Khóa luận tốt nghiệp Quản trị kinh doanh: Đánh giá hoạt động marketing bất động sản tại Công ty Cổ phần Nhất Thành Nam
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1010.67 KB, 90 trang )
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành khóa luận này, em xin tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến Cơ Ngơ Minh
Tâm, đã tận tình hướng dẫn trong suốt quá trình viết Báo cáo khóa luận tốt nghiệp
Em chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô trong khoa Quản Trị Kinh Doanh Đại Học
Kinh Tế Huế đã tận tình truyền đạt kiến thức trong những năm em học tập. Với vốn
kiến thức được tiếp thu trong q trình học khơng chỉ là nền tảng cho q trình nghiên
cứu khóa luận mà cịn là hành trang quý báu để em bước vào đời một cách vững chắc
và tự tin.
Em chân thành cảm ơn Ban giám đốc Công Ty cổ Phần Nhất Thành Nam ở Đà
Đ
Nẵng đã cho phép và tạo điều kiện thuận lợi để em thực tập tại công ty.
ại
Cuối cùng em kính chúc q Thầy, Cơ dồi dào sức khỏe và thành cơng trong sự
ho
nghiệp cao q. Đồng kính chúc các, Anh, Chị trong công ty cổ phần Nhất Thành
Nam luôn dồi dào sức khỏe, đặt được nhiều thành công tốt đẹp trong cơng việc
̣c k
Trong q trình thực tập, cũng như trong q trình làm bài thực tập, khó tránh
in
khỏi những sai sót, rất mong các Thấy, Cơ bỏ qua. Đồng thời do trình độ lý luận cũng
như kinh nghiệm thực tiễn cịn hạn chế nên khơng tránh khỏi những thiếu sót, em rất
h
mong nhận được ý kiếm đóng góp từ Thầy, Cô để em học thêm được nhiều kinh
́H
Em xin chân thành cảm ơn
tê
nghiệm.
́
uê
Sinh viên thực tập
Nguyễn Trung
SVTH: Nguyễn Trung
i
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1 : Thông tin về công ty ....................................................................................36
Bảng 2.2 : Các lĩnh vực hoạt động chính của Cơng ty cổ phần Nhất Thành Nam .......37
Bảng 2.3 Một số dự án công ty đã thực hiện từ 07/11/2016 đến 25/04/2018 ..............41
Bảng 2.4 : Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty cổ phần Nhất Thành Nam .......42
Bảng 2.5: Danh mục các sản phẩm giao dịch thành công trong ngày mở bán của dự án
DRG ............................................................................................................................45
Bảng 2.6: Danh mục các sản phẩm giao dịch thành công trong ngày mở bán của dự án
Blue Riverside ...............................................................................................................47
Đ
Bảng 2.7 Một số dự án mà Nhất Thành Nam phân phối trong năm 2018 ....................52
ại
Bảng 2.8 : Giá của các dự án công ty đã thực hiện .......................................................54
ho
Bảng 2.9 :Nội dung kế hoạch truyền thông Marketing của công cổ phần Nhất Thành
h
in
̣c k
Nam tại dự án BLUE RIVERSIDE ...............................................................................59
́H
tê
́
uê
SVTH: Nguyễn Trung
ii
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH
Hình 2.1 Trụ sở cơng ty.................................................................................................35
Hình 2.2: Bảng đồ phân lơ dự án DRG .........................................................................53
Hình 2.3:Bảng đồ phân lơ dự án Blue Riverside...........................................................53
Hình 2.4:Tiện ích dự án Điện An Complex City...........................................................53
Hình 2.5: Tờ Brochune dự án Blue Riverside ...............................................................61
Hình 2.6: Khách tham gia kí kết ra mắt dự án...............................................................63
Hình 2.7: Các lãnh đạo cơng ty kí kết ra mắt dự án ......................................................64
Hình 2.8: Nhân viên đang tư vấn cho khách hàng tại quán cafe SUN ..........................64
Đ
Hình 2.9: Khách mời tham gia trong ngày mở bán .......................................................65
ại
Hình 2.10 khách tham gia lễ mở bán.............................................................................65
ho
Hình 2.11:Ca sĩ Tuấn Hưng xuất hiện trong ngày mở bán ...........................................66
Hình 2.12 Các sản phẩm đã được bán hết .....................................................................66
h
in
̣c k
́H
tê
́
uê
SVTH: Nguyễn Trung
iii
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1.1 kênh phân phối trong bất động sản ...............................................................24
Sơ đồ 1.1 Các kiểu kênh phân phối trong Marketing bất động sản ..............................24
Sơ đồ 1.2 : Q trình truyền thơng cuả bất động sản ....................................................26
Sơ đồ 1.3 Các yếu tố cạnh tranh ....................................................................................32
Sơ đồ: 2.1 đồ tổ chức bộ máy........................................................................................39
ại
Đ
h
in
̣c k
ho
́H
tê
́
uê
SVTH: Nguyễn Trung
iv
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................i
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU................................................................................. ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH.................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ...........................................................................................iv
MỤC LỤC ......................................................................................................................v
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................1
1.Lý do chọn đề tài ..........................................................................................................1
2. Mục Tiêu nghiên cứu...................................................................................................1
Đ
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. ..............................................................................2
ại
4. Phương phát nghiên cứu..............................................................................................2
5. Kết cấu của khóa luận..................................................................................................2
ho
PHẦN II: NƠI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..............................................2
̣c k
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN ...........3
1.1 Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản ................................................3
in
1.1.1Khái niệm và đặc điểm của bất động sản ................................................................3
h
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản .......................................................................................3
tê
1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản ..................................................................................3
́H
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản ..........................5
1.1.2.1. Khái niệm kinh doanh bất động sản ...................................................................5
́
uê
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản................................................................5
1.1.2.3. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản .............................................8
1.2. Marketing bất động sản. .........................................................................................12
1.2.1 Khái niệm và vai trò của Marketing bất động sản................................................12
1.2.1.1. Khái niệm Marketing........................................................................................12
1.2.1.2. Marketing bất động sản. ...................................................................................13
1.2.1.3.Vai trò của Marketing bất động sản đối với hoạt động kinh doanh của doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản. ...................................................................................15
1.2.2 Đặc điểm của Marketing bất động sản. ................................................................16
1.3 Nội dung Marketing bất động sản ...........................................................................17
SVTH: Nguyễn Trung
v
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
1.3.1 Chiến lược sản phẩm ............................................................................................18
1.3.2 Chiến lược giá.......................................................................................................20
1.3.3. Chiến lược phân phối. .........................................................................................23
1.3.4 Chiến lược xúc tiến hỗn hợp ( đối với sản phẩm bất động sản )........................25
1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động Marketing bất động sản của doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản. ...............................................................................................28
1.4.1 Các nhân tố khách quan ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh nói chung. .........30
1.4.1.1 Các yếu tố từ mơi trường vĩ mô ảnh hưởng đến hoạt động kinh Marketing bất
động sản. ........................................................................................................................30
1.4.1.2 Các yếu tố từ môi trường vi mô. .......................................................................32
Đ
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG BẤT MARKETING BẤT ĐỘNG
ại
SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN NHẤT THÀNH NAM .........................................35
2.1 Giới thiệu chung về công ty Cổ Phần Nhất Thành Nam.........................................35
ho
2.1.1. Giới thiệu về Công ty cổ phần Nhất Thành Nam. ...............................................35
̣c k
2.1.2. Các lĩnh vực hoạt động chính của Công ty cổ phần Nhất Thành Nam ...............37
2.2 Sơ đồ bộ máy tổ chức công ty Nhất Thành Nam. ...................................................38
in
2.3.Kết quả và phương hướng hoạt động của công ty cổ phần Nhất Thành Nam. .......41
h
2.3.1. Một số dự án đã thực hiện của Công ty Cổ phần Nhất Thành Nam từ khi thành
tê
lập ..................................................................................................................................41
́H
2.3.2 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty cổ phần Nhất Thành Nam................42
́
uê
2.3.3 Thực trạng hiện tại của công ty cổ phần Nhất Thành Nam..................................43
2.3.4 Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại Công ty cổ phần Nhất Thành
Nam ...............................................................................................................................44
2.3.4.1 Thực trạng các nội dung Marketing bất động sản .............................................49
2.3.4.2. Thực trạng hoạt động Marketing của Công ty cổ phần Nhất Thành Nam tại dự
án Blue Riverside...........................................................................................................57
2.3.5. Đánh giá thực trạng hoạt động Marketing bất động sản tại công ty Cổ phần Nhất
Thành Nam. ...................................................................................................................67
2.3.5.1 Những kết quả đạt được ....................................................................................67
2.3.5.2 Những ưu điểm của hoạt động Marketing bất động sản tại Công ty cổ phần
Nhất Thành Nam. ..........................................................................................................68
SVTH: Nguyễn Trung
vi
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
2.5.3.3 Hạn chế và nguyên nhân....................................................................................69
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MARKETING
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN NHẤT THÀNH NAM..........................72
3.1 Định hướng phát triển hoạt động của công ty trong thời gian tới ...........................72
3.1.1 Định hướng phát triển chung của công ty ............................................................72
3.1.2 Đinh hướng phát triển bất động sản .....................................................................73
3.1.3 Phương hướng và mục tiêu phần đấu những năm tiếp theo của công ty cổ phần
Nhất Thành Nam. ..........................................................................................................73
3.2 Giải pháp giúp hồn thiện hoạt động Marketing bất động sản tại cơng ty cổ phần
Nhất Thành Nam. ..........................................................................................................74
Đ
3.2.1 Nhận thực đúng vai trò của hoạt động Marketing bất động sản..........................74
ại
3.2.2.Xây dựng chiến lược phát triển các hoạt động Marketing bất động sản vững chắc,
dài hạn............................................................................................................................75
ho
3.2.3.Nâng cao năng lực tài chính của cơng ty và tăng ngân sách cho hoạt động
̣c k
Marketing bất động sản. ................................................................................................77
3.2.4.Kế hoạch hóa hoạt động Marketing bất động sản ................................................77
in
3.2.5.Xây dựng quy trình Marketing dự án phù hợp .....................................................78
h
3.2.6.Chú trọng hơn nữa trong công tác đào tạo đội ngũ nhân lực Marketing bất động
tê
sản chất lượng cao .........................................................................................................78
́H
3.2.7. Hoàn thiện Marketing hỗn hợp (Marketing – mix) .............................................79
́
uê
3.2.8.Phát triển hoạt động Marketing bất động sản toàn diện trên tất cả các lĩnh vực và
mở rộng thị trường hoạt động........................................................................................80
3.2.9 Tổ chức các buổi hội thảo, hội nghị quy mô và chất lượng. ................................80
PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾM NGHỊ ................................................................81
1. Kết luận......................................................................................................................81
2. Hạn chế ......................................................................................................................81
3. Kiến nghị. ..................................................................................................................82
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................83
SVTH: Nguyễn Trung
vii
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ
1.Lý do chọn đề tài
Bất động sản là loại hàng hóa có tính đặc thù với giá trị lớn, thời gian tạo lập lâu
dài và sự phản ứng của cung so với cầu là rất chậm. Hiện nay, thị trường bất động sản
Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ, các công ty bất động sản được
thành lập rất nhiều, điều này khiến cho việc cạnh tranh diễn ra ngày một gay gắt.
Doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển vững mạnh thì cần phải có những hoạt động
Marketing thật sự chuyện nghiêp.
Tuy nhiên phần lớn các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đều chưa nhận
thức được hết vai trò và tầm quan trọng của hoạt động Marketing bất động sản. Họ coi
Đ
Marketing bất động sản đơn thuần chỉ là bán hàng, tiếp thị hay quảng cáo sản phẩm
ại
mà bỏ qua gần như tất cả các bước của quy trình Marketing sản phẩm trong phát triển
dự án hoặc nếu có thực hiện thì cũng thiếu tính chun nghiệp. Trong khi những hoạt
ho
động Marketing bất động sản là một thành phần không thể tách rời, luôn luôn tham gia
̣c k
cùng với mọi quá trình hình thành và phát triển bất động sản.
Nắm bắt được xu thế và yêu cầu phát triển của thị trường bất động sản phía Nam
in
Đà Nẵng, trong thời gian qua hoạt động Marketing bất động sản đã được công ty cổ
h
phần Nhất Thành Nam đặc biệt quan tâm và chú trọng. Tuy nhiên hiệu quả của hoạt
tê
động này đem lại chưa tương xứng với tiềm năng hiện có của thị trường, các sản phẩm
́H
mà Nhất Thành Nam chưa đáp ứng được hết nhu cầu của khách hàng hiện tại.
Để khai thác hết tiềm năng và hiệu quả kinh doanh của Công ty Cổ phần Nhất
́
uê
Thành Nam hiện nay thì phát hiển hoạt động Marketing bất động sản là mục tiêu chiến
lược vơ cùng quan trọng, nó khơng chỉ thúc đẩy quá trình phát triển hiện tại của Nhất
Thành Nam mà còn là tiền đề vững chắc cho hoạt động kinh doanh lâu dài của cơng
ty. Vì thời gian thực tập, mọi hoạt động tổ chức cho dự án Blue Riverside nên chọn đề
tài “ ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY
CỔ PHẦN NHẤT THÀNH NAM”
2. Mục Tiêu nghiên cứu.
Mục tiêu tổng quát của đề tài là đánh giá, phân tích tìm hiểu thị trường cũng như
thực trạng hoạt động của công ty Cổ phần Nhất Thành Nam qua đó đề ra các giải pháp
nhằm hoàn thiện hoạt động marketing bất động sản. Các mục tiêu cụ thể bao gồm:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận của hoạt động Marketing bất động sản
SVTH: Nguyễn Trung
1
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
-Đánh giá, phân tích thực trạng hoạt động Marketing bất động sản tại Công ty cổ
phần Nhất Thành Nam
- Đềxuất những giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động Marketingbất
động sản tại Công ty cổ phần Nhất Thành Nam.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động Marketing bất động sản
- Phạm vi nghiên cứu về mặt không gian: Công ty cổ phần bất động sản Nhất
Thành Nam
- Pham vi nghiên cứu về mặt thời gian : Từ ngày 02/01/2011 đến 25/04/2018.
4. Phương pháp nghiên cứu.
Đ
Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính thu thập các số liệu, tổng hợp,
ại
quan sát, phân tích, so sánh. Các tài liệu thứ cấp được dùng cho việc phân tích bao
gồm: Sách giáo trình, tài liệu công ty cung cấp và một số thông tin từ internet
ho
Đặc biệt sử dụng kiến thức chuyên ngành và kiến thức kinh tế chung trong phân
Nhất Thành Nam.
5. Kết cấu của khóa luận.
h
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ
in
̣c k
tích và đánh giá thực trạng hoạt động Marketing bất động sản tại Công ty cổ phần
tê
PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
́H
Chương 1: Cơ sở lý luận về Marketing bất động sản
Nhất Thành Nam
́
uê
Chương 2: Thực trạng hoạt động Marketing bất động sản tại Công ty cổ phần
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động Marketing bất động sản tại
Công ty cổ phần Nhất Thành Nam
PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
PHẦN II: NÔI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
SVTH: Nguyễn Trung
2
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản
1.1.1Khái niệm và đặc điểm của bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Điều 174 bộ Luật dân sự 2005 quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, cơng trình xây dựng đó
- Các tài sản gắn liền với đất đai
-
Các tài sản khác do pháp luật quy định
Đ
1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
ại
Bất động sản là hàng hóa có đặc điểm cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và
khơng có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất
ho
đai, mà đất đai có đặc điểm là cố định về mặt vị trí và giới hạn về mặt diện tích, khơng
̣c k
gian. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản và hoạt động kinh
doanh bất động sản. Do đó, vị trí của bất động sản như địa điểm cụ thể, mơi trường
in
kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng của hàng hóa bất động
h
sản có ý nghĩa vơ cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả bất động sản.
tê
Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất
́H
động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên tạo ban tặng
́
uê
không thể bị tiêu hủy ( trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở ).
Mặt khác, các cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi
thọ cao, có thể hàng trăm năm.Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu
năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa bất động
sản rất khác nhau tùy theo từng loại bất động sản cụ thể. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn
đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản cũng như công tác quản lý, sử
dụng bất động sản.
Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự
khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng
địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất
đất, vị trí, cảnh quan đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa bất động
SVTH: Nguyễn Trung
3
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
sản. Mặt khác, chính sự đa dạng trong ý tưởng thiết kế xây dựng, chế tạo của chủ đầu
tư cũng như của các kiến trúc sư, các cơng trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên
tính cá biệt ( tính dị biệt ) của hàng hóa bất động sản.
Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội.Nhìn chung hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng đối với hàng hóa bất động sản
thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu
vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập qn, thị hiếu
và tâm lý xã hội.Thậm chí cịn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh của
dân cư ở đó.
Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.Giữa các hàng hóa bất động
Đ
sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hồn thiện
ại
của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc
giảm bớt giá trị của hàng hóa bất động sản kia. Ví dụ, việc xây dựng các cơng trình hạ
ho
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các cơng
̣c k
trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời
của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ theo
h
in
trục đường đó.
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
tê
của Nhà nước.Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc,
́H
mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân.Các quan hệ giao dịch về bất động
́
uê
sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để
tăng cường vai trị của mình, Nhà nước phải quan tâm hơn đến bất động sản, do đó
buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực
hiện việc quản lý chúng. Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai ở bất
cứ quốc gia nào cũng có pháp luật về đất đai và do đó, nhìn chung bất động sản chịu
sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.
Hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý.Vì bất động sản
thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp.
Do đó địi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn
so với các hàng hóa thơng thường. Đăc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các cơng trình rất
phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho th đất đai, các cơng trình xây dựng, nhà ở, văn
SVTH: Nguyễn Trung
4
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
phịng cũng địi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm kinh doanh bất động sản
Theo Chương I điều 3 Luật kinh doanh bất động năm 2014 sản quy định:
Kinh doanh bất động sản là việcđầu tư vốn đểthực hiện hoạt động xây dựng,
mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng ; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản ; thực hiện dịch vụ mô giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất
động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý quản lý bất động sản nhằm mục
đích sinh lợi..
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Đ
Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản đều
hóa.
ại
hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: Sơ khai, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính
ho
Thứ nhất cấp độ sơ khai: Đólà giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập
̣c k
được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành lên
in
một cái nhà và được coi là bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai,
h
các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trị quyết định.
tê
Thứ hai, cấp độ tập trung hóa: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
́H
trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, khơng
́
phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một bất động sản lớn, một dự
án bất động sản.Trong cấp độ này, các chính sách và các doanh nghiệp, cơ quan quản
lý xây dựng đóng vai trị quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc
này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, do hạn chế về các điều
kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển bất động
sản cho tới khi bán ra được thi trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trị
quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng,
các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trị quyết định.
SVTH: Nguyễn Trung
5
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
Thứ 4, cấp độ tài chính hóa: khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao và thị
trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường
bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc
sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay,
các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hóa
các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài
chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trị quyết định.
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường bất
động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên.Cũng không nhất thiết
các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không
Đ
nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển
ại
sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp
ho
độ từ rất lâu.Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản bất động sản đã được
chứng khốn hóa với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng
̣c k
chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo
h
độ tài chính hóa.
in
chuẩn của các nền kinh tế thị trường hiện nay, thị trường bất động sản cũng đã ở cấp
tê
Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động của
́H
thị trường đều có chu kỳ giao động tương tự như nhiều thị trường khác.Chu kỳ dao
́
uê
động của thị trường BĐS gồn 4 giai đoạn: Phồn vinh(sơi động), suy thối (có dấu hiệu
chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần nền và có thể gây “sốt”).
Chẳng hạn như thị trường bất động sản ở Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1873) trải
qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước
Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường
BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động,
chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm.
Thị trường bất động sản vừa mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và khơng tập
trung, trải rộng trên khắc các vùng miền của đất nước.Bất động sản là một loại hàng
hóa cố định và khơng thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập
quán, tâm lý, thị hiếu.Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị trường của mỗi vùng, mỗi địa
SVTH: Nguyễn Trung
6
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
phương lại khác nhau.Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất động sản mang tính
địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính khơng tập trung và trải rộng ở mọi
vùng miền của đất nước.Sản phẩm hàng hóa bất động sản có “dư thừa” ở vùng này
cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính
chất địa phương với quy mơ và trình độ khác nhau do sự phát triển không đều giữa các
vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế- văn hóa- xã hội
khác nhau dẫn đến quy mơ và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động
hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi v.v…
Đ
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.Bất động sản là tài
ại
sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động
mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Do đó, các vấn đề về bất động sản
ho
đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy định pháp
̣c k
luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy định pháp luật về đất
đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị
in
trường sơ cấp- giao cấp cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quy định nhà nước.
h
Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến bất động sản và thị trường bất
tê
động sản, ln điều chỉnh chính sách về bất động sản và thị trường bất động sản nhằm
́H
huy động các nguồn lực về bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội.
́
uê
Thị trường bất động sản là một dạng thị trường khơng hồn hảo (thông tin không
đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường).Đặc điểm này xuất phát từ những đặc
trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền
thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động sản.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao
dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu những thông tin liên
quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo của
thị trường bất động sản. Bất kỳ nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường
bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các
SVTH: Nguyễn Trung
7
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất
đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của nhà nước nên thị trường bất
động sản là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo.
Mặt khác, thị trường bất động sản khơng hồn hảo cịn do tính chất khơng tái tạo
được của đất, nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn vào
thị trường hàng hóa khác.
Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài
chính.Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều thị trường trong nền
kinh tế.Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã
Đ
được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với
ại
thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi bất động sản
tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về bất
ho
động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v... giải quyết vấn đề lưu thông
̣c k
tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này
chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng với thị trường vốn.
in
Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để phát huy được nguồn
h
tài chính lớn cho phát triển kinh tế thơng qua thế chấp và giải ngân.
tê
́H
Ngồi ra, thị trường bất động sản cịn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng
mà qua đó bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao
́
uê
động v.v... Dao động của thi trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định
của nền kinh tế quốc dân. Đặc biệt là của thị trường bất động sản.
1.1.2.3. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản được thực hiện dưới hình thức các giao dịch bất động
sản. Các giao dịch bất động sản có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản
rất đa dạng bao gồm: việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa
tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất
động sản. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với
đặc điểm của hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản:
Kinh doanh bất động sản cần một nguồn vốn rất lớn.Đặc điểm này bắt nguồn từ
SVTH: Nguyễn Trung
8
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, do đó mọi hoạt động đầu tư kinh doanh bất
động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn.Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường
vốn.Nếu khơng có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì hoạt động
kinh doanh bất động sản cũng khơng thể phát triển lành mạnh và ổn định được.
Hoạt động kinh doanh bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của Nhà nước. Kinh doanh bất động sản được thực hiện trong cả ba lĩnh
vực: sản xuất, mua bán và dịch vụ bất động sản. Hơn nữa, bất động sản là hàng hóa
đặc biệt nên pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh
vực khác nhau và phải tuân theo nhiều quy định mang tính đặc thù, chuyên ngành.Mặt
khác, bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ
Đ
quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Trong kinh doanh bất động sản các quan hệ
ại
giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động
kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trị của mình, Nhà nước phải quan tâm hơn đến
ho
hoạt động kinh doanh bất động sản, do đó buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật,
̣c k
nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý hoạt động kinh doanh của
các doanh nghiệp bất động sản. Việc quản lý của Nhà nước đối với hoạt động kinh
in
doanh bất động sản bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất
h
động sản. Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng
tê
nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch
́H
bất động sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý.
Sự tham gia của Nhà nước làm cho hoạt động kinh doanh bất động sản ổn định hơn và
́
uê
an toàn hơn.
Trong kinh doanh bất động sản, địa điểm diễn ra các giao dịch thường cách biệt
với hàng hóa bất động sản giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hóa bất động sản là
cố định về vị trí và khơng thể di dời được. Hoạt động giao dịch bất động sản thường
được tiến hành trên các chợ hàng hóa bất động sản. Đồng thời các quan hệ giao dịch
trong kinh doanh bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ
giao dịch mà phải trải qua đầy đủ các khâu:
- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về bất động sản
giao dịch
SVTH: Nguyễn Trung
9
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thơng
tin về bất động sản
- Đăng ký pháp lý
Do đó kiểm sốt hoạt động kinh doanh bất động sản khơng thể như với các hoạt
động kinh doanh hàng hóa thơng thường ( kiểm soát qua nhãn mác, nguồn gốc xuất
xứ, chất lượng ) mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc.
Quan hệ giao dịch bất động sản khơng thể tiến hành trong một thời gian ngắn,
do đó dễ phát sinh các rủi ro như biến động của giá cả, thay đổi pháp luật hay sự thay
đổi của các điều kiện mơi trường.Điều đó buộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịch
trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng
kéo dài, tính rủi ro càng cao. Do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch
Đ
thì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các khâu của
ại
quá trình giao dịch.
ho
Kinh doanh bất động sản thực chất là thực hiện các giao dịch về các quyền và lợi
ích chứa đựng trong bất động sản. Do vậy,khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác
̣c k
định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hóa thơng thường mà phải xác
in
định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lời của vốn đầu tư vào đất
h
đai.Giá trị và giá cả của hàng hóa bất động sản trong kinh doanh bất động sản phụ
thuộc vào vị trí của bất động sản như: địa điểm cụ thể, mơi trường kinh tế, chính trị, xã
tê
hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng của hàng hóa bất động sản.
́H
Trong kinh doanh bất động sản các chủ đầu tư luôn mong muốn tạo ra sự khác
́
uê
biệt và tính khan hiếm cho sản phẩm của mình, cũng như lợi dụng những ảnh hưởng
tích cực từ các bất động sản khác qua đó nâng cao giá trị của bất động sản. Muốn
thành công trong kinh doanh bất động sản doanh nghiệp cần phải nắm bắt và hiểu rõ
các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội của từng vùng, từng khu vực để ra quyết
định và xây dựng chiến lược kinh doanh cho sản phẩm của mình.Mặt khác tính lâu bền
của hàng hóa bất động sản rất khác nhau tùy theo từng loại bất động sản cụ thể.Đặc
điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản cũng như
công tác quản lý, sử dụng bất động sản.
Hoạt động kinh doanh bất động sản mang những đặc trưng riêng ở mỗi vùng,
mỗi khu vực khác nhau. Do đất đai có đặc điểm là khơng thể di dời được, gắn liền với
SVTH: Nguyễn Trung
10
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
những điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của từng vùng, từng khu
vực. Do đó, cung và cầu bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa
dạng. Từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển.
Mặt khác, bất động sản cịn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu của
người tiêu dùng do đó ở mỗi vùng, mỗi khu vực có những đặc trưng riêng về cung và
cầu bất động sản. Thực tế cho thấy, hoạt động kinh doanh bất động sản ở các đô thị,
các vùng đang trong q trình đơ thị hóa, các trung tâm kinh tế - chính trị - văn hóa –
du lịch thường diễn ra sơi động và có quy mơ cũng như trình độ phát triển cao hơn so
với các vùng khác.Từ đó ta thấy, kinh doanh bất động sản khác với kinh doanh các
hàng hóa thơng thường khác ở chỗ sự biến động các quan hệ giao dịch bất động sản
Đ
thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng
ại
trong một vùng, một khu vực nhất định, ít khi có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm
đến hoạt động kinh doanh của các khu vực khác. Đồng thời, nghiên cứu hoạt động
ho
kinh doanh bất động sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực; gắn chúng với
̣c k
các điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của vùng, của khu vực.
Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản của vùng này, khu vực này áp
h
in
dụng cho vùng khác, khu vực khác.
Trong kinh doanh bất động sản thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường
tê
bất động sản khơng đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Sự so
́H
sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động
́
sản khơng chính xác như đối với các hàng hóa khác ( các kết cấu cơng trình, chất
lượng cơng trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý...đều được đo lường một cách tương
đối, khó chính xác). Bất động sản mang tính vùng và khu vực, chúng khơng liền kề
nhau và khơng phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh
tranh một cách đầy đủ.Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất
động sản đều có số lượng nhỏ, khơng đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo. Đặc
điểm này dẫn đến vấn đề sau:
- Giá cả bất động sản khơng hồn tồn là giá cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều
trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó người bán có lợi thế độc quyền và nhờ đó
có thể thu lợi cao. Giá cả độc quyền ln mang lại lợi ích cao cho người có quyền đối
với bất động sản
SVTH: Nguyễn Trung
11
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
- Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làm
giá cả bất động sản sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị trường bất
động sản càng sôi động, càng dễ tạo ra các cơn sốt giá của bất động sản.
Trong kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư và các doanh nghiệp bất động
sản cần phải có chiến lược dài hạn và lựa chọn thời điểm thích hợp để cung bất động
sản ra thị trường.Đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản
không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác. Đó là do thời gian để tạo
nên một bất động sản thường kéo dài vì để xây dựng các cơng trình cần phải có thời
gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng,
thiết kế, thi công...Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của
giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản. Việc lựa chọn
Đ
và ra quyết định đầu tư xây dựng các cơng trình trong kinh doanh bất động sản là rất
ại
phức tạp.Vấn đề kinh doanh hay cho th đất đai, các cơng trình xây dựng, nhà ở, văn
ho
phịng cũng địi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất
cao. Kinh doanh bất động sản đòi hỏi các nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản phải
̣c k
xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính tốn mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế
in
và tuổi thọ vật lý của bất động sản để ra quyết định đầu tư.Sở dĩ như vậy là vì bất động
h
sản thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán không
thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hóa khác. Bất động sản là những
tê
yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi cơng năng và tính chất, do vậy khơng dễ dàng gì
́H
thay đổi định hướng đầu tư khai thác các cơng trình bất động sản.
́
Khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản, cần có các nhà tư vấn,
mơi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu
pháp luật và giàu kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽ
trở nên dễ dàng hơn. Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới thông thường,
cần phát huy vai trị của các tổ chức tín dụng trong tư vấn, mơi giới giao dịch bất động
sản vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những bước thẩm
định pháp lý cần thiết và định giá bất động sản.
1.2. Marketing bất động sản.
1.2.1 Khái niệm và vai trò của Marketing bất động sản.
1.2.1.1. Khái niệm Marketing.
Có rất nhiều quan niệm về Marketing trên thế giới:
SVTH: Nguyễn Trung
12
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
Marketing là những hoạt động của con người hướng vào việc đáp ứng những nhu
cầu và ước muốn của người tiêu dùng thơng qua q trình trao đổi. (Theo Phillip
Kotler )
Marketing là quá trình tổ chức và quản lý toàn bộ hoạt động kinh doanh từ việc
phát hiện ra và biến sức mua của người tiêu dùng thành nhu cầu thực sự về một mặt
hàng cụ thể, đến sản xuất và đưa hàng hoá đến người tiêu dùng cuối cùng nhằm đảm
bảo cho công ty thu được lợi nhuận như dự kiến.( Theo Viện Marketing Anh )
Marketing là khoa học điều hành toàn bộ hoạt động kinh doanh kể từ khâu sản xuất
đến khâu tiêu thụ, nó căn cứ vào nhu cầu biến động của thị trường hay nói khác đi là
lấy thị trường làm định hướng. ( Theo I. Ansoff )
Đ
Như vậy khái niệm Marketing đã xuất hiện từ xa xưa và ngày càng phát triển,
ại
hoàn thiện hơn. Nó được hiểu theo rất nhiều cách khác nhau, nhưng tóm lược lại có
ho
thể hiểu Marketing chính là hoạt động gắn liền với q trình trao đổi và lưu thơng
̣c k
hàng hóa trong thị trường, khi cung hàng hóa nhiều hơn so với cầu hàng hóa thì buộc
các doanh nghiệp phải tìm và thực hiện các giải pháp để tiêu thụ hàng hóa của mình.
in
1.2.1.2. Marketing bất động sản.
h
Từ những khái niệm về Marketing nói chung có thể hiểu về Marketing bất động sản
tê
như sau: “Marketing bất động sản là quá trình quản lý của doanh nghiệp nhằm phát
́H
hiện ra nhu cầu về bất động sản và môi trường liên quan đến bất động sản của khách
hàng để đáp ứng các nhu cầu đó một cách có hiệu quả hơn so với các đối thủ cạnh
́
uê
tranh”. Marketing bất động sản theo định nghĩa này có các hàm ý quan trọng sau đây:
- Marketing bất động sản là một triết lý kinh doanh mới, triết lý vì cuộc sống tiện
nghi, an toàn của khách hàng. Ðồng thời, để đảm bảo các hoạt động Marketing, trong
các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần có một chức năng quản trị mới, chức
năng quản trị Marketing.
- Chức năng quản trị Marketing bất động sản của doanh nghiệp nhằm đảm bảo
cho toàn bộ các hoạt động của doanh nghiệp phải hướng tới khách hàng, vì lợi ích
khách hàng. Muốn vậy, doanh nghiệp phải xác định được đúng, dự báo chính xác nhu
cầu và mong muốn của khách hàng và thoả mãn các nhu cầu đó một cách hiệu quả.
SVTH: Nguyễn Trung
13
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
- Mục tiêu tổng thể trong dài hạn của Marketing bất động sản là tối đa hoá lợi
nhuận của doanh nghiệp, còn biểu hiện trong ngắn hạn là sự thoả mãn thật tốt nhu cầu
khách hàng.
Cũng có thể hiểu Marketing bất động sản là một quá trình kế hoạch hóa và thực
hiện các kế hoạch, giá cả; thúc đẩy, phân phối, xúc tiến và hỗ trợ kinh doanh của hàng
hóa và dịch vụ bất động sản để tạo ra sự trao đổi từ đó thỏa mãn các mục tiêu của cá
nhân và tổ chức kinh doanh bất động sản. Nói cách khác, Marketing bất động sản là
q trình tổng hợp bao gồm: phân tích và lựa chọn thị trường mục tiêu; xây dựng chiến
lược Marketing dựa trên ý tưởng về sản phẩm; Xây dựng kế hoạch và quy trình
Marketing; hoạch định chương trình Marketing - mix bao gồm các quyết định về sản
Đ
phẩm, xác định giá, phân phối tiếp thị bất động sản và thực hiện kiểm tra các nỗ lực
ại
Marketing; phân tích, đánh giá hiệu quả cơng tác Marketing; điều chỉnh Marketing phù
hợp với môi trường và cơ hội. Cụ thể hơn, Marketing với các doanh nghiệp kinh doanh
ho
bất động sản chính là việc nghiên cứu phân tích thị trường, từ đó định hướng xây dựng
̣c k
được những phân khúc thị trường phù hợp cho sản phẩm của mình; thực hiện hoạt
động tiếp thị một cách bài bản, chuyên nghiệp tới khách hàng, quản lý bằng những
in
phương thức hiệu quả nhất để mang lại kết quả làm gia tăng tối đa các chỉ số lợi nhuận
h
như mong muốn với sản phẩm bất động sản - có thể là tiền thuê hoặc giá bán.
tê
Để thực hiện tốt hoạt động Marketing thì bộ phận Marketing của các doanh
́H
nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực sự hiểu rõ về nhu cầu tự nhiên, mong muốn
́
uê
và nhu cầu có khả năng thanh toán của khách hàng đối với bất động sản:
Thứ nhất, nhu cầu tự nhiên đối với bất động sản: là cảm giác thiếu hụt về hàng
hóa dịch vụ bất động sản mà con người cảm nhận được.
Thứ hai, mong muốn đối với hàng hóa, dịch vụ bất động sản là nhu cầu tự nhiên
có dạng đặc thù, địi hỏi phải được đáp lại bằng một hình thức đặc thù phù hợp với
trình độ văn hóa và tính cách cá nhân của con người.
Các nhà kinh doanh bất động sản phải phát hiện ra mong muốn của từng người
hoặc nhóm người nhằm tăng khả năng thích ứng và cạnh tranh trên thị trường từ đó
tăng hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.
Dựa vào mong muốn của khách hàng đối với hàng hóa bất động sản các nhà kinh
doanh bất động sản xác định các thơng số và đặc tính của sản phẩm, từ đó quyết định
SVTH: Nguyễn Trung
14
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
đầu tư xây dựng và cung ứng những sản phẩm, dịch vụ mà thị trường đang cần hoặc sẽ
cần trong tương lai. Do đó sẽ nâng cao hiệu quả kinh doanh và giảm thiểu được rủi ro
trong kinh doanh đặc biệt là trong trường hợp thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro và không
ổn định như hiện nay.
Thứ ba, nhu cầu có khả năng thanh tốn là nhu cầu tự nhiên và mong muốn phù
hợp với khả năng thanh toán.
Từ nhu cầu tự nhiên và mong muốn của khách hàng, các nhà kinh doanh bất
động sản có thể xây dựng và tạo ra rất nhiều sản phẩm bất động sản như: đất nền, văn
phòng, chung cư, nhà thu nhập thấp, biệt thự, nhà hàng, khách sạn… nhưng hàng hóa
của họ có thể bị ế ẩm nếu như những sản phẩm mà họ cung ứng ra tại thị trường mà
ại
quá cao.
Đ
người mua khơng có cơ hội tiếp cận vì họ khơng đủ khả năng thanh tốn do chi phí
1.2.1.3.Vai trị của Marketing bất động sản đối với hoạt động kinh doanh của doanh
ho
nghiệp kinh doanh bất động sản.
̣c k
Trong nền kinh tế thị trường, tất cả các doanh nghiệp kinh doanh sản phẩm nói
chung và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng đều cần vận động và trao
in
đổi với mơi trường bên ngồi để có thể tồn tại và phát triển, ngoài các hoạt động chức
h
năng như : sản xuất, tài chính, quản trị nhân lực…thì doanh nghiệp muốn đảm bảo
tê
chắc chắn cho sự thành công trong tương lai thì phải kết nối mọi hoạt động của doanh
́H
nghiệp với thị trường, chức năng kết nối mọi hoạt động của doanh nghiệp đối với thị
́
uê
trường thuộc lĩnh vực quản lý Marketing.
Như vậy, Marketing bất động sản là hoạt động có vai trị quyết định và điều phối
sự kết nối các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp với thị trường, có nghĩa là đảm
bảo cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động
sản hướng theo thị trường, biết lấy thị trường, nhu cầu và ước muốn của khách hàng
làm chỗ dựa vững chắc nhất cho mọi quyết định kinh doanh.
Không những thế, Marketing còn giúp doanh nghiệp kinh doanh với định hướng
thị trường: sản xuất cái mà thị trường cần, và do đó Marketing tạo ra khách hàng cho
doanh nghiệp giống như là sản xuất tạo ra sản phẩm. Ngược lại, việc xác định được
các đối tượng khách hàng mục tiêu, tìm hiểu và nắm bắt được những nhu cầu và thị
hiếu của khách hàng sẽ giúp doanh nghiệp đưa ra được sẽ giúp doanh nghiệp đưa ra
SVTH: Nguyễn Trung
15
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
được những kế hoạch chiến lược, mục tiêu cụ thể nhằm tiếp cận khách hàng một cách
hiệu quả nhất.
Tóm lại hoạt động Marketing chiếm giữ một vị trí quan trọng đối với việc tạo ra
hay nói cách khác là thu hút khách hàng đến với doanh nghiệp.
1.2.2 Đặc điểm của Marketing bất động sản.
Marketing bất động sản có những điểm đặc trưng và khác biệt so với hoạt động
Marketing trong các lĩnh vực khác, điều cơ bản tạo ra sự khác biệt ấy chính là ở sự
khác biệt của hàng hóa bất động sản cũng như tính đặc trưng của hoạt động kinh doanh
bất động sản trên thị trường cụ thể như sau:
Đối tượng của Marketing bất động sản.
Đ
Nếu như đối tượng Marketing của các doanh nghiệp kinh doanh hàng hóa, dịch
ại
vụ khác trên thị trường là người mua thì đối tượng Marketing của các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản bao gồm những khách hàng có nhu cầu: mua, thuê, thế chấp,
ho
bảo hiểm (trong trường hợp khách hàng cần tư vấn)…
̣c k
Marketing bất động sản là một q trình mang tính phức tạp
Thị trường bất động sản là một thị trường khơng hồn hảo do có sự tham gia
in
đông đảo của các nhà đầu tư lướt sóng hoặc đầu cơ, vì vậy việc tìm kiếm và phân tích
h
thơng tin, phục vụ cho chiến lược Marketing là rất khó khăn và phức tạp.
tê
Khơng những thế, cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu, cần phải
́H
mất một thời gian dài mới có thể tung ra thị trường một sản phẩm, trong khi thị trường
lại luôn biến đổi, và sản phẩm bất động sản còn phụ thuộc nhiều vào cơ sở hạ tầng và
́
uê
chính sách, quy hoạch của nhà nước. Vì vậy, địi hỏi người làm Marketing phải có một
sự hiểu biết và một tầm nhìn dài hạn.
Marketing dịch vụ bất động sản là Marketing những cam kết, hứa hẹn
Kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch
vụ bất động sản, vì vậy đây có thể nói là một điểm khác biệt lớn giữa các hoạt động
kinh doanh khác.
Marketing bất động sản bao gồm cả Marketing cho các dịch vụ: môi giới, định
giá, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn và quảng cáo bất động sản. Mà trong kinh
doanh dịch vụ thì khách hàng khơng thể biết trước được chất lượng, cũng như khơng
thể nhìn thấy như các sản phẩm hàng hóa hữu hình khác, khách hàng chỉ có thể nhận
xét và cảm nhận sau khi đã được phục vụ dịch vụ đó. Chính vì vậy, trong
SVTH: Nguyễn Trung
16
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
Marketingdịch vụ của kinh doanh bất động sản thực chất là các doanh nghiệp đang
Marketing cho những cam kết và hứa hẹn của mình tới khách hàng.
Hoạt động phân phối sản phẩm bất động sản thực sự khác biệt
Chúng ta không thể di chuyển bất động sản tới một hoặc nhiều đại lý để bán, để
giới thiệu sản phẩm như những hàng hóa khác.khách hàng chủ yếu biết tới sản phẩm
qua các mơ hình, các khu nhà mẫu… chính vì vậy, Trong phân phối bất động sản thì
sự xuất hiện của nhà môi giới là vô cùng cần thiết. Nếu như các sản phẩm khác như
bánh kẹo, hay xe máy chỉ cần bày bán ở đại lý thì thì bất động sản cần một người trung
gian kết nối khách hàng với sản phẩm, đó chính là vai trị của nhà mơi giới.
Ngồi ra, thơng tin thị trường khơng minh bạch nên trong phân phối bất động sản
thường qua rất nhiều trung gian, và sản phẩm tới trực tiếp khách hàng tiêu dùng là gần
Đ
như khơng có.
ại
Hoạt động truyền thông cho Marketing bất động sản
ho
Thông tin trên thị trường bất động sản có thể bị méo mó, sai lệch do sự chi phối
̣c k
của giới đầu cơ. Vì vậy, q trình truyền tin và thu nhận thơng tin hai chiều từ chủ thể
truyền tin và đối tượng nhận tin có thể khơng chính xác, và do đó việc chọn lọc thông
in
tin đối với các nhà Marketing là vô cùng khó khăn.
h
Phải có kế hoạch Marketing từ khi có ý tưởng về dự án bất động sản
tê
Thời gian đầu tư một bất động sản là rất dài, vì vậy ngay từ khi hình thành ý
́H
tưởng xây dựng một bất động sản thì kế hoạch Marketing cũng phải bắt đầu. Nếu đợi
sau khi đã có sản phẩm mới xây dựng thì có thể khi hồn thành chiến lược Marketing,
1.3Nội dung Marketing bất động sản
́
uê
bất động sản của ta đã trở nên lỗi thời.
Trên thực tế thì nguồn vốn của tất cả các doanh nghiệp kinh doanh nói chung và
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng đều chỉ có hạn, mỗi doanh nghiệp
khơng thể sản xuất hay phát triển mọi sản phẩm thỏa mãn mọi nhu cầu của khách
hàng, bên cạnh đó doanh nghiệp phải đối mặt với các đối thủ cạnh tranh. Do vậy, để có
thể thành cơng doanh nghiệp phải lựa chọn cho mình những khách hàng có nhu cầu và
ước muốn phù hợp nhất đang được đáp ứng bởi các đối thủ mà doanh nghiệp có khả
năng thắng thế nhất trong cạnh tranh. Chính vì thế doanh nghiệp cần phân đoạn thị
trường tổng thể, từ đó lựa chọn ra những đoạn thị trường mục tiêu và định vị thị
SVTH: Nguyễn Trung
17
Đại học Kinh tế H́
Khóa luận tốt nghiệp
GVHD: Th.S Ngơ Minh Tâm
trường, tức là tìm cách chiếm một vị trí nhất định trong tâm trí của khách hàng mục
tiêu và tạo chỗ đứng vững chắc cho mình trong thị trường đó.
Kế hoạch Marketing của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường bắt đầu
bằng việc xác định các đối tượng khách hàng tiềm năng, sau đó doanh nghiệp áp dụng
lý thuyết Marketing hỗn hợp (Marketing - mix) để tiếp cận với đối tượng khách hàng
này. Lý thuyết này do Mc.Carthy xây dựng, còn được gọi là quy tắc 4P, bao gồm:
Product - Thiết kế và xây dựng chiến lược sản phẩm; Price - Chiến lược giá; Place Thiết lập kênh phân phối; Promotion - Xúc tiến sản phẩm và hỗ trợ bán hàng. Đây là
những công cụ mà doanh nghiệp bất động sản có thể sử dụng để theo đuổi các mục
tiêu của mình trong thị trường mà họ nhắm đến.
Đ
1.3.1Chiến lược sản phẩm
ại
Việc thiết kế một sản phẩm bất động sản sẽ dựa trên sự hiểu biết sâu sắc của
doanh nghiệp bất động sản về những nhu cầu, mong muốn và khả năng sẵn sàng chi
ho
trả của khách hàng kết hợp với việc nghiên cứu thị trường bất động sản và khả năng
̣c k
thắng thế trước các đối thủ cạnh tranh.Với đặc điểm vốn lớn và thời gian xây dựng lâu
dài thì chiến lược sản phẩm thị trường là một chiến lược rất quan trọng và là nền tảng
in
của chiến lược markting bất động sản.
h
Trong thị trường mục tiêu doanh nghiệp bất động sản phải xác định nhóm khách
tê
hàng cụ thể, sau đó tiến hành định vị sản phẩm để xác định một hoặc hai lợi ích chính
́H
do bất động sản đem lại, sau đó dựa trên mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp như
doanh thu, lợi nhuận, số sản phẩm bán được… mà doanh nghiệp sẽ đưa ra các chương
́
uê
trình quảng cáo, bán hàng, định giá và phân phối cho phù hợp.
Các quyết định về sản phẩm gồm có lợi ích cốt lõi của sản phẩm, đặc tính sản
phẩm, dịch vụ khách hàng, thương hiệu sản phẩm, danh mục và chủng loại sản phẩm,
phát triển sản phẩm mới.
Nội dung và quá trình phân đoạn thị trường, lựa chọn thị trường mục tiêu và định
vị sản phẩm trên thị trường của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như sau:
Phân đoạn thị trường
Phân loại dựa vào hàng hóa bất động sản trên thị trường
Dựa vào loại hàng hóa bất động sản, thị trường bất động sản được phân chia
thành: thị trường đất đai; thị trường nhà ở; thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ; thị
trường bất động sản dùng cho văn phịng, cơng sở; thị trường bất động sản công nghiệp
SVTH: Nguyễn Trung
18
