Đánh giá công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện mộ đức, tỉnh quảng ngãi

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

NGUÙN LN

ÂẠNH GIẠ CÄNG TẠC ÂÀNG K ÂÁÚT ÂAI, LÁÛP HÄƯ SÅ
ÂËA CHÊNH V CÁÚP GIÁÚY CHỈÏNG NHÁÛN QUƯN SỈÍ
DỦNG ÂÁÚT TẢI HUÛN MÄÜ ặẽC, TẩNH QUANG
NGAẻI

LUN VN THAC Sẫ KHOA HOĩC NNG NGHIP
Chuyón ngnh: Qun l âáút âai

HUẾ - 2015

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của riêng bản thân tôi. Tất cả các số
liệu trong đề tài nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này và
tơi xin cam đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Học viên

Nguyễn Luôn

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài này, ngoài sự cố gắng hết mình trong quá
trình học tập và nghiên cứu, tôi luôn nhận được sự quan tâm quý báu
của gia đình, thầy cơ và bạn bè.
Trước hết, tơi xin gởi lời cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học
Nông Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp và
các thầy cô giáo đã truyền đạt những kinh nghiệm, kiến thức vô cùng
quý báu cho tôi.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo TS. Trần
Thanh Đức, người đã trực tiếp tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và luôn tạo
điều kiện để cho tôi hoàn thành được luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và tập thể cán bộ: Sở Tài nguyên
và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi, UBND huyện Mộ Đức, Chi cục
thống kê huyện Mộ Đức, phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Mộ
Đức, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Mộ Đức đã luôn tạo điều
kiện thuận lợi để cho tôi trong việc thu thập số liệu phục vụ cho đề tài
và đã luôn tạo điều kiện tốt nhất cho tơi trong suốt q trình học tập
cũng như thực hiện luận văn.
Do thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế nên nội dung đề tài
không tránh khỏi những sai sót và khiếm khuyết, kính mong nhận
được sự giúp đỡ, góp ý, chỉ dẫn của các thầy cơ giáo và các bạn để
luận văn của tơi được hồn thiện hơn.
Huế, ngày

thángnăm 2015

Học viên

Nguyễn Luôn

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


iii
MỤC LỤC

MỞ ĐẦU...................................................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề................................................................................................................................................ 1
2. Mục đích của đề tài............................................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.......................................................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học............................................................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................................................ 2
Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU................................................................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận....................................................................................................................................... 3
1.1.1. Quản lý nhà nước về đất đai...................................................................................................... 3
1.1.2. Đăng ký đất đai............................................................................................................................... 6
1.1.3. Hồ sơ địa chính............................................................................................................................... 6
1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...................................................................................... 9
1.2. Cơ sở thực tiễn................................................................................................................................. 16
1.2.1. Tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của Thụy Điển......................................................................................................................... 16
1.2.2. Tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở Việt Nam............................................................................................................................... 17
1.2.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở tỉnh Quảng Ngãi.............................................................................................. 21
1.2.4. Một số căn cứ pháp lý liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất của nước ta............................................................................................................................... 23
1.3. Các công trình nghiên cứu có liên quan................................................................................. 24
Chương 2. MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...........27
2.1. Mục tiêu cụ thể................................................................................................................................. 27
2.2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................................................ 27
2.2.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................................................ 27
2.2.2. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................................... 27
2.3. Nội dung nghiên cứu...................................................................................................................... 27

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


iv
2.4. Phương pháp nghiên cứu.............................................................................................................. 28
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu................................................................. 28
2.4.2. Phương pháp so sánh.................................................................................................................. 28
2.4.3. Phương pháp tổng hợp phân tích tài liệu, số liệu............................................................ 28
2.4.4. Phương pháp thống kê số liệu................................................................................................. 28
2.4.5. Phương pháp chuyên gia........................................................................................................... 28
2.4.6. Phương pháp minh họa bằng bản đồ và hình ảnh........................................................... 28
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN................................................. 29
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất tại huyện
Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi [24]........................................................................................................... 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên....................................................................................................................... 29
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội......................................................................................................... 39
3.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng:..................................................................................... 47
3.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất.............................................................. 52
3.2.1. Nhóm đất nơng nghiệp.............................................................................................................. 54
3.2.2. Nhóm đất phi nơng nghiệp....................................................................................................... 57
3.2.3. Nhóm đất chưa sử dụng............................................................................................................ 59

3.2.4. Tình hình chung về cơng tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Mộ Đức............61
3.3. Đánh giá tình hình cơng tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mộ Đức giai đoạn 2009 - 2014...................68
3.3.1. Bộ máy quản lý và hoạt động của Văn phòng Đăng ký QSDĐ tại huyện Mộ
Đức................................................................................................................................................................ 68
3.3.2. Các văn bản pháp lý liên quan đến công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính
và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất................................................................................... 69
3.3.3. Tình hình đăng ký đất đai trên địa bàn huyện Mộ Đức giai đoạn 2009 - 2014 .. 71

3.3.4. Tình hình về cơng tác lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Mộ Đức giai đoạn
từ năm 2009 đến ngày 1/7/2014......................................................................................................... 74
3.3.5. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mộ Đức
giai đoạn từ năm 2009 đến ngày 1/7/2014..................................................................................... 79
3.3.6. Đánh giá tiến độ trong quá trình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp
GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Mộ Đức........................................................................................ 91

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


v
3.3.7. Kết quả điều tra ý kiến của một số hộ gia đình, cá nhân về tình hình đăng ký đất
đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ.................................................................................. 91
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa
chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mộ Đức..............94
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................................................................... 97
KẾT LUẬN................................................................................................................................................ 97
KIẾN NGHỊ............................................................................................................................................... 98

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi............................................................................................................... 22
Bảng 3.1. Giá trị sản xuất trên địa bàn huyện Mộ Đức giai đoạn 2010 - 2014................40
Bảng 3.2. Dân số và lao động huyện Mộ Đức năm 2014......................................................... 45
Bảng 3.3. Tình hình lao động, việc làm của huyện Mộ Đức giai đoạn 2010-2014........46
Bảng 3.4. Diện tích đất đai của huyện Mộ Đức theo đơn vị hành chính năm 2013 .......52
Bảng 3.5. Hiện trạng đất nông nghiệp của huyện Mộ Đức năm 2013................................. 54
Bảng 3.6. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Mộ Đức năm 2013................58
Bảng 3.7. Biến động sử dụng đất của huyện Mộ Đức giai đoạn 2009-2013..................... 60
Bảng 3.8. Lũy kế cấp GCNQSDĐ các xã, thị trấn của huyện Mộ Đức.............................. 65
Bảng 3.9. Tình hình đăng ký biến động đất đai của huyện Mộ Đức giai đoạn 2009 tháng 7/2014.............................................................................................................................................. 73
Bảng 3.10. Kết quả lập HSĐC của huyện Mộ Đức.................................................................... 77
Bảng 3.11. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất của huyện Mộ Đức từ năm 2009
đến tháng 7/2014...................................................................................................................................... 86
Bảng 3.12. Các trường hợp tồn đọng chưa được cấp GCNQSD đất của huyện Mộ
Đức................................................................................................................................................................ 89
Bảng 3.13. Kết quả điều tra số phiếu hộ gia đình, cá nhân về cấp GCN tại huyện Mộ
Đức................................................................................................................................................................ 91
Bảng 3.14. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ cấp GCNQSDĐ tại huyện Mộ Đức........92

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


vii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 3.1. Cơ cấu các loại đất theo diện tích tự nhiên của huyện Mộ Đức...................54
Biểu đồ 3.2. Cơ cấu diện tích đất nơng nghiệp của huyện Mộ Đức..................................... 57
Biểu đồ 3.3 Cơ cấu diện tích đất phi nông nghiệp của huyện Mộ Đức............................... 58

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


viii

BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẲT
FAO

Tổ chức Lương Nông Liên hợp quốc

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

HTXDV

Hợp tác xã dịch vụ

BĐĐC

Bản đồ địa chính

ĐKSQDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơng
trình kinh tế, an ninh, quốc phịng. Nhưng đất đai là tài ngun khơng thể tái tạo được,
nó cố định về vị trí và có giới hạn về khơng gian.
Qua các giai đoạn phát triển của lịch sử xã hội loài người, con người đã biết khai
thác và sử dụng đất đai từ đó làm nảy sinh mối quan hệ mật thiết giữa con người và đất
đai. Theo Sir Bernard Binns (FAO): “ Đất là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của nhân
loại, nó là mọi ý nghĩa của sự sống, thiếu đất lồi người khơng thể tồn tại. Mọi sự tồn tại
và tiến triển của loài người đều diễn ra trên mặt đất.” Ngày nay với sự phát triển kinh tế xã
hội, q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa và sự gia tăng dân số đã làm tăng nhu cầu sử
dụng đất vào các mục đích và gây áp lực rất lớn đối với quỹ đất của mỗi quốc gia. Áp lực

đó đã tạo ra sự căng thẳng trong mối quan hệ giữa con người và đất đai.

Theo Điều 5 Luật Đất đai năm 2003, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý [19]. Đất nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh cơng nghiệp
hóa - hiện đại hóa, cùng với sự tăng nhanh của dân số, nền kinh tế càng phát triển
không ngừng đã gây áp lực rất lớn đối với trái đất, các ngành kinh tế càng phát triển thì
nhu cầu sử dụng đất càng tăng, đặc biệt là nhu cầu về đất ở. Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là căn cứ pháp lý để xác định mối quan hệ pháp luật giữa người sử dụng đất
và Nhà nước, thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước và
chính quyền các cấp sẽ quản lý được thửa đất, nắm rõ quỹ đất và thực trạng sử dụng
đất, đồng thời có giải pháp đúng đắn để xử lý các trước hợp vi phạm Luật Đất đai,
tranh chấp đất đai, đảm bảo công bằng và ổn định tình hình kinh tế - xã hội.
Bên cạnh đó, cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơng việc bắt
buộc để hồn thành việc lập hồ sơ địa chính xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, thiết lập
mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất còn là cơ sở pháp lý thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, cho thuê, cho
thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Trong thời gian qua, việc tổ chức triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003 và
các văn bản thi hành Luật liên quan, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi từng bước đi vào nề nếp, bước đầu đạt
được một số kết quả tích cực, góp phần quan trọng trong công tác quản lý đất đai và
phát triển kinh tế - xã hội; đặc biệt là sau khi được cấp Giấy chứng nhận người sử dụng
đất thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình, hạn chế đáng kể tình trạng tranh
chấp, khiếu nại về đất đai.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


2
Tuy nhiên, thực tế hiện nay đội ngũ cán bộ quản lý đất đai chưa được củng cố

kiện toàn, thiếu về số lượng, chất lượng chưa đảm bảo yêu cầu, thiếu ổn định, trình độ
chun mơn cịn hạn chế, nhất là cán bộ địa chính cấp xã, phường thường xuyên thay
đổi, kiêm nhiệm nhiều việc; trình tự thủ tục hành chính rườm rà, cơng dân khó tiếp
cận, hiệu quả thấp, dẫn đến thời gian giải quyết hồ sơ cho công dân chậm so với quy
định; công tác tuyên truyền về pháp luật đất đai còn hạn chế nên người dân chưa nắm
rõ các quy định về pháp luật đất đai của Nhà nước trong việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đạt mục
tiêu đề ra; công tác đo vẽ bản đồ và thiết lập hồ sơ địa chính cịn chậm, chất lượng
thấp; tình trạng lấn chiếm đất đai, xây dựng nhà trái phép chưa được ngăn chặn kịp
thời, cơng tác quản lý đất đai cịn bng lỏng ở một số địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký

đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi”
2. Mục đích của đề tài

Đánh giá được thực trạng công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Mộ
Đức, tỉnh Quảng Ngãi giai đoạn 2009 - 2014, trên cơ sở đó đề xuất giải pháp để nâng cao
hiệu quả công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện trong thời gian tới.

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Góp phần làm sáng tỏ các quan điểm và cơ sở lý luận về công tác đăng ký đất
đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi.
Làm tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu về sau.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề tài giúp cho tỉnh Quảng Ngãi nói chung và huyện Mộ Đức nói riêng đánh

giá lại công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Từ đó có biện pháp chấn chỉnh kịp thời, khắc phục
các hạn chế, khó khăn, vướng mắc để nâng cao hiệu công tác quản lý Nhà nước về đất
đai trên địa bàn.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


3
Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Quản lý nhà nước về đất đai
1.1.1.1.. Khái niệm:
Quản lý là sự tác động chỉ huy, điều khiển các quá trình xã hội và hành vi hoạt
động của con người để chúng phát triển phù hợp với quy luật, đạt được mục tiêu đề ra,
đúng ý chí của con người quản lý và bao gồm 5 yếu tố quản lý: xã hội, chính trị, tổ
chức, quyền uy và thơng tin.
Quản lý Nhà nước về đất đai là một dạng quản lý cụ thể của quản lý Nhà nước
đối với lĩnh vực của xã hội là đất đai. Đó là nghiên cứu toàn bộ những đặc trưng của
đất đai nhằm nắm chắc về số lượng, chất lượng từng loại đất của từng vùng, từng địa
phương theo đơn vị hành chính ở mỗi cấp. Từ đó thống nhất về quy hoạch, kế hoạch
sử dụng khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai trong cả nước, từ trung ương
đến địa phương thành một hệ thống quản lý đồng bộ, thống nhất, tránh tình trạng phân
tán đất, sử dụng khơng đúng mục đích hoặc bỏ hoang làm cho đất bị thối hóa.
Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 khẳng định tại
Điều 53: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển,
vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài
sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý”; Khoản 1, Điều 54 “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan
trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”[21]. Luật đất đai năm 2003

cũng quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước
thống nhất quản lý về đất đai” [19] Điều này đã khẳng định tính chất quan trọng của
đất đai, đồng thời đây là cơ sở pháp lý để Nhà nước thống nhất quản lý đất đai nhằm
đưa chính sách quản lý và sử dụng đất đúng đối tượng, đúng mục đích và có hiệu quả.
Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm 13 nội dung tại Điều 6, Luật đất đai
năm 2003 bao gồm: (1) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó, (2) Xác định địa giới hành chính, lập và
quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính, (3) Khảo sát, đo đạc, đánh
giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy
hoạch sử dụng đất, (4) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, (5) Quản lý việc giao
đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, (6) Đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (7)
Thống kê, kiểm kê đất đai, (8) Quản lý tài chính về đất đai, (9) Quản lý và phát triển
thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, (10) Quản lý, giám sát việc
thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, (11) Thanh tra, kiểm tra việc chấp

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


4
hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai (12)
Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc
quản lý và sử dụng đất đai và (13) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai..
1.1.1.2. Đối tượng, mục đích, yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là vốn đất của Nhà nước, đó là tồn
bộ đất đai trong phạm vi ranh giới quốc gia từ biên giới đến hải đảo, vùng trời, vùng
biển đến từng chủ sử dụng đất.
Quản lý Nhà nước về đất đai phải đảm bảo 4 mục đích sau:
- Bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp

của người sử dụng.
- Bảo đảm sử dụng hợp lý vốn đất của nhà nước.
- Tăng cường hiệu quả kinh tế sử dụng đất.
- Bảo vệ đất, cải tạo đất và bảo vệ môi trường sống.

Yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai: Phải đăng ký thống kê đất đai để nhà
nước nắm chắt được tồn bộ diện tích, chất lượng đất đai ở mỗi đơn vị hành chính từ
cơ sở đến trung ương.
1.1.1.3. Vai trị của đất đai.
Đất đai là tài ngun vơ cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và
phát triển của con người và sinh vật khác trên trái đất. Theo quan điểm của C.Mác: đất
là tài sản mãi mãi với lồi người, là điều kiện khơng thể thiếu được để sản xuất cơ bản
trong nông lâm nghiệp.
Quản lý nhà nước về đất đai có vai trị rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế,
xã hội và đời sống nhân dân. Thông qua hoạch định chiến lược quy hoạch, lập kế
hoạch phân bố đất đai có cơ sở khoa học nhằm mục đích phục vụ cho mục đích kinh
tế, xã hội của đất nước; đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao;
giúp cho nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có biện pháp
hữu hiệu để bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả.
Sự hình thành về đất là một quá trình biến đổi rất phức tạp của vật chất diễn ra ở
lớp ngoài cùng của vỏ trái đất, dưới tác động của nhiều yếu tố khác nhau. Có 5 yếu tố
hình thành đất bao gồm: Sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình và thời gian (tuổi). Trong
tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn bó chặt chẽ
với nhau. Khi xã hội lồi người chưa phát triển, đất đai đã là một kho của cải có sẵn và
con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm ni sống mình. Khi xã hội phát triển con
người tiếp tục dựa vào đất đai để khai thác các điều kiện đất đai, ít nhất là coi đất đai là
một địa bàn để tiếp tục phát triển. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

5
của mơi trường sống. Nếu khơng có đất đai thì rõ ràng khơng có bất kỳ một ngành sản
xuất nào, một quá trình lao động sản xuất nào, cũng như khơng thể nào khơng có sự
can thiệp của con người.
Luật đất đai 2003 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai
là tài nguyên quốc gia vô cùng quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc
phòng”. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu tạo lập,
bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.
Con người khai thác sử dụng đất đai để trồng trọt chăn nuôi, tạo ra nhiều sản
phẩm thoả mãn nhu cầu lương thực, thực phẩm của mỗi người. Trình độ khai thác đất
đai gắn liền với sự tiến hoá của xã hội làm cho con người và đất đai ngày càng gắn
chặt hơn. Quan hệ giữa con người và đất đai càng phát triển và chặt chẽ hơn. Mặt khác
con người càng ngày nhận thức và hiểu biết hơn về khoa học kỹ thuật, khám phá và
khai thác “kho báu” trong lòng đất phục vụ cho mục đích của mình.
Đất đai gắn liền với khí hậu, trải qua lịch sử hàng triệu năm của trái đất, khí hậu
cũng trải qua nhiều biến động do những nguyên nhân tự nhiên hoặc do những tác động
của con người. Trong quá trình cải tạo và chinh phục thiên nhiên, con người càng can
thiệp vào quá trình biến đổi của tự nhiên. Biến đổi khí hậu có tác động mạnh mẽ đến
các hệ sinh thái trên đất liền, đặc biệt là đối với cây trồng. Như vậy, việc sử dụng hợp
lý đất đai ngoài ý nghĩa về kinh tế cịn có ý nghĩa về cải tạo, bảo vệ và biến đổi mơi
trường. Những biến đổi khí hậu, sự phá vỡ hệ sinh thái trên trái đất ngoài tác động ảnh
hưởng của tự nhiên thì vai trị con người tác động cũng rất lớn: lụt úng do chặt phá
rừng, canh tác bất hợp lý…Tất cả những tác động đều làm biến đổi đến mơi trường. Vì
vậy sử dụng tài nguyên đất không thể tách rời việc bảo vệ và cải tạo môi trường .
- Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế

Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội. Tuy nhiên đối
với từng ngành cụ thể thì đất đai có vị trí, vai trị khác nhau.

Trong ngành cơng nghiệp (trừ ngành khai khống), đất đai làm nền tảng, làm địa
điểm, làm cơ sở để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh.
Muốn xây dựng một nhà máy, trước hết phải có địa điểm, diện tích đất đai trên cơ sở
đó mới xây dựng được các nhà xưởng để máy móc, bến bãi, kho tàng, nhà làm việc,
làm cơ sở, đường sá đi lại trong nội bộ…Tất cả những việc đó là cần thiết trước tiên để
tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh. Sự phát triển nhanh chóng của cơng nghiệp
địi hỏi mở rộng qui mô xây dựng, các nhà máy tăng lên làm tăng số lượng diện tích
đất đai cho yêu cầu này.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


6
Đối với ngành nơng nghiệp, đất đai có vị trí đặc biệt. Nó khơng những là chỗ
đứng, chỗ tựa để lao động, mà nó cịn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng và
thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn cho gia súc, là nơi
chuyển dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng. Đất đai sử dụng trong nông
nghiệp được gọi là ruộng đất và ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu, không thể thay
thế được. Ruộng đất vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động.
Trong nông nghiệp, con người cùng với những kinh nghiệm và khả năng lao động
với những phương pháp khác nhau tác động tích cực vào ruộng đất như: cày bừa, làm
cỏ, chăm sóc… nhằm làm thay đổi chất lượng đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho cây
trồng sinh trưởng và pháp triển, tức là biến đất từ kém màu mỡ thành màu mỡ, đất khô
cằn thành đất tơi xốp…Trong q trình này ruộng đất đóng vai trò như là đối tượng lao
động. Mặt khác con người sử dụng đất đai như một công cụ để tác động lên cây trồng,
thơng qua đó làm tăng độ màu mỡ của đất đai nhằm thu sản phẩm nhiều hơn. Trong
q trình này, ruộng đất đóng vai trị như là tư liệu lao động.
1.1.2. Đăng ký đất đai.
1.1.2.1. Khái niệm
Đăng ký đất đai là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất

xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
1.1.2.2. Các giai đoạn của đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn: đăng ký ban đầu và đăng ký biến
động đất đai.
Giai đoạn 1: đăng ký ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi
cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho tất cả chủ sử dụng đất có đủ điều kiện.
Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn
thành đăng ký đất đai ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của
hồ sơ địa chính đã thiết lập [16].
Để đảm bảo đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ
thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp GCNQSD đất, trước hết đòi hỏi phải triển
khai thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về
chính sách đất đai, đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, phân hạng và
định giá đất, thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai.
1.1.3. Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý bao gồm bản đồ địa chính, sổ địa chính,
sổ mục kê đất đai, sổ biến động đất đai và bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


7
Bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai có nội dung được lập và quản lý
trên máy tính dưới dạng số để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và
được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.
1.1.3.1. Bản đồ địa chính.
Theo mục 13, điều 4, Luật đất đai 2003: Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các
thửa đất và các yếu tố liên quan, lập theo đơn vị hành chính cấp xã, phường, thị trấn
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận [19].

Theo Nguyễn Văn Bình và Hồ Kiệt (2013), nội dung trên bản đồ địa chính gồm:
(1) Điểm khống chế tọa độ, độ cao nhà nước các hạng, điểm địa chính, điểm độ cao kỹ
thuật và các điểm khống chế đo vẽ, các điểm chi tiết; (2) Địa giới hành chính các cấp;
(3) Mốc quy hoạch, chỉ giới quy hoạch, mốc giới, chỉ giới hành lang an tồn giao
thơng, thủy lợi, điện và các cơng trình khác có hành lang an toàn; (4) Yếu tố thửa đất;
(5) Dáng đất và (6) Các ghi chú thuyết minh.
Trường hợp thửa đất quá nhỏ hoặc cần xác định rõ ranh giới thửa đất thì lập sơ đồ
thửa đất kèm theo bản đồ địa chính để thể hiện chính xác hơn về ranh giới thửa đất,
hình dạng, kích thước, chiều dài cạnh thửa, toạ độ đỉnh thửa, diện tích chiếm đất của
tài sản gắn liền với đất, địa giới hành chính, chỉ giới quy hoạch, ranh giới hành lang
bảo vệ an tồn cơng trình.
1.1.3.2. Sổ địa chính
Sổ địa chính là sổ ghi về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử
dụng và tình trạng sử dụng đất của người đó. Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử
dụng đất của người sử dụng đất và để tra cứu thơng tin đất đai có liên quan đến từng
người sử dụng đất [19].
Nội dung sổ địa chính bao gồm:
a) Người sử dụng đất gồm tên, địa chỉ và thông tin về chứng minh nhân dân, hộ

chiếu, hộ khẩu, quyết định thành lập tổ chức, giấy đăng ký kinh doanh của tổ chức
kinh tế, giấy phép đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài;
b) Các thửa đất mà người sử dụng đất sử dụng gồm nhãn thửa, diện tích, hình

thức sử dụng đất (sử dụng riêng hoặc sử dụng chung), mục đích sử dụng, thời hạn sử
dụng, nguồn gốc sử dụng, số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
c) Ghi chú về thửa đất và quyền sử dụng đất gồm giá đất, tài sản gắn liền với đất

(nhà ở, cơng trình kiến trúc khác, cây lâu năm, rừng cây), nghĩa vụ tài chính chưa thực
hiện, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính, những hạn chế về quyền sử dụng đất
(thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có quyết định thu

hồi, thuộc hành lang bảo vệ an tồn cơng trình, thuộc địa bàn có quy định hạn chế diện
tích xây dựng);

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


8
d) Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất gồm những thay

đổi về thửa đất, về người sử dụng, về chế độ sử dụng đất, về quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất, về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [16].
1.1.3.3. Sổ mục kê đất đai
Sổ mục kê đất đai là sổ ghi về thửa đất, về đối tượng chiếm đất nhưng không có
ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thơng tin có liên quan đến q trình sử dụng
đất. Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và
phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai [16]. Nội dung sổ mục kê đất đai bao gồm:
a) Thửa đất gồm số thứ tự thửa, tên người sử dụng đất hoặc người được giao đất

để quản lý, diện tích, mục đích sử dụng đất và những ghi chú về thửa đất (khi thửa đất
thay đổi, giao để quản lý, chưa giao, chưa cho th, đất cơng ích, v.v.);
b) Đối tượng có chiếm đất nhưng khơng tạo thành thửa đất hoặc có hành lang bảo

vệ an tồn như đường giao thơng; hệ thống thủy lợi (dẫn nước phục vụ cấp nước, thoát
nước, tưới nước, tiêu nước, đê, đập); cơng trình khác theo tuyến; sơng, ngịi, kênh,
rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến; khu vực đất chưa sử dụng khơng
có ranh giới thửa khép kín trên bản đồ gồm tên đối tượng, diện tích trên tờ bản đồ;
trường hợp đối tượng khơng có tên thì phải đặt tên hoặc ghi ký hiệu trong quá trình đo
đạc lập bản đồ địa chính.
1.1.3.4. Sổ theo dõi biến động đất đai
Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ để ghi những biến động về sử dụng đất trong

quá trình sử dụng đất. Nội dung sổ theo dõi biến động đất đai gồm tên và địa chỉ của
người đăng ký biến động, thời điểm đăng ký biến động, số thứ tự thửa đất có biến
động, nội dung biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng (thay đổi về thửa đất,
về người sử dụng, về chế độ sử dụng đất, về quyền của người sử dụng đất, về giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất) [16].
1.1.3.5. Bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo quy định về quyền sử
dụng đất ban hành kèm theo quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004,
quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường.
Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp mà khơng có bản lưu thì Văn
phịng Đăng ký quyền sử dụng đất phải sao y bản chính giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất khi thực hiện đăng ký biến động về sử dụng đất; bản sao giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất này được coi là bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sử
dụng trong quản lý.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


9
1.1.3.6. Bản sao giấy chứng nhận
Bản sao giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại Thông tư số 17/2009/TTBTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất
a. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm sao Giấy chứng nhận
(kể cả trường hợp xác nhận thay đổi) trước khi trao cho người được cấp Giấy chứng
nhận để lưu một bản trong hồ sơ và gửi cho cơ quan liên quan theo quy định tại khoản
5 Điều 11 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP.
b. Đối với những địa phương có điều kiện thì ngồi việc sao Giấy chứng nhận
theo quy định, thì được thực hiện việc quét để lưu trong cơ sở dữ liệu địa chính dạng
số đối với Giấy chứng nhận đã cấp, Giấy chứng nhận đã xác nhận thay đổi.

1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.4.1. Khái niệm
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất [19].
1.1.4.2. Những quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một

mẫu thống nhất trong phạm vi cả nước đối với tất cả các loại đất.
- Phôi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát

hành.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng thửa đất.

Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ
chức đồng quyền sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại
diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tơn giáo thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách
nhiệm cao nhất của cơ sở tơn giáo đó.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


10

Chính phủ quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với
nhà chung cư, nhà tập thể.
* Theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất và Thông tư số 17/2009/TT- BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường, Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất. Nay được thay thế bởi Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai
2013 và Thông tư số 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường, Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi
loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn
trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng
cánh sen, gồm các nội dung sau đây:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên
người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành
Giấy chứng nhận (số seri) gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, được in màu đen; dấu
nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất”, trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng
sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận
và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;

- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi

sau khi cấp Giấy chứng nhận”; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch.
1.1.4.3. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a. Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ chế

độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điện chủ sở hữu thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách hợp lý, đầy đủ, tiết kiệm và có hiệu quả cao. Nhà
nước chỉ giao cho các tổ chức, cá nhân, các hộ gia đình và người sử dụng đất được hưởng các
quyền lợi và có trách nhiệm thực hiên các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


11
Thơng qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, đăng
ký đất sẽ quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước với người sử dụng đất.
Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp thông tin một cách
đầy đủ và cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng nhằm bảo vệ khi có
tranh chấp xẫy ra, đồng thời đưa ra những quy định về nghĩa vụ mà người sử dụng đất
phải tuân thủ như nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai một cách hiệu quả, nghĩa vụ tài
chính khi sử dụng đất.
b. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có
hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là tồn bộ diện tích nằm trong phần
lãnh thổ của quốc gia. Vì vậy Nhà nước muốn quản lý đất đai cần phải nắm rõ các
thông tin về tình hình sử dụng đất. Các thơng tin cần thiết để quản lý nhà nước về đất

đai gồm có:
- Đối với đất đai Nhà nước giao quyền sử dụng, các thơng tin cần biết gồm: tên

chủ sử dụng, kích thước, diện tích, vị trí, hình thể, hạng đất, mục đích sử dụng, thời
hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi và cơ sở pháp lý của
những thay đổi đó.
- Đối với đất chưa có người sử dụng đất thì Nhà nước cần nắm các thơng tin như

là: vị trí, diện tích, hạng đất.
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Thửa đất là
đơn vị nhỏ nhất chứa đựng thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý. Dựa vào
những thông tin này để thực hiện việc đăng ký đất, thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính
đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất. Nhà nước dựa vào những thơng tin đó sẽ quản lý
được tình hình sử dụng đất và những biến động đất đai.
c. Đăng ký đất đai là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai.
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận,
đây là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về
đất đai khác như:
Ban hành và xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng
đất. Các văn bản này sẽ là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký thực hiện đúng đối tượng.
đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.
Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ hành chính bản đồ địa chính.
Thơng qua việc đăng ký đất đai của người sử dụng đất để từ đó Nhà nước sẽ xác định
được ranh giới giữa các quận, huyện.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


12

Công tác điều tra, đo đạc, đánh giá, phân hạng, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất:
Dựa vào kết quả điều tra, đo đạc sẽ xác định được hình thể, vị trí, diện tích, loại đất,
kích thước, tên chủ sử dụng đất, đồng thời dựa vào việc phân hạng và định giá để xác
định được nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: kết quả quy hoạch và lập kế hoạch
là căn cứ đảm bảo việc sử dụng đất một cách ổn định, hợp lý, có hiệu quả cao giúp cho
việc đăng ký một cách nhanh chóng. Đồng thời dựa vào đăng ký hiện trạng sử dụng thì
Nhà nước sẽ nghiên cứu lập ra Quy hoạch phù hợp với hiện trạng hơn.
Công tác giao đất, cho thuê đất: Khi có quyết định giao đất, cho thuê đất sẽ tạo
lập cơ sở pháp lý ban đầu cho người được giao đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và sau
khi đăng ký, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lúc đó mới chính thức có
sự ràng buộc pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
Công tác thống kê, kiểm kê đất đai: Dựa vào những số liệu thu thập trong việc
đăng ký đất đai sẽ giúp cho việc thống kê, kiểm kê chính xác, đạt hiệu quả cao.
Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai: Trong quá trình thực hiện
đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp giúp xác định
đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại trong quá khứ.
Để hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ta cần triển khai thực hiện các nội dung này một cách đồng bộ, kết
hợp chặt chẽ với nhau giúp cho việc cung cấp các thông tin một cách chính xác, đầy đủ
về thực trạng tình hình sử dụng đất đai để đánh giá, đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh
các chính sách, chủ trương, chiến lược quản lý sử dụng đất.
Qua đó cho chúng ta thấy được tầm quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, nó có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những vấn đề tồn
tại trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất; giải quyết có hiệu quả tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai; góp phần đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.
Đồng thời với công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, Nhà nước tiến hành xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Đây là tài liệu cơ sở pháp

lý quan trọng để phục vụ cho việc theo dõi và quản lý của Nhà nước đối với các hoạt
động liên quan tới đất đai và là cơ sở dữ liệu chính để xây dựng hệ thống thông tin đất
đai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng
cho, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; bảo vệ lợi ích
chính đáng của người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, thừa kế, thế chấp…

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


13
Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất sẽ được kết nối với hệ thống các cơ quan nhà nước có liên quan, với hệ
thống các tổ chức tài chính, tín dụng, được đưa lên mạng thơng tin điện tử để cá nhân,
tổ chức, doanh nghiệp có thể tìm hiểu thơng tin đất đai một cách thuận lợi, nhanh
chóng, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của xã hội. Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tạo thuận lợi cho giao dịch bất động sản, góp phần thúc đẩy sự phát triển của
thị trường bất động sản, tạo điều kiện để huy động vốn đầu tư thông qua hoạt động thế
chấp vay vốn.
1.1.4.4. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho những trường hợp sau đây [19]:
- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất trừ trường hợp cho thuê đất nơng

nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn.
- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến

trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCNQSDĐ.
- Người đang sử dụng đất được quy định tại Điều 50 và 51 của Luật Đất đai năm

2003 mà chưa được cấp GCNQSDĐ.

- Người được chuyển đổi, chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền

sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi
nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân,

quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp
đất đai của cơ quan Nhà nước đã được thi hành.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Người sử dụng đất theo quy định tại điều 90, 91 và 92 của Luật đất đai năm 2003.
- Người mua nhà ở gắn liền đất ở.
- Người được nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở.

1.1.4.5. Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng

đồng dân cư đang sử dụng đất:
b. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã,

phường, thị trấn xác nhận khơng có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau
đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng
đất:

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


14
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của
Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hồ, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hồ miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền

với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở

trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác
nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

b. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại “Mục a” vừa nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về
việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước
ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận
là đất khơng có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không
phải nộp tiền sử dụng đất.
c. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và
trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có
điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã
nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, khơng có tranh chấp thì được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
d. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các loại giấy tờ quy định tại
“ Mục a” nêu trên nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm

1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất khơng có tranh
chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy
hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp
tiền sử dụng đất.
e. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh
chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


15
f. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các loại giấy tờ quy định tại
‘mục a’ phần này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước
ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
xác nhận là đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét
duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
g. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy
định của pháp luật.
h. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các cơng trình là đình, đền, miếu, am,
từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các điều
kiện sau đây:
- Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng

chung cho cộng đồng và khơng có tranh chấp.
* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang

sử dụng đất
- Tổ chức đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối

với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả.
- Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất được giải quyết như sau:
+ Nhà nước thu hồi phần diện tích đất khơng sử dụng, sử dụng khơng đúng mục

đích, sử dụng khơng hiệu quả;
+ Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Uỷ ban nhân

dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để quản lý; trường hợp doanh nghiệp nhà
nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đã được Nhà
nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất
làm đất ở thì phải bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Uỷ ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất xét duyệt trước khi bàn giao cho địa
phương quản lý.
+ Đối với tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức thuê đất thì cơ quan quản lý đất đai

của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

16
- Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

khi có các điều kiện sau đây:
+ Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;
+ Có đề nghị bằng văn bản của tổ chức tơn giáo có cơ sở tơn giáo đó;
+ Có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử

dụng đất của cơ sở tơn giáo đó.
* Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

a. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại Mục b của thẩm quyền này.
b. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
c. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại
Điểm a, b thẩm quyền này được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp giải
quyết nhưng Chính phủ quy định điều kiện được ủy quyền cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất [19].
1.2. Cơ sở thực tiễn
1.2.1. Tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của Thụy Điển
Thụy Điển là quốc gia có chế độ quân chủ lập hiến với diện tích khoảng
2
450.000 km và dân số khoảng 9 triệu người. Mật độ dân số thấp với xấp xỉ 22
2
người/km và khoảng 80% dân số sống ở khu vực đô thị. Trong bộ máy nhà nước, vua
khơng có quyền lực chính trị.

Trong suốt hai cuộc chiến tranh thế giới, Thụy Điển duy trì vị trí trung lập, cung
cấp cho nhu cầu của cả hai bên tham chiến về thép, giấy, ổ đạn và ngòi nổ. Với nền
công nghiệp ổn định, Thụy Điển tiếp tục hỗ trợ các nước Châu Âu khắc phục hệ quả
của chiến tranh trong những thập kỷ tiếp theo, đưa kinh tế Thụy Điển phát triển mạnh
mẽ trong những năm 50 và 60 của thế kỷ XX. Sự thịnh vượng này là nền tảng để Thụy
Điển thực hiện những chính sách phúc lợi xã hội cao, tạo nên một trong những đặc
điểm chủ yếu được nhắc đến của quốc gia Thụy Điển ngày nay là Nhà nước phúc lợi.
Về phương diện quản lý hành chính, Thụy Điển được chia thành 21 tỉnh
(county) và 280 huyện (municipality). Tỉnh là đơn vị hành chính và chính trị ở địa
phương. Trong mỗi tỉnh có một Ủy ban hành chính cấp tỉnh (A County Administrative
Board) do Chính phủ bổ nhiệm, kết hợp thực hiện quản lý với những mục tiêu chính trị

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm