BÀI tập THỰC HÀNH NHÓM môn ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.48 MB, 42 trang )
ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
BÀI TẬP THỰC HÀNH NHĨM
MƠN Đ ỊNH GI Á T ÀI S ẢN
Tên thành viên:
1.
2.
3.
4.
Phạm Hồng Vân.
Nguyễn Công Nữ Quỳnh Anh.
Vũ Xuân Anh Thư.
Đoàn Hương Trà.
Lớp: 41K15.4 – CLC
GVHD: Hà Xuân Thùy
Đà nẵng, ngày 15 tháng 11 năm 2017
MỤC LỤC
2
LỜI MỞ ĐẦU
Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông
lệ quốc tế.
Định giá Bất động sản là tính tốn về tài sản về giá trị của các quyền sở hữu bất
động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong
những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng có thể phân
thành rất nhiều loại: mục đích bảo tồn tài sản, mua bán bất động sản, chuyển đổi
quyền sở hữu tài sản: thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản…
Qua q trình học tập ngắn hạn tại lớp, chúng tơi đã có thêm nhiều kiến thức về
môn Định giá tài sản. Sau đây là bài trình bày báo cáo về mơn định giá về bất động sản
với những số liệu cụ thể kết hợp bài giảng làm cơ sở dữ liệu trong quá trình làm báo
cáo.
Với kinh nghiệm thực tế cịn ít và lượng kiến thức chưa được đây đủ nên bài viết
của chúng tơi khơng tránh khỏi những sai sót. Chúng tơi rất mong nhận được những lời
góp ý của Thầy Cơ để hồn thiện kiến thức của mình.
Vị trí của các thành viên trong nhóm:
1. Phạm Hồng Vân: Giám đốc
2. Nguyễn Cơng Nữ Quỳnh Anh: Thẩm định viên
3. Đồn Hương Trà: Trợ lý thẩm định viên.
4. Vũ Xuân Anh Thư: Chuyên viên kiểm sốt.
TÊN DOANH NGHIỆP
LUCIPITER
--------
CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
----------------
Số: 152
Đà Nẵng, ngày 15 tháng 11 năm 2017
3
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi: Ơng Phạm Đình Vững.
Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá số 124 ngày 24/10/2017 ký kết giữa Công ty cổ
phần đầu tư bất động sản LUCIPITER
Căn cứ Báo cáo kết quả thẩm định giá số 151 ngày 15/11/2017 của Công ty cổ
phần đầu tư bất động sản LUCIPITER;
Công ty cổ phần đầu tư bất động sản LUCIPITER cung cấp Chứng thư thẩm định
giá số 152 ngày 15/11/2017 với các nội dung sau đây:
1. Khách hàng thẩm định giá
- Tên cơ quan/ tổ chức/ cá nhân: Phạm Đình Vững
- Địa chỉ: K147/2 Nguyễn Tri Phương, Phường Vĩnh Trung, Quận Thanh Khê, TP.
Đà Nẵng.
- Số điện thoại: 0905224605 Số fax: 04.39276181
- Số CMND:201689569 (Ngày cấp 21/05/2011)
2. Thông tin về tài sản thẩm định giá
Địa chỉ bất động sản: K147/2 Nguyễn Tri Phương, Phường Vĩnh Trung, Quận Thanh
Khê, Thành phố Đà Nẵng.
Bất động sản nằm ở vị trí gần trung tâm thành phố Đà Nẵng, gần sân bay, gần siêu thị
BigC, gần chợ Tân Lập, gần Bệnh viện Hoàn Mỹ, Bệnh viện Quân Y 17, Bệnh viện Gia
Đình, gần các trường tiểu học Hoa Lư, trường trung học Chu Văn An, đại học Duy Tân.
- Khu dân trí cao, có nhà giáo viên dạy cấp 3 và bộ đội.
- Bất động sản nằm ở trong hẻm lớn, ơ tơ có thể đi vào
- Xây dựng hồnh thành năm 2001 và sử dụng đến nay.
- Nhà hướng Đông Bắc.
- Loại nhà: Nhà trong kiệt
- Kiệt ra đường Nguyễn Tri Phương 22,70m
- Nhà 2 tầng
- Diện tích xây dựng: 80,30m2
- Diện tích sử dụng: 152,21m2
- Mục đích sử dụng: Nhà ở.
- Diện tích đất: 82m2; Thửa đất số 159
- Số phòng:
+ 1 phòng khách
+ 1 phòng bếp + phòng ăn
4
+ 3 phịng ngủ
- Thiết kế:
+ Tầng 1 có 1 phòng Khách + 1 Bếp ăn + 1 WC
+ Tầng 2 có 3 phịng Ngủ + 2 WC + 1 phòng thờ + 1 Sân phơi nhỏ
- Phòng khách:
+ Diện tích: 30m2
+ 1 bể cá cảnh: mua năm 2005 – giá 5 triệu đồng.
+ Đèn chùm: mua năm 2003 – giá 7 triệu đồng.
+ Lát sàn gạch men
+ Tường sơn
- Bếp + phịng ăn:
+ Diện tích: 20m2, ốp đá khu vực nấu ăn
+ Đồ dùng trong bếp: tủ bếp, chậu rửa bát, kệ đựng chén bát và nguyên liệu gia vị
- Phịng ngủ chính:
+ Diện tích: 25m2
+ Gồm có: 1 điều hòa: mua năm 2010, lát sàn gạch men
+ 1 cửa sổ hướng Đơng Bắc ra ngồi đường: thơng gió chiếu sáng tốt
- Phịng ngủ phụ 1:
+ Diện tích: 12m2, lát sàn gạch men
+ Có 1 cửa sổ nhỏ phía Tây Bắc thơng trong nhà, trong phịng khá bí.
- Phịng ngủ phụ 2:
+ Diện tích: 20m2, lát sàn gạch men; có cửa sổ hướng Tây Nam thơng ra bên ngồi:
chiếu sáng khá tốt.
- Nhà vệ sinh:
+ WC 1: Diện tích 2 m2, giữa phòng khách và phòng bếp; ốp gạch men xanh; khơng
có bình nóng lạnh
+ WC 2: Diện tích 2 m2, cạnh phòng ngủ phụ 1, ốp gạch men xanh, có bình nóng lạnh
+ WC 3: DIện tích 2,5 m2, trong phòng ngủ phụ 2, ốp gạch men xanh, có bình nóng
lạnh
- Sân phơi đồ:
+ Diện tích 10,16 m2
• Một số đặc điểm khác:
- Bếp có sửa lại so với ban đầu
- Cửa phịng ngủ phụ 1 khóa bị hư.
3. Thời điểm thẩm định giá
Tháng 10 năm 2017
4. Mục đích thẩm định giá
Tư vấn giá trị tài sản để khách hàng cá nhân làm cơ sở xem xét, quyết định thế
chấp tài sản tại Ngân hàng Vietcombank theo quy định của pháp luật hiện hành.
5
5. Căn cứ pháp lý: Phụ lục đính kèm
6. Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá
Giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào
thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người
bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện
thương mại bình thường.
Giá trị thị trường của một tài sản là giá trị của tài sản mà thẩm định viên có thể tim ra
được, tính tốn được, ước tính được dựa trên các thơng tin được cung cấp, được tìm thấy,
và có thể kiểm chứng được trên thị trường tại 1 thời điểm nhất định (thường là hiện tại).
Giá trị thị trường thể hiện mức gá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh.
Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm
nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán.
Giá trị thị trường là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với
giá thị trường hoặc có thể được mua bán trao đổi theo các mức giá không phản ánh trên
thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm,
giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá
trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…
7. Thực trạng Bất động sản: Phụ lục đính kèm.
8. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá
Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá
thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có
các thơng tin về giá trên thị trường.
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản
thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác
định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị
trường.
9. Kết quả thẩm định giá
Trên cơ sở hồ sơ, tài liệu mà bên bán đã cung cấp; qua khảo sát thực tế hiện trạng
bất động sản, tham khảo đơn giá xây dựng, đơn giá bán bất động sản trên thị trường; sử
dụng các phương pháp thẩm định giá trong tính tốn; Cơng ty cổ phần đầu tư bất động
sản LUCIPITER thông báo kết quả thẩm định giá như sau: Tổng giá trị thị trường quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của ơng: Phạm Đình Vững là 2,597,011,734 đồng (Hai
tỷ, năm trăm chín bảy triệu, mười một nghìn, bảy trăm ba mươi tư đồng).
10. Điều kiện ràng buộc:
6
Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trên thị trường tại
thời điểm thẩm định, vì vậy các dữ liệu có tính lịch sử dễ trở nên lạc hậu khi thị
trường biến động.
Giá cả vật liệu xây dựng được coi là ít thay đổi, tỷ lệ khấu hao nhà hàng năm
coi như không đáng kể.
Kết quả thẩm định giá trên được sử dụng làm cơ sở xác định giá bán, không sử
dụng kết quả thẩm định giá vào mục đích khác.
Chứng thư thẩm định giá được lập thành 3 bản có giá trị pháp lý như nhau, 2 bản
giao cho ơng Phạm Đình Vững, 1 bản lưu tại hồ sơ định giá của công ty.
Mọi hình thức sao chép Chứng thư thẩm định giá khơng có sự đồng ý bằng văn bản
của Cơng ty cổ phần đầu tư bất động sản LUCIPITER đều là hành vi vi phạm pháp luật.
THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ
HÀNH NGHỀ
DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ/CHI
NHÁNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH
GIÁ ĐƯỢC PHÁT HÀNH CHỨNG THƯ
THẨM ĐỊNH GIÁ
Họ tên
Số thẻ thẩm định viên về giá:
Họ tên
Số thẻ thẩm định viên về giá:
7
TÊN DOANH NGHIỆP
LUCIPITER
--------
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
----------------
Số: 151
Đà Nẵng, ngày 15 tháng 11 năm 2017
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG GẮN LIỀN VỚI THỪA ĐẤT SỐ 159
TỜ BẢN ĐỒ SỐ 16 TẠI KHU PHỐ TỔ 45, PHƯỜNG VĨNH TRUNG, QUẬN THANH KHÊ,
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
Các thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá
- Tên doanh nghiệp: Công ty cổ phần đầu tư bất động sản LUCIPITER
- Giám đốc: Phạm Hồng Vân.
- Thẩm định viên: Nguyễn Công Nữ Quỳnh Anh. Trợ lý: Đồn Hương Trà
- Chun viên kiểm sốt: Vũ Xn Anh Thư
- Địa chỉ doanh nghiệp: 583 Nguyễn Tất Thành, Quận Thanh Khê, Tp Đà Nẵng.
- Số điện thoại: 0903522390.
I.
Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá
Khách hàng yêu cầu: Ơng Phạm Đình Vững.
Thời điểm thẩm định giá: Tháng 10 năm 2017
Mục đích thẩm định giá: Tư vấn giá trị tài sản để khách hàng cá nhân làm cơ sở xem
xét, quyết định thế chấp tài sản tại Ngân hàng Vietcombank theo quy định của pháp
luật hiện hành
4. Căn cứ pháp lý thẩm định giá: Phụ lục kèm theo
5. Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên
là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, trong điều
kiện thương mại bình thường” (TDDGVN)
6. Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh
• Gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế.
• Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một Bất động
sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các Bất động sản tương tự có thể so
sánh đã được mua, bán trên thị trường.
• Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vì:
- Hầu như khơng gặp khó khăn về kỹ thuật.
- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để
được cơ quan pháp lý công nhận.
II.
1.
2.
3.
8
- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác. Thông thường nhà thẩm
định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để
thẩm định giá Bất động sản.
Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp khơng có cơng thức hay mơ hình cố định,
mà dựa trên kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá một
cách thích hợp. Ngồi ra, Phương pháp so sánh trực tiếp địi hỏi phải tìm kiếm các Bất
động sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống so với Bất
động sản cần thẩm định giá, từ đó có điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị Bất động
sản cần thẩm định giá. Đối với Bất động sản thẩm định giá, các số liệu để tính tốn
theo phương pháp so sánh khơng nhiều và không tương đồng. Phương pháp so sánh
được sử dụng là phương pháp tính tốn thành phần.
7. Đặc điểm tài sản thẩm định giá:
a) Đặc điểm kinh tế, kĩ thuật:
i.
Vị trí:
- Địa chỉ bất động sản: K147/2 Nguyễn Tri Phương, Phường Vĩnh
Trung, Quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng.
- Bất động sản nằm ở vị trí gần trung tâm thành phố Đà Nẵng, gần sân
bay, gần siêu thị BigC, gần chợ Tân Lập, gần Bệnh viện Hoàn Mỹ,
Bệnh viện Quân Y 17, Bệnh viện Gia Đình, gần các trường tiểu học
Hoa Lư, trường trung học Chu Văn An, đại học Duy Tân.
- Bất động sản nằm ở trong kiệt lớn, ô tơ có thể đi vào
- Xây dựng hồnh thành năm 2001 và sử dụng đến nay.
- Nhà hướng Đông Bắc.
- Kiệt ra đường Nguyễn Tri Phương 22,70m
ii.
Đặc điểm kỹ thuật:
- Xây dựng hoành thành năm 2001 và sử dụng đến nay.
- Diện tích xây dựng: 80,30m2; Diện tích sử dụng: 152,21m2
- Diện tích đất: 82m2; Thửa đất số 159
- Nhà được xây 2 tầng bao gồm 1 phòng khách, 1 phịng bếp, 3 phịng
ngủ và 3 phịng vệ sinh, có sân phơi đồ
- Thiết kế:
+ Tầng 1 có 1 phịng Khách + 1 Bếp ăn + 1 WC
+ Tầng 2 có 3 phịng Ngủ + 2 WC + 1 phịng thờ + 1 Sân phơi nhỏ
- Kết cấu nhà kiên cố, vững chắc.
b) Đặc điểm kinh tế - xã hội:
Lô đất trong kiệt ra đường lớn 22,70m, thuận tiện cho hoạt động giao thông, vận
tải. Ngõ trước nhà rộng 4,5m ơ tơ có thể vào được, thuận tiện cho người sử dụng
theo xu hướng phát triển hiện nay là sử dụng đường rộng, có thể đậu xe ơ tơ. Hai
đầu của ngõ thơng hai con đường lớn Lê Đình Lý và Nguyễn Tri Phương.
Đặc biệt, lô đất nằm gần trung tâm của Thành phố, gần sân bay, gần siêu thị
BigC, gần chợ Tân Lập, gần Bệnh viện Hoàn Mỹ, Bệnh viện Quân Y 17, Bệnh
viện Gia Đình, gần các trường tiểu học Hoa Lư, trường trung học Chu Văn An, đại
9
học Duy Tân… Nên thuận tiện cho mọi hoạt động thương mại, sự tiếp cận với
nhiều dịch vụ như: y tế, giáo dục, xã hội… là rất dễ dàng.
c) Đặc điểm pháp lý của bất động sản thẩm định:
- Có đủ giấy tờ: bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
- Tờ khai nộp thuế sử dụng đất
- Bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất
- Khơng có tranh chấp liên quan đến BĐS
- Có giấy phép xây dựng của căn nhà do UBND Quận Thanh Khê.
8. Thực trạng bất động sản: Phụ lục kèm theo.
Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của
nhóm (loại) tài sản thẩm định giá
1. Thơng tin khảo sát và phân tích những căn nhà có đặc điểm tương đồng với Bất động
sản mục tiêu:
Kết quả thu nhập về một số giao dịch bất động sản tại địa bàn Đà Nẵng trong thời
gian gần đây có đặc điểm tương đồng với bất động sản mục tiêu như sau:
- Bất động sản so sánh 1: Căn nhà số 147/43 Nguyễn Tri Phương
+ Diện tích đất: 59,5m2
+ Nhà 2 tầng, Chiều rộng 3,5m; chiều dài 17m.
+ Nhà bao gồm 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, 1 phòng khách, 1 bếp, bán
tháng 6 năm 2017, giá bán là 2,3 tỷ
+ Khảo sát thực tế ngày 25/10/2017.
III.
-
Bất động sản so sánh 2: Căn nhà số 147/6 Nguyễn Tri Phương
+ Diện tích đất 99m2
+ Nhà 2 tầng bao gồm 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, 1 bếp, chiều rộng
5,5m, chiều dài 18m, bán tháng 3 năm 2017, giá bán là 2,5 tỷ
+ Khảo sát thực tế ngày 30/10/2017. Liên hệ 3.691.241 (ông Minh)
-
Bất động sản so sánh 3: Nhà số 147/34 Nguyễn Tri Phương
+ Diện tích đất 77m2
+ Nhà 1 tầng bao gồm 1 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, 1 phòng khách, 1 bếp
Chiều rộng 3,5m, chiều dài: 22m, bán tháng 5 năm 2017 với giá 1,8 tỷ
+ Khảo sát thực tế ngày 30/10/2017.
10
Từ số liệu trên ta có bảng sau:
Tiêu chí so
sánh
BĐS cần định
giá
BĐS 1
BĐS 2
BĐS 3
2,3 tỷ
2,5 tỷ
1,8 tỷ
Thị trường
Thị trường
Thị trường
Trả ngay
Thanh tốn 2
lần, 50% ngay
khi mua, 50%
sau đó 1 năm
Trả ngay
Giá bán
Điều kiện bán
Thị trường
Điều kiện thanh Trả ngay
toán
Thời gian bán
Vị trí
5 tháng trước
8 tháng trước
K147/2 đường
Nguyễn Tri
Phương, TP
Đà Nẵng
K147/43
đường Nguyễn
Tri Phương, TP
Đà Nẵng
đất
82
59,5
99
77
Số lượng phịng
khách và bếp
1
1
1
1
Có sổ hồng
Có sổ hồng
Có sổ hồng
Có sổ hồng
Chiều rộng(m)
5,5
3,5
5,5
3,5
Chiều dài(m)
15
17
18
22
Tầng
2
2
2
1
Đơng Bắc
Tây Nam
Đơng Bắc
Đơng Nam
Diện
(m2)
tích
Tình trạng
Hướng nhà
K147/6 đường
Nguyễn Tri
Phương, TP Đà
Nẵng
6 tháng trước
K147/34 đường
Nguyễn Tri
Phương, TP Đà
Nẵng
Được biết: Mức điều chỉnh theo thời gian bán được tính theo tỷ lệ lạm phát của
nền kinh tế. Mức điều chỉnh theo bề rộng của mặt tiền và chiều ngang được tính
theo phương pháp ước so sánh giá trị thị trường.
2. Tiến hành điều chỉnh những thông tin đã thu thập từ Bất động sản so sánh với Bất
động sản mục tiêu:
Đơn vị: Đồng
T
T
Các điều
chỉnh
Giá bán
Bất động sản
mục tiêu
So sánh 1
So sánh 2
So sánh 3
2,300,000,000
2,500,000,000
1,800,000,000
11
1
Điều chỉnh
yếu tố tuyệt
đối
Pháp lý
2
Giá điều chỉnh
Điều kiện bán
3
4
5
7
9
Đã cấp Sổ
hồng
Bán trên thị
trường
Giá điều chỉnh
Điều kiện
Trả ngay
thanh toán
Mức điều
chỉnh
Giá điều chỉnh
Thời gian bán
Mức điều
chỉnh (Theo tỷ
lệ lạm phát
trong năm)
Giá điều chỉnh
Giá sau khi
điều chỉnh
tuyệt đối
Diện tích đất
82
2
(m )
Giá bán/m2
Điều chỉnh
yếu tố tương
đối
Hướng
Đông Bắc
Tỷ lệ
100%
Tỷ lệ điều
chỉnh
Chiều dài(m)
15
Tỷ lệ
93,3%
Tỷ lệ điều
chỉnh
Chiều
5,5
rộng(m)
Đã cấp Sổ
hồng
2,300,000,000
Bán trên thị
trường
2,300,000,000
Trả ngay
Đã cấp Sổ
hồng
2,500,000,000
Bán trên thị
trường
2,500,000,000
Thanh toán 2
lần, 50% ngay
khi mua, 50%
sau đó 1 năm
0
Đã cấp Sổ hồng
1,800,000,000
Bán trên thị
trường
1,800,000,000
Trả ngay
0
2,300,000,000
5 tháng trước
2,412,790,698
8 tháng trước
1,800,000,000
6 tháng trước
+ 43,016,709
+ 38,579,323
+ 23,946,970
2,343,016,709
2,343,016,709
2,451,370,021
2,451,370,021
1,823,946,970
1,823,946,970
59,5
99
77
39,378,432.08
24,761,313.34
23,687,622.99
Tây Nam
88%
Đông Bắc
100%
0
Đông Nam
96%
17
93,3%
0
18
93,3%
0
22
100%
3,5
5,5
3,5
12
Tỷ lệ
100%
88%
Tỷ lệ điều
chỉnh
10
Số tầng
2
2
Tỷ lệ
100%
100%
Tỷ lệ điều
0
chỉnh
12
Thống nhất
mức giá chỉ
dẫn
Số lần điều
2
chỉnh yếu tố
tương đối
Tổng tỷ lệ
điều chỉnh t
ương đ ối
Tổng mức
644,374.3431
điều chỉnh
Đơn giá m2
40,022,806.42
sau khi điều
chỉnh
Đơn giá của BĐS cần định giá là:
100%
0
88%
2
100%
0
1
70,35%
0
4
0
0,27613
0
6,540,881.687
24,761,313.34
30,228,504.68
/m2
Giá trị của Bất động sản mục tiêu được tính bằng giá đơn vị của Bất động sản mục
tiêu nhân với diện tích đất sử dụng của Bất động sản đó:
3. Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá: là 60 ngày kể từ ngày phát hành
Báo cáo Thẩm định giá
Kết luận:
Qua quá trình khảo sát, tìm hiểu thị trường đồng thời xử lý, phân tích số liệu của
những Bất động sản tương đồng với Bất động sản mục tiêu. Áp dụng phương pháp so
sánh trong thẩm định giá Bất động sản. Kết quả giá trị thị trường của căn hộ 147/2
Nguyễn Tri Phương của ơng Phạm Đình Vững là: 2,597,011,734 đồng (Hai tỷ, năm
trăm chín bảy triệu, mười một nghìn, bảy trăm ba mươi tư đồng).
V.
Những hạn chế của kết quả thẩm định giá:
Các thông tin thu thập được chủ yếu là do hỏi giá của những người đã bán Bất động
sản, tuy nhiên mức giá mà thực chất họ bán thực sự có thể khơng đúng như thế.
Trong quá trình thương lượng, trả giá thì người mua vẫn có thể trả được giá thấp
hơn.
IV.
13
Phương pháp trên chưa tính đến giá trị khấu hao nhà mà ông Vững đã sử dụng. Do
căn nhà mới xây cách đây 16 năm, thời gian cũng còn ít so với tuổi thọ vật lý của
nó.
Phương pháp cho điểm chỉ mang tính tương đối, mang tính chủ quan của người
thẩm định viên nhiều.
Báo cáo kết quả thẩm định giá được phát hành 3 bản chính kèm theo Chứng thư thẩm
định giá số 152 ngày 15/11/2017 tại công ty cổ phần bất động sản LUCIPITER
THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ
HÀNH NGHỀ
DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ/CHI
NHÁNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH
GIÁ ĐƯỢC PHÁT HÀNH CHỨNG THƯ
THẨM ĐỊNH GIÁ
Họ tên
Số thẻ thẩm định viên về
giá: ..........
Họ tên
Số thẻ thẩm định viên về giá: ..........
PHỤ LỤC 1
HỆ THỐNG VĂN BẢN PHÁP LUẬT
1) Bộ Luật và Luật do Quốc hội Ban hành
Tên văn bản
Bộ Luật dân sự
Luật giá
Luật Nhà ở
Luật Kinh doanh Bất động sản
Luật Xây dựng
2) Nghị định Chính phủ
Số, ngày ban hành
Hướng dẫn thi hành Luật giá
Số 89/2013/NĐ-CP, ngày 06/08/2013
Số 177/2013/NĐ-CP, ngày 14/11/2013
Số, ngày ban hành
91/2015/QH13, ngày 24/11/2015
11/2012/QH13, ngày 20/06/2012
65/2014/QH13, ngày 25/11/2014
66/2014/QH13, ngày 25/11/2014
50/2014/QH13, ngày 18/06/2014
Nội dung
Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật
giá về thẩm định giá.
Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số
điều của luật giá.
Hướng dẫn thi hành Luật đất đai
14
Số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/05/2014
Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật
đất đai.
Quy định về giá đất.
Số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/05/2014
Hướng dẫn thi hành Luật nhà ở
Số 99/2015/NĐ-CP, ngày 20/10/2015
Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà
ở.
Hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất
động sản
Số 76/2015/NĐ-CP, ngày 10/09/2015
Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật
kinh doanh bất động sản
Hướng dẫn thi hành Luật xây dựng
Số 32/2015/NĐ-CP, ngày 25/03/2015
Số 37/2015/NĐ-CP, ngày 22/04/2015
Số 46/2015/NĐ-CP, ngày 12/05/2015
Quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
Quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng.
Quy định về quản lý chất lượng và bảo trì cơng
trình xây
Quy định về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
Số 59/2015/NĐ-CP, ngày 18/06/2015
3) Văn bản quy phạm pháp luật của Trung Ương
Tên văn bản
Bộ Tài chính
Thơng tư
Thơng tư
Thơng báo
Thơng tư
Thơng tư
Thơng tư
Thông tư
Thông tư
Thông tư
Thông tư
Số, ngày ban hành
Nội dung
Số 205/2014/TT-BTC,
ngày 24/12/2014
Số 127/2012/TT-BTC,
ngày 8/8/2012
Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số
127/2012/TT-BTC
Hướng dẫn về tiêu chuẩn, điều kiện và quy
trình thủ tục cơng nhận tổ chức cung cấp dịch
vụ xác định giá trị doanh nghiệp.
Số 19/TB-BTC, ngày
08/01/2016
Số 56/2014/TT-BTC,
ngày 28/04/2014
Số 38/2014/TT-BTC,
ngày 28/03/2014
số 158/2014/TT-BTC,
ngày 27/10/2014
số 28/2015/TT-BTC, ngày
06/03/2015
số 126/2015/TT-BTC,
ngày 20/08/2015
Số 145/2016/TT-BTC,
ngày 06/10/2016
Số 162/2014/TT-BTC
ngày 06/11/2014
DN và TĐV về giá đủ điều kiện 2016
Bộ Tài nguyên và môi trường
15
Hướng dẫn thực hiện Nghị định 177/201/NĐCP ngày 14.11.2013
Hướng dẫn một số điều của nghị định số
89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013
Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam
số 01, 02, 03 và 04
Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam
số 05, 06 và 07
Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam
số 08, 09 và 10
Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam
số 11
Quy định chế độ quản lý, tính hao mòn tài sản
cố định trong các cơ quan nhà nước, đơn vị sự
nghiệp cơng lập và các tổ chức có sử dụng
ngân sách nhà nước
Thông tư
Số 36/2014/TT-BTNMT,
ngày 30/06/2014
Thông tư
Số 37/2014/TT-BTNMT,
ngày 30/06/2014
Bộ Xây dựng
Thông tư
Quy định chi tiết phương pháp định giá đất,
xây dựng điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất
cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Số 03/2016/TT-BXD,
ngày 10/03/2016
Quy định về phân cấp cơng trình xây dựng và
hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động
đầu tư xây dựng
Tên văn bản
Quyết đinh
Số, ngày ban hành
Số 1161/QĐ-BXD, ngày
15/10/2015
Quy chuẩn
Số QCVN 03:2012/BXD,
ngày 28/12/2012
Nội dung
Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình
và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu
cơng trình năm 2014.
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về ngun tắc
phân loại, phân cấp cơng trình dân dụng, công
nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị
4) Văn bản quy phạm pháp luật của Thành phố
ST
T
01
Tên văn
Số, ngày ban hành
Cơ quan ban hành
Quyết định
Số 46/2016/QĐ-UBND,
ngày 20/12/2016
UBND TP. Đà Nẵng
Nội dung
Quy định giá các loại
đất trên địa bàn thành
phố Đà Nẵng
PHỤ LỤC 2
HỒ SƠ PHÁP LÝ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ
STT
Tên văn bản
Số, ngày ban
hành
Nội dung văn bản
Thỏa thuận giữa
cơng ty Cổ phần đầu
tư BĐS
LUCIPITER và ơng
Phạm Đình Vững
Mô tả quyền sở hữu
nhà ở và đất ở
1
Hợp đồng
Số
124/2010/HĐDV
Ngày
24/10/2017
2
Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở
Số 40559/
ngày14/08/2001
Đặc điểm pháp lý của Bất động sản thẩm định:
- Có đủ giấy tờ: bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
16
Cơ quan
đơn vị cung
cấp
Công ty Cổ
phần đầu tư
BĐS
LUCIPITER
T.M Ủy ban
nhân dân
thành phố Đà
Nẵng
- Tờ khai nộp thuế sử dụng đất
- Bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất
BĐS định giá
17
- Khơng có tranh chấp liên quan đến BĐS
- Có giấy phép xây dựng của căn nhà do UBND Quận Thanh Khê
PHỤ LỤC 3
HÌNH ẢNH HIỆN TRẠNG TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ
1. Bất động sản cần định giá:
-
K147/2 Nguyễn Tri Phương; Hướng Đông Bắc; 2 tầng; Chiều rộng 5,5m; Chiều dài:
15m.
18
19
20
2. Bất động sản cần so sánh 1:
-
K147/43 Nguyễn Tri Phương, Hướng: Tây Nam; 2 tầng; rộng 3,5m (nở hậu
3,7m); dài 17m. Bán 2,5 tỷ
21
3. Bất động sản cần so sánh 2:
-
K147/6 Nguyễn Tri Phương, Hướng: Đông Bắc, 2 tầng, rộng 5,5m, dài 18m. Bán
2,4 tỷ
22
4. Bất động sản cần so sánh 3:
-
K147/34 Nguyễn Tri Phương; 1 tầng; Hướng: Đông Nam, Chiều rộng 2,5; Chiều
dài 22m. Bán 1,8 tỷ đồng
23
PHỤ LỤC 4
THUYẾT MINH KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
TT
Các điều chỉnh
1
Giá bán
Điều chỉnh yếu
tố tuyệt đối
Pháp lý
2
Giá điều chỉnh
Điều kiện bán
3
4
5
7
Giá điều chỉnh
Điều kiện thanh
toán
Bất động sản
mục tiêu
Đã cấp Sổ
hồng
Bán trên thị
trường
Trả ngay
So sánh 1
So sánh 2
So sánh 3
2,300,000,000
2,500,000,000
1,800,000,000
Đã cấp Sổ
hồng
2,300,000,000
Bán trên thị
trường
2,300,000,000
Trả ngay
Đã cấp Sổ
hồng
2,500,000,000
Bán trên thị
trường
2,500,000,000
Thanh toán 2
lần, 50% ngay
khi mua, 50%
sau đó 1 năm
Đã cấp Sổ hồng
1,800,000,000
Bán trên thị
trường
1,800,000,000
Trả ngay
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh
Thời gian bán
Mức điều chỉnh
(Theo tỷ lệ lạm
phát trong năm)
0
2,300,000,000
5 tháng trước
2,412,790,698
8 tháng trước
0
1,800,000,000
6 tháng trước
+ 43,016,709
+ 38,579,323
+ 23,946,970
Giá điều chỉnh
Giá sau khi
điều chỉnh tuyệt
đối
Diện tích đất
82
2
(m )
Giá bán/m2
Điều chỉnh yếu
tố tương đối
Hướng
Đơng Bắc
Tỷ lệ
100%
Tỷ lệ điều chỉnh
Chiều dài(m)
15
2,343,016,709
2,343,016,709
2,451,370,021
2,451,370,021
1,823,946,970
1,823,946,970
59,5
99
77
39,378,432.08
24,761,313.34
23,687,622.99
Tây Nam
88%
Đông Bắc
100%
0
18
17
24
Đông Nam
96%
22
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Chiều rộng(m)
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Số tầng
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
9
10
12
Thống nhất mức
giá chỉ dẫn
Số lần điều
chỉnh yếu tố
tương đối
Tổng tỷ lệ điều
chỉnh t ương đ ối
Tổng mức điều
chỉnh
Đơn giá m2 sau
khi điều chỉnh
93,3%
93,3%
0
3,5
88%
5,5
100%
2
100%
2
100%
0
93,3%
0
5,5
100%
0
2
100%
0
100%
2
0
4
0
0,27613
3,5
88%
1
70,35%
644,374.3431
0
6,540,881.687
40,022,806.42
24,761,313.34
30,228,504.68
Qua điều tra thị trường thu thập được thông tin như sau:
-
-
Lãi suất cho vay mua nhà phổ biến hiện nay là 7,5%
Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) qua các tháng trong năm 2017. Cụ thể là:
CPI tháng 1(2017)/CPI tháng 12(2016) = 100,46 (tăng 0,46%).
CPI tháng 2(2017)/CPI tháng 1(2017) = 100,23 (tăng 0,23%).
CPI tháng 3(2017)/CPI tháng 2(2017) = 100,21 (tăng 0,21%).
CPI tháng 4(2017)/CPI tháng 3(2017) = 100 (tăng 0%).
CPI tháng 5(2017)/CPI tháng 4(2017) = 99,47 (giảm 0,53%)
CPI tháng 6(2017)/CPI tháng 5(2017) = 99,83 (giảm 0,17%).
CPI tháng 7(2017)/CPI tháng 6(2017) = 100,11 (tăng 0,11%).
CPI tháng 8(2017)/CPI tháng 7(2017) = 100,92 (tăng 0,92%).
CPI tháng 9(2017)/CPI tháng 8(2017) = 100,59 (tăng 0,59%).
CPI tháng 10(2017)/CPI tháng 9(2017) = 100,41 (tăng 0,41%).
Giá bất động sản có hướng Đơng Bắc cao hơn bất động sản có hướng Tây Nam
12% và cao hơn bất động sản có hương Đơng Nam 4%
Thửa đất có chiều dài từ 15-20m có giá bán kém hơn thửa đất có chiều dài 20-25m
là 6,7%
25
