Bài tập môn Pháp luật kinh doanh bất động sản

Họ và tên: Nguyễn Ngọc Trang

Mơn: PL Kinh doanh Bất động sản

MSSV: 1711546444
Lớp: 17DLK1B
Đề: 01
Bài làm
Câu 1. Lý thuyết:
Nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản 
được quy định tại Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, sửa đổi bổ sung 
2020:
1. Thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng: Các bên thực hiện đúng nghĩa vụ 
của mình được quy định trong hợp đơng đã ký (thời hạn, số tiền, địa điểm,...). Ví 
dụ: Đến ngày hẹn phải giao giấy tờ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,..) cho 
khách thì phải giao đúng ngày.
2. Cung cấp hồ sơ, thơng tin về bất động sản do mình mơi giới và chịu trách nhiệm 
về hồ sơ, thơng tin do mình cung cấp: Cung cấp thơng tin chính xác, kịp thời về bất 
động sản cho khách hàng
3. Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, 
cho th, cho th lại, cho th mua bất động sản.
4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh 
tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra: trong q trình mơ giới, nếu doanh 
nghiệp gây ra thiệt hại gì đối với tài sản hoặc giấy tờ thì phải chịu trách nhiệm và 
bồi thường tổn thất cho khách hàng và cho cả doanh nghiệp của mình.
6. Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
 Ví dụ: đóng thuế đầy đủ cho nhà nước khi hồn thành việc mơ giới, nếu việc mơ 
giới chưa hồn thành cũng phải thực hiện nghĩa vụ thuế đối với cơng việc của cá 
nhân, doanh nghiệp đó.
7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng: nếu trong hợp đồng cịn quy định các nghĩa vụ 

khác thì cá nhân và doanh nghiệp nếu đã kí với khách hàng rồi thì cũng phải thực 
hiện đầy đủ.
Câu 2. Nhận định:
a) Nhận định: Sai
  Cơ sở pháp lý: Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 3 Nghị định 
76/2015/NĐ­CP


  Giải thích: Theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 3 Nghị 
định 76/2015/NĐ­CP, Điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản là 
phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) 
và có vốn pháp định khơng được thấp hơn 20 tỷ đồng.
Đối với Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho th, cho th mua 
bất động sản quy mơ nhỏ, khơng thường xun; Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch 
vụ bất động sản thì khơng phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp 
thuế theo quy định của pháp luật.
b) Nhận định: Đúng
  Cơ sở pháp lý: khoản 2 Điều 68 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
  Giải thích: Căn cứ theo khoản 2 Điều 68 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy 
định chứng chỉ hành nghề mơi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 05 năm.
c) Nhận định: Sai
  Cơ sở pháp lý: khoản 1 điều 101 Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung 2020
  Giải thích: Đối với chỗ để xe ơ tơ dành cho chủ sở hữu nhà chung cư thì người 
mua, th mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư có thể th hoặc 
“mua”. Chứ khơng phải chỉ có thể th.
Câu 3. Bài tập: 
Tư vấn cho anh A và chị  B như sau:
Thứ nhất phải phù hợp với điều kiện được quy định tại điều 55
Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh 
doanh

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi cơng đã được 
cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có 
Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hồn thành xây dựng cơ sở hạ 
tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tịa nhà 
hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm 
thu đã hồn thành xong phần móng của tịa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho th mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có 
văn bản thơng báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện 
được bán, cho th mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thơng báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp 
tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện 
được bán, cho th mua; trường hợp khơng đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Thứ hai về nguy cơ rủi ro cho anh A và chị B


Hạn chế rủi ro khi mua căn hộ chung cư
1.Chủ đầu tư có đủ điều kiện bán chung cư
Để có quyền bán chung cư thì chủ đầu tư phải có đủ 2 điều kiện sau:
Điều kiện 1. Có đầy đủ giấy tờ theo quy định
Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của bất 
động sản hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh
 Theo đó, chủ đầu tư phải có đủ giấy tờ sau:
– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất .
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay quyền th đất rất quan trọng để chứng 
minh căn hộ chung cư của bạn đã có đầy đủ pháp lý khi hình thành trong tương lai. 
Hơn thế nữa, giấy chứng nhận này sẽ chứng minh dự án chủ đầu tư đang bán 
khơng bị thể chấp ngân hàng, hay vẫn đang trong q trình xin giấy phép chứng 
nhận quyền sử dụng đất. Có như vậy thì trong tương lai, khi căn hộ chung cư hồn 
thành, bạn mới có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng.
Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hồn thiện nghĩa vụ với nhà nước:

Hồ sơ này sẽ xác nhận chủ đầu tư đã hồn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, 
tiền thuế liên quan đến đất cho nhà nước. Nhiều khu chung cư đến khi cư dân đi 
làm sổ đỏ bị vướng mắc mới biết chủ đầu tư cịn thiếu nghĩa vụ tài chính với nhà 
nước.
– Hồ sơ dự án:
+ Thiết kế bản vẽ thi cơng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,
+ Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, Giấy phép 
xây dựng của dự án sẽ đảm bào dự án được thi cơng đúng tiến độ, khơng lo sợ bị 
đình chỉ thi cơng, dẫn đến rất nhiều thiệt hại cho người mua nhà trong q trình chờ 
nhà hồn thiện.
+ Giấy tờ về nghiệm thu việc hồn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương 
ứng theo tiến độ dự án;
+ Biên bản nghiệm thu đã hồn thành xong phần móng của tịa nhà đó.
Điều kiện 2: Phải có thơng báo về việc đủ điều kiện được bản của cơ quan Nhà 
nước
– Trước khi bản, cho th mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có 
văn bản thơng báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện 
được bán, cho th mua.


– Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thơng báo, cơ quan quản lý nhà ở 
cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện 
được bán, cho th mua; trường hợp khơng đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
2.Chung cư được ngân hàng bảo lãnh
Theo khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư dự án bất 
động sản trước khi bạn phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện 
bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư 
khơng bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
– Khi ký kết hợp đồng mua nhà chung cư thì chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao 
hợp đồng bảo lãnh cho bên mua.

– Trường hợp chủ đầu tư khơng thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết 
và bên mua có u cầu thì bên bảo lãnh (ngân hàng có trách nhiệm hồn lại số tiền 
ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, th mua 
nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
3.Dự án chung cư có đang bị thế chấp
Theo khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 cho phép chủ đầu tư dự án thể chấp dự án 
tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án 
hoặc xây dựng nhà ở.
4.Quy định về thanh tốn tiền mua chung cư
Theo khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về mức thanh 
tốn như sau:
   1. Việc thanh tốn trong mua bán, th mua bất động sản hình thành trong tương 
lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu khơng q 30% giá trị hợp đồng, những lần 
tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số khơng q 
70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng; 
trường hợp bên bán, bên cho th mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thì 
tổng số khơng q 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên th mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho 
th mua khơng được thu q 95% giá trị hợp đồng; giá trị cịn lại của hợp đồng 
được thanh tốn khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên 
mua, bên th mua.
   2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã 
cam kết.
5.Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư


Đồng tiền thanh tốn trong hợp đồng mua bán phải là VNĐ để đảm tn thủ quy 
định của Ngân hàng Nhà nước. Nếu hợp đồng mua bán ghi bằng bất cứ đơn vị tiền 

tệ nào khác sẽ khơng có hiệu lực trước pháp luật. Nên người mua nhà nếu thấy hợp 
đồng ghi đơn vị tiền tệ khác VNĐ cần u cầu quy đổi ra VND với điều khoản rõ 
ràng.
Tiến độ thanh tốn của căn hộ phải gắn với tiến độ hồn thành từng phần xây dựng 
Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, người mua nhà chỉ cần thanh tốn tối đa 70% 
giá trị cănhộ. Nên giữ lại 5 ­10% giá trị căn hộ đến khi nhận được Giấy chứng nhận 
quyền sở hữu căn hộ mới thanh tốn nốt.
Nên ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư mà khơng thơng qua trung gian, người ký 
hợp đồng cần là người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, hoặc có giấy ủy quyền hợp 
pháp
Đối với dự án sẽ được hình thành trong tương lai, thời điểm ký hợp đồng cân là 
thời gian đã hồn thành phần móng dự án.
Hợp đồng mua bán cần quy định rõ các mức phí dịch vụ, phí điện nước, phí quản lý 
chung cư rành mạch theo đơn vị VND, tránh các khúc mắc về sau.Một điều lưu ý 
cuối cùng là hợp đồng mua bán phải quy định rõ chủ đầu tư phải có nghĩa vụ bảo 
hành nhà ở chung cư cho bên mua trong thời hạn tối thiểu là 60 tháng kể từ ngày 
hồn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào xây dựng. Nội dung bảo hành bao gồm 
sửa chữa, khắc phục các hư hỏng liên quan đến các bộ phận nhà ở (sàn, tường, 
trần, cầu thang bộ…) và cả những hệ thống phục vụ sinh hoạt (điện, nước…).
6. Tính pháp lý dự án
7. Khi tiến độ song phần nào thì thanh tốn phần đó
8. Xem dự án đó có đủ điều kiện hay khơng
9. Xem xét theo tiến độ xây dựng
10. Xem xét kỹ hợp đồng mua bán
11. Kiểm tra tình trạng thực tế của BĐS
12. Kiểm tra giấy tờ pháp lý liên quan