(Luận văn thạc sĩ) đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện ba vì, thành phố hà nội​

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN CƠNG BÌNH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN BA VÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. HOÀNG XUÂN PHƯƠNG

Hà Nội, 2020


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan:
Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hồn tồn
trung thực, của tơi, khơng vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và
pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Hà Nội , ngày tháng 5 năm 2020

Tác giả


ii
LỜI CẢM ƠN
Với tất cả sự kính trọng và biết ơn sâu sắc nhất, tơi xin chân thành bày
tỏ lịng biết ơn của mình tới TS. Hồng Xn Phương đã tận tình hướng dẫn,
dành nhiều cơng sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình
học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, các thầy cô giáo Khoa Kinh
tế và Quản trị kinh doanh và phòng Đào tạo sau đại học, Trường Đại học Lâm
nghiệp đã chỉ bảo, giảng dạy trong suốt thời gian học tập tại trường.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo cơ quan, đồng nghiệp đã
cung cấp thông tin, giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực
hiện đề tài.
Mặc dù luận văn đã hoàn thiện với tất cả sự cố gắng cũng như năng lực
của mình, tuy nhiên khơng thể tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, tơi rất
mong nhận được sự góp ý, chỉ bảo của quý thầy cơ, đó chính là sự giúp đỡ
q báu mà tơi mong muốn nhất để cố gắng hoàn thiện hơn trong q trình
nghiên cứu và cơng tác sau này.
Xin chân thành cảm ơn./.


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN......................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN.......................................................................................................... ii
MỤC LỤC ............................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................v

DANH MỤC BẢNG BIỂU....................................................................................vi
MỞ ĐẦU ...................................................................................................................1
Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT....................5
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ............. 5
1.1.1. Khái quát về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng................................ 5
1.1.2. Vai trị của các cấp chính quyền trong cơng tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng............................................................................................................... 14
1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng15
1.2. Cơ sở thực tiễn về bồi thường, giải phóng mặt bằng ........................... 21
1.2.1. Khái quát về thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ..... 21
1.2.2. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới và ở Việt Nam về cơng tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng ...................................................................................... 23
1.2.3. Tổng quan các cơng trình nghiên cứu có liên quan ...................................... 36
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....................37
2.1. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 37
2.2. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 37
2.2.1. Phương pháp chọn điểm khảo sát................................................................... 37
2.2.2. Phương pháp thu thập thông tin, số liệu ......................................................... 38
2.2.3. Phương pháp xử lý và phân tích số liệu .......................................................... 39
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..............................41
3.1. Đặc điểm cơ bản của huyện Ba Vì ....................................................... 41
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên............................................................................................. 41
3.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội ................................................................................ 43


iv
3.1.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn ảnh hưởng đến bồi thường GPMB.. 48
3.2. Khái quát thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn huyện Ba Vì ........... 49
3.2.1. Xác định địa giới hành chính............................................................................ 49

3.2.2. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính .............. 49
3.2.3. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất .............. 49
3.2.4. Công tác đăng ký QSDĐ, quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy CNQSDĐ.... 50
3.2.5. Cơng tác thống kê, kiểm kê đất đai .................................................................. 50
3.3. Thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn
huyện Ba Vì................................................................................................. 51
3.3.1. Hệ thống các văn bản pháp lý có liên quan.................................................... 51
3.3.2. Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, GPMB trên địa bàn huyện Ba Vì,
thành phố Hà Nội.......................................................................................................... 52
3.3. Đánh giá tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ đối
với người có đất bị thu hồi .......................................................................... 72
3.3.1. Tác động đến việc làm của người dân............................................................. 72
3.3.2 Tình hình sử dụng tiền bồi thường .................................................................... 73
3.3.3. Tình hình an ninh trật tự xã hội........................................................................ 74
3.4. Đánh giá những kết quả đạt được, hạn chế và nguyên nhân ............... 75
3.4.1. Kết quả đạt được ................................................................................................ 75
3.4.2. Hạn chế và nguyên nhân................................................................................... 75
3.5. Giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB tại địa bàn huyện
Ba Vì, thành phố Hà Nội ............................................................................. 78
3.5.1. Định hướng về cơng tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện ............. 78
3.5.2. Một số giải pháp hồn thiện chính sách bồi thường, GPMB trên địa bàn
huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội .................................................................................. 80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..............................................................................85
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................88
PHỤ LỤC ................................................................................................................90


v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Viết đầy đủ

Viết tắt
CNH - HĐH

Cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT-XH

Kinh tế - xã hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1: Tình hình cơng tác bồi thường, GPMB trên địa bàn huyện Ba Vì . 56
Bảng 3.2. Kết quả về đối tượng và điều kiện được bồi thường của ............... 65
02 dự án ........................................................................................................... 65
Bảng 3.3. Kết quả bồi thường đất nông nghiệp .............................................. 67
Bảng 3.4. Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ tài sản trên đất, cây cối hoa
màu, bồi thường di chuyển chỗ ở của 2 dự án ................................................ 69
Bảng 3.5. Tổng hợp kinh phí các chính sách hỗ trợ của 2 dự án .................... 70
Bảng 3.6. Kết quả điều tra về công tác bồi thường chính sách hỗ trợ tại 02 dự
án nghiên cứu .................................................................................................. 71
Bảng 3.7. Tổng hợp ý kiến về tình hình việc làm sau khi thu hồi đất ............ 72
Bảng 3.8. Tình hình sử dụng tiền bồi thường của các hộ gia đình ................. 73
Bảng 3.9. Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu hồi đất
của 02 dự án nghiên cứu ................................................................................. 74


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tài liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố dân cư, xây dựng các thành phần kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh và quốc
phòng. Trong chương II, điều 16, 17 và 18 Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng
đúng mục đích và có hiệu quả”.
Q trình thực hiện cơng cuộc Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hố đất
nước, nhiều diện tích đất nơng nghiệp bị thu hồi để xây dựng các khu công
nghiệp, khu đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng… và diện tích bị thu hồi lên tới

hàng vạn héc ta. Tuy nhiên, việc thu hồi đất nông nghiệp đã ảnh hưởng không
nhỏ tới đời sống, việc làm của các hộ bị thu hồi đất. Việc thu hồi phải làm
theo trình tự của pháp luật, phải có bồi thường thiệt hại và có chế độ chính
sách cũng như bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất. Trong thời gian qua
Đảng và Nhà nước ta đề ra nhiều chủ trương, chính sách bằng các văn bản
pháp luật cụ thể như sau:
Sau khi có luật đất đai năm 1993, ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành
Nghị định 90/NĐ-CP quy định: “Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử
dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng”.
Sau hơn 3 năm thực hiện có nhiều biến động, ngày 24/4/1998 Chính phủ ban
hành Nghị định số 22/CP thay thế Nghị định số 90/NĐ-CP. Ngày 29/10/1994
Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật
đất đai 2003 và Nghị định số 197/2004/NĐ-CP: “Về việc bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất”. Tiếp theo đó ngày 15/05/2014 Chính
phủ ban hành Nghị định 43/2014/NĐ-CP về quy định chi tiết một số điều
Luật đất đai 2013 và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của


2
Chính Phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43, Nghị định số
44 và Nghị định số 47 quy định chi tiết một số Điều của Luật đất đai năm
2013. Về cơ bản các điều trong Nghị định đã được áp dụng có hiệu quả, phù
hợp với nguyện vọng của đa số nhân dân, khắc phục được nhiều tồn tại,
vướng mắc mà trước đây các văn bản khác chưa được đề cập. Gần đây nhất là
ngày 15/05/2014 Chính Phủ ban hành Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Trên tổng thể,
nghị định bổ sung nhiều điểm mới, tích cực, theo hướng tăng quyền lợi cho
người bị thu hồi đất - đối tượng lâu nay được đánh giá là chịu nhiều thiệt thòi,
như được bồi thường theo giá đất thực tế, tăng mức hỗ trợ…
Huyện Ba Vì trong thời gian qua đã đạt được một số kết quả trong thực

hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư: Trong q
trình thực hiện công tác bồi thường GPMB, việc phân loại nguồn gốc sử dụng
đất, đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, các mức giá bồi thường, hỗ trợ đã
được Hội đồng bồi thường GPMB của huyện thực hiện theo đúng các quy
định của pháp luật, đảm bảo theo đúng đối tượng, đúng chế độ chính sách
hiện hành, vận dụng một cách linh hoạt các chính sách về giá bồi thường thiệt
hại, chính sách tái định cư, giá các cơng trình xây dựng; Giá đất bồi thường
được áp dụng dựa trên bảng giá đất của UBND thành phố ban hành hàng năm,
áp dụng để tính bồi thường cho người sử dụng đất một cách thống nhất không
những tại các dự án đang thực hiện mà cả các dự án khác có liên quan; Việc
chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi được thực hiện
nghiêm túc, đảm bảo đúng tiến độ, thời gian và quy định của pháp luật.
Tuy nhiên thực tế thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư
khi thu hồi đất ở thành phố Hà Nội nói chung và ở huyện Ba Vì nói riêng cịn
hạn chế. Đội ngũ cán bộ làm cơng tác bồi thường GPMB năng lực cịn hạn
chế, chun mơn đào tạo khơng phù hợp do vậy trình độ nhận thức về các
chính sách pháp luật có liên quan đến cơng tác GPMB cịn chậm, bất cập so


3
với yêu cầu đặt ra; Tại một số địa phương việc cơng khai quy hoạch trong q
trình tổ chức thực hiện dự án còn chưa thường xuyên, liên tục, từ đó người
dân thiếu tin tưởng vào việc áp dụng các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư cho người có đất bị thu hồi; Vị trí của các khu tái định cư cịn phân
tán chưa tập trung; Cơng tác tuyên truyền vận động đối với những người có
đất bị thu hồi cịn chưa thuyết phục; Sự bng lỏng quản lý Nhà nước về đất
đai của một số xã cịn bất cập, gặp nhiều khó khăn trong việc xác nhận nguồn
gốc đất, loại đất, diện tích để đề nghị bồi thường cho các hộ gia đình khơng có
giấy tờ về đất, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích
đất do thơn dấu ruộng để chốn thuế trước đây. Việc quy định về hành lang

giao thông và quản lý hành lang giao thông trên các tuyến quốc lộ, thành phố
lộ còn lỏng lẻo, chưa đồng bộ.
Trong các chính sách đó cịn nhiều nội dung cần phân tích, đánh giá có
cơ sở khoa học thơng qua việc khảo sát thực tế, điều tra xã hội học để bổ sung,
sửa đổi hồn thiện chính sách này đảm bảo lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất, người bị thu hồi đất, duy trì trật tự kỷ cương pháp luật, hạn chế tối
đa những tranh chấp, khiếu kiện về đất đai của nhân dân trong bồi thường,
giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Đó cũng là lý do tôi thực hiện
đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt
bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn
huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đề xuất các giải pháp góp phần hồn thiện chính sách bồi thường GPMB
khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội.
2.2. Mục tiêu cụ thể
+ Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về bồi thường GPMB khi
Nhà nước thu hồi đất


4
+ Đánh giá thực trạng bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất tại
một số dự án của huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội
+ Đề xuất một số giải pháp hồn thiện chính sách bồi thường GPMB
khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án của huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Công tác bồi thường GPMB khi
Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án của huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội.
3.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
* Phạm vi về không gian: đề tài nghiên cứu trên phạm vi huyện Ba Vì,

thành phố Hà Nội
* Phạm vi về thời gian:
- Thông tin sơ cấp: Trong năm 2019.
- Thông tin thứ cấp: từ 2016 đến 2018.
4. Ý nghĩa của luận văn
4.1. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm rõ thêm về một số vấn đề lý luận về cơng tác
bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư.
4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Các giải pháp của luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo
có giá trị cho huyện Ba Vì trong cơng tác giải phóng mặt bằng thuộc các dự
án đầu tư và các địa phương khác có quan tâm.


5
Chương 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.1. Khái quát về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.1.1. Khái niệm về cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
- Giải phóng mặt bằng
Trong Luật Đất đai hiện hành khơng có định nghĩa trực tiếp thế nào là
giải phóng mặt bằng mặc dù có sử dụng cụm từ này. Có thể nói, giải phóng
mặt bằng hay giải tỏa mặt bằng (còn gọi tắt là giải tỏa) là một q trình “làm
sạch” mặt bằng thơng qua việc thực hiện di dời các cơng trình xây dựng, vật
kiến trúc, cây cối, hoa màu và một bộ phận dân cư trên một diện tích đất nhất
định nhằm thực hiện quy hoạch, cải tạo hoặc xây dựng cơng trình mới.
- Bồi thường
Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013, khái niệm bồi thường như

sau: Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất [9].
- Hỗ trợ
Luật Đất đai 2013 đã đưa ra khái niệm như sau: Hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời
sống, sản xuất và phát triển [9].
Sự khác nhau căn bản giữa bồi thường và hỗ trợ là: bồi thường là khái
niệm xuất phát từ ngành luật dân sự mang tính tương xứng với các nguyên
tắc: (i) chủ thể nào gây thiệt hại, chủ thể đó phải bồi thường; (ii) thiệt hại đến
đâu, bồi thường đến đó. Trong khi đó, khái niệm hỗ trợ (còn gọi là hộ trợ) là
“giúp đỡ”, mang tính chính sách, thể hiện việc cộng thêm vào nên khơng địi
hỏi tính tương xứng như bồi thường. Tuy nhiên, cho đến nay, pháp luật nước
ta chưa thật sự “rạch ròi” hai khái niệm này và một số trường hợp mang bản


6
chất “bồi thường” nhưng lại được xác định trong pháp luật là “hỗ trợ”. Ví dụ
điển hình là hỗ trợ về giá đất nông nghiệp đối với đất nông nghiệp là đất vườn
ao, đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất nông nghiệp tiếp giáp với khu
dân cư. Bản chất là bồi thường về đất, nhưng do pháp luật quy định là giá đất
nông nghiệp định theo phương pháp thu nhập từ sản xuất nông nghiệp nên giá
đất quá thấp, rồi áp dụng thêm khoản gọi là “hỗ trợ”. Hơn nữa, theo chúng tôi,
một khi việc thu hồi đất làm người nông dân mất đất sản xuất, dẫn đến phải
chuyển đổi nghề nghiệp từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp thì bản chất là
đã gây ra thiệt hại do mất việc làm. Nếu xác định như vậy thì chúng ta nên
dùng cụm từ “bồi thường cho người nông dân do mất việc làm” thay vì “hỗ
trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm” như hiện nay. Điều này sẽ khắc
được tình trạng hỗ trợ nghề nghiệp bằng một khoản tiền qua loa, sau đó khơng
quan tâm đến việc người được chuyển đổi nghề nghiệp có việc làm hay không
[14]. Mặt khác, điều này tạo ra một cách hiểu và thực thi pháp luật rằng, chi

phí thiệt hại do mất việc phải được tính tốn sịng phẳng, bảo đảm thực sự tái
lập và cải thiện chất lượng cuộc sống người dân sau khi quá trình thu hồi đất.
1.1.1.2. Bản chất của cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
Khi thực hiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác thu
hồi đất GPMB, Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất của tổ chức, cá nhân, hộ
gia đình. Mỗi dự án có sử dụng đất được thực hiện tại những địa phương, khu
vực nhất định với đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau vì thế đối
tượng GPMB rất đa dạng và phức tạp. Việc thu hồi đất tại các khu trung tâm
đông dân cư, khu đô thị, đất nông nghiệp, khu thuận lợi cho cơng ăn việc làm
là rất khó khăn. Bởi lẽ việc tìm một nơi ở mới của hộ gia đình có ảnh hưởng
rất nhiều tới đời sống, thu nhập cũng như phong tục tập quán của họ (nơi ở
mới thường không phù hợp với điều kiện sinh hoạt, lao động sản xuất, cơng
ăn việc làm của họ bị ảnh hưởng). Ngồi ra đơn giá bồi thường giữa các dự án,
giữa các thửa đất có vị trí cũng như mục đích sử dụng khác nhau là khác nhau


7
dẫn đến khó khăn, phức tạp trong cơng tác bồi thường thiệt hại.
Trong các dự án có sử dụng đất cần thực hiện việc GPMB thì các dự án
đầu tư cho cơ sở hạ tầng, giao thông đô thị hoặc có sự kết hợp giữa mục đích
chính của dự án với việc đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ làm cho giá đất đai ở các khu
vực xung quanh tăng lên khá cao. Ngẫu nhiên mang lại lợi nhuận cho tổ chức,
cá nhân, hộ gia đình trước kia có đất ở sâu bên trong nay trở thành đất mặt
đường và được hưởng lợi. Việc thu lại khoản giá trị chênh lệch này rất khó, là
vấn đề nan giải mà các nhà chức trách vẫn chưa tìm ra giải pháp thích hợp.
Trong các dự án mở đường giao thông, một số hộ khơng bị thu hồi hết đất mà
vẫn cịn một phần nhỏ diện tích đất phía trong. Sau khi GPMB, phần diện tích
đất này được hộ gia đình tận dụng để xây nhà, dựng ki ốt hoặc xây cửa hàng
kinh doanh. Tuy nhiên, những kiến trúc này không đủ tiêu chuẩn, không phù hợp
quy hoạch đã làm ảnh hưởng tới mỹ quan, kiến trúc của đường phố, đô thị [7].

Công tác GPMB gắn liền với bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Người bị thu hồi đất có thể được bồi thường bằng tiền, bằng đất có giá trị
tương đương giá trị thị trường của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, có thể
kèm theo các chính sách hỗ trợ. Nguồn vốn chi cho công tác bồi thường là
không nhỏ trong khi giá đất đai, bất động sản trên thị trường ngày càng tăng
cao và diện tích thu hồi là khá lớn tới vài hécta hoặc hàng trăm hécta. Như
vậy công tác GPMB diễn ra khá phức tạp do tính đa dạng của đối tượng
GPMB, cơng tác bồi thường GPMB đòi hỏi một lượng vốn lớn và có những
ngoại ứng phát sinh cần được Nhà nước quản lý chặt chẽ. Nhà nước cần có
những chính sách, biện pháp tích cực thúc đẩy cơng tác GPMB trên phạm vi
quốc gia và trên từng địa bàn cụ thể nói riêng.
1.1.1.3. Sự cần thiết của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
Trong q trình phát triển của mỗi địa phương, Nhà nước thu hồi những
vùng đất để xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế như: hệ thống giao thơng, thuỷ lợi,
cấp thốt nước; cơ sở hạ tầng xã hội: bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải


8
trí, thể dục thể thao; các cơ sở sản xuất lớn và nhỏ: khu công nghiệp; mở rộng
đô thị, sắp xếp lại hệ thống dân cư…là quy luật tất yếu của sự phát triển. Tỷ lệ
dân số đô thị cũng cao, đặc biệt ở các đô thị phát triển. Như vậy xu hướng đơ
thị hố diễn ra mạnh mẽ, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quy hoạch
các khu dân cư, khu kinh tế… sẽ đáp ứng cho nhu cầu phát triển quốc gia [6].
- Giải phóng mặt bằng là yêu cầu tất yếu của quá trình đổi mới
Cùng với q trình đơ thị hố, dân số ngày một gia tăng do hai nguyên
nhân chính là sự tăng tự nhiên và tăng cơ học. Đáp ứng nhu cầu này cần
GPMB nhằm tạo ra quỹ đất sạch để xây dựng các cơng trình phục vụ phát
triển kinh tế xã hội và phục vụ đời sống.
- Cơng tác giải phóng mặt bằng góp phần đẩy nhanh cơng tác thực hiện
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một công cụ quản lý của Nhà nước
nhằm quản lý thống nhất toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, đảm bảo đất
đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả… Quy hoạch sử dụng đất là
việc bố trí, sắp xếp, phân bổ lại quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng cụ thể
phù hợp với giai đoạn phát triển cả nước và từng địa phương. Kế hoạch sử
dụng đất là việc lập ra các chương trình, dự án, mục tiêu nhằm thực hiện quy
hoạch sử dụng đất đã đề ra.
Thực tế các khu dân cư, khu cơng nghiệp, nơng nghiệp, lâm nghiệp
hình thành và phát triển tự nhiên nên manh mún, nhỏ lẻ và thiếu đồng bộ dẫn
tới một lượng đất đai bị sử dụng lãng phí, kém hiệu quả. Thơng qua quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước đã tiến hành bố trí, sắp xếp lại quy mơ
cũng như cơ cấu sử dụng đất trong cả nước nhằm sử dụng hiệu quả nhất
nguồn lực đất đai.
Cơng tác GPMB góp phần sử dụng nguồn lực đất đai một cách có hiệu
quả, là yếu tố không thể thiếu trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất tổng thể cũng như chi tiết.


9
1.1.1.4. Trình tự cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
a. Giới thiệu địa điểm và thông báo thu hồi đất
- Chủ đầu tư hoặc cơ quan được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án đầu tư
nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đầu tư tại địa phương. Cơ quan tiếp
nhận hồ sơ có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến các cơ quan có liên quan đến dự
án đầu tư để xem xét giới thiệu địa điểm theo thẩm quyền hoặc trình Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh xem xét giới thiệu địa điểm.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông báo thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy
ban nhân dân cấp huyện thông báo thu hồi đất ngay sau khi giới thiệu địa
điểm đầu tư; trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch thì thực hiện thông báo
sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy

hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt và công bố.
Nội dung thông báo thu hồi đất gồm: Lý do thu hồi đất, doanh thu và vị
trí khu đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết
xây dựng được duyệt và dự kiến về kế hoạch di chuyển.
Việc thông báo thu hồi đất được thực hiện trên phương tiện thông tin
đại chúng của địa phương và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi
có đất, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư có đất thu hồi. Cho phép
khảo sát lập dự án đầu tư: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chủ
đầu tư tiến hành khảo sát, đo đạc lập bản đồ khu vực dự án ngay sau khi được
chấp thuận chủ trương đầu tư để phục vụ việc lập và trình duyệt quy hoạch
chi tiết xây dựng, thu hồi đất và lập phương án bồi thường tổng thể, hỗ trợ, tái
định cư và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã triển khai thực hiện
các công việc. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thành lập
Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để lập phương án bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư và phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp. Đối với các
địa phương đã thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất thì Ủy ban nhân dân
cấpcó thẩm quyền có thể giao nhiệm vụ lập phương án bồi thường, hỗ trợ và


10
tái định cư; phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp cho Tổ chức phát
triển quỹ đất. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với
chủ đầu tư phổ biến kế hoạch khảo sát, đo đạc cho người sử dụng đất trong khu
vực dự án và yêu cầu người sử dụng đất tạo điều kiện để chủ đầu tư thực hiện
việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất để lập dự án đầu tư [1].
- Thời hạn ra văn bản giới thiệu địa điểm đầu tư; thông báo thu hồi đất;
thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quy định tại khoản 2 và
khoản 3 trên không quá 30 ngày, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ về đầu tư hợp lệ.
- Sau khi đã được giới thiệu địa điểm, chủ đầu tư lập dự án đầu tư theo
quy định của pháp luật về đầu tư và xây dựng; lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất

theo quy định của pháp luật về đất đai. Nội dung dự án đầu tư phải thể hiện
phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
b. Lập phương án bồi thường, hỗ trợ
Sau khi dự án đầu tư được xét duyệt hoặc chấp nhận thì Hội đồng bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm
lập và trình phương án bồi thường, hỗ trợ theo quy định sau đây: Tên, địa chỉ
của người bị thu hồi đất; diện tích, loại đất, vị trí, nguồn gốc bị thu hồi; số
lượng, khối lượng, tỷ lệ % chất lượng còn lại của tài sản bị thiệt hại; tỷ lệ %
diện tích đất nơng nghiệp bị thu hồi trên tổng diện tích đất nơng nghiệp đang
sử dụng trong hạn mức; căn cứ tính toán số tiền bồi thường, hỗ trợ như giá đất,
giá nhà, cơng trình, tài sản trên đất; số nhân khẩu, số lao động trong độ tuổi,
số lượng người được hưởng trợ cấp xã hội; số tiền bồi thường (về đất, tài sản
trên đất) số tiền được hỗ trợ (bao gồm các khoản); việc di dời các cơng trình
của nhà nước, tổ chức, của cơ sở tôn giáo, của cộng đồng dân cư; việc di dời
mồ mả.
Lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Niêm yết
công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại trụ sở Ủy ban
nhândân cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi để


11
người bị thu hồi đất và những người có liên quan tham gia ý kiến; Việc niêm yết
phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện UBND cấp xã, đại diện.
Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, đại diện những người có đất bị thu
hồi; Thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp ít nhất là hai mươi (20)
ngày, kể từ ngày đưa ra niêm yết.
Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Hết thời hạn
niêm yết và tiếp nhận ý kiến, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng
mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, nêu rõ số
lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối

với phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; hoàn chỉnh và gửi phương án
đã hoàn chỉnh kèm theo bản tổng hợp ý kiến đóng góp đến cơ quan tài ngun
và mơi trường để thẩm định. Trường hợp cịn nhiều ý kiến khơng tán thành
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường, giải phóng mặt bằng cần giải thích rõ hoặc xem xét, điều chỉnh trước
khi chuyển cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm định [1].
Cơ quan tài ngun và mơi trường chủ trì, phối hợp với cơ quan có liên
quan thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và chuẩn bị hồ sơ
thu hồi đất theo quy định sau:
- Sở Tài nguyên và Môi trương chuẩn bị hồ sơ thu hồi đất trình Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tơn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngồi, tổ chức, cá nhân nước ngồi.
- Phịng Tài ngun và Mơi trường chuẩn bị hồ sơ thu hồi đất trình
UBND cấp huyện ra quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư.
c. Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường,
hỗ trợ
- Trường hợp thu hồi đất và giao đất cho thuê đất thuộc thâm quyền
củamột cấp thì việc thu hồi đất và giao đất hoặc cho thuê đất được thực hiện
trong cùng một quyết định


12
- Trường hợp khu đất có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
thì UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày
UBND cấp huyện ra quyết định thu hồi đất, UBND cấp tỉnh quyết đinh thu
hồi đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài và giao đất, cho thuê đất theo dự án cho chủ đầu tư trong
cùng một quyết định [1].

d. Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ
Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết
định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất, cơ quan tài ngun và mơi trường
trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt và công bố công khai phương án
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định sau:
1) Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày ra
quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất, cơ quan tài nguyên và mơi
trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt và công bố công khai
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định sau: i) Sở Tài
ngun và Mơi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án
bồi thường hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất liên quan từ hai
quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên; ii) Phịng Tài ngun và Mơi
trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư đối với trường hợp không thuộc quy định tại điểm trên.
2) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày, kể từ ngày nhận được
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt, Tổ chức làm
nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy
ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê
duyệtphương án bồi thường tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm
sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư cho người có đất bị thu hồi, trong đó nêu rõ về mức bồi thường,


13
hỗ trợ, về bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả
tiền bồi thường, hỗ trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi cho Tổ chức
làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.
e. Thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ
Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc tổ chức phát triển quỹ
đất thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư. Trong thời hạn hai

mươi (20) ngày, kể từ ngày tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt
bằng thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất theo
phương án đã được xét duyệt thì người có đất bị thu hồi phải bàn giao đất cho
tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trường hợp việc bồi
thường được thực hiện theo tiến độ thì chủ đầu tư được nhận bàn giao phần
diện tích mặt bằng đã thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ để triển khai dự
án. Trường hợp chủ đầu tư và những người bị thu hồi đất đã thỏa thuận bằng
văn bản thống nhất về phương án bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất
hoặc khu đất thu hồi khơng phải giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất mà không
phải chờ đến hết thời hạn thông báo thu hồi đất.
g. Cưỡng chế thu hồi đất
Việc cưỡng chế thu hồi đất chỉ được thực hiện khi có đủ các điều kiện
sau đây: 1) Thực hiện đúng trình tự, thủ tục về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư quy định tại các Điều 29, 30 và 31 Nghị định 69/2009/NĐ-CP. 2)
Quá ba mươi (30) ngày, kể từ thời điểm phải bàn giao đất quy định tại khoản 4
Điều 31 Nghị định Nghị định 69/2009/NĐ-CP mà người có đất bị thu hồi
không bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt
bằng. 3) Sau khi đại diện của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng
mặt bằng, Ủy ban nhân dân và Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã nơi có đất thu
hồi đã vận động thuyết phục nhưng người có đất bị thu hồi không chấp hành
việc bàn giao đất đã bị thu hồi cho Nhà nước. 4) Có quyết định cưỡng chế của


14
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đã có hiệu lực
thi hành. 5) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế. Trường
hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận quyết định cưỡng chế thì Tổ chức làm
nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp
xã niêm yết công khai quyết định cưỡng chế tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã

nơi có đất thu hồi. 6) Sau mười lăm (15) ngày, kể từ ngày giao trực tiếp quyết
định cưỡng chế hoặc ngày niêm yết công khai quyết định cưỡng chế quy định
tại điểm đ khoản 1 Điều này mà người bị cưỡng chế khơng bàn giao đất thì Ủy
ban nhân dân cấp huyện chỉ đạo, tổ chức lực lượng cưỡng chế thu hồi đất theo
quy định của pháp luật.
1.1.2. Vai trò của các cấp chính quyền trong cơng tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng
* Ở cấp tỉnh, thành phố
Thành lập các cơ quan chức năng thực hiện cơng tác giải phóng mặt
bằng từ cấp tỉnh, thành phố đến địa phương. Cụ thể:
- Kiểm tra, hướng dẫn, giám sát việc áp dụng chính sách khi lập
phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư của chủ dự án, việc xét duyệt
phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư của chủ dự án, việc xét duyệt
phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư của Hội đồng GPMB, chỉ đạo
và phối hợp với UBND các quận, huyện tháo những vướng mắc trong quá
trình tổ chức thực hiện.
- Tham gia Hội đồng thẩm định cấp tỉnh, thành phố để kiểm tra, giám
sát việc thẩm định đúng chính sách, đúng chế độ, kịp thời báo cáo UBND tỉnh,
thành phố để kịp thời chỉ đạo tháo những vướng mắc trong quá trình tổ chức
thực hiện.
- Thành lập Hội đồng thẩm định GPMB cấp tỉnh, thành phố: Hội đồng
thẩm định do Sở Tài chính chủ trì, căn cứ chính sách, quy định của pháp luật,
chủ trì phối hợp với các ngành liên quan để kiểm tra giám sát, thẩm định về


15
giá bồi thường, giá nhà tái định cư, thẩm định các phương án bồi thường, phê
duyệt, tái định cư theo thẩm quyền.
- UBND tỉnh, thành phố có quyền kiểm tra, chỉ đạo Hội đồng đền bù
GPMB lập phương án đền bù thiệt hại, GPMB, cưỡng chế đối với các tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân khơng chấp hành quyết định thu hồi đất của cấp
có thẩm quyền.
* Ở cấp quận, huyện
Chủ yếu thực hiện các chủ trương, chính sách của thành phố trong công
tác GPMB, trực tiếp tham gia vào công tác GPMB. Lập kế hoạch và tổng hợp
kết quả thực hiện công tác GPMB báo cáo ban chỉ đạo GPMB thành phố để
theo dõi, kiểm tra, đôn đốc…
UBND huyện có quyền kiểm tra, chỉ đạo Hội đồng đền bù GPMB lập
phương án đền bù thiệt hại, GPMB và phê duyệt phương án đền bù, hỗ trợ, tái
định cư; có trách nhiệm giải quyết khiếu nại, tố cáo của nhân dân về đền bù
thiệt hại, GPMB , cưỡng chế đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng
chấp hành quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền [5].
1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
a. Chính sách pháp luật
Trong những năm qua chính sách đền bù giải phóng mặt bằng đã đi vào
cuộc sống, tạo mặt bằng cho các dự án xây dựng, tạo nguồn lực sản xuất,
chuyển đổi cơ cấu, phát triển đô thị và đổi mới diện mạo nơng thơn. Xong
trước nhưng đổi mới của chính sách đất đai và sự vận động của thị trường bất
động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, chính sách bồi thường
thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất hiện hành đã bộc lộ một số tồn tại ảnh
hưởng đến giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư ở Việt Nam.
Thực tế cho thấy, chính sách, pháp luật là nhân tố ảnh hưởng sấu sắc
nhất đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Chính sách, pháp luật chặt
chẽ và đồng bộ, thống nhất là công cụ pháp luật mạnh mẽ cho người thực hiện


16
giải phóng mặt bằng, cũng như tạo dựng lịng tin cho người bị giải tỏa. Vì vậy,
xây dựng một hệ thống chính sách, pháp luật hồn thiện, đầy đủ cho lĩnh vực
xây dựng, tài ngun nói chung và cho cơng tác giải phóng mặt bằng nói

riêng là một yêu cầu cấp thiết.
b. Giá cả đất đai và khung giá đất
Một trong những vấn đề liên quan chặt chẽ đến giải phóng mặt bằng
hiện nay là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là số tiền tính
trên một điện vị diện tích do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện
hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Khung giá đất, bảng giá đất được ban hành 5 năm 1 lần vào ngày 01
tháng 01 của năm đầu kỳ .
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn cần phải có những
hiểu biết về giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính
tốn lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng ta
tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác. Định giá đất
được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ
cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định.
Theo Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy
định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của Chính phủ,
khi định giá đất, người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng
loại đất tại thời điểm định giá; sử dụng các phương pháp như: Phương pháp
so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phổ biến hiện nay là giá đất do
các địa phương quy định và công bố khơng theo đúng ngun tắc đó, dẫn tới


17
nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện [3].
Theo báo cáo Tổng kết tình hình thi hành luật đất đai 2013 ngày 6/9/2017 của

Bộ Tài ngun và Mơi trường thì tình hình tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai vẫn diễn biến phức tạp, tính chấp tranh chấp ngày càng gay gắt, kéo dài.
Tập trung vào bồi thường giải phóng mặt bằng phát triển các đô thị (chiếm
gần 70% tổng số vụ khiếu nại, tố cáo) trong đó, chủ yếu là khiếu nại về giá
đất bồi thường, tiềm ẩn sự mất ổn định ở một số nơi mới.
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường, GPMB không được
làm tốt sẽ làm cho cơng tác giải phóng mặt bằng ách tắc, dẫn tới khơng có
mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoăc làm lỡ cơ hội đầu tư.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, việc định giá đất phải bảo đảm
các nguyên tắc sau đây:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì
có mức giá như nhau [9]
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 15/5/2014 quy định
về giá đất có quy định các phương pháp định giá đất là: Phương pháp so sánh
trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng
dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Ngồi ra, Nghị định
47/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, có hướng dẫn chi tiết việc xác
định chi phí đầu tư vào đất cịn lại để tính tốn bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích


18
quốc gia, cơng cộng [2]. Hai Nghị định này có hiệu lực từ 1/7/2014, kỳ vọng

sẽ góp phần tạo khung pháp lý tốt cho cơng tác giải phóng mặt bằng trong
thời gian tới.
c. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị
Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng
cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua
quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc
phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá
trình phát triển đang đặt ra.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để
tổ chức việc bồi thường, giải phóng mặt bằng thực sự trở thành sự nghiệp của
cộng đồng nhà nước đóng vai trị tổ chức. Bất kì một phương án bồi thường,
giải phóng mặt bằng nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao
nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ công cụ “tạo cung” cho thị trường mà
còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội
hóa về cơng bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, giải phóng mặt bằng
và cũng là cơng việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hường nhiều
nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, căn cứ để quyết định giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được thực hiện khi
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạc xây dựng đô thị, quy hoạch
xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt.