Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã cửa lò, tỉnh nghệ an

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ THỊ HẬU

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA LÒ,
TỈNH NGHỆ AN

Chuyên ngành :

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS. TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu độc lập của bản thân với sự
giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn. Các thông tin, số liệu, kết quả nêu trong luận văn là
trung thực và khách quan do chính tác giả thu thập và phân tích, chưa được sử dụng để
bảo vệ một báo cáo hay một cơng trình nghiên cứu khoa học nào khác.
Hà Nội, ngày .....tháng ... năm 2018
Tác giả luận văn

Lê Thị Hậu

i


LỜI CẢM ƠN
Tác giả xin trân trọng cám ơn ban Giám hiệu Học viện nông nghiệp Việt Nam,
Ban Quản lý đào tạo, các thầy cô khoa Quản lý đất đai đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho
tác giả hoàn thành luận văn này. Đặc biệt tác giả xin trân trọng cảm ơn tới PGS.TS.
Nguyễn Thanh Trà đã hết lòng ủng hộ và hướng dẫn tác giả hoàn thành luận văn này.
Tác giả xin trân trọng cám ơn Lãnh đạo, cán bộ nhân viên Phòng Kế hoạch và
định giá - Sở Tài ngun và Mơi trường Nghệ An, Phịng Tài ngun Mơi trường thị
xã Cửa Lị, Văn phịng Đăng ký Quyền sử dụng đất thị xã Cửa Lò, Trung tâm phát
triển quỹ đất thị xã Cửa Lò đã quan tâm giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tác giả
thu thập thông tin, tài liệu phục vụ trong công tác nghiên cứu.
Xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã giúp đỡ, chia sẻ khó khăn và động
viên tác giả trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.

Xin trân trọng cảm ơn !
Hà Nội, ngày .....tháng ... năm 2018
Tác giả luận văn

Lê Thị Hậu

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN....................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................................. ii

MỤC LỤC................................................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT.............................................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU................................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH............................................................................................................... viii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN...................................................................................................... ix
THESIS ABSTRACT............................................................................................................... xi
PHẦN 1. MỞ ĐẦU................................................................................................................... 1
1.1.

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.......................................................................... 1

1.2.

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU................................................................................... 2

1.3.

PHẠM VI NGHIÊN CỨU...................................................................................... 2

1.4.

NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN.......2

1.4.1.

Những đóng góp mới............................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học...................................................................................................... 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn...................................................................................................... 3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU....................................................................................... 4
2.1. TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT........................................................................................... 4
2.1.1.

Khái niệm giá đất..................................................................................................... 4

2.1.2.

Cơ sở khoa học xác định giá đất............................................................................ 4

2.2.

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT.................................................. 7

2.2.1.

Yếu tố thông thường................................................................................................ 7

2.2.2.

Nhân tố khu vực...................................................................................................... 11

2.2.3.

Nhân tố cá biệt........................................................................................................ 12

2.3.

KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC, PHƯƠNG PHÁP
ĐỊNH GIÁ ĐẤT.................................................................................................... 13

2.3.1.

Khái niệm định giá đất........................................................................................... 13

2.3.2.

Nguyên tắc định giá đất......................................................................................... 15

2.3.3.

Phương pháp định giá đất...................................................................................... 17

iii


2.4.

CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
VÀ VIỆT NAM

19

2.4.1.

Công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới............................................ 19

2.4.2.

Định giá đất tại Việt Nam...................................................................................... 22

PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......................................... 31
3.1.

ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU.................................................................................. 31

3.2.

THỜI GIAN NGHIÊN CỨU................................................................................ 31

3.3.

ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU.............................................................................. 31

3.4.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU................................................................................. 31

3.5.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU....................................................................... 31

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp................................................................. 31

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu................................................................... 32

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp................................................................... 33

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .......................................... 33

3.5.5.

Phương pháp so sánh............................................................................................. 34

PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN.............................................................................. 35
4.1

ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THỊ XÃ CỬA
LÒ, TỈNH NGHỆ AN 35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên.................................................................................................. 35

4.1.3.

Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.................................... 43

4.2.

TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI THỊ XÃ CỬA
LÒ, TỈNH NGHỆ AN 45

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai...................................................................................... 45

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2017.............................................. 58

4.3.

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA LÒ,
TỈNH NGHỆ AN

60

4.3.1.

Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Cửa Lò................................................... 60

4.3.2.

Giá đất ở thị trường trên địa bàn thị xã Cửa Lò................................................ 63

4.4.

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ
XÃ CỬA LỊ 72

4.4.1.

Yếu tố vị trí.............................................................................................................. 75

4.4.2.

Yếu tố cơ sở hạ tầng............................................................................................... 76

iv


4.4.3.

Yếu tố hình dáng.................................................................................................... 76

4.4.4.

Yếu tố diện tích....................................................................................................... 76

4.4.5.

Yếu tố lãi suất ngân hàng...................................................................................... 77

4.4.6.

Yếu tố độ sâu thửa đất........................................................................................... 77

4.4.7.

Yếu tố chiều rộng mặt tiền.................................................................................... 77

4.4.8.

Yếu tố mức độ thu nhập của người dân.............................................................. 78

4.4.9.

Yếu tố hướng đất.................................................................................................... 78

4.5

ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN CƠNG TÁC
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ
CỬA LỊ

78

4.5.1.

Cơng tác định giá đất............................................................................................. 79

4.5.2.

Về tổ chức định giá đất.......................................................................................... 79

4.5.3.

Về công tác chuyên gia.......................................................................................... 80

4.5.4.

Về công tác quản lý................................................................................................ 80

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................................. 81
5.1.

KẾT LUẬN............................................................................................................. 81

5.2.

KIẾN NGHỊ............................................................................................................ 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................................... 83
PHỤ LỤC.................................................................................................................................. 85

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BC

Báo cáo

BĐS

Bất động sản

CN-XD

Công nghiệp - Xây dựng

CT-TTg

Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ

FAO

Tổ chức Lương thực và nơng nghiệp Liên Hiệp Quốc

HĐND

Hội đồng nhân dân

KH

Kế hoạch

NĐ-CP

Nghị định - Chính phủ

PTTH

Phổ thơng trung học

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TP

Thành phố

TT-BTC

Thông tư - Bộ Tài chính

TT- TCĐC

Thơng tư - Tổng cục địa chính

TW

Trung ương

QĐ-UBND

Quyết định - Ủy ban nhân dân

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Mục đích của định giá đất tại một số nước trên thế giới ................................ 19
Bảng 2.2. Hình thức giá cửa một số nước trên thế giới.................................................... 20
Bảng 2.3. Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất........................................................ 21
Bảng 2.4. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá ........................................................ 21
Bảng 3.1. Thang đo đánh giá mức ảnh hưởng................................................................... 34
Bảng 4.1. Dân số năm 2017 thị xã Cửa Lò........................................................................ 42
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 của thị xã Cửa Lò..................................... 59
Bảng 4.3. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Cửa Lò giai đoạn 2015 - 2019 .........62
Bảng 4.4. So sánh giá đất ở quy định với giá đất ở thực tế giao dịch trên thị
trườngtrên địa bàn thị xã Cửa Lò

65

Bảng 4.5. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên
địa bàn thị xã Cửa Lị 73
Bảng 4.6. Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò ........74

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ thị xã Cửa Lị, tỉnh Nghệ An.................................................................. 35
Hình 4.2. Giá đất ở quy định tại các tuyến đường nghiên cứu....................................... 63
Hình 4.3. Giá đất ở giao dịch thực tế và giá quy định năm 2017 .................................. 66
Hình 4.4. Giá đất thực tế trên thị trường qua các nhóm đường..................................... 66

Hình 4.5. Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 1 .......................... 67
Hình 4.6. Đường Bình Minh................................................................................................ 68
Hình 4.7. Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 2 .......................... 68
Hình 4.8. Đường Nguyễn Sinh Cung................................................................................. 69
Hình 4.9. Đường Vinh - Cửa Hội........................................................................................ 70
Hình 4.10. Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 3 .......................... 70
Hình 4.11. Đường Ven sông Lam.......................................................................................... 71
Hinh 4.12. Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 4 .......................... 71
Hình 4.13. Đường bê tơng khối 1 phường Thu Thủy........................................................ 72

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lê Thị Hậu
Tên luận văn: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã
Cửa Lò, tỉnh Nghệ An”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt
Nam Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò,
tỉnh Nghệ An. Từ đó, đề xuất một số giải pháp để xác định giá đất ở phù hợp với giá
thị trường.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu nhập số liệu thứ cấp dùng để Thu thập các số liệu về điều
kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý, sử dụng đất tại Phịng Tài ngun và
Mơi trường, Trung tâm phát triển Quỹ đất thị xã Cửa Lò, Chi cục Thống kê thị xã Cửa

Lò và một số cơ quan, đơn vị liên quan.. Thu thập các trường hợp chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 - 2017.
Phỏng vấn trực tiếp người dân về giá đất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất tại địa bàn nghiên cứu. Cụ thể, đối tượng điều tra là những hộ gia đình, cá nhân đã
tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.

Các số liệu thu thập về giá đất thị trường được thống kê, tổng hợp và xử lý
trên phần mềm Excel, sau đó, loại bỏ những số liệu khơng phản ánh đúng giá cả thị
trường, từ đó so sánh sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá đất thị trường theo
từng năm của giai đoạn nghiên cứu.
Sử dụng các dạng biểu đồ và đồ thị để thể hiện các kết quả nghiên cứu của đề tài
gồm cơ cấu sử dụng đất, sự biến động giá đất đất, so sánh giá đất quy định và giá đất thị
trường và sử dụng thang đo Likert (Likert, 1932) 5 mức độ để tổng hợp và phân tích một
số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của các đoạn, đường phố đã tổng hợp số liệu trong bảng
điều tra. Từ đó, có nhận xét về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đánh giá đất.

Kết quả chính và kết luận
Thị xã Cửa Lò cách trung tâm thành phố Vinh khoảng 17 km về phía Đơng, cách
sân bay Vinh 10 km về phía Tây và có đường biển dài gần 10 km. Nhu cầu về đất đai cho
quá trình đầu tư xây dựng đặc biệt tăng trong những năm gần đây làm cho giá đất biến
động đột biến, nên cơng tác quản lý giá đất gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là xác

ix


định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất làm cơ sở cho xây dựng bảng giá đất và xác
định xác đất cụ để đảm bảo phù hợp với giá thị trường trên địa bàn thị xã Cửa Lò.
Giá đất ở thị trường trên địa bàn thị xã Cửa Lò có xu thế ln cao hơn so với
giá đất ở do Nhà nước quy định, mức độ chênh lệch giao động từ 1,3 đến 2.3 lần, mức
độ chênh lệch giá cũng giảm dần theo khu vực và tuyến đường. Giá đất tại các khu

vực trung tâm thị xã là cao nhất và giảm dần tại khu vực lân cận.
Giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau quyết định đến giá trị
của thửa đất. Sự khác biệt về giá trị của các thửa đất vẫn tuân theo quy luật chung và
phụ thuộc từng đường phố, vị trí thửa đất, và hàng loạt các yếu tố khác tác động tổng
hợp. Yếu tố ảnh hưởng mạnh nhất tới nhóm đường trung tâm là vị trí. Ngồi ra cịn có
nhiều yếu tố khác có ảnh hưởng đồng thời tới giá đất như hình dáng, diện tích, chiều
rộng mặt tiền, hướng đất, lãi suất ngân hàng, mức độ dự trữ và đầu tư, hướng đất.
Để giải quyết được những vấn đề đã đặt ra, UBND tỉnh Nghệ An cần xây dựng
bảng giá đất chi tiết hơn cho thị xã Cửa Lò, hướng tới quy định giá đất đến từng thửa
đất và phù hợp với giá trao đổi thực tế tại địa phương. Việc điều chỉnh giá đất phải
được tiến hành thường xuyên, phù hợp với sự biến động giá cả trên thị trường.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Le Thi Hau
Thesis title: Study on some factors affecting the land price in Cua Lo town, Nghe An
province
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
Study on some factors affecting the land price in Cua Lo town, Nghe An
province. Then, some solutions were proposed to determine the price of land
consistent with market prices.
Research Methods
The method of secondary data collection was used to collect data on natural

and socio-economic conditions; the management and use of land from the Office of
Natural Resources and Environment, Land Development Center of Cua Lo, Cua Lo
Town Statistical Office and some related agencies. The cases of transfering of land use
rightsin the study area are collected from 2015 to 2017.
Local people were interviewed directly with on land prices in the market and
factors affecting to land prices in the study area. Particularly, the respondents are
households and individuals who have participated in land use right transfer
transactions in the study area.
Data about land prices on the market was collected, synthesized and
processed on Excel software, and then eliminated data that do not accurately about
market prices, thus comparing the difference between prices the land according to
regulation and the market price for each year of the study period.
The graphs were used to illustrate the research results of the project, including
land use structure, changing in land price, comparing land prices according to
regulation and market prices and use the Likert ruler (Likert, 1932) with 5 level for the
integration and parsing a number of factors affecting the land prices of the periods.
Then, comments was showed about the impact of land evaluation factors.
Main findings and conclusions
Cua Lo town was about 17 km east of Vinh city, 10 km west of Vinh airport and 10
km far from sea. The demand of land for the construction investment process has

xi


increased in recent years, causing fluctuations in land price, so the management of
land prices was difficult, especially the determination of the elements affecting to the
land price as the basis for the construction of the land price list and determine the land
use right to ensure that it is suitable with the market price in Cua Lo town.
Land prices in Cua Lo town market tend to be higher than the residential land
price set by the State, ranging from 1.3 to 2.3 times. The price difference is also

reduced. By region and route. The land prices was highest in the central areas of the
town and decrease in the vicinity areas.
Land prices were influenced by a number of different factors that determine the
value of a land plot. The difference in the value of land parcels were still in line with
the general regulation and depends on the street, land position, and a variety of other
factors. The most influential factor was position. There were also other factors that
affect simultaneously the price of land such as shape, area, width of frontage, land
direction, bank interest rates, reserve and investment levels, direction of land.
In order to solve the problems, the People's Committee of Nghe An province needs
to develop a more detailed land price list for Cua Lo town, aiming to set land prices for
each land plot and in line with actual exchange prices in Cua Lo. Adjustment of land
prices must be conducted regularly, consistent with the price fluctuations in the market.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia, là yếu tố mang
tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái
đất. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi:
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai là
nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là
tài sản đảm bảo sự an tồn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ.
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành của nền kinh tế thị trường, kể
cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng
Xã hội chủ nghĩa như ở nước ta. Cầu nối trong mối quan hệ giữa đất đai - thị
trường đất đai - sự quản lý của Nhà nước chính là giá đất. Đất đai có những đặc

trưng riêng của nó nên giá đất mỗi nơi, mỗi thời điểm ln có sự biến động và đặc
biệt là giá đất trên thị trường ln có sự chênh lệch so với giá do Nhà nước đưa ra.
Thơng qua các chính sách tài chính về đất đai, Nhà nước quản lý giá đất đảm bảo
nguồn thu ổn định, lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị
trường bất động sản, khắc phục yếu kém trong công tác quản lý.
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một
tài sản đặc biệt. Giá đất ngồi các yếu tố khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó
cịn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ là sự ước tính
về mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ như tài sản thơng thường khác, việc
định giá có chính xác hay khơng phụ thuộc rất lớn vào việc xác định được chính
xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Thị xã Cửa Lị là đơ thị loại III thuộc tỉnh Nghệ An và là đô thị hạt nhân có
tác động lan toả mạnh mẽ đến tốc độ cơng nghiệp hố vùng Bắc Trung bộ. Trong
nhiều năm qua, cơ cấu kinh tế thị xã Cửa Lò chuyển dịch tích cực và đúng hướng,
tốc độ phát triển kinh tế nhanh, hạ tầng đô thị được đầu tư

1


đúng hướng, đồng bộ, hệ thống giao thông được nâng cấp, cảnh quan đô thị được
chỉnh trang và đầu tư mới, tạo nên nhiều tuyến phố đẹp, nhiều cơng trình quy mô
lớn. Du lịch biển, đảo đã và đang là một lợi thế và nằm trong chiến lược phát triển
của thị xã Cửa Lò. Do vậy, nhu cầu về đất đai cho quá trình đầu tư xây dựng đặc
biệt tăng trong những năm gần đây làm cho giá đất biến động đột biến đặc biệt là
đối với đất ở, nên cơng tác quản lý giá đất gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là xác định
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất làm cơ sở cho xây dựng bảng giá đất và xác định
xác đất cụ để đảm bảo phù hợp với giá thị trường trên địa bàn thị xã Cửa Lị. Đây
là vấn đề khơng dễ và mất nhiều thời gian, cơng sức, tài chính. Bên cạnh đó, cịn
gây ảnh hưởng không nhỏ đến công tác thực hiện thu hồi đất, bồi thường, giải

phóng mặt bằng và cơng tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất… trên địa bàn thị xã Cửa Lò.
Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, nên tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên
cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ
An”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa

bàn thị xã Cửa Lò.
- Đề xuất một số giải pháp để xác định giá đất ở phù hợp với giá thị trường.

