Luận văn thạc sĩ thực trạng và đề xuất giải pháp khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn huyện a lưới, tỉnh thừa thiên huế
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (543.97 KB, 100 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
LÊ VĂN NGHIẾU
THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP KHAI THÁC QUỸ ĐẤT PHỤC
VỤ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN A LƯỚI,
TỈNH THỪA THIÊN HUẾ
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
HUẾ - 2020
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
LÊ VĂN NGHIẾU
THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP KHAI THÁC QUỸ ĐẤT PHỤC
VỤ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN A LƯỚI,
TỈNH THỪA THIÊN HUẾ
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. NGUYỄN HỮU NGỮ
HUẾ - 2020
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi các kết quả nghiê
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúpđỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận vưn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Huế ngày
tháng 5 năm 2020
Tác giả luận văn
Lê Văn Nghiếu
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu, và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thấy cơ giáo, sự giúp đỡ động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Tơi xin chân thành cảm ơn UBND huyện A Lưới, phịng Tài ngun và Mơi
trường huyện A Lưới, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện A Lưới, UBND các xã thuộc
huyện A Lưới đã giúp đỡ tôi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơnBan giám hiệu, Ban quản lý đào tạo, Bộ môn, khoa
Tài nguyên đấtvà Môi trường nông nghiệp, trường Đại học Nơng lâm Huế đã giúp đỡ
tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi đươc bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc
đến thầy giáo PGS.TS.Nguyễn Hữu Ngữ đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khích lệ tơi hồn thành luận
văn tốt nghiệp.
Trong luận văn tốt nghiệp, khó tránh khỏi sai sót, rát mong nhận được ý kiến
đóng góp của q thầy, cơ để luận văn được hồn thiện hơn.
Một lần nữa xin trân trọng cảm ơn./.
Huế ngày tháng 5 năm 2020
Học viên
Lê văn Nghiếu
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
iii
TÓM TẮT
Đất đai là một loại tài nguyên quý của quốc gia vì đất đai vừa là hàng hóa, vừa
là tài sản, vừa là tư liệu sản xuất đặc biệt. Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã
hội của đất nước qua từng giai đoạn, pháp luật đất đai của Việt Nam đã có những quy
định ngày một cụ thể, rõ ràng đối với việc khai thác quỹ đất thơng qua hình thức Nhà
nước thực hiện thu hồi đất và nhà đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để có quỹ
đất tiếp tục thực hiện dự án đầu tư.
Nghiên cứu được các yếu tố ảnh hưởng đến khai thác quỹ đất và hiểu rõ nguyên
nhân nhằm đề xuất định hướng sử dụng đất hợp lý và giải pháp cho việc khai thác quỹ
đất tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế.
Đề xuất được các giải pháp khi thực hiện khai thác quỹ đất phục vụ phát triển
kinh tế - xã hội trên địa bànhuyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế.
Để đánh giá đúng thực trạng trên cơ sở khoa học cho công tác khai thác quỹ đất
phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của huyện A Lưới tỉnh Thừa Thiên Huế, kịp thời đề
xuất được những giải pháp tích cực góp phần nhận diện rõ thêm về thực trạng khai
thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại địa bàn nghiên cứu làm giảm thiểu
ảnh hưởng không tốt đến công tác khai thác quỹ đất, tôi chọn đề tài nghiên cứu: “Thực
trạng và đề xuất giải pháp khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội trên
địa bàn huyện A Lưới, Tỉnh Thừa Thiên Huế”.
Đề tài đã sử dụng chủ yếu phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp và thứ
cấp. Phỏng vấn 80 hộ dân bị thu hồi đất.
Trong giai đoạn 2015 – 2019, huyện A Lưới đã tạo quỹ đất cho 5 dự án phục vụ
cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội với tổng diện tích thu hồi là 14,1385ha, số tiền
hỗ trợ, bồi thường 0,6312 tỷ đồng. Công tác khai thác quỹ đất được thực hiện đúng
quy định của pháp luật Đất đai từ việc công bố thông tin thực hiện dự án đến việc chi
trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Kết quả điều tra từ 80 hộ dân bị thu hồi đất cho thấy 100% hộ gia đình, cá nhân
đều đánh giá dự án được thực hiện theo đúng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Thơng qua q trình nghiên cứu đã đề xuất các nhóm giải pháp về tài chính, cơ
chế chính sách, về tổ chức thực hiện, giải pháp quản lý hành chính để khai thác quỹ
đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hộ của huyện A Lưới trong thời gian tới.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................................................. ii
TÓM TẮT................................................................................................................................................... iii
MỤC LỤC................................................................................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.................................................................................................. vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU............................................................................................................... viii
MỞ ĐẦU....................................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài...................................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài................................................................................................................................ 2
2.1. Mục tiêu chung................................................................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể................................................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học vàthực tiễn........................................................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học............................................................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................................................ 2
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................................... 3
1.1. Cơ sở lýluận liên quan đến khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xãhội .. 3
1.1.1. Một số vấn đề liên quan đến khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xãhội
3
1.1.2. Vai tròcủa đất đai trong phát triển kinh tế - xãhội............................................................. 5
1.1.3. Vai tròcủa khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xãhội................................... 5
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xãhội . 5
1.2. Cơ sở thực tiễn về khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xãhội của một số
nước trên thế giới vàtại Việt Nam........................................................................................................ 8
1.2.1. Tạo quỹ đất của một số nước trên thế giới........................................................................... 8
1.2.2. Tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xãhội tại Việt Nam...................................... 14
1.3. Một số cơng trình nghiê cứu liên quan đến đề tài.............................................................. 18
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU.............................................................................................................................................................. 20
2.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................................................... 20
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
v
2.2. Phạm vi nghiê cứu.......................................................................................................................... 20
2.3. Nội dung nghiê cứu........................................................................................................................ 20
2.4. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................................. 21
2.4.1. Phương pháp điều tra vàthu thập số liệu, tài liệu thứ cấp............................................ 21
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiê cứu...................................................................................... 21
2.4.3. Phương pháp điều tra vàthu thập số liệu sơ cấp.............................................................. 21
2.4.4. Phương pháp xử lý, phân tích, tổng hợp số liệu.............................................................. 21
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN................................................. 23
3.1. Điều kiện tự nhiê vàthực trạng phát triển kinh tế - xãhội của Huyện A Lưới, tỉnh
Thừa Thiên Huế....................................................................................................................................... 23
3.1.1. Điều kiện tự nhiê......................................................................................................................... 23
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xãhội của Huyện A Lưới tỉnh Thừa Thiên Huế 28
3.1.3. Đánh giá chung những thuận lợi, khó khăn về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xãhội
có liên quan đến khai thác quỹ đất tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế..................... 33
3.2. Đánh giá tình hình quản lývàsử dụng đất đai của huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên
Huế................................................................................................................................................................ 35
3.2.1. Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai của huyện A Lưới........................................ 35
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế.......................40
3.3. Thực trạng vànhu cầu khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xãhội tại huyện
A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế.............................................................................................................. 45
3.3.1. Khái quát công tác khai thác quỹ đất của huyện A Lưới.............................................. 45
3.3.2. Kết quả khai thác quỹ đất của huyện A Lưới.................................................................... 46
3.3.3. Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh
tế - xãhội tại huyện A Lưới.................................................................................................................. 47
3.3.4. Nhu cầu khai thác quỹ đất của huyện A Lưới đến năm 2025..................................... 62
3.3.5. Khả năng khai thác quỹ đất của huyện A Lưới đến năm 2025.................................. 67
3.4. Đánh giá mặt đạt được, tồn tại của công tác khai thác quỹ đất trên địa bàn huyện A
Lưới............................................................................................................................................................... 68
3.4.1. Những mặt đạt được................................................................................................................... 68
3.4.2. Những tồn tại................................................................................................................................ 68
3.5. Đề xuất định hướng vàgiải phá cho công tác khai thác quỹ đất tại Huyện A Lưới .. 70
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
vi
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ.................................................................................................................. 75
1. Kết luận.................................................................................................................................................. 75
2. Kiến nghị............................................................................................................................................... 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................................................... 77
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BNV
: Bộ nội vụ
BTC
: Bộ tài chính
BTNMT
: Bộ Tài ngun mơi trường
CNQSDĐ
: Chứng nhận quyền sử dụng đất
FAO
: Tổ Chức Lương Thực Và Nông Nghiệp Liên Hiệp Quốc
GPMB
: Giảiphóng mặt bằng
KT – XH
: Kinh tế xã hội
PTQĐ
: Phát triển quỹ đất
QĐ
: Quyết định
TĐC
: Tái định cư
UBMTTQVN
: Uỷ ban mặt trận tổ quốc Việt Nam
UBND
: Uỷ ban nhân dân
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
viii
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 của huyện A Lưới............................................ 41
Bảng 3.2: Biến động đất đai từ năm 2015 đến năm 2019........................................................ 43
Bảng 3.3: Kết quả khai thác quỹ đất huyện A Lưới giai đoạn 2015-2019.........................47
Bảng 3.4: Nhóm yếu tố chính sách đất đai.................................................................................... 49
Bảng 3.5: Nhóm cá yếu tố nguồn vốn............................................................................................. 50
Bảng 3.6: Nhóm yếu tố chính sách thửa đất.................................................................................. 51
Bảng 3.7: Nhóm yếu tố người sử dụng đất.................................................................................... 52
Bảng 3.8: Nhóm yếu tố tổ chức thực hiện...................................................................................... 53
Bảng 3.9: Đánh giá về quá trình đàm phán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư...................... 55
Bảng 3.10: Đánh giá về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư............................................................ 56
Bảng 3.11: Đánh giá đời sống hộ gia đình, cá nhân sau khi thu hồi đất.............................57
Bảng 3.12. Đánh giá về thực hiện công tác khai thác quỹ đất................................................ 58
Bảng 3.13: Đánh giá về giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư............................................. 61
Bảng 3.14: Nhu cầu khai thác quỹ đất của huyện A Lưới đến năm 2025.......................... 66
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ix
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện A Lưới.................................................................................. 23
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một loại tài nguyên quý của quốc gia vì đất đai vừa là hàng hóa, vừa là
tài sản, vừa là tư liệu sản xuất đặc biệt. Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội
của đất nước qua từng giai đoạn, pháp luật đất đai của Việt Nam đã có những quy định
ngày một cụ thể, rõ ràng đối với việc khai thác quỹ đất thông qua hình thức Nhà nước
thực hiện thu hồi đất và nhà đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để có quỹ đất tiếp
tục thực hiện dự án đầu tư.
Huyện A Lưới là một huyện nằm ở phía Tây tỉnh Thừa Thiên Huế với tổng diện
tích tự nhiên là 122,463,6ha. Đi đơi với q trình phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu sử
dụng đất của huyện A Lưới ngày càng tăng, đặc biệt đối với quỹ đất sử dụng cho mục
đích phi nơng nghiệp.
Để đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh, quốc phòng
của huyện trong giai đoạn vừa qua và những năm tới, yêu cầu đặt ra cho huyện là phải
quản lý, khai thác sử dụng đất đai một cách khoa học, tiết kiệm, hiệu quả, đáp ứng
được nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư. Trong đó, cơng tác khai thác quỹ đất
trên địa bàn huyện A Lưới có vai trị quan trọng góp phần hồn thành các mục tiêu
này; trên thực tế cơng tác này hiện cịn nhiều khó khăn, vướng mắc như hoạt động của
các tổ chức có chức năng khai thác quỹ đất chưa thực hiện hết chức năng nhiệm vụ
được giao, chưa đạt được hiệu quả như mong đợi, cịn có nhiều đơn vị sự nghiệp công
cùng thực hiện nhiệm vụ khai thác quỹ đất trên địa bàn huyện A Lưới như Trung tâm
phát triển quỹ đất, Văn phòng đăng ký đất đai của huyện.. Đối với việc khai thác quỹ
đất thơng qua hình thức thỏa thuận cịn nhiều bất cập, việc bố trí tái định cư phải di dời
chỗ ở của các hộ dân ở một số dự án chưa kịp thời, chính sách bồi thường giữa các dự
án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và dự án không thuộc trường hợp Nhà nước
thu hồi đã phát sinh nhiều bất cập, chế độ bảo đảm an sinh xã hội đối với những hộ gia
đình, cá nhân bị ảnh hưởng bởi q trình khai thác quỹ đất cịn hạn chế, phương án
quy hoạch sử dụng đất cịn có những bất cập nhất định.
Để đánh giá đúng thực trạng trên cơ sở khoa học cho công tác khai thác quỹ đất
phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của huyện A Lưới tỉnh Thừa Thiên Huế, kịp thời đề
xuất được những giải pháp tích cực góp phần nhận diện rõ thêm về thực trạng khai thác
quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại địa bàn nghiên cứu làm giảm thiểu ảnh
hưởng không tốt đến công tác khai thác quỹ đất, tôi chọn đề tài nghiên cứu: “Thực trạng
và đề xuất giải pháp khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội trên địa
bàn huyện A Lưới, Tỉnh Thừa Thiên Huế”.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
2
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Nghiên cứu được các yếu tố ảnh hưởng đến khai thác quỹ đất và hiểu rõ nguyên
nhân nhằm đề xuất định hướng sử dụng đất hợp lý và giải pháp cho việc khai thác quỹ
đất tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội
nhằm phát hiện một số yếu tố ảnh hưởng đến khai thác quỹ đất tại huyện A Lưới, tỉnh
Thừa Thiên Huế.
- Đề xuất định hướng sử dụng đất hợp lý trên cơ sở phân tích hiện trạng, đánh giá
biến động sử dụng đất giai đoạn 2015- 2019.
- Đề xuất được các giải pháp khi thực hiện khai thác quỹ đất trên địa bàn huyện A
Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Góp phần bổ sung và hồn thiện cơ sở lý luận về khai thác quỹ đất phục vụ phát
triển kinh tế - xã hội tại Việt Nam.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong khai thác quỹ đất phát triển kinh
tế- xã hội, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên
Huế và các địa phương có điều kiện tương tự.
- Luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho các nhà khoa học, nhà quản lý và
người học về lĩnh vực khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận liên quan đến khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã
hội
1.1.1. Một số vấn đề liên quan đến khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã
hội
- Đất đai: Là tài nguyên cơ bản, không thể thiếu trong cuộc sống bền vững trên
trái đất, đồng thời đất đai cũng là tài sản quốc gia, là nguồn lực quan trọng cho phát
triển kinh tế - xã hội; đất đai có đầy đủ thuộc tính của một loại tài sản (FAO, 1996); đất
đai còn là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước, được quản lý theo pháp luật (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Quỹ
đất đai là tồn bộ diện tích đất đai của đất nước, được sử dụng vào các mục đích khác
nhau như nông nghiệp, phi nông nghiệp, chưa sử dụng nhằm đáp ứng nhu cầu phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước phù hợp với từng giai đoạn phát triển.
- Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng
đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lýtheo quy định
(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003); là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử
dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử
dụng đất vi phạm pháp luật đất đai (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
- Giá đất: Là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất (Quốc
hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam, 2003); là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện
tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thông qua đào khai thác nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003); là việc Nhà nước hỗ trợ, trợ
giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc hội
nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
- Sở hữu đất đai và chế độ sở hữu đất đai: Ngày nay, trên thế giới có hai hình thức sở
hữu đất đai, đó là đa hình thức sở hữu và đơn hình thức sở hữu. Đa hình thức sở hữu đất
đai bao gồm sở hữu nhà nước sở hữu cộng đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân. Hầu
hết các quốc gia trên thế giới (Mỹ, Đức, Pháp, Nga, Nhật, Ý...) chọn hình thức đa sở hữu
trong quản lý đất đai. Hình thức đơn sở hữu có nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy
nhất một hình thức sở hữu, sở hữu đất đai đó có thể là sở hữu nhà nước, hoặc sở
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
4
hữu toàn dân, hoặc sở hữu tư nhân.
- Tổ chức phát triển quỹ đất, khai thác quỹ đất và quỹ phát triển đất
+ Tổ chức phát triển quỹ đất (Trung tâm phát triển quỹ đất (PTQĐ)): Tổ chức
phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công được thành lập theo quy định của pháp luật
về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập theo quy định tại Điều 5
của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ. Trung
tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thừa Thiên Huế thành
lập theo Quyết định số 182/QĐ-UBND ngày 20/01/2011 của UBND tỉnh Thừa Thiên
Huế,Trung tâm phát triển quỹ đất huyện A Lưới thành lập theo Quyết định số
1073/QĐ-UBND ngày 26/5/2011 của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế ; Tổ chức PTQĐ là
đơn vị sự nghiệp cơng lập có chức năng, nhiệm vụ: khai thác quỹ đất để đấu giá quyền
sử dụng đất; khai thác quỹ đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; khai thác quỹ đất
để phục vụ sự nghiệp giáo dục - đào khai thác, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể
thao, môi trường và các nhu cầu khác của địa phương, ổn định thị trường bất động sản
(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2015).
+ Khai thác quỹ đất: Khai thác quỹ đất là một trong những nhiệm vụ của của Tổ
chức PTQĐ, đã được quy định tại Điều 35 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13
tháng 8 năm 2009 của Chính phủ (Chính phủ, 2009); nay tiếp tục được quy định tại
Điều 5 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
(Chính phủ, 2014).
+ Quỹ phát triển đất: Quỹ phát triển đất là tổ chức tài chính nhà nước hoạtđộng theo
ngun tắc bảo tồn vốn, bù đắp chi phí phát sinh trong q trình hoạt động và khơng vì
mục đích lợi nhuận; Quỹ phát triển đất có tư cách pháp nhân, hoạt động hạch tốn độc lập,
có con dấu riêng, có bảng cân đối kế toán riêng, được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước
và các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật theo quy định tại Quyết
định số 40/2010/QĐ-TTg ngày 12 tháng 5 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ (Thủ
tướng Chính phủ, 2010). Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh được trích từ 30% đến 50%
nguồn thu hàng năm từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đấu giá quyền sử dụng đất để
lập Quỹ phát triển đất. Quỹ phát triển đất được sử dụng vào các mục đích: Ứng vốn cho
Tổ chức PTQĐ để phát triển đất; đầu tư khai thác quỹ đất, quỹ nhà tái định cư theo quy
hoạch; thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch khai
thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, giáo dục - đào khai thác, dạy nghề, y tế,
văn hóa, thể dục thể thao, mơi trường và các nhu cầu khác của địa phương... Quỹ phát
triển đất của địa phương do UBND cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tư phát
triển, quỹ tài chính khác của địa phương để ứng vốn cho việc PTQĐ, trong đó có nhiệm
vụ khai thác quỹ đất. Trong thời điểm Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, đã có
những quy định cụ thể về Quỹ phát triển đất (Chính phủ,
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
5
2009; Thủ tướng Chính phủ, 2010). Đến Luật Đất đai năm 2013, Quỹ phát triển đất
tiếp tục được quy định rõ ràng hơn tại Điều 111 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 6
của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.
1.1.2. Vai trị của đất đai trong phát triển kinh tế - xã hội
Đất là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu cơ bản trong nông
lâm nghiệp, trong sản xuất nơng nghiệp đất đai tự mình hoạt động như là một tư liệu
sản xuất; trong công nghiệp đất đai là tư liệu lao động chung vì đất đai khai thác cho
công nhân chỗ đứng và khai thác cho quá trình sản xuất của họ một phạm vi hoạt động
(Các Mác-Ăng Ghen, 1994).
1.1.3. Vai trò của khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội
Kinh tế - xã hội của đất nước phát triển thì nhu cầu về khai thác quỹ đất để xây dựng
cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đất ở, xây dựng các trụ sở cơ quan, cơng trình sự nghiệp, phát triển
các cơ sở sản xuất, kinh doanh, an ninh - quốc phòng ngày càng gia tăng. Vấn đề cấp bách
đặt ra là Nhà nước cần phải có quỹ đất, bao gồm cả quỹ đất dự phịng (quỹ đất đã giải
phóng mặt bằng) để cung ứng, tham gia vào thị trường bất động sản, đáp ứng hài hịa cho
các mục đích sử dụng đất, đồng thời đảm nhận nhiệm vụ điều tiết, làm chủ được thị
trường bất động sản về đất đai và chống đầu cơ đất đai một cách hiệu quả.
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã
hội
- Yếu tố tài chính: Chính sách tài chính, đặc biệt là vấn đề về giá đất hiện hành còn
nhiều mâu thuẫn do vừa quy định khung giá vừa quy định phải sát với giá thị trường đã
dẫn đến phức tạp hóa trong q trình ứng dụng, khi bồi thường dân ln khiếu nại Nhà
nước và doanh nghiệp định giá bồi thường thấp (đòi bồi thường giá cao) nhưng khi thu
tiền sử dụng đất lại khiếu nại giá cao (địi nộp tiền ít), gây nhiều khó khăn trở ngại cho
doanh nghiệp khi tìm kiếm mặt bằng sản xuất kinh doanh (Đào Trung Chính, 2013).
Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên chuyển
nhượng quyền sử dụng, là tổng hịa giá trị hiện hành địa tơ nhiều năm. Quy định về giá
đất là một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2003. Nếu như trước đây Nhà
nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì đến
năm 2003, Luật Đất đai đã đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất
đai khác nhau (Đào Trung Chính, 2013).
Luật Đất đai năm 2013, ngoài việc tiếp tục quy định khung giá các loại đất, bảng giá
đất, còn bổ sung quy định giá đất cụ thể. Giá đát cụ thể được áp dụng để tính bồi thường
do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Theo quy định của
Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc định giá đất là phải phù hợp với giá đất phổ biến trên
thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng. Tuy nhiên, tình hình phổ
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
6
biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không đúng theo
các nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất dai vàphát sinh
khiếu kiện.
- Yếu tố chính sách pháp luật: Chế độ chính sách đất đai ở Việt Nam ghi rõ tại
Hiến pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam qua các thời kỳ khác nhau.
Hiến pháp là đạo luật cơ bản nhất của một nước, nó thể hiện ý chí, nguyện vọng của
tuyệt đại đa số nhân dân nước đó. Hiến pháp được coi là đạo luật cơ bản, các quy định
của Hiến pháp là căn cứ pháp lý để xây dựng hệ thống văn bản pháp luật của Nhà
nước. Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm
đại diện chủ sở hữu. Xét về hệ thống Luật qua các thời kỳ thì tại nước ta đã ban hành 5
Luật, từ Luật cải cách ruộng đất năm 1953, Luật Đất đai năm 1987, 1993 2003,2013.
Qua mỗi thời kỳ phát triển thì Luật Đất đai lại được sửa đổi, bổ sung để phù hợp với
tình hình phát triển của đất nước. Bắt đầu từ Luật Đất dai năm 2003, thì chính thức quy
định cơng tác phát triển quỹ đất và ban hành các quy định về tổ chức, hoạt động của
Trung tâm Phát triển quỹ đất.
Tuy đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đứng ra làm đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý về đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất, thu hồ đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng việc quy định cụ thể các quyền đối với
người sử dụng trong Luật Đất đai như quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp đã tạo
điều kiện để người sử dụng đất tham gia dễ dàng hơn vào các quan hệ giao dịch bất
động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng. Điều này là cơ sở để thúc
đẩy công tác phát triển quỹ đất trong cả nước.
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền
KT-XH. Để thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước về đất đai, đòi hỏi các văn bản
pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải ổn định và phù hợp với tình hình thực tế.
Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ
mà công tác phát triển quỹ đất, bồi thường GPMB đã gặp nhiều khó khăn và cản trở.
Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản
lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến cơng tác bồi thường GPMB (Tơn Gia
Hun, 2005). Vì vậy, chính sách, pháp luật đất đai cũng ln được Chính phủ khong
ngừng hồn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác phát triển
quỹ đất bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Bên cạnh đó, trong
một nhà nước pháp quyền, mọi hoạt động của dân đều phải nằm trong khn khổ của
pháp luật thì việc ban hành các cơ chế, chính sách chi tiết, cụ thể là rất cần thiết. Nếu
thiếu đi các chủ trương, cơ chế, chính sách pháp luật thì việc thu hồi đất phục vụ công
tác phát triển quỹ đất sẽ không thể thực hiện được. Vậy nên, để đáp ứng nhu cầu phát
triển của đất nước thì các cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nước cũng phải thay
đổi để phù hợp với từng giai đoạn khác nhau.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
7
Việc thực thi các chính sách, pháp luật đất đai cũng có những ảnh hưởng lớn đến
việc phát triển quỹ đất, trong đó chính sách, pháp luật liên quan đến quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ có
ảnh hưởng lớn nhất.
- Yếu tố về kinh tế, xã hội: Các yếu tố kinh tế - xã hội bao các yếu tố như dân số
và lao động; mức độ tăng trưởng kinh tế; cơ cấu các ngành kinh tế và sự phát triển
ngành; hiện trạng cơ sở hạ tầng; trình độ khoa học cơng nghệ; trình độ quản lý, tổ chức
sản xuất của người dân và chính sách chính trị xã hội (các chính sách về đất đai, chính
sách mơi trường, các yêu cầu an ninh quốc phòng...).
Trong giai đoạn cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa hiện nay, nhu cầu về đất cho phát
triển kinh tế - xã hội ngày càng gia tăng, nhất là phát triển công nghiệp, dịch vụ, phát
tiển cơ sở hạ tầng. Kinh tế - xã hội phát triển mạnh, cùng với sự tăng dân số nhanh đã
làm cho mối quan hệ giữa người và đất ngày càng phức tạp. Tăng trưởng kinh tế diễn
ra với tốc độ nhanh làm tăng áp lực đối với tài nguyên đất và tài nguyên nước.
Yếu tố kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết định đối với việc sử dụng đất.
Điều kiện tự nhiên của đất đai cho phép xác định tiềm năng và mức độ thích hợp của
đất đai với các mục đích sử dụng. Cịn việc sử dụng đất như thế nào được quyết định
bởi sự năng động của con người và các điều kiện kinh tế - xã hội, kỹ thuật hiện có; Và
vấn đề đặt ra hiện nay là sử dụng đất cho phát triển kinh tế xã hội phải gắn với bảo vệ
môi trường.
- Yếu tố điều kiện tự nhiên và cơ sở hạ tầng:
+ Vị trí địa lý: Đây là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới việc sử dụng đất. Nơi có
vị tríthuận tiện về giao thơng, gần cá thành thị, thành phố lớn thìviệc đầu tư và tận
dụng cá nguồn lực đất đai, lao động cũng như khai thác tiềm năng đất đai sẽ có ưu thế
hơn so với cá khu vực xa trung tâm đô thị hoặc cá vùng miền núi.
+ Yếu tố địa hình: Làmột trong những yếu tố quyết định đến việc sử dụng đất,
đặc biệt đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp. Sự khác nhau giữa các địa hình cá vùng,
khu vực dẫn đến sự khác nhau về đất đai vàkhíhậu; đối với nơng nghiệp ảnh hưởng
đến cơ cấu cây trồng; đối với phi nông nghiệp gây khó khăn cho việc đầu tư xây dựng
cơng trình vàthi cơng.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
8
+ Điều kiện khíhậu, thủy văn: Các yếu tố khíhậu ảnh hưởng trực tiếp đến sử dụng
đất và điều kiện sinh hoạt của con người; ảnh hưởng đến sự phân bố cây trồng vàthực
vật. Hệ thống sông, suối, ao hồ, kênh, mương ... có vai trị quan trọng trong việc tổ
chức sử dụng đất đai, vừa lànguồn cung cấp nước sinh hoạt, nước tưới, vừa là nơi tiêu,
thoát nước cho khu vực khi cóngập úng.
+ Yếu tố thổ nhưỡng: Quyết định đến việc sử dụng đất phục vụ cho mục đích
phát triển nơng nghiệp.
+ Thảm thực vật: Làmột yếu tố mơi trường cóvai trịquan trọng. Thảm thực vật
bao gồm cá vùng rừng nguyên sinh, rừng đầu nguồn, rừng sản xuất, đồng cỏ, cây trồng
hàng năm, cây trồng lâu năm ... là yếu tố điều tiết khíhậu, chế độ nước sơng, suối, chế
độ nhiệt, độ ẩm, nước ngầm. Trong nhiều trường hợp nótạo nê cảnh quan thiên nhiên,
làm nơi du lịch, nghỉ mát.
+ Tai biến thiên nhiên: Các hiện tượng bão, lũ, lụt, hạn hán, xói lở... tác động
mạnh vànhiều khi ảnh hưởng nghiêm trọng đến khai thác quỹ đất.
- Yếu tố quy hoạch: Việc khai thác quỹ đất ảnh hưởng rất quan trọng tới việc quy
hoạch sử dụng đất, nó bao trùm cả các yếu tố môi trường, biến đổi khí hậu, kinh tế và
xã hội cũng như các bên chịu ảnh hưởng từ các thay đổi trong sử dụng đất có thể tham
gia vào qtrình quy hoạch. Địi hỏi phải điều chỉnh lại cách tiếp cận đối với quy
hoạch sử dụng đất sao cho hài hòa với xu thế tồn cầu hóa và tạo ra một hành lang để
quản lý quá trình phát triển đất nước một cách hợp lý, bền vững.
1.2. Cơ sở thực tiễn về khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của
một số nước trên thế giới và tại Việt Nam
1.2.1. Tạo quỹ đất của một số nước trên thế giới
1.2.1.1 Phát triển đất ở Australia
Liên bang Australia bao gồm 6 Bang và 2 vùng lãnh thổ hưởng quy chế tự quản
(tương đương Bang) là nước công nghiệp phát triển, có thu nhập đầu người thuộc
nhóm cao. Các Bang ở Australia quản lý việc sử dụng và phát triển đất đai của mình
thơng qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Mỗi Bang đều có Luật về quy hoạch, kế
hoạch sử sụng đất riêng, với nội dung khác nhau.
Luật đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước
và sở hữu tư nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu
đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theoo di chúc
mà khơng có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai. Luật cũng quy định Nhà nước
có quyền trưng thu đất tư nhan để sử dụng vào mục đích cơng cộng, phục vụ phát triển
kinh tế - xã hội và việc trưng thu đó gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
9
Theo Luật Accquisition Act 1989 của Australia có hai loại thu hồi đất, đó là thu
hồi bắt buộc và thu hồi tự nguyện.
Thu hồi bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu sử
dụng đất cho các mục đích cơng cộng và các mục đích khác, thơng thường Nhà nước
có đất đai thơng qu đàm phán.
Trình tự thu hồi bắt buộc được thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các chủ đất
một văn bản nêu rõ mục tiêu thu hồi đất vì các mục đích cơng cộng. Văn bản này gồm
các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi đất, miêu tả chi tiết mảnh đất, mục đích
sử đất sau khi thu hồi và các giải thích vì sao mảnh đất đó phù hợp với mục tiêu cơng
cộng đó. Chủ sở hữu mảnh đất có thể u cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính và Quản lý xem
xét lại vấn đề thu hồi đất. Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lịng thì có thể tiếp tục yêu cầu
Trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử. Trọng tài phúc thẩm hành chính khơng thể
xem xét tính đúng đắn về quyết định của Chính phủ nhưng có thể xem xét các vấn đề
liên quan khác. Nhà nước thông báo rộng rãi quyết định thu hồi đất và chủ sở hữu phải
thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh đất đó về quyết định thu hồi đất của Chính
phủ. Sau đó, Nhà nước sẽ ban hành quyết định thu hồi đất và thông báo trên báo chí.
Chủ sở hữu đất nhận được thơng báo tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường. Chủ sở
hữu đất thơng thường có quyền tiếp tục ở trên đất ít nhất là 6 tháng sau khi đã có quyết
định thu hồi đất. Ngay sau khi có quyết định thu hồi đất, chủ đất có thể yêu cầu nhà
nước bồi thường. Nguyên tắc bồi thường là công bằng và theo giá thị trường. Thơng
thường, các yếu tố sẽ được tính tốn trong q trình bồi thường đó là giá thị trường,
giá đặc biệt đối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như chi phí di chuyển, chi phí tái
định cư (TĐC) (Phương Thảo, 2013).
Thu hồi dất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất. Trong thu
hồi đất tự nguyện khơng có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc thỏa thuận đó là
nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ đất cần được thu hồi và người thu hồi đất sẽ thỏ thuận giá bồi
thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị trường. Khơng có bên nào có
quyền hơn bên nào trong thỏa thuận và cũng không bên nào được áp đặt với bên kia.
1.2.1.2. Phát triển quỹ đất ở Hàn Quốc
a. Mơ hình của tổ chức tạo lập quỹ đất
Đất đai của Hàn Quốc có 03 hình thức sở hữu gồm: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập
thể, và sở hữu tư nhân; trong đó diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân chiếm khoảng 70%
diện tích đất của Hàn Quốc, chủ sở hữu đất có tồn quyền định đoạt đối với đất thuộc
quyền sở hữu.
Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sử dụng đất để thực hiện các
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
10
dự án: Về quốc phòng, an ninh, các dự án giao thông, xây dựng trụ sở các cơ quan Nhà
nước, các dự án văn hóa, giáo dục, các dự án do Nhà nước thực hiện và một số dự án
công tư kết hợp. Việc thu hồi đất và bồi thường đất, tài sản gắn liền với đất được thực
hiện thông qua hai hình thức là nhận chuyển nhượng của người sở hữu và thực hiện
thu hồi đất để bồi thường theo Luật thu hồi và bồi thường đất phục vụ mục đích cơng
cộng.
Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được pháp luật quy định khá đồng
bộ và cụ thể từ nguyên tắc đến các định mức, tiêu chuẩn được hưởng và trình tự thủ tục tổ
chức thực hiện công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồ đất được triển khai có sự tham
gia của Nhà quản lý, các luật sư, các định giá viên và Chủ sở hữu tài sản và giá đất tính
bồi thường theo giá thực tế thông qua thực hiện thảo xác định của cả người quản lý, Chủ
đầu tư và cả Chủ sở hữu có đất bị thu hồi. Nên tính khách quan, công khai, minh bạch
trong việc bồi thường được nâng cao, giá bồi thường đất cơ bản bảo đảm phù hợp với giá
chuyển nhượng thực tế giảm thiểu việc khiếu kiện của người bị thu hồi đất.
Với mơ hình doanh nghiệp Nhà nước (Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc)
thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án được giao thực hiện trong toàn
quốc và được sử dụng đa dạng các nguồn vốn (kể cả vay từ tổ chức tín dụng, huy động
của khách hàng mua đất, nhà). Nên đã nâng cao được tính thống nhất và chun mơn
hóa trong tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng. Tăng cường được nguồn vốn để chi
trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tạo lập nhà tái định cư và đầu tư hạ tầng trên đất để nâng
cao giá trị đất chuyển nhượng kinh doanh, góp phần tạo điều kiện thuận lợi bồi thường
đất thu hồi, đẩy nhanh tiến độ tạo lập quỹ đất sử dụng để thực hiện dự án.
Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc được thành lập vào tháng 10 năm 2009
trên cơ sở sáp nhập giữa Tập đoàn Đất đai (thành lập năm 1960) và Tập đoàn Nhà ở
(thành lập năm 1970) với mục tiêu ổn định đời sống, nhà ở của người dân và sử dụng
hiệu quả đất đai nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống người dân và thúc đấy phát triển
kinh tế quốc gia.
Nhiệm vụ: Thực hiện phát triển quỹ đất và kinh doanh bất động sản thông qua
việc xây dựng các khu đô thị, mạng lưới đô thị, khu công nghiệp, phát triển hạ tàng,
xây dựng hệ thống thông tin đất đai và địa lý, xây dựng, cải tạo, kinh doanh nhà ở và
cơ sở hạ tầng phục vụ khu dân cư.
Nguồn nhân lực: Hiện Tổng công ty có 6.702 lao động, trong đó 3.855 kỹ sư
(gồm: 1.209 kỹ sư xây dựng, 926 kiến trúc sư, 324 kỹ sư quy hoạch đô thị, 187 kiến sư
cảnh quan, 439 kỹ sư điện và 770 kỹ sư khác).
Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc có trụ sở Seoul và 15 chi nhánh tại các địa
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
11
phương. Tập đoàn đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác với 18 tổ chức ở 12 quốc gia, trong
đó có Việt Nam. Từ năm 2006, Tập đồn đã phối hợp với KOICA (Cơ quan hợp tác
quốc tế Hàn Quốc) thực hiện 26 chương trình đào tạo chia sẻ kinh nghiệm với 385 đại
biểu đến từ các quốc gia với mục tiêu nhằm nâng cao khả năng hoạch định chính sách
cho các cán bộ trong phát triển nhà và khu đô thị thông qua việc chia sẻ kinh nghiệm,
sự hiểu biết của Hàn Quốc về lĩnh vực này.
Để thực hiện các dự án đơ thị mới Tập đồn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc xây
dựng quy hoạch sử dụng đất, nghiên cứu tiền khả thi, giải phóng mặt bằng, thiết kế
quy hoạch chi tiết, lựa chọn nhà đầu tư, xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng, nhà ở, khu
thương mại, trường học, và các điều kiện cần thiết cho người dân. Do làm tốt từ khâu
quy hoạch đến triển khai nên các khu đơ thị do Tập đồn thực hiện rất đồng bộ, không
bị chia cắt manh mún. Ngồi việc đầu tư phát triển đơ thị mới, Tập đồn Đất đai và
Nhà ở Hàn Quốc cịn thực hiện nhiệm vụ bồi thường giải phngs mặt bằng thực hiện
các dự án cơng ích của quốc gia (Bộ Tài ngun và Mô trường, 2013).
b. Một số cơ chế tạo quỹ đất có hiệu quả
Cơ chế giao cho doanh nghiệp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cùng với
thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản (đất, nhà, cơng trình) đầu
tư trên đất bị thu hồi theo quy hoạch chi tiết của dự án được phê duyệt. Do vậy đã
khuyến khích tăng cường được trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng
mặt bằng, bảo đảm về nhà, đất thực hiện tái định cư cho người bị thu hồi đất; đồng
thời nâng cao được hiệu quả sử dụng đất theo quy hoạch và tăng cường nguồn thu cho
Nhà nước từ sử dụng quỹ đất nhà nước thu hồi.
Việc nhà nước thu hồi đất giao cho doanh nghiệp thực hiện các dự án phát triển
đơ thị, nhà ở. Trong đó lồng ghép việc thực hiện đầu tư các cơng trình hạ tầng, kỹ
thuật, hạ tầng xã hội bằng vốn của Nhà nước để chuyển giao cho các cơ quan, đơn vị
quản lý phục vụ lợi ích chung, với đầu tư các cơng trình kinh tế để kinh doanh từ vốn
của doanh nghiệp đã nâng cao được chất lượng cơng trình và hiệu quả đầu tư theo mục
tiêu phát triên kinh tế - xã hội của Chính phủ, đồng thời góp phần điều tiết thị trường
bất động sản (đất, nhà ở, cơng trình thương mại) thông qua việc điều triết quỹ đất, quỹ
nhà cung ứng ra thị trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
c. Các nguồn vốn huy động để tạo lập quỹ đất
Nguồn vốn để bồi thường đất thu hồi tạo lập quỹ đất và đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị của đất được sử dụng chủ yếu từ các nguồn, gồm:
- Nguồn vốn tự có của Tổng cơng ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc;
- Nguồn vốn của Chính phủ cấp phát;
- Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
12
- Nguồn vốn hỗ trợ phát triển của các tổ chức tài chính quốc tế;
- Nguồn vốn huy động từ khách hàng;
- Nguồn thu từ bán sản phẩm đầu tư (đất, cơng trình, nhà ở).
Ngồi ra, trong một số trường hợp cần thiết có thể phát hành trái phiếu để huy
động vốn hoặc sử dụng hình thức góp vốn liên doanh, liên kết để thực hiện dự án (Bộ
Tài nguyên và Mô trường, 2013).
1.2.1.3. Phát triển quỹ đất ở Trung quốc
Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai gồm chế độ sở hữu toàn dân và
chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai. Luât Đất đai năm 1999 của Trung Quốc
quy định đất đai trong khu vực đô thị là thuộc sở hữu Nhà nước. Đất đai khu vực nông
thôn và ngoại ô đô thị thuộc sở hữu tập thể nông dân; đất tự xây dựng nhà ở, đất tự
canh tác, đất đồi núi thuộc sở hữu tập thể. Hiện nay đất thuộc sở hữu toàn dân chiểm
53%; sở hữu tập thể chiểm 46%; và 1% đất chưa rõ sở hữu. Toàn bộ đất đai được chia
thành 3 nhóm chính (đất nơng nghiệp, đất xây dựng, đất chưa sử dụng). Việc phân phối
đất đai được thực hiện theo nguyên tắc không thu tiền có thu tiền sử dụng đất đối với cả
2 hình thức đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hoặc sở hữu tập thể.
Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước khi có đề nghị của cơ quan hành chính quản lý về
đất đai và được chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê chuẩn thì được thu hồi với 5
loại đất
- Cần phải sử dụng vì mục đích cơng cộng
- Cần phải điều chỉnh việc sử dụng đất để thực hiện chỉnh trang đô thị cũ theo
quy hoạch đô thị.
- Thời hạn thỏa thuận sử dụng đất trong hợp đồng xuất nhượng đất đai có trả tiền
đã hết mà người sử dụng đất chưa xin phép kéo dài hoặc việc xin phép kéo dài chưa
được phê chuẩn.
- Đơn vị giải thể, chuyển đi nơi khác mà ngừng việc sử dụng đất được cấp thuộc
sở hữu nhà nước.
- Đất làm đường bộ, đường sắt, sân bay, hầm mỏ đã được phê chuẩn ngừng hoạt
động.
Đất thuộc sở hữu tập thể: Tổ chức tập thể nơng thơn sau khi báo cáo được chính
quyền nhan dân có thẩm quyền phê duyệt, có thể thu hồi các loại đất sau:
- Do nhu cầu sử dụng đất cho cơ sở công cộng và xây dựng sự nghiệp cơng ích
trong thơn của hương (trấn).
- Do giải thể, di chuyển mà ngừng việc sử dụng đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
13
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện có
thẩm quyền thu hồi đát nơng nghiệp từ 35ha trở lên và 70ha trở lên đối với các loại đất
khác nhau. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc
sở hữu tập thể sang đất thuộc sở hữu Nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người nào sử
dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường được do
người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản lệ phí như lệ phí sử dụng
đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền phải trả cho người có đất bị thu hồi.
Ngồi ra, pháp luật đất đai Trung Quốc cịn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp cho đời
sống người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển dổi sang ngành nghề
mới khi bị mất đất nông
Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho người
dân bị thu hồ đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần lớn
các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiêm của họ có thể
mua căn hộ mới. Cịn đối với người dân ở khu vực nơng thơn có thể dùng khoản tiền
bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải phóng mặt bằng: Cục Quản lý tài nguyên đất
đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý và giải tỏa mặt bằng. Người nhận khu đất
thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn vị
chịu trách nhiệm thi cơng cơng trình trên khu đất giải tỏa.
Ở Trung Quốc do có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và
nơng thơn nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này. Đối với
trường hợp bồi thường cho người dân ở thành thị, chủ yếu nhà nước tiến hành bồi
thường bằng tiền. Ngược lại, việc bồi thường cho người dân ở khu vực nơng thơn lại
có những điểm riêng biệt. Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo điều kiện cho họ được
hưởng những thành quả cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa khi thu hồi đất. Khi Nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp hoặc là thu hồi đất ở khu vực nơng thơn để sử dụng vào mục đích
khác thì người nơng dân được lưu ý, quan tam về lợi ích cũng như được bồi thường
một cách hợp lý (Bộ Tài nguyên và Mô trường, 2013).
1.2.1.4. Bài học rút ra từ các nước
Qua nghiên cứu phát triển quỹ đất của một số nước rút ra bài học kinh nghiệm cho
Việt Nam như sau:
- Một là, công tác quy hoạch đất đai cần phải có tính kế thừa rất cao, không bị chia
cắt trong quản lý giữa các khâu quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, ninh doanh… tôn
trọng nguyên tắc bảo tồn gắn với phát triển bèn vững. Kiên trì sử dụng đất theo quy
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
14
hoạch sử dụng đất đã được cơ quan cóa thẩm quyền phê duyệt.
- Thứ hai, từ kinh nghiệm thực tiễn trong việc phát triển quỹ đất của Trung Quốc,
Hàn Quốc và Úc trong những năm qua, thì việc cơng khai thông tin, công bằn, minh
bạch thông tin là hết sức quan trọng, để chống nạn đầu cơ, tham nhũng trong quá trình
phát triển đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế.
- Thứ ba, việc phát triển quỹ đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế cần phải
gắn với mơ hình Quỹ được hoạt động theo cơ chế thị trường, phát huy các nguồn lực
của xã hội, khuyến khích xã hội hóa. Thực hiện các nghiên cứu thử nghiệm để thu hút
đầu tư nước ngoài vào phát triển quỹ đất và khắc phục tình trạng thiếu vốn trong các
dự án xây dựng nhà ở, khu đô thị mới để tổng kết, rút kinh nghiệm trước khi thể chế
hóa bằng các văn bản quy phạm pháp luật áp dụng phổ rộng.
- Thứ tư, việc bồi thường cho người bị ảnh hưởng bởi dự án hay cần thực hiện
trên ngun tắc cơng bằng và theo giá trị trong đó giá trị thị trường của một lợi ích trên
đất đai ở một thời điểm nhất định là giá trị bằng tiền trả cho lợi ích đó nếu nó được bán
bởi một người muốn bán nhưng không rất cần cần bán và được mua lại bởi môt người
mua muốn mua nhưng không rất cần mua. Việc xác định giá trị thị trường cần gia cho
một cơ quan tổ chức thảm định giá độc lập và chịu trách nhiệm trước pháp luật về các
kết quả định giá.
- Thứ năm, khả năng sinh lợi trong các dự án phát triển đất phục vụ vì mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội là vơ cùng lớn. Song cũng khơng nên vì khả năng sinh lợi
này mà đánh đổi các lợi ích và much đích xã hội và mơi trường khác. Việc chuyển đổi
đát khu vực nông nghiệp sang khu vực phi nông nghiệp cần phải đảm bảo tính bề vững
về mặt chính trị, kinh tế, xã hội.
1.2.2. Tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại Việt Nam
a. Tình hình phát triển quỹ đất ở Việt Nam
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trên địa bàn cả nước tính đến
tháng 12 năm 2012 đã thành lập được 62/63 tổ chức Phát triển quỹ đất cấp tỉnh (tỉnh
Lào Cai chưa thành lập), và 337/696 huyện, thị xã, quận, thành phố thuộc tỉnh đã thành
lập tổ chức Phát triển quỹ đất cấp huyện (chiếm 48,42% tổng số đơn vị cấp huyện của
cả nước) (Bộ Tài nguyên và Mô trường, 2013).
Theo quy định tại Thơng tư số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC thì Tổ chức phát
triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện có 09 nhiệm vụ chính như: Tổ chức thực hiện việc bồi
thường, hỗ trợ tái định cư; tạo quỹ đất và phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã
hội; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tổ chức phát triển các khu, điểm và nhà tái
định cư; tổ chức thực hiện đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; quản lý quỹ đất; tổ chức thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; lập
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
