Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Thực trạng công tác cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế và hộ gia đình, cá nhân tại huyện Tuyên Hóa, tỉnh Quảng Bình

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn
toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Huế, ngày

tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Vũ Thành Long

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngồi sự nỗ lực của bản thân, tơi xin
chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài
nguyên đất & Môi trường nông nghiệp; Phịng Đào tạo Sau đại học đã tận tình truyền
đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt
thời gian học tập và viết luận văn.
Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS Lê Thanh Bồn, người hướng dẫn
khoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tơi rất nhiều để hoàn thành luận văn này.
Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Bình
- Sở Tài Ngun và Mơi trường; Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Tun Hóa;

Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Tun Hóa, Chi nhánh Văn phịng đăng ký
đất đai huyện Tun Hóa, Cán bộ và nhân dân các xã, thị trấn trên địa bàn nghiên cứu
đã tận tình giúp đỡ tơi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và bạn bè đã tạo điều kiện và động viên
giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tơi hồn thành đề tài này.

Huế, ngày tháng năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Vũ Thành Long

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iii
TĨM TẮT

Tun Hóa là huyện miền núi phía Tây Bắc của tỉnh Quảng Bình. Trong những
năm qua cơng tác quản lý về đất đai được quan tâm chỉ đạo, nhưng vẫn cịn nhiều hạn
chế và bất cập, trong đó có vấn đề cho thuê đất để triển khai thực hiện các dự án đầu tư
trên địa bàn. Để góp phần khắc phục một cách có hiệu quả việc cho thuê đất một cách
tràn lan, khơng tính đến năng lực của các chủ đầu tư trong việc triển khai các dự án,
gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả như trong thời gian vừa qua,
đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư triển khai dự án, chúng tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Thực trạng công tác cho thuê đất đối với các tổ chức kinh
tế và hộ gia đình, cá nhân tại huyện Tun Hóa, tỉnh Quảng Bình”.
Để thực hiện đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương
pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp tại các cơ quan nhà nước: điều tra, thu
thập số liệu sơ cấp bằng cách phỏng vấn trực tiếp; rồi dùng phương pháp thống kê, tổng
hợp, xử lý số liệu, so sánh, phân tích, đánh giá. Kết quả nghiên cứu đã cho thấy:

- Trong 6 năm qua (2012- 2017) trên địa bàn huyện Tun Hóa, tỉnh Quảng Bình
đã cho thuê đất đối với 38 dự án với diện tích 259,7 ha, nhờ đó đã góp phần đáng kể về
mặt kinh tế, xã hội vào sự phát triển kinh tế - xã hội chung của huyện.
- Thực trạng kết quả giao đất, cho thuê đất theo địa bàn huyện đã cơ bản thực
hiện theo đúng định hướng và phù hợp với quy hoạch phát triển của huyện, tạo điều
kiện thuận lợi để phát triển ngành nghề thương mại dịch vụ, hoạt động khoáng sản và
phát triển các trang trại chăn ni,... từ đó đã từng bước làm thay đổi diện mạo của
huyện theo hướng tích cực và phát triển sâu rộng hơn.
- Việc thực hiện quy trình, thủ tục hành chính giao đất, cho thuê đất đã từng bước
được quan tâm, chỉ đạo, cơ bản đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, đáp
ứng yêu cầu cải cách hành chính và tạo thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cơ bản đáp ứng tốt, làm căn cứ giao
đất, cho thuê đất trên địa bàn. Tuy vậy, việc điều chỉnh quy hoạch của một số dự án
còn tuỳ tiện, chưa đúng quy định, thiếu cơ sở khoa học.
- Nguồn thu ngân sách từ việc giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tăng dần qua
các năm và chiếm tỷ trọng lớn về thu ngân sách của huyện. Nhưng do chưa áp dụng
đấu giá trong việc cho thuê đất, nên cũng đã phần nào làm hạn chế nguồn thu này.
- Các tổ chức kinh tế và hộ gia đình, cá nhân sau khi được cho thuê đất, hầu hết
đã triển khai đầu tư xây dựng và đi vào hoạt động mang lại hiệu quả kinh tế- xã hội.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iv
- Để nâng cao hiệu quả công tác cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế và hộ
gia đình, cá nhân, trong thời gian tới huyện Tun Hóa cần thực hiện một số giải
pháp hoàn thiện hơn nữa về cơ chế chính sách pháp luật; về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất; về cải cách thủ tục hành chính; về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư; về tài chính; về cơng nghệ; về kiện toàn tổ chức bộ máy và cơ sở vật chất
cho ngành TNMT,...

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


v
MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
MỤC LỤC ................................................................................................................... v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................viii
DANH MỤC BẢNG .................................................................................................. ix
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ ......................................................................................................... 1
2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ............................................................ 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ............................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...................................... 3
1.1.1. Đất đai và vai trò của đất đai .............................................................................. 3
1.1.2. Đất đai đối với vấn đề thu hút đầu tư .................................................................. 5
1.1.3. Những nội dung cơ bản của công tác cho thuê đất .............................................. 8
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................... 14
1.2.1. Tổng quan về cho thuê đất một số nước trên thế giới........................................ 14
1.2.2. Tổng quan về cho thuê đất ở Việt Nam ............................................................ 17
1.2.3. Chính sách pháp luật về việc cho thuê đất ở nước ta......................................... 23
1.2.4. Kết quả thực hiện giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức .................................. 30
1.3. CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ..................... 31
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 33

2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ............................................................................. 33
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .................................................................................. 33
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 33

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vi
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 33
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu ............................................................... 33
2.4.2. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu, tài liệu .................................... 34
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 35
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI HUYỆN TUYÊN HÓA ............. 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 35
3.1.2. Điều kiện kinh tế. xã hội .................................................................................. 40
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN TUYÊN HĨA,
TỈNH QUẢNG BÌNH ................................................................................................ 43
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai.................................................................................. 43
3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai ................................................................................. 47
3.3. THỰC TRẠNG VỀ TÌNH HÌNH CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC
KINH TẾ VÀ HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN TUYÊN HÓA................... 56
3.3.1. Kết quả thực hiện việc cho thuê đất trên địa bàn huyện Tuyên Hóa .................. 56
3.3.2. Tình hình lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với các dự án
đầu tư trên địa bàn ..................................................................................................... 61
3.3.3. Kết quả thu tài chính đối với các dự án được thuê đất ...................................... 61
3.3.4. Về quy định và tình hình thực hiện quy trình, thủ tục thuê đất các dự án đầu tư
thuê đất ...................................................................................................................... 62
3.3.5. Những kết quả đạt được và những khó khăn vướng mắc trong công tác thuê đất
trên địa bàn huyện Tuyên Hóa ................................................................................... 68
3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC

CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TUYÊN HÓA .................................... 73
3.4.1. Các giải pháp về chính sách pháp luật .............................................................. 73
3.4.2. Các giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ........................................... 74
3.4.3. Giải pháp thực hiện tốt công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư các
dự án đầu tư ............................................................................................................... 76
3.4.4. Các giải pháp về cải cách thủ tục hành chính.................................................... 78
3.4.5. Các giải pháp về tài chính ................................................................................ 80

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vii
3.4.6. Giải pháp tổ chức bộ máy và cơ sở vật chất...................................................... 80
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................................ 82
1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 82
2. ĐỀ NGHỊ............................................................................................................... 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 84

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BCHTW

Ban chấp hành Trung ương

BĐS

Bất động sản

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

BTP

Bộ Tư pháp

CHDCND

Cộng hịa dân chủ nhân dân

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CT-TTg

Chỉ thị Thủ tướng

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

HTX

Hợp tác xã

MTV

Một thành viên

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

NQ/TW

Nghị quyết/Trung ương

NXB

Nhà xuất bản

QĐ

Quyết định

QH

Quốc hội

QLDA

Quản lý dự án

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TCĐC

Tổng cục Địa chính

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

TT

Thông tư

Trđ

Triệu đồng

UBND

Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ix
DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1. Tỷ lệ sinh, tỷ lệ chết, tỷ lệ tăng tự nhiên qua các năm ............................... 41
Bảng 3.2. Diện tích, cơ cấu các loại đất nơng nghiệp năm 2017 ................................. 48
Bảng 3.3. Diện tích, cơ cấu các loại đất phi nông nghiệp ........................................... 49
Bảng 3.4. Biến động diện tích đất đai giai đoạn 2012 – 2017 ..................................... 53
Bảng 3.5. Số lượng dự án đầu tư thuê đất tại Tun Hóa (2012-2017) ....................... 57
Bảng 3.6. Diện tích các dự án đầu tư được thuê đất tại Tuyên Hóa (2012-2017) ........ 58
Bảng 3.7. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất 59
Bảng 3.8. Tình hình sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho
thuê đất ..................................................................................................................... 60
Bảng 3.9. Kết quả thu ngân sách trên địa bàn do UBND huyện Tuyên Hóa quản lý ... 61
Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả giải quyết hồ sơ xin thuê đất của các tổ chức (2012-2017) 62
Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả giải quyết hồ sơ xin thuê đất của hộ gia đình, cá nhân
(2012-2017) ............................................................................................................... 63
Bảng 3.12. Thời gian bình quân chung giải quyết hồ sơ thuê đất của các tổ chức
kinh tế ....................................................................................................................... 64
Bảng 3.13. Thời gian bình quân chung giải quyết hồ sơ thuê đất của các hộ gia đình, cá
nhân ........................................................................................................................... 65
Bảng 3.14. Chỉ số năng lực cạnh tranh CPI tỉnh Quảng Bình (2012 - 2016) ............... 66

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


1
MỞ ĐẦU

1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế được, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh
và quốc phịng.

Với đặc tính khan hiếm, cố định về khơng gian, vơ hạn về thời gian, đất đai đã
buộc con người phải xem xét thận trọng, những quyết định sử dụng đất đai nhằm thỏa
mãn các nhu cầu ngày càng cao của mình. Đảm bảo việc sử dụng đó đem lại hiệu quả
cao nhất về kinh tế và tổn hại đến đất đai là thấp nhất. Bên cạnh đó, tiềm năng đất đai
lại phụ thuộc rất lớn vào các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của từng khu vực. Khu
vực có các điều kiện khác nhau thì việc quản lý và sử dụng đất là khác nhau. Công tác
xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được đánh giá trên cơ sở điều kiện tự
nhiên sẵn có và thực trạng kinh tế xã hội, định hướng phát triển của loại hình sử dụng
đất và theo vùng, miền.
Tun Hóa là huyện miền núi phía Tây Bắc của tỉnh Quảng Bình. Trong những
năm qua, kinh tế - xã hội của huyện đã có những chuyển biến tích cực. Cùng với đó,
nhu cầu về đất đai cũng ngày càng tăng. Cơng tác quản lý về đất đai được quan tâm và
chỉ đạo nhưng vẫn còn nhiều hạn chế và bất cập. Luật đất đai năm 2013 ra đời đã thể
chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng của Nghị quyết số 19/NQ-TW
tại Hội nghị lần 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết
những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003, trong
đó một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 vừa được Quốc
hội thông qua là những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Luật bổ sung quy định về các trường hợp
đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai điện tử; Luật cũng quy định rõ
ràng các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất và điều kiện để triển khai thực hiện
các dự án đầu tư để Nhà nước cho thuê đất. Qua đó, có thể khắc phục một cách có hiệu
quả việc cho thuê đất một cách tràn lan, chưa tính đến năng lực của các chủ đầu tư
trong việc triển khai các dự án gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả
như trong thời gian vừa qua.
Nhưng thực tế hiện nay, có một số tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được cho
thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, vì một lý do nào đó khơng thực hiện đầu tư xây
dựng và thực hiện dự án như đã đăng ký hoặc sử dụng đất không đúng như mục đích
được giao, sử dụng đất lãng phí, khơng hiệu quả. Bên cạnh đó cơng tác cho th đất
vẫn cịn nhiều vấn đề cần phải được quan tâm nghiên cứu xem xét ở nhiều góc độ khác

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


2
nhau để thực sự tháo gỡ vướng mắc, bất cập để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu
tư triển khai dự án một cách thuận lợi, nhanh chóng, góp phần sử dụng nguồn lực đất
đai hiệu quả đáp ứng mục tiêu phát triển.
Do đó, việc nghiên cứu, đánh giá thực trạng của công tác cho thuê đất đối với các
tổ chức kinh tế và hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tuyên Hóa là việc làm cần
thiết trong giai đoạn hiện nay. Xuất phát từ lý do trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Thực trạng công tác cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế và hộ gia đình, cá
nhân tại huyện Tuyên Hóa, tỉnh Quảng Bình”.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
a. Mục tiêu chung
Đánh giá được thực trạng và đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
cho thuê đất tại địa bàn huyện Tun Hóa, tỉnh Quảng Bình.
b. Mục tiêu cụ thể
- Phân tích và đánh giá được thực trạng quản lý hoạt động cho thuê đất trên địa
bàn huyện Tuyên Hóa, từ đó thấy rõ được những ưu điểm và những hạn chế trong
quản lý công tác cho thuê đất tại vùng nghiên cứu.
- Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả về công tác cho thuê
đất tại huyện Tuyên Hóa.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
a. Ý nghĩa khoa học
Góp phần làm rõ cơ sở khoa học của những chính sách của nhà nước và địa
phương về công tác cho thuê đất.
b. Ý nghĩa thực tiễn
- Góp phần làm rõ được thực trạng công tác cho thuê đất trong thời gian qua,
nhằm thực hiện tốt hơn công tác này trong thời gian đến trên địa bàn huyện Tun

Hóa, tỉnh Quảng Bình.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài ngồi việc đóng góp để giải quyết vấn đề thực
tiễn trong việc cho thuê đất đang đặt ra hiện nay ở huyện Tuyên Hóa, nó cịn là tài liệu
tham khảo cho các địa phương có cùng điều kiện tương tự.
- Là cơ sở tham khảo cho các cơng trình nghiên cứu ở các địa bàn khác của tỉnh
Quảng Bình.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Đất đai và vai trò của đất đai
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên quốc gia vô cùng q giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt khơng có gì thay thế được, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơng trình kinh
tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng. Đất đai là yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi
quốc gia nhưng bị giới hạn về số lượng nên nếu con người sử dụng đất một cách hợp
lý thì đất đai lại là nguồn tài nguyên vô hạn về thời gian sử dụng.
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:"Đất đai là
một diện tích cụ thể của bề mặt Trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường
sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa
hình, mặt nước. Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong
lịng đất, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết
quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại.
Như vậy, "đất đai" là khoảng khơng gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng
(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích

nước, tài ngun nước ngầm và khống sản trong lịng đất), theo chiều nằm ngang trên
mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng các
thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất
cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước
lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện
lao động. Đất đai đóng vai trị quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài
người. Nếu khơng có đất đai thì rõ ràng khơng có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng
như khơng thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô
cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người.
Đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội,
an ninh và quốc phịng.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành kinh tế của xã hội. Tuy vậy, đối với từng
ngành cụ thể đất đai có vị trí khác nhau. Trong cơng nghiệp và các ngành khác ngồi
nơng nghiệp, trừ cơng nghiệp khai khống, đất đai nói chung làm nền móng, làm địa
điểm, làm cơ sở để tiến hành các thao tác. Trái lại, trong nông nghiệp đặc biệt là ngành

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


4
trồng trọt đất đai có vị trí đặc biệt. Đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu trong nông
nghiệp, nó vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động.
Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từng ngành rất khác nhau:
- Trong các ngành phi nơng nghiệp: Đất đai giữ vai trị thụ động với chức năng là
cơ sở khơng gian và vị trí để hồn thiện q trình lao động, là kho tàng dự trữ trong
lịng đất (các ngành khai thác khống sản). Q trình sản xuất và sản phẩm được tạo ra
khơng phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lượng thảm thực vật và các
tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.

- Trong các ngành nông - lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của q trình sản
xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao động và công
cụ hay phương tiện lao động. Q trình sản xuất nơng - lâm nghiệp ln liên quan chặt
chẽ với độ phì nhiêu, quá trình sinh học tự nhiên của đất.
Thực tế cho thấy trong q trình phát triển xã hội lồi người, sự hình thành và
phát triển của mọi nền văn minh vật chất, văn minh tinh thần, các thành tựu kỹ thuật
vật chất - văn hóa khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản sử dụng đất.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là
địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các cơng trình cơng nghiệp, giao thơng,
thuỷ lợi và các cơng trình thuỷ lợi khác. Đất đai cũng cung cấp các nguyên liệu cho
các ngành sản xuất như gạch, ngói, xi măng,… Thực vậy, trong các điều kiện vật chất
cần thiết, đất đai giữ vị trí và ý nghĩa đặc biệt quan trọng, là điều kiện đầu tiên, là cơ
sở thiên nhiên của mọi quá trình sản xuất, là nơi tìm được công cụ lao động, nguyên
liệu lao động và nơi sinh tồn của xã hội loài người.
Kinh tế xã hội phát triển mạnh, cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm cho mối
quan hệ giữa người và đất ngày càng căng thẳng những sai lầm liên tục của con người
trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến huỷ hoại mơi trường đất, một số cơng năng nào
đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan trọng và mang tính
tồn cầu.
Đất đai là điều kiện rất cần thiết để con người tồn tại và tái sản xuất qua các thế
hệ kế tiếp nhau của loài người. Bởi vậy việc sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả và bảo
vệ lâu bền nguồn tài nguyên vô giá này là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp bách
đối với mỗi quốc gia.
Diện tích đất đai có hạn. Sự giới hạn đó là do tồn bộ diện tích bề mặt của trái đất
cũng như diện tích đất đai của mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ bị giới hạn. Sự giới hạn đó
cịn thể hiện ở nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành kinh tế quốc dân trong quá trình
phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng. Do diện tích đất đai có hạn nên người ta
khơng thể tùy ý muốn của mình tăng diện tích đất đai lên bao nhiêu cũng được.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

5
Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai sẽ là một hiện tượng kinh tế xã hội thể hiện
đồng thời ở tính chất: kinh tế (bằng hiệu quả sử dụng đất), kỹ thuật (các tác nghiệp
chuyên môn kỹ thuật: điều tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số
liệu,...) và pháp chế (xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất nhằm
đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai theo pháp luật).
Luật Đất đai 2003 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất
đai là tài ngun vơ cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân
dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai
như ngày nay [45].
Giao đất, cho thuê đất đối với tất cả các loại đất cho các đối tượng có nhu cầu sử
dụng đất, phù hợp với quy định của pháp luật, theo các phương thức thu tiền hoặc
không thu tiền sử dụng đất là Nhà nước tạo tiền đề cho việc thực hiện chiến lược phát
triển kinh tế - xã hội và phương hướng, nhiệm vụ kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.
Quỹ đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, phát
triển đô thị được mở rộng, từng bước đáp ứng nhu cầu của giai đoạn đẩy mạnh cơng
nghiệp hố, hiện đại hóa đất nước và nhu cầu đơ thị hố.
Thị trường quyền sử dụng đất vận hành đã góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách
và trở thành một trong những nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội của
đất nước. Nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước tăng qua các năm.
Những mục tiêu kinh tế của Đảng và nhà nước đã đề ra cho thấy quá trình triển
khai đưa đất vào sử dụng cho thấy đất đai có một vị trí hết sức quan trọng trong quá
trình sản xuất và phát triển kinh tế xã hội. Cần phải có biện pháp kiểm tra, giám sát
việc sử dụng đất tránh lãng phí và thất thu ngân sách; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
phải được xây dựng cụ thể, giá tiền sử dụng đất phải được xác định một cách khoa
học, minh bạch phù hợp với giá thị trường, thủ tục hành chính cần được minh bạch,

không phiền hà ,... nhằm thu hút đầu tư, đưa đất vào sử dụng, tránh hoang hóa và đáp
ứng với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
1.1.2. Đất đai đối với vấn đề thu hút đầu tư
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trình tự thủ tục khi giao đất, cho thuê đất, hệ
thống tài chính về đất đai có vai trị quan trọng trong việc thu hút đầu tư. Khi nhà đầu
tư có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất kinh doanh, họ sẽ quan tâm đến việc thuê đất có
được thực hiện dễ dàng hay khơng, có bị gây phiền hà trong khi thực hiện thủ tục hay
không và hồ sơ thực hiện phức tạp hay đơn giản và chi phí như thế nào. Để có thể giải
đáp được những thắc mắc của các nhà đầu tư, về mặt quản lý của Nhà nước về đất đai

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


6
thường liên quan đến nội dung thứ 1: hệ thống các văn bản pháp luật; nội dung thứ 2
về: quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nội dung thứ 3 về: quản lý việc cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, nội dung thứ 4 là: tài chính về đất đai (Bao gồm chi
phí GPMB, chi phí đầu tư, tiền thuê đất, chi phí thực hiện các thủ tục hành chính) và
nội dung cuối cùng là thời gian bao lâu thì có thể có đất để đưa vào sản xuất.
- Về hệ thống các văn bản pháp luật: Với quan điểm đổi mới, hệ thống chính sách
pháp luật của Nhà nước ta liên quan đến việc cho các dự án đầu tư thuê đất ngày càng
hoàn thiện, các bước công việc được quy định tương đối rõ ràng; xác định được thời
gian nhận và trả kết quả để các nhà đầu tư có thể tính tốn được thời gian đầu tư. Tuy
nhiên, trong thực tế thực hiện cịn khơng ít những vướng mắc, bất cập cần thay đổi để
có thể thu hút được các nhà đầu tư.
- Về quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
Về thực chất quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành các quyết định
nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích cao nhất,
thực hiện đồng thời hai chức năng: điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ chức sử
dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao hiệu quả sản xuất của xã

hội kết hợp bảo vệ đất và mơi trường.
Từ đó, ta thấy việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt
quan trọng khơng chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất
đai còn là biện pháp quản lý đất đai một cách hữu hiệu của nhà nước nhằm tổ chức lại
việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng
chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông, lâm nghiệp (đặc
biệt là đất trồng lúa và đất lâm nghiệp có rừng), ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu
cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi
trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất
nhiều các hiện tượng gây ra các hiệu quả khó lường về tình hình bất ổn chính trị, an
ninh quốc phịng ở từng địa phương, đặc biệt là trong những năm gần đây khi nhà
nước hướng nền kinh tế theo hướng thị trường.
Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai hợp lý
hơn. Trên cơ sở phân hạng đất, bố trí sắp xếp các loại đất đai, quy hoạch sử dụng đất
tạo ra cái khung bắt các đối tượng quản lý và sử dụng đất theo khung đó. Điều đó cho
phép việc sử dụng đất sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Bởi vì, khi các đối tượng
sử dụng đất hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ yên
tâm đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn. Quy
hoạch sử dụng đất cũng góp một phần rất lớn thúc đẩy phát triển KT-XH của đất nước.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


7
- Về quản lý việc giao đất, cho thuê đất:
Để dễ dàng thu hút các dự án đầu tư triển khai thực hiện dự án nhằm phát triển
kinh tế, xã hội, trước hết phải có một hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến việc
quản lý, sử dụng đất minh bạch, rõ ràng, dễ hiểu và khơng có sự chồng chéo giữa các
văn bản; quy hoạch sử dụng đất phải rõ ràng, thể hiện rõ điều kiện của thửa đất để các
dự án đầu tư có thể dễ dàng lựa chọn được thửa đất mình cần. Có một hệ thống quản lý

đất đai tốt chắc chắn sẽ thu hút được nhiều sự đầu tư, các nhà đầu tư cũng yên tâm hơn
trong việc lựa chọn địa điểm đầu tư.
Hiện nay, quản lý việc giao đất, cho thuê đất bước đầu đã đi vào ổn định. Căn cứ
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, quỹ đất quy hoạch để phát triển
kinh tế - xã hội của huyện Tuyên Hóa đã đáp ứng tốt khả năng cung về đất đai nhằm
thu hút đầu tư. Thủ tục hành chính giải quyết nhu cầu giao đất, thuê đất của các nhà
đầu tư cơ bản là đơn giản, rõ ràng, ít chồng chéo.
Mặc dù chỉ có đối tượng quản lý là đất đai nhưng được điều chỉnh ở nhiều văn
bản khác nhau (ngồi Luật Đất đai và 04 Luật có sửa đổi, bổ sung một số nội dung
của Luật Đất đai cịn có trên 20 Luật và trên nhiều văn bản của Chính phủ có nội
dung điều chỉnh liên quan đến đất đai). Các văn bản này được ban hành ở những thời
điểm khác nhau, cơ quan chủ trì xây dựng khác nhau nên đã dẫn đến sự chồng chéo,
có nhiều điểm chưa thống nhất (hiện nay còn một số điểm mẫu thuẫn giữa Luật Đất
đai với Luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo), làm cho các
cơ quan quản lý khó khăn, lúng túng trong việc áp dụng pháp luật và gây khó khăn
cho việc thực hiện pháp luật của người dân và doanh nghiệp. Một số quy định phải
sửa đổi, bổ sung nhiều lần trong thời gian ngắn khi chưa kịp tổng kết, đánh giá đầy
đủ thực tiễn trước khi ban hành dẫn đến tình trạng thiếu ổn định, tính khả thi thấp và
là nguyên nhân gây ra so bì, khiếu kiện. Nhà nước quản lý việc giao đất, cho thuê đất
trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất của các loại hình
tổ chức. Việc quản lý tốt sẽ làm cho các nhà đầu tư yên tâm hơn khi thực hiện sản
xuất kinh doanh.
Khi đã giao đất, thuê đất cho các dự án đầu tư rồi thì phải đảm bảo hiệu quả sử
dụng đất là tối đa, thu được lợi ích khi giao đất, thuê đất cho các dự án đầu tư đồng
thời cũng phải bảo đảm được khả năng sinh lời của đất (bằng cách đầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng hoàn thiện) mới thu hút được các nhà đầu tư.
- Về quản lý tài chính về đất đai:
Tài chính về đất đai ln là vấn đề quan tâm hàng đầu của Nhà nước cũng như
các loại hình doanh nghiệp khi thực hiện chính sách thu hút vốn đầu tư. Tài chính cơng
khai sẽ thu hút được đầu tư.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


8
Tài chính về đất đai có thể hiểu là các khoản chi phí liên quan đến việc sử dụng
đất như chi phí GPMB, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Hệ thống chính sách pháp luật
về tài chính đất đai hầu hết đã quy định rất rõ các khoản tiền mà doanh nghiệp phải chi
ra để có thể sử dụng đất nhưng để thu hút đầu tư cần có cơ chế rõ ràng, đảm bảo tính
cơng bằng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngồi; có cơ chế về bồi
thường, GPMB được rõ ràng hơn và việc tính tốn chi phí bồi thường cho người có đất
bị thu hồi và việc tính tốn các khoản mà người sử dụng đất được hưởng lợi từ việc
thu hồi đất của người dân để chuyển mục đích sử dụng công bằng hơn (nhất là đối với
các dự án phát triển nhà) để người dân mất đất không cảm thấy bị thiệt thòi và nhà
nước thu được tiền sử dụng đất một cách hợp lý, tránh thất thoát và người sử dụng đất
cũng khơng cảm thấy khó khăn khi thực hiện dự án. Đó là một vấn đề hết sức phức tạp
và cần có rất nhiều thời gian nghiên cứu và đưa ra giải pháp.
1.1.3. Những nội dung cơ bản của công tác cho thuê đất
1.1.3.1. Căn cứ cho thuê đất
Điều 52, luật đất đai 2013 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất [52], bao gồm:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất.
1.1.3.2. Đối tượng cho thuê đất
Điều 56, luật đất đai 2013 quy định về đối tượng cho thuê đất như sau [52]:
- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi

trồng thủy sản, làm muối;
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn
mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt
động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi
nông nghiệp;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục
đích kinh doanh;

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


9
+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất
xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư
nhà ở để cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người Việt Nam
định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất xây dựng
cơng trình sự nghiệp;
+ Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân
dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với
nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
1.1.3.3. Thời hạn cho thuê đất
Điều 126, Luật đất đai 2013 quy định [52]:
- Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân khơng q 50

năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước
xem xét tiếp tục cho thuê đất.
- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản
xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngồi,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam
được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất
nhưng khơng q 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa
bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc
biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá
70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để
cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự
án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà
nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


10
- Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngồi có
chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngồi có chức
năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc
cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này.
- Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng
ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài

chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các cơng trình cơng cộng có mục
đích kinh doanh là khơng q 70 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà
nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
- Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác
định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.
- Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có
quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
1.1.3.4. Thẩm quyền cho thuê đất
Điều 59, luật đất đai 2013 quy định về Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau [52]:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật;
+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật;
+ Cho th đất đối với tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia
đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện
tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
trước khi quyết định;

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

11
+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
- Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào
mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn.
- Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này khơng được ủy quyền.
1.1.3.5. Trình tự thủ tục cho thuê đất
a. Đối với tổ chức kinh tế
* Trình tự thực hiện bao gồm các bước sau [59]:
Bước 1: Người xin thuê đất nộp hồ sơ thuê đất (kèm theo hồ sơ về tài chính:
khai tiền sử dụng đất; khai tiền thuê đất thuê mặt nước) tại Bộ phận giao dịch một cửa
của Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Bình.
Trường hợp người sử dụng đất ủy quyền cho người khác nộp hồ sơ hoặc nhận kết
quả thì phải có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật.
Bước 2: Bộ phận giao dịch một cửa kiểm tra hồ sơ, vào sổ theo dõi và viết phiếu
tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ, chuyển hồ sơ đến lãnh đạo Sở giao Phòng Quy
hoạch - Kế hoạch giải quyết. Trường hợp hồ sơ không hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi
trường thông báo trả lại hồ sơ và nêu rõ lý do trả lại hồ sơ hoặc hướng dẫn bổ sung,
hoàn chỉnh hồ sơ để nộp lại theo quy định.
Bước 3: Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra, thẩm định hồ sơ,
hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính; trình UBND tỉnh ban hành quyết
định cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 4: Sở Tài ngun và Mơi trường trình UBND tỉnh xem xét, ký quyết định
cho thuê đất; gửi quyết định cho thuê đất cho Sở Tài nguyên và Môi trường, các sở,
ban, ngành, địa phương có liên quan và chủ đầu tư.
Bước 5: Văn phịng đăng ký đất đai cung cấp thơng tin địa chính cho Cục thuế
để xác định nghĩa vụ tài chính sau khi nhận được quyết định cho thuê đất của UBND
tỉnh. Trong trường hợp cần thiết, Sở Tài ngun và Mơi trường chủ trì, phối hợp với
cơ quan thuế, cơ quan tài chính và các cơ quan khác có liên quan xác định vị trí và giá

trị của thửa đất hoặc khu đất cần phải xác định nghĩa vụ tài chính để làm cơ sở áp dụng
phương pháp xác định giá đất phù hợp theo đúng quy định tại Nghị định số
45/2014/NĐ-CP, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.
Bước 6: Kể từ khi nhận đủ hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của
người sử dụng đất do Văn phòng đăng ký đất đai chuyển đến, Cục thuế thơng báo việc
thực hiện nghĩa vụ tài chính gửi Văn phòng đăng ký đất đai và cho người sử dụng đất.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


12
Bước 7: Sau khi nhận được quyết định cho thuê đất của UBND tỉnh, Sở Tài
nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp UBND cấp xã, chủ đầu tư tiến hành giao đất
trên thực địa; ký hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp thuê đất); trao Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ
đầu tư sau khi chủ đầu tư thực hiện xong nghĩa vụ tài chính.
* Thành phần hồ sơ [59]:
- Đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải
cấp giấy chứng nhận đầu tư:
+ Đơn xin thuê đất theo Mẫu số 01 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày
02/6/2014.
+ Bản sao Giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản
thuyết minh dự án đầu tư;
Trường hợp dự án sử dụng đất cho hoạt động khống sản thì phải có giấy phép
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
+ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho thuê đất quy
định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 của Chính phủ đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định
dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án.
+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất kèm thống

kê thửa đất (Sở Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ
địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa
chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất).
- Đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự
án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư
xây dựng công trình gồm:
+ Đơn xin thuê đất theo Mẫu số 01 Thơng tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày
02/6/2014.
+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất kèm thống
kê thửa đất ( Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ
địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa
chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất).
+ Bản sao thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án khơng phải trình cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
+ Bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu
tư xây dựng cơng trình.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


13
b. Đối với hộ gia đình, cá nhân
* Trình tự thực hiện bao gồm các bước sau [58]:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Trung tâm giao dịch một cửa liên thông
cấp huyện.
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03
ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ
sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết
quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ; chuyển hồ sơ đến

Phòng Tài nguyên và Mơi trường.
Bước 2: Phịng Tài ngun và Mơi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện
quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất:
- Phịng Tài ngun và Mơi trường sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ có trách nhiệm
thẩm định, chuyển Văn phịng Đăng ký đất đai lập trích lục hoặc trích đo địa chính;
Trường hợp thửa đất xin th có diện tích từ 0,5 ha trở lên thì Ủy ban nhân dân
cấp huyện có văn bản gửi Ủy ban nhân dân tỉnh xin chủ trương cho thuê đất (qua Sở
Tài nguyên và Môi trường). Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu, trình Ủy ban
nhân dân tỉnh văn bản chấp thuận chủ trương cho phép thuê đất. Ủy ban nhân dân tỉnh
xem xét, ký văn bản chấp thuận chủ trương cho phép thuê đất và gửi cho Ủy ban nhân
dân cấp huyện.
- Phịng Tài ngun và Mơi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành
quyết định cho thuê đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, quyết định cho th đất. Phịng Tài
ngun và Mơi trường ký hợp đồng thuê đất.
Bước 3: Người được cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao
đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp thuê đất.
Bước 4: Phòng Tài nguyên và Mơi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất
trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuê
đất; chỉ đạo Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất
đai, hồ sơ địa chính.
* Thành phần hồ sơ [58]:
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm:
+ Đơn xin cho thuê đất;

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


14

+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (Phịng Tài
ngun và Mơi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối
với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo
yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất).
* Hồ sơ Phịng Tài ngun và Mơi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện
bao gồm [58]:
+ Các loại hồ sơ của người sử dụng đất nộp nêu trên;
+ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất.
+ Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất hoặc dự thảo quyết định cho
thuê đất.
Khi nộp hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính này, người sử dụng đất đồng thời nộp
kèm hồ sơ của các thủ tục kê khai thực hiện nghĩa vụ tài chính có liên quan theo cơ
chế một cửa liên thơng thủ tục hành chính (mỗi loại 02 bản):
+ Tờ khai Lệ phí trước bạ;
+ Tờ khai tiền sử dụng đất;
+ Tờ khai tiền thuê đất, thuê mặt nước.
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2.1. Tổng quan về cho thuê đất một số nước trên thế giới
Hầu hết các nước chỉ cho phép người nước ngoài được thuê đất trong thời hạn
xác định để đầu tư kinh doanh (ví dụ như ở Trung Quốc, các doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngồi có thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất bên cạnh việc trả phí cho
việc sử dụng đất. Mọi tranh chấp phát sinh từ đất đai giải quyết theo nguyên tắc chung
của thế giới như theo pháp luật nơi có đất, khơng phụ thuộc nhiều vào hình thức sở
hữu đất đai. Vì vậy các nước đều quy định về trình tự, thủ tục để Nhà nước cho thuê
đất, giải quyết tranh chấp phát sinh từ việc thuê đất.
Đối với các nước có cho phép người nước ngồi được sở hữu đất đai (ở khu vực
Châu Á như Hàn Quốc, Thái Lan, Đài Loan, các nước cộng đồng Châu Âu như Thụy
Điển, Pháp, Đức, Rumani, Ukraina, khu vực Châu Phi gắn với các điều kiện,...) để góp
phần thúc đẩy đầu tư nước ngoài và phát triển thương mại quốc tế thì có cả 2 cơ chế
hành chính và dân sự. Trong đó có trình tự, thủ tục hành chính đối với trường hợp Nhà

nước can thiệp, giải quyết vấn đề bồi thường cho người bị lấy đất.
* Ở Hàn Quốc:
Đạo luật thu hồi đất và bồi thường đã quy định về quy trình thu hồi đất, quy trình
khiếu kiện gồm 7 bước [7], [33], cụ thể như sau:

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


15
Bước 1: Lập, duyệt kế hoạch dự án (chủ đầu tư xây dựng, có Hội đồng thẩm định
của Hiệp hội xác định giá đất).
Bước 2: Đo đạc.
Bước 3: Thông báo kế hoạch bồi thường, định giá.
Bước 4: Đàm phán thu hồi đất. Nếu đồng ý thì ký hợp đồng mua bán, nếu khơng
đồng ý thì làm đồng thời bước 5 và bước 6.
Bước 5: Xử phạt hành chính và thu hồi (bán bắt buộc).
Bước 6: Giải quyết khiếu nại về giá theo 3 giá: 1 giá do chủ đầu tư giới thiệu; 1
giá do người sở hữu giới thiệu và 1 giá do Ủy ban thu hồi giới thiệu. Sau đó Tịa án
giải quyết khiếu kiện.
Bước 7: Thu hồi đất chỉ thực hiện khi đã làm đúng các quy trình này.
* Khái quát tình hình đất đai ở Trung Quốc
Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai. Dưới hệ thống kinh tế kế
hoạch xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên
và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng
sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949. Quá trình này được tiến hành song
song với các “phong trào”: “Bước nhảy vĩ đại” (1957 - 1962); “Tập thể hóa đất đai ở
nơng thơn” (1963 – 1965); “Cách mạng văn hóa” (1966 – 1978). Tuy nhiên, việc quốc
hữu hóa tồn bộ đất đơ thị của nước này chỉ chính thức hồn tất sau khi Hiến pháp
1982 được ban hành. Đất đô thị thuộc về Nhà nước và được quản lý bởi nhà nước
Trung Quốc - người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội. Quyền sở hữu đối với bộ phận

đất đai này được chính thức gọi là sở hữu tồn dân XHCN (socialist people’s
ownership). Là người đại diện cho toàn dân, về mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc
có tồn quyền của một chủ sở hữu. Theo học thuyết của chủ nghĩa Mác, đất đai lúc bấy
giờ đã bị loại khỏi các giao dịch mang tính kinh tế ở Trung Quốc vì bản thân nó khơng
có giá trị. Thay vào đó, hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã thực hiện phân phối
đất đai theo các kênh hành chính (administration channels) mà theo đó người sử dụng
đất (SDĐ) khơng bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền nào cho việc SDĐ của mình. Tuy
nhiên, họ cũng khơng được phép chuyển nhượng phần đất mà mình được sử dụng. Đất
đai lúc bấy giờ được coi là một loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội được phân phối
miễn phí [7], [33].
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào
được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình
thức nào. Như vậy, khơng khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung
Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để họ có thể
trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


16
hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách
quan của sự phát triển kinh tế - xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một
thời gian ngắn. Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại
hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “khơng chính thức” - cịn gọi là “chợ đen”
(black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở đó, nhiều nơng
dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu
cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở
nước này [7], [33].
* Q trình thị trường hóa đất đai ở Trung Quốc
+ Sự phát triển của hệ thống quản lý nhà nước đối với thị trường đất đai:

Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ
thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng ý
của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm Quyến
theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống phân
phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính
thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa. Luật Quản lý nhà nước về
đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù,
từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai. Cuộc cách mạng trong
phân phối đất đai bắt đầu từ năm 1987 và kéo dài hơn một thập kỷ trải qua ba giai
đoạn cực điểm: thứ nhất là từ lúc kết thúc thời kỳ kế hoạch 5 năm lần thứ 7 đến lần thứ
8; thứ hai là trong suốt thời kỳ kế hoạch 5 năm lần thứ 9 và thứ ba là sau kế hoạch 5
năm lần thứ 10, đặc biệt là trong năm 2001 [7], [33].
Vào tháng 11 năm 1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết
định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng
Châu,... Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận
giá trị hàng hóa của đất đai. Sau đó, vào tháng 4 năm 1988, Quốc hội nước này đã sửa
đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp
luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng
nhà nước Trung quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng
QSDĐ của Nhà nước tại đơ thị, trong đó quy định rõ rằng QSDĐ có thể chuyển
nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá [7], [33].
Như vậy, từ cơ chế giao đất khơng thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc
không giới hạn thời gian sử dụng đất chuyển sang xác định thời hạn sử dụng đất; và từ
sự cứng nhắc chuyển sang cơ động, hệ thống SDĐ của Trung Quốc đã đạt được cực
điểm đầu tiên của mình. Trong suốt thời kỳ của Kế hoạch 5 năm lần thứ 9, việc cải
cách hệ thống SDĐ được tiến hành sâu rộng hơn, từ nguyên tắc năng động cân bằng
cho việc khai thác SDĐ nông nghiệp được đưa ra vào năm 1996 đến những chính sách

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma