THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN TỈNH QUẢNG NAM

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN NGỌC SANG

THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
TỪ THỰC TIỄN TỈNH QUẢNG NAM

Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số : 8 38 01 07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. NGUYỄN ĐỨC MINH

HÀ NỘI, năm 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của tơi dưới sự hướng dẫn
của Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Đức Minh. Các số liệu, kết quả nêu trong luận
văn là trung thực. Những kết luận của luận văn chưa từng được công bố trong bất
kỳ cơng trình nghiên cứu nào khác.
Quảng Nam, ngày tháng năm 2021
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Ngọc Sang


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..................................................7
1.1. Khái niệm, đặc điểm của thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ................................................................................................................7
1.2. Tính đặc thù của thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ............................................................................................................................10
1.3. Những vấn đề lý luận về pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ......................................................................................13
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN
ĐỐI VỚI CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN
TỈNH QUẢNG NAM ............................................................................................28
2.1. Thực trạng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ...................................................................................................................28
2.2. Thực hiện pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng quyền sử
dụng đất qua thực tiễn tỉnh Quảng Nam .................................................................34
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG, KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ
GIẢI PHÁP THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI
VỚI CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .......................................62
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ...................................................................................................62
3.2. Kiến nghị và giải pháp hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với
chuyển nhượng quyền sử dụng đất .........................................................................64
3.3. Giải pháp thực hiện pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Nam...................................................................68
KẾT LUẬN ............................................................................................................75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Từ viết tắt

Nghĩa đầy đủ

1

CNQSD

2

NNT

3

NSNN

4

MST

5

TNCN

Thu nhập cá nhân

6

UBND

Ủy ban nhân dân

Chuyển nhượng quyền sử dụng
Người nộp thuế
Ngân sách nhà nước
Mã số thuế


DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu

Tên bảng

Trang

Dự án thu hút đầu tư tại Quảng Nam giai đoạn 2018 - 2020

39

Bảng

2.1

Đối tượng nộp thuế đăng ký thuế thu nhập cá nhân đối với
2.2

chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Nam giai

43

đoạn 2018 - 2020
2.3

2.4

2.5

2.6

Thu nhập chịu thuế TNCN đối với CNQSD đất tại tỉnh
Quảng Nam giai đoạn 2018 - 2020
Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân theo loại hình thu nhập
tại tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2018 - 2020
Kết quả Kiểm tra, thanh tra thuế thu nhập cá nhân tại tỉnh
Quảng Nam giai đoạn 2018 - 2020
Tình hình tuyên truyền, hỗ trợ người nộp thuế tại tỉnh
Quảng Nam giai đoạn 2018 - 2020

44

47

49

50

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà nước và thuế là hai phạm trù luôn gắn liền với nhau. Sử dụng thuế làm
công cụ quản lý, điều tiết vĩ mô đối với nền kinh tế là rất quan trọng đối với mọi
nhà nước. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là một sắc thuế trực thu phổ biến, cơ bản
trong nền kinh tế thị trường và đang áp dụng rộng rãi ở hầu hết các quốc gia trên
thế giới. Tỷ trọng thuế TNCN chiếm khoảng 30 - 40% trong tổng thu ngân sách
nhà nước (NSNN) tùy theo quan điểm đánh thuế của từng quốc gia.
Ở nước ta, trong sắc thuế trực thu thì thuế TNCN đối với chuyển nhượng
quyền sử dụng (CNQSD) đất là một trong những loại thuế tạo ra nguồn thu lớn.
Ngoài ra, việc thực hiện đánh thuế TNCN đối với CNQSD đất có vai trị quan trọng
như: tăng nguồn thu cho NSNN; đảm bảo công bằng cho thị trường đất đai; là công
cụ hữu hiệu nhằm hạn chế việc đầu tư vào thị trường đất đai. Để thu thuế TNCN,
thì Nhà nước đã ban hành Luật thuế TNCN năm 2007 và đã được sửa đổi, bổ sung
năm 2012 đã có hiệu lực với nhiều nội dung thay đổi để phù hợp với yêu cầu phát
triển thị trường, hội nhập quốc tế, tạo môi trường thuận lợi, thống nhất về thuế, góp
phần quản lý thuế tốt hơn, góp phần quản lý đất đai, quản lý thị trường giao dịch
bất động sản nói chung và thị trường giao dịch về đất đai nói riêng được thực hiện
một cách lành mạnh và minh bạch. Mặc dù vậy, như phản ánh ở Chương 2 của luận
văn, pháp luật về thuế TNCN, trong đó có thuế TNCN đối với CNQSD đất vẫn cho
thấy những hạn chế, bất cập.
Trong những năm gần đây, thị trường đất đai tại tỉnh Quảng Nam trở nên sôi
động và phát triển rất nhanh, các giao dịch về quyền sử dụng đất cũng tăng theo, có
tác động lớn đến nguồn thu NSNN, đời sống của người dân, kinh tế - xã hội của
tỉnh. Ngành thuế tỉnh Quảng Nam cũng có nhiều cố gắng trong việc tổ chức quản lý
thu thuế, trong đó có thuế TNCN đối với CNQSD đất, góp phần tăng thu cho ngân
sách địa phương. Tuy nhiên, trước sự chuyển biến mạnh mẽ của thị trường này,
việc thực hiện pháp luật thuế TNCN đối với CNQSD đất tại tỉnh Quảng Nam vẫn
còn một số bất cập, khó khăn nhất định, việc trốn thuế, lách thuế vẫn còn diễn ra,
1

