Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất tại công ty cổ phần tư vấn xây dựng và thương mại Cát Lợi .doc

s
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động kinh doanh đầu tư đóng góp một phần không nhỏ trong sự phát
triển của nền kinh tế đất nước. Nó được coi như chìa khóa, tiền đề cho sự phát triển.
Thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất là một khâu trọng yếu trong quá trình chuẩn
bị dự án đầu tư có sử dụng đất. Việc ra quyết định đầu tư hoặc cấp giấy phép đầu tư
phụ thuộc vào công tác thẩm định có chất lượng cao hay không mà khâu quan trọng
nhất xuyên suốt dự án đầu tư là thẩm định tài chính của dự án. Từ khâu thẩm định tài
chính của dự án giúp doanh nghiệp có thể ngăn chặn các dự án xấu, bảo vệ các dự án
không bị bác bỏ, xác định các thành phần của dự án có thống nhất với nhau hay
không, đánh giá nguồn và độ lớn của rủi ro từ đó có cách thức để giảm rủi ro và chia
sẽ rủi ro một cách hữu hiệu. Như vậy chất lượng thẩm định tài chính trực tiếp tác
động lên các quyết định đầu tư là cấp phép đầu tư và hiệu quả của đầu tư vì thế mà
nó đóng vai trò vô cùng quan trọng trong đầu tư.
Nhận rõ được tầm quan trọng của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử
dụng đất đối với sự phát triển kinh tế cũng như sau quá trình thực tập tìm hiểu tại
công ty cổ phần tư vấn xây dựng và thương mại Cát Lợi em đã chọn đề tài: ‘Hoàn
thiện công tác thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất tại công ty cổ phần tư
vấn xây dựng và thương mại Cát Lợi (lấy ví dụ thẩm định dự án nhà máy
Phôi & cán thép Đắk Ý )’ làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề là:
Nghiên cứu cơ sở khoa học của thẩm định tài chính của dự án đầu tư.
Tìm hiểu thực trạng của công tác thẩm định tài chính tại các công ty cổ phần
ở Việt Nam mà tiêu biểu là công ty cổ phần tư vấn thiết kế xây dựng và thương mại
Cát Lợi
Phương hướng và kiến nghị nhằm thực hiện công tác thẩm định tài chính có
hiệu quả hơn.
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Thẩm định dự án đầu tư gồm: Thẩm định tài chính, thẩm định kỹ thuật, thẩm
định kinh tế xã hội, thẩm định khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự. Tuy nhiên trong
quá trình thực hiện đề tài đi sâu vào nghiên cứu:Công tác thẩm định tài chính dự án
đầu tư có sử dụng đất tại công ty tư vấn thiết kế xây dựng và thương mại Cát Lợi.
Chuyên đề lấy ví dụ : Thẩm định tài chính dự án xây dựng nhà máy sản xuất phôi &
cán thép Đăk – Ý để minh họa cho quá trình nghiên cứu.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Trong quá trình thực hiện chuyên đề ,các phương pháp được sử dụng đó là:
Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, toán học, thống kê, phân tích, tổng
hợp, so sánh, khảo cứu tài liệu…
5. Kết cấu, nội dung của đề tài: Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, phụ lục và tài liệu
tham khảo nội dung chuyên đề được chia thành 3 chương:
Chương I: Thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất- Những
vấn đề cơ bản
Chương II: Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử
dụng đất tại công ty Cát Lợi
Chương III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài
chính dự án đầu tư có sử dụng đất tại công ty Cát Lợi trong những năm tới
Trong quá trình phân tích, do còn thiếu kinh nghiệm và hạn chế về mặt nhận thức
chuyên đề thực tập của em không thể tránh khỏi sai sót. Em rất mong sự đóng ý kiến
của các thầy cô để chuyên đề của em được ngày càng hoàn thiện hơn. Xin cảm ơn
Th.s Nguyễn Thị Hải Yến đã tận tình giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập.
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
CHƯƠNG I: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT- NHỮNG
VẤN ĐỀ CƠ BẢN
1.1 DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1 KHÁI NIỆM DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT
Đầu tư có vai trò hết sức quan trọng không chỉ đối với chủ đầu tư mà còn liên

