Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán. Nghiên cứu thị trường nhà ở riêng lẻ TP.HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
­­­­­­­­­­

NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG

PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC 
RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ 
NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở 
RIÊNG LẺ TP.HCM 

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ


TP. Hồ Chí Minh – Năm 2021


3

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
­­­­­­­­­­

NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG

PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC 
RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ 
NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở 
RIÊNG LẺ TP.HCM 

Chun ngành: Kinh tế Phát triển

Mã số: 9310105

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. PHẠM KHÁNH NAM
TS. NGUYỄN HỒNG BẢO


4

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2021


5

LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan luận án “Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, 
giá bán, thời gian rao bán và khả  năng  bán.  Nghiên cứu  thị  trường nhà  ở 
riêng lẻ  TP.HCM” là cơng trình nghiên cứu khoa học của riêng tác giả. Tất cả 
tài liệu tham khảo đều có nguồn gốc rõ ràng, được cơng bố  theo đúng quy định 
và được trích dẫn đầy đủ. Nội dung của luận án do tác giả  tự  nghiên cứu một  
cách trung thực, khoa học và chưa được cơng bố  trong bất kỳ  cơng trình nghiên  
cứu nào.
Nghiên cứu sinh

Nguyễn Thị Bích Hồng


6

MỤC LỤC


7

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TP.HCM 

Thành phố Hồ Chí Minh

BĐS

Bất động sản

TOM

Thời gian rao bán

DOP

Chênh lệch giá

Exp

Số mũ cơ số e

hedonic

Đánh giá sự hưởng thụ

 


8

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Bảng tổng hợp các biến liên quan

101

Bảng 3.2: Thống kê mơ tả dữ liệu khảo sát nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM   108
sau điều chỉnh
Bảng 3.3: Kết quả ước lượng mơ hình ước tính giá nhà theo đặc tính

113

Bảng 3.4: Kết quả  đo lường tác động của chiến lược rao giá đối với  118
giá bán của nhà ở
Bảng 3.5: Kết quả  đo lường tác động của chiến lược rao giá đối với  124
thời gian rao bán 
Bảng 3.6: Kết quả thiết lập biến các biến kiểm duyệt cho mơ hình khả  133
năng bán nhà
Bảng 3.7: Kết quả ước tính mơ hình khả năng bán nhà Cox đối với các  134
mốc thời gian 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng, 9 tháng 
Bảng 4.1: Kết quả kiểm định tác động của đặc tính ngập lụt căn nhà cũ  149
lên giá bán và thời gian rao bán của căn nhà được chọn mua ở hiện tại

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Phân bố mẫu khảo sát

106

Hình 3.2: Biểu đồ tỷ trọng của một số đặc tính cấu trúc nhà ở

107

Hình 3.3: Chỉ số giá nhà theo q tại thành phố Hồ Chí Minh

129


9

PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN, 
THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ 
TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM
Tóm tắt luận án
Luận án phân tích chiến lược bán và hành vi mua nhà trên thị  trường bất động  
sản TP. HCM. Cụ  thể, luận án nghiên cứu về  tác động của chiến lược rao giá 
đối với mức giá bán, thời gian rao bán, và khả  năng bán của nhà  ở (mục tiêu 1); 
và phát triển mơ hình phân tích ảnh hưởng của các đặc điểm của căn nhà cũ lên  
hành vi người mua nhà (mục tiêu 2).
Với mục tiêu một, luận án áp dụng phương pháp ba bước, gồm: bước 1 là ước  
tính mức giá thị trường của căn nhà với mơ hình đánh giá sự hưởng thụ (hedonic) 
và xác định chiến lược rao giá là khoảng chênh lệch giữa mức giá rao thực tế và 
giá thị  trường của căn nhà; bước 2 là đo lường tác động của chiến lược rao giá  
lên giá bán và thời gian rao bán của căn nhà; bước 3 là đo lường tác động của  
chiến lược rao giá lên khả  năng bán của căn nhà và sự  biến động của tác động 
này với mơ hình khả năng bán Cox với các mốc thời gian rao bán 1, 3, 6, 9 tháng.  

Kết quả cho thấy chiến lược rao vượt giá có tác động làm gia tăng giá giao dịch  
và rút ngắn thời gian giao dịch của nhà  ở. Những mơ hình Cox cũng cho thấy 
chiến lược rao vượt giá có tác động mạnh làm gia tăng khả năng bán của căn nhà  
trong 30 ngày đầu rao bán, tác động này giảm dần và biến mất sau 180 ngày rao  
bán. 
Ở  mục tiêu nghiên cứu số  hai, tác giả  phát triển mơ hình tốn học mơ hình hóa 
ảnh hưởng của các đặc điểm của căn nhà cũ lên hành vi tìm kiếm hiện tại  
củangười mua nhà. Sau đó, từ  448 giao dịch quan sát trên thị  trường nhà  ở  TP.  
HCM, kiểm định thực nghiệm cho thấy rằng những kinh nghiệm của người mua  
nhà đã trả qua với việc ngập lụt ở căn nhà trước đây có ảnh hưởng có ý nghĩa lên 


10

giá giao dịch của căn nhà mới. Kết quả này phù hợp với kết quả của mơ hình lý  
thuyết vừa được phát triển.   
Từ khóa: chiến lược rao giá, thời gian rao bán, mơ hình khả năng nguy cơ Cox, lý  
thuyết hành vi tìm kiếm. 
THE RELATIONSHIPS BETWEEN LISTING PRICE STRATEGIES AND 
SELLING PRICE, TIME ON MARKET, AND PROBABILITY OF SALE. THE 
CASE OF SINGLE­FAMILY HOUSING MARKET IN HO CHI MINH CITY