chưa tạo được sự thuận lợi cho người nộp thuế (NNT),… kéo theo hệ lụy làm thất
thu ngân sách tại địa phương.
Xuất phát từ tình hình đó, tác giả lựa chọn đề tài “Thuế thu nhập cá nhân
đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn
tỉnh Quảng Nam” để làm luận văn thạc sĩ, chuyên ngành luật kinh tế là cần thiết
có ý nghĩa thực tiễn và khoa học.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Liên quan đến thuế TNCN, đã có khá nhiều đề tài nghiên cứu khoa học,
chẳng hạn như: Luận án Tiến sĩ luật với đề tài “Hoàn thiện pháp luật quản lý thuế
thu nhập cá nhân ở Việt Nam hiện nay” của tác giả Nguyễn Thị Mai Dung, Học
viện Khoa học xã hội, Hà nội, năm 2018; Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài
“Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Hoàng
Mai Lương, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà nội, năm 2013; Luận án Tiến sĩ luật
học với đề tài “Chuyền nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” của
tác giả Nguyễn Văn Hiến, Học viện Khoa học xã hội, Hà nội, năm 2017,… Tuy
nhiên các cơng trình nghiên cứu này chỉ dừng lại ở việc phân tích, đánh giá pháp
luật về thuế và quản lý thuế TNCN, pháp luật về CNQSD đất ở phạm vi rộng, chưa
đi sâu vào phân tích đầy đủ nội dung của pháp luật thuế TNCN đối với CNQSD đất
- phạm vi hẹp và là một trong những khoản thu nhập chịu thuế TNCN được pháp
luật thuế TNCN quy định. Riêng đối với vấn đề thuế TNCN liên quan đến CNQSD
đất thì mới có hai cơng trình nghiên cứu, đó là: Khóa luận tốt nghiệp “Tìm hiểu các
quy định về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản” của tác giả Ma
Thị Vân Kiều, năm 2010 và Khóa luận tốt nghiệp: “Pháp luật thuế thu nhập cá
nhân với thu nhập từ bất động sản” của tác giả Nguyễn Thị Kim Cúc, năm 2012.
Hai cơng trình nghiên cứu này có đưa ra một số giải pháp hồn thiện pháp luật đối
với thuế TNCN từ bất động sản, nhưng chưa phân tích đầy đủ nội dung của thuế
TNCN đối với CNQSD đất có sự biến động ra sao, việc áp dụng chưa thực sự bao
quát hết được các nội dung pháp lý trong lĩnh vực này, quy định thuế như vậy hiện

nay có cịn phù hợp hay khơng và giá trị pháp lý mang lại ra sao, đặc biệt là chưa
2


mang tính cập nhật và tổng hợp những vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn thực hiện
pháp luật thuế TNCN hiện nay. Hơn thế nữa, trước yêu cầu của việc đổi mới pháp
luật thuế, đổi mới quản lý thuế, cắt giảm giờ giao dịch về thuế, thay đổi phương
thức thanh tốn trong giao dịch đất đai, tăng cường hồn thiện cơ sở dữ liệu quản lý
đất đai phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế trong nước và quốc tế, Nhà nước
ta cũng đã ban hành nhiều chính sách, xây dựng nhiều chương trình cải cách, trong
đó có chương trình cải cách về thủ tục hành chính thuế. Từ đó, địi hỏi những nội
dung của pháp luật thuế TNCN đối với CNQSD đất liên quan đến những vấn đề nói
trên cần tiếp tục được nghiên cứu bổ sung để góp phần hồn thiện hành lang pháp
lý về đối tượng nộp thuế, thu nhập chịu thuế, thu nhập miễn thuế, giảm thuế, kỳ
tính thuế và căn cứ tính thuế, quản lý thuế và hoàn thuế TNCN đối với CNQSD
đất, quản lý giao dịch đất đai hiện nay. Với việc nghiên cứu đề tài này, tác giả hệ
thống lại những nội dung kiến thức lý luận và thực tiễn; cũng như phân tích và
đánh giá các quy định pháp luật có liên quan. Luận văn sẽ nghiên cứu một số nhóm
quy phạm nhất định - đó là đi sâu tìm hiểu pháp luật thuế TNCN đối với CNQSD
đất từ thực tiễn tỉnh Quảng Nam cịn có những điểm bất cập, hạn chế và đề ra các
giải pháp hoàn thiện, thực hiện pháp luật thuế TNCN - nhằm đóng góp một phần
rất nhỏ trong định hướng cải cách chính sách thuế cho phù hợp với điều kiện, hoàn
cảnh xã hội và nền kinh tế của đất nước. Tác giả cũng mong muốn đề tài có tính
bước đệm sau này trong q trình nghiên cứu và đề xuất hồn thiện pháp luật thuế
TNCN.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Qua khảo sát thực tiễn thực hiện pháp luật thuế TNCN đối với CNQSD đất
ở tỉnh Quảng Nam, luận văn nhận diện những hạn chế, bất cập của pháp luật thuế
TNCN đối với CNQSD đất và những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn về thuế

TNCN đối với CNQSD đất; từ đó đề xuất những giải pháp hồn thiện pháp luật và
giải pháp thực hiện pháp luật về thuế TNCN đối với CNQSD đất.

3


3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
+ Nghiên cứu có hệ thống cơ sở lý luận về pháp luật thuế TNCN đối với
CNQSD đất theo pháp luật Việt Nam
+ Nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về thuế TNCN đối
với CNQSD đất và thực tiễn thực hiện pháp luật thuế TNCN đối với CNQSD đất
tại tỉnh Quảng Nam.
+ Đề xuất những giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật thuế TNCN đối
với CNQSD đất; giải pháp thực hiện có hiệu quả thuế TNCN đối với CNQSD đất
tại địa bàn tỉnh Quảng Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Thuế TNCN đối với CNQSD đất.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Tại tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2018 - 2020
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Cơ sở lý luận
Đề tài lấy chủ nghĩa Mác - Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh làm cơ sở lý luận
và phương pháp luận; những quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về kinh tế thị
trường, về chính sách thuế để phân tích thực trạng pháp luật thuế TNCN đối với
CNQSD đất và thực tiễn thực hiện pháp luật thuế TNCN đối với CNQSD đất tại
địa phương nghiên cứu.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu chủ yếu là phương pháp phân tích, phương pháp
tổng hợp, phương pháp so sánh và phương pháp thống kê. Đây là những phương

pháp sử dụng xuyên suốt cả luận văn. Các phương pháp này thu thập thông tin gián
tiếp, không tiếp xúc với đối tượng khảo sát, chủ yếu tiến hành trong thư viện, được
sử dụng để luận giải những khái niệm, nội hàm của vấn đề và đi sâu nghiên cứu,
phân tích thực trạng, thực tiễn thực hiện pháp luật về thuế TNCN đối với CNQSD
đất. Tổng hợp để rút ra bản chất của các hiện tượng, các quan điểm, quy định và
4


hoạt động thực tiễn; từ đó đưa ra các đánh giá, kết luận và kiến nghị phù hợp nhằm
tiếp tục xây dựng và hoàn thiện pháp luật về thuế TNCN đối với CNQSD đất tại
Việt Nam. Phương pháp thống kê để cho thấy tình hình nghiên cứu các vấn đề liên
quan đến nội dung của luận văn cũng như tình hình thực hiện pháp luật thuế TNCN
đối với CNQSD đất tại tỉnh Quảng Nam.
Tuy các phương pháp được chọn lọc ưu tiên theo nội dung nghiên cứu
nhưng khơng vì thế mà quá trình nghiên cứu chỉ diễn ra độc lập mà sẽ lồng ghép,
tổng hợp các phương pháp để áp dụng các nội dung trong những hoàn cảnh, điều
kiện cụ thể hỗ trợ nhau trong quá trình thu thập và xử lý thông tin theo mục tiêu đề
ra.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
Trên cơ sở kế thừa những thành tựu, kết quả nghiên cứu của các cơng trình
khoa học liên quan đã được công bố, luận văn tiếp tục nghiên cứu sâu thêm các quy
định về thuế TNCN đối với CNQSD đất theo pháp luật Việt Nam.
6.1. Ý nghĩa lý luận
Hệ thống hóa, kế thừa và phát triển các luận cứ khoa học về cơ sở lý luận
của pháp luật thuế TNCN; làm rõ những nguyên tắc, yêu cầu trong việc ban hành
và thực hiện pháp luật thuế TNCN đối với CNQSD đất.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Luận văn đưa ra những vấn đề cần lưu ý, thành tựu đạt được, khó khăn, bất
cập, hạn chế trong q trình thực hiện các quy định về thuế TNCN đối với CNQSD
đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Quảng Nam, cũng như kiểm sốt thất

thu thuế. Từ đó, đề xuất một số giải pháp thiết thực để khắc phục và nâng cao hiệu
quả quản lý thuế tại địa phương; góp phần nào định hướng cho các nhà làm luật
trong tương lai coi là nguồn tham khảo đầy ý nghĩa.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, kết cấu luận văn gồm 3 chương:
Chương 1. Cơ sở lý luận về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
5


Chương 2. Thực trạng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển
nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Quảng Nam
Chương 3. Định hướng, kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp thực
hiện pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất

6


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm, đặc điểm của thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm thuế thu nhập cá nhân
Trong khoa học pháp lý hiện nay, vẫn chưa có một khái niệm thống nhất về
thuế. Các nhà nghiên cứu đưa ra khái niệm về thuế dựa trên khía cạnh mà họ
muốn khai thác, tìm hiểm nên dẫn đến các khái niệm về thuế chưa phản ánh được
đầy đủ về bản chất của thuế. Theo một số quan điểm về thuế kinh điển: “Để duy trì
quyền lực cơng cộng, cần phải có những sự đóng góp của những người cơng dân
của nhà nước đó là thuế khóa”. Đối với quan điểm này, thuế chỉ đơn giản là phần

đóng góp của cơng dân để duy trì hoạt động của nhà nước. Trong ấn phẩm
“Economics” của hai nhà kinh tế Mỹ là Makkollhell và Bruy đã đưa ra một khái
niệm khác về thuế dựa trên cơ sở đối giá: “Thuế là một khoản tiền chuyển giao bắt
buộc bằng tiền (hoặc chuyển giao bằng hàng hóa, dịch vụ) của các cơng ty và các
hộ gia đình cho chính phủ, mà trong sự trao đổi đó họ khơng nhận ra được trực
tiếp hàng hóa dịch vụ nào cả, khoản nộp đó khơng phải là tiền phạt mà tòa tuyên
phạt do vi phạm pháp luật”. Theo khái niệm được đưa ra, thuế là một nghĩa vụ của
một doanh nghiệp, một hộ gia đình phải thực hiện đối với nơi mà mình kinh doanh
hoặc sinh sống, không quan tâm việc sử dụng tiền thuế như thế nào.
Nhìn từ góc độ phân phối thu nhập, thuế là hình thức phân phối lại tổng
sản phẩm xã hội và thu nhập quốc dân nhằm hình thành quỹ tiền tệ tập trung của
nhà nước nhằm phục vụ các nhu cầu chi tiêu trong quá trình thực hiện chức năng
của nhà nước. Dưới góc độ NNT, thuế là khoản tiền bắt buộc mà mỗi tổ chức, cá
nhân phải đóng góp theo quy định pháp luật.
Ở Việt Nam hiện nay, trong khoa học pháp lý cũng chưa có định
nghĩa thống nhất về thuế. Theo từ điển Tiếng Việt (trung tâm từ điển năm 1998) thì
7


“thuế là khoản tiền hay hiện vật mà người dân hoặc tổ chức kinh doanh tùy theo
tài sản thu nhập, nghề nghiệp… buộc phải nộp cho Nhà nước theo quy định pháp
luật”.
Mặc dù có nhiều quy định khác nhau về thuế nhưng có thể có một góc nhìn
khái qt về thuế là một khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trích nộp cho nhà
nước và gắn liền với quyền và quyền lực nhà nước, khơng hồn trả trực tiếp mà
được dùng để phục vụ hoạt động nhà nước và chi tiêu cơng cộng.
Thuế hiện nay có hai hình thức: thuế trực thu và thuế gián thu. Thuế trực thu
là thuế thu trực tiếp từ NNT gắn liên với thu nhập của NNT. Thuế gián thu là thuế
thu thông qua giá cả của hàng hóa, dịch vụ.
Thuế TNCN là khoản tiền mà người có thu nhập phải trích nộp một phần

tiền lương hoặc từ các nguồn thu nhập khác vào NSNN. Thuế TNCN là một loại
thuế trực thu đánh thuế trên thu nhập nhận được của cá nhân trong một khoảng thời
gian nhất định, thường là trong một năm, từng tháng hoặc theo từng lần phát sinh.
Thuế TNCN là một sắc thuế có tầm quan trọng lớn trong việc huy động nguồn thu
vào ngân sách và thực hiện công bằng xã hội. Thuế TNCN đánh vào cả cá nhân
kinh doanh và cá nhân không kinh doanh.
1.1.2. Đặc điểm thuế thu nhập cá nhân
- Thứ nhất, thuế TNCN là thuế trực thu. Bởi cá nhân có thu nhập chịu thuế
là NNT, việc nộp thuế được tiến hành từ việc khấu trừ trực tiếp từ thu nhập của cá
nhân đó mà khơng thông qua hành vi tiêu dùng hoặc chủ thể trung gian khác. Do
thuế trực thu trực tiếp điều tiết vào thu nhập, tài sản của tổ chức và cá nhân, có xem
xét đến hồn cảnh, điều kiện và khả năng đóng góp của NNT nên có tác dụng trong
việc điều hồ thu nhập, góp phần giảm bớt sự chênh lệch về thu nhập và tài sản
giữa các tầng lớp dân cư. Tuy nhiên, thuế trực thu lại có hạn chế lớn là dễ gây phản
ứng từ phía NNT hoặc dễ xảy ra tình trạng trốn thuế, lách thuế nếu quy định mức
thuế suất cao. Hơn nữa, việc theo dõi, tính toán và thu thuế phức tạp, đặc biệt là
thuế TNCN với diện thu thuế rộng và phân tán. Vì vậy, nếu khơng có biện pháp
quản lý thu thuế hiệu quả thì dễ dẫn đến hạn chế tác dụng của loại thuế này trong
8


việc tập trung thu thuế đầy đủ, kịp thời vào NSNN.
- Thứ hai, thuế TNCN có đối tượng chịu thuế là thu nhập của cá nhân.
Đối tượng nộp thuế TNCN là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế phát sinh
trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân khơng cư trú có thu nhập chịu thuế
phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam. Một cá nhân được xem là cư trú khi đáp ứng
một trong các điều kiện sau: Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong
một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại
Việt Nam; hoặc có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký
thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.

Đối tượng chịu thuế là cá nhân có thu nhập thường xun hay khơng thường
xun bao gồm: thu nhập từ kinh doanh; tiền lương, tiền công; đầu tư vốn; chuyển
nhượng vốn; chuyển nhượng bất động sản; bản quyền; nhượng quyền thương mại;
nhận thừa kế, nhận quà tặng là tài sản; trúng thưởng; thu nhập từ Nhà nước hoặc xã
hội dành cho và các khoản thu nhập khác. Thu nhập chịu thuế là những khoản thu
nhập hợp pháp, thực tế đã phát sinh, có tính phổ biến và nhà nước có thể kiểm sốt
được mới đảm bảo tính khả thi, tính cơng bằng và đảm bảo nguồn thu ổn định cho
NSNN.
- Thứ ba, thuế TNCN là loại thuế có tính ổn định khơng cao và q trình
quản lý phức tạp. Đặc điểm này của thuế TNCN thể hiện ở chỗ các quy định về thu
nhập chịu thuế, thu nhập không chịu thuế thường xuyên thay đổi theo từng biến
động của nền kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ. Ngoài ra, các quy định như giảm
trừ gia cảnh, về mức thuế suất cũng có sự thay đổi linh hoạt do thuế điều tiết trực
tiếp vào thu nhập của cá nhân nên có tác động rất lớn đến mức sống của người dân
và chịu ảnh hưởng bởi giá cả thị trường. Việc quản lý thuế TNCN tương đối khó
khăn, chi phí quản lý thuế thường lớn hơn so với các loại thuế khác bởi ngoài việc
xác định các khoản thu nhập chịu thuế còn phải xác định nguồn gốc thu nhập, thời
hạn cư trú của chủ sở hữu, tính ổn định của thu nhập.
- Thứ tư, thuế TNCN ln gắn với chính sách xã hội của mỗi quốc gia. Hầu
hết các quốc gia đều gắn chính sách thuế TNCN với một số chính sách xã hội khác.
9


Thể hiện nó ln quy định loại trừ một số khoản thu nhập trước khi tính thuế
TNCN như phúc lợi, thu nhập mang tính trợ cấp xã hội, khoản chi cần thiết cho
cuộc sống cá nhân, gia đình NNT, khoản chi mang tính nhân đạo xã hội (cơng
cộng, chăm sóc sức khỏe),… Xét về góc độ kinh tế, thuế TNCN có tính trung lập
cao hơn so với các loại thuế khác vì tăng hay giảm thuế suất thuế TNCN hầu như
không kéo theo những biến đổi về cơ cấu kinh tế.
- Thứ năm, nguồn luật điều chỉnh quan hệ pháp luật thuế TNCN bao gồm

các văn bản pháp luật quốc gia và cả luật quốc tế. Đây là đặc trưng của thuế nói
chung và thuế TNCN nói riêng. Hầu hết thuế TNCN của các quốc gia trên thế giới
không chỉ áp dụng đối với cơng dân của mình mà cịn áp dụng đối với người nước
ngồi có thu nhập chịu thuế phát sinh trên lãnh thổ quốc gia đó. Để tránh tình trạng
đánh thuế hai lần lên một đối tượng chịu thuế, các hiệp định tránh đánh thuế hai lần
được ký kết giữa các quốc gia cũng là nguồn luật điều chỉnh quan hệ pháp luật thuế
TNCN.
Ngoài những đặc điểm nêu trên của thuế TNCN, thuế TNCN đối với
CNQSD đất có những đặc điểm riêng do sự chi phối của đối tượng nộp thuế là thu
nhập phát sinh từ CNQSD đất.
Thuế TNCN đối với CNQSD đất được xác định bằng giá CNQSD đất theo
từng lần chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng thì
thu nhập chịu thuế được xác định theo giá ghi trong hợp đồng giao dịch, nếu giá
chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Nhà nước quy định thì lấy giá đất do Nhà nước
quy định làm căn cứ chịu thuế. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ CNQSD
đất là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
1.2. Tính đặc thù của thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
- Thứ nhất, thuế TNCN là thuế trực thu, đánh vào thu nhập chính đáng của
từng cá nhân. Vì vậy nên nó phản ánh sự đồng nhất giữa đối tượng nộp thuế theo
luật và đối tượng chịu thuế theo ý nghĩa kinh tế. Người nộp thuế cũng là người chịu
thuế, người chịu thuế TNCN khơng có khả năng chuyển giao gánh nặng thuế sang
10


cho các đối tượng khác tại thời điểm đánh thuế; việc nộp thuế được tiến hành từ
việc khấu trừ trực tiếp từ thu nhập của cá nhân đó mà khơng thông qua hành vi tiêu
dùng hoặc chủ thể trung gian khác.
Do thuế trực thu trực tiếp điều tiết vào thu nhập, tài sản của tổ chức và cá
nhân, có xem xét đến hồn cảnh, điều kiện và khả năng đóng góp của NNT nên nó

rất có tác dụng trong việc điều hồ thu nhập, góp phần giảm bớt sự chênh lệch về
thu nhập và tài sản giữa các tầng lớp dân cư. Tuy nhiên, thuế trực thu lại có hạn chế
lớn là dễ gây phản ứng từ phía NNT hoặc dễ xảy ra tình trạng trốn, lậu thuế nếu
quy định mức thuế suất cao. Không giống như các loại thuế gián thu, ví dụ thuế
tiêu dùng, khoản thuế được tính sẵn trong giá thanh tốn nên nó khơng ảnh hưởng
nhiều đến tâm lí của người mua về khoản thuế mình phải nộp, thuế trực thu có ảnh
hưởng mạnh về tâm lí NNT. Chính vì vậy, mỗi khi chính phủ có những thay đổi
trong chính sách thuế TNCN như việc điều chỉnh thuế suất và thay đổi phạm vi các
đối tượng được miễn giảm thuế thì đều gây ra những phản ứng mạnh mẽ trong dân
cư. Ví dụ ở Việt Nam, khi Pháp lệnh thuế cho người có thu nhập cao lần đầu tiên đi
vào thực hiện 01/04/1991, theo tài liệu thống kê, các cá nhân người nước ngoài làm
việc và có thu nhập phát sinh tại Việt Nam phản ứng cũng khá quyết liệt khi thấy
rằng thuế suất thuế TNCN đối với họ là quá cao, do lúc đó thu nhập trung bình của
nước ta vẫn cịn thấp trong khi lương trả cho các chun gia nước ngồi thì cao hơn
nhiều so với trong nước.
Hơn nữa, việc theo dõi, tính toán và thu thuế phức tạp, đặc biệt là thuế
TNCN với diện thuế rộng và phân tán. Vì vậy, nếu khơng có biện pháp quản lý thu
thuế hiệu quả thì dễ dẫn đến hạn chế tác dụng của loại thuế này trong việc tập trung
số thu đầy đủ, kịp thời về cho NSNN.
- Thứ hai, thuế TNCN có diện đánh thuế rất rộng, thể hiện trên hai khía cạnh
như sau:
+ Một là, đối tượng đánh thuế TNCN là toàn bộ các khoản thu nhập của cá
nhân thuộc diện đánh thuế, khơng phân biệt thu nhập đó có nguồn gốc phát sinh
trong nước hay ở nước ngoài theo quy định tại Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân
11


năm 2007. Tại nghị định số 65/2013/NĐ-CP và Thông tư 111/2013/TT-BTC đã
giải thích, quy định chi tiết vấn đề này, cụ thể: Phạm vi xác định thu nhập chịu thuế
của cá nhân cư trú là thu nhập phát sinh trong và ngồi lãnh thổ Việt Nam, khơng

phân biệt nơi trả thu nhập. Đối với cá nhân không cư trú, thu nhập chịu thuế là thu
nhập phát sinh tại Việt Nam, không phân biệt nơi trả thu nhập.
+ Hai là, đối tượng phải kê khai nộp thuế TNCN là toàn bộ những người có
thu nhập, bao gồm tất cả cơng dân của nước sở tại và những người nước ngoài cư
trú thường xun hay khơng thường xun nhưng có số ngày có mặt, làm việc, có
thu nhập theo mức độ quy định của pháp luật. Ở các quốc gia trên thế giới, thuế
TNCN thực hiện việc điều tiết thu nhập từ tổng thống đến dân thường đều phải
đóng thuế. Bởi vai trò của thuế TNCN là điều tiết và phân phối lại thu nhập, do đó
thuế TNCN phải tác động đến thu nhập của tất cả các tầng lớp dân cư trong xã hội.
- Thứ ba, việc đánh thuế TNCN thường áp dụng theo nguyên tắc thuế suất
lũy tiến từng phần vì nó đảm bảo phân phối đồng đều gánh nặng thuế giữa những
cá nhân cố mức chệnh lệch thu nhập. Thuế suất luỹ tiến được hiểu là việc áp dụng
các thuế suất tăng dần đối với các nhóm đối tượng chịu thuế hoặc tồn bộ đối
tượng chịu thuế. Theo đó, hiện nay thuế TNCN chủ yếu áp dụng thuế suất luỹ tiến
đối với thu nhập từ tiền công, tiền lương và thu nhập từ kinh doanh.
Đặc điểm này xuất phát từ vai trò chủ yếu của thuế TNCN là điều tiết mạnh
người có thu nhập cao, góp phần thực hiện công bằng xã hội. Các nước thường xây
dựng một biểu thuế luỹ tiến, các bậc ứng với mức thu nhập càng cao thì có mức
thuế suất càng cao. Do đó những người có thu nhập càng cao thì phải chịu mức
thuế đóng góp cao hơn so với những người có mức thu nhập thấp hơn. Nó góp phần
đảm bảo tính chất công bằng trong phân phối xã hội. Biểu thuế luỹ tiến được xây
dựng căn cứ vào nguyên tắc đánh thuế dựa vào khả năng nộp thuế của các cá nhân
khác nhau. Những người có thu nhập cao thì có nhiều khả năng nộp thuế cao hơn
so với những người có thu nhập thấp và ngược lại.
- Thứ tư, xét về góc độ kinh tế, thuế TNCN có tính trung lập cao hơn so với
các loại thuế khác vì việc tăng hay giảm thuế TNCN hầu như không kéo theo
12


những biến đổi về cơ cấu kinh tế. Tuy là loại thuế ổn định không cao so với thuế

gián thu nhưng thuế TNCN là loại thuế ổn dịnh nhất trong các loại thuế trực thu.
Thuế gián thu có tính ổn định cao hơn vì nó phát sinh từ nhu cầu khơng thể thiếu
của con người trong khi đó đối tượng đánh thuế của thuế TNCN là thu nhập, mà
thu nhập mỗi cá nhân phụ thuộc vào nền kinh tế, nền kinh tế sa sút làm thu nhập
thấp và giảm, kinh tế phát triển kéo theo thu nhập cao và tăng. Tuy nhiên khi nền
kinh tế có biến động, chịu ảnh hưởng đầu tiên vẫn là các doanh nghiệp, tức là thuế
TNCN so với loại thuế trực thu khác như thuế thu nhập doanh nghiệp, nó lại được
coi là có tính ổn định hơn cả.
- Thứ năm, thuế TNCN là một hình thức động viên mang tính bắt buộc trên
ngun tắc theo luật định. Phân phối khoản thu nhập qua thuế TNCN gắn với
quyền lực, sức mạnh của Nhà nước. Thuế TNCN ln gắn với chính sách xã hội
của mỗi quốc gia. Hầu hết các quốc gia đều gắn chính sách thuế TNCN với một số
chính sách xã hội khác (như phúc lợi cơng cộng, chăm sóc sức khỏe…).Ngồi mục
tiêu tạo nguồn thu cho NSNN, nó cịn có mục đích điều tiết kinh tế, điều hoà thu
nhập xã hội nên thường gắn liền với chính sách kinh tế xã hội của Nhà nước. Chính
vì vậy, pháp luật thuế TNCN ở các nước thường có những quy định về chế độ ưu
đãi, miễn, giảm thuế để đảm bảo chức năng khuyến khích của thuế TNCN theo
biểu thuế luỹ tiến từng phần đối với một số khoản thu nhập chịu thuế.
1.3. Những vấn đề lý luận về pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái niệm, đặc điểm pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.3.1.1. Khái niệm pháp luật thuế thu nhập cá nhân
Xuất phát từ vị trí, vai trị của thuế trong q trình phát triển kinh tế - xã hội,
nên trong hệ thống pháp luật quốc gia thì pháp luật thuế chiếm một vai trị khá quan
trọng và được các nhà làm luật và các nhà nghiên cứu chú trọng. Do vậy, cần nhận
diện khái niệm pháp luật thuế TNCN một cách khoa học để làm cơ sở lý luận cho
việc thiết lập cơ chế điều chỉnh các quan hệ thu nộp thuế TNCN một cách hữu hiệu.
13

“Pháp luật thuế thu nhập cá nhân là tổng hợp các quy phạm pháp luật do cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh
trong quá trình thu nộp thuế thu nhập cá nhân”.
1.3.1.2. Đặc điểm pháp luật thuế thu nhập cá nhân
- Về chủ thể nộp thuế: là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế phát sinh
trong và ngồi lãnh thổ Việt Nam và cá nhân khơng cư trú có thu nhập chịu thuế
phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam.
- Khách thể nộp thuế là thu nhập cá nhân phát sinh thu nhập từ CNQSD đất.
- Về căn cứ tính thuế có nhiệm vụ xác định rõ các chủ thể nộp thuế (cá
nhân) phải nộp số tiền là bao nhiêu cho nhà nước. Các quy định này chỉ rõ các yếu
tố cần và đủ để xác định mức thuế cụ thể cho một chủ thể nộp thuế, khi xảy ra sự
kiện làm phát sinh nghĩa vụ thuế.
Như vậy, pháp luật thuế TNCN điều tiết vào các khoản thu nhập thuộc sở
hữu của cá nhân không phân biệt nguồn hình thành thu nhập. Bất kể cá nhân nào có
thu nhập chịu thuế đều trở thành đối tượng nộp thuế TNCN; khi điều chỉnh có xét
đến điều kiện gia cảnh của họ nhằm đảm bảo điều phối thu nhập hợp lý và chính
đáng. Tính trực thu của sắc thuế này biểu hiện triệt để hơn cả so với các sắc thuế
khác.
Pháp luật thuế TNCN là công cụ hữu hiệu trong việc thực hiện công bằng xã
hội, tăng cường kiểm tra, kiểm soát thu nhập, thu hẹp sự chênh lệch về thu nhập
giữa các tầng lớp dân cư, ổn định kinh tế - chính trị.
1.3.2. Nội dung của pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
Pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất
bao gồm các nhóm quy phạm pháp luật sau đây:
1.3.2.1. Đối tượng nộp thuế
Là một loại thuế trực thu nên thuế TNCN có đối tượng chịu thuế cũng là đối
tượng nộp thuế. Khi tiến hành xác định đối tượng nộp thuế, người ta thường dựa
vào hai đặc điểm là “nơi cư trú” và “nguồn phát sinh thu nhập”.

14


Dựa vào đặc điểm cư trú, một cá nhân được xác định là cư trú ở một nước
phải nộp thuế tại đó đối với mọi khoản thu nhập phát sinh từ khắp nơi trên thế giới,
còn một cá nhân được xác định là không cư trú ở một nước chỉ phải nộp thuế cho
phần thu nhập phát sinh tại nước đó. Theo nguyên tắc cư trú, một cá nhân được coi
là đối tượng cư trú tại một quốc gia sẽ phải chịu thuế TNCN đối với tồn bộ thu
nhập có được, không phân biệt nguồn thu nhập phát sinh là ở trong nước hay nước
ngồi. Cịn một cá nhân được coi là đối tượng không cư trú chỉ phải chịu nghĩa vụ
thuế đối với phần thu nhập có nguồn gốc tại nước đó. Đa số các quốc gia quy định,
đối tượng cư trú là những người có thời gian sinh sống ở nước sở tại trên 182 hoặc
trên 183 ngày trong năm tính thuế hoặc trong khoảng 12 tháng liên tục. Nếu khơng
thỏa mãn điều kiện trên thì được coi là đối tượng không cư trú. Các nước áp dụng
nguyên tắc này là Nhật Bản, Trung Quốc, Philippin, Malaysia, Thái Lan, Nga,
Thụy Điển...Ví dụ cụ thể của một số nước quy định về đối tượng nộp thuế TNCN
theo nguyên tắc cư trú như:
Philippin: Đối tượng nộp thuế TNCN tại Philippin bao gồm cả các cá nhân
cư trú và không cư trú. Trong đó cơng dân cư trú là đối tượng chịu thuế thu nhập
trên thu nhập toàn cầu (bao gồm cả thu nhập có nguồn gốc tại Philippin và thu
nhập có nguồn gốc từ nước ngồi). Cơng dân khơng cư trú, người nước ngồi cư
trú hoặc người nước ngồi khơng cư trú là đối tượng chịu thuế đối với phần thu
nhập phát sinh tại Philippin.
Nhật Bản: Đối tượng nộp thuế TNCN là những cá nhân cư trú và không cư
trú tại Nhật Bản. Trong đó, cá nhân cư trú tại Nhật Bản là những người đã sống từ
lâu hay đã và đang định cư tại Nhật trong một thời gian dài liên tục từ một năm trở
lên. Cá nhân không cư trú tại Nhật Bản là người có thời gian cư trú tại Nhật dưới
một năm.
Trung Quốc: đối tượng nộp thuế TNCN là các cá nhân có chỗ ở hoặc khơng
có chỗ ở trong nước Trung Quốc, mà cư trú tại Trung Quốc đủ 1 năm, thì phải nộp

thuế đối với tồn bộ thu nhập của người đó nhận được từ trong và ngồi nước
Trung Quốc. Cá nhân khơng có chỗ ở tại Trung Quốc mà cư trú dưới 01 năm, thì
15


phải nộp thuế đối với thu nhập phát sinh từ Trung Quốc.
Mỹ: Đối tượng nộp thuế TNCN là những cá nhân cư trú và khơng cư trú.
Người nước ngồi được coi là cư trú tại Mỹ nếu họ cư trú thường xuyên hợp pháp
tại Mỹ (được cấp thẻ xanh) hoặc nếu họ có mặt ở Mỹ trong một khoảng thời gian
dài đủ để được cấp một thẻ lưu trú.
Theo đặc điểm “nguồn phát sinh thu nhập”: một cá nhân phải nộp thuế
TNCN nếu phát sinh thu nhập. Nguyên tắc này được áp dụng có hiệu quả để thu
thuế TNCN của các đối tượng nộp thuế là đối tượng không cư trú. Cách đánh thuế
dựa trên tiêu chí này phù hợp với những quốc gia có người nước ngồi đến đầu tư,
làm việc hoặc sinh sống trong một khoản thời gian nhất định.
Theo pháp luật Việt Nam, căn cứ vào Khoản 1 Điều 3 Luật thuế TNCN thì
đối tượng nộp thuế TNCN được định nghĩa như sau: “Đối tượng nộp thuế TNCN là
cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh
trong và ngồi lãnh thổ Việt Nam và cá nhân khơng cư trú có thu nhập chịu thuế
quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam”.
Theo đó, đối tượng nộp thuế TNCN bao gồm hai đối tượng: Thứ nhất là cá
nhân cư trú có thu nhập chịu thuế tại Điều 3 Luật TNCN phát sinh trong và ngoài
lãnh thổ Việt Nam; thứ hai là cá nhân khơng cư trú có thu nhập chịu thuế quy định
tại Điều 3 của Luật thuế TNCN phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam.
1.3.2.2. Thu nhập chịu thuế
Để đánh giá đúng và chính xác tiêu chí của việc ban hành Luật thuế TNCN
mà từng nước áp dụng như: Sắc thuế này có thực sự cơng bằng khơng, thuế này
đem lại nguồn thu như thế nào cho ngân sách thì việc xác định các loại thu nhập
chịu thuế là vấn đề mang tính quyết định. Để tính được thuế TNCN mà đối tượng
nộp thuế phải nộp, trước tiên phải xác định được những khoản thu nhập nào là thu

nhập chịu thuế và cách tính thu nhập, sau đó trừ các khoản miễn trừ, khấu trừ...(nếu
có), cơ quan thuế xác định được thu nhập tính thuế, áp dụng thuế suất theo quy
định sẽ xác định số thuế phải nộp.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, thì khoản thu nhập chịu thuế từ
16


CNQSD đất là một trong các khoản thu nhập chịu thuế của bất động sản bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền
có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động
sản theo quy định của pháp luật.
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới
mọi hình thức.
1.3.2.3. Thu nhập miễm thuế, giảm thuế
Một số quốc gia cho phép thu nhập từ việc chuyển nhượng một nhà, đất duy
nhất được miễn thuế (Việt Nam, Hàn Quốc, Australia) để khuyến khích việc các hộ
gia đình cải thiện điều kiện nhà ở.
Trong một số trường hợp, cá nhân sẽ được miễn thuế TNCN từ hoạt động
chuyển nhượng BĐS nói chung và miễn thuế TNCN từ CNQSD đất nói riêng khi
thuộc một trong các trường hợp dưới đây, cụ thể:
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ
đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với
cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền
với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một
nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và phải đáp ứng đủ các điều kiện sau: Tại
thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở

hoặc một thửa đất ở; Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất
ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày; Nhà ở, quyền sử dụng
đất ở được chuyển nhượng toàn bộ; Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng
nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất
ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách
nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có
17


thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì khơng được miễn thuế và bị xử lý theo quy
định của pháp luật.
Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung
quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất
ở cịn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác khơng được miễn thuế.
1.3.2.4. Kỳ tính thuế và căn cứ tính thuế
- Kỳ tính thuế là khoảng thời gian để xác định số tiền thuế phải nộp ngân
sách nhà nước theo quy định của pháp luật về thuế. Kỳ tính thuế TNCN đối với
CNQSD đất (bao gồm cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú) được xác định như
sau: Tính thuế theo từng lần phát sinh thu nhập. Tức mỗi lần phát sinh thu nhập
chịu thuế (mỗi lần CNQSD đất) thì cá nhân sẽ phải thực hiện thủ tục đăng ký, kê
khai và nộp thuế TNCN.
- Căn cứ tính thuế là những yếu tố được sử dụng làm cơ sở xác định số thuế
phải nộp cho từng đối tượng chịu thuế riêng biệt. Căn cứ tính thuế TNCN đối với
CNQSD đất bao gồm hai yếu tố: thu nhập tính thuế (giá chuyển nhượng từng lần)
và thuế suất.
+ Thu nhập tính thuế (giá chuyển nhượng từng lần): giá chuyển nhượng đối
với CNQSD đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển
nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá
trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp

tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định
theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Thuế suất: Thuế suất đối với CNQSD đất là 2% trên giá chuyển nhượng.
Đối với cá nhân cư trú có TNCN từ CNQSD đất là giá chuyển nhượng từng lần và
thuế suất (giá chuyển nhượng đối với CNQSD đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển
nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Thuế suất đối với CNQSD đất là 2% trên giá
chuyển nhượng), cụ thể.
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Giá chuyển nhượng
18

x

Thuế suất 2%


Đối với cá nhân khơng cư trú có thu nhập chịu thuế TNCN phát sinh trong
lãnh thổ Việt Nam. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật thuế thu nhập doanh
nghiệp và luật quốc tịch thì khơng phải tất cả các chủ thể đều là đối tượng nộp thuế.
Bởi theo quy định của pháp luật đất đai, không phải tất cả các tổ chức, cá nhân đều
có năng lực pháp luật sử dụng đất, chỉ có người Việt Nam định cư ở nước ngoài
theo quy định của pháp luật về quốc tịch thì mới được nhận chuyển quyền sử dụng
đất thông qua nhận CNQSD đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Những cá nhân không cư trú nêu trên nhận
quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì căn cứ tính thuế được thực hiện như đối
với cá nhân cư trú.
1.3.2.5. Quản lý thuế và hoàn thuế

Một trong những nội dung quản lý thuế và hoàn thuế TNCN đối với CNQSD
đất là đăng ký, kê khai, nộp thuế, hoàn thuế; kiểm tra thuế và thanh tra thuế; tuyên
truyền, hổ trợ NNT.
- Về đăng ký thuế là việc NNT kê khai những thông tin của NNT theo mẫu
quy định và nộp tờ khai cho cơ quan quản lý thuế để bắt đầu thực hiện nghĩa vụ về
thuế với Nhà nước theo các quy định của pháp luật. Tổng Cục thuế là cơ quan nhà
nước có trách nhiệm quản lý về đăng ký thuế và cấp mã số thuế (MST).
Tự khai, tự nộp thuế là cơ chế quản lý thuế, trong đó NNT được chủ động và
tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của mình theo quy định của pháp luật. Người nộp
thuế tự kê khai, tự tính tốn số thuế phải nộp, tự nộp thuế vào NSNN theo đúng
thời hạn quy định và tự chịu trách nhiệm về việc kê khai, nộp thuế của mình. Cơ
quan quản lý thuế khơng can thiệp trực tiếp vào việc kê khai, nộp thuế của NNT trừ
khi phát hiện ra các sai sót, vi phạm hoặc có các dấu hiệu khơng tn thủ pháp luật
thuế. Xuất phát từ thực tiễn, mỗi cá nhân cần có một MST riêng để cơ quan quản lý
theo dõi. Việc đăng ký và cấp MST cá nhân cần được triển khai nhanh chóng và
kịp thời, tiến tới mỗi cơng dân đều có một mã số khơng phân biệt có thu nhập chịu
thuế hay khơng có thu nhập chịu thuế.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, đăng ký thuế bao gồm các nội dung:
19


đối tượng phải đăng ký, hồ sơ đăng ký và địa điểm nộp hồ sơ đăng ký thuế.
- Về khai thuế là việc NNT tự xác định số thuế phải nộp phát sinh trong kỳ
khai thuế theo quy định, sử dụng hồ sơ khai thuế để kê khai số thuế phải nộp với cơ
quan thuế và tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của số liệu trong hồ sơ khai
thuế. Nền tảng của quản lý thuế hiện đại chính là hướng đến và phát huy cao nhất
tính tự giác tuân thủ pháp luật của NNT. Ở một số nước phát triển, việc quản lý
thuế theo cơ chế hiện đại, hiệu quả này được hầu hết các nước trên thế giới áp
dụng. Sau nghĩa vụ đăng ký thuế, NNT được cơ quan quản lý thuế cấp MST cá
nhân, nghĩa vụ tiếp theo của NNT đó là thực hiện kê khai chính xác, trung thực,

đầy đủ các thơng tin vào tờ mẫu khai thuế và chịu trách nhiệm trước pháp luật về
tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế. Tùy vào loại kê khai mà NNT
thực hiện việc kê khai theo các kỳ khác nhau: kê khai và nộp thuế theo tháng; kê
khai theo năm đối với loại thuế có kỳ tính thuế năm; kê khai và nộp thuế theo từng
lần phát sinh nghĩa vụ thuế. Cá nhân có thu nhập từ CNQSD đất phải thực hiện
khai thuế theo từng lần phát sinh, kể cả trường hợp thuộc đối tượng được miễn
thuế. Cơ quan quản lý đất đai chỉ làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất khi đã có
chứng từ nộp thuế TNCN hoặc xác nhận của cơ quan thuế về khoản thu nhập từ
việc CNQSD đất thuộc đối tượng được miễn thuế hoặc tạm thời chưa thu thuế.
- Về nộp thuế là việc NNT thực hiện nghĩa vụ tài chính của họ đối với nhà
nước. Số tiền thuế mà NNT nộp sẽ dựa vào số thuế đã kê khai hoặc do cơ quan
thuế ấn định. Người nộp thuế có thể thực hiện theo phương thức “cơ chế tự kê khai,
tự nộp thuế” thì phải nộp đủ số tiền thuế đã tính và khai với cơ quan quản lý thuế
theo thời hạn nộp hồ sơ khai thuế; hoặc trong trường hợp cơ quan quản lý thuế tính
thuế hoặc ấn định thuế thì thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên thông báo nộp thuế
hoặc quyết định thu thuế của cơ quan quản lý thuế. Người nộp thuế có thể lựa chọn
cách thức thực hiện nghĩa vụ nộp thuế hoặc nộp thuế bằng tiền mặt hoặc chuyển
khoản nhằm phù hợp với khả năng của mình.
Trong trường hợp NNT bằng tiền mặt trực tiếp tại Kho bạc Nhà nước thì Kho
bạc Nhà nước phải xác nhận trên chứng từ nộp thuế về số thuế đã thu; trong trường
20