Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất huyện hoài đức thành phố hà nội

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN MẠNH LUYẾN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰCHIỆN QUY
HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN HỒI
ĐỨC-THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS. TS. Nguyễn Thị Vòng

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết
quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan
và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đõ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày 30 tháng 6 năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Mạnh Luyến

i


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành tiến độ bản luận văn này, tơi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của:

- PGS-TS. Nguyễn Thị Vòng - Giảng viên khoa Quản lý đất đai - Học

viện Nông nghiệp Việt Nam - người đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt
thời gian thực hiện đề tài;
- Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Hồi Đức; các phịng, ban

và UBND các xã, thị trấn thuộc huyện Hồi Đức.
Tơi xin chân thành cảm ơn tới các cá nhân, tập thể và cơ quan nêu trên đã giúp
đỡ, khích lệ và tạo những điều kiện tốt nhất cho tơi trong q trình thực hiện đề tài này.

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 30 tháng 6 năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Mạnh Luyến

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan................................................................................................................................... i
Lời cảm ơn....................................................................................................................................... ii
Mục lục.............................................................................................................................................. iii
Danh mục bảng............................................................................................................................. vi
Danh mục hình............................................................................................................................. vii
Trích yếu luận văn..................................................................................................................... viii
Thesis abstract............................................................................................................................... x
Phần 1. Mở đầu.............................................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................ 1

1.2.

Mục đích nghiên cứu.................................................................................................. 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn............................. 3

Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu.................................................................... 4
2.1.

Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng đất........................................................ 4

2.1.1.

Bản chất của quy hoạch sử dụng đất đai........................................................ 4

2.1.2.

Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai...................................................... 5

2.1.3.

Những nguyên tắc cơ bản của quy hoạch sử dụng đất.........................6

2.1.4.

Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với các loại hình quy hoạch khác. 7

2.1.5.

Quy trình của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện...................................... 9

2.2.

Cơ sở lý luận về đánh giá tính khả thi và hiệu quả của phương án quy

hoạch sử dụng đất.................................................................................................... 10
2.2.1.

Tiêu chí đánh giá tính khả thi và hiệu quả của phương án quy hoạch sử

dụng đất.......................................................................................................................... 10

2.2.2.

Bản chất và phân loại tính khả thi và hiệu quả của phương án quy hoạch

sử dụng đất................................................................................................................... 10
2.3.

Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất của một số nước trên thế giới

và Việt Nam.................................................................................................................... 12
2.3.1.

Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất của một số nước trên thế giới 12

2.3.2.

Quy hoạch sử dụng đất đai ở Việt Nam......................................................... 15

2.3.2.

Quy hoạch sử dụng đất đai ở thành phố Hà Nội...................................... 24

iii


Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu........................................................ 28
3.1.

Địa điểm nghiên cứu................................................................................................ 28

3.2.

Thời gian nghiên cứu............................................................................................... 28

3.3.

Đối tượng nghiên cứu............................................................................................. 28

3.4.

Nội dung nghiên cứu............................................................................................... 28

3.4.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội liên quan đến việc sử dụng đất
28

3.4.2.

Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Hoài Đức.............28

3.4.3.

Đánh giá kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm

2020 huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội
3.4.4.

28

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện phương án quy hoạch sử

dụng đất

29

3.5.

Phương pháp nghiên cứu..................................................................................... 29

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập thơng tin.................................................... 29

3.5.3. Phương pháp phân tích và xử lý tổng hợp số liệu.................................. 29
3.5.4.

Phương pháp minh họa bằng bản đồ............................................................. 30

Phần 4. Kết quả và thảo luận................................................................................................ 31
4.1.

Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội huyện Hoàı Đức................................ 31

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên...................................................................................................... 31

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên.............................................................................................. 33

4.1.3.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.............................................................. 36

4.1.4.

Dân số, lao động, việc làm và thu nhập......................................................... 43

4.1.5.

Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư........................................ 44

4.1.6.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội............................ 48

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Hồi Đức........................ 50

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai huyện Hồi Đức giai đoạn 2011 - 2016....50

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất Huyện Hồi Đức năm 2016................................ 54

4.2.3.

Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai tại huyện Hoài Đức
59

4.3.

Đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất huyện

Hoài Đức giai đoạn 2011 - 2015.......................................................................... 60
4.3.1.

Khái quát chung về quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử

dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) huyện Hoài Đức............................. 60
4.3.2.

Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm

2020 huyện Hoài Đức............................................................................................... 63

iv


4.3.3.

Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiê

(2011-2015) ................................................
4.3.4.

Kết quả thực hiện chuyển mục đích sử
theo quy hoạch sử dụng đất được duyệt

4.3.5.

Kết quả thực hiện dự án, công trình đến n

4.3.6.

Kế hoạch sử dụng đất năm 2016 của huyệ

4.3.7.

Đánh giá chung ........................................

4.4.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao

án quy hoạch sử dụng đất ........................
4.4.1.

Giải pháp về chính sách ...........................

4.4.2.

Giải pháp về kinh tế .................................

4.4.3.

Giải pháp về tổ chức .................................

4.4.4.

Giải pháp nâng cao chất lượng phương án

4.4.5.

Giải pháp quản lý, giám sát thực hiện quy

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ......................................................................................
5.1.

Kết luận .....................................................

5.2.

Kiến nghị ..................................................

Tài liệu tham khảo ..........................................................................................................
Phụ lục

.....................................................................

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Một số chỉ tiêu kinh

Bảng 4.2.

Giá trị sản xuất và

- 2016 ....................
Bảng 4.3.

Cơ cấu các ngành

Bảng 4.4.

Tốc độ tăng trưởn

đoạn 2011-2016 ...
Bảng 4.5.

Giá trị sản xuất côn

Bảng 4.6.

Một số chỉ tiêu ngà

Bảng 4.7.

Các khoản thu từ đ

Bảng 4.8.

Diện tích các loại đ

Bảng 4.9.

Diện tích các loại đ

Bảng 4.10. Biến động các loại đất năm 2016 so với năm 2011 và 2006 .......................
Bảng 4.10. Tổng hợp diện tích, cơ cấu các loại đất được duyệt theo quy hoạch ..........
Bảng 4.13. Kêt quả thực hiện Chỉ tiêu sử dụng đất đến 2015 .......................................
Bảng 4.14. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2015

huyện Hoài Đức ...
Bảng 4.15. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất phi nông nghiệp đến năm

2015 huyện Hồi Đ
Bảng 4.16. Kết quả thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất giai đoạn 2010 -2015

huyện Hoài Đức ...
Bảng 4.17. Các cơng trình, dự án đã thực hiện theo phương án quy hoạch đến năm

2015 ......................
Bảng 4.18. Các công trình, dự án chưa thực hiện theo phương án quy hoạch đến

năm 2015 ..............

vi


DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Hồi Đức - Thành phố Hà Nội................................ 31
Hình 4.2. Trục Đại lộ Thăng Long trên địa bàn huyện Hồi Đức......................46
Hình 4.3. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 huyện Hoài Đức................................. 54
Hình 4.4. Biến động sử dụng đất năm 2016 so với năm 2011 và 2006 huyện Hồi
.............................................................................................................................................................. 58

Hình 4.5. Diện tích các nhóm đât theo phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm

2020 huyện Hồi Đức.......................................................................................... 66
Hình 4.6. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất huyện Hồi Đức đến năm 2015
68
Hình 4.7. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2015 huyện

Hồi Đức..................................................................................................................... 69
Hình 4.8. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất phi nông nghiệp đến năm 2015

huyện Hồi Đức...................................................................................................... 71
Hình 4.9. Kết quả thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2015

huyện Hoài Đức...................................................................................................... 72

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Mạnh Luyến
Tên đề tài: “Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất huyện
Hoài Đức, thành phố Hà Nội”.
Ngành: Quản lý Đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp
Việt Nam Mục đích nghiên cứu của đề tài
Đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020
huyện Hoài Đức nhằm tìm ra những ưu điểm và nhược điểm trong quá trình tiến hành
thực hiện phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện phương án quy
hoạch sử dụng đất đến năm 2020 phù hợp hơn với thực tế phát triển của huyện Hoài Đức.

Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra, thu thập thơng tin
Thu thập thơng tin tại Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Hồi Đức; điều tra
các thơng tin, số liệu về biến động diện tích đất giai đoạn 2011 - 2015; số liệu kiểm kê đất
đai năm 2005, 2010 và số liệu thống kê đất đai năm 2015, 2016; bản đồ hiện trạng sử
dụng đất huyện Hoài Đức năm 2015, số liệu các chỉ tiêu về sử dụng các loại đất chủ yếu
mà phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2016 huyện Hoài Đức;
Điều tra, thu thập thơng tin tại các phịng, ban của huyện; số liệu điều tra về việc
thực hiện kế hoạch sử dụng đất của các ngành, số liệu dân số, lao động, số liệu thực
trạng phát triển kinh tế - xã hội, thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng của huyện Hồi Đức.

Khảo sát thực địa, điều tra tình hình thực hiên các cơng trình, dự
án, chuyển đổi mục đích sử dụng bổ sung thông tin tài liệu, số liệu, bản
đồ; chỉnh lý bổ sung thông tin, tài liệu, số liệu, bản đồ tại thực địa.
Phương pháp phân tích và xử lý tổng hợp số liệu
- Trên cơ sở số liệu thu thập cũng như các tài liệu liên quan tiến hành
tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu trên máy tính bằng phần mềm Microsoft Excel.
- Tổng hợp và phân tích các yếu tố tác động đến việc sử dụng đất.

Phương pháp minh họa bằng bản đồ

Một trong các hình thức trình bày là sử dụng phương pháp minh hoạ trên bản đồ.
Các đối tượng được biểu diễn trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử dụng
đất, thể hiện cụ thể các yếu tố về vị trí phân bố, diện tích… Phương pháp minh hoạ bằng

viii


bản đồ có sử dụng các phần mềm chuyên dụng làm bản đồ (như
MapInfor, Microstation…). Sử dụng phần mềm chuyên ngành để xây dựng
bản đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Hồi Đức năm 2015.
Kết quả chính và kết luận
1.. Huyện Hồi Đức nằm về phía Tây của thành phố Hà Nội với tổng diện
tích tự nhiên của huyện là 8.493,2 ha có địa hình tương đối bằng phẳng. Tốc độ
tăng trưởng kinh tế bình quân 5 năm đạt 15,2%. Cơ cấu kinh tế: nông nghiệp công nghiệp, xây dựng - thương mại, dịch vụ: 9,90% - 60,40% - 29,70%. Với dân
số của huyện là 192 nghìn người, tăng bình qn 1,56%/năm.
2. Tổng diện tích tự nhiên của Huyện Hồi Đức tính đến ngày 31/12/2015 là
8,493,2 ha, trong đó diện tích đất nơng nghiệp là 4582,3 ha, chiếm 54,0 %, diện tích đất
phi nơng nghiệp là 3882,8 ha; chiếm 45,70 % tổng diện tích tự nhiên, đất chưa sử dụng
cịn 28,1 ha; chiếm 0,30 % tổng diện tích tự nhiên. Tổng diện tích đất tự nhiên tồn huyện
năm 2016 là 8.493,2 ha, giảm 337,3 ha so với năm 2006, tăng 255,4 ha so với năm 2011.
Nguyên nhân chủ yếu là do thống kê, kiểm kê các loại đất, đo đạc bản đồ địa chính….

3. Tình hình thực hiên QHSDĐ giai đoạn 2011 - 2015: Diện tích đất

nơng nghiệp đạt 178,80% so với chỉ tiêu được duyệt; đất phi nông nghiệp
đạt 69,00% so với chỉ tiêu được duyệt; đất chưa sử dụng đạt 49,32% so
với chỉ tiêu được duyệt (diện tích đất chưa sử dụng giảm chủ yếu là do đo
đạc địa chính và xác định lại loại đất theo Thơng tư số 28/TT-BTNMT...).
Kế hoạch sử dụng đất năm 2016 là 8.246,77 ha giảm 246,43 ha so với kết quả
thực hiện năm 2016. Huyện Hồi Đức có 77 cơng trình, dự án thực hiện trong năm

2016 với tổng diện tích là 143,29 ha. Trong đó, đã hồn thành cơng tác thu hồi đất 10
cơng trình với diện tích 8,68 ha; đang triển khai 38 cơng trình, dự án với diện tích
110,11 ha; Cịn lại 29 cơng trình dự án chưa triển khai, tổng diện tích 24,5 ha.
Như vậy, trong kỳ kế hoạch hạng mục quy hoạch lấy vào đất nông nghiệp không
thực hiện được hết, lại phát sinh thêm các hạng mục quy hoạch lấy vào đất chưa sử
dụng. Đánh giá một cách tổng thể có thể thấy, bên cạnh những mặt đã đạt được như chỉ
tiêu phân bổ diện tích các loại đất theo năm đạt tỷ lệ cao; có nhiều cơng trình, dự án triển
khai thực hiện theo đúng quy hoạch cả về không gian và thời gian; việc thực hiện các
thủ tục về thu hồi, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất đã dựa trên
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Huyện đã được phê duyệt.

4. Để phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện Hoài Đức đạt kết
quả cao cần đồng bộ thực hiện các giải pháp như: Giải pháp về chính sách, Giải
pháp về kinh tế; Giải pháp về tổ chức; Giải pháp nâng cao chất lượng phương
án quy hoạch sử dụng đất và giải pháp quản lý, giám sát thực hiện quy hoạch.

ix


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Manh Luyen
Thesis title: “Assessing the implementation of land use planning in Hoai
Duc district, Hanoi”
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
(VNUA) Objectives of dissertation
Assessing the implementation of land use planning to 2020 Hoai

Duc district to find out the advantages and disadvantages in the process
of implementation of the approved plan and land use plan.
Proposing some solutions to improve the effectiveness of implementation of
land use planning to 2020 in line with the actual development of Hoai Duc district.

Methodology of dissertation
Method of investigation, information collection
Collect information at the Hoai Duc District Office of Natural Resources and
Environment; Investigate information and data on land area changes in the period 2011

- 2015; Land inventory data in 2005, 2010 and land statistics in 2015, 2016;

Current land use status map of Hoai Duc district in 2015, data on main land
use criteria that the land use planning and plan to 2016 in Hoai Duc district;

Investigating and gathering information at district divisions; Survey
data on the implementation of land use plans of sectors, data on
population and labor, data on socio-economic development status,
current status of infrastructure development in Hoai Duc district.
Field surveys, investigation of the implementation of works, projects,
change of purpose of use additional information documents, data, maps;
Revision of additional information, documents, data and maps in the field.

Methods of data analysis and processing
- Based on collected data as well as related documents, the data is

analyzed, analyzed and processed on computer by Microsoft Excel.
- Synthesize and analyze the factors affecting the land use.

Method illustrated by map

One of the presentation forms is to use the mapping method. The objects are
shown on the current land use map and land use planning, detailing the factors of
distribution position, area, etc. The method of map illustration using the software

x


Dedicated mapping (like MapInfor, Microstation ...). Using specialized
software to develop the current land use map of Hoai Duc district in 2015.
Main results and conclusions
1. Hoai Duc District is located to the west of Hanoi with a total natural area of
8,493.2 ha with relatively flat terrain. The average economic growth rate of 5 years is

15.2%. Economic structure: agriculture - industry, construction commerce, services: 9.90% - 60.40% - 29.70%. With a population of 192
thousand people, an average increase of 1.56% per year.
2. Total natural area of Hoai Duc District as of 31/12/2015 is 8,493.2 ha,
of which agricultural land is 4582.3 ha, accounting for 54.0%, non-agricultural
land area is 3,882.8 hectares; Accounting for 45.70% of the total natural area,
unused land is 28.1 ha; Accounting for 0.30% of total natural area. Total area of
natural land in the whole district in 2016 is 8,493.2 hectares, down 337.3 hectares
compared to 2006, an increase of 255.4 hectares compared to 2011. The main
cause is the statistics and inventory of land types. , Cadastral mapping ....
3. Situation of land use planning for the period 2011 - 2015: The area

of agricultural land is 178.80% compared to the approved target; Nonagricultural land is 69.00% of the approved target; Unused land was 49.32%
compared to the approved target (unused land was mainly due to cadastral
survey and land reclassification according to Circular No. 28 / TT-BTNMT ...) .
The land use plan for 2016 is 8,246.77 hectares, decreasing by 246.43 hectares
compared to the result in 2016. Hoai Duc District has 77 projects implemented in 2016
with the total area of 143.29 hectares. . In particular, the work of land recovery 10 works

with the area of 8.68 ha; 38 projects are being implemented with the area of 110.11 ha;
The remaining 29 projects have not been implemented, the total area of 24.5 hectares.

Thus, during the planning period planning for agricultural land can not be
completed, the inclusion of planning items taken into unused land. The overall
assessment can be seen, in addition to the achieved areas such as the target
allocation of land area by year to a high ratio; There are many works and projects
implemented in accordance with planning both in space

and time; The

implementation of procedures for land acquisition, land allocation, land lease and
land use change has been based on approved district land use plans and plans.

4. In order to land use planning to 2020 Hoai Duc district achieved high results
should synchronously implement solutions such as policy solutions, economic
solutions; Organizational solution; Solutions to improve the quality of land use planning
and solutions to manage and supervise the implementation of the planning.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai ngồi chức năng vốn có của nó là tư liệu sản xuất đặc biệt không
thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hố, xã hội, an
ninh và quốc phịng thì trong thời kỳ phát triển kinh tế mới, đất đai cịn có thêm
chức năng tạo nguồn vốn và thu hút cho đầu tư phát triển mang ý nghĩa rất quan
trọng. Trên phương diện kinh tế, đất đai là nguồn tài nguyên chính, là nguồn lực

cơ bản để phát triển kinh tế đất nước và là nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Đất đai được coi là một loại bất động sản, là một loại hàng hoá đặc biệt vì những
tính chất của nó như cố định về vị trí, giới hạn về khơng gian, vơ hạn về thời gian
sử dụng và trong quá trình sử dụng nếu sử dụng đất đai một các hợp lý thì giá
trị của đất khơng những khơng mất đi mà cịn tăng lên.
Mối quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng gắn bó chặt chẽ với nhau.
Trong tiến trình phát triển lịch sử của xã hội đất đai đã trở thành một nguồn tài sản
quý giá của con người. Con người dựa vào đất đai để làm ra của cải nuôi sống mình,
khơng có đất thì khơng có một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động nào diễn
ra và quan trọng là sẽ khơng có sự tồn tại của con người. Song đất đai là nguồn tài
nguyên tự nhiên có giới hạn về khơng gian, diện tích, trong khi đó sự phát triển của
kinh tế, gia tăng dân số cũng như nhu cầu ngày càng tăng lên đang gây áp lực lớn
đối với quỹ đất của mỗi vùng, của mỗi quốc gia.

Huyện Hồi Đức là huyện ven đơ, nằm phía Tây thành phố Hà Nội,
q trình phát triển cơng nghiệp - dịch vụ và hình thành các khu đơ thị đã
và đang diễn ra mạnh mẽ, thu hút một lượng lao động lớn. Hồi Đức là địa
phương có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao trong thời gian qua của Thành
phố. Đây cũng là nơi có sự chuyển dịch đất nơng nghiệp sang mục đích
phi nơng nghiệp (chủ yếu các khu đô thị; cụm, điểm công nghiệp; thương
mại dịch vụ) mạnh mẽ nhất thời gian qua của thành phố Hà Nội.
Huyện Hồi Đức đã có quy hoạch mở rộng không gian, phát triển năng
động thời gian từ nay đến năm 2020 và sau năm 2030. Vì vậy quá trình đơ thị hóa
là một xu thế tất yếu đối với sự phát triển kinh tế xã hội của huyện. Nhu cầu sử
dụng quỹ đất cho quy hoạch các khu đô thị; thương mại dịch vụ; quy hoạch

1


các cụm, điểm công nghiệp cũng đã ảnh hưởng không nhỏ đến quy mơ sản

xuất nơng nghiệp tại huyện, có những xã thuộc khu vực nơng thơn diện tích
đất sản xuất nơng nghiệp cịn lại khơng đáng kể do q trình đơ thị hóa.
Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm
kỳ đầu (2011-2015) huyện Hoài Đức được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt
tại Quyết định số 7967/QĐ-UBND ngày 30/12/2013 là căn cứ quan trọng để
triển khai thực hiện các chương trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện.

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai và thực hiện kế hoạch sử
dụng đất vẫn bộc lộ một số tồn tại nhất định. Tình hình theo dõi, giám
sát cịn nhiều bất cập dẫn đến tình trạng “quy hoạch treo” hoặc khơng
điều chỉnh kịp thời những biến động về sử dụng đất trong quá trình
thực hiện phương án quy hoạch trên địa bàn huyện Hoài Đức.
Với mục tiêu đánh giá kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử
dụng đất, nhìn nhận những kết quả đã đạt được và những tồn tại bất cập
trong quá trình thực hiện phương án quy hoạch. Đề xuất các giải pháp nhằm
nâng cao tính khả thi của phương án quy hoạch sử dụng đất, khắc phục
những nội dung sử dụng đất bất hợp lý, đề xuất, kiến nghị điều chỉnh những
nội dung của phương án quy hoạch sử dụng đất không theo kịp những biến
động trong phát triển kinh tế – xã hội của huyện trong những năm tiếp theo.
Xuất phát từ thực tiễn trên, chúng tôi nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình
hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội”.

1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng

đất đến năm 2020 huyện Hồi Đức nhằm tìm ra những ưu điểm và
nhược điểm trong quá trình tiến hành thực hiện phương án quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tổ chức

thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 phù hợp
hơn với thực tế phát triển của huyện Hoài Đức.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
+ Về khơng gian: Nghiên cứu tình hình thực hiện phương án

QHSD đất huyện Hoài Đức giai đoạn 2011 – 2020.

2


+ Về thời gian: kết quả thực hiện QHSD đất huyện Hoài Đức

giai đoạn 2011 – 2015 và năm 2016.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
* Đóng góp mới
Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến năm
2020 huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội. Trên cơ sở phân tích, bổ sung
cơ sở thực tiễn trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện.

* Về khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần hồn thiện cơ sở khoa học về
việc lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất cho huyện Hồi Đức
nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung.
* Về thực tiễn
+ Chỉ ra điểm tồn tại khi thực hiện Quy hoạch kế hoạch sử dụng

đất của huyên Hồi Đức
trên cơ sở đó điều chỉnh quy hoạch và thực hiện quy hoạch của
giai đoạn tiếp theo.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Bản chất của quy hoạch sử dụng đất đai
Về mặt bản chất, đất đai là đối tượng của các mối quan hệ sản xuất
trong lĩnh vực sử dụng đất đai (gọi là các mối quan hệ đất đai) và việc tổ
chức sử dụng đất như “tư liệu sản xuất đặc biệt” gắn chặt với phát triển kinh
tế - xã hội nên quy hoạch sử dụng đất đai là một hiện tượng kinh tế - xã hội
thể hiện đồng thời 3 tính chất: Kinh tế, kỹ thuật và pháp chế. Trong đó:
- Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai;
- Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật

như điều tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu.
- Tính pháp chế: Xác lập tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất
theo quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai đúng pháp luật.
Như vậy: “Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp kinh tế,
kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy
đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ quỹ đất đai
(khoanh định cho các mục đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất như tư
liệu sản xuất (các giải pháp sử dụng cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất
của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường” (Võ Tử Can, 2001).

Về thực chất, quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành các
quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại
lợi ích cao nhất, thực hiện đồng thời 2 chức năng: Điều chỉnh các mối quan
hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích
nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trường.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà

nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích, hạn chế sự
chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm
giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông nghiệp (đặc biệt là diện tích đất lúa và đất
có rừng); ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại
đất, phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn
thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và các hậu quả khó lường
về tình hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phịng ở từng địa phương, đặc
biệt là trong giai đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trường.

4


2.1.2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai
Theo (Võ Tử Can, 2001), QHSDĐĐ thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử
- xã hội, tính khống chế vĩ mơ, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và

dài hạn, là bộ phận hợp thành quan trọng của hệ thống kế hoạch
phát triển xã hội và kinh tế quốc dân.
* Tính lịch sử - xã hội
Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch
sử dụng đất đai. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phương thức sản
xuất thể hiện theo 2 mặt: Lực lượng sản xuất và quan hệ sản xuất. Trong quy
hoạch sử dụng đất đai, luôn nảy sinh quan hệ giữa người với đất đai cũng
như quan hệ giữa người với người về quyền sở hữu và sử dụng đất đai. Quy
hoạch sử dụng đất đai thể hiện đồng thời vừa là yếu tố thúc đẩy phát triển
lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy
nó ln là một bộ phận của phương thức sản xuất của xã hội.

* Tính tổng hợp
Tính tổng hợp của QHSDĐĐ biểu hiện chủ yếu ở hai mặt: Đối tượng

của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ... toàn bộ tài nguyên
đất đai cho nhu cầu nền kinh tế quốc dân; QHSDĐĐ đề cập đến nhiều lĩnh
vực về khoa học, kinh tế và xã hội như: Khoa học tự nhiên, khoa học xã
hội, dân số và đất đai, sản xuất nông, cơng nghiệp, mơi trường sinh thái...

* Tính dài hạn
Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế
xã hội quan trọng, xác định quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra
các phương hướng, chính sách và biện pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ
khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất ngắn hạn.
Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để thực hiện chiến lược
phát triển KT-XH. Cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng
bước trong thời gian dài cho đến khi đạt được mục tiêu dự kiến. Thời hạn của
quy hoạch sử dụng đất đai thường từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc xa hơn.

* Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mơ
Với đặc tính trung và dài hạn, QHSDĐĐ chỉ dự kiến trước các xu thế thay
đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất (mang tính đại

5


thể, khơng dự kiến được các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự
thay đổi). Vì vậy, QHSDĐĐ mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch
mang tính chỉ đạo vĩ mơ, tính phương hướng và khái lược về sử dụng đất.

* Tính chính sách
Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và
chính sách xã hội. Khi xây dựng phương án phải qn triệt các chính sách và
quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện

cụ thể trên mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân,
phát triển ổn định kế hoạch kinh tế - xã hội; tuân thủ các quy định, các chỉ
tiêu khống chế về dân số, đất đai và mơi trường sinh thái.

* Tính khả biến
Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trước, theo nhiều phương
diện khác nhau, QHSDĐĐ chỉ là một trong những giải pháp biến đổi hiện trạng sử
dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế trong một
thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính
sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của QHSDĐĐ khơng cịn phù hợp.
Việc điều chỉnh, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch là biện pháp thực hiện và cần thiết.
Điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch, QHSDĐĐ luôn là quy hoạch động,
một quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc "quy hoạch - thực hiện

- quy hoạch lại hoặc chỉnh lý - tiếp tục thực hiện..." với chất lượng,

mức độ hoàn thiện và tính phù hợp ngày càng cao.
2.1.3. Những nguyên tắc cơ bản của quy hoạch sử dụng đất
b

* Theo Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013 )

thì lập quy hoạch sử dụng đất có những ngun tắc cơ bản sau:
- Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát

triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh.
- Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp

dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử
dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải
bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử
dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã.

6


- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ mơi trường;

thích ứng với biến đổi khí hậu.
- Bảo vệ, tơn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.
- Dân chủ và công khai.
- Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phịng, an ninh, phục

vụ lợi ích quốc gia, cơng cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường.
- Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử

dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

2.1.4. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với các loại hình quy
hoạch khác
a. Quan hệ giữa các loại hình quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất đai toàn quốc và quy hoạch sử dụng đất cấp
tỉnh là quy hoạch chiến lược, dùng để khống chế vĩ mô và quản lý kế hoạch
sử dụng đất. Quy hoạch cấp huyện phải phù hợp và hài hoà với quy hoạch
cấp tỉnh. Quy hoạch cấp huyện là giao điểm giữa quy hoạch quản lý vĩ mô và
vi mô, quy hoạch cấp xã là quy hoạch vi mô (Luật năm Đất đai năm 2003), quy
hoạch cấp huyện là quy hoạch vi mô (Luật Đất đai năm 2013), và làm cơ sở

để thực hiện quy hoạch chi tiết (Nguyễn Đình Bồng, 2007).

b. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với dự báo chiến lược dài
hạn sử dụng tài nguyên đất
Nhiệm vụ đặt ra cho quy hoạch sử dụng đất đai chỉ có thể được thực hiện
thông qua việc xây dựng các dự án quy hoạch với đầy đủ cơ sở về mặt kỹ thuật,
kinh tế và pháp lý. Trong thực tế, việc sử dụng các tài liệu điều tra và khảo sát
địa hình, thổ nhưỡng, xói mịn đất, thuỷ nơng, thảm thực vật... các tài liệu về kế
hoạch dài hạn của tỉnh, huyện, xã; hệ thống phát triển kinh tế của các ngành ở
từng vùng kinh tế - tự nhiên; các dự án quy hoạch huyện, quy hoạch xí nghiệp;
dự án thiết kế về cơ sở hạ tầng là điều kiện thuận lợi để nâng cao chất lượng và
tăng tính khả thi cho các dự án quy hoạch sử dụng đất đai (Hà Minh Hòa, 2010).
Dự báo sử dụng tài nguyên thiên nhiên, đặc biệt là dự báo tài nguyên đất
và các dự báo khoa học kỹ thuật khác cũng như các số liệu về quản lý đất đai là

7


cơ sở để lập quy hoạch, kế hoạch và thiết kế công tŕnh. Tuy nhiên cần
hạn chế sự chồng chéo các biện pháp khi lập dự báo, xây dựng quy
hoạch, kế hoạch cũng như trong công tác điều tra khảo sát. Việc phức
tạp hoá vấn đề sẽ làm nảy sinh các chi phí khơng cần thiết về lao động
và vật tư, đồng thời gây cản trở cho việc thực hiện các dự án quan
trọng và bức xúc hơn trong cuộc sống (Đồn Cơng Quỳ và cs., 2006).

c. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là tài liệu mang tính
khoa học, sau khi được phê duyệt sẽ mang tính chiến lược chỉ đạo vĩ
mô sự phát triển kinh tế - xã hội, được luận chứng bằng nhiều phương

án kinh tế - xã hội về phát triển và phân bố lực lượng sản xuất theo
khơng gian (lãnh thổ) có tính đến chun mơn hố và phát triển tổng
hợp sản xuất của các vùng và các đơn vị lãnh thổ cấp dưới.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tài
liệu tiền kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch
phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó, có đề cập đến dự kiến sử dụng đất đai ở
mức độ phương hướng với một số nhiệm vụ chủ yếu. Còn đối tượng của
quy hoạch sử dụng đất đai là tài nguyên đất. Nhiệm vụ chủ yếu của nó là căn
cứ vào yêu cầu của phát triển kinh tế và các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội điều chỉnh cơ cấu và phương hướng sử dụng đất; Xây dựng phương án
quy hoạch phân phối sử dụng đất đai thống nhất và hợp lý. Như vậy, quy
hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch tổng hợp chuyên ngành, cụ thể hoá quy
hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, nhưng nội dung của nó phải được
điều hồ thống nhất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội.

d. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với các loại quy hoạch
chuyên ngành khác
* Quan hệ giữa Quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch

phát triển nông nghiệp:
Quy hoạch phát triển nông nghiệp là một trong những căn cứ chủ yếu của
quy hoạch sử dụng đất đai. Quy hoạch sử dụng đất đai tuy dựa trên quy hoạch và
dự báo yêu cầu sử dụng đất của các ngành trong nông nghiệp, nhưng chỉ có tác
dụng chỉ đạo vĩ mơ, khống chế và điều hồ quy hoạch phát triển nơng nghiệp.

8


Hai loại quy hoạch này có mối quan hệ qua lại vô cùng mật thiết và
không thể thay thế lẫn nhau (Đồn Cơng Quỳ và cs., 2006).

* Quan hệ giữa Quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch đô thị:
Căn cứ vào yêu cầu của kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế - xã hội và
phát triển của đơ thị, quy hoạch đơ thị sẽ định ra tính chất, quy mô, phương
châm xây dựng đô thị, các bộ phận hợp thành của đô thị, sắp xếp một cách
hợp lý tồn diện, bảo đảm cho sự phát triển đơ thị được hài hồ và có trật tự,
tạo ra những điều kiện có lợi cho cuộc sống và sản xuất. Tuy nhiên, trong
quy hoạch đô thị cùng với việc bố trí cụ thể khoảnh đất dùng cho các dự án,
sẽ giải quyết cả vấn đề tổ chức và sắp xếp các nội dung xây dựng. Quy
hoạch sử dụng đất đai được tiến hành nhằm xác định chiến lược dài hạn về
vị trí, quy mơ và cơ cấu sử dụng tồn bộ đất đai cũng như bố cục không gian
(hệ thống đô thị) trong khu vực quy hoạch đô thị.
Quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất công nghiệp có mối quan
hệ diện và điểm, cục bộ và tồn bộ. Sự bố cục, quy mô sử dụng đất, các chỉ
tiêu chiếm đất xây dựng... trong quy hoạch đô thị sẽ được điều hoà với quy
hoạch sử dụng đất đai. Quy hoạch sử dụng đất đai sẽ tạo những điều kiện tốt
cho xây dựng và phát triển đơ thị (Đồn Công Quỳ và cs., 2006).
* Quan hệ giữa Quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch các

ngành sử dụng đất phi nông nghiệp khác:
Quan hệ giữa chúng là quan hệ cá thể và tổng thể, cục bộ và toàn bộ,
khơng có sự sai khác về quy hoạch theo khơng gian và thời gian ở cùng một khu
vực cụ thể (có cả quy hoạch ngắn hạn và dài hạn). Tuy nhiên chúng có sự khác
nhau rất rõ về tư tưởng chỉ đạo và nội dung: Một bên là sự sắp xếp chiến thuật,
cụ thể, cục bộ (quy hoạch ngành); Một bên là sự định hướng chiến lược có tính
tồn diện và toàn cục (quy hoạch sử dụng đất đai) (Đoàn Cơng Quỳ và cs., 2006).

2.1.5. Quy trình của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Hiện nay, các cấp Quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, các ngành Quốc
phịng, An ninh có các quy trình cụ thể được quy định riêng trong Luật Đất
đai 2013, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, Thơng tư số

29/2014/TT-BTNTM ngày 02/6/2014 của Bộ Tài ngun và Mơi trường, tuy
nhiên, các bước chính của quy hoạch sử dụng đất vẫn bao gồm:

- Bước 1 : Công tác chuẩn bị.

9


- Bước 2 : Điều tra, thu thập các thông tin, tài liệu, số liệu, bản đồ.
- Bước 3 : Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác

động đến việc sử dụng đất.
- Bước 4 : Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất, kết quả

thực hiện kế hoạch sử dụng đất các năm trước và tiền năng đất đai.
- Bước 5: Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất.
- Bước 6: Xây dựng kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 5 năm đầu kỳ.
- Bước 7: Xây dựng báo cáo thuyết minh tổng hợp, hoàn chỉnh

tài liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trình thơng qua, xét duyệt
và cơng bố quy hoạch sử dụng đất.
2.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI VÀ HIỆU QUẢ
CỦA PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1.Tiêu chí đánh giá tính khả thi và hiệu quả của phương án quy
hoạch sử dụng đất
Trước hết, cần giới hạn về khái niệm của “tiêu chí” (hay tiêu chuẩn) đánh
giá trong phạm vi nghiên cứu (đây là vấn đề khó, cịn nhiều tranh luận và chưa
có một định nghĩa chính thống nào). Theo từ điển tiếng Việt: “Tiêu chí là tính
chất, dấu hiệu làm căn cứ để nhận biết, xếp loại sự vật, một khái niệm...”.

Như vậy, từ khái niệm nêu trên đối với tiêu chí đánh giá tính khả thi và
hiệu quả của phương án quy hoạch sử dụng đất có thể nhìn nhận như sau:
- Đề nhận biết, cần có một hệ thống các chỉ tiêu: có thể là chỉ

tiêu tổng hợp hay theo từng yếu tố, chỉ tiêu định tính hoặc định lượng;
- Cịn để xếp loại (phân mức đánh giá) cần có chuẩn để so sánh: có thể là
một chuẩn mực hay ngưỡng để đánh giá dựa trên các định mức, chỉ số cho
phép, đơn giá hoặc quy ước nào đó được chấp nhận...(Hà Minh Hịa, 2010).

2.2.2. Bản chất và phân loại tính khả thi và hiệu quả của phương án
quy hoạch sử dụng đất
Về mặt bản chất, tính khả thi biểu thị khả năng thực hiện của
phương án quy hoạch sử dụng đất khi hội tụ đủ một số điều kiện hoặc
yếu tố nhất định cả về phương diện tính tốn, cũng như trong thực tiễn.
Như vậy, để nhìn nhận một cách đầy đủ về góc độ lý luận, tính khả thi của
phương án quy hoạch sử dụng đất sẽ bao hàm “Tính khả thi lý thuyết”- được xác

10


định và tính tốn thơng qua các tiêu chí với những chỉ tiêu thích hợp ngay trong q
trình xây dựng và thẩm định phương án quy hoạch sử dụng đất; “Tính khả thi thực
tế” chỉ có thể xác định dựa trên việc điều tra, đánh giá kết quả thực tế đã đạt được
khi triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất trong thực tiễn.

Khi triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất trong điều
kiện bình thường, sự khác biệt giữa “Tính khả thi lý thuyết’ và “Tính khả thi
thực tế” thường khơng đáng kể. Tuy nhiên, khơng ít trường hợp ln có
những vấn đề phát sinh trong quá trình triển khai thực hiện phương án quy
hoạch sử dụng đất do tác động của nhiều yếu tố khó đốn trước được như:

tính kịp thời về hiệu lực thực thi của phương án quy hoạch; nhận thức và
tính nghiêm minh trong thực thi quy hoạch của các nhà chức trách và người
sử dụng đất; các sự cố về khí hậu và thiên tai; những đột biến về mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội; khả năng về các nguồn lực; áp lực mới về các vấn
đề xã hội, thị trường, an ninh quốc phòng; tác động của nền kinh tế quốc tế...

Tính khả thi của phương án quy hoạch có thể được đánh giá
và luận chứng thơng qua 5 nhóm tiêu chí sau (Võ Tử Can, 2008):
(1) Khả thi về mặt pháp lý, có thể bao gồm các tiêu chí đánh giá về: Căn cứ
và cơ sở pháp lý để lập quy hoạch sử dụng đất gồm các chỉ tiêu: Các quy định trong
văn bản quy phạm pháp luật; Các quyết định, văn bản liên quan đến triển khai thực
hiện dự án...; Việc thực hiện các quy định thẩm định, phê duyệt phương án quy
hoạch sử dụng đất: Thành phần hồ sơ và sản phẩm; Trình tự pháp lý...

(2) Khả thi về phương diện khoa học - cơng nghệ, bao gồm:
- Cơ sở tính tốn và xác định các chỉ tiêu sử dụng đất: Tính khách quan
của các yếu tố tác động đến việc sử dụng đất: điều kiện tự nhiên, định hướng
phát triển kinh tế - xã hội; Sử dụng các định mức, tiêu chuẩn; Xây dựng các dự
báo theo quy luật phát triển khách quan; căn cứ theo mơ hình mẫu...
- Phương pháp công nghệ được áp dụng để xử lý tài liệu, số

liệu và xây dựng tài liệu bản đồ...
(3) Khả thi về yêu cầu chuyên môn - kỹ thuật, gồm các tiêu chí đánh

giá về:
- Mức độ đầy đủ các nội dung chuyên môn theo các bước thực hiện

quy hoạch và các nội dung cụ thể của phương án quy hoạch sử dụng đất...
- Nguồn tư liệu và độ tin cậy của các thông tin phụ thuộc vào cách thức

11


thu thập, điều tra, xử lý và đánh giá;
- Tính phù hợp, liên kết (từ trên xuống dưới) của các chỉ tiêu sử

dụng đất theo quy định trong hệ thống quy hoạch sử dụng đất các cấp.
(4) Khả thi về các biện pháp cần thiết để phương án quy hoạch

thực hiện được. Theo kinh nghiệm, tiêu chí này có thể được đánh giá
căn cứ theo đặc điểm hoặc tính chất đầu tư của nhóm các biện pháp.
(5) Khả thi về các giải pháp tổ chức thực hiện và quản lý quy

hoạch, được đánh giá theo nhóm các giải pháp gồm:
- Các giải pháp về nguồn lực và kinh tế. Các giải pháp về quản lý và hành chính. Các giải pháp về cơ chế chính sách.

2.3. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT
SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM
2.3.1. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất của một số nước
trên thế giới
2.3.1.1. Quy hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà liên bang Đức
Ở Cộng hồ Liên bang Đức, vị trí của quy hoạch sử dụng đất được

xác định trong hệ thống quy hoạch phát triển không gian (theo 4 cấp):
Liên bang, vùng, tiểu vùng và đơ thị. Trong đó, quy hoạch sử dụng đất
được gắn liền với quy hoạch phát triển không gian ở cấp đô thị.
Trong quy hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà Liên bang Đức, cơ cấu sử
dụng đất: Đất nông nghiệp và lâm nghiệp vẫn là chủ yếu, chiếm khoảng 85%
tổng diện tích; diện tích mặt nước, đất hoang là 3%; đất làm nhà ở, địa điểm
làm việc, giao thông và cơ sở hạ tầng cung cấp dịch vụ cho dân chúng và

nền kinh tế - gọi chung là đất ở và đất giao thông chiếm khoảng 12% tổng
diện tích tồn Liên bang. Tuy nhiên, cũng giống như bất kỳ quốc gia cơng
nghiệp nào có mật độ dân số cao, diện tích đất ở và giao thơng ở Đức đang
ngày càng gia tăng. Diện tích đất giao thơng tăng đặc biệt cao từ trước tới
giữa thập kỷ 80, trong khi đó, diện tích nhà chủ yếu tăng trong hai thập kỷ
vừa qua, đặc biệt là đất dành làm địa điểm làm việc như thương mại, dịch vụ,
quản lý hành chính phát triển một cách khơng cân đối. Q trình ngoại ơ hố
liên tục và tốn kém về đất đai cũng góp phần quan trọng vào thực tế này.

12


Ở Đức, điển hình là thành phố Berlin hệ thống quy hoạch đã được

xây dựng từ rất sớm. Chỉ vài năm sau có sự thống nhất tồn lãnh thổ của
đất nước, năm 1994, hệ thống quy hoạch được xây dựng với tỷ lệ
1:50000. Sau đó, việc điều chỉnh và cập nhật những biến động đất đai phù
hợp với sự thay đổi của nền kinh tế, xã hội của Chính phủ được tiến hành
thường xuyên. Do đó, hệ thống quy hoạch sử dụng đất của thành phố
Berlin nói riêng và của Đức nói chung có hiệu quả cao, đảm bảo sử dụng
đất hiệu quả, tiết kiệm bền vững, tạo đà cho sự phát triển của nền kinh tế.

2.3.1.2. Quy hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà liên bang Nga
Quy hoạch sử dụng đất đai ở Cộng hòa Liên bang Nga chú trọng
việc tổ chức lãnh thổ, các biện pháp bảo vệ và sử dụng đất với các nông
trang và các đơn vị sử dụng đất nông nghiệp. Quy hoạch sử dụng đất của
Nga được chia thành hai cấp: quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết.
Quy hoạch chi tiết với mục tiêu cơ bản là tổ chức sản xuất lãnh thổ
trong các xí nghiệp hàng đầu về sản xuất nơng nghiệp như các nông trang,
nông trường. Nhiệm vụ cơ bản của quy hoạch chi tiết là tạo ra những hình

thức tổ chức lãnh thổ sao cho đảm bảo một cách đầy đủ, hợp lý, hiệu quả
việc sử dụng từng khoanh đất cũng như tạo ra những điều kiện cần thiết để
làm tăng tính khoa học của việc tổ chức lao động, việc sử dụng những trang
thiết bị sản xuất với mục đích là tiết kiệm thời gian và tài nguyên.

Quy hoạch chi tiết đưa ra phương án sử dụng đất nhằm bảo
vệ và khơi phục độ phì của đất, ngăn chặn hiện tượng xói mịn đất,
ngăn chặn việc sử dụng đất không hiệu quả, làm tăng điều kiện lao
động, điều kiện sinh hoạt, điều kiện nghỉ ngơi của người dân.
2.3.1.3. Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật Bản
Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật Bản được phát triển từ rất lâu, đặc
biệt được đẩy mạnh vào đầu thập kỷ 70 của thế kỷ 20. Quy hoạch sử dụng
đất ở Nhật Bản không những chú ý đến hiệu quả kinh tế, xã hội, mà cịn
rất chú trọng đến bảo vệ mơi trường, tránh các rủi ro của tự nhiên như
động đất, núi lửa… Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật bản chia ra: Quy hoạch
sử dụng đất tổng thể và Quy hoạch sử dụng đất chi tiết.
Quy hoạch sử dụng đất tổng thể được xây dựng cho một vùng lãnh thổ rộng
lớn tương đương với cấp tỉnh, cấp vùng trở lên. Mục tiêu của Quy hoạch sử

13