CASE STUDY 2Nghiên cứu tình huống dự án trung cư Mercury

CASE STUDY 2
Nghiên cứu tình huống dự án trung cư Mercury
Đối với ông Vương, giám đốc kinh doanh của High Sky Co,Ltd, 14/2/2003 là một ngày đặc biệt quan
trọng, ngày mà ông được giao nhiệm vụ chuẩn bị hồ sơ kêu gọi các đối tác thành lập liên doanh tham gia đấu
giá lô đất 10,3ha tại đường Nguyễn Hữu Cảnh, Quận 1 Tp. HCM nhằm lập dự án xây dựng chung cư Mercury
với hơn 6.000 căn hộ để bán hoặc cho thuê.
Tuy nhiên, ông Vương cùng với các cộng sự cần phải nhanh chóng đưa ra một bản đánh giá sơ bộ về dự
án để trình bày vào ngày 1/4/2003, trong cuộc họp đầu tiên của đối tác dự kiến tham gia lien doanh. Dưới đây là
một số thông tin mà bộ phận nghiên cứu của ông thu được.
1. Thị trường nhà ở tại Tp. HCM
a/ Nhu cầu nhà ở tại Tp. HCM
Theo tính tốn của Sở địa chính – Nhà đất Tp. HCM, nhu cầu nhà ở của TP trong khoảng 10 năm nữa là
khoảng 954.000 căn hộ (mỗi căn hộ có diện tích tương đương 70m 2) với 60-70% là các căn hộ chung cư, trong
đó cần khoảng 160.000 căn cho người có thu nhập thấp. Để đáp ứng nhu cầu này, bình qn hàng năm phải có
thêm 100.000 căn hộ nữa. Nhưng theo ước tính của Sở Xây dựng Tp, hàng năm chỉ có khoản 50.000 căn hộ mới
được xây dựng. Lượng chỗ ở mới chỉ đáp ứng 50% nhu cầu, trong đó 80% do tư nhân tự xây dựng.
Mặc dù theo truyền thống, người Việt Nam luôn muốn sở hữu một ngôi nhà độc lập, không thích ở
chung cư, nhưng do giá đất liên tục tăng làm cho việc xây dựng các căn nhà độc lập trở nên đắt đỏ cộng với
những bất tiện của việc ở nhà mặt phố nên hiện nay đang có xu hướng dịch chuyển sang ở chung cư. Lý do này
góp phần làm cho nhu cầu mua căn hộ chung cư gia tăng.
b/ Các loại chung cư hiện có ở Tp. HCM:
Hiện nay tại Tp. HCM có 4 dạng chung cư chính:
(1) Các chung cư dành cho chương trình tái định cư xây ở nội thành.
Chủ đầu tư là các DNNN. Chủ đầu tư được ưu đãi không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tiechs
xây nhà chung cư, giảm 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong dự án nhưng không phải sử dụng để xây
dựng chung cư. Ngồi ra, DN cịn phải được bán các căn hộ tầng 1 và tầng 2 theo giá kinh doanh, được chuyển
tiền đền bù cho hộ tái định cư làm vốn ứng trước.
(2) Các chung cư dành cho chương trình tái định cư xây ở ngoại thành.
Chủ đầu tư là các DNNN. Chủ đầu tư cũng được ưu đãi tương tự như dạng (1), nhưng vì chung cư xây ở
ngoại thành, vùng ven nên không hấp dẫn người mua.
(3) Các chung cư xây thuần túy để kinh doanh

