Bất động sản công nghiệp: Điểm sáng trong bối cảnh đại dịch COVID-19 tại Việt Nam

KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA

52.

BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP: ĐIỂM SÁNG
TRONG BỐI CẢNH ĐẠI DỊCH COVID-19 TẠI VIỆT NAM
ThS. Nguyễn Quốc Huy*
Tóm tắt
Bài viết tập trung khái quát một số vấn đề lý luận và thực tiễn về phân khúc bất động sản công
nghiệp trong đại dịch COVID-19 tại Việt Nam và đề xuất một số giải pháp nhằm phục hồi, phát
triển kinh doanh bất động sản công nghiệp. Nghiên cứu sử dụng phương pháp thu thập số liệu
thứ cấp, phương pháp phân tích, so sánh để chỉ ra những cơ hội, hạn chế và nguyên nhân trong
kinh doanh bất động sản. Đại dịch COVID-19 mang đến nhiều khó khăn nhưng đồng thời cũng là
cơ hội để phát triển bất động sản công nghiệp, tạo tiền đề cho Việt Nam đón nhận các dịng vốn
đầu tư từ nước ngoài. Xét trong bối cảnh chung của nền kinh tế nước ta, đại dịch COVID-19 làm
nhiều doanh nghiệp bất động sản phải ngừng hoạt động hay phá sản; nhân lực trong lĩnh vực bất
động sản thiếu việc làm, thu nhập giảm. Để kinh doanh bất động sản phát triển, đặc biệt là phân
khúc bất động sản công nghiệp, cần thực hiện tốt đồng thời các giải pháp về phòng, chống dịch
COVID-19, hồn thiện và thực hiện tốt các chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản;
thực hiện tốt giải pháp với bất động sản công nghiệp, thu hút vốn đầu tư nước ngồi.
Từ khóa: Bất động sản công nghiệp, COVID-19, tác động, giải pháp
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đại dịch COVID-19 đã ảnh hưởng toàn diện, sâu rộng đến tất cả quốc gia trên thế giới, hiện
nay vẫn đang tiếp tục diễn biến rất phức tạp. Nền kinh tế tồn cầu rơi vào suy thối nghiêm trọng.
Nền kinh tế Việt Nam có độ mở lớn, hội nhập quốc tế sâu rộng đã và đang chịu nhiều tác động,
ảnh hưởng nghiêm trọng đến tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội, gây gián đoạn chuỗi cung ứng
và lưu chuyển thương mại, làm đình trệ các hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ; đã tác động
trực tiếp đến các ngành xuất, nhập khẩu, hàng không, du lịch, dịch vụ lưu trú, ăn uống, y tế, giáo
dục, lao động, việc làm; nhiều doanh nghiệp phá sản, giải thể, tạm dừng hoạt động, thu hẹp quy
mô...; GDP quý I/2020 chỉ tăng 3,82%, là mức thấp nhất trong 10 năm gần đây; ảnh hưởng mạnh
đến tâm lý và đời sống Nhân dân...

* Học viện An ninh nhân dân

550


KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2020 VÀ TRIỂN VỌNG NĂM 2021

Ứng phó và vượt qua đại dịch COVID-19, hướng tới phục hồi và phát triển

Ngay khi có dịch bệnh bùng phát, lãnh đạo Đảng, Nhà nước ta và cả hệ thống chính trị đã vào
cuộc quyết liệt, cùng với sự đồng lịng, đồn kết của tồn dân, tồn qn, cơng tác phòng, chống
dịch đã đạt kết quả tốt, Việt Nam đã đẩy lùi và kiểm soát được dịch bệnh. Tuy nhiên, dịch bệnh
COVID-19 trên thế giới còn diễn biến phức tạp, khó lường, tác động tiêu cực của dịch bệnh đến
các mặt của đời sống kinh tế - xã hội còn tiếp tục kéo dài, chưa thể đánh giá hết. Hoạt động kinh
doanh bất động sản cũng bị tác động bất lợi của đại dịch COVID-19 nên nhiều doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản phải dừng hoạt động hay thay đổi phương thức hoạt động so với phương
pháp truyền thống trước đây. Vấn đề đặt ra là đại dịch COVID-19 tác động như thế nào đến bất
động sản công nghiệp tại Việt Nam, cần có những giải pháp gì để kinh doanh bất động sản cơng
nghiệp vượt qua khó khăn và phát triển trong thời gian tới nhằm đón đầu các làn sóng đầu tư từ
nước ngồi vào Việt Nam. Vì vậy, việc đánh giá hoạt động kinh doanh phân khúc bất động sản
công nghiệp dưới tác động của đại dịch COVID-19 tại Việt Nam là cần thiết.
2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu tập trung đánh giá thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản công nghiệp
trong giai đoạn từ khi đại dịch COVID-19 xuất hiện tại Việt Nam đến nay (từ ngày 23/01/2020
đến ngày 15/3/2021).
2.2. Phương pháp thu thập số liệu
Nghiên cứu sử dụng các số liệu liên quan đến kinh doanh bất động sản công nghiệp và đại
dịch COVID-19 được thu thập từ kết quả điều tra, đánh giá trong các báo cáo, bài báo khoa học
đã được công bố tại các hội thảo khoa học, hội nghị và trên mạng internet.

2.3. Phương pháp phân tích, so sánh, đánh giá
Khi thu thập đủ các số liệu cần thiết từ hoạt động kinh doanh bất động sản công nghiệp
trong bối cảnh đại dịch COVID-19, tác giả đưa ra các phân tích, đánh giá về tác động tích cực,
tiêu cực, cơ hội và thách thức của đại dịch COVID-19 đến hoạt động kinh doanh bất động sản
công nghiệp.
3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.1. Đại dịch COVID-19 và tổng quan nền kinh tế thế giới năm 2020
3.1.1. Đại dịch COVID-19
Đại dịch COVID-19 là một đại dịch bệnh truyền nhiễm với tác nhân là virus SARS-CoV-2,
đang diễn ra trên phạm vi toàn cầu. Khởi nguồn vào cuối tháng 12/2019 với tâm dịch đầu tiên
được ghi nhận tại thành phố Vũ Hán,  Trung Quốc, bắt nguồn từ một nhóm người mắc viêm
phổi không rõ nguyên nhân. Giới chức y tế địa phương xác nhận rằng, trước đó họ đã từng tiếp
xúc, chủ yếu với những thương nhân buôn bán và làm việc tại chợ bán buôn hải sản Hoa Nam. Các
nhà khoa học Trung Quốc đã tiến hành nghiên cứu và phân lập được một chủng coronavirus mới,
được Tổ chức Y tế Thế giới (WHO) lúc đó tạm thời gọi là 2019-nCoV, có trình tự gen giống
với SARS-CoV trước đây với mức tương đồng lên tới 79,5%.

551


KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA

Các ca nghi nhiễm đầu tiên ở Vũ Hán được báo cáo vào ngày 31/012/2019. Trường hợp
tử vong do SARS-CoV-2 đầu tiên xảy ra ở Vũ Hán vào ngày 09/01/2020. Các ca nhiễm virus
đầu tiên được xác nhận bên ngoài Trung Quốc bao gồm hai người phụ nữ ở Thái Lan và một
người đàn ông ở Nhật Bản. Sự lây nhiễm virus từ người sang người đã được xác nhận cùng
với tỷ lệ bùng phát dịch tăng nhanh vào giữa tháng 1/2020. Ngày 23/01/2020, Chính phủ Trung
Quốc quyết định phong tỏa Vũ Hán, tồn bộ hệ thống giao thông công cộng và hoạt động xuất
- nhập khẩu đều bị tạm ngưng. Ngày 11/3/2020, Tổ chức Y tế Thế giới (WHO) ra tuyên bố gọi
“COVID-19” là “Đại dịch toàn cầu”. Chính phủ các quốc gia trên thế giới đã tiến hành phản

ứng đáp trả nhằm bảo vệ sức khỏe người dân cũng như các nhóm cộng đồng trên tồn cầu, bao
gồm: hạn chế đi lại, phong tỏa kiểm dịch, ban bố tình trạng khẩn cấp, sử dụng lệnh giới nghiêm,
tiến hành cách ly xã hội, hủy bỏ các sự kiện đơng người, đóng cửa trường học và những cơ
sở dịch vụ, kinh doanh ít quan trọng, khuyến khích người dân tự nâng cao ý thức phòng bệnh,
đeo khẩu trang, hạn chế ra ngồi khi khơng cần thiết, đồng thời, chuyển đổi mơ hình hoạt động
kinh doanh, học tập, làm việc từ truyền thống sang trực tuyến. Một số ví dụ tiêu biểu có thể kể
đến như: phong tỏa để kiểm dịch tồn bộ tại Ý và tỉnh Hồ Bắc của Trung Quốc; các biện pháp
giới nghiêm khác nhau ở Trung Quốc và Hàn Quốc; phương pháp sàng lọc tại các sân bay và
nhà ga; hạn chế hoặc hủy bỏ các hoạt động du lịch tới những khu vực, vùng, quốc gia có nguy
cơ nhiễm dịch bệnh ở mức cao.
Tại Việt Nam, Theo Bộ Y tế, tính đến ngày 15/3, Việt Nam không ghi nhận thêm ca mắc mới,
tổng số ca ở nước ta vẫn là 2.554. Trong số này, có tổng cộng 1.594 ca mắc COVID-19 do lây
nhiễm trong nước, trong đó số lượng ca mắc mới tính từ ngày 27/01 đến nay là 901 ca.
Hình 1. Diễn biến số người nhiễm COVID-19 tại Việt Nam

Nguồn: Bộ Y tế (2021)

Về tình hình điều trị, tổng số ca khỏi ở nước ta là 2.086 người. Việt Nam cũng ghi nhận 35 ca
tử vong, 4 ca tử vong sau khi âm tính từ 3 - 4 lần với SARS-CoV-2. Trong số các bệnh nhân đang
điều trị có 48 ca chuyển âm tính lần 1 với SARS-CoV-2; 48 ca lần 2 và 91 ca lần 3.
Đại dịch COVID-19 đã và đang tác động gây thiệt hại đến sinh mạng con người nên Chính
phủ đã ban hành các biện pháp phòng, chống đại dịch COVID-19 như: hạn chế đi lại, phong tỏa
kiềm dịch, ban bố tình trạng khẩn cấp, sử dụng lệnh giới nghiêm, tiến hành cách ly xã hội, hủy
552


KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2020 VÀ TRIỂN VỌNG NĂM 2021

Ứng phó và vượt qua đại dịch COVID-19, hướng tới phục hồi và phát triển

bỏ các sự kiện đông người, đóng cửa cơ sở dịch vụ, kinh doanh ít quan trọng, đồng thời chuyển
đổi mơ hình hoạt động kinh doanh, học tập, làm việc từ phương pháp truyền thống sang trực
tuyến. Điều này tác động lớn đến phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có hoạt động kinh doanh
bất động sản công nghiệp.
3.1.2. Tổng quan nền kinh tế thế giới năm 2020
Với sự lây lan nhanh và nghiêm trọng ở hơn 200 nước trên thế giới, đại dịch COVID-19 đã
gây ra tình trạng đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu và ảnh hưởng tới nguồn cung lao động. Cơng
suất sử dụng máy móc thiết bị giảm do tình trạng đóng cửa nhà máy.
Báo cáo của Tổ chức Lao động Quốc tế - ILO (tháng 4/2020) cho biết, 81% lực lượng lao
động toàn cầu (3,3 tỷ người) hiện đang chịu tác động do nơi làm việc bị đóng cửa một phần hoặc
toàn bộ, ILO dự báo số giờ làm việc trên thế giới sẽ giảm 6,7% trong quý II/2020, tương đương
195 triệu người lao động làm việc toàn thời gian. Theo đó, thu nhập của người lao động giảm
mạnh, dẫn đến giảm nhu cầu đối với hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng. Đồng thời, việc sụt giảm
thu nhập của người lao động cũng kích hoạt làn sóng vỡ nợ tiêu dùng  trên phạm vi toàn cầu do
nợ vay tiêu dùng quá hạn thanh toán đang tăng nhanh tại một số nước khi tỷ lệ thất nghiệp tăng
mạnh.
Ngoài ra, giá trị tài sản bằng chứng khoán của các hộ gia đình và doanh nghiệp sụt giảm do sự
lao dốc của thị trường chứng khoán. Giá dầu sụt giảm mạnh ảnh hưởng lớn tới nguồn thu của các
nước xuất khẩu dầu mỏ và nhu cầu đầu tư giảm mạnh khi rủi ro gia tăng. Dịch COVID-19 còn
làm giảm tổng cầu thị trường dầu mỏ thế giới, làm đổ vỡ các hợp đồng kinh tế; thu hẹp hoặc làm
mất đi cơ hội kinh doanh vi mô và vĩ mô; tăng rủi ro cho cổ phiếu và trái phiếu của cả các doanh
nghiệp to, nhỏ ở cả nước phát triển hay nước đang phát triển, khơng phân biệt thể chế chính trị
và mơ hình kinh doanh. Đại dịch COVID-19 cũng làm giá dầu và giá vàng thế giới diễn biến thất
thường theo hướng ngược nhau. Giá dầu khó tăng vì cung vượt cầu, trong khi giá vàng luôn ở
mức cao nhất từ trước đến nay… Theo thống kê, dịch COVID-19 đã “đốt” 41% giá trị vốn hóa
của 116 hãng hàng khơng niêm yết trên tồn thế giới - tương đương 157 tỷ USD. Nói cách khác,
các biện pháp phong tỏa, cách ly và giãn cách xã hội để chống dịch dù ngắn hay dài, ở phạm
vi quốc gia hay quốc tế đều làm đứt gẫy các chuỗi cung ứng, thu hẹp cả tổng cung và tổng cầu.
Các biện pháp chống đỡ dịch COVID-19 cũng làm gia tăng xu hướng nới lỏng tài chính tiền
tệ thơng qua sự bùng nổ các gói hỗ trợ tài chính lên tới hàng nghìn tỷ USD và cắt giảm lãi suất

tiền tệ… Một loạt nước và tổ chức kinh tế đã tung ra các gói hỗ trợ kinh tế lớn, nhỏ khác nhau;
trong đó, một số nước như Mỹ, Nhật Bản đã tung liên tiếp ba gói hỗ trợ tổng cộng tới 20% GDP
của mình. Cộng đồng châu Âu (EU) đã thơng qua kế hoạch phục hồi kinh tế của tồn khối trị giá
750 tỷ euro. 
Theo đó, nợ cơng và thâm hụt ngân sách của các quốc gia cũng có thể tăng trong thời gian tới
do các gói nới lỏng tài khóa và tiền tệ cứu trợ nền kinh tế.

553


KỶ YẾU HỢI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA

Hình 2. Dự báo mức độ tăng trưởng các quốc gia phát triển

Nguồn: Báo cáo WEO, IMF (4/2020)

Theo dự báo, thâm hụt ngân sách Mỹ trong tài khóa 2020 tăng gấp gần bốn lần, lên mức cao
kỷ lục 3.800 tỷ USD, tương đương 18,7% GDP của Mỹ, nợ công đạt 107% GDP, mức thâm hụt
trong năm 2021 là 2.100 tỷ USD và đạt mức trung bình hàng năm là 1.300 tỷ USD kéo dài tới
năm 2025, khi nền kinh tế dần ổn định trở lại. Nếu đạt hiệu quả, các gói hỗ trợ này sẽ giúp tăng
sức chống chịu của nền kinh tế, tăng niềm tin của xã hội vào triển vọng cơ hội đầu tư và duy trì
tăng trưởng kinh tế, kiểm sốt thất nghiệp… 
Trong các báo cáo chính thức, hầu hết các tổ chức quốc tế đều tỏ ra bi quan về triển vọng
tăng trưởng kinh tế toàn cầu thời gian tới trong bối cảnh ảnh hưởng của đại dịch COVID-19. Báo
cáo của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) ngày 24/6/2020 cho biết, kinh tế tồn cầu có thể phải trải qua
cuộc khủng hoảng tài chính tồi tệ nhất kể từ cuộc đại suy thoái diễn ra vào những năm 1930 và
có thể tăng trưởng âm 4,9% trong năm 2020, khơng loại trừ cả các nước ASEAN vốn có tốc độ
tăng nhanh nhất thế giới hàng năm.
Theo dự báo của IMF, cả châu Á chỉ có Trung Quốc tăng trưởng khoảng 1% GDP và Việt
Nam tăng khoảng 2% GDP… Sang năm 2021, kinh tế thế giới có thể sẽ phục hồi với mức tăng

trưởng từ 0,5 đến 8,4% và cũng chưa chắc chắn. IMF khuyến cáo các Chính phủ cần tiếp tục tiến
hành các gói hỗ trợ doanh nghiệp và hộ gia đình. Ngân hàng Thế giới (WB) trong dự báo tháng
6/2020 về triển vọng kinh tế toàn cầu cũng khẳng định, năm 2020 nền kinh tế thế giới sẽ tăng
trưởng âm tới -5,2% và đây sẽ là cuộc suy thoái kinh tế tồi tệ nhất kể từ Chiến tranh Thế giới lần
thứ hai. Thu nhập bình quân đầu người sẽ giảm 3,6% và khiến 100 triệu người người rơi vào tình
trạng nghèo đói cùng cực (riêng Mỹ có 45,7 triệu người đã nộp đơn xin thất nghiệp).
Nếu đại dịch được đẩy lùi thì tăng trưởng tồn cầu sẽ tăng trở lại mức 4,2% vào năm 2021 và
triển vọng này cũng rất khơng chắc chắn. Chính phủ các nước phải tăng cường chất lượng dịch
vụ y tế song song với chú trọng hỗ trợ khu vực tư nhân và trợ cấp tiền mặt cho những người bị
ảnh hưởng trực tiếp. Còn theo JPMorgan (4/2020), nền kinh tế thế giới sẽ mất 5,5 nghìn tỷ USD,
tương đương 8% GDP vào cuối năm 2021. Tất cả các nền kinh tế phát triển đều có mức suy giảm
554


KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2020 VÀ TRIỂN VỌNG NĂM 2021

Ứng phó và vượt qua đại dịch COVID-19, hướng tới phục hồi và phát triển

nghiêm trọng và tốc độ tăng trưởng âm trong năm 2020. Tăng trưởng của các nền kinh tế mới
nổi và đang phát triển được dự báo cũng sẽ bị suy giảm, song ở mức độ nhẹ hơn, và sẽ phục hồi
tốt vào năm 2021; riêng các nền kinh tế mới nổi và đang phát triển ở khu vực châu Á vẫn duy trì
được mức tăng trưởng dương (1% năm 2020) và phục hồi ở mức 8,5% năm 2021.
Trong đó, Trung Quốc tăng trưởng ở mức +1% trong năm 2020 và +9,2% trong năm 2021, Ấn
Độ +1,9% (2020) và +7,4% (2021), ASEAN-5: -0,6% (2020) và +7,8% (2021). Đặc biệt, trong báo
cáo mới nhất (6/2020), OECD đã cho rằng, triển vọng kinh tế toàn cầu tương ứng với hai kịch bản:
một là dịch bệnh được kiểm soát; hai là làn sóng COVID-19 lần thứ hai trong năm 2020. Theo đó,
với kịch bản thứ nhất, trong trường hợp dịch bệnh được kiểm soát, nền kinh tế thế giới sẽ giảm 6%
trong năm nay và tăng 5,2% trong năm tới. Ở trường hợp thứ hai, làn sóng COVID-19 lần thứ 2 tấn
cơng, nền kinh tế tồn cầu sẽ tăng trưởng âm 7,7% trong năm 2020 trước khi tăng trưởng dương
trở lại vào năm 2021 ở mức 2,8%. OECD dự báo kinh tế Mỹ có thể tăng trưởng âm 7% trong năm

2020, còn khu vực đồng tiền chung châu Âu tăng trưởng âm 9%. Kinh tế của Ý, Pháp và Anh có
thể suy giảm tăng trưởng đến hơn 11%. Tổ chức này cũng cho rằng, khơng có quốc gia nào có thể
mong đợi sự phục hồi kinh tế mạnh mẽ theo một trong hai kịch bản.
3.2. Tác động của đại dịch COVID-19 đến kinh doanh bất động sản công nghiệp tại
Việt Nam
3.2.1. Thuận lợi và cơ hội cho bất động sản cơng nghiệp bất động sản
Chi phí rẻ, mơi trường đầu tư dễ hòa nhập cùng tác động của thương chiến Mỹ - Trung Quốc
đang mở ra cơ hội mới cho bất động sản công nghiệp Việt Nam.
Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung Quốc
Với 25% thuế quan xuất khẩu áp trên tổng giá trị xuất khẩu 250 tỷ USD của Trung Quốc và vẫn
có khả năng tăng thêm 10% trên tổng giá trị xuất khẩu hàng hóa 300 tỷ USD, căng thẳng thương
mại Mỹ - Trung Quốc đang có tác động tích cực đến cơ hội của bất động sản công nghiệp Việt Nam.
Bởi lẽ cuộc thương chiến này hướng các cơng ty đa dạng hóa quy trình sản xuất và chuyển dời nhà
máy sang một bến đỗ mới ít rủi ro, nhiều cơ hội hơn và Việt Nam đang nằm trong tầm ngắm này.
Chi phí thấp
Lương của lao động ngành sản xuất năm 2018 tại Việt Nam ghi nhận 237 USD một tháng,
còn ở mức cực kỳ khiêm tốn so với Thái Lan (412 USD một tháng), Trung Quốc (866 một tháng)
và Malaysia (924 một tháng). Chi phí nhà xưởng tại Việt Nam cũng được xếp hạng “vừa túi tiền”
khi kinh phí xây dựng nhà xưởng trung bình năm 2018 tại Việt Nam đang thấp hơn Trung Quốc,
Ấn Độ, Malaysia. Chi phí thấp trở thành một yếu tố đáng để cân nhắc cho các nhà sản xuất có ý
định dịch chuyển sang một thị trường mới.
Cú hích từ các hiệp định thương mại
Các hiệp định thương mại tự do mới đã mang lại ảnh hưởng tích cực đến thị trường cơng
nghiệp Việt Nam. Hiệp định cải cách tồn diện cho Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xun
Thái Bình Dương (CPTPP) chính thức thiết lập vào tháng 1/2019, trong khi Hiệp định Thương
mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) đã được ký kết vào tháng 6/2019. Hiệp định mang tính lịch
sử này sẽ xóa bỏ 99% thuế hải quan và tăng thu hút vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp.
555

KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA

Hiệp định Đối tác Kinh tế Toàn diện khu vực (RCEP) được thiết lập nhằm mục đích thắt chặt
hợp tác kinh tế giữa các nước thành viên khối ASEAN và 6 quốc gia trong khu vực châu Á - Thái
Bình Dương đang ký kết hiệp định thương mại tự do.
Bằng việc áp dụng sản xuất bằng công nghệ và tăng đội ngũ lao động được đào tạo, Chính
phủ Việt Nam đang nỗ lực giảm thiểu việc thiếu hụt nguồn nhân lực và chi phí tăng để chuyển
đổi sang mơi trường kinh doanh minh bạch hơn.
Tăng trưởng GDP nhanh nhất ASEAN
Tăng trưởng GDP năm 2019, Việt Nam duy trì nền kinh tế phát triển nhanh nhất Đông Nam
Á đạt 6,8% cao hơn Philippines (6,2%), Indonesia (5,8%), Malaysia (4,5%), Thái Lan (3,5%),
Singapore (2,4%).
Nền kinh tế dễ hòa nhập
Theo khảo sát và thống kê của Ngân hàng Thế giới (WB), chỉ số hoạt động kinh doanh tại
Việt Nam năm 2018 đứng thứ 69 trong 190 nền kinh tế dễ hoạt động kinh doanh. Điều đó cho
thấy thị trường này dễ hịa nhập và khơng q kén chọn, khó tính đối với khối ngoại.
Chỉ số thu mua lý tưởng
Chỉ số PMI (chỉ số Quản lý thu mua) của Việt Nam trong tháng 6/2019 tăng lên 52,5, cao nhất
trong quý I/2019 và đạt trên mức 50 điểm. Theo Focus-Economics, chỉ số của quý II/2019 cao
hơn quý I/2019 cho thấy phân khúc sản xuất tăng trưởng mạnh mẽ mặc dù căng thẳng thương
mại Mỹ - Trung Quốc gia tăng. Đà tăng trưởng này dựa trên lượng đặt hàng mới, khôi phục tỷ lệ
lao động, sản phẩm mới và gia tăng lượng khách hàng.
Nhập khẩu của Việt Nam vào thị trường Mỹ cũng có chuyển biến tích cực. Trong 3 tháng
đầu năm (quý I/2019) nhập khẩu từ Việt Nam vào Mỹ lên đến 40,2%. Mỹ tiếp tục trở thành thị
trường nhập khẩu lớn nhất của Việt Nam: hàng may mặc đạt 4,42 tỷ USD, tăng 9,1% theo năm;
giày dép đạt 2 tỷ USD, tăng 13,5%; máy móc thiết bị và phụ tùng đạt 1,3 tỷ USD, tăng 54%; gỗ
và cao su đạt 1,42 tỷ USD, tăng 34,7%.
Tăng trưởng sản xuất công nghiệp ấn tượng
Tăng trưởng sản xuất công nghiệp (IIP) của Việt Nam trong quý I/2019 tăng 9,1% theo năm.
Ngành sản xuất và chế biến tăng 11,2% đang thúc đẩy tăng trưởng kinh tế cả nước. Theo Tổng

cục Thống kê (GSO), các sản phẩm cơng nghiệp chính bao gồm khai thác sắt và thép thô (60%),
dầu mỏ (58%), sơn (15%), thức ăn thủy sản (14%) và điện tử viễn thông (14%).
Trong khi đó, tăng trưởng sản xuất cơng nghiệp tại Việt Nam tính đến tháng 7/2019 đạt 9,6%,
cao hơn Indonesia (2,6%), Malaysia (3,9%), Trung Quốc (6,3%) và Thái Lan (đang giảm 5,5%).
Đặc biệt, các công ty hoạt động trong các khu công nghiệp cũng được hưởng nhiều ưu đãi
như miễn thị thực, miễn thuế từ 2 năm đến 4 năm, giảm thuế từ 3 năm đến 15 năm và miễn thuế
nhập khẩu. Bên cạnh đó, một lợi thế khác của Việt Nam là gần Trung Quốc về mặt địa lý, điều
này giúp các nhà đầu tư dễ dàng bổ sung cơ sở sản xuất. Lượng tìm kiếm bất động sản công
nghiệp trong quý I/2020 tăng 32% so với mức trung bình cùng kỳ năm 2019; trong đó khu
cơng nghiệp Nam Đình Vũ (Hải Phịng) tăng 243%, khu cơng nghiệp Quang Châu (Bắc Giang)

556


KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2020 VÀ TRIỂN VỌNG NĂM 2021

Ứng phó và vượt qua đại dịch COVID-19, hướng tới phục hồi và phát triển

tăng 260%, khu công nghiệp Yên Phong (Bắc Ninh) tăng 19%, khu công nghiệp Việt Yên (Bắc
Giang) tăng 76%..., mức độ quan tâm tại khu vực Việt Yên (Bắc Giang) tăng 76%. Đối với phân
khúc bất động sản cơng nghiệp, dịch COVID-19 gây ra những khó khăn tạm thời cho các doanh
nghiệp nhưng phân khúc này vẫn thu hút khách thuê; giá thuê tăng khoảng 9% so với cùng kỳ
năm 2019 (Nguyễn Trọng Cơ, 2020).
Bên cạnh những chính sách được ban hành để thực hiện “mục tiêu kép”, Luật Đầu tư sửa đổi
2020 có hiệu lực vào đầu năm 2021 sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc mà những doanh nghiệp đầu tư
dự án bất động sản. Điều này tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho các hoạt động đầu tư có vốn từ
nước ngồi.
3.2.2. Thách thức đối với bất động sản công nghiệp trong đại dịch COVID-19
Hiện nay, cả nước có 336 khu cơng nghiệp với tổng diện tích khoảng 97.800 ha. Trong đó,
261 khu cơng nghiệp đang hoạt động và 75 khu cơng nghiệp cịn lại đang trong q trình giải

phóng mặt bằng, bắt đầu xây dựng. Công suất cho thuê đạt 76% trên tổng diện tích các khu cơng
nghiệp đang hoạt động. Ở khu vực phía Nam, ngồi Thành phố Hồ Chí Minh được xem là vùng
lõi đã chật chội, thì các tỉnh, thành phố vùng ven đang được các nhà đầu tư rất quan tâm như
Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai; cịn phía Bắc là các khu vực phụ cận Hà
Nội như: Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Hải Dương… cũng đều có sự gia tăng cơng suất thuê
trong thời gian qua. 
Theo Báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/7/2020, tổng vốn đầu tư FDI vào
Việt Nam đạt 18,82 tỷ USD, bằng 93,1% so cùng kỳ năm 2019. Vốn đầu tư tăng chủ yếu là do
trong 7 tháng năm 2020, có dự án Nhà máy Điện khí tự nhiên hóa lỏng (LNG) Bạc Liêu được cấp
Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mới với tổng vốn đầu tư 4 tỷ USD. Vốn điều chỉnh trong 7 tháng
năm 2020 tăng do có dự án Tổ hợp Hóa dầu miền Nam Việt Nam tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu điều
chỉnh tăng vốn đầu tư thêm 1,386 tỷ USD và dự án Khu trung tâm Đô thị tây Hồ Tây điều chỉnh
tăng vốn đầu tư thêm 774 triệu USD… Tuy nhiên, dù vốn đầu tư cấp mới và điều chỉnh vốn tăng,
song vẫn chủ yếu nhờ các dự án lớn đã được nộp hồ sơ và đàm phán trong thời gian dài trước đó. 
Hình 3. FDI đăng ký và thực hiện giai đoạn 2013 - tháng 4/2020

Nguồn: mpi.gov.vn

557


KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA

Trong khi những con số về vốn đầu tư và dự án FDI đăng ký cấp mới vẫn còn tỏ ra khiêm
tốn, cung, cầu về bất động sản công nghiệp chưa thật sự rõ ràng, thì giá đất đã được đẩy lên cao
từng ngày khiến phân khúc này trở thành “hiện tượng”. Các chuyên gia cảnh báo, việc phát triển
ồ ạt các khu công nghiệp sẽ tiềm ẩn nguy cơ rủi ro. Bởi hiện thị trường bất động sản Việt Nam
gần như khơng cịn đất mới để thu hút các nhà đầu tư nước ngồi trong ngắn hạn. Nguồn cung
đất cơng nghiệp tại các vị trí có kết nối hạ tầng tốt, gần các cảng quan trọng và khu đô thị lớn rất
hạn chế.

Tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2020, nhiều chuyên gia cho rằng, cách
quản lý các khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn nặng tính bao cấp, với nhiều thủ tục hành chính.
Ngồi ra, hệ thống pháp luật chưa có sự chuẩn bị kỹ lưỡng để đón đại bàng đến làm tổ. Chưa kể,
các doanh nghiệp cũng cần nhiều hơn sự hỗ trợ của địa phương trong công tác giải phóng mặt
bằng, bởi đây là điểm mấu chốt quyết định tiến độ của xây dựng hạ tầng khu công nghiệp. 
Khi đánh giá các sản phẩm bất động sản công nghiệp hiện nay ở các địa phương, có thể thấy
vẫn còn đơn điệu, thiếu sức hấp dẫn. Bất động sản công nghiệp không đơn thuần chỉ là nhà
xưởng, mà phải có một quần thể, hạ tầng đồng bộ đi kèm. Vì vậy, muốn có được sản phẩm bất
động sản cơng nghiệp hấp dẫn, đòi hỏi nhà đầu tư phải quy hoạch theo chiều sâu, tốn kém, dày
công trên cơ sở đánh giá đúng tổng cầu của thị trường và nhu cầu thật sự của khách hàng.
Hiện nay, những hạn chế, vướng mắc từ nhiều năm qua tại các doanh nghiệp đầu tư bất động
sản công nghiệp chưa thể giải quyết được, đó là vấn đề nhà ở và các khu sinh hoạt, giải trí cho
những gia đình cơng nhân. Do đó, cần khuyến khích các chủ đầu tư bất động sản cơng nghiệp
thứ cấp cung ứng nhiều nhóm sản phẩm mới, ngoài nhà xưởng xây sẵn, kho thường, kho lạnh,
nhà xưởng xây theo yêu cầu…, cần chú ý đến hạ tầng thiết yếu như khu nhà ở công nhân, trường
học, y tế, nơi vui chơi, giải trí… nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của doanh nghiệp. Từ đó, tạo
nền tảng cho quá trình hình thành một thị trường bất động sản công nghiệp tiên tiến, hiện đại.
3.3. Giải pháp phát triển bất động sản công nghiệp
3.3.1. Các giải pháp phòng, chống đại dịch COVID-19
Trong bối cảnh đại dịch COVID-19 vẫn đang diễn biến phức tạp, để hoạt động kinh tế - xã
hội được ổn định, cần thực hiện tốt nguyên tắc phòng, chống dịch COVID-19 gắn với phát triển
kinh tế - xã hội do Chính phủ đề ra; ln có ý thức phịng, chống dịch bằng những biện pháp phù
hợp, tùy theo từng thời điểm, từng địa phương để đảm bảo phát triển kinh tế - xã hội ở mức cao
nhất có thể mà khơng ảnh hưởng đến cơng tác phòng, chống dịch. Các cơ quan, đơn vị, tổ chức,
trong đó có các hoạt động liên quan đến phát triển bất động sản công nghiệp cần triệt để tuân thủ.
Hạn chế tổ chức các sự kiện đông người như: tiếp thị, mở bán sản phẩm, động thổ, khởi công,
khánh thành rầm rộ… Chuyển đổi phương pháp làm việc từ trực tiếp sang trực tuyến thông qua
ứng dụng sự phát triển của khoa học cơng nghệ và internet.
3.3.2. Hồn thiện chính sách thu hút đầu tư vào hạ tầng giao thơng
Hiện nay, các dự án, cơng trình giao thơng khởi cơng mới trong thời gian qua là ít so với yêu

cầu phát triển. Việc hoàn thành mục tiêu 2.000 km đường bộ cao tốc đang chậm so với mục tiêu

558


KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2020 VÀ TRIỂN VỌNG NĂM 2021

Ứng phó và vượt qua đại dịch COVID-19, hướng tới phục hồi và phát triển

đề ra (theo Nghị quyết 13 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành ngày 16/01/2012).
Phát triển đường sắt còn chưa được quan tâm bố trí vốn, các dự án đường sắt đơ thị triển khai
chậm. Nhiều dự án hạ tầng giao thơng cịn chậm tiến độ. Đầu tư mới tập trung chủ yếu vào lĩnh
vực đường bộ, chưa quan tâm đúng mức đến đường sắt, đường thủy, thiếu các cảng biển, cảng
đường sông hiện đại. Nguyên nhân của các bất cập trên, trước tiên có thể kể đến là hệ thống
pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng hạ tầng giao thơng cịn thiếu đồng bộ, còn nhiều bất
cập chưa được kịp sửa đổi (Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đường sắt, Luật Hàng khơng,
Luật Quy hoạch…).
Do đó, nhiệm vụ của giai đoạn tới đó là phải hồn thành hệ thống đường cao tốc; nâng cấp,
mở rộng đầu tư hệ thống cảng hàng không, đặc biệt là đầu tư nâng cấp các cảng hàng không lớn,
hệ thống cảng biển, đường thủy nội địa, hệ thống đường sắt quốc gia; kết nối đồng bộ hệ thống
giao thông với các khu kinh tế, khu cơng nghiệp, cảng hàng khơng, cảng biển. Cùng với đó, tập
trung đầu tư và đẩy nhanh tiến độ, hoàn thành các dự án giao thông đô thị, đường vành đai, các
bãi đỗ xe… Để đạt được những mục tiêu trên, cần tập trung hoàn thiện thể chế, pháp luật liên
quan, tạo hành lang pháp lý thuận lợi để thu hút hiệu quả nguồn lực cho đầu tư, phát triển hệ
thống hạ tầng giao thông.
3.3.3. Đầu tư đúng mức cho hạ tầng logistics
Ngành logistics Việt Nam có tốc độ phát triển nhanh trong thời gian qua. Tuy nhiên, dù hạ
tầng logistics ở Việt Nam đã hình thành nhưng cịn manh mún và chưa có một quy hoạch đồng
bộ, chi phí vận chuyển logistics của Việt Nam tính theo tỷ trọng GDP khoảng 18% - 20%, gần
gấp đôi so với các nền kinh tế phát triển và cao hơn 4% mức bình qn tồn cầu. Ngồi ra hiện

nay, lượng hàng hóa sản xuất, lưu trữ trong nước cũng như lượng hàng hóa xuất khẩu khá lớn địi
hỏi cần có hạ tầng đủ lớn và hiện đại để xử lý được các nguồn hàng hóa mà khơng gây ách tắc,
đồng thời tăng khả năng cạnh tranh cho doanh nghiệp.
Về thực trạng hạ tầng logistics, các chuyên gia nhận định, hiện có rất nhiều tiềm năng phát
triển, bởi các doanh nghiệp đang có nhu cầu mở rộng thị phần. Hạ tầng logistics phục vụ cho lưu
chuyển, lưu thông, đồng thời phục vụ cho hàng hóa xuất nhập khẩu cao nên đây là một cơ hội
lớn đối với ngành Logistics. Tuy nhiên, các doanh nghiệp vận chuyển ngày càng có yêu cầu cao
hơn đối với nhà kho để lưu trữ hàng hóa. Đây vừa là thách thức, vừa là cơ hội đối với phát triển
hạ tầng logistics, bởi nhu cầu kho bãi lớn (đặc biệt xây dựng ở vị trí thuận lợi, có kết nối hạ tầng
tốt, thuận lợi đi vào các thành phố trung tâm, cảng biển) và các nhà đầu tư nhìn thấy những tiềm
năng, đang và sẽ đầu tư mạnh mẽ vào thị phần này.
Để tận dụng được thời cơ này, trước tiên, chúng ta cần phát triển đồng bộ hệ thống trung tâm
logistics mang tính quốc gia, bổ sung nguồn cung bất động sản logisctics. Nhà nước cần có các
chính sách để kêu gọi và hỗ trợ đầu tư trung tâm logistics như: ưu đãi thuế, bảo lãnh khoản vay,
bảo hiểm tín dụng, tài trợ lãi suất thấp...; tăng cường thúc đẩy và khuyến khích doanh nghiệp đầu
tư cho ứng dụng cơng nghệ, có các chương trình, kế hoạch cụ thể để chuyển đổi số trong lĩnh
vực logistics. Đồng thời, xây dựng mạng lưới doanh nghiệp logistics gắn với thương mại điện tử;
phát triển các giải pháp công nghệ mới nhằm sử dụng nhiên liệu sạch, giảm ô nhiễm môi trường.

559


KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA

3.3.4. Đột phá thu hút đầu tư nước ngoài
Ngay sau khi Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 01/01/2021 của Chính phủ về tiếp tục thực hiện
những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh
tranh quốc gia năm 2021 được ban hành, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đã có chuyển biến lớn,
tạo ra làn sóng lạc quan từ những ngày đầu năm 2021. Để duy trì và đón làn sóng đầu tư trong
các năm tiếp theo cần:

- Tận dụng những tác động từ chủ trương, chính sách mới, Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực từ
01/01/2021 đã tạo ra “độ mở” lớn để “dọn tổ đón đại bàng”. Cụ thể, Luật Đầu tư 2020 có những
thay đổi đáng chú ý về các chính sách ưu đãi đầu tư, được kỳ vọng sẽ mang lại làn gió mới cho
các nhà đầu tư tiềm năng. So với quy định cũ, Luật Đầu tư 2020 bổ sung những ngành nghề ưu
đãi đầu tư mới như: sản xuất các sản phẩm hình thành từ kết quả khoa học và công nghệ theo quy
định của pháp luật về khoa học và công nghệ, sản xuất sản phẩm thuộc Danh mục sản phẩm công
nghiệp hỗ trợ ưu tiên phát triển, giáo dục đại học, sản xuất trang thiết bị y tế, sản xuất hàng hóa,
cung cấp dịch vụ tạo ra hoặc tham gia chuỗi giá trị, cụm liên kết ngành. Với việc bổ sung này, các
ngành nghề ưu đãi đầu tư đã được cập nhật phù hợp với xu hướng phát triển của nền kinh tế Việt
Nam. Ngồi ra, các chính sách mới của Luật Đầu tư 2020 về đối tượng được hưởng ưu đãi đầu
tư được điều chỉnh theo hướng tập trung hơn về các lĩnh vực công nghệ cao, dự án khởi nghiệp
sáng tạo, trung tâm nghiên cứu và phát triển, sản xuất vật liệu mới, năng lượng mới, năng lượng
sạch, sản phẩm công nghệ thông tin, phần mềm, nội dung số…
Chú trọng xây dựng nền kinh tế số, doanh nghiệp số và xã hội số để thu hút FDI theo hướng
chọn lọc có căn cứ khoa học, khơng những coi trọng quy mô, mà quan trọng hơn là chất lượng
và hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án.
Quan tâm đến việc thu hút đầu tư của các “ơng lớn” như các doanh nghiệp Mỹ, trong đó có
nhiều tập đồn lớn như Intel, Apple đang chuẩn bị thực hiện nhiều dự án quy mô lớn tại Việt Nam
thì “ngồi những vấn đề liên quan đến mơi trường đầu tư nói chung, chúng ta cần quan tâm đến
các yêu cầu của họ như: thực thi pháp luật nghiêm minh, thống nhất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của nhà đầu tư; bảo đảm quyền sơ hữu trí tuệ, chống hàng lậu, hàng nhái, hàng giả; thủ tục
hành chính đơn giản, bảo đảm thời gian đã quy định”.
4. KẾT LUẬN
Dưới sự tác động tổng thể của đại dịch COVID-19 lên nền kinh tế thế giới trong đó có Việt
Nam, hoạt động sản xuất bị đình trệ, chuỗi cung ứng tồn cầu bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Tuy
nhiên, có thể thấy đại dịch COVID-19 là cơ hội để phát triển bất động sản công nghiệp, đặc biệt
dưới tác động của cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung Quốc, nhiều làn sóng di chuyển vốn
đến khu vực Đơng Nam Á trong đó Việt Nam là một trong những điểm đến lý tưởng của các nhà
đầu tư với nhiều ưu thế như: sự ổn định của hệ thống chính trị, chi phí sản xuất thấp, các ưu đãi
hỗ trợ về chính sách trong phân khúc bất động sản cơng nghiệp... Nếu Việt Nam tiếp tục duy trì

được các ưu thế vốn có và có những bước đi đúng đắn trong thời gian tiếp theo, bất động sản
cơng nghiệp nói riêng và bất động sản nói chung sẽ có sự phát triển đột phá lớn.

560


KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2020 VÀ TRIỂN VỌNG NĂM 2021

Ứng phó và vượt qua đại dịch COVID-19, hướng tới phục hồi và phát triển

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Y tế (2020), Tổng hợp số liệu về dịch COVID-19 tại Việt Nam đến ngày 01/10/2020.
2. Nguyễn Trọng Cơ (2020), Tác động của dịch COVID-19 đến nền kinh tế và những phản ứng
chính sách của Việt Nam. Kỷ yếu hội thảo quốc gia “COVID-19 tác động và phản ứng chính
sách”, Học viện Tài chính, Hà Nội, ngày 19/6/2020, tr.20 - 26.
3. Kiều Linh (2020), Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ở đâu trên bản đồ thế giới?
/>4. Phạm Phương Nam, Đồn Thế Đạt, Ngơ Thị Kim Ngọc (2020), Ảnh hưởng của đại dịch
COVID-19 đến thị trường bất động sản Việt Nam. Kỷ yếu Hội thảo quốc gia “COVID-19 tác
động và phản ứng chính sách”, Học viện Tài chính, Hà Nội, ngày 19/6, tr.765 - 769.
5. Quốc hội (2014), Nghị quyết số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 thông qua Luật Kinh doanh
bất động sản.
6. Hạ Vy (2020), Cơ hội cho thị trường bất động sản công nghiệp thời COVID-19. />co-hoi-cho-thi-truong-bat-dong-san-cong-nghiep-thoi-COVID-19-20200225174633438.chn

561