Abstract
The thesis aims to measure the impacts of listing price strategies on selling price, 
time on the market, and the probability of sale of a house (objective 1); and to 
develop   a   theoretical   model   to   analyze   the   influences   of   the   prior   house's 
characteristics on the present searching behaviors of housebuyer (objective 2). As 
for the first objective, the three steps method is applied. The first step is to estimate 
the market value of the house by the hedonic model, and define the listing strategy 
of the seller as the gap between the actual listing price and the market value of the 

house. The second step is to measure the effect of the listing price strategy, which 
was defined in the first step, on the selling price and the time on the market of the 
house. The third step is to measure the dynamic effect of the listing price strategy 
on the probability of sale of the house by the Cox Proportional Hazard Model with 
1, 3, 6, 9­month listing timelines. The results demonstrate that the overprice listing 
strategy has a significant effect on increasing the transaction prices and shortening 
the transaction time. The Cox models show that the overprice listing strategy has a 
strong significant effect on the probability of sale of the house within the first 30­
day listing time, this effect is found to diminish over the listing time and disappear 
after 180­day listing time.   In the second objective of the thesis, the thesis develops 
a theoretical framework to analyze how characteristics of the prior houses affect the 
present searching behaviors of the house buyer. Then, the empirical test shows that 


11

the experiences of the house buyer with the prior house's flooded features have a 
significant effect on the transaction price of the new house. This empirical finding is 
in line with the developed theoretical model result.
Keywords:  Listing Price Strategies, Time on the market, Probability of sale of a 
House, Cox Proportional Hazard Model, Searching behavior. 


12

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU
1.1 Bối cảnh nghiên cứu

Nhà ở  là loại tài sản quan trọng nhất đối với các hộ gia đình và là tài sản chiếm 
tỷ trọng lớn nhất trong tổng giá trị tài sản của hộ, một sự biến động trong giá trị 

nhà  ở  sẽ  tác động rất mạnh lên hành vi tiêu dùng của các hộ gia đình và có thể 
ảnh hưởng đến sự tăng trưởng của nền kinh tế ( Case và các đồng sự, 2005). Do 
đó, giá bán của nhà  ở  và thời gian rao bán của nhà  ở  ln là những vấn đề  mà 
người bán nhà quan tâm. Theo đó, mục tiêu của người bán là giá bán càng cao 
càng tốt nhưng thời gian rao bán thì càng ngắn càng tốt. 
Tuy nhiên, theo các khn khổ lý thuyết tìm kiếm trên thị trường nhà ở được đưa  
ra bởi Simon (1955) và sau đó được phát triển bởi Wheaton (1990), Yavas (1992) 
và gần đây hơn là các mơ hình của Krainer và LeRoy (2002), Anglin, Rutherford,  
và Springer (2003), Lin và Vandell (2007), và Cheng và các đồng sự (2008) thì hai 
mục tiêu này của người bán là mâu thuẫn nhau vì khi người bán dành nhiều thời 
gian hơn cho việc tìm kiếm những người mua tiềm năng thì họ  sẽ  tìm thấy  
người mua có mức sẵn lịng trả  cao hơn cho căn nhà đang rao bán. Do đó người 
bán nhà sẽ  ln phải thực hiện sự đánh đổi giữa việc giá bán cao với thời gian  
rao bán dài hoặc giá bán thấp với thời gian rao bán ngắn. Trong đó, giá rao bán  
đóng vai trị là cơng cụ  quyết định sự  đánh đổi của người bán, một mức giá rao 
bán cao là một tín hiệu của người bán về mức ngưỡng bán cao và do đó sẽ  hạn  
chế lượng người mua tiềm năng của căn nhà nên thời gian rao bán sẽ bị kéo dài,  
nhưng ngược lại, chất lượng của người mua tiềm năng được nâng cao và do đó 
người bán đạt được mức giá bán cao hơn (Hoeberichts và các đồng sự, 2008),  
hàm ý rằng mức giá rao bán đóng vai trị như là một tín hiệu lọc người mua. Như 
vậy, các lý thuyết này đều kết luận rằng giá bán và thời gian rao bán có mối quan 
hệ  đồng biến, và mức giá rao bán của người bán là cơng cụ  thực hiện sự  đánh  
đổi giữa giá và thời gian rao bán này. 


13

Tuy nhiên, các kết quả nghiên cứu thực nghiệm cho thấy mối quan hệ đánh đổi  
này thường xun bị  vi phạm. Cụ  thể, Sirmans và các đồng sự  (2005) kết luận  
rằng trong 18 nghiên cứu được tổng hợp thì khoảng một n ửa các nghiên cứu thực 

nghiệm khơng phát hiện được mối quan hệ có ý nghĩa giữa giá bán và thời gian 
bán,   8  nghiên  cứu  phát  hiện  mối  quan  hệ   trái  ngược   với  lý   thuyết  nêu  trên.  
Tương tự, Johnson và các đồng sự (2008) cũng tổng hợp 104 nghiên cứu về mối  
quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán được thực hiện trong giai đoạn 1995 – 
2007 thì chỉ  có 29 nghiên cứu phát hiện mối quan hệ  đồng biến theo đúng lý  
thuyết,  nhưng có  tới  52  nghiên  cứu  phát  hiện  mối  quan hệ  nghịch biến,  trái  
ngược với lý thuyết, của hai đại lượng này, và 24 trường hợp khơng tìm ra bằng  
chứng về  mối quan hệ. Một tổng hợp khác, Benefield và các đồng sự  (2014) đã 
tổng hợp 197 nghiên cứu liên quan thì có tới 100 nghiên cứu xác nhận mối quan  
hệ nghịch biến ngược lý thuyết giữa giá bán và thời gian rao bán nhà ở. Điều này  
cho thấy, trong một số trường hợp, mức giá rao bán thấp chẳng những làm giảm 
giá bán của nhà ở mà cịn làm thời gian rao bán nhà bị kéo dài, nghĩa là làm giảm  
khả năng bán của nhà ở. 
Và nhằm giải thích cho mối quan hệ  nghịch biến trái ngược với khn khổ  lý 
thuyết tìm kiếm giữa giá bán và thời gian bán này, Taylor (1999) đã phát triển một 
khn khổ mơ hình lý thuyết chứng minh sự hiện diện của tâm lý kỳ  thị trên thị 
trường nhà ở. Theo đó, khi mà chất lượng của căn nhà khó có thể được quan sát 
bởi người mua, thì việc một căn nhà có thời gian rao bán kéo dài trên thị  trường  
nhà ở, sẽ trở thành một tín hiệu mạnh mẽ về chất lượng “tồi” của căn nhà trong 
mắt người mua, và do đó giá bán của căn nhà sẽ bị giảm thấp.
Như vậy, mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán của nhà ở trên thị trường 
cịn chưa rõ ràng, và do đó tác động của chiến lược rao giá của người bán lên hai 
yếu tố  này, và rộng hơn là tác động lên khả  năng bán của nhà ở  cũng trở  thành 
vấn đề  cịn nhiều tranh cãi giữa các nhà nghiên cứu, kể  cả  lý thuyết và thực 


14

nghiệm. Do đó, nhiều tác giả như Asabere và Huffman (1992), McGreal, Adair và 
Brown (2009), Filippova và Fu (2011), Cirman và các đồng sự (2015) đề nghị cần 

tiếp tục thực hiện thêm nhiều nghiên cứu thực nghiệm về  sự  tác động của các 
yếu tố  lên mối quan hệ  giữa giá bán và thời gian rao bán, và khả  năng bán của 
nhà ở tại các thị trường bất động sản (BĐS) khác nhau, đặc biệt là các thị trường  
nhà  ở  mới phát triển, các thị  trường nhà  ở  mỏng nhỏ, nhằm góp phần gia tăng 
thêm hiểu biết và nâng cao hiệu quả hoạt động của các thị trường này, thay vì chỉ 
tập trung nghiên cứu tại thị trường nhà ở phát triển như tại Mỹ và các nước phát 
triển khác (do thuận lợi về dữ liệu) như hiện nay.
Thị trường nhà ở Việt Nam nói chung và thị trường nhà ở TP.HCM nói riêng đều 
là những thị  trường nhà  ở  mỏng nhỏ  và chỉ  mới có những bước phát triển có ý 
nghĩa từ những năm 2000s (Chung và các đồng sự, 2018) nhưng sự diễn biến trên 
thị  trường rất khó lường (Phan Đình Ngun và các đồng sự, 2018). Theo đó, thị 
trường nhà đất tại Việt Nam bắt đầu có bước phát triển đầu tiên trong giai đoạn  
1991 ­ 1993 với sự thay đổi chính sách kinh tế trong giai đoạn Đổi Mới và sự ra  
đời của Luật đất đai 1993 đã thừa nhận tính hợp pháp của hoạt động mua bán, 
chuyển nhượng đất đai (Ngun và các đồng sự, 2014; Kim, 2007). Và loại nhà  
được phát triển chủ yếu trong giai đoạn này là nhà ở  riêng lẻ  tự  xây của các hộ 
gia đình (Quang và Kammeier, 2002). Tuy nhiên, do sự  quản lý yếu kém của cơ 
quan nhà nước (Vinh & Leaf, 1996), gần 80% lượng nhà tư nhân được phát triển  
trong giai đoạn này  ở  Việt Nam đều có vấn đề  về  pháp lý (Waibel và các đồng 
sự, 2007), và điều này đã làm cho thị trường nhà đất non trẻ  đã nhanh chóng rơi 
vào khủng hoảng trong giai đoạn 1995 ­ 1999 khi mà nghị định 18 và nghị định 87  
về chuyển quyền sử dụng đất và tiền th đất ra đời. Mãi tới khi xuất hiện chủ 
trương cho phép Việt kiều mua nhà, thị  trường nhà  ở  Việt Nam mới thốt khỏi 
trình trạng suy giảm và tăng trưởng sơi động trở lại trong giai đoạn 2000 – 2003  
nhờ  nguồn vốn lớn từ  đầu tư  nước ngồi (Ngun và các đồng sự, 2014). Tuy 
nhiên khi Luật đất đai 2003 và Nghị định 181/CP ra đời với chủ trương cấm phân 


