Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên gian đoạn 2013 2017
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.03 MB, 95 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------
NGUYỄN THANH HOÀNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 - 2017
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------
NGUYỄN THANH HOÀNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 - 2017
Chuyên ngành: Quản lý đất
đai
Mã số ngành: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng
Thái Nguyên - 2018
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Nguyễn Thanh Hoàng
22
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tạo
điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập
thể và cá nhân trong và ngoài trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu tiên tôi xin
chân thành cảm ơn sâu sắc tới GS. Nguyễn Thế Đặng là người trực tiếp hướng dẫn và
giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân
trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái
Nguyên, Văn phòng đăng ký đất đai, phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái
Nguyên, đặc biệt là các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố và các cơ quan ban
ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết
để thực hiện luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình,
quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Nguyễn Thanh Hoàng
33
MỤC LỤC
Trang
TRANG BÌA PHỤ
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN................................................................................................................. ii
MỤC LỤC ..................................................................................................................... iii
DANH
MỤC
CÁC
TỪ
................................................................................vi DANH
VIẾT
TẮT
MỤC BẢNG BIỂU
........................................................................................... iii DANH MỤC HÌNH VẼ
.............................................................................................. viii
MỞ ĐẦU.........................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài...............................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ......................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.....................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học ...................................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ...................................................................................... 2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................................3
1.1. Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai
.................................3
1.1.1. Tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai ........................................................
3
1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng
đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................................... 4
1.2. Tổng quan quản lý đất đai trong nước và ngoài nước ............................................13
1.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới ...............................................................
13
1.2.2. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức tại Việt Nam .......................................... 16
1.3. Một số kết quả nghiên cứu về đánh giá đất đã giao, cho thuê................................23
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......25
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..........................................................................25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................... 25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 25
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ..........................................................................25
2.3. Nội dung nghiên cứu ..............................................................................................25
44
2.3.1. Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Thái Nguyên
tác
động đến giao đất, cho thuê đất các tổ chức ....................................................... 25
2.3.2. Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2013 – 2017 ..................................................
25
2.3.3. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất đã được giao, cho thuê của các tổ chức trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2013 – 2017 .................................
25
2.3.4. Đánh giá thành công và tồn tại, tiến hành đề xuất một số giải pháp nhằm nâng
cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố .... 26
2.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................26
2.4.1. Tài liệu liệu thứ cấp ............................................................................................. 26
2.4.2. Tài liệu sơ cấp...................................................................................................... 27
2.4.3. Phương pháp so sánh, phân tích tổng hợp ........................................................... 28
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................................29
3.1. Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Thái Nguyên tác
động đến giao đất, cho thuê đất các tổ chức
..................................................................29
3.1.1. Vị trí địa lý........................................................................................................... 29
3.1.2. Tình hình quản lý đất đai ..................................................................................... 30
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2017.................................................................. 31
3.1.4. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên... 33
3.2. Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2013 – 2017
....................................................34
3.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao
đất ....................................................................................................................... 36
3.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho
thuê đất................................................................................................................ 40
3.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất................................................................................................................ 47
3.3. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất đã được giao, cho thuê của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2013 – 2017 .............................48
3.3.1. Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế giai đoạn 20132017 .................................................................................................................... 48
3.3.2. Đánh giá hiệu quả kinh tế .................................................................................... 49
3.3.3. Đánh giá hiệu quả xã hội ..................................................................................... 51
3.3.4. Đánh giá hiệu quả môi trường ............................................................................. 53
3.3.5. Đánh giá công tác giao cho thuê đất theo ý kiến của tố chức ............................. 55
3.3.6. Giải pháp nâng cao hiệu quả của việc giao đất, cho thuê đất theo kết quả điều
tra từ các tổ chức kinh tế..................................................................................... 56
3.4. Đánh giá thành công và tồn tại, tiến hành đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố .57
3.4.1. Đánh giá chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức ....................................... 57
3.4.2. Đề xuất giải pháp ................................................................................................. 59
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .........................................................................................62
1. Kết luận......................................................................................................................62
2. Đề nghị ......................................................................................................................63
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................64
PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Kí hiệu
Tên đầy đủ
CP
Cổ phần
CN-TTCN
Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp
HCNN
Hành chính nhà nước
GDP
Tốc độ tăng trưởng kinh tế
KT-XH
Kinh tế xã hội
QH
Quy hoạch
QSD
Quyền sử dụng
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn
TDMNBB
Trung du miền núi Bắc bộ
TN&MT
Tài nguyên và môi trường
UBND
Ủy ban nhân dân
XHCN
Xã hội chủ nghĩa
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 3.1. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2017............... 32
Bảng 3.2. Tổng hợp kết quả tình hình sử dụng đất của các tổ chức giai đoạn 2013-2017 ..
34
Bảng 3.3. Tình hình sử dụng đất theo loại hình tổ chức của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn thành phố Thái Nguyên ................................................................... 35
Bảng 3.4. Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
được giao đất ................................................................................................ 36
Bảng 3.5: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế năm
2014 .............................................................................................................. 36
Bảng 3.6: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế năm
2015 .............................................................................................................. 37
Bảng 3.7: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế năm
2016 .............................................................................................................. 39
Bảng 3.8: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế năm
2017 .............................................................................................................. 39
Bảng 3.9: Tình hình thuê đất của các tổ chức ............................................................... 41
Bảng 3.10: Tổng hợp tình hình cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế ..................... 42
Bảng 3.11: Tổ chức kinh tế thuê đất theo quy mô diện tích thuê .................................. 44
Bảng 3.12: Tổng hợp số lượng tổ chức kinh tế được cho thuê theo hình thức thuê đất
giai đoạn 2013-2017..................................................................................... 45
Bảng 3.13: Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh
tế giai đoạn 2013-2017................................................................................. 47
Bảng 3.14: Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê của
các tổ chức kinh tế........................................................................................ 49
Bảng 3.15: Tiền nộp thuế của các tổ chức kinh tế giai đoạn 2012 -2016 ..................... 50
Bảng 3.16: Hiệu quả xã hội của một số tổ chức kinh tế ................................................ 52
Bảng 3.17: Hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ......
54
Bảng 3.18. Tổng hợp ý kiến của tổ chức đánh giá giao đất, cho thuê đất..................... 55
viii
DANH MỤC HÌNH VẼ
Trang
Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên .....................................29
Hình 3.2: Biểu đồ thể hiện số lượng tổ chức theo loại hình tổ chức là tổ chức kinh tế...35
12
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Dưới góc độ kinh tế, đất đai ngày nay không chỉ được coi là tài nguyên, tài sản
mà nó còn được coi là nguồn lực quan trọng đối vời bất kì quốc gia nào. Đất đai còn
được xem như là nguồn vốn của nền kinh tế. Trong nền kinh tế, bất cứ nguồn vốn nào
cũng đòi hỏi phải được sử dụng hiệu quả. Đối với đất đai, yêu cầu này lại càng cần
thiết hõn vì không chỉ là nguồn vốn, đất đai còn là một nguồn lực khan hiếm, do đó nó
đòi hỏi phải được sử dụng một cách tiết kiệm nhất nhưng cho hiệu quả cao nhất.
Nền kinh tế nước ta sau khi mở cửa, đặc biệt là sau khi gia nhập WTO thu hút
ngày càng nhiều các dự án đầu tư trong và ngoài nước. Do đó, nhu cầu sử dụng đất để
thực hiện các dự án đầu tư qua đó cũng ngày càng tãng. Các dự án đầu tư đi vào hoạt
động còn góp phần vào việc khai thác tài nguyên đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng
đất. Nhưng điều đó chỉ xảy ra khi các dự án được triển khai thực hiện có hiệu quả và sử
dụng đất đúng mục đích đã được quy hoạch. Tuy nhiên, thực tế hiện nay có nhiều tổ
chức được giao hoặc cho thuê đất nhưng không thực hiện đầu tư xây dựng hoặc thực
hiện dự
án không đúng tiến độ hoặc sử dụng đất không đúng như mục đích được giao, thuê làm
giảm hiệu quả sử dụng đất, lãng phí tài nguyên đất, gây khó khăn cho công tác quản lý
đất đai..
Với thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên trong
những năm gần đây cũng như dự báo phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai theo
hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhu cầu sử dụng đất cũng như công tác quản lý,
sử dụng đất đai ở thành phố Thái Nguyên nói chung, của các tổ chức trên địa bàn thành
phố nói riêng đang là một thách thức lớn đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Trong tình hình hiện nay việc vi phạm pháp Luật Đất đai cả về quản lý và sử dụng còn
diễn ra ở nhiều địa phương, ở các xã, phường đặc biệt là của các tổ chức được nhà
nước cho thuê đất. Hiện tượng sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm đất đai, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, đất để hoang hóa không sử dụng, chậm triển
khai dự án, tình trạng “quy hoạch treo” chưa được ngăn chặn kịp thời, vẫn còn xảy ra.
22
Thực tế diện tích mà các Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
lại đang quản lý sử dụng chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, xảy ra nhiều tiêu cực, sử dụng
không đúng diện tích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép, cho thuê trái phép, ...
diễn ra rất phổ biến.
Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực
trạng giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2017” được đặt ra với mục tiêu đưa ra
những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường vai trò quản lý và sử dụng chặt
chẽ nguồn tài nguyên đất đai.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Thái Nguyên tác
động đến giao đất, cho thuê đất các tổ chức kinh tế.
- Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2013 - 2017.
- Đánh giá hiệu quả sử dụng đất đã được giao, cho thuê của các tổ chức kinh tế
trên địa bàn thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2013 - 2017.
- Từ kết quả đánh giá, tiến hành đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Tạo cơ sở khoa học và thực tiễn, đề xuất các giải pháp quản lý và sử dụng đất
của
các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Đề tài góp phần quan trọng trong việc khắc phục những hạn chế trong quản lý,
sử dụng đất trên phạm vi thành phố Thái Nguyên nói chung và đất của các tổ chức kinh
tế đang quản lý, sử dụng nói riêng, là cơ sở để xác định tính minh bạch trong quản lý,
sử dụng đất và nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời góp phần thực
hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.
34
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai
1.1.1. Tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai
a) Đối với nhà nước
Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai nhằm
bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Thông qua giao đất và cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý này. Khi
quyết định giao đất và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa người
sử dụng đất và Nhà nước bằng Giấy chứng nhận QSD đất, buộc người sử dụng phải
tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp
luật. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [15].
Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi
ích chung của toàn xã hội vì giao đất và cho thuê đất là một hình thức phân phối đất
đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng. Do đó, giao đất và cho thuê đất
cũng góp phần tạo ra công bằng cho toàn xã hội.
Công tác giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình
trạng sử dụng đất manh mún, quản lý sử dụng đất theo quy hoạch.
Đất đai được giao hoặc cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa
được đầu tư cơ sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho
xã hội. Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc
đẩy phát triển kinh tế.
b) Đối với người sử dụng đất
Giao và cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà
còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó là cơ sở về quyền
sử dụng cho người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để từ đó người sử dụng có
thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai. Được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc trao quyền cho người sử dụng
đất theo quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp…
44
c) Đối với các dự án đầu tư
Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư. Bất kỳ dự án đầu tư của tổ
chức kinh tế nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này không
thể thực hiện được. Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù khả năng tài
chính có thuyết phục đến mấy mà đất đai không có thì dự án đó không thể khả thi.
Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm
thực hiện dự án. Giao đất và cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ sở cho việc thực
hiện dự án. Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn. Bất kì một dự án đầu
tư nào cũng đòi hỏi một số vốn lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự có
của mình có thể không đủ để đầu tư mà phải huy động từ các nguồn khác. Một trong
các nguồn huy động vốn là ngân hàng. Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất là
GCNQSD đất tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng
bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất, thể chấp tài sản hình thành trong tương lai gắn
liền với đất. Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều
kiện để chủ đầu tư có thể tiến hành thực hiện dự án. (Phương Hiếu, 2012) [7].
1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng
đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng
kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành
phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa
dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh
chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò
không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân.
Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện. Tuy
nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là
làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành
sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức
quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai và
hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan.
54
Sau đây là những cơ sở pháp lý được nghiên cứu để thực hiện đề tài:
- Luật Đất đai năm 2003.
- Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật
Đất đai năm 2003 ;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất
đai;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất;....
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐCP ngày
25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;… .
- Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13/4/2015 của Chính phủ về quản lý, sử
dụng đất lúa.
1.1.2.1. Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức
Theo Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái
định cư thì căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất gồm [14]:
6
- Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt.
Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được
duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư
nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau:
Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư;
Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt
hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất
trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm
định về nhu cầu sử dụng đất.
1.1.2.2. Thời hạn giao và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
Điều 66, Điều 67 của Luật Đất đai 2003 [8] và Điều 125 Luật Đất đai 2013 [9]
quy định thời hạn sử dụng của các loại đất. Trong đó một số loại đất như đất ở; đất xây
dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất quốc phòng, an ninh; đất tôn
giáo... là những loại đất được giao sử dụng ổn định lâu dài:
Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án
đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất
nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn
chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần
thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm.
Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên tâm
đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể thu hồi lại đất
khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên, Nhà
nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ dài để nhà đầu tư có đủ thời gian
để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã đầu tư trên đất.
Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, nếu
có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn thời hạn sử
dụng đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp
tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào
đất.
7
1.1.2.3. Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức
Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại Điều 37 Luật Đất đai 2003
[12], Điều 59, Luật Đất đai 2013 [13]. Cả hai điều này quy định ủy ban nhân dân
(UBND) tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với
các tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài thực hiện các dự án đầu tư.
1.1.2.4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất
Theo quy định của Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013, các tổ chức khi được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ như sau [12],[ 13]:
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất
a, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức giao đất không thu tiền sử dụng
đất. Theo Điều 109 và Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003:
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền và
nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003.
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây
dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được quyền bán tài
sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục
giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.
Theo Điều 173 Luật Đất đai 2013 qui định:
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và
nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai 2013.
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
b, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất
88
Luật Đất đai 2003 [8] qui định:
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền
và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003.
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử
dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa
vụ sau
đây:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã
được xây dựng gắn liền với đất;
Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây
dựng gắn liền với đất;
Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho
cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng,
tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo
quy định của pháp luật;
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật;
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử
dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền, nghĩa vụ quy
định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật Đất đai năm 2003.
Theo Luật Đất đai 2013[9] thì:
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại
Điều
166 và Điều 170 của Luật này.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại
khoản 1
Điều này còn có các quyền sau đây:
99
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất;
10
1
0
+ Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền
sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
+ Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho
cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng;
tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
+ Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ
ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều
này; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà
nước có thẩm
quyền.
Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn
gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 173 của Luật
này.
Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây
dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có
quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được
miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được
11
1
1
giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp
luật về
12
1
2
đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;
+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được
miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp
luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối
với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.
c, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê được quy định tại Điều
111 Luật Đất đai 2003 [8] như sau:
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ sau
đây:
+ Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai
năm
2003;
+ Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại
các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh
doanh theo quy định của pháp luật;
+ Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê;
người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
+ Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp
được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tạ khu công nghiệp, khu công
nghệ cao, khu kinh tế;
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai năm
2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả
trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất
là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai năm
2003 trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả
và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003.
+ Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có các quyền và nghĩa
vụ quy định tại khoản 1 Điều 111 của Luật Đất đai năm 2003.
11
+ Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không
thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 111 của Luật Đất đai năm 2003 thì có các
quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.
Những điểm mới về giao và cho thuê đất trong Luật Đất đai 2013
- Các trường hợp giao đất, cho thuê đất
So với quy định của pháp luật hiện hành, Luật đất đai năm 2013 bổ sung 1 số
quy định mới như sau:
+ Bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối
tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây
dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Khoản 3 Điều 55 Luật đất đai năm
2013);
+ Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được
quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê (Khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2013);
+ Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều
thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp (Điểm
e Khoản
1 Điều 56 Luật đất đai năm 2013);
+ Bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu
tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng
thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 55 Luật đất đai
năm
2013).
- Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Điều 52 Luật đất
đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thay cho các căn
cứ chung Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy
hoạch xây dựng Điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật đất đai năm 2003.
Chính vì vậy, trong “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện”
(Khoản 4 Điều 40) quy định phải “Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực
hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của
