Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện triệu phong, tỉnh quảng trị

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN QUỐC CƯỜNG

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TẠI HUYỆN TRIỆU PHONG, TỈNH QUẢNG TRỊ

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HUẾ - 2019


ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN QUỐC CƯỜNG

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TẠI HUYỆN TRIỆU PHONG, TỈNH QUẢNG TRỊ

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS. TS TRẦN THANH ĐỨC

HUẾ - 2019


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và
chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và
các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Huế, ngày 15 tháng 3 năm 2019
Tác giả luận văn

Trần Quốc Cường


ii

Låìi Cm Ån
Để hồn thành Luận văn tốt nghiệp này, ngồi sự nỗ lực của bản
thân, tơi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học
Nông Lâm Huế và Khoa Tài nguyên đất & Môi trường nông nghiệp;
Phịng Đào tạo Sau đại học đã tận tình truyền đạt cho tôi những kiến
thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời
gian học tập và viết Luận văn tốt nghiệp.
Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn thầy giáo, PGS.TS Trần Thanh
Đức, người hướng dẫn khoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tơi
rất nhiều để hồn thành Luận văn này.

Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Trung tâm phát triển quỹ đất
huyện Triệu Phong, Phịng Tài ngun & Mơi trường huyện Triệu
Phong; Công ty cổ phần dịch vụ và bán đấu giá tài sản Miền Trung;
Cán bộ và nhân dân các xã, thị trấn trên địa bàn nghiên cứu đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình thu thập số liệu.
Tơi xin chân thành cảm ơn gia đình và bạn bè đã tạo điều kiện và
động viên giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tơi hồn thành đề
tài này.


iii

TĨM TẮT

Đề tài “Thực trạng cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị” được thực hiện nhằm mục tiêu (1) Đánh giá
được thực trạng của việc đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Triệu Phong,
tỉnh Quảng Trị giai đoạn 2014-2018, (2) Đề xuất được những giải pháp cụ thể nhằm
nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của địa bàn nghiên cứu trong
thời gian tới. Đề tài đã sử dụng 2 phương pháp nghiên cứu chủ yếu: phương pháp điều
tra thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp.
Kết quả nghiên cứu cho thấy, công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng
Trị nói chung và trên địa bàn huyện Triệu Phong nói riêng những năm gần đây đã tuân
thủ các quy định chung của Nhà nước về quy định bán đấu giá quyền sử dụng đất và
những quy định của tỉnh Quảng Trị về chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất, không
giao, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư ở các khu đô thị nhằm tăng thu ngân sách
và đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án. Trong gian đoạn 2014-2018, huyện Triệu
Phong đã có 37 lượt xã tổ chức đấu giá, đã đưa ra đấu giá 600 lơ với tổng diện tích là
47.856 m2. Trong đó, tổng số tiền đấu trúng 600 lơ lên đến 94.308.118.198 đồng.
Qua kết quả đấu giá của hai dự án đưa ra nghiên cứu cho thấy nhu cầu đấu giá

quyền sử dụng đất ở những khu vực có tiềm năng phát triển thuộc vùng đô thị cao hơn
nhiều so với nhu cầu đấu giá QSDĐ ở vùng nông thôn. Đấu giá quyền sử dụng đất ở
đem lại các lợi ích trên các mặt kinh tế, xã hội, công tác quản lý nhà nước về đất đai.
* Về mặt kinh tế:
Đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện huy động tối đa ngân sách cho
Nhà nước, tạo ra nguồn vốn phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế của huyện Triệu
Phong. Qua 2 dự án lựa chọn nghiên cứu trong đề tài thì đấu giá QSDĐ ở thu ngân
sách Nhà nước theo giá trúng đấu giá là 80.591,0 triệu đồng (hơn 80 tỷ đồng), trong
khi đó số tiền thu đuợc theo mức giá khởi điểm quy định là 62.068,9 triệu đồng (gần
62 tỷ đồng). Như vậy, nhờ cơng tác đấu giá QSDĐ ở đã góp phần tăng thêm nguồn thu
ngân sách Nhà nuớc qua 2 dự án nghiên cứu hơn 18 tỷ đồng, cao gấp khoảng 1,3 lần
so với tổng giá khởi điểm. Người sử dụng đất được mua đất với giá cả hợp lý, không
mất các loại phí liên quan khác, được đảm bảo tính an toàn về mặt pháp lý.
* Về mặt xã hội:
Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra hệ khu dân cư đồng bộ ở các khu đất được
quy hoạch đưa ra bán đấu giá, tạo nguồn thu để phát triển cơ sở hạ tầng. Đấu giá
quyền sử dụng đất cũng góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở, đất ở đối với xã hội, nguồn


iv

thu từ đấu giá hỗ trợ người dân bị thu hồi đất nơng nghiệp khi chuyển đổi kinh tế và
góp phần tái tạo cơ sở hạ tầng của địa phương.
* Về công tác quản lý Nhà nước:
Đấu giá quyền sử dụng đất ở góp phần phát triển thị trường bất động sản, làm
cơ sở để Nhà nước xác định giá đất ngày một gần giá thị trường hơn, đảm bảo nguồn
thu ngân sách cho Nhà nước, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
thửa đất trúng đấu giá được xử lý nhanh gọn, kịp thời hơn, giúp Nhà nước quản lý chặt
chẽ quỹ đất.
Thông qua việc phân tích kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của hai dự án nghiên

cứu, đã khái quát được thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, những hiệu
quả và hạn chế cịn tồn tại trong cơng tác đấu giá, từ đó có những giải pháp phù hợp để
nâng cao hiệu quả cho công tác này trong những dự án đấu giá tiếp theo.


v

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ........................................................ Error! Bookmark not defined.
LỜI CẢM ƠN ............................................................. Error! Bookmark not defined.
TÓM TẮT ................................................................... Error! Bookmark not defined.
MỤC LỤC ................................................................................................................... v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...........................................................................viii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ........................................................................................ ix
DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH VẼ ................................................................................ x
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài................................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .................................................................................. 2
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ..................................................................... 3
1.1.1. Khái niệm chung về đất đai và thị trường bất động sản ...................................... 3
1.1.2. Khái niệm chung về giá đất, định giá đất và bất động sản ................................... 5
1.1.3 Những quy định của pháp luật về đấu giá QSDĐ ở Việt Nam ............................ 10
1.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu ................................................................ 15

1.2.1. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên thế giới : .......................................... 15
1.2.2. Tình hình Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................ 17
1.3. Các cơng trình nghiên cứu có liên quan............................................................... 20
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 22
2.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 22


vi

2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 22
2.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 22
2.4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 22
2.4.1. Chọn dự án nghiên cứu .................................................................................... 22
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu ........................................................................... 23
2.4.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ................................................................ 26
2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp ...................................................................... 26
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 27
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị .............. 27
3.1.1. Khái quát chung về huyện Triệu Phong .............. Error! Bookmark not defined.
3.2. Hiện trạng và biến động sử dụng đất của huyện Triệu Phong giai đoạn 20142018 .......................................................................................................................... 41
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Triệu Phong năm 2018 ...................................... 41
3.2.2. Biến động sử dụng của huyện Triệu Phong giai đoạn 2014-208 ....................... 43
3.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Triệu Phong giai đoạn 2014 – 2018 .... 44
3.3.1. Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Triệu Phong giai
đoạn 2014-2018 ......................................................................................................... 44
3.3.2. Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại dự án nghiên cứu ......... 45
3.3.3. Ý kiến của các bên liên quan về công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Triệu
Phong ............................................................................................................... 53
3.3.1. Ý kiến của các hộ dân tham gia đấu giá về chất lượng công tác đấu giá ........... 53

3.3.2. Ý kiến của các cán bộ chuyên môn tham gia công tác đấu giá QSDĐ .............. 58
3.3.4. Phân tích hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại
huyện Triệu Phong..................................................................................................... 59
3.3.2. Phân tích hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ ở tại huyện Triệu Phong........... 65
3.4. Đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị. .............................................................. 67
3.4.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước ............................................................. 67
3.4.2. Giải pháp về kỹ thuật ....................................................................................... 68
3.4.3. Giải pháp về cơ chế tài chính ........................................................................... 69


vii

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 70
Kết luận ..................................................................................................................... 70
Kiến nghị ................................................................................................................... 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 72
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 74