1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian
Đề tài được thực hiện trên phạm vi thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.
- Phạm vi thời gian
Đề tài nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trong giai đoạn
2015-2017 trên một số tuyến đường đại diện cho tất cả 07 phường thuộc thị xã
Cửa Lị, tỉnh Nghệ An.
1.4. NHỮNG ĐĨNG GĨP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Xác định chính xác một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, mức độ ảnh
hưởng của các yếu tố đến giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.

2


1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn đã hệ thống hóa cơ cở khoa học về giá đất, một số yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất và phương pháp định giá đất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu có thể là tài liệu tham khảo vận dụng vào việc xây dựng
bảng giá đất ở và xây dựng giá đất cụ thể phục vụ công tác tư vấn về giá đất trên
địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT
2.1.1. Khái niệm giá đất
Theo điều 3 khoản 19 Luật Đất đai 2013: “Giá đất là giá trị của quyền sử
dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.Trên thực tế, tại nhiều quốc gia, luôn
tồn tại 2 loại giá đất: Giá đất do nhà nước quy định và giá đất giao dịch thành công
trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở giữa bên sở hữu đất
và các bên có liên quan; Giá đất do nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường
nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước. Cả hai loại giá đất có liên quan mật thiết
với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái
tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.
2.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
2.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời
và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là
do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong
chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa
phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất
trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa
chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận bình qn và do nhà tư bản
kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ
giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nơng

nghiệp làm th. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa
tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở
hữu tồn dân, khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở
kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn
tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với
địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản.
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao

4


hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao
hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những
người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi
nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất
cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được
chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tơ chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch
gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Ðịa tơ chênh
lệch cịn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một
phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp
của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô
chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Ðịa tô chênh lệch I là địa tô
chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và
tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tơ chênh lệch
AI là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tơ

chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá
cả đất đai hay tiền th đất hàng năm, cịn địa tơ chênh lệch II sẽ thuộc về những
người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.

Sự khác nhau về giá đất đơ thị với giá đất nơng nghiệp chỉ có thể giải thích
qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa
đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì
(mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết
định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh
hưởng lớn đến địa tơ, dù đất đó ở đơ thị hay vùng nơng thơn hẻo lánh. Yếu tố điều
kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất
nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp
trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất
trong nhóm đất nơng nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu
tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất;
điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa
đất. Đó là cơ sở để định giá đất.
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể

5


tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi
yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, nếu khơng thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất
để có địa tơ. Cịn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất
phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô
cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất
phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử
dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì
lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai

ln có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá
đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình qn trong
khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong
phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
khơng kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá
đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp
(Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hồn tồn, giá cả của hàng hóa thơng thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân
bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng
đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2) Những hàng hóa có cùng tính
chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả. Đất đai cũng vậy, giá cả
đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác
các loại hàng hóa thơng thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên khơng hồn
tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói trên mà hình thành ngun tắc cung
cầu riêng.
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, khơng
sinh sơi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu
đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh
chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hồn
tồn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả.
(1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thơng tin về

cung hoặc cầu.

6

(2) Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối

tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau
cũng có giới hạn.
Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả.
Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý,
lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định,
bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan
trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc
tính trên của thị trường đất đai. Ngồi ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính
đến nhân tố thời gian, phân tích động thái. Vì hiện trạng của cung cầu thường là
được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện
tại mà xét về tương lai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.2. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
2.2.1. Yếu tố thông thường
2.2.1.1. Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh hưởng
của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân
khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu với nhà đất

tăng lên.
- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ

được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh
hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao
thường là xã hội trật tự ổn định mơi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn
tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc
đẩy giá đất tăng lên.
- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt

truyền thống và ảnh hưởng của đơ thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia
đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình
nhỏ lấy đơi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ
làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với
căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng
để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng (Hồ Thị Lam Trà,
2016).

7


2.2.1.2. Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố
xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an
ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
 Trạng thái ổn định chính trị

Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị
trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được
vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi
nhuận, vì vậy lịng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì
giá đất sẽ rớt xuống.
 An ninh xã hội

Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở hay
khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an tồn, vì vậy họ
sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở mức độ nào đó
mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
 Đầu cơ nhà đất

Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động
của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất
đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu, do
người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người
đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
 Tiến trình đơ thị hóa
Một trong những kết quả của phát triển cơng nghiệp hóa là thúc đẩy q
trình đơ thị hóa. Những khu vực có trình độ cơng nghiệp hóa hoặc đơ thị hóa càng
cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là khơng đổi, cho nên ảnh
hưởng của tiến trình đơ thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là
ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đơng đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ
lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đơ thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và
tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
2.2.1.3. Nhân tố quốc tế
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh
hưởng của hồn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới
tới giá đất được phản ánh gián tiếp thơng qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế,
chính trị trong nước.

8


 Tình hình kinh tế thế giới

Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngồi việc khơng thể cơ lập và tách
rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có
quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường thế giới càng mở
rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của
mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới,
tình trạng thị trường, đất đai cũng khơng có ngoại lệ. Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ

kinh tế có tính tồn cầu năm 1929 giá đất ở nước Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh
cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt
xuống đến điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng
lên lại.
 Nhân tố chính trị quốc tế

Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ
kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao
lưu đối ngoại nhộn nhịp, mơi trường ngoại giao cởi mở, hịa hỗn thì có lợi cho
nhà đầu tư nước ngồi, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao
và ngược lại. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột qn sự thì tình trạng đó ngày càng
nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo (Hồ Thị
Lam Trà và Nguyễn Văn Quân,2006).
2.2.1.4. Nhân tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế
dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong q trình Chính
phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân
dụng đều thơng qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
 Tình trạng phát triển kinh tế

Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế
là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền
tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm
trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu
về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. Từ sự phát triển kinh tế của
các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế
biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế.
 Mức độ dự trữ và đầu tư

9

Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự
trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Đây là nguyên lý "tính thống nhất
giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức
độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái qt bằng sự phân tích ảnh hưởng
của mức độ dự trữ đối với mức giá đất.
Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ
và nguyện vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng
dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh. Nhìn
từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài
sản khác, cho nên khi các gia đình thơng thường mua đất phải qua một thời kỳ tích
cóp khá dài. Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới
có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay
ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất
là liên quan mật thiết với nhau. Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao
thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên
tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó
giá đất sẽ tăng vọt.
 Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ

Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc
gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ,
cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền
mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng
vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông
quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc
mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng
lên, thúc đẩy giá đất tăng lên khơng ngừng.
 Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc
ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao
về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất
đai của khu vực đó tăng.
 Biến động vật giá

Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng người. Tài sản nhà

10


đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị,
cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có
nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế
"nước lên thuyền lên". Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu
vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi
nhân khẩu bỏ đi ra ngồi một cách nghiêm trọng thì giá đất cịn xuống thấp. Điều
đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô
thị đối với giá đất.
 Mức lãi suất

Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn
ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến
đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thơng thường khơng thể có
khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem
tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá
đất đai phải ln ln nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện
hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động
mức lãi suất.

Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mơ phát sinh ảnh hưởng
có tính tồn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của
những nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về
mức giá đất. Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa
phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá
biệt. Do đó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân
tố cá biệt (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.2.2. Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi
có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh
hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
2.2.2.1. Vị trí
Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói
về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp
hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung
tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung
tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.

11


2.2.2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng
Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm:
điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngồi ra cịn xem xét
đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần...
Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường
giao thơng của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết
cấu tổng thể của mạng lưới giao thơng, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng
giao thơng cơng cộng và mật độ lưới giao thông...
2.2.2.3. Chất lượng môi trường

Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường
nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như:
địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, khơng khí, độ ơ nhiễm tiếng ồn...
cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư,
trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực.
2.2.2.4. Nhân tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất
trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất...
Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính
chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong
đơ thị. Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hồn mỹ của mơi trường; khu
thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến mơi trường kinh doanh và tình trạng thu
lợi; khu cơng nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thơng vận tải và các điều kiện
cung ứng nước điện (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.2.3. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân
thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả
của từng thửa đất trong đó đặc trưng là một số yếu tố như:
2.2.3.1. Diện tích
Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá
hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của
người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.

12