Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện vĩnh tường, tỉnh vĩnh phúc

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VIỆT ANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĨNH TƢỜNG
- TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - Năm 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VIỆT ANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĨNH TƢỜNG
- TỈNH VĨNH PHÚC
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Viết Khanh

Thái Nguyên - Năm 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, toàn bộ số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Nguyễn Việt Anh


ii

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực hiện luận văn này tôi luôn nhận đƣợc sự hƣớng dẫn nhiệt
tình, chu đáo từ các thầy cô giáo, sự ủng hộ giúp đỡ của ngƣời thân, bạn bè và đồng
nghiệp. Nhân dịp này, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Trần Viết Khanh đã trực
tiếp hƣớng dẫn tôi trong thời gian thực hiện đề tài; tôi cũng xin chân thành cảm ơn
các thầy, cô Khoa Quản lý tài nguyên, Khoa Môi trƣờng, Ban Quản lý đào tạo Sau

đại học - Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã hƣớng dẫn, giúp đỡ tôi trong
quá trình học tập tại trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Tôi xin chân thành cảm ơn, sự nhiệt tình giúp đỡ của các cơ quan đơn vị
ngành Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Vĩnh Phúc, các phòng ban của UBND huyện
Vĩnh Tƣờng đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong thời gian điều tra số liệu và có những ý
kiến đóng góp quý báu cho luận văn của tôi.
Tôi xin chân thành cảm ơn những ngƣời thân trong gia đình, bạn bè, đồng
nghiệp đã khích lệ và tạo điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành luận văn này.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả

Nguyễn Việt Anh


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LUC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .............................................................................................. vii
MỞ ĐẦU.......................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài ....................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát .............................................................................................................. 2
2.2. Mục tiêu cụ thể.................................................................................................................... 2
2.3. Yêu cầu ................................................................................................................................ 2
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................................... 3
1.1. Bất động sản và thị trƣờng bất động sản .............................................................3

1.1.1. Bất động sản ..................................................................................................................... 3
1.1.2. Thị trƣờng bất động sản .................................................................................................. 3
1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất ..........................................................4
1.2.1. Khái niệm về giá đất ........................................................................................................ 4
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ..................................................................................... 5
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ...................................................................................8
1.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất........................................................................ 8
1.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ ...................................... 12
1.3.3. Các phƣơng pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ................................................... 12
1.4. Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nƣớc trên thế giới và Việt Nam ..................13
1.4.1. Mỹ................................................................................................................................... 13
1.4.2. Trung Quốc .................................................................................................................... 15
1.4.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ....................................................................... 17
1.4.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phƣơng ......................................... 19


iv

CHƢƠNG 2: ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU................................................................................................................................................ 23
2.1. Đối tƣợng nghiên cứu.........................................................................................23
2.2. Phạm vi nghiên cứu, thời gian nghiên cứu.........................................................23
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................23
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu ....................................................................................24
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..............................................................26
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc ..........26
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.......................................................................................................... 26
3.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội ............................................................................................... 28
3.2. Tình hình quản lý đất đai và thị trƣờng bất động sản trên địa bàn huyện .........34
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai............................................................................................... 34

3.2.2. Tình hình sử dụng đất ................................................................................................... 39
3.2.3. Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng ............... 41
3.3. Cơ sở pháp luật và quy trình, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên
địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc. ............................................................44
3.3.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất................................. 44
3.3.2 Quỹ đất để tổ chức đấu giá............................................................................................. 45
3.3.3. Công tác xác định giá sàn khi thực hiện đấu giá QSDĐ ............................................. 46
3.3.4. Quy chế đấu giá Quyền sử dụng đất...........................................................................46

3.3.5. Quản lý và sử dụng tiền thu đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất: ............................. 52
3.4. Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra ...........................................................52
3.4.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Đại Đồng, huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh
Vĩnh Phúc ................................................................................................................................. 52
3.4.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại thị trấn Thổ Tang, huyện Vĩnh Tƣờng,
tỉnh Vĩnh Phúc.......................................................................................................................... 54
3.4.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Lý Nhân, huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh
Vĩnh Phúc ................................................................................................................................. 57
3.4.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Tuân Chính, huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh
Vĩnh Phúc ................................................................................................................................. 59


v

3.5. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số Dự án
đấu giá quyền sử dụng đất .........................................................................................62
3.5.1. Hiệu quả kinh tế ............................................................................................................. 62
3.5.2. Hiệu quả xã hội .............................................................................................................. 68
3.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nƣớc............................................................... 69
3.6. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...................................70
3.6.1. Công tác tổ chức ............................................................................................................ 70

3.6.2. Đối với ngƣời tham gia đấu giá .................................................................................... 70
3.7. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất. .....................................................70
3.7.1. Nhóm giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ................................................................... 70
3.7.2. Nhóm giải pháp về quy hoạch, kế hoạch ..................................................................... 71
3.7.3. Nhóm giải pháp quản lý, tổ chức thực hiên ................................................................ 71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................................. 73
1. Kết luận .................................................................................................................73
2. Kiến nghị..........................................................................................................................73

TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................................ 75


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Các chữ viết tắt

BĐS

Bất động sản

CP

Chính Phủ

CSHT

Cơ sở hạ tầng

CN-XD

Công nghiệp - Xây dựng

GTSX

Giá trị sản xuất

GCN

Giấy chứng nhận

NN-TS

Nông nghiệp, thủy sản

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TM-DV

Thƣơng mại - Dịch vụ

TW

Trung Ƣơng

UBND

Ủy ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Bảng 3.1: Tốc độ tăng trƣởng kinh tế huyện huyện Vĩnh Tƣờng ............................ 29
Bảng 3.2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Vĩnh Tƣờng ...................................... 29
Bảng 3.3: Diện tích các loại đất huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 .... 40
Bảng 3.4: Các bất động sản đã tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc ............................................... 41
Bảng 3.5: Số lƣợng các giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ trên địa bàn
huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc ..................................................... 43
Bảng 3.6: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ xã Đại Đồng ......... 53
Bảng 3.7: Danh sách ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Đại Đồng ....... 54
Bảng 3.8: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ TT Thổ Tang ........ 55
Bảng 3.9: Danh sách ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại TT Thổ Tang ...... 56
Bảng 3.10: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ xã Lý Nhân ......... 58
Bảng 3.11: Danh sách ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Lý Nhân ...... 58
Bảng 3.12: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ xã Tuân Chính .... 60
Bảng 3.13: Danh sách ngƣời trúng đấu giá QSD đất tại xã Tuân Chính ................. 60
Bảng 3.14: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Đại Đồng ............ 62
Bảng 3.15: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại TT Thổ Tang ........... 63
Bảng 3.16: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Lý Nhân ............ 64

Bảng 3.17: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Tuân Chính......... 65

Bảng 3.18: Bảng thống kê kết quả các dự án đấu giá QSDĐ .................. 66


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc ........................... 26


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nƣớc ta hiện nay đang trong quá trình phát triển công nghiệp hóa,
hiện đại hóa vấn đề đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trong các tỉnh thành trên cả
nƣớc. Trong quá trình đổi mới nền KT-XH ở nƣớc ta, cơ chế kinh tế thị trƣờng
đã từng bƣớc đƣợc hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và
hình thành xu hƣớng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm
đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai. Khi đất đai trở thành hàng hóa
trên thị trƣờng đã hình thành các giao dịch “ngầm“ về đất đai và các giao dịch
này đẩy giá đất lên khá cao so với giá đất Nhà nƣớc đã ban hành theo khung giá
quy định, việc giao đất lúc này đã không còn phù hợp với giá trị thực của đất,
Nhà nƣớc không kiểm soát đƣợc các giao dịch về đất đai khiến các nguồn thu
từ đất đại bị hạn chế, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nƣớc, hệ thống quản lý
đất đai không cập nhập kịp thời những thông tin biến động về đất đai, tình
trạng thửa đất, gây khó khăn trong công tác quản lý ... Vì vậy, chuyển sang

hình thức đất giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với giá trị thị trƣờng, phản
ánh đúng giá trị thực có của đất là tất yếu.
Vĩnh Tƣờng, là một tỉnh phát triển kinh tế theo hƣớng công nghiệp hóa, kéo
theo đó là quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên toàn tỉnh. Nhu cầu sử dụng đất
cho các mục tiêu phát triển KTXH rất lớn. Trong những năm gần đây Nhà nƣớc đã
có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hƣớng đấu thầu dự án
hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là
một hƣớng đi mới cho thị trƣờng bất động sản của huyện. Giá trị thực của đất trên
thị trƣờng đƣợc phản ánh thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh
công tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá thực
trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện
Vĩnh Tường - tỉnh Vĩnh Phúc”.


2

2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác đấu giá quyền sử
dụng đất.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc;
Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn nghiên cứu.
2.3. Yêu cầu
Nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền SDĐ của TW và địa
phƣơng.
Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy.

Đƣa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền
sử dụng đất
Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn có khả năng áp
dụng ở các địa bàn khác.


3

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Bất động sản và thị trƣờng bất động sản
1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản đƣợc chia thành 2 loại bất động sản và động
sản, mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nƣớc có khác nhau, nhƣng đều thống
nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Đất đai là BĐS nhƣng pháp luật mỗi nƣớc cũng có những quy định khác
nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trƣờng BĐS. Các nƣớc theo kinh tế thị
trƣờng nhƣ Mỹ, các nƣớc EU, Nhật, một số nƣớc ASEAN, Malaixia, Singapo quy
định BĐS (đất đai) hoặc BĐS (đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá đƣợc giao
dịch trên thị trƣờng BĐS, ở Trung Quốc BĐS (đất đai và tài sản trên đất) đƣợc phép
giao dịch trên thị trƣờng BĐS, nhƣng đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc không đƣợc
mua bán mà chỉ đƣợc chuyển quyền sử dụng đất.
Ở nƣớc ta cũng vậy, tuy nhiên không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia
vào thị trƣờng BĐS, nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá, nhƣ các công trình hạ
tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung. Đất đai là BĐS nhƣng không phải là
hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại đất
và của một số đối tƣợng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá
trong thị trƣờng BĐS.
Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trƣờng BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá
trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.

Trong đó, thị trƣờng quyền sử dụng đất là thị trƣờng giao dịch về các quyền sử
dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn [14], [19].
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trƣờng là nơi trao đổi hàng hoá đƣợc sản xuất ra, cùng với các quan hệ
kinh tế giữa ngƣời với ngƣời, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị
trƣờng BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trƣờng. Thị


4

trƣờng BĐS có thể đƣợc hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trƣờng BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực
địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao gồm các
hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tƣ vấn phát triển bất
động sản. Hiểu theo nghĩa hẹp, thị trƣờng BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên
quan trực tiếp đến giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng,... BĐS [14].
Thị trƣờng BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật
giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trƣờng hàng hoá với 3 yếu
tố xác định là sản phẩm, số lƣợng và giá cả [17].
Phạm vi hoạt động của thị trƣờng bất động sản do hệ thống pháp luật của
mỗi nƣớc quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: pháp luật Ôxtrâylia quy định
không hạn chế quyền đƣợc mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất,
BĐS đều đƣợc mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy định giao
dịch BĐS bao gồm chuyển nhƣợng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà [17].
Chức năng của thị trƣờng BĐS là đƣa ngƣời mua và ngƣời bán BĐS đến với
nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung
cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trƣờng.
1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.1. Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó, đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh
tế, nó là sự thu lợi trong quán trình mua bán, nói cách khác, giá cả đất đai cao hay
thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Quyền lợi của đất đai đến đâu thì có khả năng thu lời đến đó từ đất và cũng có giá
cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho
thuê, giá cả quyền thế chấp. Hầu hết những nƣớc có nên kinh tế thị trƣờng, giá đất
đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phƣơng diện
tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu
mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [13].


5

1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề đƣợc quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, chính vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một
nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị
của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tƣ của cải vật chất của con ngƣời vào
nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất
ngân hàng và quan hệ cung cầu [14].
* Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do những ngƣời sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho ngƣời chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời
và tồn tại của chế độ tƣ hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là
do lao động của nô lệ và những ngƣời chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong
chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do nông nô tạo ra và bị vua
chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tƣ bản, do còn chế độ tƣ hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tƣ bản chủ
nghĩa chính là phần giá trị thặng dƣ thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tƣ

bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tƣ bản chủ nghĩa phản ánh quan
hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tƣ bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông
nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tƣ bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô
tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu
toàn dân, không còn là tƣ hữu của địa chủ hay nhà tƣ bản, thì những cơ sở kinh tế
để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhƣng vẫn tồn tại địa tô
chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nƣớc và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dƣới Chủ nghĩa Tƣ bản [14].
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu đƣợc do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn nhƣ ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,
có vị trí gần thị trƣờng tiêu thụ hơn, hoặc tƣ bản đầu tƣ thêm có hiệu suất cao hơn.
Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những
ngƣời kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu đƣợc một khoản lợi
nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất


6

cá biệt . Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó đƣợc
chuyển cho địa chủ dƣới hình thức địa tô chênh lệch. Nhƣ vậy, địa tô chênh lệch
gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tƣ bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh
lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song đƣợc phân phối một
phần dƣới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp
của nông dân, một phần dƣới hình thức thu nhập của Nhà nƣớc. Có hai loại địa tô
chênh lệch: địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2. Địa tô chênh lệch 1 là địa tô
chênh lệch thu đƣợc trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt,
có vị trí gần thị trƣờng tiêu thụ. Địa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu đƣợc do
đầu tƣ, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch 1 sẽ thuộc về ngƣời có quyền
sở hữu về đất đai nó đƣợc chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn
địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về những ngƣời đầu tƣ hay thâm canh trên thửa đất đó

[14].
* Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể
tách sự ảnh hƣởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hƣởng bởi yếu
tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải
giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có
địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải
tăng lên do ngƣời bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu đƣợc địa tô cũng
lớn hơn thu nhập do lƣợng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng
lên thì ngƣời bán mới chấp nhận. Chính vì vậy nhà tƣ bản kinh doanh muốn sử dụng
đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trƣởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có
xu hƣớng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có
lãi. Ngƣời bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác
định giá đất. Đƣơng nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong
khoảng thời gian tƣơng đối dài để loại trừ ảnh hƣởng của nhân tố cá biệt. Trong
phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là nhƣ nhau, không kể ở
nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể. Nhƣ vậy, lãi


7

suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất
đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp [14].
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trƣờng tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thƣờng đƣợc
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vƣợt cung thì giá cả tăng
cao, ngƣợc lại, cung vƣợt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân
bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung
cầu quyết định. Nhƣng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thƣờng là có đặc

tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu
nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [14].
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên nhƣ tính cố định về vị trí địa lý, không sinh
ra và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục
bộ, lƣợng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung và cầu của thị trƣờng đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trƣờng hàng hoá thông thƣờng. Giá của đất trong một khu vực
nhất định phụ thuộc các yếu tố nhƣ: mật độ dân cƣ; tỉ lệ tăng trƣởng kinh tế khu
vực; việc làm và mức thu nhập bình quân của ngƣời dân tại địa phƣơng; khả năng
của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp [14], [19].
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhƣng lƣợng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp,
đất phi nông nghiệp hoặc đất chƣa sử dụng ở ngoại vi một thành phố đƣợc điều
chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu
dân cƣ đô thị. Sự tăng số lƣợng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất
ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trƣởng liên tục về kinh tế của
một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các
ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia
cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà
riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho
nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hƣớng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn


8

về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và
thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là
cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thƣờng khác.
Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng

vào mục đích sản xuất nông nghiệp chƣa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao
động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chƣa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các
vùng ven biển. đòi hỏi phải có vốn đầu tƣ lớn thì mới đƣa vào khai thác đƣợc, luật
đầu tƣ ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều
ngành nghề thu hút lực lƣợng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tƣ
xây dựng các khu trung tâm thƣơng mại, du lịch.cũng mở ra khả năng thu hút lực
lƣợng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt
Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm, đó là chƣa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật,
đầu tƣ thiết bị máy móc sẽ làm dƣ thừa lao động.
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hƣởng đến quan hệ cung cầu về đất đai, đó
là đất chƣa đƣợc sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật Đất đai cho phép các tổ
chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhƣợng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bàng giá trị quyền sử dụng đất. Nhƣng việc
thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn
đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi ngƣời đều có đất để canh tác và có nhà để ở.
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là một
vật thể tự nhiên không do con ngƣời tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong quá
trình sử dụng .... Chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc
vào mục đích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với
giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trƣờng tự do, vì vậy xác định giá cả thị
trƣờng của một bất động sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật,
phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng nhƣ tính chất của bản thân đất đai và bất
động sản.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự


9

thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tƣ bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời
gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất
và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả
quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.
Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phƣơng diện tổng quát, giá đất là giá
bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong
không gian và thời gian xác định. Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả
đất đai là giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là giá trị hiện hành của địa tô nhiều
năm đƣợc chi trả một lần. Giá cả đất đai ở nƣớc ta không giống các quốc gia thông
thƣờng có chế độ tƣ hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng
đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời
gian sử dụng đất tƣơng đối dài, trong thời gian sử dụng, ngƣời sử dụng đất có quyền
chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy
định của pháp luật [14], [19].
Đất đai đƣợc coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất
nƣớc. Chính vì vậy, Nhà nƣớc ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất
đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4 Luật Đất đai 2003 có
nêu: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện
tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng đất
Trƣớc đây, Nhà nƣớc chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ
đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ
đất đai khác nhau. Giá đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp sau đây (Điều 55 Luật Đất đai năm 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
3. Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan

10

khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trƣớc khi có Luật Đất đai năm 2003, giá đất trên thị trƣờng biến động mạnh,
việc xác định giá đất quy định thƣờng thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và
chậm đƣợc sửa đổi, bổ sung. Giá đất do Nhà nƣớc xác định không phản ánh đúng
và thƣờng thấp hơn nhiều so với giá trị thực của đất đai. Để khắc phục tồn tại trên,
Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 56 quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ƣơng quy định đƣợc công bố công khai vào ngày 01 tháng 01
hàng năm đƣợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho
thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ
phí trƣớc bạ, bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất; tính tiền bồi thƣờng đối với
ngƣời có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc
đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do ngƣời sử dụng đất thoả thuận với những ngƣời có liên quan khi thực hiện
các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất,.. .biểu hiện bằng tiền do ngƣời chuyển nhƣợng (còn gọi là bán)
và ngƣời nhận chuyển nhƣợng (còn gọi là bên mua) tự thoả thuận với nhau tại một
thời điểm xác định gọi là giá đất thị trƣờng. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh
đất nào đó phù hợp với khả năng của ngƣời bán quyền sử dụng đất trong một thị
trƣờng có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật
cạnh tranh... Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai
là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất
đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nƣớc và phù hợp với việc sử dụng đất

đai trong điều kiện kinh tế thị trƣờng.
1.3.2. Những yếu tố cơ bản xác đinh giá đất trong đấu giá QSDĐ
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà


11

nƣớc và ngƣời tham gia đấu giá, giá đất tính đƣợc phải dựa vào giá thị trƣờng và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao
gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc
xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đƣờng phố của một loại đô thị thì giá đất
ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác,
các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, KT-XH, thƣơng mại ... sẽ có giá cao hơn các vị
trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đƣờng phố, nhƣng vị
trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tƣơng tự
nhƣng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải
xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh có làm ảnh hƣởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hƣởng về khả năng đầu tƣ cơ sở hạ tầng.
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhƣng nếu chƣa đƣợc đầu tƣ
xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định
giá đất. Ngƣợc lại, một khu vực đƣợc đầu tƣ cơ sở hạ tầng nhƣ hệ thống đƣờng
giao thông, hệ thống cấp thoát nƣớc đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại,
điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn .... sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động
trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ.
Khu vực có điều kiện KT-XH phát triển thuận lợi cho kinh doanh thƣơng mại, văn
phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trƣờng sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân
cƣ đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là

nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy xí nghiệp, khu công nghiệp, khu
chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cƣ đến đây
ít dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau.
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của nó cũng
chịu ảnh hƣởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống nhƣ
những tài sản thông thƣờng, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn


12

về không gian và vô thời hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lƣợng cung cấp
nhƣng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định nhƣ nhà ở có nghĩa là sự đầu tƣ
không hoàn toàn bất biến.
1.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ
- Hiện nay có rất nhiều phƣơng pháp để định giá đất trong đấu giá QSDĐ cụ
thể nhƣ:
* Phương pháp thu nhập: là một trong những phƣơng pháp định giá đất
thƣờng dùng nhất, nó cũng là phƣơng pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà
ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng
phƣơng pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai nhƣ là một loại đầu tƣ, khoản
giá đất trở thành vốn đầu tƣ để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phƣơng
pháp thu nhập là phƣơng pháp lấy thu nhập dự ki ến hàng năm trong tƣơng lai của
đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất
theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá [14], [19].
* Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi tắt là phƣơng pháp thị trƣờng, là
một trong những phƣơng pháp định giá đất quan trọng nhất, thƣờng dùng nhất,
đƣợc sử dụng ở nhiều nƣớc trên thế giới. Đây là phƣơng pháp xác định giá của thửa
đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định đƣợc đối chiếu so
sánh với giá của các thửa đất tƣơng đƣơng đã đƣợc giao dịch trên thị trƣờng xảy ra

trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao
dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa
đất cần xác định vào thời điểm định giá [14], [19].
* Phương pháp thặng dư: Phƣơng pháp thặng dƣ còn gọi là phƣơng pháp
phát triển giả thiết, hay phƣơng pháp tính ngƣợc. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ
đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu
nhập. Giá đất phải trả để có đƣợc đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi
phí và thu nhập định kỳ bình quân của xã hội trong tổng giá cả bất động sản đƣợc dự
tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản
thân công trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tƣợng định giá [14], [19].
* Phương pháp chi phí: là phƣơng pháp lấy giá thành xây dựng trừ đi phần


13

khấu hao. Theo phƣơng pháp này, giá trị của đất đƣợc bổ sung các khoản chi phí
thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị của thị
trƣờng bất động sản cần định giá [14], [19].
Việc xác định giá định g iá đất trong đất giá QSDĐ tuy từng địa phƣơng mà
lựa chọn phƣơng pháp cho thích hợp hoặc có thể vận dụng kết hợp các phƣơng pháp
sao cho việc định giá đƣợc kết quả cao nhất.
1.4. Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nƣớc trên thế giới và Việt Nam
1.4.1. Mỹ
Trong những thập kỷ gần đây, tại nƣớc Mỹ, bán đấu giá bất động sản đã trở
nên vô cùng phổ biến giúp cho hoạt động mua hay bán bất động sản trở nên nhanh
chóng hơn. Bán đấu giá tại nƣớc này có thể là một kinh nghiệm nơi thƣơng trƣờng
cho những ngƣời mới muốn mua nhà qua đấu giá, có thể là một sự lựa chọn tốt nhất
cho tất cả mọi ngƣời. Tại Mỹ quy trình có nhiều điểm khác biệt và khá chặt chẽ, nên
điều quan trọng cho ngƣời bán và ngƣời mua là tìm hiểu kỹ trình tự của nó.
Tại Mỹ, một ngƣời không có chủ đích mua vẫn có thể tham gia nhiều cuộc

đấu giá để giúp họ nắm bắt quy trình và xem xét liệu mình có hợp với cách mua bán
bất động sản qua đấu giá không. Sự nguy hiểm tiềm ẩn lớn nhất của ngƣời mua tại
cuộc bán đấu giá và đặc điểm tƣơng tự đối với ngƣời bán, đó gần nhƣ là họ đặt giá
vƣợt qua giới hạn cuối cùng vì thứ đƣợc chào bán là tài sản mà họ muốn hoặc họ
cho là rất có giá trị. Đơn giản là ngƣời mua đánh giá tài sản có giá trị cao hơn mức
bình thƣờng của nó và cũng lo sợ sẽ giảm bớt tính cạnh tranh trong đấu giá nếu
mình đƣa ra giá thấp. Còn ngƣời bán thì nhầm tƣởng mức giá trị sử dụng, giá trị sản
xuất hay giá trị hữu hình của tài sản do họ không có một căn cứ định giá cụ thể nào.
Đó là khó khăn duy nhất đặt ra cho ngƣời bán và ngƣời mua, tức những ngƣời trực
tiếp tham gia thị trƣờng đấu giá bất động sản [6].
Bán đấu giá bất động sản tại Mỹ chủ yếu là hình thức đấu giá bằng lời nói
trực tiếp, rất dứt khoát và căng thẳng. Những ngƣời nộp hồ sơ phải đặt trƣớc một
khoản đặt cọc và một khoản gọi là chi phí đáu giá. Giá khởi điểm là do ngƣời bán
bất động sản quyết định.
Một vài điều khoản của một cuộc bán đấu giá khá chặt chẽ, nó giúp tăng hiệu


14

quả của phiên đấu giá, tỷ lệ không thành công thấp, giá bán đƣợc cao :
- Đấu giá viên có quyền quyết định cao nhất trong toàn phiên đấu giá. Có
quyền từ chối một sự trả giá của ngƣời tham gia cuộc đấu giá.
- Đấu giá viên quyết định mức giá trị mà sự trả giá đã đạt đến mức gtốt nhất.
- Đấu giá viên có quyền hủy một cuộc bán đấu giá bất cứ lúc nào.
- Đấu giá viên có thể tham khảo về giá trả giá của ngƣời tham gia tới ngƣời
có bất động sản đấu giá bất cứ lúc nào khi phiên đấu giá đang diễn ra.
- Nếu có cuộc tranh chấp nào về sự trả giá, đấu giá viên có thể sẽ đƣa lại giá
bất động sản về sự trả giá trƣớc tranh chấp hoặc bắt đầu tiếp.
- Nếu có sự tranh chấp về sự trả giá, đấu giá viên phải là trọng tài phân xử và
quyết định của họ là cuối cùng.

- Ngƣời trả giá cao nhất là ngƣời trúng đấu giá.
- Nếu giá trả thấp hơn giá ban đầu, tổ chức bán đấu giá sẽ thƣơng thảo những
hợp đống tƣ nhân cho ngƣời bán nếu ngƣời bán muốn tiếp tục.
- Ngƣời mua sẽ phải ký tên vào hợp đồng và trả khoản nợ ngay lập tức sau
khi đấu giá viên tuyên bố ngƣời trúng đấu giá.
Có thể dễ dàng nhận thấy đấu giá viên nhƣ một chế tài độc quyền quyết định
khi phiên đấu giá diễn ra. Là ngƣời cầm cán cân, có khả năng giảm thiểu những tiêu
cực trong việc “móc ngoặc giá”, và thƣơng lƣợng trƣớc của những ngƣời tham gia.
Sau gần hơn 100 năm kinh nghiệm trong đấu giá tài sản, đấu giá viên tại Mỹ dƣờng
nhƣ tránh né đƣợc rất nhiều hành vi vi phạm của những ngƣời tham gia và đem đến
giá thị trƣờng cho sản phẩm và thực hiện đúng ý nghĩa lợi ích mà hình thức đấu giá
có thể mang lại.
Để thành công khi bán bất động sản qua bán đấu giá tại Mỹ là chọn đúng tổ
chức bán đấu giá. Khả năng tổ chức của họ,với trình độ chuyên môn của đấu giá
viên sẽ đem lại tỷ lệ thành công cao cho phiên đấu giá.
Hệ thống luật pháp chặt chẽ và ít phải sửa đổi nhất trên thế giới là hệ thống
luật pháp tại Mỹ. Tất cả các hoạt động của nền kinh tế đều vận hành theo luật và rất
khó xảy ra tình trạng „Sơ hở ”. Ngƣời mua và ngƣời bán đều đƣợc bảo vệ. Thiết
nghĩ đây là một bài học cho nƣớc ta, khi mà các chính sách và quy định còn ở mức


15

cơ bản [6].
Thêm nữa, trình độ của đấu giá viên cũng quyết định rất lớn trong hoạt động
bán đấu giá. Các trƣờng đại học tại Mỹ và các trang web chuyên về đào tạo giáo dục
là nơi sản sinh ra những chuyên viên thực hiện đấu giá, họ nắm chắc kiến thức về
pháp luật, các kỹ năng điều hành một phiên đấu giá, cũng nhƣ biết mọi điều có thể
xảy ra tại một phiên đấu giá. Những ngƣời muốn tham gia đấu giá cũng có cơ hội tìm
hiểu về hình thức này rất dễ dàng, chỉ cần một mức phí nhất định là họ có thể tham

gia phiên nhƣ một hình thức tham dự. Thông tin về quy định dƣờng nhƣ đã hoàn toàn
minh bạch với cả ba bên, ngƣời mua, ngƣời bán và tổ chức đấu giá. Điều này chìa
khóa quyết định sự thành công cho thị trƣờng đấu giá bất động sản tại Mỹ [6].
1.4.2. Trung Quốc
Từ năm 1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố
trực thuộc T.W và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Công). Luật quản lý BĐS
của Trung Quốc (đƣợc Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua. Chủ
tịch nƣớc công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994, có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995)
quy định Nhà nƣớc giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nƣớc (sau đây gọi tắt
là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho nhà nƣớc về
quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất đƣợc gọi là Xuất nhƣợng quyền sử dụng
đất [6].
Việc xuất nhƣợng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất
nhƣợng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn
cứ vào chỉ tiêu khống chế và phƣơng án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND
cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND cấp tỉnh phê chuẩn theo quy
định của chính phủ. Việc xuất nhƣợng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế
hoạch và bƣớc đi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử
dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp
huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành phƣơng án theo quy
định của chính phủ, trình báo cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó
cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện. UBND cấp huyện, thị trực thuộc