viii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Ý nghĩa

BĐS

Bất động sản

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

BTP

Bộ Tư pháp

GCN

Giấy chứng nhận

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

QĐ

Quyết định

QH

Quốc hội

TT

Thơng tư

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

GKĐ

GKĐ

Trđ

Triệu đồng

TTLB

Thơng tư liên Bộ

GPMB

Giải phóng mặt bằng

UBND

Ủy ban nhân dân


ix

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Triệu Phong năm 2018 ................................ 41
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Triệu Phong năm 2018 so với năm 2014 ..... 43
Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ ở giai đoạn 2014 – 2018 của huyện Triệu
Phong ........................................................................................................................ 45
Bảng 3.10. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư thị trấn Ái Tử ............... 48
Bảng 3.11. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu ở mới An Tiêm xã Triệu Thành,
huyện Triệu Phong..................................................................................................... 51
Bảng 3.9. Tổng hợp ý kiến của người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án
nghiên cứu ................................................................................................................. 53
Bảng 3.10. Mức độ hài lòng của người dân về công tác đấu giá QSDĐ...................... 56
Bảng 3.12. Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá QSDĐ qua hai dự án nghiên cứu trên
địa bàn huyện Triệu Phong ........................................................................................ 60
Bảng 3.13. Một số ý kiến của người tham gia đấu giá QSDĐ ở tại các phiên đấu giá
trên địa bàn huyện Triệu Phong ................................................................................. 62


x

DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH VẼ

Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Triệu Phong ......................................................... 27
Hình 3.2. So sánh cơ cấu sử dụng đất huyện Triệu Phong năm 2018 và năm 2014..... 44
Hình 3.4. Mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm dự án khu dân cư ........ 49
thị trấn Ái Tử ............................................................................................................. 49
Hình 3.5. Mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm dự án xây dựng khu
ở mới An Tiêm xã Triệu Thành ................................................................................. 53
Hình 3.9. Số phiếu hài lịng về 4 cơng đoạn của cơng tác đấu gíá QSDĐ (nên
tính %)....................................................................................................... 58

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ
là xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu
ra trở thành hàng hố, trong đó đất đai cũng khơng phải ngoại lệ. Đất đai đã trở
thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước,
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; Đất đai được dùng để thế chấp vay vốn cho sản
xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi đầu tư nước ngồi.
Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta ln đổi mới hồn
thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nhằm phát huy
mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình phát triển đất nước.
Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 cũng đã nêu rõ “Khai thác, sử dụng có
hiệu quả các loại bất động sản; Đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn
lực từ đất đai, nhà và cơng trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội phục vụ sự
nghiệp công nghiệp hố - hiện đại hố đất nước”. Đó có thể coi là bước đi quan trọng
để từng bước chính thức hoá và đưa thị trường bất động sản vào hoạt động lành mạnh.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hố hiện đại hố đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ
trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã
đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá
trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để
thanh tốn chưa có cơ sở, việc giao đất thanh tốn tiến hành khơng chặt chẽ ....
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi
cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu
dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự

là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị
trường đã xích lại gần nhau hơn thơng qua việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Huyện Triệu Phong nằm ngay sát trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội
của tỉnh Quảng Trị, là một trong những địa phương đang có xu hướng phát triển mạnh,
đặc biệt thị trường bất động sản trên địa bàn huyện hoạt động sơi nổi với nhiều hình
thức và cịn có xu hướng tiếp tục tăng trong những năm tới. Công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện trong những năm qua đã đem lại một số lợi ích phục vụ
cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội và quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn
huyện. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, trong quá trình tổ chức thực hiện


2

cũng đã bộc lộ những khó khăn, thiếu sót nhất định. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu
thực trạng cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất để từ đó đề xuất bổ sung, hồn chỉnh
quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.
Xuất phát từ tình hình trên, tơi tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Thực
trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
- Đánh giá được công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở, từ đó đề ra những giải
pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của địa bàn
nghiên cứu trong thời gian tới.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng của việc đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị giai đoạn 2014-2018.
- Đề xuất được những giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu
giá quyền sử dụng đất của địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học

Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực hiện
đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày càng hồn thiện và
đem lại hiệu quả cao nhất.
Góp phần bổ sung và hồn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức thực hiện
đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối
với cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học
và thực tiễn.
Công khai minh bạch việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đem lại
lòng tin cho người dân đối với cơ quan thực thi pháp luật, giảm thiểu các khiếu kiện,
khiếu nại hoặc các giao dịch khơng chính thống trong cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
góp phần tăng thu ngân sách nhà nước.


