phá sản là kết quả từ sự kiện khó khăn tài
chính của cơng ty. Một cơng ty có thể khó khăn trong khi nó vẫn đang trả các nghĩa
vụ tài chính của mình, nhƣng để vỡ nợ hoặc phá sản xảy ra công ty đó phải gặp khó
khăn tài chính ngay từ đầu.
Nghiên cứu của Nguyễn Thị Nga (2018) đề cập đến khái niệm phá sản dƣới
gốc nhìn nguyên nhân. Phá sản là bắt nguồn chủ yếu từ sự suy yếu về khả năng
thanh tốn, tức là doanh nghiệp khơng có đủ tiền để thanh toán các khoản nợ phải
trả cho nhà cung cấp, lãi tiền vay ngân hàng, khoản phải trả khi phải vi phạm các
hợp đồng.
Các định nghĩa khác:
Theo Mark C. Freeman, Paul R. Cox, Brian Wright (2006) rủi ro vỡ nợ tín
dụng đề cập đến rủi ro mà ngƣời đi vay sẽ không trả đƣợc nợ đối với bất kỳ loại nợ
nào do khơng thực hiện các khoản thanh tốn bắt buộc. Rủi ro chủ yếu là của ngƣời
cho vay và bao gồm mất gốc và lãi, gián đoạn dòng tiền và tăng chi phí thu nợ. Rủi
ro vỡ nợ tín dụng góp phần ảnh hƣởng tiêu cực đến hoạt động của công ty.

Theo Hiệp ƣớc Basel II về giám sát ngân hàng khái niệm vỡ nợ đƣợc hiểu
theo ý nghĩa thời gian là khi cá nhân, doanh nghiệp, ngƣời đi vay khơng thanh tốn
các khoản nợ trong vịng 90 ngày cho chủ nợ thì xem là vỡ nợ.
Theo nguồn thơng tin tìm kiếm đƣợc tại kiến thức tài chính ngân hàng, bài viết
cho thấy có nhiều trƣờng hợp của vỡ nợ, cụ thể cho các trƣờng hợp nhƣ sau:


Vỡ nợ đơn thuần có nghĩa là khơng trả nợ vĩnh viễn.


9



Chậm trễ trả nợ không giống nhƣ vỡ nợ đơn thuần tức là khả năng không thể
đáp ứng nghĩa vụ trả nợ, Sự chậm trễ này có thể đƣợc giải quyết trong thời
gian ngắn.



Tái cấu trúc, nếu bắt nguồn từ sự mất khả năng trả nợ trừ khi câu trúc nợ thay
đổi, rất giống với vỡ nợ.



Phá sản, thanh lý cơng ty là trƣờng hợp vỡ nợ có sự can thiệp của tòa án về
việc quyết định sự chấm dứt hoạt động của các doanh nghiệp vỡ nợ.
Theo định nghĩa bằng tiếng việt tại trang thông tin điện tử về kiến thức kinh

doanh – tài chính saga “Vỡ nợ là tình trạng tài chính của một ngƣời hay một thực

thể kinh doanh gặp phải khi tài sản của họ không còn đủ để đáp ứng các nghĩa vụ
phải trả hoặc khơng có khả năng trả các khoản nợ đến hạn. Tình trạng Vỡ nợ
thƣờng dẫn đến kết quả là Phá sản hợp pháp.”
Nhƣ vậy,
Từ các định nghĩa trên, khái niệm vỡ nợ có thể hiểu là hiện tƣợng của một
doanh nghiệp đang trong tình trạng rất khó khăn về tài chính, các khoản tiền, tài sản
của cơng ty khơng đủ để thanh toán cho các khoản nợ phải trả cho chủ nợ, ngân
hàng, đối tác bắt nguồn từ việc kinh doanh thất bại. Điều này có thể dẫn đến việc tái
cấu trúc cơng ty, nhƣợng quyền, thâu tóm và thơng thƣờng sẽ dẫn đến kết quả phá
sản của doanh nghiệp đó.
2.1.2. Đo lƣờng xác suất vỡ nợ của doanh nghiệp
Từ khái niệm về thuật ngữ vỡ nợ là hiện tƣợng của một doanh nghiệp đƣợc
nêu lên ở mục 2.1.1, ta có thể hiểu xác suất vỡ nợ là chỉ số định lƣợng khả năng vỡ
nợ của doanh nghiệp, đối tƣợng đi vay biểu hiện những rủi ro tổng thể liên quan
đến tổ chức ngân hàng, với tổ chức tín dụng đƣợc phân tích. Chỉ số này sẽ giúp các
nhà kinh tế có cái nhìn tồng thể về các rủi ro vỡ nợ và có các phƣơng án kịp thời
hạn chế hiện tƣợng vỡ nợ xảy ra.
Để xác định XSVN của doanh nghiệp nào đó, các nhà phân tích thƣờng có rất
nhiều cách để sử dụng đánh giá khả năng vỡ nợ. Theo một số nghiên cứu thực hiện