(Luận văn thạc sĩ) đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện mỹ đức thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN THỊ CHUNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN MỸ ĐỨC THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. HOÀNG XUÂN PHƢƠNG

Hà Nội, 2019


i
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan, đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong
bất cứ cơng trình nghiên cứu nào khác.
Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ cơng trình nghiên

cứ nào đã cơng bố, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận
đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.
Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2019
Ngƣời cam đoan

Nguyễn Thị Chung


ii
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Viện Quản lý đất đai
và Phát triển nông thôn – Trường Đại học Lâm nghiệp đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi trong suốt q trình học tập.
Đặc biệt, tơi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Hoàng Xuân Phương,
là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tơi
hồn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Mỹ Đức, Phịng Tài ngun và
Mơi trường huyện, Văn phịng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh Huyện Mỹ
Đức, Phòng Thống kê huyện Mỹ Đức và cán bộ địa chính của các xã, thị trấn
trên địa bàn huyện Mỹ Đức đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ
các thông tin, số liệu, tư liệu trong quá thực hiện luận văn.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ, động viên tơi trong q trình
học tập, nghiên cứu để hồn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày 25 tháng 10 năm 2019
Tác giả

Nguyễn Thị Chung

iii
BỘ NƠNG NGHIỆP VÀ PTNT
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
Hà Nội, ngày 28 tháng 10 năm 2019

BẢN NHẬN XÉT
Người hướng dẫn khoa học: TS. Hoàng Xuân Phương
Đơn vị công tác: Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn
Họ và tên học viên: Nguyễn Thị Chung
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Tên đề tài: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Mỹ Đức - thành phố Hà Nội.
NỘI DUNG NHẬN XÉT
1. Về thái độ và tinh thần của học viên trong quá trình thực hiện luận văn
Trong quá trình thực hiện luận văn, Học viên có thái độ nghiêm túc trong nghiên
cứu, ln cố gắng trong q trình thực hiện nghiên cứu và hoàn thiện luận văn.
2. Nội dung khoa học của luận văn và khả năng ứng dụng của đề tài
Luận văn đã phân tích, đánh giá được tình hình thực hiện các quyền của người
sử dụng đất, tìm ra được những tồn tại và hạn chế, nguyên nhân và đồng thời đề
xuất được các giải pháp nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực hiện các
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức.
Trên cơ sở những giải pháp được đề xuất có tính khoa học và phù hợp với
điều kiện cụ thể của huyện Mỹ Đức, các cơ quan chun mơn có thể tham khảo, vận
dụng để giải quyết công việc, nhằm hỗ trợ khuyến khích người dân thực hiện các
quyền của người sử dụng đất.
3. Kết luận chung

Luận văn đã được thực hiện đúng tiến độ, đủ nội dung, trả lời được mục tiêu
đề ra, đáp ứng đúng yêu cầu của luận văn thạc sỹ ngành quản lý đất đai.
Đề nghị nhà trường cho phép học viên được bảo vệ luận văn của mình trước
Hội đồng chấm luận văn cấp Trường.
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học
TS. Hoàng Xuân Phƣơng


iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii
MỤC LỤC .................................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .............................................................. vii
DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
Chƣơng 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ...................................................... 3
1.1.1. Quyền sở hữu ................................................................................. 3
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai ................................................................. 5
1.1.3. Quyền sử dụng đất đai ................................................................... 7
1.1.4. Thị trường đất đai ........................................................................ 10
1.2. Cơ sở thực tiễn ................................................................................... 12
1.2.1. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai tại một số nước trên thế giới ..12
1.2.2. Cơ sở thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở
Việt Nam .......................................................................................... 17
1.3. Cơ sở pháp lý về quyền sử đất ............................................................ 22
1.3.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến quyền của người sử dụng đất 22
1.3.2. Một số quy định liên quan đến thực hiện các quyền của người sử
dụng đất ................................................................................................. 24

Chƣơng 2. ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU............................................................................................. 29
2.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 29
2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 29
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................... 29
2.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 29


v
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................ 29
2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu .......................................... 30
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ...................................... 31
2.4.4. Phương pháp phân tích, so sánh .................................................. 32
2.4.5. Phương pháp kế thừa ................................................................... 32
Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................... 33
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Mỹ Đức .......... 33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên huyện Mỹ Đức ................................................ 33
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Mỹ Đức ...................................... 37
3.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức. 40
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện Mỹ Đức ............................... 40
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Mỹ Đức ......................................... 46
3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Mỹ Đức 46
3.3. Kết quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Đức ....... 48
3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...... 49
3.3.2. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất. ............... 52
3.3.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất .................. 55
3.3.4. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ................ 57
3.3.5. Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất 59
3.4. Kết quả điều tra tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ................ 61
3.4.1. Kết quả điều tra đối với các hộ gia đình, cá nhân thực hiện một số

quyền sử dụng đất tại 3 xã nghiên cứu ................................................... 63
3.4.2. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức ...................................... 70
3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của
người sử dụng đất tại huyện Mỹ Đức ........................................................ 76
3.5.1. Hồn thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận QSD đất .................... 76
3.5.2. Nâng cao trình độ năng lực, ph m chất đạo đức của đội ng cán bộ 76


vi
3.5.3. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật .............................. 77
3.5.4. Giải pháp về chính sách ............................................................... 77
3.5.5. Giải pháp về thủ tục hành chính ................................................... 78
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 81


vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BTNMT

Bộ tài ngun Mơi trường

CNH - HĐH

Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa

CN-TTCN

Cơng nghiệp-Tiểu thủ cơng nghiệp

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác
gắn liền với đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSD

Quyền sử dụng

NN

Nơng nghiệp

NĐ-CP

Nghị định-Chính phủ

TMDV

Thương mại dịch vụ

TN&MT

Tài ngun và Mơi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ

Văn phịng đăng ký đất đai


viii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Phân bổ số phiếu điều tra.............................................................. 31
Bảng 3.1. Cơ cấu diện tích theo mục đích sử dụng đất năm 2018 ................. 35
Bảng 3.2. Dân số và lao động huyện Mỹ Đức............................................... 37
Bảng 3.3. Tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Mỹ Đức ....................... 39
Bảng 3.4. Thống kê khối lượng và tình hình cập nhật hồ sơ ......................... 42
Bảng 3.5. Tình hình cơng tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết khiếu nại về đất
đai huyện Mỹ Đức ........................................................................................ 45
Bảng 3.6. Kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2018 .. 49
Bảng 3.7. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Mỹ Đức ........................................................................................................ 50
Bảng 3.8. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức ...53
Bảng 3.9. Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức 56
Bảng 3.10. Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức .58
Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả phiếu điều tra dành cho cán bộ ....................... 62
Bảng 3.12. Thông tin chung về các hộ điều tra tại 3 xã ................................ 63

Bảng 3.13. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... 64
Bảng 3.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất .............. 66
Bảng 3.15. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ................ 67
Bảng 3.16. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất .............. 69
Bảng 3.17. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất ......................................................................................... 71


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quan trọng, là tư liệu sản xuất của nhiều ngành
nhiều lĩnh vực. Tại Việt Nam đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất chủ yếu của người nông dân. Đất đai ln là đề tài
nóng bỏng bởi đơn giản vì nguồn tài nguyên này không tăng trong khi dân số
ngày càng tăng nhu cầu sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau ngày càng
tăng như: sử dụng vào mục đích đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp, đất sản xuất
kinh doanh, đất xây dựng cơ sở hạ tầng. Chính vì tầm quan trọng như vậy nên
đất đai được quy định cụ thể trong Hiến pháp, Luật...
Hiến pháp năm 2013 đã quy định Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tổ chức, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và
nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ.
Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu thông qua Quyết định
công nhận quyền sử dụng, Quyết định cho thuê đất, Quyết định giao đất, thu
hồi đất; Quyết định về giá đất... Khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai,
được Nhà nước cho phép sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ được thực hiện
các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Trong đó, việc thực hiện
những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất mà cụ thể là thực hiện các

quyền năng như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho,
thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng của chế định về
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất
cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền
sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng
thực hiện các quyền sử dụng đất không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ
các quy định của pháp luật vẫn còn diễn ra.


2
Mỹ Đức là một huyện nằm ở phía Tây Nam của thủ đô Hà Nội. Trong
những năm qua, huyện Mỹ Đức đã và đang có nhiều bước tiến trong phát
triển kinh tế - xã hội, biến động sử dụng đất nhiều, việc thực hiện các quyền
của người sử dụng đất gia tăng nên yêu cầu về việc thực hiện tốt các quyền
của người sử dụng đất, đáp ứng theo yêu cầu của thời đại mới đòi hỏi ngày
càng cao. Xuất phát từ thực tế trên, tôi lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ
Đức - thành phố Hà Nội” nhằm đề xuất các giải pháp thực hiện tốt công tác
này trên địa bàn nghiên cứu.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.
- Làm rõ những nguyên nhân và bất cập trong việc thực hiện các quyền.
Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Làm rõ cơ sở khoa học về quyền của người sử dụng đất. Kết quả
nghiên cứu của đề tài phụ thuộc vào nhu cầu thực hiện các quyền của hộ gia
đình, cá nhân tại huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.

3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Giúp chính quyền địa phương cũng như hộ gia đình, cá nhân nắm rõ
được những thuận lợi và bất cập trong việc thực hiện quyền của của người sử
dụng đất, trên cơ sở đó có những giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực
hiện các quyền của người sử dụng đất, đề xuất chính sách quản lý cơng tác
này hiệu quả hơn.
- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo
cho những nhà quản lý đất đai trong việc theo dõi, quản lý việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất.


3
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về
đất đai, tài nguyên xuất hiện. Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ xử
sự (quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành vi
nhất định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình
(nghĩa chủ quan). Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một trong những
quyền năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có được đối với tài sản (bên cạnh
các quyền khác đối với tài sản như: quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề,
quyền và lợi ích cá nhân…).
Điều 158 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của luật”.
Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vơ cùng quan trọng trong đời sống
kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề
vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà

pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử
dụng và định đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng thực
hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản
xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc
kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế.
Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật,
Bộ luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và
quyền sở hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ
pháp luật dân sự. Vì thế, quyền sở hữu cịn là tiền đề, là xuất phát điểm cho


4
tính hợp pháp của các quan hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành
vi dân sự và giao dịch dân sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền
sở hữu của các chủ thể. Tại điều 158 Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở
hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của
chủ sở hữu theo quy định của luật”. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ
thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt
tài sản”.
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) [22].
Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu
cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân [22].
Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài

sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực
hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
đổi, tặng cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.
Theo một nghĩa hẹp Quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật
cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt
trong những điều kiện nhất định. Như vậy quyền sở hữu chính là quyền năng dân


5
sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội dung
qui định của qui phạm pháp luật khách quan.
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt. Nó đặc biệt ở chỗ,
có một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do pháp luật định đoạt. Tại
Điều 4 Luật Đất đai (2013) quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [19].
Tuy nhiên, quyền sở hữu tồn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến
pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp
tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp (1992)
[20] khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sơng hồ, nguồn nước, tài ngun trong lịng
đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của
Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 2013 cũng đã thể
chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của
Hiến pháp.
Luật Đất đai năm 2013 quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai:

đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục
đích sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ mơi trường và
khơng làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân khơng thể tự
mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định
“đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai
nước ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn
bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày
nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và


6
thống nhất quản lý”. Như vậy nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho
Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai.
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại
diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu
về đất đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22)
[19]. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực
hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm
cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện
đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai
thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn.
Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất,
thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng khơng phải là
vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các

hình thức giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong
những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử
dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của
Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp
độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ
hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy
định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã
hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người
trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại.
Về QSDĐĐ: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài
nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện
quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần,


7
Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức
cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi
mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐĐ của Nhà nước
trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc
hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (sau đây gọi tắt là GCN). Việc
định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức
nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật [4].
1.1.3. Quyền sử dụng đất đai
Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu tồn dân về

đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo
quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
với các quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở
hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên
thực tế. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của
các nhà luật pháp Việt Nam. Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái
niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ
của người sử dụng.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ,
quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng
(thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động,
kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy


8
thuộc vào từng thể loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung
QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng
loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.
Các quyền cụ thể của người sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ” (Điều 167 Luật Đất đai 2013).
- Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường
hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất
(nơng nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản)
cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh
tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối
đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có
đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng
nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là khơng có mục đích

thương mại.
- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi
chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác,
chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện
quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này,
người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng
với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm
tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai
vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn
của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch
thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;
Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ;
mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu
không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.


9
- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường
hợp người có QSDĐ khơng sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử
dụng đất đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng
đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận
giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ.
- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong
trường hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây
dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng... cho các tổ chức cá
nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản
xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn
và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ.
- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi
người có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế

theo di chúc hoăc theo quy định của pháp luật.
- Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển
QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng
có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công
lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự
mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển
nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị
trường bất động sản.
- Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển
QSDĐ (khơng đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy
đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất
đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp
chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế
chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai
phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế


10
chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần
lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền khơng
có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn,
đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu
trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Quyền góp vốn QSDĐ: Góp vốn QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ
có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai
trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho
nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và

cơng nghiệp hố nơng nghiệp và nông thôn.
1.1.4. Thị trường đất đai
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các
quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thơng qua trao đổi
hàng hố. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế
được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh
tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị
trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và khơng gian trao đổi hàng hố [24].
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo
nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai
diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực
tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan
trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng
phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta [24].


11
Thị trường đất đai là một thị trường phức tạp, việc phân tích thị trường
đất đai có thể tiếp cận theo 2 hướng: phân tích thị trường đất đai trên quan
điểm kinh tế và phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai.
- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế: Gala và Razzaz
(2001) cho rằng, theo quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị trường đất đai từ các
đặc điểm như sau:
+ Đất đai có vị trí cố định, liên quan đến hành vi của các đối tượng sử
dụng và sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng;
+ Không nhất thể, liên quan đến sự khác biệt về thông tin, các quyền về
bất động sản không được xác định đúng, chi phí giao dịch cao;
+ Việc đầu tư phát triển đất đai, bất động sản đòi hỏi chi phí lớn, cần
một nguồn tài chính lớn, tín dụng dài hạn; nguồn tín dụng ngắn hạn sẽ gặp rủi

ro về lãi suất, cầm cố và thế chấp;
+ Nhu cầu phát sinh: sự biến động của các thị trường tài chính, lao
động, khoa học cơng nghệ và thị trường hàng hóa đầu vào (nhiên liệu, nguyên
liệu, vật tư xây dựng), đầu ra (nhà ở ,căn hộ bán, cho thuê…).
- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai: theo quan
điểm này có thể tiếp cận thị trường đất đai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng để
hỗ trợ không chỉ thị trường đất đai mà cịn các thị trường khác trên cơ sở phân
tích thị trường đất đai theo quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ
tầng do Nhà nước thiết lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai, các lợi ích liên quan
đến đất đai và giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trường bất động sản như: xác
lập các quyền về đất đai; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất; đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.
Theo Wallace và Wiliamson (2005) sự phát triển của thị trường đất đai
trải qua 2 Giai đoạn: giai đoạn đầu và giai đoạn phát triển với 5 bước.
- Giai đoạn đầu:
Bước 1: Chiếm giữ đất đai: đất đai như một nguồn lực xã hội, việc
chiếm giữ đất đai đảm bảo ổn định xã hội ở mức tối thiểu;


12
Bước 2: Xác lập các quyền đất đai: từ sử dụng đất đến cấp giấy chứng
nhận và xác lập quyền sở hữu đất đai, nguồn lực đất đai được phân phối ban đầu;
- Giai đoạn phát triển
Bước 3: Buôn bán đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo
bằng đất, nguồn lực đất đai được phân phối lại;
Bước 4: Thị trường đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo
bằng đất, đầu tư phát triển đất gia tăng, nguồn lực đất đai tạo ra các yếu tố
làm gia tăng của cải xã hội;
Bước 5: Thị trường hàng hóa phức hợp: quản lý đất đai và các quyền
đối với đất đai được thực hiện, tạo ra các sản phẩm mang tính tổng hợp: các

giấy chứng nhận về đất đai và tài sản trên đất, các sản phẩm liên quan đến thế
chấp, các sản phẩm liên quan đến xây dựng/sở hữu/chuyển nhượng, các quỹ bất
động sản, các quỹ phát triển; thị trường bn bán hàng hóa phức hợp xuất hiện
với các đảm bảo thứ cấp và xác định quyền sở hữu; hiệu quả của cải gia tăng cấp
số nhân.
Theo quan điểm quản lý đất đai, 5 bước phát triển của thị trường đất đai
đều áp dụng chung cho tất cả các nước: kinh tế thị trường và kế hoạch hóa tập
trung, mặc dù tư duy chỉ đạo kinh tế khác nhau. Các nước phát triển đã phải trải
qua lộ trình hàng trăm năm cho thiết kế và triển khai kết cấu hạ tầng cho thị
trường đất đai phát triển thành cơng, cịn các nước đang phát triển muốn dồn rút
lại chỉ còn hàng chục năm.
1.2. Cơ sở thực tiễn
1.2.1. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai tại một số nước trên thế giới
1.2.1.1. Hàn Quốc
Từ năm 2009, pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước
ngoài sở hữu đất đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ. Người nước
ngồi có thể mua, bán, thế chấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá… (đối với các
nước cho phép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự). Hàn Quốc


13
có đạo luật riêng quy định việc sở hữu đất đai của người nước ngồi, trong đó
quy định chỉ có thể áp dụng đối với cơng dân các nước có trao quyền tương tự
cho công dân Hàn Quốc. Các loại đất liên quan đến QP-AN, cơ sở văn hóa, khu
bảo tồn… cịn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo luật: Bảo vệ cơ sở quân
sự, Bảo tồn di sản văn hố, Luật Bảo tồn mơi trường [11].
1.2.1.2. Thụy Điển
Thụy Điển khơng có quy định riêng về việc cho sở hữu đất đai của
người nước ngoài (người nước ngồi có quyền tương đương với cơng dân
Thụy Điển). Đa phần các nước thuộc Liên minh Châu Âu (Đức, Pháp, Anh,

Bồ Đào Nha, Hà Lan, Bỉ, …) khơng có bất cứ hạn chế nào về sở hữu và SDĐ
và không có quy định đặc biệt đối với người nước ngồi sở hữu, SDĐ đai so
với công dân trong nước. Một nhà đầu tư nước ngồi có thể mua đất và đầu tư
theo những quy định áp dụng cho công dân bản địa.
1.2.1.3. Trung Quốc
Nhà đầu tư nước ngồi có thể sở hữu các cơng trình trên đất khi mua
hoặc khi được hưởng QSDĐ cho một mục đích và thời hạn cụ thể. QSDĐ
không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khống sản hoặc tài ngun dưới
lịng đất. Thơng thường, cơng trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một
đối tượng được quyền sử dụng đất. Trung Quốc quy định 3 loại quyền sử
dụng đất:
Quyền sử dụng đất được cấp: Là hình thức QSDĐ phổ biến nhất và ban
đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thơng qua việc
nộp lại một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục
đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và cơng trình cơng
cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích cơng nghiệp, giáo dục,
KH-CN, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở. QSDĐ được cấp nhìn
chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có
thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý


14
đất đai. Đơn xin gia hạn cấp QSDĐ phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước
khi hết thời hạn được cấp.
Quyền sử dụng đất được giao: Là hình thức QSDĐ được nhà nước giao
không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thơng thường là giới hạn mục
đích sử dụng, ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án
hạ tầng và cơng trình công cộng. Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân
nước ngoài xin giao QSDĐ. Tuy nhiên, do bị các hạn chế về sử dụng và
chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức nước ngồi thường khơng sử dụng các

quyền này (trừ các dự án hạ tầng hoặc công trình cơng cộng là ngoại lệ). Nhìn
chung, QSDĐ được giao trước tiên nên được chuyển thành QSDĐ được cấp
để có thể thực hiện chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và
khó khăn [11].
1.2.1.4. Đài Loan
Theo Luật Đất đai Đài Loan, đất đai được chia thành 4 loại như sau:
- Loại I: Đất sử dụng cho mục đích xây dựng bao gồm nhà ở, văn
phòng làm việc, tòa nhà công, trường học, nhà máy, kho hàng, công viên,
trung tâm giải trí, câu lạc bộ, đất từ đường, đình đền, nhà thờ, doanh trại, pháo
đài, cầu cảng, căn cứ không quân, nghĩa trang.
- Loại II: Đất sử dụng cho mục đích sản xuất, bao gồm đất nơng
nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất đồng cỏ, khu vực săn bắn, đất
khai thác mỏ, đất làm muối, nguồn nước, ao hồ…
- Loại III: Đất sử dụng cho mục đích giao thông liên lạc và bảo tồn nước, bao
gồm các tuyến đường, kênh mương, đường thủy, hồ, cảng, vịnh, bờ biển, đê…
- Loại IV: Các loại đất khác như sa mạc, núi tuyết.
Nhằm thu hút đầu tư nước ngồi, chính sách về đất đai cho nhà đầu
tư đã được ban hành dựa trên nguyên tắc đặc quyền (chỉ những nhà đầu tư
có quốc tịch tại các nước cho phép cơng dân Đài Loan thực hiện các
quyền về đất đai thì mới được thực hiện quyền về đất đai tương tự tại Đài
Loan - Điều 18, Luật Đất đai).


15
Mục đích SDĐ của người nước ngồi: Người nước ngồi có thể mua
đất sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu tư hoặc phúc lợi xã hội để xây nhà,
văn phịng cơng ty, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ, bệnh viện, trường học cho trẻ
em người nước ngoài, đại sứ qn hay lãnh sự qn, cơng trình phúc lợi xã
hội, nghĩa trang. Ngoài ra, người nước ngoài cũng được phép mua đất để đầu tư
cho các dự án cơ sở hạ tầng lớn, các dự án phát triển kinh tế tổng thể hay phát

triển nông nghiệp và công nghiệp chăn ni nếu được cơ quan có thẩm quyền
phê duyệt.
Các loại đất nhà đầu tư nước ngồi khơng được sử dụng, chuyển
nhượng, thuê bao gồm: Đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, khu vực săn bắn,
đất làm muối, khai thác mỏ, nguồn nước, các khu vực và căn cứ quân sự, đất
liền kề khu vực biên giới quốc gia [11].
1.2.1.5. Bài học kinh nghiệm rút ra đối với Việt Nam từ việc thực hiện quyền
sử dụng đất của một số nước
Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và điều tiết
quyền sử dụng đất ở một số nước, có thể rút ra:
Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động
sản, đặc biệt là những vấn đề rất cơ bản như khái niệm, đặc điểm thị trường
bất động sản tại Việt Nam và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại
Việt để phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa.
Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ
và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam. Ở
khía cạnh này, vai trò tiên phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà
hoạch định chính sách, các nhà tư vấn và các cơ quan quản lý nhà nước cần
được đề cao.
Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu
để hình thành và phát triển thị trường đất đai. Do những điều kiện lịch sử, quá
trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm


16
đặc thù. Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai,
việc quản lý loại thị trường nàylại chủ yếu bằng phương pháp hành chính,
cưỡng chế. Do đó, về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về
thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết.
Đặc biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh,

trong đó có giao dịch kinh doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp
luật và từng bước phù hợp với thơng lệ quốc tế. Việc hồn thiện hệ thống
pháp lý này cịn là điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến
thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc
gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho
các giao dịch trên thị trường này và q trình đó cần phải thực hiện cùng với
q trình nơng thơn hóa. Để tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng
các quy định về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua
bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quy định các bên tham gia thị trường,
xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất động sản cụ thể, về thủ tục và hợp
đồng thực hiện các giao dịch dân sự.
Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai,
tức là các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà
nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp.
Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp
với điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất
đai, tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng
bảo lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng
đất đai. Cần có các biện pháp giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm
thiểu tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai thỏa đáng hoặc sử dụng các
biện pháp cưỡng chế. Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập
trung quá lớn vào các nông thôn. Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều
tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối với những người sử dụng nhà ở các