3

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Khái niệm chung về đất đai và thị trường bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Về mặt thuật ngữ khoa học đất đai được hiểu theo nghĩa rộng như sau: đất đai là
một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường
sinh thái ngay trên vỏ, dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa
hình, mặt nước (hồ, sơng, suối, đầm lầy,...) Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước
ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái định cư
của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền,
hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...) [7]
Như vậy, "đất đai" là khoảng khơng gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm

khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài
ngun nước ngầm và khống sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là
sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác)
giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống
của xã hội loài người.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và là tài sản vì đất đai có giá trị sử dụng, là
đối tượng được trao đổi mua bán. Ngoài ra đất đai cịn là tài sản vơ cùng q giá của
mỗi quốc gia, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong
phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội.
Đất đai cố định về mặt vị trí, có giới hạn về khơng gian nhưng vô hạn về thời
gian sử dụng. Đất đai có khả năng sinh lợi vì trong q trình sử dụng, nếu biết sử dụng
hợp lý thì giá trị của đất khơng những mất đi mà có xu hướng tăng lên. Vì đất đai là
một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nên địi hỏi cần phải định giá. Đất đai tham gia
nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó khơng chuyển dần giá trị của nó vào giá thành
của sản phẩm, khơng hao mịn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất
càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai phần lớn là đầu tư
trực tiếp cho các tài sản khác như: cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…; do chi phí
đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định và thiếu cơ sở xác
định mức chi phí cụ thể vì thế làm ảnh hưởng đến giá đất [7].
1.1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm
thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các


4

thơng lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ.
Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể
nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó.
Thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai như: mua bán,

chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như mơi giới, tư vấn…
giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường
BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh đối với thị trường BĐS.
Thị trường BĐS là thị trường khơng hồn hảo. Sự khơng hồn hảo của thị
trường này xác định khi đem ra so sánh với thị trường hàng tiêu dùng và thị trường của
các tư liệu sản xuất khác [15].
Trên thị trường BĐS, cung về hàng hóa BĐS phản ứng trễ hơn so với sự biến
động về cầu và giá cả BĐS bởi việc tạo ra hàng hóa BĐS phức tạp, tốn nhiều thời gian
và bắt đầu là việc tìm hiểu thông tin về đất đai, xin giấy làm thủ tục, xin giấy phép xây
dựng, thiết kế, thi công…Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động giá
cả địi hỏi Nhà nước phải có những can thiệp nhất định để ổn định thị trường.
Thị trường BĐS rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố
kinh tế, chính trị, xã hội. Thực tế cho thấy những cơn sốt nóng lạnh đã xảy ra theo nhịp
độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế. Những tác động đó đều ảnh hưởng đến
hành vi mua bán trên thị trường.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Việc quản lý Nhà nước
đối với BĐS bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS.
Những thủ tục pháp lý cần thiết sẽ làm BĐS có giá trị hơn.
BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt nên thị trường BĐS không phải là thị trường giao
dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dich các quyền lợi chứa đựng trong BĐS [15].
1.1.1.3. Một số khái niệm khác
- Giá cả: Là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nghĩa là số lượng tiền phải
trả cho hàng hóa đó. Về nghĩa rộng đó là số tiền phải trả cho một hàng hóa, một dịch
vụ, hay một tài sản nào đó. Giá cả của hàng hóa nói chung là đại lượng thay đổi xoay
quanh giá trị. Khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản ăn khớp với nhau thì
giá cả phản ánh và phù hợp với giá trị của hàng hóa đó, trường hợp này ít khi xảy ra.
Giá cả của hàng hóa sẽ cao hơn giá trị của hàng hóa nếu số lượng cung thấp hơn cầu.
Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị của hàng hóa đó.
- Định giá: Là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của

một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của
tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các
loại đầu tư lựa chọn.


5

- Định giá đất: Là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản
đặc biệt. Giá đất ngồi các yếu tố về khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó cịn bị
tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về
mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.
- Đấu giá: Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng
cần bán, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất nhưng không thấp
hơn giá khởi điểm của chủ sở hữu tài sản. Về phương diện kinh tế, một cuộc đấu giá là
phương pháp xác định giá trị của món hàng chưa biết giá hoặc giá trị thường thay đổi.
Trong một số trường hợp, có thể tồn tại một mức giá tối thiểu hay còn gọi là giá sàn;
nếu sự ra giá khơng đạt đến được giá sàn, món hàng sẽ khơng được bán .
- Đấu giá quyền sử dụng đất: Bán đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức
giao đất của Nhà nước thơng qua cơ quan có thẩm quyền, được thực hiện theo một
trình tự, thủ tục nhất định. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất là người trả giá cao
nhất so với giá khởi điểm .
1.1.2. Khái niệm chung về giá đất, định giá đất và bất động sản
1.1.2.1. Giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó
là sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tơ. Nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tơ) cao hay thấp ở một khoảng
thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất
và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả

quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.... [15].
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian
và thời gian xác định.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường.
Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp)
giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Giá đất do
Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê
đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển QSDĐ, thế chấp giá trị
QSDĐ giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá bán QSDĐ


6

được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự thỏa thuận và giá này
thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường” [7].
1.1.2.2. Định giá đất và bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, việc định giá
đất nói riêng và BĐS nói chung phải được thực hiện khách quan và chính xác nhằm
đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi nhà
nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất…Định giá BĐS sẽ góp phần điều tiết
thị trường BĐS, đảm bảo giá BĐS được công khai và sát giá thị trường, giúp cân bằng các
mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng q mức, tình trạng đầu cơ, tích lũy.
Định giá đất và BĐS là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nước
phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các
nước như Mỹ, Thụy Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc
định giá đất và BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả
nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và BĐS đã được đưa
vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự

trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS
diễn ra thuận lợi. Hiện nay hoạt động định giá đất và BĐS tại nhiều nước trên thế giới
vừa là một công cụ quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS, vừa là một loại dịch
vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, việc định giá
đất nói riêng và BĐS nói chung phải được thực hiện khách quan và chính xác nhằm
đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi nhà
nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất…Định giá BĐS sẽ góp phần điều tiết
thị trường BĐS, đảm bảo giá BĐS được công khai và sát giá thị trường, giúp cân bằng các
mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng q mức, tình trạng đầu cơ, tích lũy.
Định giá đất và BĐS là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nước
phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các
nước như Mỹ, Thụy Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc.
Định giá đất và BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả
nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và BĐS đã được đưa
vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự
trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS
diễn ra thuận lợi. Hiện nay hoạt động định giá đất và BĐS tại nhiều nước trên thế giới
vừa là một công cụ quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS, vừa là một loại dịch
vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước [7].
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ mày Nhà nước nhưng nội
dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói chung


7

tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, sự giống nhau đó có thể
tóm tắt qua một số điểm chính sau đây:
* Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những
nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước

Nhờ có hệ thống định giá BĐS hoạt động tốt, các nước có thể xác định rõ giá trị
tài sản quốc gia; ở Thụy Điển, tổng giá trị thị trường của BĐS là 580 tỷ USD (trong đó
có 350.000 BĐS nông lâm nghiệp trị giá 50 tỷ; 2.285.000 BĐS là nhà ở riêng trị giá
200 tỷ; 115.000 nhà chung cư trị giá 130 tỷ; 166.000 BĐS công nghiệp trị giá 70 tỷ và
94.580 BĐS được miễn thuế trị giá 130 tỷ.
Ngồi ra, thơng qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình
bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các
hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và BĐS khác phải nộp theo quy định của
pháp luật.
* Hoạt động định giá đất và BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác
lập trong đó các nội dung được thể chế hóa rất đầy đủ và chi tiết
Về chế độ định giá BĐS: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các
BĐS khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và BĐS thuộc diện phải
chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng mục đích sử dụng; việc định giá
đất và BĐS được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tùy theo
quy định của mỗi nước. Trong trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế
chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc BĐS thì việc định giá đất và BĐS được
tiến hành đột xuất theo yêu cầu[2].
Về phương pháp định giá đất và BĐS: Tất cả các nước đều sử dụng những
phương pháp định giá truyền thống đó là:
+ Phương pháp so sánh: Sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của những BĐS
tương tự đã được giao dịch trên thị trường (BĐS so sánh) làm cơ sở để xác định giá
cho những BĐS cần định giá.
+ Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí): Dựa trên cơ sở lý thuyết cho
rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể được tính bằng tổng giá
trị đất và giá trị các cơng trình gắn liền với đất đã được khấu hao.
+ Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư): Là phân tích thị trường đầu tư,
xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai[18].
Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá:
Nói chung, có 2 mơ hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức

định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt Nhà nước của
cơ quan định giá Nhà nước[1].


8

Tổ chức định giá Nhà nước: Có chức năng xây dựng giá đất và BĐS; thực hiện
quản lý Nhà nước về công tác định giá đất và BĐS trên phạm vi cả nước. Theo đó, giá
đất và BĐS được định giá và ban hành theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những BĐS
có giá trị lớn (tùy theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Ủy
ban định giá Trung ương phê duyệt (một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm
nhiều Bộ, Ngành của Chính phủ và đại đại diện của Hiệp hội định giá Trung ương do
các tổ chức định giá tư nhân thành lập tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc BĐS
có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự
chênh lệch lớn về giá trị mà các bên khơng thương lượng được, thì buộc phải đưa ra tòa
để giải quyết, quyết định của tòa sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật[2].
Tổ chức định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong cơ chế thị
trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân
về đất đai và BĐS như thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư
phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và
BĐS của các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình
thức Cơng ty trách nhiệm hữu hạn, công ty kinh doanh BĐS hoặc tư vấn pháp luật.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật
và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất
khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới. Tuy nhiên công tác định giá
đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và
được tổ chức thành một hệ thống công cụ, có thể nằm ở các cơ quan khác nhau (có
nước thuộc Bộ Tài chính, Bộ Đất Đai và Tài nguyên, Bộ Tư pháp hoặc Tịa án) nhưng
đều có những điểm giống nhau về mặt kỹ thuật chuyên môn, nghiệp vụ (đều có những
nét cơ bản giống nhau) và độc lập khi hoạt động để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà

nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS [7].
1.1.2.3. Các hình thức đấu giá
Đấu giá là một cơ chế thị trường trong đó một vật hữu hình hay vơ hình, một
hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật đấu giá) được trao đổi, mua
bán trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá, những thành
viên tham gia trên thị trường. Đấu giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua đó
quyết định mua hay bán cho người trả giá thích hợp nhất. Đấu giá được tổ chức vào
thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế.
Một trong những đặc điểm của đấu giá là vật chào bán có giá trị chung hay
riêng đối với những người tham gia. Một vật thể có thể chỉ có giá trị (riêng) nếu nó rơi
vào tay một người (một nhóm thiểu số người) nhất định, sưu tầm đồ cổ chẳng hạn.
Một đồng tiền cổ đối với nhiều người thì khơng khác gì vật bỏ đi nhưng đối với nhà
sưu tầm thì nó lại là cả một gia tài. Vật mang giá trị chung nếu nó có cùng giá trị tương
đương đối với tất cả mọi người tham gia đấu giá.


9

Một đặc trưng khác của đấu giá là phương thức thực hiện. Người thắng cuộc có
thể trả (hoặc được trả) theo giá mà người đó chào (đấu giá mức thứ nhất) hoặc theo
mức giá liền kế tiếp (đấu giá mức thứ hai). Việc đấu giá có thể được tổ chức công khai
hoặc theo hồ sơ niêm phong.
Đấu giá mức thứ nhất: Cho phép người chào giá cao nhất được mua vật đấu giá
và trả tiền tại mức giá đó. Mặt khác, trong đấu thầu người thắng cuộc là người thắng
thầu, là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức giá đó. Trên thực tế,
đấu giá mức thứ nhất thường đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Hà Lan.
Đấu giá mức thứ hai: Chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người thắng
cuộc phải chi trả tiền ở mức giá thấp nhất liền dưới mức thắng cuộc. Trong đấu thầu,
người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưng được trả tiền ở mức
cao hơn liền kề trên mức giá chào thắng cuộc. Đấu giá mức thứ hai thường là đấu giá

niêm phong hoặc đấu giá kiểu Anh.
Đấu giá niêm phong: Đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia cùng
nộp giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng như giữ kín khơng
cho người khác biết giá của mình. Thơng thường người trả giá mua cao nhất (hoặc giá
bán thấp nhất theo hình thức đấu thầu) sẽ thắng. Người thắng có thể trả giá theo giá đã
chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau mức giá thắng cuộc (đấu giá mức thứ 2).
Đấu giá kiểu Hà Lan: Người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao cho vật
đấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi. Mức giá sẽ được hạ xuống dần dần
theo một chiếc đồng hồ. Nếu người trả giá chấp nhận mức giá thì phải ấn nút chấp
nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội. Phương thức này áp dụng rộng rãi trong các chợ
hoa nổi tiếng của Hà Lan.
Đấu giá kiểu Anh: Người bán đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao cho
người trả giá thắng được mức hiện tại. Giá chào mời phải cao hơn giá cũ một khoảng
cho trước. Cuộc đấu giá chấm dứt khi khơng cịn người nào đưa ra mức giá khá hơn.
Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá đã chào. Đấu giá kiểu Anh được
coi là đấu giá mức hai vì người thắng cuộc chỉ cần chào giá ở mức thứ hai (hoặc hơn
mức giá thứ hai một chút). Đấu giá mức thứ hai còn gọi là đấu giá Vickrey, lấy theo
tên của William Vickrey, giải Nobel năm 1996. Ông là người đầu tiên mô tả và chỉ ra
rằng người trả giá có một chiến lược vượt trội để trả giá theo giá trị thực mà người
chơi không cần quan tâm tới những gì mà đối thủ làm nhưng vẫn đạt được lợi ích cao
nhất so với các chiến lược khác. Phần chênh lệch giữa mức giá thứ nhất và mức giá
thứ hai theo ơng khuyến khích người trả giá đưa ra con số lớn nhất mà họ sẵn sàng trả.
Đấu giá nhượng quyền: Đây là hình thức đầu giá dài vơ hạn định, dành cho các
sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc…), người
đấu giá đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại), người bán có


10

thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn được mức giá vừa ý. Những

người thắng cuộc là những người đặt giá bằng hoặc cao hơn giá được chọn, và sẽ nhận
được phiên bản của sản phẩm.
Đấu giá duy nhất: Trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra giá không rõ
ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt. Một mức giá duy nhất có
thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các mức giá được ra giá sẽ thắng cuộc. Ví dụ, nếu một
cuộc đấu giá quy định mức giá cao nhất là 10, năm giá cao nhất là 10, 10, 9, 8, 8 thì 9
sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá duy nhất. Hình thức này phổ biển trong các cuộc
đấu giá trực tuyến.
Đấu giá mở: Đây là hình thức sử dụng trong thị trường chứng khốn và trao đổi
hàng hóa. Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịch đưa ra giá bằng
lời ngay lập tức. Những giao dịch có thể đồng thời diễn ra ở nơi khác nhau trong sàn
mua bán. Hình thức này dần được thay thể bởi hình thức thương mại điện tử.
Đấu giá trần: Hình thức đấu giá này có giá bán ra định trước, người tham gia
có thể kết thúc cuộc đấu giá bằng cách đơn giản chấp nhận mức giá này. Mức giá này
do người bán định ra. Người đấu giá có thể chọn để ra giá hoặc sử dụng luôn mức giá
trần. Nếu khơng có người chọn giá trần thì cuộc đấu giá sẽ kết thúc với người trả
mức giá cao nhất.
Đấu giá tổ hợp: Trong một số trường hợp, sự định giá của người mua là một tập
hợp món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp). Ví dụ, nếu bánh
xe đạp và khung xe đạp được bán rời ra trong cuộc đấu giá thì đối với người ra giá một
tổ hợp gồm 1 bánh xe hoặc khung xe chẳng có giá trị gì cả. Tình thế này có thể được
giải quyết bằng cách bán tất cả các món đồng thời và cho phép người mua đăng ký ra
giá cho một tổ hợp các món hàng. Sự ra giá theo tổ hợp như vậy sẽ đề nghị một giá trả
cho tất cả các món trong tổ hợp nếu thắng thì có được tổ hợp, ngược lại sẽ khơng phải
mua bất cứ món gì trong tổ hợp.
Các hình thức đấu giá khơng chỉ được áp dụng đối với những mặt hàng hiếm mà
còn được sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hóa theo lơ, đặc biệt là với các cơ
chế khớp lệnh giao dịch tự động. Nghiên cứu đấu giá giúp cho các nhà thiết kế thị
trường có thể tối ưu hóa hoạt động mua bán. Hơn thế nữa, kết hợp với lý thuyết trị chơi,
nghiên cứu đấu giá có thể giúp người bán đấu giá đạt hiệu quả cao hơn [7].

1.1.3 Những quy định của pháp luật về đấu giá QSDĐ ở Việt Nam
1.1.3.1. Chính sách
Hội nghị Trung ương 7 (Khóa IX) đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng
hóa đặc biệt. QSDĐ là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS, quan điểm đổi
mới của Đảng “...... là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật của thị trường BĐS,


11

đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng, hạn chế những biến động tiêu
cực, trong đó có những biến động về giá đất .....”.
Quá trình xây dựng Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan
đến lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định xã
hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đang có chiều
hướng tích cực, hiệu quả nhưng cịn có nhiều nhược điểm tồn tại được Bộ Tài nguyên
Môi trường đánh giá “..... Quá trình liên tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai đã
tạo ra số lượng văn bản quá cồng kênh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu
thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định
để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”.
1.1.3.2. Pháp luật
Để đổi mới và hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai, Luật Đất đai 2013 đã đề
cập tương đối toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây
dựng một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất
đai những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ cơng
nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước.
* Từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có
liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường đất
đai như sau:
- Luật Đất đai 2013 ngày 29/11/2013.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết

thi hành một số điều của Luật Đất đai. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.
Nghị định này thay thế cho các Nghị định 181/20004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi
hành Luật Đất đai; Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 sửa đổi Nghị định
hướng dẫn Luật Đất đai; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Quy định bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiền QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại về đất đai;
Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất,
giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày
19/10/2009 Quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất [12].
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy định giá
đất. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014. Nghị định này thay thế cho các Nghị
định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Quy định về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất; Nghị định 123/2007 ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất [13].


12

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy định thu tiền
sử dụng đất. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014; và Thông tư 76/2014/TTBTC của Bộ Tài chính ngày 16/6/2014 về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định số
45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Các văn bản
này thay thế cho Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất;
Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định 198/2004/NĐ-CP ngày 01/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; Nghị
định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
198/2004/NĐ-CP ngày 01/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất[14].
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014; và Thơng

tư 77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/6/2014 về việc hướng dẫn một số điều
của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước. Các văn bản này thay thế cho Nghị định 142/2005/NĐ-CP
ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định 121/2010/NĐ-CP
ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP
ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định này có hiệu lực từ
ngày 01/7/2014. Nghị định này thay thế cho Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;
định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất [18].
1.1.3.3. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam
a. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng ở Việt Nam
Trước năm 1993, Luật Đất đai 1987 quy định Nhà nước nghiêm cấm việc mua
bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên thị trường. Đất đai khơng có giá, Nhà nước
tiến hành giao đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng đất.
Luật Đất đai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối
quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được Nhà nước giao đất.
Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến. Nhà nước quản lý đất đai theo
loại đất, hạng đất. Việc quản lý đất đai mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh đã làm
cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng tích cực, đất đai khơng được coi là tài
sản q, tình trạng vơ chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ
biến, Nhà nước không kiểm soát được.


13

Năm 1993, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 1993 với nội dung chủ yếu là
tạo hành lang pháp lý cho phát triển kinh tế nơng nghiệp hàng hóa. Luật Đất đai 1993
có hai nội dung đổi mới cơ bản. Một là, người sử dụng đất nông nghiệp, đất ở được
Nhà nước giao cho năm quyền, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
thế chấp, cho thuê đối với QSDĐ. Hai là, đất có giá, giá đất do Nhà nước quy định để
điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Với những điểm
mới của Luật Đất đai 1993 đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành
và phát triển thị trường BĐS chính thức ở nước ta.
Luật Đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, khơng chỉ giải quyết mối
quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa
người sử dụng đất với nhau. Chẳng hạn như mở rộng quyền cho người sử dụng đất,
cho phép họ được chuyển QSDĐ, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS, thừa nhận
đất có giá, Nhà nước khơng chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại đất, hạng đất mà
còn quản lý theo giá trị của đất (thơng qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng).
Như vậy, bên cạnh hình thức giao đất khơng thu tiền, Nhà nước còn tiến hành giao
đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất.
Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường
lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường. Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ
đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp cơng
nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước. Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử
dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp
lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. Nguồn tài nguyên
đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía
người sử dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế sử dụng
đất tại các địa phương đã chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách sử dụng đất
có thu tiền sử dụng.
Mầm móng của cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở nước ta
được xuất phát từ tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Đây là một trong những địa phương đầu
tiên của cả nước áp dụng cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng”, được thực hiện từ tháng 4 năm

1992 đến tháng 2 năm 1993. Chính phủ đã chính thức cho phép địa phương thử
nghiệm cơ chế này. Sau đó chủ trương “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ đã
được nhiều tỉnh, thành phố chủ động tiến hành nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xây
dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa phương. Đến nay, chủ trương này
đã được nhân rộng trên phạm vi cả nước. Đây là một giải pháp hữu hiệu để khắc phục
những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của
đất nước phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa. Như vậy dưới hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất hay cơ chế “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” nhiều địa
phương đã huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng