Tài liệu Tổng quan về thị trường bất động sản docx

Tổng quan về thị trờng
bất động sản

Ngi thc hin: TS . Trần Quang Huy
Trờng Đại học Luật H Nội


I. Khái niệm, đặc điểm BĐS v thị trờng
BĐS
1.1. Khái niệm BĐS

Muốn hiểu về BĐS thì trớc hết cần phải
biết thế no l ti sản?
Theo iều 163 BLDS năm 2005 thì ti sản gồm: Vật
có thực, tiền, giấy tờ có giá v quyền ti sản. Vậy, vật
có thực l gì?
Vật cã thùc cã thĨ hiĨu lμ: Hoa lỵi, lỵi tøc; Vật chính v
vật phụ; vật chia đợc v vật không chia đợc; Vật tiêu hao
v vật không tiêu hao; vật cùng loại v vật đặc định; Vật
đồng bộ. Song, trong cách thức chia vật có thực thnh các
loại khác nhau, bất động sản v động sản l những khái
niệm phổ biến v đợc pháp luật trên thế giới đề cập.


Khái niệm Bất động sản
Theo điều 174 BLDS năm 2005 thì bất động
sản đợc hiểu l các ti sản không di dời
đợc bao gồm:
1. Đất đai
2. Nh ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể
cả các ti sản gắn liền với nh ở, công trình xây

dựng đó
3. Các ti sản khác gắn liền với đất đai
4. Các ti sản khác do pháp luật quy định


Đất đai
+ Phải l đất không di dời đợc hoặc di dời đợc
nhng không đáng kể ( những ĐĐ có thể di dời nh
đất trồng cây cảnh, đất lm vật liệu xây dựng không
phải l BĐS ).
+ Phải l đất đai đà đợc xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải đợc đo lờng bằng giá trị ( căn cứ
vo số lợng v chất lợng đất đai nh dt v phõn
hng t)
+ Căn cứ vo mục đích sử dụng chủ yếu, đất đai đợc
phân loại thnh các nhóm khác nhau.


Nh ở, công trình xây dựng
+ Nh ở, công trình xây dựng không thể di dời hoặc di
dời không đáng kể: Chung c tại các khu đô thị mới,
trung tâm thơng mại, khách sạn, văn phòng cho
thuê
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông;
+ Các ti sản khác gắn liền không thể tách rời với nh
ở, công trình xây dựng;
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lờng v
lợng hoá thnh giá trị theo các tiêu chuẩn đo lờng
nhất định.

Các ti sản khác gắn liền với đất đai
+ Vờn cây lâu năm bao gm c cõy trng v t
trng cõy;
+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng
muối;
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao;
+ Các công trình liên quan đến khai thác ti nguyên
trong lòng ®Êt


Các ti sản khác do pháp luật quy định
ã

Luật pháp Việt Nam v các nớc trên thế giới đều
ghi nhận mét sè tμi s¶n cã thĨ di dêi song vÉn đợc
coi l bất động sản:
+ Máy bay
+ Tầu biển
+ Tầu hoả
Tại sao lại nh vậy?


Đặc điểm của BĐS
Thứ nhất, BĐS l hng hoá có vị trí cố định về địa
lý, về địa điểm v không thể di dời đợc.
+ Các bất động sản gắn liền với ĐĐ, m ĐĐ cố
định về vị trí, về không gian v diện tích;
+ Vị trí của BĐS vô cùng quan trọng liên quan đến
giá trị v giá cả BĐS, khả năng sinh lợi v môi

trờng đầu t lm ¨n.


Đặc điểm của BĐS
Thứ hai, BĐS l hng hoá có tính bền vững, lâu
di
+ BĐS gắn liền với sự trờng tồn của đất đai
+ Các công trình xây dựng, công trình kiến trúc,
công trình văn hoá, các to nh có độ tuổi rất
cao, hng trăm, hoặc thậm chí hng ngn năm
đà qua.


