Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố đông hà, tỉnh quảng trị

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN ĐỨC PHONG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

HUẾ - 2019


ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN ĐỨC PHONG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN THỊ HẢI

HUẾ - 2019

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Huế, ngày tháng 04 năm 2019
Tác giả luận văn

Trần Đức Phong


ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này, ngồi sự nỗ lực của bản thân, tơi xin
chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài
nguyên đất & Môi trường nông nghiệp; Phịng Đào tạo đã tận tình truyền đạt cho tôi
những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian
học tập và viết Luận văn tốt nghiệp.
Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn cô giáo, TS Nguyễn Thị Hải, người hướng dẫn
khoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tơi rất nhiều để hoàn thành Luận văn này.
Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Đơng
Hà, Phịng Tài ngun & Mơi trường thành phố Đông Hà; các Trung tâm dịch vụ bán

đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Quảng Trị; Cán bộ và nhân dân các phường trên địa
bàn nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình thu thập số liệu.
Tơi xin chân thành cảm ơn gia đình và bạn bè đã tạo điều kiện và động viên
giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tôi hoàn thành đề tài này.
Tác giả

Trần Đức Phong


iii

TÓM TẮT

Đề tài này được thực hiện tại thành phố Đơng Hà, tỉnh Quảng Trị với mục đích
chính để thấy rõ được những hiệu quả do công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại,
đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Đông Hà.
Để thực hiện đề tài đã sử dụng chủ yếu phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ
cấp và thứ cấp. Tiến hành điều tra thu thập số liệu thứ cấp tại các cơ quan liên quan.
Thu thập số liệu sơ cấp bằng 02 mẫu bảng hỏi: tiến hành phỏng vấn 100 người trúng
đấu giá tại 03 dự án xây dựng CSHT tại thành phố Đông Hà trong thời gian từ năm
2016 đến tháng 12/2018, đó là: dự án xây dựng CSHT khu dân cư đường Thanh Niên,
dự án xây dựng CSHT khu dân cư dãy 2 đường Khóa Bảo - Thành Cổ, dự án xây dựng
CSHT khu dân cư đường Đặng Dung.
Kết quả nghiên cứu cho thấy, thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở
tại thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014 – 2018 đã đem lại kết quả khả quan.
Trong 5 năm có tất cả 687 lô đất tại các dự án của thành phố được đưa vào đấu giá
tương ứng 152.752,5 m2, thu được cho ngân sách nhà nước 441,918 tỷ đồng.
Qua nghiên cứu tại 3 dự án điển hình đại diện các dự án thực hiện trong giai
đoạn từ năm 2014-2018 trên địa bàn thành phố Đông Hà cho thấy: (1) Dự án đấu giá

quyền sử dụng đất ở khu đất dân cư đường Thanh Niên (giai đoạn 1) diễn ra 01 đợt
đấu giá với tổng số lô đã đưa ra đấu giá là 37 lô trong giai đoạn 1 của dự án, đã đấu giá
thành công 37 lô và thu ngân sách 32.153,933 triệu đồng; (2) Dự án đấu giá quyền sử
dụng đất ở tại khu dân cư dãy 2 đường Khóa Bảo và đường Thành Cổ, phiên bán đấu
giá diễn ra trong năm 2017 với tổng số lô đất đưa ra bán đấu giá 22 lô trong tổng số 22
lô của dự án, thu được 18.147,619 triệu đồng với 22 lô bán đấu giá thành công ; (3) Dự
án xây dưng CSHT khu dân cư đường Đặng Dung, phường 2 đưa ra bán đấu giá 05 đợt
trong 02 năm 2017 và 2018 với 44 lô đất đưa ra bán đấu giá và tất cả các lô đều bán
đấu giá thành công, bổ sung vào ngân sách nhà nước 36.028,778 triệu đồng; . Qua Tại
3 dự án nghiên cứu có mức chênh lệch giá trúng đấu trung bình so với giá khởi điểm là
1,15 lần. Trong đó, dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư dãy 2 đường Khóa
Bảo và đường Thành Cổ có mức chênh lệch cao nhất là gần 1,21 lần. Các lô đất thuộc
các dự án đưa ra đấu giá nằm ở những ví trí thuận lợi, năng động, nơi có nhu cầu cao
sẽ thu hút đông đảo hồ sơ người tham gia đăng ký đấu giá, chênh lệch thu được từ đấu
giá thường cao hơn. Cụ thể trong 3 dự án đấu giá sẽ cho thấy khu vực đơ thị và ven đơ
thị sẽ có nhu cầu cao hơn . Đất đấu giá đã được phê duyệt quy hoạch nên đảm bảo
pháp lý, yên tâm khi mua đất theo hình thức đấu giá.


iv
Kết quả cho thấy đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đông Hà
đem lại nhiều hiệu quả trên ba khía cạnh: kinh tế, xã hội và công tác quản lý nhà nước
về đất đai. Đề tài cũng đã phân tích những khó khăn, hạn chế của công tác đấu giá
QSDĐ trên địa bàn thành phố Đông Hà, lấy ý kiến đánh giá mức độ hài lịng của
người dân về các cơng đoạn trong cơng tác đấu giá tại các phiên đấu giá họ đã tham
gia. Kết quả cho thấy đại đa số người dân (91,1%) đều hài lịng với cơng tác tổ chức
đấu giá hiện nay, chỉ có một bộ phận nhỏ khơng hài lịng với một số yếu tố như vị trí
ngồi của các thành phần tham gia phiên đấu giá, giá một số lơ được định giá chưa phù
hợp, cịn cao hơn giá thị trường… Kết quả khảo sát cũng cho thấy, mặc dù các dự án
đều là dự án tạo quỹ đất ở nhưng chỉ có 26,58% người dân sử dụng làm đất ở sau khi

đấu giá, còn lại phần lớn là đầu tư lâu dài hoặc dùng cho các mục đích khác.
Từ những phân tích trên, đề tài đã đề xuất một số giải pháp để góp phần nâng cao
hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Đông Hà trong thời gian tới.


v

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................... ii
TÓM TẮT ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC........................................................................................................... v
DANH MUC CÁC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................... viii
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................... ix
DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ ............................................................................. x
MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ...................................................................... 1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU............................................................................... 2
2.1. MỤC TIÊU CHUNG...................................................................................... 2
2.2 MỤC TIÊU CỤ THỂ ...................................................................................... 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN .......................................................... 2
3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC .................................................................................. 2
3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN ................................................................................. 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................... 4
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................................... 4
1.1.1. Đất ở .......................................................................................................... 4
1.1.2. Quyền sử dụng đất....................................................................................... 4
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................................... 5
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................... 9

1.2.1. Tình hình đấu giá đất ở một số nước trên thế giới ........................................... 9
1.2.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ....................................... 12
1.2.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Trị ................................ 15
1.3. CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN .................................. 16
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................. 18


vi
2.1. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU ...................................................... 18
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................ 18
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 18
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ......................................................................... 18
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CứU................................................................... 18
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp .............................................. 18
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................................ 19
2.3.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ........................................................... 20
2.3.4. Phương pháp minh họa bằng bản đồ, sơ đồ .................................................. 20
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................................. 21
3.1. ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA THÀNH
PHỐ ĐÔNG HÀ ................................................................................................ 21
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 21
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ........................................................................... 24
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................. 29
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2018 ............................ 29
3.2. THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QSDĐ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÔNG
HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ TRONG GIAI ĐOẠN 2014-2018 ................................... 31
3.2.1. Các văn bản pháp lý được áp dụng để thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng
đất ở tại thành phố Đơng Hà ................................................................................ 31
3.2.2. Quy trình thực hiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố

Đông Hà ........................................................................................................... 34
3.2.3. Loại hình và số lượng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở được thực hiện . 35
3.2.4. Kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông
Hà..................................................................................................................... 36
3.2.5. Lợi ích đạt được và hạn chế của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành
phố Đông Hà trong giai đoạn 2014 - 2018 ........................................................ 4747
3.3. Ý KIẾN CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDD
THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ............................................................................... 5252
3.3.1. Ý kiến của cán bộ chuyên môn tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở
..................................................................................................................... 5252


vii
3.3.2. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở 5353
3.4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIÊU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ DƠNG HÀ ...................... 5454
3.4.1. Tăng cường sự cơng khai, minh bạch trong công tác đấu giá ..................... 5555
3.4.2. Thực hiện tốt công tác chuẩn bị cho đợt đấu giá ....................................... 5555
3.4.3. Thực hiện tốt các thủ tục sau đấu giá ....................................................... 5555
3.4.4. Thực hiện tốt công tác tổ chức tại phiên đấu giá ....................................... 5555
3.4.5. Giải pháp kỹ thuật ................................................................................. 5656
3.4.6. Giải pháp về cơ chế tài chính .................................................................. 5656
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................................... 5757
1.KẾT LUẬN ................................................................................................ 5757
2. KIẾN NGHỊ ............................................................................................... 5757
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 5858
PHỤ LỤC...................................................................................................... 6161


viii

DANH MUC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Ý nghĩa

BĐS

Bất động sản

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

BTP

Bộ Tư pháp

CSHT

Cơ sở hạ tầng

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

QĐ

Quyết định

QH

Quốc hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TT

Thông tư

TTLB

Thông tư liên Bộ

Trđ

Triệu đồng

UBND

Ủy ban nhân dân


ix

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1.Tổng giá trị sản xuất các ngành kinh tế của thành phố Đông Hà giai
đoạn 2014 - 2018 .............................................................................................. 24
Bảng 3.2. Diện tích, dân số của thành phố Đông Hà giai đoạn 2014 -2018 ......... 27
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2018 ................. 30
Bảng 3.4. Các văn bản pháp lý được áp dụng để thực hiện đấu quyền sử dụng đất
ở tại thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014-2018 ......................................... 32
Bảng 3.5. Số lượng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở được thực hiện trên địa
bàn thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014-2018 ........................................... 35
Bảng 3.6. Kết quả đấu giá QSDĐ ở theo các dự án tập trung trên địa bàn thành
phố Đông Hà trong giai đoạn 2014-2018 ........................................................... 37
Bảng 3.7: Sự phân bố của các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tập trung trên
địa bàn thành phố Đông Hà giai đoạn 2014-2018 ........................................... 3939
Bảng 3.8. Kết quả đấu giá QSDĐ ở theo dự án các lô đất lẻ trên địa bàn thành phố
Đông Hà giai đoạn 2014-2018 ....................................................................... 4040
Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở của dự án khu dân cư
đường Thanh Niên giai đoạn 1 ...................................................................... 4242
Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở của dự án khu dân cư
dãy 2 đường Khoá Bảo – Thành Cổ ............................................................... 4343
Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu dân cư Đặng

Dung............................................................................................................. 4545
Bảng 3.12. Chênh lệch về tiền sử dụng đất thu được từ giá trúng đấu so với giá
khởi điểm tại các dự án nghiên cứu ............................................................... 4747
Bảng 3.13. Tổng hợp ý kiến của cán bộ chuyên môn tham gia công tác đấu giá
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đông Hà .................................... 5252
Bảng 3.14. Tổng hợp ý kiến của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
ở trên địa bàn thành phố Đông Hà ................................................................. 5353


x

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ

Hình 3.1. Sơ đồ vị trí của thành phố Đơng Hà ................................................... 21
Hình 3.2 Cơ cấu kinh tế thành phố Đông Hà từ năm 2014-2018 ......................... 25
Hình 3.3. Cơ cấu các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố
Đông Hà trong giai đoạn 2014-2018 .................................................................. 36
Hình 3.4. Tỷ lệ các dự án đấu giá QSDĐ ở tập trung được thực hiện theo từng
năm trong giai đoạn 2014-2018 ..................................................................... 3838

Biểu đồ 3.1. Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2018 ................... 31


1

MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, nền kinh tế thị trường
đã từng bước được hình thành. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự
nghiệp cơng nghiệp hố - hiện đại hố đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã

cho phép các địa phương thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở
hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt
của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn
tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh tốn chưa có cơ sở, chưa sát với giá thị
trường, việc giao đất, thanh tốn tiền tiến hành khơng chặt chẽ ... do vậy đã làm giảm
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất. Để khắc phục những tồn tại đó, trong những
năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng
cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác
đấu giá quyền sử dụng đất đã thể hiện được tính ưu việt hơn các hình thức giao đất
khác và trở thành một hướng đi mới cho thị trường bất động sản.
Thành phố Đông Hà là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa – xã hội, trung tâm
tỉnh lỵ của tỉnh Quảng Trị. Thành phố được hình thành và phát triển qua nhiều giai
đoạn cùng với lịch sử hình thành và phát triển của tỉnh Quảng Trị. Trong những năm
gần đây, thành phố Đông Hà đang từng bước xây dựng và phát triển tiến tới đạt tiêu
chuẩn thành phố đô thị loại II vào năm 2020. Để đạt được mục tiêu đó, thành phố
Đông Hà đã tranh thủ sự hỗ trợ của Trung ương, của tỉnh, tài trợ của các tổ chức quốc
tế thơng qua nhiều chương trình, dự án, tập trung đầu tư hoàn thiện kết cấu hạ tầng, tạo
diện mạo mới cho đơ thị. Ngồi việc ưu tiên phát triển hạ tầng kỹ thuật vành đai, thành
phố cũng tập trung xây dựng nhiều khu đô thị, khu dân cư mới như: Khu đô thị Nam
Đông Hà, khu dân cư đường Thanh Niên, khu dân cư đường Khóa Bảo, khu dân cư
đường Nguyễn Huệ, khu đô thị Bắc Sông Hiếu...và thực hiện việc giao đất ở cho người
dân thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Hình thức giao đất này đã làm cải
thiện đáng kể bộ mặt của thành phố, đồng thời đáp ứng nhu cầu đất ở, nhà ở của người
dân. Bên cạnh đó, cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở của thành phố đã đạt được
những kết quả nhất định. Các tổ chức có chức năng bán đấu giá quyền sử dụng đất
được củng cố, kiện tồn; trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất được quy định cụ
thể, chặt chẽ, rõ ràng nên hạn chế phần nào tình trạng thơng đồng, dìm giá, ép giá.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà cũng đã mang lại nguồn thu
lớn cho ngân sách của tỉnh Quảng Trị, góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế phát triển,
giữ vững ổn định chính trị - xã hội. Tuy nhiên cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại

thành phố Đông Hà nói riêng và trên tồn tỉnh Quảng Trị nói chung vẫn còn một số bất
cập như sự phối hợp thực hiện giữa các cơ quan có thẩm quyền cịn lúng túng, quá


2
trình triển khai vẫn cịn một số vướng mắc làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện;
nguồn vốn đầu tư cho các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng các khu vực đấu giá quyền sử
dụng đất còn hạn chế. Bên cạnh đó, nhu cầu đất ở và thị trường bất động sản tại thành
phố Đơng Hà khơng cịn nóng như thời gian trước đây nên việc tổ chức đấu giá quyền
sử dụng đất ngày càng khó khăn hơn.
Xuất phát từ thực tế trên, đề tài: "Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng
đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị " được thực hiện nhằm đánh giá được
cụ thể về thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đơng Hà,
từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác này cho địa bàn
nghiên cứu.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
2.1. MỤC TIÊU CHUNG
Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố
Đông Hà, tỉnh Quảng Trị. Trên cơ sở đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
công tác đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Đông Hà trong thời gian tới.
2.2 MỤC TIÊU CỤ THỂ
- Hệ thống được các vấn đề cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về đấu giá quyền sử
dụng đất nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất ở nói riêng.
- Đánh giá được thực trạng về kết quả thực hiện, các ưu điểm và nhược điểm
của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị trong
giai đoạn 2014-2018.
- Đề xuất được các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất ở cho địa bàn nghiên cứu.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC

- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần làm rõ cơ sở lý luận về đấu giá
quyền sử dụng đất nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất ở nói riêng.
- Đề tài sẽ đóng góp vào nguồn tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu tiếp theo
về đấu giá quyền sử dụng đất cũng như cho việc học tập, nghiên cứu của sinh viên,
học viên ngành Quản lý đất đai.
3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ giúp cho các cơ quan quản lý nhà nước nói
chung và các cơ quan liên quan trực tiếp đến việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Đông Hà, xác định được các định hướng và giải pháp


3
để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở một cách có hiệu quả và phù hợp với thực tế
của thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị.
- Các giải pháp được đề xuất bởi đề tài sẽ góp phần nâng cao hiệu quả công tác
đấu giá quyền sử dụng đất ở cho thành phố Đông Hà.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể áp dụng được tại các địa phương khác có
điều kiện tương tự.


4

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Đất ở
1.1.1.1. Khái niệm
Khái niệm đất ở được quy định tại Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT của Bộ
Tài nguyên và Môi trường ngày 02 tháng 6 năm 2014 về thống kê, kiểm kê đất đai và
lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Theo đó, đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng
các cơng trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một

thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã
được công nhận là đất ở [4].
1.1.1.2. Phân loại đất ở
Đất ở được phân thành hai loại gồm đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn.
Cụ thể:
Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở
tại khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã,
thị trấn nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý.
Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn,
kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận,
thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn do xã quản lý [4].
1.1.1.3. Vai trò của đất ở
Các vai trị chính của đất ở đối với nền kinh tế xã hội được thể hiện như sau:
- Đất ở có vai trị quan trọng trong việc đáp ứng chỗ ở cho người dân.
- Sự xuất hiện của đất ở đã góp phần hình thành nên các khu dân cư.
- Sự xuất hiện của đất ở góp phần thúc đẩy thị trường nhà đất phát triển.
- Đất ở góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
- Sự xuất hiện của đất ở cùng với các loại đất khác đã góp phần thúc đẩy nển
kinh tế xã hội phát triển.
1.1.2. Quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Theo Luật đất đai 2013, định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu của tồn dân
và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người


5
dân thơng qua hình thức giao đất, cho th đất. Luật cũng công nhận quyền sử dụng
đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ
chung của người sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản của người sử dụng đất, bao gồm hệ thống

các quyền của người sử dụng đất, cho phép người sử dụng đất có thể tiếp cận, nắm
giữ, khai thác năng lực sinh lợi của đất trong thời hạn sử dụng đất, tương ứng với phần
diện diện tích đất và hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể [15].
1.1.2.2. Các quy định về quyền sử dụng đất
- Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc
Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê
đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử
dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà khơng có nguồn gốc được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
- Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người
này sang người khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, cơng nhận quyền sử dụng đất [15].
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức mua bán đặc biệt, được tổ chức
công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có quyền sử dụng đất hoặc cơ
quan đại diện cho nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ
chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, người muốn có được quyền sử dụng
đất phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách trả giá từ thấp lên cao theo
trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít bằng giá khởi điểm là
người nhận được quyền sử dụng đất đấu giá [17].

6
1.1.3.2. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
Hiến pháp 2013 khẳng định “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn
lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lí theo pháp luật”(khoản 1 Điều 45).
Theo đó, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản – hàng hóa đặc biệt
khơng do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của quốc gia và của
người sử dụng đất. Thực tế đã chứng minh rằng : nguồn tài nguyên đất đã mang lại
những lợi ích to lớn cho nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã hội.
Trong đó, quan hệ đấu giá quyến sử dụng đất có vai trị vơ cùng quan trọng cho sự ổn
định, phát triển bền vững và thịnh vượng của nền kinh tế quốc dân được thể hiện trên
những phương diện chủ yếu sau đây:
Thứ nhất: Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động
tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển
kinh tế.
Qua thực tế triển khai trên cơ sở nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh giữa những
người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng
đất. Nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các tỉnh, thành phố trong cả
nước cho thấy, từ đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách.
Tạo vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng như hệ thống
đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ
thống thủy lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa cây xanh thay thế hệ thống cơ sở hạ
tầng đã cũ kỹ, lạc hậu, yếu kém ở hầu hết các địa phương .
Thứ hai: Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường
quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản.
Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình
thức đấu giá quyền sử dụng đất đã mở ra một kênh rất quan trọng để Nhà nước thực
hiện phân phối quyền sử dụng đất cho xã hội theo hướng thị trường. Việc Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất theo hình thức đấu giá, đây là những
quan hệ mang bản chất hàng hóa – tiền tệ.

Bên cạnh đó, quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và thừa nhận tính tài sản của quyền sử dụng
đất đã tạo cơ sở về mặt pháp lý cho việc hình thành và phát triển ổn định thị trường
quyền sử dụng đất ở nước ta .
Thứ ba: Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch,
công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước
và lợi ích sử dụng đất.


7
Trong đấu giá quyền sử dụng đất, từ quy hoạch quỹ đất để đấu giá đến trình tự,
thủ tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đều phải công khai, minh bạch nên hạn chế
tối đa điều kiện làm phát sinh tiêu cực, tham nhũng trong giao đất, cho thuê đất, trong
quản lí, sử dụng đất.
Đấu giá quyền sử dụng góp phần hạn chế tình trạng “hai giá đất” hiện nay; tạo
cơ sở, căn cứ để Nhà nước điều chỉnh mức giá đất cho phù hợp với giá trị thực của đất;
tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; điều tiết và đi đến xóa bỏ địa tơ chênh lệch
theo hướng đảm bảo lợi ích Nhà nước lợi ích người có đất bị thu hồi và lợi ích của nhà
đầu tư.
Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất công khai, dân chủ đã bước đầu tao ra
người thực, giá thực, hạn chế tình trạng nhiễu loạn thơng tin gây hoang mang, dao
động cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản
phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững .
1.1.3.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất
Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Thông tư
liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP của Bộ Tài ngun- Mơi trường và Bộ Tư
pháp. Theo đó, việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 3: Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá.
Bước 5: Lựa chọn và ký kết hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá
quyền sử dụng đất.
Bước 6: Giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 7: Phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 8: Nộp tiền sử dụng đất, tiền th đất sau khi có quyết định cơng nhận kết quả
trúng đấu giá quyền sử dụng đất [3].
1.1.3.4. Quy định về giá khởi điểm, bước giá, giá trúng đấu trong đấu giá quyền sử
dụng đất
a. Giá khởi điểm
Giá khởi điểm là giá tối thiểu được sử dụng để chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong giao dịch đấu giá quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 3, Điều 1,
Thông tư 332/2016/TT-BTC việc xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để
giao đất có thu tiền sử dụng đất thực hiện như sau:


8
- Trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất đấu
giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành
phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới
20 tỷ đồng đối với các tỉnh cịn lại thì giá khởi điểm là giá đất cụ thể do cơ quan tài
chính xác định trên cơ sở giá đất tại Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh ban hành.
- Trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đấu giá
có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành
phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao;
từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh cịn lại thì giá khởi điểm là giá đất cụ thể do Sở
Tài nguyên và Môi trường xác định, chuyển cho Hội đồng thẩm định giá đất của địa
phương do Sở Tài chính làm Thường trực hội đồng để tổ chức thẩm định. Việc thẩm
định giá đất được thực hiện theo quy định tại Thông tư liên tịch số 87/2016/TTLTBTC-BTNMT .

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân
dân cấp thành phố phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có
thu tiền sử dụng đất.
- Đối với các hồ sơ đề nghị xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất
để giao đất có thu tiền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận
trước ngày 15/11/2016 (ngày Nghị định số 135/2016/NĐ-CP có hiệu lực thi hành) thì
cơ quan đó tiếp tục chủ trì thực hiện [5].
b) Bước giá
Bước giá là mức chênh lệch tối thiểu của lần trả giá sau so với lần trả giá trước
liền kề trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên. Bước giá do người có
tài sản đấu giá quyết định và thông báo bằng văn bản cho tổ chức đấu giá tài sản đối
với từng cuộc đấu giá [14].
c) Giá trúng đấu
Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất là mức trả giá cao nhất so với giá khởi
điểm hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá
khởi điểm khi đấu giá theo phương thức trả giá lên.
1.1.3.5. Những yếu tố cơ bản để xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và
người tham gia đấu giá. Giá đất được tính dựa vào giá trị thị trường và khả năng sinh
lợi của đất. Khi xác định giá đất để đấu giá quyền sử dụng đất cần lưu ý một số yếu tố
cơ bản như sau:


9
- Vị trí của thửa đất:
Giá đất phụ thuộc rất lớn vào khả năng sinh lợi của đất đai. Do đất đai bị cố
định về vị trí nên khả năng sinh lợi của đất đai ảnh hưởng rất lớn bởi yếu tố vị trí của
khu đất. Cụ thể, trong cùng một loại đường phố của một loại đơ thị thì đất ở vị trí mặt
tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các thửa đất ở khu

trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại thuận lợi cho việc kinh doanh, sản
xuất, đi lại... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm. Vì vậy, khi xác định giá đất để
đấu giá quyền sử dụng đất cần phải căn cứ vào vị trí của thửa đất.
- Yếu tố cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung tâm, nằm ở
mặt tiền nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn
chế nhất định, ngược lại, cũng khu đất đó nếu được đầu tư cơ sở hạ tầng đồng bộ như
hệ thống đường giao thơng, hệ thống cấp thốt nước, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại,
điện sinh hoạt, sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các cơng trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phịng, cửa hàng dịch vụ hoặc mơi trường sinh sống là điều kiện có sức
thu hút dân cư đến ở. Các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh tế được
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, hoàn thiện sẽ thu hút các nhà đầu tư trong nước,
nước ngoài vào các lĩnh vực sản xuất, chế biến, công nghiệp… Các yếu tố này sẽ làm
cho giá đất thực tế ở các khu vực này tăng lên.
- Yếu tố môi trường, cảnh quan
Môi trường, cảnh quan có ảnh hưởng đến giá đất. Cụ thể, hai thửa đất cùng có
các yếu tố như nhau về vị trí, hình thể, diện tích, mục đích sử dụng....nhưng thửa đất
tọa lạc tại khu vực có mơi trường trong lành, cảnh quan đẹp sẽ có giá cao hơn so với
thửa đất tọa lạc tại khu vực có hạn chế về môi trường và cảnh quan.
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2.1. Tình hình đấu giá đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1.1. Nhật Bản
Tại Nhật Bản, việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo
lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của tòa án.
Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng
bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế. Những người chuyên kinh doanh BĐS
cũng như các con nợ và tòa án đều tập trung giải quyết những BĐS đang bị các ngân
hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi tòa án địa phương tịch thu BĐS của những cá

nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ được tiến
hành thanh toán cho những khoản nợ [18].


10
1.2.1.2. Trung Quốc
Từ ngày 01 tháng 7 năm 1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4
thành phố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kơng). Luật
quản lý BĐS của Trung Quốc được Quốc hội khóa VIII, kỳ họp thứ 8 ngày 5 tháng 7
năm 1994 thông qua và được Chủ tịch nước cơng bố theo lệnh số 24, có hiệu lực thi
hành từ ngày 01 tháng 01 năm 1995. Theo quy định của lệnh này Nhà nước giao QSDĐ
thuộc sở hữu Nhà nước cho người sử dụng trong một số năm nhất định. Việc nộp tiền
cho Nhà nước về QSDĐ của người sử dụng đất được gọi là “xuất nhượng QSDĐ”.
Việc xuất nhượng QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy
hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất nhượng QSDĐ của
UBND cấp huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương
án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh và phải báo cáo với Chính phủ
hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy định của Chính phủ. Khi xuất nhượng QSDĐ
phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng
thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ
quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp để hình thành
phương án theo quy định của Chính phủ. Sau đó trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê chuẩn. Dựa trên kết quả được phê chuẩn cơ quan quản lý đất đai cấp huyện,
thị tổ chức thực hiện theo phương án. UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn
của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình.
Hình thức xuất nhượng QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu
hoặc thỏa thuận song phương. Đối với đất để xây dựng cơng trình thương mại, du lịch,
giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá
và đấu thầu, nếu khơng có điều kiện để đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương
thức thương lượng song phương.

Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ bằng thương lượng song
phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền sử dụng
đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ
tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các
biện pháp sử dụng cụ thể.
Khi phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải thực hiện đúng mục đích và
thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây
dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng QSDĐ, nếu sau hai
năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi QSDĐ mà khơng được bồi thường,
trừ trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ, cơ quan có liên quan
hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.


11
Đối với QSDĐ có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng
BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:
+ Đã thanh toán hết tiền xuất nhượng QSDĐ theo đúng hợp đồng và đã có giấy
chứng nhận QSDĐ.
+ Trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ để phát triển đất đai, đối với cơng trình
xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã
có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác.
Việc xuất nhượng QSDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận
song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn và Định giá BĐS
Trung Quốc (CRECAC). Đây là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách
cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hóa thị trường BĐS ở Trung Quốc.
Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức
Trung ương. CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai
quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngồi với 300
cán bộ chun mơn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá BĐS,
định giá tài sản, tư vấn về đất xây dựng, văn phòng thương mại về BĐS, lập kế hoạch

đầu tư cho các dự án BĐS [18]
1.2.1.3. Đài Loan
Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “người cày có ruộng” và
“bình quyền về đất đơ thị” với ngun tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử
dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “bình quyền về đất đơ thị” là kêu gọi thực thi
bình quyền về đất đơ thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đơ thị cho mục
đích cơng cộng. Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai đăng ký, được sử dụng làm cơ
sở để thực thi chương trình này. Cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh
thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa
vào giá trị kê khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị
gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển
cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử dụng đất đơ thị tốt hơn, một chương
trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đơ thị với mục đích sử dụng
tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc hồn thành đề án củng cố
đất đơ thị đã làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch khơng phù hợp cho xây dựng
trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất
cơng ích rất lớn. Một thành tựu khác do các đề án về củng cố đất đô thị đem lại là làm
cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở thành 100% đất mặt đường, nhờ vậy
giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần.
Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đơ thị” đã đạt được ngồi
quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để "đổi đất lấy hạ tầng" còn đạt được


12
các thành tựu như: 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán; Số chủ đất đô thị
khơng có biệt thự giảm xuống 59%; Những gia đình chủ đất đơ thị tăng 14% và bình
qn đất đai mỗi gia đình nắm giữ giảm xuống 12%; Diện tích đất đô thị sử dụng để
xây nhà đã tăng 700%; Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%; Diện tích tầng
nhà xây tăng 330%; Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410% [18].
1.2.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.2.2.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam
a. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng ở Việt Nam
Trước năm 1993, Luật Đất đai 1987 quy định Nhà nước nghiêm cấm việc mua
bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên thị trường. Đất đai khơng có giá, Nhà nước
tiến hành giao đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng đất.
Năm 1993, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 1993 với nội dung chủ yếu là tạo hành
lang pháp lý cho phát triển kinh tế nông nghiệp hàng hóa. Luật Đất đai 1993 có hai nội
dung đổi mới cơ bản. Một là, người sử dụng đất nông nghiệp, đất ở được Nhà nước
giao cho năm quyền, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp,
cho thuê đối với QSDĐ. Hai là, đất có giá, giá đất do Nhà nước quy định để điều chỉnh
mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất
Mầm mống của cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt
Nam được xuất phát từ tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Đây là một trong những địa phương
đầu tiên của cả nước áp dụng cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng”, được thực hiện từ tháng 4
năm 1992 đến tháng 2 năm 1993. Chính phủ đã chính thức cho phép địa phương thử
nghiệm cơ chế này. Sau đó chủ trương “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ đã
được nhiều tỉnh, thành phố chủ động tiến hành nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xây
dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa phương. Đến nay, chủ trương này
đã được nhân rộng trên phạm vi cả nước. Đây là một giải pháp hữu hiệu để khắc phục
những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của
đất nước phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa. Như vậy dưới hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất hay cơ chế “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” nhiều địa
phương đã huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng
cấp hệ thống chợ, trường học, đường giao thông, trạm y tế, từng bước góp phần cải
thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. Có thể khẳng định rằng, chính sách
giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội
to lớn cho nhiều địa phương. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, chủ trương
này còn tồn tại một số hạn chế như giá đất để giao dựa vào bảng giá đất của UBND

tỉnh, thành phố thường thấp hơn giá thị trường, định giá cơ sở hạ tầng cao hơn nhiều
so với giá thực tế....đã làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước.


13
b. Chủ trương đấu giá đất được hình thành
Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng hay “đổi đất lấy hạ tầng” với mục đích
nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy
hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn cho nhiều địa phương song cũng
bộc lộ một số hạn chế nhất định. Vì vậy, ngày 18/12/2003 Bộ Tài chính đã ban hành
Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo
vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự
án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu cơng
trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn.
Qua thực tế cho thấy, đấu giá QSDĐ được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp
ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay,
đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang
lại hiệu quả kinh tế cao nhất [18].
c. Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013
Luật Đất đai năm 2013 thay thế Luật Đất đai năm 2003 được có hiệu lực thi
hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2014. Tại Luật này, đấu giá QSDĐ đã được quy định
cụ thể tại Điều 117, Điều 118 và Điều 119. Các quy định đó đã được sửa đổi theo
hướng quy định rõ ràng các nguyên tắc đấu giá, các trường hợp được đấu giá và
không đấu giá QSDĐ, điều kiện thực hiện đấu giá QSDĐ [15]. Đây là điểm khác so
với Luật đất đai năm 2003 chỉ quy định về cơ chế tài chính khi đấu giá QSDĐ, đấu
thầu dự án có sử dụng đất tại Điều 58, Mục 6.
Có thể nói rằng cho đến nay cơng tác đấu giá QSDĐ đã được thực hiện rộng
khắp trên địa bàn cả nước, được các địa phương hướng dẫn cụ thể bằng những quy chế
đấu giá QSDĐ để giao đất, cho thuê đất đã mang lại những hiệu quả nhất định cho các
địa phương.

1.2.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương
a. Đấu giá QSDĐ tại thành phố Hà Nội
Đấu giá QSDĐ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà
Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên
quan. Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản quy định việc đấu
giá QSDĐ như
Quyết định số 66/2003/QĐ-UB về việc Ban hành Quy trình đấu giá QSDĐ để tạo
vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng;
Quyết định số 43/2008/QĐ-UBND về việc Ban hành quy định về đấu giá QSDĐ
để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;