Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá Công tác đền bù, hỗ trợ tái định cư tại các dự án ở thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.08 MB, 85 trang )
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này và tôi
xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả Luận văn
Đinh Trọng Thảo
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu, ngồi sự nỗ lực của bản thân, tơi đã
nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều
cá nhân, đơn vị và tập thể đã tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn.
Luận văn này được hồn thành dưới sự hướng dẫn tận tình và chu đáo của
PGS.TS. Hồ Kiệt. Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành và sâu sắc đến Thầy, người
đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ, động viên tôi trong suốt thời gian nghiên cứu thực
hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ của quý Thầy, Cô trong Ban
Giám hiệu Nhà trường, Phòng Đào tạo Sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Huế
đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài nghiên cứu.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo UBND thành phố Quy Nhơn, Phịng
Tài ngun và Mơi trường thành phố Quy Nhơn, Trung tâm Phát triển quỹ đất thành
phố Quy Nhơn, UBND phường Bùi Thị Xuân, và bà con nhân dân đã tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn này.
Tôi xin gởi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã tạo điều kiện về
mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu.
Xin trân trọng cảm ơn./.
Huế, ngày tháng
năm 2016
Tác giả luận văn
Đinh Trọng Thảo
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii
TĨM TẮT
Đề tài "Đánh giá Cơng tác đền bù, hỗ trợ tái định cư tại các dự án ở thành phố
Quy Nhơn, tỉnh Bình Định)" với mong muốn đánh giá được Công tác đền bù, hỗ trợ tái
định cư tại các dự án, từ đó có được định hướng và đề xuất các giải pháp góp phần
hồn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở thành
phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.
Đề tài chủ yếu sử dụng các phương pháp sau:
* Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu
+ Thu thập số liệu tài, liệu thứ cấp
+ Thu thập số liệu tài, liệu sơ cấp
* Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu
* Phương pháp chuyên gia
Nội dung nghiên cứu đề tài bao gồm:
- Tìm hiểu về đặc điểm địa lí tự nhiên, kinh tế các khu vực ảnh hưởng đến việc
thực hiện các dự án Giải phóng mặt bằng tại thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.
- Tình hình quản lý sử dụng đất tại thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.
- Khái quát về dự án nghiên cứu.
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để
thực hiện dự án.
- Đề xuất các giải pháp nhằm hồn thiện chính sách pháp luật giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ giúp các nhà quản lý ở địa phương chỉ đạo
và thực hiện tốt trong công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB, cải thiện đời sống
của người dân theo hướng phát triển ổn định lâu dài, bền vững, góp phần nâng cao
hiệu quả trong cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương, giải tỏa những bức
xúc của người dân có đất, tài sản trên đất bị thu hồi, bàn giao mặt bằng để triển khai
thực hiện dự án.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................... ii
TÓM TẮT.................................................................................................................... iii
MỤC LỤC ................................................................................................................... iv
MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ...................................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................. viii
DANH MỤC HÌNH .................................................................................................... ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................................1
1.Tính cấp thiết của đề tài..............................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu đề tài .......................................................................................1
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ...................................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ....................................................................................................2
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................3
1.1. Cơ sở lý luận ...........................................................................................................3
1.1.1 Một số khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .........................3
1.1.2 Sự cần thiết của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ..................................3
1.1.3. Đặc điểm của q trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ...................................6
1.1.4. Yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ......................6
1.2. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................................9
1.2.1. Chính sách bồi thường, giải tỏa và bố trí tái định cư của một số quốc gia trên thế
giới .................................................................................................................................9
1.2.2. Tình hình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở việt nam .................14
1.3. Tổng quan các nghiên cứu có liên quan ...............................................................16
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU.............................................................................................................................18
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .........................................................................18
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm.........................................................18
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ...........................................................................................18
2.2 Nội dung nghiên cứu .............................................................................................18
2.3 Phương pháp nghiên cứu .......................................................................................18
2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu ................................................................18
2.3.2 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu .......................................................20
2.3.3 Phương pháp chuyên gia ....................................................................................20
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .....................................21
3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế ảnh hưởng đến việc thực hiện các dự án giải phóng mặt
bằng tại thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định ...........................................................21
3.1.1 Vị trí địa lý ..........................................................................................................21
3.1.2. Đặc điểm tự nhiên và tài nguyên .......................................................................22
3.1.3. Kinh tế ...............................................................................................................23
3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất tại thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định .............23
3.2.1 Hiện trạng sử dụng và biến động đất đai trong giai đoạn năm 2010-2015 ........23
3.2.2 Tình hình quản lý đất đai ở thành phố Quy Nhơn giai đoạn năm 2010-2015 ....27
3.3 Khái quát các dự án nghiên cứu tại thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định ..........35
3.4. Đánh giá tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư của các dự án
tại thành phố Quy nhơn, tỉnh Bình Định .....................................................................42
3.4.1 Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ......................................................42
3.4.2. Quá trình thực hiện tại 2 dự án ..........................................................................50
3.4.3. Kết quả thực hiện tại 2 dự án .............................................................................52
3.4.5 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án..........................63
3.5 Đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên
địa bàn Thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định ...........................................................66
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .....................................................................................68
2. Kiến nghị .................................................................................................................68
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...........................................................................................69
PHỤ LỤC ....................................................................................................................74
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi
MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT
Các chữ viết tắt
Ký hiệu
1
Báo Cáo
BC
2
Bộ giao thơng Vận tải
BGTVT
3
Bồi thường giải phóng mặt bằng
BTGPMB
4
Bồi thường
BT
5
Chính phủ
CP
6
Cơng nghiệp hố - hiện đại hố
CNH-HĐH
7
Diện tích
DT
8
Dự án
DA
9
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ
10
Hạ tầng kỹ thuật
HTKT
11
Hỗ trợ
HT
12
Hồ sơ địa chính
HSĐC
13
Hội đồng xây dựng và xử lý nhà đất
HĐXD&XLNĐ
14
Khu vực
KV
15
Kinh tế - xã hội
KT-XH
16
Nghị định của Chính phủ
NĐ-CP
17
Quyết định Uỷ ban nhân dân
QĐ-UBND
18
Quốc lộ
QL
19
Quản lý dự án cơng trình
QLDACT
20
Sử dụng đất
SDĐ
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii
21
Tái định cư
TĐC
22
Thơng tư Bộ Tài Chính
TT-BTC
23
Thơng tư Bộ Tài nguyên và Môi trường
TT-BTNMT
24
Thông báo Uỷ ban nhân dân
TB-UBND
25
Thành phố
TP
26
Trung tâm phát triển quỹ đất
TTPTQĐ
27
Vật kiến trúc
VKT
28
Xây dựng
XD
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1 Cơ cấu các loại đất thành phố Quy Nhơn giai đoạn 2011 - 2015 ................29
Bảng 3.2 Tổng hợp các loại đất, diện tích bị ảnh hưởng dự án nâng cấp mở rộng quốc
lộ 1D ............................................................................................................................40
Bảng 3.3 tổng hợp số liệu các khu tái định cư ............................................................54
Bảng 3.4 Kết quả phỏng vấn chi tiết bồi thường, hỗ trợ và thu hồi đất của các hộ dân ở
Dự án I .........................................................................................................................59
Bảng 3.5. Tổng hợp ý kiến của người dân có đất bị thu hồi trong việc xác định giá bồi
thường về đất và tài sản trên đất tại Dự án I ................................................................60
Bảng 3.6 Tổng hợp quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các
chính sách hỗ trợ tại Dự án I .......................................................................................60
Bảng 3.7 Kết quả phỏng vấn chi tiết bồi thường, hỗ trợ và thu hồi đất của các hộ dân ở
Dự án II ........................................................................................................................61
Bảng 3.8 Tổng hợp ý kiến của người dân có đất bị thu hồi trong việc xác định giá bồi
thường về đất và tài sản trên đất tại Dự án II ..............................................................62
Bảng 3.9 Tổng hợp quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các
chính sách hỗ trợ tại Dự án II ......................................................................................62
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1 Sơ đồ địa bàn nghiên cứu .............................................................................21
Hình 3.2 Khu TĐC Vườn ươm trên địa bàn phường Nhơn Phú, thành phố Quy Nhơn,
tỉnh Bình Định .............................................................................................................56
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Với một nước nơng nghiệp có khoảng 70% dân số là nơng dân như Việt Nam
thì đất đai ln là vấn đề rất nhạy cảm và nhận được sự quan tâm đặc biệt của toàn xã
hội. Đặc biệt khi đất nước chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước thực hiện
cơ chế quản lý đất đai mới bằng việc xác định hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ
trong sản xuất nông - lâm nghiệp; tiến hành giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài. Chính sự thay đổi cơ chế quản lý này đã trả lại cho đất
đai những giá trị vốn có của nó.
Bình Định là một trong số các tỉnh thành nước ta, hiện nay trên địa bàn tỉnh, có
rất nhiều dự án giải phóng mặt bằng đã triển khai đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã
hội của tỉnh Bình Định nói chung và của TP. Quy Nhơn nói riêng, góp phần chỉnh trang
đơ thị, tạo cảnh quan thơng thống tại cửa ngõ và đoạn đường Quốc lộ đi qua TP. Quy
Nhơn. Trong quá trình thực hiện dự án Giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn, dẫn
đến Số lượng các khiếu kiện, tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng v.v... Với việc đất
đai ngày càng có giá thì vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng
cũng gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp. Trong nhiều trường hợp, người dân do khơng
đồng tình với phương án bồi thường của Nhà nước đã không chịu bàn giao đất dẫn đến
việc làm chậm tiến độ thi cơng cơng trình, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của chủ đầu
tư và gây tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư. Hơn nữa do không đồng thuận với
phương án bồi thường, người bị thu hồi đất tiến hành khiếu kiện kéo dài, khiếu kiện
đông người và khiếu kiện vượt cấp gây mất ổn định về chính trị, trật tự an tồn xã hội
v.v... Để khắc phục tình trạng này, Nhà nước đã thường xuyên rà soát, sửa đổi và bổ
sung các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tuy nhiên, hiệu quả của những giải
pháp này chưa được như mong muốn; nhiều quy định mới được ban hành dường như
chưa phù hợp với thực tiễn (đặc biệt là các quy định về giá đất bồi thường; các quy định
về tái định cư cho người dân bị thu hồi đất ở; giải quyết vấn đề việc làm cho người bị
mất đất sản xuất v.v...). Đây là lý do để tôi lựa chọn đề tài "Đánh giá Công tác đền bù,
hỗ trợ tái định cư tại các dự án ở thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định)"
2. Mục đích nghiên cứu đề tài
Đánh giá được Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư tại các dự án ở thành phố
Quy Nhơn, tỉnh Bình Định, từ đó có được định hướng và đề xuất các giải pháp góp
phần hồn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đề xuất
giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Góp phần hạn chế, giải tỏa những bức xúc của người dân có đất, tài sản trên
đất bị thu hồi, bàn giao mặt bằng để triển khai thực hiện dự án.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ giúp các nhà quản lý ở địa phương chỉ đạo
và thực hiện tốt trong công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB, cải thiện đời sống
của người dân theo hướng phát triển ổn định lâu dài, bền vững, góp phần nâng cao
hiệu quả trong cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1 Một số khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
+ Theo luật đất đai 2013 thì: thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại
quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất
của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [21].
+ Định nghĩa bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Theo Từ điển Tiếng Việt
thông dụng:" Bồi thường: đền bù những tổn hại đã gây ra". Theo quan điểm của Luật
Đất đai năm 2013: "Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá
trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất" [21].
+ Khái niệm hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Theo Từ điển Tiếng Việt thông
dụng: "Hỗ trợ: Giúp thêm, góp thêm vào". Luật Đất đai năm 2013 quan niệm: "Hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn
định đời sống, sản xuất, và phát triển" [21].
+ Quan niệm về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Theo Từ điển Tiếng Việt:
Tái định cư được hiểu là: Đến một nơi nhất định để sinh sống lần thứ hai (lại một lần
nữa). Mặc dù thuật ngữ tái định cư được pháp luật đất đai đề cập nhưng lại chưa có
quy định nào giải thích cụ thể nội hàm của khái niệm này. Luật Đất đai năm 2013 chỉ
quy định: "Ủy ban nhân dân tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức
lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Từ quy định trên của pháp
luật đất đai hiện hành, chúng ta có thể tạm đưa ra quan niệm về tái định cư như sau:
Tái định cư là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải chuẩn bị nơi ở mới đáp ứng
đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định cho người bị Nhà nước thu hồi đất ở để
giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống [21].
1.1.2 Sự cần thiết của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
Trong q trình phát triển của mỗi quốc gia, Nhà nước thu hồi những vùng đất
để xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế như: hệ thống giao thơng, thuỷ lợi, cấp thốt nước;
cơ sở hạ tầng xã hội: bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí, thể dục thể thao; các
cơ sở sản xuất lớn và nhỏ: khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; mở rộng đô thị,
sắp xếp lại hệ thống dân cư…là quy luật tất yếu của sự phát triển. Nhìn vào sự phát
triển kinh tế xã hội của các nước trên thế giới ta thấy nông nghiệp chiếm tỷ trọng rất
nhỏ trong tổng thu nhập quốc dân, trong khi đó cơng nghiệp và dịch vụ chiếm tỷ trọng
lớn hơn nhiều (các nước phát triển có tỷ trọng nơng nghiệp chỉ chiếm 2%-3% tổng thu
nhập quốc dân cịn cơng nghiệp chiếm 25%-30%, dịch vụ gần 70% trong tổng thu
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4
nhập quốc dân). Tỷ lệ dân số đô thị cũng cao, đặc biệt ở các nước phát triển (những
nước này dân số đô thị chiếm khoảng 70% dân số cả nước, Singapo phát triển đô thị
100%...). Như vậy xu hướng đơ thị hố diễn ra mạnh mẽ, việc chuyển đổi mục đích sử
dụng đất, quy hoạch các khu dân cư, khu kinh tế… sẽ đáp ứng cho nhu cầu phát triển
quốc gia[25].
+ Giải phóng mặt bằng là yêu cầu tất yếu của q trình đổi mới.
Cùng với q trình đơ thị hoá, dân số ngày một gia tăng do hai nguyên nhân
chính là sự tăng tự nhiên và tăng cơ học. Trong việc gia tăng dân số cơ học thì việc gia
tăng dân số đô thị là rất lớn do có sự di dân từ nơng thơn ra thành thị (luồng di dân đặc
trưng ở Việt Nam). Ngồi ra có sự chia tách hộ từ đại gia đình thành nhiều hộ nhỏ và
cuộc sống của con người ngày càng nâng cao từ đó phát sinh nhu cầu cần có nhà ở
rộng rãi, tiện nghi hơn là điều tất yếu. Điều đó địi hỏi một lượng nhu cầu tương đối
lớn về nhà ở cũng như nhu cầu khác để đảm bảo cho cuộc sống như khu vui chơi giải
trí, bệnh viện, công viên, trường học... Đáp ứng nhu cầu này cần GPMB nhằm tạo ra
quỹ đất để xây dựng các công trình đó. Hệ thống giao thơng cũng cần được đầu tư mở
rộng và xây dựng mới đáp ứng nhu cầu đi lại, lưu thơng hàng hố…
Quỹ đất ngày càng hạn hẹp và các yêu cầu về kinh tế, chính trị, văn hố, xã hội,
mơi trường… tăng, khơng phải khi nào cũng có mặt bằng để xây dựng, khơng phải khi
nào cũng sử dụng đến quỹ đất chưa sử dụng hay xây dựng các cơng trình ở nơi hồn
tồn vắng vẻ khơng có con người. Nhất là đối với nhu cầu mở rộng, cải tạo đơ thị thì
việc xây dựng các cơng trình trong khu dân cư là điều khơng thể tránh khỏi. Mặt bằng
là một yếu tố hết sức quan trọng đối với một dự án đầu tư xây dựng. Có mặt bằng thì
mới có thể tiến hành đo đạc, thi cơng, xây lắp cơng trình được. Cơng tác GPMB đã trở
thành một yêu cầu tiên quyết đi trước một bước trong các dự án xây dựng.
Trong những năm gần đây, một vấn đề nổi cộm lên là việc thu hồi đất, bồi
thường GPMB để phục vụ cho quá trình đơ thị hố, xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công
nghiệp, khu đô thị mới đang phát triển mạnh mẽ… Trong thời gian tới, cả nước đặc
biệt các đô thị lớn (thủ đơ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…) có tốc độ đơ
thị hố cao, quy mơ đô thị lớn thực hiện các dự án mở rộng không gian, cải tạo nút
giao thông, xây dựng các tuyến đường, xây dựng khu đô thị mới, phát triển nhà…
Công tác GPMB thực hiện tốt sẽ góp phần đảm bảo nhịp độ phát triển đô thị, nâng cao
năng lực quản lý đơ thị trong tình hình mới. Tuy nhiên cơng tác này vẫn còn nhiều
vướng mắc do các khu đất đã được giải toả gần hết nhưng có một số hộ gia đình bị thu
hồi đất trong diện giải toả chưa chịu di dời, tháo dỡ nên cản trở việc thi công thực hiện
dự án đầu tư xây dựng.
+ Công tác giải phóng mặt bằng góp phần đẩy nhanh cơng tác thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một công cụ quản lý của Nhà nước nhằm
quản lý thống nhất toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, đảm bảo đất đai được sử
dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả… Thông qua công cụ này, Nhà nước thực hiện
quyền định đoạt đối với đất đai, nắm được thực trạng và hiện trạng sử dụng đất đến
từng loại đất và đảm bảo cho việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đến từng cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được thực hiện đúng pháp lý và đảm bảo
công bằng xã hội. Đồng thời đưa ra các chính sách về đất đai, hướng dẫn các cá nhân,
tổ chức, hộ gia đình sử dụng đất một cách tiết kiệm và hiệu quả. Nhà nước thực hiện
quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất với mục đích gì? Quy hoạch sử dụng đất là việc bố
trí, sắp xếp, phân bổ lại quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng cụ thể phù hợp với giai
đoạn phát triển cả nước và từng địa phương. Kế hoạch sử dụng đất là việc lập ra các
chương trình, dự án, mục tiêu nhằm thực hiện quy hoạch sử dụng đất đã đề ra. Thực
hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý là việc chuyển đổi những mảnh đất,
những khu đất sử dụng kém hiệu quả sang mục đích sử dụng có hiệu quả kinh tế cao
hơn; đồng thời có sự tập trung đất đai để khơng những mang lại hiệu quả kinh tế mà cả
hiệu quả về môi trường, xã hội. Ví dụ cho việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là
việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất nông nghiệp sang đất có mục
đích sử dụng trong lĩnh vực cơng nghiệp, dịch vụ, thương mại. Hay đất đang sử dụng
vào mục đích nông nghiệp, nhà ở, buôn bán sản xuất nhỏ lẻ sang xây dựng khu kinh tế,
khu chế xuất, khu công nghệ cao. Hay quy hoạch sử dụng đất cho mục đích sản xuất
cơng nghiệp hố chất tại những vùng xa dân cư, cần di dời dân cư để tránh cho việc ô
nhiễm môi trường sống, nguồn nước sinh hoạt cũng như nguồn đất sản xuất. ở nước ta,
một số diện tích đất nơng nghiệp tại trung tâm thành phố, trong khu đơ thị hố hay gần
các trục đường giao thơng lớn đang dần bị thu hẹp. Thay vào đó là các khu công
nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất hoặc để mở rộng các nút đường giao thông… Đây là
việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý, có hiệu quả, chuyển mục đích sử dụng
đất nơng nghiệp sang phi nông nghiệp với hiệu quả kinh tế cao hơn gấp nhiều lần và
góp phần cho đơ thị hố, phát triển đô thị [25].
Việc sử dụng đất đai tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả là rất cần thiết bởi đất đai là tài
nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt của con người và
là thành phần quan trọng của môi trường sống đối với tất cả các sinh vật trên trái đất.
Việc phát triển đất đai như ngày nay đã phải trải qua một thời kì tương đối dài trong
lịch sử phát triển của nó. Thực tế các khu dân cư, khu cơng nghiệp, nơng nghiệp, lâm
nghiệp hình thành và phát triển tự nhiên nên manh mún, nhỏ lẻ và thiếu đồng bộ dẫn
tới một lượng đất đai bị sử dụng lãng phí, kém hiệu quả. Thơng qua quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, Nhà nước đã tiến hành bố trí, sắp xếp lại quy mô cũng như cơ cấu
sử dụng đất trong cả nước nhằm sử dụng hiệu quả nhất nguồn lực đất đai. Có sử dụng
hiệu quả, hợp lý nguồn lực này sẽ tạo điều kiện cho việc sử dụng các nguồn lực khác
trong vùng.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6
Công tác GPMB cho phép sử dụng nguồn lực đất đai một cách có hiệu quả, là
yếu tố khơng thể thiếu trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổng thể
cũng như chi tiết. Một cách gián tiếp, công tác GPMB đã điều tiết các hoạt động liên
quan đến đất đai của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình [25].
1.1.3. Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện
khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham
gia và lợi ích của tồn xã hội. Do vậy, đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ và
TĐC được thể hiện như sau:
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều
kiện tự nhiên, KT-XH và trình độ dân trí nhất định. Ở khu vực nội thành, khu vực ven
đô, khu vực ngoại thành, mật độ dân cư khác nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt
động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó [25].
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trị quan trọng trong đời
sống KT-XH đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ
vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong
khi trình độ sản xuất của nơng dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn
do đó tâm lý người dân là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho th đất cịn được
lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê [25].
1.1.4. Yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các nước trên thế giới coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu,
quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký
QSDĐ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ địa chính, cấp
GCNQSD đất. Hệ thống hồ sơ địa chính và GCNQSDĐ có liên quan mật thiết với
công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC và là một trong những yếu tố quyết định khi xác
định nguồn gốc SDĐ, đối tượng và mức bồi thường, hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính có vai trị quan trọng hàng đầu
để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp
lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy đủ hồ sơ
địa chính theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính
(khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN) để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất.
Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC, GCN QSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7
đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về SDĐ; việc Cấp
GCNQSDĐ vẫn chưa hồn tất. Chính vì vậy mà cơng tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC đã
gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt cơng tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì cơng tác
bồi thường, hỗ trợ và TĐC sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn [25].
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc
tổ chức SDĐ của các ngành KT-XH và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển
dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương
thực với nhiệm vụ CNH - HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Quy hoạch, kế hoạch SDĐ tác động đến chính sách đất đai trên 2 khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch SDĐ là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực
hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất [25].
- Quy hoạch, kế hoạch SDĐ là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá
chuyển nhượng QSD đất, từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường [25].
Cơng tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC liên quan mật thiết với công tác quy hoạch,
kế hoạch SDĐ thông qua quyết định thu hồi đất vì:
- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch SDĐ để thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích SDĐ [25].
- Căn cứ quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương án bồi
thường, hỗ trợ và TĐC [25].
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng cịn thấp,
thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững. Phương
án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch cịn mang nặng tính áp đặt, nhiều
trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến
tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo”.
- Cơng tác giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho th đất có tác động rất lớn đến cơng tác bồi thường, hỗ
trợ và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là
điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn
mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định khơng rõ ràng, tình trạng quản
lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho cơng tác bồi thường.
- Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền
KT-XH. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8
pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình
hình thực tế.
Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác bồi thường, hỗ
trợ và TĐC đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về
mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn
định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, hỗ
trợ và TĐC đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc
ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất
lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai cịn
có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi
trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo
kẽ hở trong thực thi pháp luật [25].
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, SDĐ, việc tổ chức
thực hiện các văn bản đó cũng có vai trị rất quan trọng. Tại nhiều địa phương, đang
tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết
các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm
tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về
đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất
lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ
GPMB [25].
- Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nước ta giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là
tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một trong những điểm mới của Luật Đất
đai 2013 là các quy định về giá đất. Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một
loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật Đất đai 2013 đề cập
nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau [21].
- Thị trường Bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày
càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một
bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân,
nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời
gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc
thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về
đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể
tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thơng qua Nhà nước
thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9
1.2. Cơ sở thực tiễn
1.2.1. Chính sách bồi thường, giải tỏa và bố trí tái định cư của một số quốc gia trên
thế giới
a. Singapore
Singapore là một đảo quốc, một thành phố có diện tích 682 km2 và dân số 3,4
triệu người. Với quy mô quốc gia nhỏ bé nhưng có nhiều điểm đặc thù, Singapore khá
thành cơng trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân
về đất đai. Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do
tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử
dụng đất do Nhà nước quy định. Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc
căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở.
Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, Nhà nước tiến hành thu hồi đất
để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất,
người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ. Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc:
+ Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã
hội và chỉnh trang đô thị.
+ Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết.
+ Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên
trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.
+ Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thơng báo
trước cho người dân 2 – 3 năm.
Nếu người dân không chịu đi để Nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế
hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công.
Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí
tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới… Nếu
người dân khơng tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định
giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà
nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao
gồm giá trị gia tăng do Nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó Nhà nước điều tiết một phần
giá trị đã đầu tư. Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai.
Những yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: Giá trị bất động sản tăng
do cơng trình cơng cộng đi ngang qua, Nhà nước sẽ điều tiết; ngược lại cơng trình
cơng cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngồi có thể
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10
nhìn vào nhà…). Nhà nước sẽ tăng đền bù cơng trình cắt manh mún mảnh đất hiện
hữu; Chi phí để hồn tất thủ tục cho mảnh đất cịn lại.
Tuy nhiên, cũng có những yếu tố khơng chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là:
địi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi tăng đền bù mới chịu
đi; Đòi bồi thường cho việc đầu tư thêm vào căn nhà, sau khi đã có quyết định giải tỏa,
trừ khi căn nhà quá tệ cần được sơn sửa lại. Trong vịng 2 năm cơng bố giải tỏa mà cố
ý xây dựng nhà lớn, đẹp để đòi đền bù; đòi tiền đền bù theo giá đã mua (ý định đầu cơ
đất); hoạt động kinh doanh nhưng không có giấy phép, khơng có căn cứ pháp lý để đền
bù; tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp.
Ngoài ra, sự gia tăng giá đất trong vòng 7 năm do sự phát triển của hạ tầng cơng
cộng cũng được xem xét điều tiết.
Phương thức thanh tốn khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc
tháo dỡ, phần cịn lại trả khi hồn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách
về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp.
Ngoài các yếu tố nêu trên, Nhà nước Singapore cịn có chính sách hỗ trợ khác
đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời. Trong q trình đền bù, chủ bất
động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù. Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết
định giá trị đề bù đối với người khởi kiện. Nếu chủ bất động sản vẫn khơng đồng ý có
thể đưa vụ việc lên Tịa Thượng thẩm.
Nhìn chung, chính sách bồi thường được tiến hành thận trọng (nhất là đất của tư
nhân), có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi, chính sách đền bù
cơng bằng đối với mọi tổ chức, cá nhân. Do đó, tạo được sự đồng thuận cao trong xã
hội. Tỷ lệ cưỡng chế chiếm một tỷ trọng không đáng kể, dưới 1%.
Một số kinh nghiệm khác trong bồi thường thiệt hại khi giải tỏa: Có chính sách
hỗ trợ tối đa về thiệt hại và tạo điều kiện công ăn việc làm cho người nông dân khi
chuyển thành thị dân (chủ yếu trong thời gian cách đây 20-30 năm). Tuy nhiên, do số
lượng nông dân không nhiều nên đây không là vấn đề nghiêm trọng. Đối với các hộ
kinh doanh thương mại hoặc cơ sở công nghiệp, hướng bồi thường bằng tiền mặt và
căn cứ vào thu nhập thực tế trước đó; Đối với các cơ sở tơn giáo như chùa chiền, nhà
thờ khi giải tỏa được bố trí xây dựng mới trên địa điểm và diện tích khu đất phù hợp
(thường rộng rãi hơn), nhằm phục vụ khu dân cư mới; Việc giải tỏa di dời ít làm xáo
trộn công ăn việc làm của người dân (do đất nước Singapore quá nhỏ bé nên việc đi lại
thuận tiện); Khơng có trường hợp người nơng dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu
tư để xây dựng các khu dân cư (như ở Việt Nam). Lý do là thời gian sử dụng đất khác
nhau và Nhà nước không cho phép. Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích sử
dụng phải thông qua các cơ quan Nhà nước. Nhà nước đóng vai trị trung gian giữa
người sử dụng đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc bồi thường giải tỏa
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11
và không để ảnh hướng xấu đến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng và phát
triển kinh tế nói chung.
Ở Singapore, tính bình qn tiền đền bù chỉ chiếm khoảng 9% tổng giá trị đầu
tư một dự án (trong khi đó), tỷ lệ này ở Việt Nam có thể lên đến 70 – 80%). Kiểm sốt
tốt giá đền bù là một trong những lý do giúp chương trình phát triển hạ tầng và phúc
lợi cơng cộng đạt được thành công tại Singapore [25].
b. Trung Quốc
Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật Việt
Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất
cao. Việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn
toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai. Do vậy, thị trường đất đai gần như
không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà ở.
Về bồi thường thiệt hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khơng
có chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuỳ
trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất.
Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng
đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền
lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại
thủ đô Bắc Kinh và Thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường
thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với cơng việc nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng được
Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất
linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại
chính thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, việc bồi thường thiệt hại theo tính chất
của đất và loại đất (tốt, xấu).
Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và
kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng
khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc
làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách xã hội riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu tái định cư
được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thơng động và
tĩnh. Trong q trình bồi thường, GPMB phải lập các biện pháp xử lý đối với việc sắp
xếp bồi thường khi không đạt được thống nhất. Khi không đạt được thống nhất sẽ xử
lý theo phương thức trước tiên là dựa theo trọng tài, sau theo khiếu tố.
Tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà cửa hiện nay của Thành phố Thượng
Hải được thực hiện theo 3 loại:
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng thêm
với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngơi nhà bị tháo dỡ”.
- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường, giá
tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn mà chính quyền
quận, huyện nơi có di dời lập ra đối với những người có khó khăn về nhà ở. Người bị
di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa vào khu vực bố trí nhà ở để
tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố. Càng ra ngoại vi càng
được hệ số tăng thêm, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100% [25].
c. Thái Lan
Khơng có chính sách bồi thường tái định cư quốc gia, vì đa hình thức sở hữu
đất đai nhưng Hiến Pháp năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây
dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển
đơ thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo thời giá thị trường cho
những người hợp pháp về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định
việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế
tài sản đó. Dựa trên các qui định này, các ngành có qui định chi tiết cho việc thực hiện
trưng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho
việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích cơng cộng, quốc
phịng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô
thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích cơng cộng. Luật qui
định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị đền bù các loại tài sản
bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các qui định cụ thể về trình tự tiến hành
bồi thường TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập và phê
duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính tốn đền bù TĐC,
trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra toà
án. Ví dụ:
Trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi
thường TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “Đảm bảo
cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở
hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh
hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội,
vì vậy thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án [25].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
13
d. Hàn Quốc
Luật về Bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế. Một
là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt được theo thủ
tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy định
cưỡng chế của công pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất cơng cộng trong
một khoảng thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “sung công đất”
đã được thiết lập trước vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngồi mục đích thương
lượng thu hồi đất cơng cộng thì cịn muốn thống nhất việc này trên phạm vi toàn quốc
và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm 1975, dựa vào
luật Bồi thường GPMB trên Hàn Quốc đã triển khai bồi thường, GPMB cho đến nay.
Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong q trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng
khơng đạt được thoả thuận thì luật “sung cơng đất” được thực hiện bằng cách cưỡng
chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đơi khi trùng lặp cho
nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên. Do đó, cho đến
nay đã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba giai đoạn:
Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giá trên
tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho cơng trình cơng cộng. Mỗi năm
Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất trên 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và chỉ định
470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để dựa theo đó
hình thành giá quy định cho việc bồi thường. Giá quy định không dựa vào lợi nhuận
khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
Thứ hai: Pháp luật có quy định khơng gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở
hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất. Quy trình chấp thuận
theo thứ tự là cơng nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng, chấp
nhận thu hồi.
Thứ ba: Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ tích cực
về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho những
người bị mất nơi cư trú do thực hiện cơng trình cơng cộng cần thiết của Nhà nước. Đây
là cơng việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới
việc GPMB. Theo luật bồi thường, nếu như toà nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có
trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ
30% giá trị của tồ nhà đó. Cịn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung
cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
14
Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống nhưng khơng có pháp nhân, các
đối tác kinh doanh nơng nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ ngồi
biện pháp di dời cịn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh doanh.
Luật bồi thường Hàn Quốc được thực hiện theo ba giai đoạn trên đối với đất
đai, bất động sản và các quyền kinh doanh nơng nghiệp, ngư nghiệp, khống sản,... để
cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời.
Chế độ và luật GPMB: Theo luật sung cơng đất đai thì nếu như đã trả hoặc đặt
cọc tiền bồi thường xong nhưng khơng chịu di dời thì được xem như gây hại cho lợi ích
cơng cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải toả được thực hiện quyền thi hành theo
luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành này phải theo thủ tục pháp lệnh
cảnh cáo theo quy định. Thực chất biện pháp GPMB thường bị người dân hoặc người ở
thuê phản đối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là
phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả [25].
1.2.2. Tình hình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở việt nam
Với những đổi mới tích cực như đã nghiên cứu ở trên, trong những năm qua,
việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC ở Việt Nam đã và đang đạt được
những hiệu quả nhất định. Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đã góp phần rất
quan trọng để phát triển KT-XH nhưng đây cũng là một trong những vấn đề nổi bật
nhất trong công tác quản lý đất đai hiện nay.
* Về diện tích đất nơng nghiêp, đẩt ở bị thu hồi để phát triển các khu cơng
nghiệp, đơ thị và các cơng trình cơng cộng.
Trong 5 năm, từ năm 2001-2005, tổng diện tích đất nơng nghiệp đã thu hồi là
366,44 nghìn ha (gần 4 % tổng diện tích đất nơng nghiệp của cả nước). Trong đó diện
tích đất nơng nghiệp đã thu hồi để xây dựng các khu cơng nghiệp và cụm cơng nghiệp
là 39,56 nghìn ha, xây dựng đơ thị là 70,32 nghìn ha và xây dựng kết cấu hạ tầng là
136,17 nghìn ha.
Các vùng kinh tế trọng điểm và khu vực có diện tích đất nông nghiệp thu hồi
lớn nhất, chiếm khoảng 50% diện tích đất thu hồi trên tồn quốc. Những địa phương
có diện tích đất thu hồi lớn là Tiền Giang (20.308 ha), Đồng Nai (19.752 ha), Bình
Dương (16.627 ha), Quảng Nam (11.812 ha), Cà Mau (13.242 ha), Hà Nội (7.776 ha),
Hà Tĩnh (6.391 ha), Vĩnh phúc (5.573 ha). Theo số liệu điều tra của Bộ nông nghiệp
phát triển nông thôn tại 16 tỉnh trọng điểm về thu hồi đất, diện tích đất nông nghiệp bị
thu hồi chiếm khoảng 89% và diện tích đất thổ cư chiếm 11%. Đồng bằng sơng Hồng
là vùng có diện tích đất bị thu hồi lớn nhất, chiếm 4,4% tổng diện tích đất nơng nghiệp
của cả nước, tỷ lệ này ở Đông Nam Bộ là 2,1%, ở nhiều vùng khác là duới 0,5%.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
15
Mặc dù diện tích đất nơng nghiệp, đất ở bị thu hồi tại mỗi tỉnh chiếm tỷ lệ nhỏ
trong tổng số diện tích đất tự nhiên của địa phương nhưng lại tập trung vào một số
huyện, xã có mật độ dân số cao. Diện tích bình qn đầu người thấp, có xã diện tích
đất bị thu hồi chiếm tới 70%-80% diện tích đất canh tác [25].
* Về đời sống, lao động và việc làm của các hộ nông dân bị thu hồi đất
Theo báo cáo của Bộ nông nghiệp phát triển nông thôn cho thấy việc thu hồi đất
nông nghiệp trong 5 năm qua đã tác động đến đời sống của trên 627.000 hộ gia đình
với khoảng 950.000 lao động và 2,5 triệu người. Trung bình mỗi ha đất bị thu hồi ảnh
hưởng tới việc làm của trên 10 lao động nơng nghiệp. Vùng đồng bằng sơng Hồng có
số hộ bị ảnh hưởng do thu hồi đất lớn nhất: khoảng 300 nghìn hộ; Đơng Nam Bộ
khoảng 108 nghìn hộ. Mặc dù quá trình thu hồi đất, các địa phương đã ban hành nhiều
chính sách cụ thể đối với người dân bị thu hồi đất về các vấn đề như bồi thường, hỗ trợ
giải quyết việc làm, đào tạo chuyển đổi nghề, hỗ trợ TĐC...Tuy nhiên trên thực tế, có
tới 67% lao động nông nghiệp vẫn giữ nguyên nghề cũ sau khi bị thu hồi đất, 13%
chuyển sang nghề mới và khoảng 20% khơng có việc làm hoặc có việc làm nhưng
khơng ổn định.
Việc chuyển mục đích đối với đất nơng nghiệp nêu trên đã ảnh hưởng không
nhỏ đến đời sống, việc làm của người dân bị thu hồi đất. Theo kết quả điều tra thì
trung bình cứ mỗi hộ dân bị thu hồi đất có 1,5 lao động bị mất việc làm. Tại thành phố
Hà Nội, chỉ tính trong giai đoạn 3 năm từ 2001 đến 2004 đã có gần 80.000 lao động bị
mất việc làm. Tính đến hết năm 2005, Hà Nội có khoảng 200.000 người thất nghiệp do
mất đất sản xuất. Thành phố đã có nhiều giải pháp như hỗ trợ đào tạo nghề cho một
người trong độ tuổi lao động là 3,8 triệu đồng nhưng việc sử dụng khoản hỗ trợ này
chưa có hiệu quả cao.
Tại TP.Hồ Chí Minh thì trong vịng năm năm trở lại đây, Thành phố đã triển
khai 412 dự án, diện tích đất đã thu hồi của các hộ dân lên tới 60.203.074 m2; tổng số
hộ bị ảnh hưởng là 53.853 hộ, trong đó có 20.014 hộ bị giải tỏa trắng; tổng dự tốn chi
phí bồi thường cho các hộ dân khi Nhà nước thu hồi đất lên tới hơn 12.300 tỷ đồng.
Tuy nhiên, nhiều người sau khi nhận tiền đền bù, tiền hỗ trợ đã sử dụng vào việc mua
sắm phương tiện đi lại, vật dụng sinh hoạt chứ không chú tâm đến việc học nghề, giải
quyết việc làm. Có gia đình trở nên giàu có sau khi nhận tiền bồi thường (có cả tỷ
đồng) nhưng chỉ sau một vài năm lại rơi vào tình cảnh khó khăn do thất nghiệp.
Trước khi bị thu hồi đất, phần lớn người dân đều có cuộc sống ổn định vì họ có
đất sản xuất, có tư liệu sản xuất mà đất sản xuất, tư liệu sản xuất đó được để thừa kế từ
thế hệ này cho các thế hệ sau. Sau khi bị thu hồi đất, đặc biệt là những hộ nông dân bị
thu hồi hết đất sản xuất, điều kiện sống và sản xuất của họ bị thay đổi hồn tồn. Mặc
dù nơng dân được giải quyết bồi thường bằng tiền, song họ vẫn chưa định hướng ngay
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
16
được những ngành nghề hợp lý để có thể ổn định được cuộc sống. Sau khi bị thu hồi
đất, chỉ có 32,3% số hộ đánh giá là đời sống có tốt hơn trước, 42,3% số hộ cho rằng
đời sống không có gì cải thiện, và số hộ cịn lại khẳng định đời sống của họ kém đi so
với trước khi bị thu hồi đất. Như vậy, có đến 67,7% số hộ dân được điều tra khẳng
định đời sống của họ kém đi hoặc khơng có gì cải thiện hơn sau khi Nhà nước thu hồi
đất để chuyển sang xây dựng các Khu công nghiệp, khu đô thị mới và các dự án khác
về phát triển KT - XH tại các địa phương.
Khi trả lời câu hỏi về những vấn đề cần ưu tiên nhất từ phía Nhà nước và doanh
nghiệp đối với các hộ dân sau khi bị hồi đất thì có 38,4% đề nghị được thu hút vào các
doanh nghiệp trên địa bàn; 22,7% đề nghị được hỗ trợ đào tạo nghề bằng tiền, số còn
lại đề nghị cho vay vốn ưu đãi và các ưu tiên khác [25].
1.3. Tổng quan các nghiên cứu có liên quan
Thời gian vừa qua đã có một số cơng trình, sách báo pháp lý nghiên cứu về lĩnh
vực pháp luật này dưới khía cạnh lý luận và thực tiễn; tiêu biểu là các cơng trình
nghiên cứu của các tác giả: Trịnh Thị Hằng Nga: Chế định pháp luật về đền bù thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất – thực trạng và giải pháp, Luận văn Thạc sĩ luật học,
Trường Đại học Luật Hà Nội [52]; Nguyễn Vinh Diện: Pháp luật về bồi thường thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất, Luận văn Thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội
[23]; Nguyễn Duy Thạch: Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất (qua thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội), Luận văn Thạc sĩ Luật học,
Đại học Quốc gia Hà Nội [22]; Đặng Anh Quân: Bàn về giá đất khi bồi thường - Nên
cao hay thấp, Tạp chí Tài nguyên và Mơi trường [15]. Hồng Lộc: Nơng dân góp vốn
bằng …đất - Giải pháp đột phá trong đền bù giải tỏa, Thời báo Kinh tế Việt Nam, số
253, ngày 21/12/2005 [18]. Các cơng trình này chủ yếu đi sâu nghiên cứu về vấn đề
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa tìm hiểu một cách thấu đáo khía cạnh hỗ
trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất.
Tiếp tục kế thừa những thành quả nghiên cứu của các cơng trình trên đây, đề tài
đi sâu tìm hiểu một cách có hệ thống, tồn diện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất dưới góc độ của pháp luật đất đai; Nghiên cứu đề tài này, đề tài
có những đóng góp mới về mặt khoa học trên những khía cạnh chủ yếu sau:
Thứ nhất, hệ thống hóa và góp phần hồn thiện hệ thống cơ sở lý luận và thực
tiễn của việc xây dựng các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất;
Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất; trên cơ sở đó chỉ ra tồn tại, bất cập và nguyên nhân của
những hạn chế này trong các quy định hiện hành;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