Thứ ba, hng hoá bất động sản
mang tính cá biệt v khan hiếm
ộng
, hng hoá bất đ
Thứ t
tập
ang nặng yếu tố
sản m
lý
thị hiếu v tâm
quán,
xà hội

Thứ năm, hng hoá bất động sản
chịu ảnh hởng lẫn nhau c bit l
quỏ trỡnh đơ thị hố

Thứ sáu, hng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh
mẽ cđa ph¸p lt vμ chÝnh s¸ch cđa NN
ChÝnh s¸ch vμ pháp
luật về đất đai
Chính sách v pháp
luật về KDBĐS

Chính sách v pháp luật
về Doanh nghiệp, đầu t.
Chính sách pháp luật về
nh ở, xây dựng

ổn định chính trị

Môi trờng

Phát triển kinh tế

đầu t

vĩ mô


2. KháI niệm, đặc điểm của thị trờng BĐS

2.1. KN Thị
trờng BĐS

Ngời CN

Ngời CT
Ngời TC
Bên BL

Thị trờng bất động sản

Ngời bán

Khác biệt giữa BĐS
v các hng hoá khác
Ngời mua
Ngời nhận CN
Ngời thuê
Ngời nhận TC
Bên đợc BL


2.2. Các đặc điểm của thị trờng BĐS
Thứ nhất, tính cách biệt giữa hng hoá với địa điểm
giao dịch:
( nơi giao dịch có thể l chợ địa ốc, chợ hng hóa BĐS ảo,
không có sự cố định)
Việc hon thnh một giao dịch về BĐS thờng diễn ra nhiều
khâu nh:
+ Đm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau
+ Kiểm tra thực địa, xác định tính có thực v độ chính xác của
thông tin
+ Đăng ký pháp lý đối với BĐS
+ Quan hệ giao dịch không thể tiến hμnh trong mét thêi gian
ng¾n, thËm chÝ cã thĨ rÊt dμi.

Đặc điểm của Thị trờng BĐS

Thứ hai, Thị trờng BĐS thực chất l thị
trờng giao dịch các quyền v lợi ích
chứa đựng trong BĐS
* Đặc điểm ny do đặc tính tự nhiên của đất đai quyết
định:
+ Đất đai không mất đi, không hao mòn
+ Ngời tham gia giao dịch quan tâm đến các quyền v
lợi ích hợp pháp từ bản thân BĐS
* Quan trọng l khả năng sinh lợi của ®Êt ®ai vμ bÊt
®éng s¶n


Đặc điểm của thị trờng BĐS
Thứ ba, thị trờng bất động sản mang tính vùng v khu vực
sâu sắc
Do đặc điểm l không thể di dời, cho nên BĐS g¾n liỊn víi mét khu vùc

cơ thĨ ( cã thĨ khu vực phát triển hoặc kém phát triển, sôi động hoặc
kém sôi động )
Mua bán bất động sản còn phụ thuộc vo tâm lý, tập quán, thị hiếu

Thứ t, thị trờng BĐS l thị trờng không hon hảo
Thông tin không đầy đủ v chính xác nh các loại hng hoá khác;
BĐS mang tính khu vực v vùng sâu sắc, nên không thể so sánh một

cách phiến diện

Trong nhiều trờng hợp giá cả không có tính cạnh tranh, thể hiện sự độc
quyền của ngời bán khi nguồn cung hạn chế v khi thị trờng sốt giá,
giá BĐS bị đẩy cao ( giá ảo).
Khi thị trờng đóng băng, nh đầu t bán tháo hng hoá nhằm tránh trả
lÃi ngân hng, giá BĐS trở về với giá trị thực v l cơ hội cho ngời có
nhu cầu thực vỊ B§S


Đặc điểm của thị trờng BĐS
Thứ năm, cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với
biến động về cầu v giá cả BĐS
+ Thời gian tạo ra hng hoá thờng lâu hơn các hng
hoá khác ( thông tin về đất đai, dự án đầu t, thủ tục
xin phép xây dựng, thủ tục chuyển nhợng, thiết kế
thi công công trình
+ Chính sách của Nh nớc có tác động rất mạnh mẽ
đến sự bình ổn của thị trờng ví dụ Nghị định
181/NĐ-CP, siết chặt cho vay BĐS, quy định về huy
động vốn theo khoản 1 Điều 39 Luật Nh ở.


Đặc điểm của thị trờng BĐS
Thứ sáu, l thị trờng khó thâm nhập
+ Hng hoá BĐS thờng có giá trị lín;
+ Ng−êi mua vμ b¸n th−êng Ýt cã kinh nghiƯm;
+ Quá trình mua bán gồm nhiều thủ tục phức tạp v không
phải ai cũng nắm vững;
+ Tính minh bạch của thị trờng không cao dẫn tới nhiều rủi
ro về pháp lý.
+ Cha hình thnh những tổ chức môi giới, t vấn chuyên

nghiệp trong kinh doanh BĐS.


Đặc điểm của thị trờng BĐS
Thứ bảy, thị trờng bất động sản chịu sự chi phối của pháp
luật
+ Vì có giá trị lớn, nên việc mua bán, chuyển nhợng BĐS
phải nằm trong sự quản lý, giám sát của Nh nớc.
+ Các hợp đồng về mua bán, CN, CT, cho thuê mua phải tuân
thủ các thủ tục về đăng ký giao dịch.
+ Nh nớc bảo hộ các quyền v lơị ích hợp pháp của các bên
thông qua cấp các giấy tờ về sở hữu, sử dụng.
+ Kiểm soát tốt thị trờng cũng góp phần tăng thu cho ngân
sách nh nớc từ thuÕ vμ lÖ phÝ.


Đặc điểm của thị trờng BĐS
Thứ tám, Thị trờng BĐS có mối liên hệ mật thiết
với thị trờng vốn.
Thứ chín, thị trờng BĐS l thị trờng m việc tham
gia hoặc rút ra khỏi thị trờng l vấn đề khó khăn
v phøc t¹p


II. Phân loại thị trờng BĐS
1. Phân loại dựa vo hng hoá bất động sản trên thị
trờng ( dựa vo loại hng hoá BĐS ):
+ Thị trờng đất đai
+ Thị trờng nh ở
+ Thị trờng bất động sản dùng trong dịch vụ

+ Thị trờng BĐS dùng cho văn phòng, cho thuê;
+ Thị trờng BĐS công nghiệp
+ Thị trờng BĐS du lÞch.


Phân loại thị trờng BĐS
2. Phân loại theo tính chất mối quan hệ gồm:
+ Thị trờng mua bán;
+ Thị trờng cho thuê v cho thuê lại;
+ Thị trờng thế chấp vμ b¶o hiĨm


Phân loại thị trờng BĐS
3. Phân loại vo trình tự tham gia thị trờng
+ Thị trờng sơ cấp ( Nh nớc giao đất, cho thuê
đất tạo ra nguồn cung đầu vo về đất đai BĐS
cho doanh nghiệp, ngời dân )
+ Thị trờng thứ cấp ( nơi diễn ra các giao dịch của
các bên về mua bán..)


Phân loại thị trờng BĐS
4. Phân loại theo mức độ kiểm soát của Nh
nớc
+ Thị trờng chính quy có kiểm soát
+ Thị trờng phi chính quy không đợc kiểm soát


Iii. Vai trò của quản lý nh nớc
Chính sách, pháp luật

4. Tổ chức, xây dựng,
hon thiện bộ máy
quản lý NN đối với thị
trờng BĐS

1. Ban hnh hệ thống
văn bản pháp luật lm
cơ sở quản lý thị trờng
BĐS

Cung cho
thị trờng

Cầu cho

Thị trờng
Bất động
sản

3. Thnh lập v kiểm
soát hệ thống giao
dịch BĐS

Môi trờng đầu t

thị trờng

2. Xây dựng các chiến
lợc, quy hoạch, kế
hoạch phát triển thị

trờng


Vai trò của Nh nớc đối với thị trờng
BĐS
Thứ nhất, phát triển thị trờng BĐS góp phần
thúc đẩy sản xuất phát triển
+ Thị trờng BĐS l nơi gặp gỡ giữa cung v cầu, l cầu nối
giữa sản xuất v tiêu dùng.
+ (i) L nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị
v (ii) từ hình thái gía trị thnh hiện vật.
+ Khi thị trờng phát triển tốt sẽ tác động tích cực đến sản
xuất, luân chuyển nguồn vốn v ngợc lại.