Luận văn thạc sĩ thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện ea h’leo, tỉnh đăk lăk
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (9.62 MB, 138 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
PHẠM NGỌC GIANG
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN EA H’LEO, TỈNH ĐĂK LĂK
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
HUẾ - 2020
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
PHẠM NGỌC GIANG
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN EA H’LEO, TỈNH ĐĂK LĂK
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mãsố: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN TIẾN LONG
HUẾ - 2020
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Số liệu vàkết quả
nghiê cứu trong Luận văn này là hoàn toàn trung thực, khách quan và chưa từng được
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm
ơn và các thơng tin trích dẫn trong Luận văn này đều đã được chỉ rõnguồn gốc./.
Huế, ngày tháng
năm 2020
Tác giả
Phạm Ngọc Giang
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu vàhồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của cá thầy cơtrong Khoa Tài nguyên đất vàMôi
trường nông nghiệp ,Trường Đại học Nông Lâm Huế.
Tơi được bày tỏ lịng kính trọng vàbiết ơn sâu sắc TS. Nguyễn Tiến Long đã tận
tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian vàtạo điều kiện cho tôi trong suốt q
trình học tập vàthực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới cá thầy, cơgicán bộ Phịng Đào tạo
vàCơng tác sinh viên, Trường Đại học Nơng Lâm, Đại học Huế đã tận tình giúp đỡ tơi
trong suốt qtrình học tập vàhồn thành luận văn.
Tơi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Sở Tài nguyê vàMôi
trường tỉnh Đăk Lăk, cán bộ viên chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Ea
H’leo, cán bộ Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Ea H’leo, cán bộ cá phòng, ban,
đơn vị thuộc UBND huyện Ea H’leo, cùng bàcon nhâ dân huyện Ea H’leo đã giúp đỡ
tôi trong thời gian nghiê cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.
Huế, ngày
tháng
năm 2020
Tác giả luận văn
Phạm Ngọc Giang
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
iii
TÓM TẮT
Đề tài này được tiến hành tại huyện Ea H’leo, tỉnh Đăk Lăk với mục tiêu chính
làphân tích, đánh giá được thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho hộ gia đình, cá nhân từ đó đề xuất một số giải phá nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiê cứu. Để thực hiện cá nội dung
nghiên cứu, đề tài đã sử dụng các phương pháp sau: phương pháp thu thập thông tin;
phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu, tài liệu; phương pháp so sánh.
Kết quả nghiê cứu cho thấy, năm 2019, huyện cótổng diện tích đất tự nhiê là
133.407,8 ha, trong đó đất nơng nghiệp 120.742,7 ha, chiếm 90,5% diện tích đất tự
nhiên; đất phi nơng nghiệp 6.509,0 ha, chiếm 4,6% diện tích đất tự nhiên; đất chưa sử
dụng 6.156,1 ha, chiếm 4,9% diện tích tự nhiê. Trong giai đoạn 2017 - 2019, kết quả
cấp GCN trên địa bàn huyện Ea H’leo đạt trên 80% so với số thửa đăng ký. Trong đó,
cấp lần đầu được 1.055 thửa (chiếm 84,6% tổng số thửa đăng ký) với diện tích 856,0
ha; cấp đổi, cấp lại vàchuyển quyền được 5.957 thửa (chiếm 92,8% tổng số thửa đăng
ký) với diện tích 3.260,3 ha. Hiện tại, vẫn cịn 192 thửa đất chưa được cấp GCN do các
trường hợp như lấn chiếm, tranh chấp, hồ sơ chưa đầy đủ. Tổng kết quả cấp GCN đất ở
lần đầu, cấp đổi, cấp lại, cấp do đăng ký biến động, cấp sau đo đạc địa chính trên địa
bàn huyện Ea H’leo giai đoạn 2017 - 2019 đạt 8.402 GCN. Trên địa bàn huyện Ea
H’leo có 1.906 tờ bản đồ địa chính; sổ địa chính có 309 quyển; sổ mục kê có 82 quyển;
sổ cấp GCNQSDĐ có 51 quyển; sổ theo dõi biến động có61 quyển.
Để xác định và đánh giá được yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng
nhận trên địa bàn huyện Ea H’leo, đề tài xác định được 5 nhóm yếu tố ảnh hưởng
chính gồm: chính sách, phá luật về đất đai; nhân lực phục vụ công tác cấp giấy chứng
nhận; cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ; cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai; hiểu biết
của người sử dụng đất. Dựa trên kết quả nghiê cứu, đề tài đã đề xuất được 4 nhóm giải
phá nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Ea
H’leo gồm: nhóm giải phá về chính sách, phá luật; nhóm giải pháp về tuyên truyền,
giáo dục; nhóm giải phá về năng lực, phẩm chất đội ngũ cán bộ; nhóm giải phá về cơ
sở vật chất - kỹ thuật.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.................................................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN........................................................................................................................................ ii
TÓM TẮT.............................................................................................................................................. iii
MỤC LỤC.............................................................................................................................................. iv
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH................................................................................................................. x
MỞ ĐẦU.................................................................................................................................................. 1
1. Đặt vấn đề........................................................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nguyên cứu...................................................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu chung.............................................................................................................................. 2
2.2. Mục tiêu cụ thể.............................................................................................................................. 2
3. Ý nghĩa khoa học vàthực tiễn...................................................................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học.......................................................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn.......................................................................................................................... 3
CHƯƠNG 1............................................................................................................................................ 4
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU........................................................................ 4
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................ 4
1.1.1. Một số khái niệm cóliên quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.......4
1.1.2. Vai trò và ý nghĩa của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........................... 15
1.1.3. Mục đích, yêu cầu vànguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất....16
1.1.4. Yếu tố ảnh hưởng đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..........................18
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU..................................... 21
1.2.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất............................................................................................................................... 21
1.2.2. Kinh nghiệm của Việt Nam về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.........23
1.2.3. Bài học kinh nghiệm rút ra từ kinh nghiệm thực tiễn............................................... 25
1.2.4. Một số nghiê cứu cóliên quan........................................................................................... 26
CHƯƠNG 2.......................................................................................................................................... 28
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
v
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNGVÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.........28
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU................................................................ 28
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................................................... 28
2.1.2. Phạm vi nghiê cứu................................................................................................................. 28
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU.................................................................................................. 28
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU....................................................................................... 29
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu............................................................................................ 29
2.3.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu, tài liệu...................................................... 30
2.3.3. Phương pháp so sánh............................................................................................................ 30
CHƯƠNG 3.......................................................................................................................................... 31
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN....................................................................... 31
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI HUYỆN EA H’LEO..................31
3.1.1. Điều kiện tự nhiê.................................................................................................................... 31
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xãhội.............................................................................. 33
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xãhội huyện Ea H’leo............39
3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN EA
H’LEO GIAI ĐOẠN 2017 - 2019............................................................................ 40
3.2.1. Thực trạng quản lýđất đaihuyện Ea H’leo giai đoạn 2017 - 2019.......................40
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Ea H’leo năm 2018................................................... 47
3.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lývàsử dụng đất trên địa bàn huyện Ea
H’leo..................................................................................................................................... 52
3.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN EA H’LEO, TỈNH ĐĂK LĂK
GIAI ĐOẠN 2017– 2019............................................................................................. 53
3.3.1. Cơ sở pháp lý để thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận................................... 53
3.3.2. Quy trình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận tại huyện Ea H’leo.............................. 54
3.3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ea H’leo
giai đoạn 2017- 2019..................................................................................................... 60
3.3.4. Kết quả lập HSĐC trên địa bàn huyện Ea H’leo........................................................ 73
3.4. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN EA H’LEO
75
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
vi
3.4.1. Nguồn cung cấp thông tin, mức độ công khai vàthơng tin về thủ tục hành
chính 75
3.4.2. Thời gian thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất............................... 76
3.4.3. Thái độ và năng lực của cán bộ........................................................................................ 77
3.4.4. Các khoản lệ phíphải đóng................................................................................................. 78
3.4.5. Thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất................................ 79
3.5. YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN EA H’LEO
81
3.5.1. Chính sách, phá luật đất đai............................................................................................... 83
3.5.2. Nhân lực phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........83
3.5.3. Cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ............................................................................. 84
3.5.4. Cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai....................................................................................... 84
3.5.5. Hiểu biết của người sử dụng đất....................................................................................... 85
3.6. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN VÀ LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH HUYỆN EA H’LEO
GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 86
3.6.1. Thuận lợi.................................................................................................................................... 86
3.6.2. Khó khăn................................................................................................................................... 86
3.7. GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO KẾT QUẢ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN EA H’LEO
88
3.7.1. Nhóm giải phá về chính sách, phá luật đất đai............................................................ 88
3.7.2. Nhóm giải phá về tuyên truyền, giáo dục..................................................................... 89
3.7.3. Nhóm giải phá về năng lực, phẩm chất đội ngũ cán bộ........................................... 90
3.7.4. Nhóm giải phá về cơ sở vật chất - kỹ thuật.................................................................. 91
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ............................................................................................................. 92
1. Kết luận............................................................................................................................................. 92
2. Đề nghị.............................................................................................................................................. 93
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................................... 94
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Nghĩa tiếng Việt
BĐ
Bản đồ
BĐĐC
Bản đồ địa chính
BĐS
Bất động sản
BTNMT
Bộ Tài ngun và Mơi trường
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
ĐKQSDĐ
Đăng ký quyền sử dụng đất
ĐVT
Đơn vị tính
GCN
Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GTSX
Giátrị sản xuất
HSĐC
Hồ sơ địa chính
HTX
Hợp tác xã
KKĐK
Kê khai đăng ký
NĐ
Nghị định
QĐ
Quyết định
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
STT
Số thứ tự
TN&MT
Tài nguyê và Môi trường
TT
Thông tư
UBND
Uỷ ban nhân dân
VPĐKĐĐ
Văn phòng Đăng ký đất đai
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
viii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 huyện Ea H’leo...................................
Bảng 3.2. Diện tích đất đai của huyện Ea H’leo phân theo đơn vị hành chính
năm 2018 ....................................................................................................
Bảng 3.3. Kết quả đăng ký cấp mới giấy chứng nhận lần đầu tại huyện Ea H’leo
giai đoạn 2017– 2019 .................................................................................
Bảng 3.4. Kết quả đăng ký cấp mới giấy chứng nhận lần đầu tại huyện Ea H’leo
năm 2017 ....................................................................................................
Bảng 3.5. Kết quả đăng ký cấp mới giấy chứng nhận lần đầu tại huyện Ea H’leo
năm 2018 ....................................................................................................
Bảng 3.6. Kết quả đăng ký cấp mới giấy chứng nhận lần đầu tại huyện Ea H’leo
năm 2019 ...................................................................................................
Bảng 3.7. Kết quả đăng ký cấp mới giấy chứng nhận lần đầu tại huyện Ea H’leo
lũy kế đến 15/12/2019 ................................................................................
Bảng 3.8. Kết quả đăng ký biến động giấy chứng nhận tại huyện Ea H’leo giai
đoạn 2017 – 2019 .......................................................................................
Bảng 3.9. Kết quả đăng ký biến động giấy chứng nhận tại huyện Ea H’leo
năm 2017 ....................................................................................................
Bảng 3.10. Kết quả đăng ký biến động giấy chứng nhận tại huyện Ea H’leo năm
2018............................................................................................................
Bảng 3.11. Kết quả đăng ký biến động giấy chứng nhận tại huyện Ea H’leo
năm 2019 ....................................................................................................
Bảng 3.12. Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ tại huyện Ea H’leo ..........................
giai đoạn 2017- 2019 (ĐVT: giấy) ............................................................................
Bảng 3.13.Tổng hợp số lượng BĐĐC huyện Ea H’leo tính đến ngày 31/12/2019
(ĐVT: Quyển) ............................................................................................
Bảng 3.14. Đánh giá của người dân về nguồn cung cấp thông tin,mức độ công
khai vàthông tin về thủ tục hành chính .....................................................
Bảng 3.15. Đánh giá của người dân về thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ......................................................................................................
Bảng 3.16 .Đánh giá của người dân về thái độ và năng lực của cán bộ trong công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..............................................
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ix
Bảng 3.17. Đánh giá của người dân về cá khoản phíphải đóng trong cơng tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 79
Bảng 3.18. Đánh giá của người dân về thủ tục hành chính trong cơng tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
80
Bảng 3.19. Kết quả đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp GCNQSDĐ..........81
Bảng 3.20. Hiểu biết của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ...........85
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
x
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Mẫu bằng khốn điền thổ theo Điều 362 của Sắc lệnh .............................
Hình 1.2. Mẫu GCNQSDĐ theo quy định của Quyết định 201/QĐ-ĐKTK của
Tổng cục Quản lýRuộng đất .....................................................................
Hình 1.3.GCNQSDĐ, theo mẫu ban hành của Quyết định số
24/2004/QĐ-BTNMT ................................................................................
Hình 1.4. Trang 1 vàtrang 4 mẫu GCNQSDĐ theo quy định của Thơng tư
17/2009/TT-BTNMT .................................................................................
Hình 1.5. Trang 2 vàtrang 3 mẫu GCNQSDĐ theo quy địnhcủa Thơng
tư17/2009/TT-BTNMT ..............................................................................
Hình 3.1. Vị trí địa lýhuyện Ea H’leo ......................................................................
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất huyện Ea H’leonăm 2018 ..........................................
Hình 3.3.Sơ đồ cơ cấu tổ chức VPĐKĐĐ một cấp ...................................................
Hình 3.4. Sơ đồ trình tự thực hiện ĐKĐĐ, cấp GCN tại huyện Ea H’leo ................
Hình 3.5. Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ tại huyện Ea H’leo giai đoạn
2017 - 2019 ................................................................................................
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, làthành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội an ninh quốc phịng, là mơi trường sống vàlàm việc
của con người. Đất đai là nguồn tài nguyê cóhạn về mặt số lượng, cố định về vị trínê
việc sử dụng sao cho tiết kiệm và đạt hiệu quả phải tuân theo cá quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất. Nước ta xuất phát từ một nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu sản xuất nơng
nghiệp đóng vai trị quan trọng trong nền kinh tế quốc dân với gần 75% dân số tham
gia lao động sản xuất nơng nghiệp. Trong qtrình phát triển kinh tế - xãhội, ngồi việc
phát triển nơng nghiệp thìcơng nghiệp vàdịch vụ cũng là lĩnh vực quan trọng cần chú
ýphát triển trong giai đoạn tới và là hướng phát triển chủ yếu trong tương lai. Do đó,
đất đai là điều kiện tối cần thiết, là tư liệu sản xuất quan trọng và là đầu vào không thể
thiếu trong bất kỳ ngành sản xuất nào.
Xác định được tầm quan trọng của đất đai, Nhà nước vàChính phủ đang thi hành
những chính sách đưa việc quản lývàsử dụng đất vào quy chế chặt chẽ, xây dựng một
hệ thống chính sách đất đai cụ thể nhằm tăng cường công tác hoạt động sử dụng đất,
tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức lại sản xuất trong nước theo hướng xãhội chủ
nghĩa. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở vàtài sản
khác gắn liền với đất làmột trong cá nội dung quan trọng trong cá nội dung quản lýNhà
nước về đất đai, xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và là cơ sở để Nhà
nước thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai. GCN là chứng cứ phá lýquan
trọng chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở vàtài sản khác gắn liền với
đất của các đối tượng sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản, là cơ sở pháp lý để người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện cá quyền và nghĩa vụ đối với đất đai theo quy
định của Nhà nước, nâng cao ýthức trách nhiệm bảo vệ, cải tạo đất để đem lại hiệu quả
cao nhất trong sử dụng đất.
Huyện Ea H’leo nằm ở phía bắc tỉnh Đăk Lăk với 11 xãvà01 thị trấn, làkhu vực
phát triển kinh tế nhiều ngành nghề, hệ thống giao thông cơ bản được nhà nước đầu tư
phát triển tuy nhiê vẫn còn hạn chế. Nhận thức rõvai trịcủa cơng tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất làmột trong những vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai. Trong
những năm qua huyện Ea H’leo đã thực hiện nhiều biện phá nhằm nâng cao kết quả
thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn. Sự hình thành của hệ
thống văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cùng với việc thực hiện chủ trương cải
cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”,“một cửa liên thông” trên địa bàn
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
2
huyện đã góp phần đổi mới nâng cao chất lượng công tác cấp giấy CNQSD đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng công khai, minh bạch, giảm thời gian
vàchi phícho cá chủ sử dụng đất, góp phần nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về đất
đai ở huyện Ea H’leo, tỉnh Đăk Lăk.Tuy nhiên, hiện nay cơng tác cấp giấy chứng nhận
cịn nhiều vướng mắc do cá nguyê nhâ khách quan vàchủ quan, dẫn đến tiến độ cấp
giấy chứng nhận cịn chậm, nhiều diện tích đất của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng
chưa được cấp giấy chứng nhận. Vìvậy cơng tác quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ea H’leo cần
cógiải phá phùhợp với bối cảnh mới đang diễn ra trên địa bàn.
Xuất phát từ những vấn đề thực tiễn nêu trên, tôi thực hiện đề tài “Thực trạng
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn huyện Ea H’leo, tỉnh Đăk Lăk” nhằm đánh giá được thực trạng công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, trên cơ sở đó đề xuất cá giải phá nâng cao hiệu quả
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Ea
H’leo, tỉnh Đăk Lăk để góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa
chức năng dịch vụ cơng của Nhà nước về đất đai, giải quyết được những hạn chế, khó
khăn trong cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản
lýNhànước về đất đai trên địa bàn huyện Ea H’leo.
2.
Mục tiêu nguyên cứu
2.1.Mục tiêu chung
Đánh giá được thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trên
cơ sở đó đề xuất cá giải phá nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Ea H’leo, tỉnh Đăk Lăk.
2.2. Mục tiêu cụ thể
-
Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ea H’leo.
-
Phân tích được cá thuận lợi, khó khăn và ngun nhân ảnh hưởng đến công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Ea H’leo
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
3
-
Đề xuất một số giải phá nhằm nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ea H’leo nói riêng và trên địa
bàn tồn tỉnh Đăk Lăk nói chung.
3.
Ý nghĩa khoa học vàthực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả của đề tài cung cấp cho cá nhàhoạch định chính sách cơ sở khoa học về
lĩnh vực đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên
cứu.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả của đề tài đã chỉ ra những tồn tại chính trong việc cấp giấy chứng nhận
QSD đất và đã đề ra cá giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết hồ sơ hành chính
về đất đai đúng hẹn, người sử dụng đất hạn chế việc đi lại trong quátrình thực hiện cá
thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai, giảm tình trạng khiếu nại, tố cáo liên
quan đến việc cấp giấy chứng nhận QSD đất vànâng cao hiệu quả công tác quản lýnhà
nước về đất đai trên địa bàn huyện.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Một số khái niệm cóliên quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Đất đai và phân loại đất đai
a. Đất đai
Theo Đoàn Văn Tuấn (1999), đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất
bao gồm tất cả cá yếu tố cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt
đó như: khíhậu bề mặt, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, cá lớp trầm tích sát bề mặt,
cùng với khống sản và nước ngầm trong lịng đất, tập đồn động thực vật, trạng thái
định cư của con người vàcá kết quả của con người trong quákhứ vàhiện tại để lại [15].
Theo Luật đất đai Việt Nam 1993, đất làtài sản quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ
yếu, là đối tượng lao động đồng thời cũng là sản phẩm lao động. Đất còn làvật mang
của cá hệ sinh thái tự nhiê vàcá hệ sinh thái canh tác, đất làmặt bằng để phát triển nền
kinh tế quốc dân [9].
b. Phân loại đất đai
Theo Luật đất đai năm 2013, đất đai được phân loại theo mục đích sử dụng đất
được chia làm 3 nhóm bao gồm:
- Nhóm 1. Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm cá loại đất sau đây:
Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác: Đất
trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi
trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà
kính vàcá loại nhàkhác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả cá hình thức trồng trọt không
trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm vàcá loại động vật
khác được phá luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục
đích học tập, nghiê cứu thínghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa,
cây cảnh;
Nhóm 2. Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm cá loại đất sau đây: Đất ở gồm đất
ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích
quốc phịng, an ninh; Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ
chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể
thao, khoa học vàcơng nghệ, ngoại giao vàcơng trình sự nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
5
thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nơng nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động
khống sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích
cơng cộng gồm đất giao thơng (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội
địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ vàcơng trình giao thơng
khác); thủy lợi; đất códi tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng
đồng, khu vui chơi, giải trícơng cộng; đất cơng trình năng lượng; đất cơng trình bưu
chính, viễn thơng; đất chợ; đất bãi thải, xử lýchất thải và đất cơng trình cơng cộng khác;
Đất cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhàtang lễ, nhàhỏa táng;
Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối vàmặt nước chun dùng; Đất phi nông nghiệp khác
gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng
kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ phục
vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng cơng trình khác của người sử dụng đất
khơng nhằm mục đích kinh doanh mà cơng trình đó khơng gắn liền với đất ở
-
5
Nhóm 3.Nhóm đất chưa sử dụng gồm cá loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Theo Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), đối tượng sử dụng đất đai gồm
loại gồm:
-
Đất do hộ gia đình, cá nhân trong nước sử dụng
Đất do tổ chức trong nước (tổ chức kinh tế, cơ quan đơn vị của Nhà nước, tổ
chức sự nghiệp công lập, tổ chức khác) sử dụng.
Đất do tổ chức nước ngồi (Doanh nghiệp cóvốn đầu tư nước ngoài, tổ chức
ngoại giao) sử dụng.
-
Đất do người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng
-
Đất do cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo sử dụng
Theo đối tượng quản lý đất đai gồm 3 loại:
-
Đất do UBND cấp xãquản lý
-
Đất do tổ chức phát triển quỹ đất quản lý
-
Đất do cộng đồng dân cư và tổ chức khác quản lý[11].
1.1.1.2. Quản lý Nhà nước về đất đai
a.Quản lý
Theo Uông Chung Lưu (2015), quản lýlàsự tác động lên một hệ thống nào đó
với mục tiêu đưa hệ thống đó đến trạng thái cần đạt được [6].
Quản lýlàthực hiện những cơng việc cótác dụng định hướng, điều tiết, phối hợp
cá hoạt động của cấp dưới, của những người dưới quyền. Biểu hiện cụ thể qua việc, lập kế
hoạch hoạt động, đảm bảo tổ chức, điều phối, kiểm tra, kiểm soát. Hướng được
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
6
sự chúýcủa con người vào một hoạt đơng nào đó; điêu tiết được nguồn nhâ lực, phối
hợp được cá hoạt đông bộ phận.
Quản lýlàthiết lập, khai thông cá quan hệ cụ thể để hoạt động động người
được hình thành, tiến hành trôi chảy, đạt hiệu quả cao vàkhông ngừng phát triển.
Quản lý là tác động của chủ thể quản lý lên đối tượng quản lýmột cách gián tiếp
vàtrực tiếp nhằm thu được nhưng diễn biến, thay đổi tích cực theo mục tiêu nhất định.
b. Quản lý Nhà nước
Theo Uông Chung Lưu (2015), quản lýnhà nước, hiểu theo nghĩa rộng thìđược
thực hiện bởi tất cả các cơ quan nhà nước. Theo nghĩa hẹp, quản lý nhà nước làhoạt
động chấp hành và điều hành được đặc trưng bởi cá yếu tố cótính tổ chức; được thực
hiện trên cơ sở pháp luật; được bảo đảm thực hiện chủ yếu bởi hệ thống các cơ quan
hành chính nhà nước (hoặc một số tổ chức xãhội trong trường hợp được giao nhiệm vụ
quản lý nhà nước). Quản lý nhà nước cũng là sản phẩm của việc phân công lao động
nhằm liên kết vàphối hợp các đối tượng bị quản lý[ 6].
c. Quản lý Nhà nước về đất đai
Theo Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), quản lý Nhà nước về đất đai
làtổng hợp cá hoạt động của cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền để bảo vệ quyền sở hữu
Nhà nước về đất đai, cũng như bảo vệ quyền vàlợi ích hợp phá của người sử dụng đất
thông qua 15 nội dung quy định tại điều 22 Luật đất đai 2013. Nhà nước đã nghiên cứu
toàn bộ quỹ đất của từng vùng từng địa phương dựa trên cơ sở các đơn vị hành chính
để nắm chắc hơn về cả số lượng vàchất lượng. Đưa ra các phương án về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất để phân bổ hợp lýnguồn tài nguyên đất đai. Đảm bảo đất được giao
đúng đối tượng, sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, sử dụng có
hiệu quả ở hiện tại vàbền vững trong tương lai, tránh hiện tượng phân tán đất và đất bị
bỏ hoang [11].
1.1.1.3. Đăng ký đất đai
a. Khái niệm đăng ký đất đai
Theo Lê Đình Thắng (2015), đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất làmột
thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ vàcấp giấy chứng nhận cho những
chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đủ điều kiện vàhợp phá nhằm xác
lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất làm cơ sở để nhà nước quản lýchặt chẽ toàn bộ đất đai và tài sản
gắn liền với đất theo phá luật vàbảo vệ quyền lợi hợp phá của người sử dụng đất, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất [12].
Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
7
gắn liền với đất làviệc kêkhai vàghi nhận tình trạng phá lývề quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhàở, tài sản khác gắn liền với đất vàquyền quản lý đất đối với một thửa đất
vào hồ sơ địa chính.
b. Vai trò đăng ký đất đai
Theo Đặng Anh Quân (2011), đối với chủ thể sử dụng đất, quản lý đất vàcá chủ
thể liên quan, đăng ký đất đai đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện cá quyền
của mình theo pháp luật. Đối với Nhà nước, đăng ký đất đai đảm bảo hiệu quả cho
công tác quản lý đất đai, bảo vệ quyền sở hữu đất đai của Nhà nước. Đối với xãhội, với
những thơng tin của mình, đăng ký đất đai góp phần hiệu quả trong việc bình ổn xãhội,
thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai và bất động sản, hạn chế ônhiễm môi
trường, đảm bảo sự phát triển bền vững của tài nguyên quốc gia [8].
Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai theo Luật
Đất đai năm 2013. Đăng ký đất đai nhằm xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp, quyền
sở hữu tài sản hợp pháp trên đất; xây dựng cơ sở pháp lý để quản lý đất đai thường
xun. Bên cạnh đó thơng qua công tác này người dân cũng yên tâm đầu tư sản xuất,
khai thác hết mọi tiềm năng của đất.
c. Phân loại đăng ký đất đai
Theo Luật Đất đai năm 2013 thì đăng ký đất đai gồm 2 loại là đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động.
Đăng ký lần đầu là cơ sở giúp Nhà nước nắm đầy đủ thơng tin về thửa đất. Từ
đó Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch vàphá luật đảm
bảo sử dụng công bằng, hiệu quả, được thực hiện đối với người sử dụng đất và chưa
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Khoản 3, Điều 95, Luật Đất đai năm
2013, đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+
Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+
Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+
Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+
Nhàở vàtài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
Theo Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), đăng ký biến động làviệc
thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thơng tin đã đăng ký vào
hồ sơ địa chính theo quy định của phá luật, được thực hiện đối với trường hợp đã được
cấp giấy chứng nhận hoặc công nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi. Theo Khoản 4,
Điều 95, Luật Đất đai năm 2013, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp
đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
8
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện cá quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng
ký; Chuyển mục đích sử dụng đất;
Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao
đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất cóthu
tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở vàtài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung
của vợ vàchồng;
Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở vàtài sản khác gắn liền với
đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ vàchồng hoặc của nhóm người sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp cóthẩm quyền cơng nhận;
thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lýnợ; quyết định của cơ quan nhà nước
cóthẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định
hoặc bản án của Tòa án nhâ dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã
được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với phá luật;
Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất [11].
d. Đối tượng đăng ký đất đai
Theo Khoản 1, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc đối
với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhàở
vàtài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Người sử dụng đất được Nhànước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Luật Đất đai năm
2013 bao gồm:
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
9
-
Tổ chức trong nước;
-
Hộ gia đình, cá nhân trong nước;
Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa
bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự cócùng
phong tục, tập qn hoặc cóchung dịng họ;
Cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhàthờ, nhànguyện, thánh thất, thánh đường, niệm
phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và
cơ sở khác của tơn giáo;
Tổ chức nước ngồi cóchức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao,
cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi cóchức năng ngoại giao được
Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ
quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
-
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của phá luật về quốc
tịch;
Doanh nghiệp cóvốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước
ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của phá luật về đầu tư.
e.
Trách nhiệm thực hiện đăng ký đất đai
Người chịu trách nhiệm việc đăng ký bao gồm các đối tượng sau:
Người đứng đầu tổ chức, tổ chức nước ngồi cóchức năng ngoại giao, doanh
nghiệp cóvốn đầu tư nước ngồi đối với sử dụng đất của tổ chức mình
-
Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh;
-
Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xãsử dụng;
-
Chủ hộ gia đình đới với việc sử dụng đất của hộ gia đình
-
Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi đối với việc sử dụng đất của mình
Người đại diện cộng đồng dân cư sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đã giao
công nhận cho cộng đồng dân cư.
-
Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo
Người cóchung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có
chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.
1.1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Khoản 6, Điều 3, Luật đất đai năm 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhàở vàtài sản khác gắn liền với đất làchứng thư pháp lý để Nhà
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
10
nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở, tài sản khác gắn liền với đất
hợp phá của người cóquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở vàquyền sở hữu tài sản
khác gắn liền với đất [11].
Theo Điều 362 của Sắc lệnh Điền thổ ngày 21/7/1925 thì “Bằng khoán điền thổ
làbằng chứng duy nhất vàtuyệt đối về quyền sở hữu đất và người đứng tên trên Bằng
khoán làchủ sở hữu được phá luật thừa nhận một cách không thể đảo ngược” (Nguyễn
Văn Xương, 1971) [19]. Các bằng khoán điền thổ này do Sở Địa chính thời Pháp thuộc
lập vàcấp cho chủ sở hữu cho tới trước ngày 30/4/1975.
Hình 1.1. Mẫu bằng khoán điền thổ theo Điều 362 của Sắc lệnh
Tại khoản 5 điều 9 Luật Đất đai năm 1987 (được Quốc hội thơng qua ngày
29/12/1987), tuy có đề cập đến việc cấp GCNQSDĐ nhưng GCNQSDĐ là loại giấy
nào thìLuật khơng quy định rõ. Quy định cụ thể về GCNQSDĐ chính thức cótừ Quyết
định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lýruộng đất.
Những thay đổi của mẫu giấy chứng nhận từ sau khi cóLuật Đất đai năm 1987
đến nay:
Thực hiện Điều 18, Luật Đất đai năm 1987, Tổng cục Quản lýRuộng đất đã ban
hành Quyết định 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ban hành quy định cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được gọi là “sổ đỏ”. Tuy nhiên, “sổ đỏ” chỉ áp dụng
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
11
cấp cho quyền sử dụng đất màkhông áp dụng cấp cho đất cónhàở tại đơ thị.
Hình 1.2. Mẫu GCNQSDĐ theo quy định của Quyết định 201/QĐ-ĐKTK
của Tổng cục Quản lýRuộng đất
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
12
Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, ngày 05/7/1994, Chính phủ đã ban hành Nghị
định 60/CP về quyền sở hữu nhàở vàquyền sử dụng đất ở tại đô thị, quy định người sử
dụng đất ở vàsở hữu nhàở tại đô thị được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở,quyền sử dụng đất ở. Mẫu giấy chứng nhận này do Bộ Xây dựng phát hành vàdo có
bìa màu hồng nhạt nên thường được gọi làgiấy hồng. Theo đó, đối với đất nông nghiệp,
lâm nghiệp và đất ở tại nông thôn vẫn tiếp tục sử dụng mẫu GCNQSDĐ (giấy đỏ), còn
đất ở cónhàtại đơ thị sẽ được cấp giấy hồng.
Bên cạnh việc cấp “sổ đỏ, giấy hồng” của hai ngành đất đai và xây dựng cũng
trong giai đoạn này, Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày
25/02/1999 và thơng tư số 122/1999/TT-BTC ngày 13/10/1999 về kê khai đăng ký sử
dụng trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước.
Tại Khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai 2003 quy định: “GCNQSDĐ được cấp cho
người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.
Trường hợp cótài sản gắn liền với đất thìtài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ;
chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về
đăng ký bất động sản” [10]. Người đã được cấp giấy đỏ hoặc giấy hồng sẽ được đổi
sang giấy mới khi cósự chuyển quyền sử dụng đất. Theo Quyết định số 24/2004/QĐBTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định về GCNQSDĐ thì mẫu giấy chứng nhận
này cũng có “màu đỏ.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
13
Hình 1.3. GCNQSDĐ, theo mẫu ban hành của
Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT
Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhàở vàtài sản khác gắn liền với đất do Chính phủ ban hành và Thơng tư
số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định
về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhàở vàtài sản khác gắn liền với đất được cấp theo một
mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhàở và
tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận cónền hoa văn trống đồng với “màu
hồng cánh sen”.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