Chủ đầu tư là các DNNN. Thực tế cho thấy chung cư vừa đưa ra đã có người đăng ký mua hết ngay từ
trên giấy. Người có nhu cầu thực sự khơng có thơng tin và khơng có khả năng tài chính khó mà mua được
(4) Các chung cư cao cấp
Chủ đầu tư bao gồm nhiều thành phần, trong đó phần lớn là các liên doanh với đối tác nước ngồi. Đây
là loại hình nhà ở dành cho người có thu nhập cao. Thực tế hoạt động của các đơn vị kinh doanh rất khả quan,
khả năng mang lại lợi nhuận lớn.
c/ Vấn đề bất hợp lý trên thị trường nhà ở
Nhu cầu nhà ở là rất lớn và một số chung cư bán hết ngay trên giấy. Thực tế người mua các căn hộ này
không phải là những người có nhu cầu thực sự mà hầu hết là những người kinh doanh, đầu cơ bất động sản sau
đó bán lại để hưởng chênh lệch giá. Do đó số lượng căn hộ để trống trong các chung cư là rất lớn. Hiện nay các
chung cư mức độ trung bình có giá từ 300-500 triệu đồng, nhưng số người có nhu cầu thực sự có khả năng mua
được các căn hộ này (mua theo giá gốc) là rất ít.
d/ Khả năng mua nhà của những người có nhu cầu
Nhu cầu nhà ở mới thường phát sinh đối với những cặp vợ chồng mới kết hôn, song lúc này phần lớn họ
chưa có khả năng mua những căn hộ có giá trung bình do họ chưa có tích lũy. Nhưng chắc chắn sau 10-15 năm
họ sẽ có thể mua được. Nếu có hình thức mua nhà trả góp thì họ có thể thỏa mãn ngay được nhu cầu của mình.
Tuy nhiên hình thức này cịn mới và ít có tổ chức tín dụng tham gia.
Một số ngân hàng đã có chính sách cho vay tiền mua nhà chung cư, song các yêu cầu hết sức ngặt
nghèo, thời gian cho vay tối đa chỉ có 10 năm, số tiền vay khơng q 50% giá nhà và lãi suất thì khá cao.
2. Dự án chung cư Mercury
a/ Khu đất tại đường Nguyễn Hữu Cảnh
Đây là một khu đất có diện tích trên 10 ha, có vị trí rất thuận lợi, nằm ngay trung tâm Tp. HCM, rất lý
tưởng cho việc vây dựng chung cư cao tầng hiện đại.
Theo quy định khu đất này sẽ được xây dựng 4 tòa nhà cao tầng với các thơng số cơ bản sau:
- Tổng diện tích của khu đất: 10,3 ha. Trong đó, đất dân dụng 6,2 ha (chiếm 60,3% diện tích khu đất);
đất giao thơng 2,5 ha (chiếm 24,3%) và đất cây xanh 1,6 ha (chiếm 15 4%).
- Tỷ lệ đất được xây dựng nhà cao tầng theo quy định tối đa là 60%. Theo quy định trong 4 tịa nhà, có 2
tịa nhà cao tối thiểu là 20 tầng, 2 tòa nhà cao tối thiểu 30 tầng. Do đó, dự án sử dụng số tầng cao tối thiểu trung

bình là 24 tầng và 2 tầng hầm. Trong 26 tầng xây dựng, các tầng hầm và tầng 1 được sử dụng để phục vụ các
mục đích cơng cộng. Số lượng tầng kinh doanh còn lại là 23 tầng.
- Tỷ lệ sàn xây dựng dùng để kinh doanh chiếm 65%, 35% cịn lại là diện tích cho các khu vực công
cộng như hành lang, cầu thang…


- Với những thơng số trên, tổng diện tích kinh doanh tính ra được là 561.522 m 2. Diện tích bình quân 1
căn hộ là 84 m2. Tổng số căn hộ dự kiến vào khoảng 6.100 căn hộ. Thời gian xây dựng dự kiến là 36 tháng.
Thời gian bắt đầu xây dựng là sau khi mua đất 1 năm.
- Đơn giá xây dựng nhà cao tầng bình quân là 4.200.000 đ/m 2 sàn xây dựng (bao gồm cả phần đầu tư hạ
tầng trong từng Block)
- Chi phí xây dựng hạ tầng chính là 350.000 đ/m2 đất.
- Giá trị đấu giá đất là 935 tỷ đồng. Giá này bằng 1,1 lần giá khởi điểm công bố đấu giá của Tp. HCM.
b/ Tổng vốn đầu tư: Bảng khái quát các khoản chi phí của dự án
ĐVT: triệu đồng

T

Khoản chi phí của dự án

Số tiền

T
1

Giá trị khu đất (thanh tốn tồn bộ khi triển khai dự án)

935.000

2

Chi phí chuẩn bị đầu tư (chi tương ứng từ năm 1 đến năm 4 là 60%,

84.500

20%, 10% và 10% tổng chi)
3

Xây dựng hạ tầng (chi tương ứng từ năm 2 đến năm 4 là 60%, 30% và

36.315

10% tổng chi)
4

Xây dựng các Block (chi tương ứng từ năm 2 đến năm 4 là 40%, 50%,

4.101.552

10% tổng chi)
5

Dự phòng (5% tổng chi ngoại trừ tiền mua đất – có thể xuất hiện ở năm 211.118
kết thúc dự án)
Tổng cộng

5.368.485

c/ Nguồn vốn đầu tư
Với tổng mức đầu tư của dự án gần 5.400 tỷ đồng, dự kiến sẽ huy động từ tiền trả trước của khách hàng mua

căn hộ khoảng 4.200 tỷ đồng. Phần còn lại (khoảng 1.200 tỷ đồng), Hight Sky Co. Ltd sẽ cùng một số đối tác sử
dụng tồn bộ vơn chủ sở hữu để thực hiện dự án này. Tỷ lệ tham gia của các bên như sau: Hight Sky tham gia
khoảng 300 tỷ đồng, phần còn lại do 5 đối tác khác bỏ vốn. Nhu cầu vốn cho phần còn thiếu ở thời điểm cao
nhất khoảng 1.000 tỷ đồng.
d/ Giá bán dự kiến: Giá trả tại thời điểm công bố bản vẽ mặt bằng là 10 trđ/m2. Đó cũng chính là thời
điểm dự kiến ký hợp đồng mua bán đầu tiên. Sau đó giá bán sẽ được tăng thêm 10% mỗi năm. Giá tại thời điểm
kết thúc xây dựng sẽ là 12,1 trđ/m2. Như vậy giá bình quân một căn hộ sẽ dao động trong khoảng từ 700 trđ – 1
tỷđ.


e/ Phương thúc kinh doanh
Dự kiến việc kinh doanh được thực hiện theo phương thức đăng ký mua khi có bản vẽ mặt bằng các căn hộ với
phương thức thanh toán như sau:
- Khi ký kết hợp đồng mua bán, người mua thanh toán 35% giá trị căn hộ.
- Sau khi hồn thiện phần xây dựng, người mua thanh tốn 30% giá trị căn hộ.
- Sau khi giao nhà, người mua thanh toán 30% giá trị căn hộ.
- Sau khi giao nhà hoàn chỉnh (giấy chứng nhận quyền sở hữu), người mua thanh toán 5% giá trị căn hộ.
Theo kinh nghiệm từ những dự án trước đó và căn cứ vào đặc điểm của dự án này, dự tính việc mua nhà
và thanh toán sẽ diễn ra trong suốt thời gian xây dựng Năm đầu tiên sẽ bán và thu được 40% số tiền, hai năm
tiếp theo mỗi năm bán và thu tiền được 30% số tiền bán căn hộ. Ngồi ra, cịn một số phương thức kinh doanh
dự phịng khác có thể được tính đến như việc bán trả góp, cho thuê căn hộ. Giá trả góp hoặc cho thuê được căn
cứ vào giá bán dự kiên là 10 trđ nêu trên để tính tốn.
f/ Quy định về việc tính tốn kết quả kinh doanh và nộp thuế thu nhập
Trong suốt q trình xây dựng, mặc dù có doanh thu, nhưng chưa tính tốn được chi phí, nên Cục Thuế
cho phép tính thuế thu nhập vào thời điểm khi hồn thành dự án (khi quyết tốn vốn đầu tư). Điều này có nghĩa
là thuế thu nhập sẽ được nơp vào cuối năm thứ 4. Thuế thu nhập phải nộp 32%.
Câu hỏi thảo luận:
1. Giả sử nhóm bạn là các cộng sự của ơng Vương, hãy tính tốn sơ bộ về hiệu quả đầu tư dự án? Cho
biết NPV (với i = 12%/năm) và IRR của dự án là bao nhiêu?
2. Theo bạn việc đánh giá về thị trường nhà ở tại Tp. HCM sẽ giúp ích gì cho việc đánh giá dự án

Mercury nói chung?
3. Nhiều ý kiến cho rằng đây là dự án rất hiệu quả nhưng khó triển khai do dự án quá lớn, bạn bình luận
gì về ý kiến này?
4. Theo bạn, dự án nên thực hiện hình thức tài trợ vốn nào là khả thi nhất?
Bài làm:
1. Giả sử nhóm bạn là các cộng sự của ơng Vương, hãy tính tốn sơ bộ về hiệu quả đầu tư dự án? Cho

biết NPV( cho biết i=12%/năm) và IRR của dự án là bao nhiêu?
Các khoản chi phí đầu tư của dự án:
Đơn vị: triệu đồng
Chi phí
Giá trị khu đất
Chi phí đầu tư chuẩn bị

Năm 1
935.000
50.700

Năm 2

Năm 3

Năm 4

16.900

8.450

8.450

Xây dựng hạ tầng
Xây dựng các Block
Dự phịng
Tổng chi phí đầu tư

985.700

21.789
1.640.620,8

10.894,5
2.050.776

1.679.309,8

2.070.120,5

3.631,5
410.155,2
211.118
633.354,7

Tổng diện tích kinh doanh là : 561.522 m².
Bảng dự kiến tiêu thụ:
Các chỉ tiêu
Tốc độ bán căn hộ
Tổng diện tích bán được
Giá tiền (trđ/m^2)
Giá trị hợp đồng bán căn

hộ (trđ)

Năm 2
40%
224.608,8
10
2.246.088

Năm 3
30%
168.456,6
11
1.853.022,6

Năm 4
30%
168.456,6
12.1
2.038.324,86

Tổng
100%
561.522
10.93
6.137.435,46

Lợi nhuận trước thuế qua các năm:
Năm
Lợi nhuận trước thuế

Năm 2
566.778,2

Năm 3
(217.097,9)

Năm 4
1.404.970,16

Trong suốt quá trình xây dựng dự án do doanh nghiệp khơng hạch tốn được chi phí nên việc nộp thuế sẽ
được thực hiện cuối năm thứ 4.
Khi đó:
•

Ta có tổng chi phí cả 4 năm là :

∑CF = 5.368.485 (triệu đồng)
•

Tổng doanh thu có được qua các năm là :

∑ DT = 6.137.435,46 (triệu đồng)
•

Lợi nhuận trước thuế:

LNTT = ∑ DT - ∑ CF = 6.137.435,46 – 5.368.485 = 768.950,46 (triệu đồng)
•

Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp vào thời điểm năm thứ 4 là :

∑Thuế phải nộp = 768.950,46 x 32% = 246.064,1472 (triệu đồng)


Khi đó ta sẽ có bảng dịng tiền thuần của dự án như sau:
Đơn vị: triệu đồng
Chỉ tiêu
Năm 1
Chi phí
985.700
Doanh thu
Lợi nhuận trước
thuế
Thuế TNDN
Lợi nhuận sau thuế
Dòng tiền thuần
(985.700)

Năm 2
1.679.309,8
2.246.088
566.778,2

Năm 3
2.070.120,5
1.853.022,6
(217.097,9)

Năm 4
633.354,7

2.038.324,86
1.404.970,16

0
566.778,2
566.778,2

0
(217.097,9)
(217.097,9)

246.064,1472
1.158.906,.0128
1.158.906,0128

Qua tính tốn sơ bộ thấy rằng dự án này có thể đem lại thu nhập sau thuế (năm thứ 4 là 1.158.906,0128
triệu đồng) doanh nghiệp có thể thu lại lợi ích từ việc thực hiện dự án nhưng những đánh giá sơ bộ này khơng
thể đánh giá tồn diện dự án nên phải xem xét và phân tích cụ thể hơn.
Ta có:
NPV=

–

CF0
Trong đó :
là dịng tiền thuần của năm thứ i.
là vốn đầu tư ban đầu của dự án (năm 1).

Ta sẽ tính được NPV như sau :
NPV = – + - 985.700

= 172.169,256 > 0 => Dự án có hiệu quả cao.
Tính IRR :
= 20% => NPV1 = 6.515,9375
= 21% => NPV2 = -11.396,820
 IRR= + = 20.37% > 12%
 Dựa vào kết quả NPV và IRR ta thấy dự án rất hiệu quả.
2. Theo bạn việc đánh giá về thị trường nhà ở TP.HCM sẽ giúp ích gì cho việc đánh giá dự án Mercury

nói chung?


Việc đánh giá về thị trường nhà ở TP.HCM đã đưa ra được những vấn đê cơ bản làm nền tảng cho việc đánh
giá dự án Mercury: dự án này có khả thi khơng? Có nên thực hiện khơng?... việc nghiên cứu về thị trường nhà ở
ở TPHCM đã mang lại những lợi ích:
a) Xác định được nhu cầu nhà ở tại TPHCM:

Thực trạng về nhu cầu nhà ở, khả năng cung ứng hàng năm, các đối tượng tham gia cung ứng nhà ở( các đối
thủ cạnh tranh), ảnh hưởng của văn hóa, truyền thống... từ đó có thể thấy được tiềm năng của dự án Mercury,
khả năng mang lại lợi nhuận là cao, khả năng tiêu thụ thu hồi vốn nhanh vì nhu cầu nhà ở rất lớn trong khi thực
tế nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu....
b) Xác định các loại chung cư và các chính sách của nhà nước:

Đối với từng loại, khả năng tiêu thụ. Đồng thời xác định được các chủ đầu tư chính trong từng loiaj hình
chung cư từ đó có thể rút ra được dự án của mình thuộc loại nào? Đối tượng khách hàng? Chính sách của nhà
nước? Khả năng thu lợi nhuận.
c) Xác định được vấn đề bất hợp lý trên thị trường nhà ở:

Nhu cầu lớn, bán hết ngay nhưng lại khơng phải được bán cho những người có nhu cầu thực sự mà hầy hết
người mua là những người đầu cơ hưởng chênh lệch giá dẫn tới tình trạng số căn hộ để trống là khá lớn. Những
người có nhu cầu thực sự có khả năng mua được các căn hộ theo giá gốc là rất ít. Nhu cầu ở nhà mới thường

phát sinh đối với những cặp vợ chồng mới cưới song lúc này phần lớn họ chưa có khả năng mua những căn hộ
này vì chưa có tích lũy nhưng trog tương lai chắc chắn họ sẽ mua được vì thế nên có chính sách thanh toán hợp
lý để vừa bán được nhà mà lại đáp ứng được nhu cầu nhà ở.
Các số liệu dự tính về các thơng số tài chính của dự án giúp ta tính tốn sớ bộ về các dịng tiền của dự án,
các thơng số tài chính, lợi nhuận của dự án từ đó để đưa ra quyết định đầu tư hay không? Đầu tư với cấu trúc
vốn như thế nào là hợp lý
d) Xác định được tập khách hàng có khả năng mua nhà ở:

Việc xác định rõ đối tượng mục tiêu sẽ giúp cho dự án trở nên khả thi sau khi xây dựng đồng thời đánh đúng
được tâm lý của khách hàng tạo một tiền đề để phát triển thị trường mua bán các căn hộ của chung cư sau khi
dự án được hoàn thành, đánh giá được khả năng thanh tốn của người dùng có nhu cầu mua nhà để có phương
án định giá hay hình thức bán hợp lí. Nhu cầu nhà mới thường phát sinh với những cặp vợ chồng mới kết hôn,
song lúc này họ chưa có khả năng thanh tốn vì chưa có tích luỹ, qua nghiên cứu đó nhà đầu tư có thể tính tốn
sao cho hợp lý nhất với thị trường hiện nay. Và có thể vận động các đối tác kinh doanh cũng như các tổ chức tín
dụng xem xét hình thức cho mua theo trả góp vì khả năng thanh tốn nhà có thể kéo dài 10 đến 15 năm đó với
những người vừa mới lập gia đình và đang rất cần nhà ở.
e) Giúp cho dự án đưa ra được cái nhìn tổng quan:


Việc đánh giá về thị trường nhà ở tại Tp. HCM sẽ giúp cho dự án đưa ra được cái nhìn tổng quan khi mà mức
sống và thu nhập của người dân đã dần ổn định, mức độ tín nhiệm trong quan hệ tín dụng ngày càng được cải
thiện thì việc cho vay mua nhà trả góp sẽ phát triển. Đây sẽ là một yếu tố tích cực giúp cho thị trường nhà đất
hoạt động sôi nổi và mạnh mẽ hơn trong thời gian tới.

3. Nhiều ý kiến cho rằng đây là dự án rất hiệu quả những khó triển khai do dự án quá lớn, bạn bình

luận gì về ý kiến này?
Đây là một dự án có hiệu quả về mặt tài chính rất cao. Tuy nhiên đây mới là một tính tốn rất sơ bộ và chỉ
có một phương án duy nhất được đưa ra. Do đó cần phải có những tính tốn một cách chi tiết hơn với nhiều
phương án lựa chọn và tính đến sự biến động của các yếu tố đầu vào cũng như yếu tố đầu ra nhằm lượng hóa

một cách tốt hơn những rủi ro có thể gặp phải trong q trình thực hiện dự án này.
Về cơng năng của cơng trình: đầu tư xây dựng một chung cư trên 6000 căn hộ là rất lớn nên việc bán các
căn hộ này có khả năng sẽ gặp nhiều khó khăn, khơng thể bán hết ngay được, đồng thời với số lượng căn hộ
như vậy sẽ có khoảng gần 30000 người sinh sống. Đây là một số lượng rất lớn nên có thể đa dạng thêm cơng
năng của cơng trình bằng việc sử dụng 2-3 tầng để cho thuê làm siêu thị và các tiện ích khác như vui chơi giải
trí.... Riêng tầng trên cùng và sân thượng cho thuê làm nhà hàng, quán cà phê...
Về việc phân kỳ đầu tư: Việc thực hiện một lúc dự án như vậy quá lớn , khả năng xảy ra rủi ro rất cao, do
vậy có thể thực hiện phân kỳ đầu tư làm hai giai đoạn. Mỗi giai đoạn chỉ làm hai tòa nhà. Tuy nhiên vì việc
phân kỳ đầu tư sẽ kéo dài thời gian xây dựng, dễ xảy ra hiện tượng không đồng bộ, khả năng bán các căn hộ
trong giai đoạn đầu sẽ gặp nhiều khó khăn vì việc hi cơng giai đoạn 2 sẽ làm ảnh hưởng đến cuộc sống của
những người sống ở 2 tòa nhà đã xây trước.
Về phương thức kinh doanh: Hiện tại một số chung cư áp dụng phương thực bán như trên là phù hợp. Tuy
nhiên, đây là một cơng trình với số lượng căn hộ lơn, rất khó có thể bán hết ngay một lúc nên có thể sử dụng các
phương thức kinh doanh hỗn hợp như bán ngay, bán trả góp, cho thuê nhằm tăng lượng khách hàng.
Về khả năng huy động vốn: Ta thấy rằng khả năng huy động 1000 tỷ một lúc là một cố gắng rất lớn đối
với các đối tác tham gia vào dự án. Đây chỉ là phương án lạc quan. Nếu số người mua chậm hơn dự kiến thì sẽ
cần một nguồn vốn rất lớn, có khi đến 3000 tỷ đồng. Khi đó, các đối tác tham gia sẽ khơng có khả năng đáp ứng
được, vì vậy cần tính đến các phương thức huy động vốn khác khả thi hơn. Mặt khác, việc sử dụng các nguồn
vốn khác sẽ làm tăng suất sinh lợi của vốn tự có.
Theo ý kiến về việc đa dạng hóa nguồn vốn, thì có thể thực hiện theo các phương thức như vay vốn các tổ chức
tín dụng trong nước và phát hành trái phiếu cơng trình....


-Vay vốn các tổ chức tín dụng trong nước
Việc vay vốn các tổ chức tín dụng sẽ gặp phải 2 vấn đề :
Vấn đề giới hạn cho vay: Theo quy định hiện hành, một tổ chức tín dụng, chỉ được phép cho một khách
hàng vay vốn tối đa bằng 15% vốn tự có của tổ chức tin dụng đó. Do đó dự Án này khơng có một tổ chức tín
dụng nào có khả năng cho vay tồn bộ vì Ngân hàng có mức vốn điều lệ lớn nhất chỉ khoảng 3.500 tỷ đồng là
Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển Nông thôn,giới hạn cho vay tối đa chỉ vào khoảng 525 tỷ đồng.Nếu gộp
tất cả các tổ chức tín dụng trong nước thì tổng vốn tự có khoảng 15.000 tỷ đồng,mức cho vay tối đa chỉ được

khoảng 2.250 tỷ đồng.Mức này có thể đáp ứng được nhu cầu vốn cho dự án.Nhưng khả năng vay được số vốn
tối đa này là rất khó.Đối với các dự án thế này,thường các ngân hàng sẽ yêu cầu có tài sản đảm bảo nợ vay.Nếu
trường hợp đảm bảo bằng tài sản hình thành từ vốn vay thì đối với dự án này,các Ngân hàng cũng địi hỏi chủ
đầu tư phải có tối thiểu 50% mức vốn đầu tư có tham gia.
Phát hành trái phiếu cơng trình:thực tế hiện nay mới có duy nhất Ủy ban nhân dân Tp.Hồ Chí Minh phát
hành trái phiếu cơng trình.Tổng cơng ty Dầu khí và Tổng cơng ty Bưu chính Viễn thơng mới dự kiến phát hành
trái phiếu,thực tế vẫn chưa thực hiện.Do vấn đề mức độ tín nhiệm đối với công chúng nên khả năng phát hành
trái phiếu cơng trình cũng như trái phiếu cơng ty sẽ gặp khó khăn.Với cơng trình này và mức độ phát triển của
thị trường vốn hiện nay khó có thể tìm được tổ chức nào bảo lãnh cho loại trái phiếu này.
Từ những vấn đề nêu trên,tuy dự ấn xây dựng chung cư Mercury là rất hiệu quả,nhưng khả năng thực hiện đối
với High Sky Co.Ltd và các đối tác còn lại gặp rất nhiều khó khăn.Nếu High Sky Co Ltd,và các đối tác có đấu
thầu thành cơng lơ đất này thì cũng phải mất một thời gian tương đối dài để có một cơng trình mang vóc dáng
của tương lai.
4. Theo bạn, dự án nên thực hiện hình thức tài trợ vốn nào là khả thi nhất?

Với tổng mức đầu tư của dự án gần 5400 tỷ đồng dự kiến sẽ huy động từ tiền trả trước của khách hàng mua
căn hộ khoảng 4200 tỷ. Phần còn lại (khoảng 1200 tỷ đồng) High Sky Co.Ltd sẽ cùng một số đối tác sử dụng
toàn bộ vốn chủ sở hữu để thực hiện dự án này. Tỷ lệ tham gia của các bên như sau: High Sky tham gia khoảng
300 tỷ đồng phần còn lại do 5 đối tác khác bỏ vốn. Nhu cầu vốn cho phần còn thiếu ở thời điểm cao nhất
khoảng 1000 tỷ đồng
Dự án chung cư Mercury nên thực hiện hình thức tài trợ vốn có khả thi nhất:
Phương án 1: Phát hành trái phiếu
Trái phiếu là công cụ rất hiệu quả trong việc huy động vốn. Phát hành trái phiếu giúp doanh nghiệp thu
hút lượng lớn các nhà đầu tư một cách hiệu quả.
So với vay ngân hàng, huy động vốn qua trái phiếu có một số ưu điểm như khơng cần có tài sản thế chấp
và được chủ động sử dụng số tiền huy động mà khơng có sự giám sát của ngân hàng. Doanh nghiệp chỉ phải trả
lãi theo kỳ hạn 6 tháng hoặc 1 năm và chỉ trả gốc vào cuối kỳ. Lãi suất trái phiếu không bị khống chế bởi trần


lãi suất nên có tính hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Doanh nghiệp sẽ được giải ngân ngay và tồn bộ thay vì việc

giải ngân có lộ trình từng đợt.
Như vậy, doanh nghiệp huy động được tiền từ trái phiếu sẽ chủ động nguồn vốn hơn trong khi các doanh
nghiệp đi vay ngân hàng khi muốn giải ngân phải giải trình cụ thể, chờ đợi ngân hàng phê duyệt và trong khơng
ít trường hợp, khi tín dụng được giải ngân thì cơ hội kinh doanh đã đi qua. Với một số trường hợp, đặc biệt là
khi lãi suất thấp, doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu kỳ hạn dài với lãi suất cố định để tận dụng nguồn vốn
với chi phí thấp. Trong khi đối với hình thức đi vay ngân hàng thông thường, lãi suất thường là thả nổi và sẽ
được rà soát thay đổi định kỳ.
Phương án 2: Vay vốn của các tổ chức tín dụng trong nước
Theo những thông tin mới nhất năm 2018, vốn điều lệ của các ngân hàng đứng đầu đều từ 30.000 tỷ Việt
Nam đồng trở lên. Trong trường hợp huy động thành công từ tiền trả trước của khách hàng mua căn hộ khoảng
4.200 tỷ đồng, phần còn lại (khoảng 1.200 tỷ đồng), Hight Sky Co. Ltd hồn tồn có thể đi vay vốn Ngân hàng
một cách khá dễ dàng để tiếp tục đầu tư xây dựng và hoàn thiện cơng trình. Trong trường hợp khơng có khoảng
4.200 tỷ đồng huy động từ tiền trả trước của khách hàng mua căn hộ, Hight Sky Co. Ltd vẫn có thể đi vay vốn
từ các Ngân hàng, tuy nhiên sẽ phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà Ngân hàng đưa ra. Việc này khó nhưng
khơng phải là khơng thể
Ví dụ: Điều kiện vay vốn tại ngân hàng Agribank
Để được vay vốn AGRIBANK, khách hàng phải thỏa mãn một số tiêu chí nhất định theo quy định của Pháp
luật cũng như các quy định của AGRIBANK trên nguyên tắc đảm bảo quyền lợi cho cả khách hàng và ngân
hàng:
ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG LÀ PHÁP NHÂN VÀ CÁ NHÂN VIỆT NAM:
AGRIBANK xem xét và quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều kiện sau:
•

Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của

•
•

pháp luật
Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp.

Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết:
1. Có vốn tự có tham gia vào dự án, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống theo quy
định.
2. Kinh doanh có hiệu quả: có lãi; trường hợp lỗ thì phải có phương án khả thi khắc phục lỗ đảm bảo

•

trả nợ trong thời hạn cam kết.
3. Khơng có nợ khó địi hoặc nợ q hạn trên 6 tháng tại AGRIBANK.
Có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả; hoặc có dự án đầu tư,

•

phương án phục vụ đời sống khả thi.
Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ, NHNN Việt Nam và hướng
dẫn của AGRIBANK