15

lơ bán nền, thị trường nhà ở Việt Nam một lần nữa rơi vào tình trạng trầm lắng.  
Khi Chính phủ cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã xây dựng cơ 
sở  hạ  tầng (Seo và các đồng sự, 2018) thì thị  trường lại lập tức bước vào giai  
đoạn tăng trưởng nóng 2006 ­ 2008. Năm 2008, do tác động của khủng hoảng tài 
chính thế giới và chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ đã một lần nữa kéo  
thị  trường nhà  ở  rơi vào giai đoạn suy thối mới. Sau đó, nhờ  tác dụng của các  
gói kích cầu của Chính phủ  và sự phục hồi của nền kinh tế, mãi đến năm 2013  
thị  trường nhà  ở  mới chặn đứng đà sụt giảm và chỉ  bắt đầu phục hồi từ  q  
3/2015 cho đến nay.
Từ  hiện trạng phát triển của thị  trường nhà ở  Việt Nam, tác giả  thấy rằng nhu 
cầu phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam rất bức thiết và các nhà đầu tư trên  
thị  trường cũng rất nhanh nhạy với các cơ  hội phát triển của thị  trường. Tuy  
nhiên, do vai trò quản lý và điều tiết thị  trường của các cơ  quan quản lý trong  
thời gian qua được đánh giá là chưa tốt, điều hành chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn,  
quy định mang tính hành chính, khơng phù hợp với quy luật thị  trường, và điều 
này dẫn đến nhiều hệ lụy bất cập trong cơng tác quản lý và đền bù giải phóng  
mặt bằng, gây bất bình và ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống dân cư, ngồi ra cịn 
tạo kẽ hở cho tham nhũng, ảnh hưởng xấu đến tăng trưởng kinh tế nói chung và  
sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS nói riêng (Phan Đình Ngun và các 
đồng sự, 2018). Do đó, nghiên cứu về quy luật vận hành của thị trường và sự ảnh 
hưởng của các yếu tố lên các mối quan hệ phức tạp giữa các chỉ số đại diện trên  
thị trường nhà ở là cần thiết nhằm cải thiện hiệu quả các hoạt động mua – bán,  
tư vấn, và quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS (Asabere và Huffman, 1992). 
Tuy nhiên, một thực trạng là các nghiên cứu về thị trường nhà ở Việt Nam hiện  
nay chủ  yếu chỉ tập trung phân tích sự  biến động của yếu tố  giá nhà  ở, cụ  thể 
Kim (2004) nghiên cứu ảnh hưởng của mức độ hợp pháp của căn nhà lên giá giao  
dịch của nhà ở HCM, Kim (2007) nghiên cứu  ảnh hưởng của sự khác biệt trong  
chuẩn mực xã hội giữa hai miền Nam (TP.HCM) và miền  Bắc (Hà Nội)  ảnh 

16

hưởng như  thế  nào lên giá nhà, Chung và các đồng sự  (2018) áp dụng hệ  thống 
thơng tin địa lý (GIS) để  phân tích các yếu tố  tác động lên giá nhà  ở  Hà Nội và 
TP.HCM, tương tự, Bui (2020b) áp dụng mơ hình hedonic để đo lường các yếu tố 
ảnh hưởng lên giá căn hộ  tại  TP.HCM, hay như  Bui (2020a) áp dụng mơ hình 
ARDL (Autoregressive  Distributed Lag)  để  đo lường  ảnh hưởng của sự  biến 
động lãi suất lên sự biến động giá nhà  ở TP.HCM, có đơi chút khác biệt, Seo và 
Kwon (2017) nghiên cứu về  sự  tác động của các yếu tố  lên việc lựa chọn giữa 
nhà ở riêng lẻ và căn hộ của các hộ gia đình nhập cư tại TP.HCM.  Cịn đối với 
khía cạnh các chiến lược hành vi của người mua – người bán trên thị trường nhà 
ở, tính thanh khoản của thị  trường nhà  ở  và khả  năng bán của nhà  ở  trên thị 
trường thì hầu như  chưa được nhiều tác giả  quan tâm nghiên cứu, do đó đây là 
mặt cịn hạn chế của các nghiên cứu về thị trường nhà ở tại Việt Nam.
Đặc biệt, nghiên cứu về ảnh hưởng lên khả năng bán của nhà ở, các nghiên cứu 
liên quan trên thế  giới  (ở  Việt Nam hầu như  khơng có nghiên cứu về  lĩnh vực  
này) đều chỉ đo lường sự tác động một cách cố định của các yếu tố lên khả năng  
bán. Trong đó, các yếu tố  được quan tâm đo lường như  là tỷ  số  chênh lệch giá  
tương đối giữa giá rao bán so với giá kỳ  vọng của căn nhà (Kluger và Miller, 
1990; Hui và các đồng sự, 2012), mức độ  khác biệt của căn nhà so với căn nhà  
bình qn mẫu (Krainer,  1999), giá trị  của căn nhà (Smith, 2010), động cơ  của  
người bán (Johnson và các đồng sự, 2008), hay phần trăm khác biệt của mức giá 
rao bán thực tế so với mức giá rao bán kỳ vọng thị trường của nhà ở (Cirman và 
các đồng sự, 2015). Các yếu tố này, dù đều được tìm thấy đều có ảnh hưởng lên 
khả năng bán, nhưng các nghiên cứu nêu trên chỉ giới hạn trong việc đo lường tác 
động tĩnh của các yếu tố này lên khả năng bán của nhà ở. Tuy nhiên, theo tác giả 
luận án, khi thời gian rao bán của căn nhà càng dài thì hành vi của người mua đối 
với căn nhà sẽ  thay đổi (Taylor, 1999), do đó tác động của các yếu tố  lên khả 
năng bán của căn nhà sẽ thay đổi theo độ dài thời gian rao bán, nên việc đo lường 

17

sự biến động trong tác động của các yếu tố lên khả năng bán của nhà ở theo độ 
dài thời gian rao bán là cần thiết.
Như vậy, với tầm quan trọng của thị trường nhà ở  đối với nền kinh tế, sự mâu 
thuẫn giữa các kết quả lý thuyết và thực nghiệm về tác động của chiến lược rao 
giá của người bán lên giá bán và thời gian rao bán, và rộng hơn là tác động lên 
khả năng bán của nhà ở; cùng với sự khan hiếm các nghiên cứu về lĩnh vực này 
tại các thị  trường nhà  ở  nhỏ, mỏng trên thế  giới,  và tại Việt Nam, tác giả  thực 
hiện đề  tài nghiên cứu mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối  
với giá bán, thời gian rao bán và khả  năng bán của nhà  ở  trên thị  trường nhà  ở 
riêng lẻ tại TP.HCM. Trong đó, tác động của chiến lược rao giá đối với khả năng  
bán của nhà ở sẽ được đo lường ứng với các mốc thời gian rao bán khác nhau (1  
tháng, 3 tháng, 6 tháng, và 9 tháng) nhằm đo lường sự  biến động của tác động  
này theo thời gian rao bán. 
Ngồi ra, thơng qua q trình tìm hiểu về các nghiên cứu liên quan đến giá nhà ở 
Việt Nam và trên thế  giới, tác giả  luận án nhận thấy rằng hầu hết các nghiên 
cứu về  lĩnh vực đo lường  ảnh hưởng của các yếu tố  lên giá nhà đều tập trung  
vào các đặc tính của căn nhà hiện tại lên giá của nó, các yếu tố này rất đa dạng 
như là diện tích của căn nhà (Bourassa et al., 2003; Ottensmann et al., 2008; Kolbe  
& Wustemann, 2015), tuổi của căn nhà (Kain & Quigley, 1970; Ottensmann et al., 
2008), số lượng phịng ngủ/phịng tắm (Ottensmann et al., 2008; Lisi and Iakobini, 
2013),  chất lượng cấu trúc của căn nhà (Bourassa et al., 2003; Ottensmann et al.,  
2008; Ayan and Erkin, 2014), khoảng cách đến khu vực trung tâm (Coulson, 1991; 
Rosiers et al., 2000), khoảng cách đến nơi làm việc (Franklin & Waddell, 2003), 
khoảng cách đến hệ  thống giao thơng cơng cộng như  xe lửa (Mihaescu & Hofe,  
2012), xe bus (Munoz­Raskin, 2010), đường cao tốc (Day et al., 2003), thời gian di  
chuyển đến khu trung tâm mua sắm (Visser et al., 2008),  thời gian di chuyển đến 
trường học (Bhattacharjee et al., 2012), mức độ an toàn và tội phạm trong khu vực  

18

(Lynch and Rasmussen, 2001; Ceccato and Wilhelmsson, 2011), m ức độ  ơ nhiễm 
mơi trường (Brasington and Hite, 2005), tiếng ồn (Theebe, 2004; Day et al., 2007),  
khoảng xanh có thể tiếp cận (Morancho, 2003)…. và những yếu tố vĩ mơ của thị 
trường   như   lạm   phát   (Leung   et   al.,   2002),   điều   kiện   cung   –   cầu   thị   trường 
(Anglin et al., 2003), lãi suất danh nghĩa và điều kiện vay thế chấp trên thị trường  
(Martínez Pagés and Maza, 2003; Gimeno and Martínez Carrascal, 2010). 
Tuy nhiên, theo tác giả luận án thì bên cạnh những đặc tính hiện tại của căn nhà  
mới, thì những kinh nghiệm mà người mua nhà đã trải qua với các đặc tính của  
căn nhà trước đó (nhà cũ) cũng sẽ  có tác động lên hành vi lựa chọn nhà  ở  của 
người mua nhà. Ví dụ, một người mua nhà đã trải qua sự ngột ngạt, nóng bức ở 
căn nhà cũ sẽ chú ý nhiều hơn đến hướng của căn nhà mới nhằm tránh tiếp ánh 
nắng chiều trực tiếp, hoặc khi người mua đã kinh nghiệm những khó khăn do 
ngập lụt gây ra trong q trình cư ngụ ở căn nhà cũ thì họ sẽ chú ý hơn đến đặc  
tính ngập lụt khi lựa chọn căn nhà mới. Nhưng, hiện nay sự  ảnh hưởng của các 
đặc tính căn nhà cũ lên hành vi tìm kiếm căn nhà mới của người mua nhà vẫn  
chưa được nghiên cứu ở cả lý thuyết lẫn thực nghiệm. Do đó, thơng qua luận án  
này, tác giả luận án mong muốn sẽ tiến hành lấp đầy lỗ hỗng này thơng qua việc  
phát triển một khn khổ lý thuyết nhằm tiến hành phân tích tác động của những  
đặc tính của căn nhà cũ lên hành vi tìm kiếm căn nhà mới của người mua nhà và 
đồng thời kiểm định thực nghiệm tác động này thơng qua việc đo lường tác động  
của đặc tính ngập lụt  ở  căn nhà cũ lên hành vi tìm mua căn nhà  ở  hiện tại của 
người mua nhà

.. .. .. .. .. .. .

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

Từ những vấn nêu trên, tác giả thực hiện đề tài nghiên cứu đối với hai khía cạnh  
của thị trường nhà ở TP.HCM: phân tích về phía cung nhà ở và phân tích về phía  
cầu nhà ở. Về phía cung, tác giả phân tích chiến lược rao giá của người bán. Về 
phía cầu, luận án này tập trung vào hành vi mua nhà dưới  ảnh hưởng của đặc  


19

tính căn nhà hiện tại. Mục tiêu nghiên cứu chính của đề tài sẽ được cụ thể thành 
các mục tiêu sau: 
+ Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối với giá bán,  
thời gian bán, và khả  năng bán của căn nhà  ứng với các mốc thời gian rao bán 
khác nhau.
+ Sử  dụng lý thuyết hành vi tìm kiếm phát triển mơ hình lý thuyết phân tích tác 
động của các đặc điểm của căn nhà hiện tại của người mua đến hành vi mua nhà 
của họ và kiểm định mối quan hệ này bằng kết quả thực nghiệm.
1.3 Câu hỏi nghiên cứu

Các mục tiêu nghiên cứu chính của luận án có thể  được cụ  thể  hóa thơng qua  
một số câu hỏi nghiên cứu. Cụ thể, với mục tiêu thứ nhất của luận án, mục tiêu 
phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối với giá bán, đối 
với thời gian bán của nhà  ở, và đối với khả  năng bán của căn nhà  ứng với các 
mốc thời gian rao bán khác nhau sẽ được cụ thể  hóa thành 4 câu hỏi nghiên cứu 
như sau:
Câu hỏi 1.1: Chiến lược rao giá có ảnh hưởng như thế nào đối với mức giá bán  
và thời gian rao bán của nhà ở?
Câu hỏi 1.2: Chiến lược rao giá là một tín hiệu “tốt” đối với người mua nhà về 
chất lượng nhà  ở  (Taylor, 1999) hay là một tín hiệu lọc chất lượng người mua 
nhà (Cheng và các đồng sự, 2008)?

Câu hỏi 1.3: Các đặc tính nào khác của căn nhà ảnh hưởng tới giá bán của nhà ở 
và thời gian rao bán của căn nhà?
Câu hỏi 1.4: Chiến lược rao giá và các đặc tính của căn nhà có  ảnh hưởng như 
thế nào đến khả  năng bán của căn nhà? Và những tác động này sẽ  thay đổi như 
thế nào theo thời gian rao bán?


20

Với mục tiêu phát triển khn khổ lý thuyết nhằm phân tích tác động của các đặc 
tính của căn nhà hiện tại của người mua đến hành vi mua nhà của họ  và kiểm  
định bằng kết quả thực nghiệm sẽ được cụ thể hóa bằng các câu hỏi nghiên cứu  
sau: 
Câu hỏi 2.1: Lý thuyết về hành vi tìm kiếm hợp lý trên thị trường nhà ở là gì? Có  
thích hợp để phát triển mơ hình lý thuyết phân tích tác động của các đặc tính của  
căn nhà hiện tại của người mua nhà đến hành vi tìm mua nhà của họ?
Câu hỏi 2.2: Các đặc điểm của căn nhà hiện tại của người mua có  ảnh hưởng 
đến hành vi mua nhà của họ hay khơng? Và kết quả thực nghiệm có phù hợp với  
những phân tích trong mơ hình lý thuyết được phát triển? 
1.4 Phương pháp nghiên cứu

Luận án gồm 2 mục tiêu riêng biệt, do đó tác giả  sẽ  áp dụng hai phương pháp  
nghiên cứu khác nhau. Trong đó, để nghiên cứu về mối quan hệ giữa chiến lược  
rao giá của người bán đối với mức giá bán, thời gian rao bán và khả  năng bán  
thành cơng của nhà  ở  (mục tiêu nghiên cứu số  1), luận án áp dụng chủ  yếu 
phương pháp nghiên cứu định lượng dựa trên số liệu khảo sát các giao dịch nhà ở 
riêng lẻ tại khu vực các quận tại TP.HCM được tiến hành trong khoảng thời gian 
từ 9/2017 đến 5/2018. 
Với dữ liệu thu thập được từ cuộc khảo sát, tác giả luận án sẽ áp dụng phương 
pháp ước tính mức giá kỳ  vọng thị trường của nhà ở  theo mơ hình hedonic. Kết  

quả mơ hình hedonic sẽ giúp tác giả đo lường được mức giá kỳ vọng thị trường  
của căn nhà thơng qua việc xác định mức giá đối với các đặc tính của căn nhà.  
Sau đó, mức giá kỳ vọng thị trường sẽ được sử dụng để xác định chiến lược rao  
giá của người bán đã áp dụng đối với căn nhà vừa được rao bán của mình. Trong  
đó, chiến lược rao giá của người bán chính là tỷ lệ chênh lệch giữa mức giá rao 
bán và mức giá kỳ vọng thị trường của căn nhà. 


21

Chiến lược rao giá của người bán, sau đó, sẽ  được áp dụng trong các mơ hình 
nghiên cứu định lượng nhằm xác định mối quan hệ với giá bán, thời gian rao bán 
và khả  năng bán của căn nhà. Kết quả  của các mơ hình định lượng này sẽ  giúp 
tác giả luận án trả lời các câu hỏi nghiên cứu tương ứng với mục tiêu nghiên cứu 
đầu tiên. 
Đối với mục tiêu nghiên cứu thứ hai của luận án, tác giả sẽ tiến hành lược khảo  
một số lập luận lý thuyết ban đầu của khn khổ lý thuyết hành vi tìm kiếm trên 
thị  trường nhà  ở  và những kết luận chủ  yếu của các khn khổ  lý thuyết này. 
Kết quả  phân tích của những khn khổ  lý thuyết ban đầu này sẽ  cung cấp các 
cơ sở lập luận chủ yếu của khn khổ lý thuyết hành vi tìm kiếm trên thị trường  
nhà  ở. Và dựa vào đó, các nhà nghiên cứu sau này đã tiếp tục phát triển thêm 
những khn khổ lý thuyết mở  rộng nhằm phân tích ảnh hưởng của những yếu  
tố khác nhau lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà. Do đó, tác giả luận án sẽ 
tiến hành lược khảo một số  mơ hình lý thuyết phân tích một số  tác động liên 
quan được phát triển từ  khn khổ  lý thuyết chuẩn về  hành vi tìm kiếm của  
người mua nhà trên thị  trường nhà  ở  được phát triển trong thời gian gần đây,  
nhằm minh chứng về sự phù hợp của khn khổ lý thuyết chuẩn này trong việc  
phát triển các mơ hình phân tích tác động đối với hành vi của người mua nhà. Sau  
đó, dựa vào khn khổ  lý thuyết chuẩn này, tác giả  sẽ  phát triển mơ hình lý 
thuyết nhằm phân tích  ảnh hưởng của các đặc tính của căn nhà hiện tại đến  

hành vi của người mua nhà. Cuối cùng, dựa vào dữ  liệu khảo sát các giao dịch  
nhà  ở  riêng lẻ  tại khu vực các quận trên địa bàn TP.HCM được tiến hành trong  
khoảng thời gian từ  9/2017 đến 5/2018, tác giả  luận án sẽ  tiến hành kiểm định 
các kết quả phân tích từ mơ hình lý thuyết nhằm chứng minh tính đúng đắn của 
các kết luận lý thuyết này thơng qua việc đo lường sự  khác biệt trong hành vi 
mua nhà giữa những người mua nhà có đặc điểm căn nhà cũ khác nhau. 
1.5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu


22

Đối tượng nghiên cứu của luận án là các giao dịch mua bán nhà  ở  riêng lẻ  tại 
TP.HCM. Các khía cạnh liên quan đến giao dịch nhà ở riêng lẻ được nghiên cứu 
bao gồm giá rao bán, giá bán, thời gian rao bán, thơng tin về các đặc điểm của căn 
nhà được giao dịch gồm các đặc tính về cấu trúc của căn nhà, các đặc tính về vị 
trí và khả năng tiếp cận, các đặc tính về mơi trường xung quanh căn nhà. Phạm  
vi nghiên cứu của luận án là những giao dịch nhà ở riêng lẻ trên địa bàn các quận  
của TP.HCM được thực hiện trong khoảng thời gian từ 9/2017 đến 5/2018.
1.6 Bố cục đề tài

Đề tài nghiên cứu được dự kiến bao gồm 6 phần chính như sau:
Chương 1: Giới thiệu. Chương này giới thiệu về đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu 
hỏi nghiên cứu và bố cục đề tài. 
Chương 2: Cơ  sở  lý thuyết. Với hai mục tiêu nghiên cứu, hệ  thống cơ  sở  lý 
thuyết của luận án cũng bao gồm hai nhóm cơ  sở lý thuyết khác nhau, gồm: (1) 
nhóm các khn khổ  lý thuyết về  mối quan hệ  giữa giá rao bán, giá bán và thời 
gian rao bán trên thị trường nhà ở để thơng qua đó thấy được sự mâu thuẫn giữa 
các lập luận lý thuyết về các mối quan hệ giữa thời gian rao bán và giá bán trên 
thị  trường nhà  ở. Và (2) nhóm khn khổ  lý thuyết liên quan đến hành vi tìm 
kiếm trên thị  trường nhà ở. Nội dung này nhằm tạo cơ sở  cho tác giả  tiến hành  

phát triển mơ hình lý thuyết nhằm phân tích ảnh hưởng của các đặc tính của căn 
nhà cũ lên hành vi mua nhà hiện tại của người mua dựa trên khn khổ lý thuyết 
tìm kiếm trên thị trường nhà ở.
Ngồi ra, trong nội dung chương này, tác giả luận án cũng tiến hành trình bày cơ 
sở lý thuyết của mơ hình khả  năng bán nhà Cox, nhằm cung cấp cơ sở cho việc 
đo lường  ảnh hưởng của chiến lược rao giá và các đặc tính khác của nhà  ở  tác 
động lên khả năng bán của nhà ở. 


23

Chương 3: Kết quả  phân tích mối quan hệ  giữa chiến lược rao giá đối với giá 
bán, thời gian rao bán, và khả năng bán của căn nhà. Phần đầu tiên trong nội dung 
chương này, tác giả luận án sẽ tiến hành thảo luận về bộ dữ liệu và các biến số 
sẽ được sử dụng trong các mơ hình nghiên cứu. Tiếp sau đó là phần thảo luận về 
phương pháp và kết quả  đo lường chiến lược rao giá của người bán. Sau đó, 
chiến lược rao giá này sẽ được sử dụng làm biến giải thích trong các mơ hình đo  
lường  ảnh hưởng đến giá bán và thời gian rao bán của người bán. Kết quả  đo 
lường  ảnh hưởng của chiến lược rao giá đến mức giá bán và thời gian rao bán  
của nhà  ở  sẽ  giúp tác giả  luận án trả  lời ba câu hỏi đầu tiên trong mục tiêu 
nghiên cứu số 1 của luận án. Phần tiếp theo trong chương này, tác giả luận án sẽ 
thảo luận về phương pháp đo lường khả năng bán của nhà ở tương ứng với các  
mốc thời gian khác nhau theo mơ hình khả  năng bán nhà Cox như  đã thảo luận 
trong phần cở  sở lý thuyết. Sau đó, kết quả   ước tính các mơ hình khả  năng bán 
Cox tương ứng với các mốc thời gian rao bán 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng và 9 tháng  
sẽ  giúp tác giả luận án trả lời câu hỏi nghiên cứu số 4 của mục tiêu nghiên cứu 
số 1 của luận án về ảnh hưởng của chiến lược rao giá và các đặc tính của nhà ở 
lên khả năng bán của căn nhà.  
Chương 4: Phát triển mơ hình lý thuyết phân tích  ảnh hưởng của căn nhà trước 
đây của người mua lên hành vi tìm kiếm hiện tại của người mua nhà. Trong nội  

dung chương này, tác giả  luận án sẽ  tiến hành phát triển mơ hình lý thuyết về 
phân tích ảnh hưởng của căn nhà cũ lên hành vi của người mua nhà dựa trên các  
cơ sở lý thuyết của mơ hình phân tích hành vi tìm kiếm trên thị trường nhà ở của 
người mua nhà.
Dựa trên kết luận của mơ hình lý thuyết được phát triển, tác giả  luận án tiến  
hành kiểm định thực nghiệm ảnh hưởng của các đặc tính của căn nhà cũ đối với  
hành vi mua nhà của người mua thơng qua việc đo lường sự khác biệt trong mức 
giá chấp nhận chi trả  kỳ  vọng giữa 2 nhóm người mua nhà khác nhau: nhóm  


24

người mua có căn nhà cũ bị  ngập và nhóm người mua có đặc tính căn nhà cũ  
khơng bị  ngập. Việc phát triển mơ hình lý thuyết và kết quả  kiểm định thực  
nghiệm sẽ giúp tác giả luận án trả lời các câu hỏi của mục tiêu nghiên cứu số 2 
của luận án.
Chương 5: Kết luận và kiến nghị. Tổng kết những đóng góp mới từ  kết quả 
nghiên cứu mà đề tài đã đạt được và đưa ra các kiến nghị về phía người mua và  
người bán. 


25

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.1

Một số khái niệm chính được sử dụng trong nghiên cứu

2.1.1 Khái niệm về nhà ở riêng lẻ

Dựa trên phân loại của tổng điều tra dân cư  và nhà  ở  Việt Nam (2009) thì các  
dạng nhà  ở  tại Việt Nam được phân thành ba loại cơ  bản sau: nhà kiên cố, nhà 
bán kiên cố và nhà tạm. Tuy nhiên, các phân loại này khó có thể  hiểu được một  
cách chính xác các loại nhà  ở  đa dạng tại các khu vực đơ thị  Việt Nam (Seo và  
Kwon, 2017). Cịn theo phân loại của chương trình định cư  con người Liên hợp  
quốc (United Nations Human Settlements programme, viết tắt là UN­Habitat) thì 
nhà  ở  khu vực đơ thị  Việt Nam được phân thành năm loại gồm: nhà cửa hàng  
(shop house), nhà hẻm (alley house), biệt thự (villa), nhà tạm (precarious squatter 
house), và căn hộ (apartment). Trong đó, nhà cửa hàng và nhà hẻm là hai loại nhà 
tương tự  nhau, chỉ  khác biệt là tầng trệt của nhà cửa hàng được dùng cho mục  
đích thương mại như mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho th kinh doanh, và do đó  
nhà cửa hàng thường có vị  trí mặt tiền đường và ngược lại. Cịn theo phân loại 
của Ngân hàng Thế Giới (World Bank – WB) thì nhà  ở  khu vực đơ thị  của Việt 
Nam cũng được phân chia thành năm loại gồm: nhà phố cũ (old town house), nhà 
phố mới (new town house), biệt thự, nhà tạm và căn hộ chung cư. Trong đó, nhà 
phố  cũ và nhà phố  mới theo phân loại của WB cũng chính là phân loại nhà cửa 
hàng và nhà hẻm như  phân loại của UN­Habittat. Hai loại nhà này có cấu trúc 
gần tương tự  nhau là đều hẹp – dài, bình qn 3­4 tầng và đặc biệt là lấp đầy 
gần như  100% diện tích khu đất, do đó Seo và Kwon (2017) gộp chung hai loại  
nhà này thành một loại duy nhất, gọi là nhà  ống (row house hay tube house). Do  
đó, trong nghiên cứu của mình, Seo và Kwon (2017) phân chia nhà ở tại TP.HCM  
thành nhà ở riêng lẻ (single­family house) gồm nhà tạm, nhà ống và nhà biệt thự; 
và nhà ở nhiều hộ gia đình (multi­famil house) là các căn hộ chung cư.