quan tới rất nhiều các chủ thể khác nhau, trên nhiều phương diện và ở mức độ khác
nhau. Đây là một trong những lí do quan trọng để tiến hành các hoạt động đầu tư theo
dự án. Đó cũng lại là lí do giải thích có nhiều khái niệm về dự án đầu tư có sử dụng
đất nhưng người ta vẫn chưa đưa ra một định nghĩa thật hoàn chỉnh và chính xác.
Mỗi chủ thể liên quan đến hoạt động đầu tư dưới những góc độ khác nhau sẽ đưa ra
xem xét những định nghĩa khác nhau về dự án đầu tư.
Theo luật đầu tư năm 2005: Dự án đầu tư có sử dụng đất là tập hợp các đề xuất bỏ
vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong
khoảng thời gian xác định
Dự án đầu tư có sử dụng đất còn có thể được xem xét từ nhiều góc độ:
Về mặt hình thức: Dự án đầu tư có sử dụng đất là một tập hồ sơ tài liệu trình
bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch
nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong
tương lai.
Xét trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư có sử dụng đất là một công cụ quan lý
việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong
một thời gian dài.
Trên góc độ kế hoạch hóa: Dự án đầu tư có sử dụng đất là một công cụ thể
hiện kế hoạch, chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh
tế xã hội, là tiền đề để ra quyết định đầu tư và tài trợ vốn. Xét theo góc độ này dự án
đầu tư là một hoạt động kinh tế nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hóa nền kinh tế nói
chung (một đơn vị sản xuất kinh doanh cùng một thời kỳ có thể thực hiện dự án).
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tư có sử dụng đất là tổng thể các hoạt động và
chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa
điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm
thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai
Như vậy, một dự án đầu tư bao gồm 4 thành phần chính:
- Mục tiêu của dự án được thể hiện ở hai mức:

+ Mục tiêu phát triển thể hiện sự đóng góp của dự án vào việc thực hiện các mục
tiêu chung của một quốc gia. Mục tiêu này được thực hiện thông qua những lợi
ích dự án mang lại cho nền kinh tế xã hội.
+ Mục tiêu trực tiếp của chủ đầu tư: Đó là các mục tiêu cụ thể cần đạt được của
việc thực hiện dự án. Mục tiêu này được thực hiện thông qua những lợi ích tài
chính mà chủ đầu tư thu được từ các dự án.
- Các kết quả: Đó là những kết quả cụ thể, có thể định lượng được tạo ra từ các
hoạt động khác nhau của dự án. Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện các
mục tiêu của dự án
- Các hoạt động: :là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện trong dự
án để tạo ra các kết quả nhất định. Những nhiệm vụ hoặc hành động này cùng
với một lịch biểu và sự phân công trách nhiệm cụ thể của các bộ phận thực
hiện sẽ tạo thành kế hoach làm việc của dự án.
- Các nguồn lực: về vật chất, tài chính và con người cần thiết để tiến hành các
hoạt động của dự án. Giá trị hoặc chi phí của các nguồn lực này chính là vốn
đầu tư cần cho dự án.
1.1.2 VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT
Trong thực tế, dự án đầu tư có sử dụng đất có vai trò hết sức to lớn đối với rất
nhiều chủ thể kinh tế khác nhau. Dự án đầu tư là căn cứ, cơ sở tốt nhất giúp các nhà
đầu tư, các ngân hàng thương mại, các cơ quan quản lí Nhà nước có thể dưa ra các
quyết định đầu tư đúng đắn.
Đối với chủ đầu tư, dự án đầu tư là căn cứ để quyết định có đầu tư hay không,
đầu tư theo kế hoạch như thế nào. Đồng thời đây cũng là tài liệu quan trọng nhất để
nhà đầu tư có thể huy động các nguồn tài trợ cho dự án trong trường hợp họ không
muốn hoặc không đủ khả năng tài trợ cho dự án. Có thể đó là nguồn tài trợ từ các
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
ngân hàng, các đối tác cùng góp vốn. Bên cạnh đó, dự án là cơ sở để xin phép nhập
khẩu máy móc thiết bị, chuyển giao công nghệ hoặc hưởng các khoản ưu đãi của Nhà
nước.

Đối với các nhà tài trợ nói chung, với các ngân hàng thương mại nói riêng thì
dự án đầu tư là một trong những cơ sở quan trọng nhất để họ xem xét có nên tài trợ
cho dự án hay không. Trong trường hợp chấp thuận tài trợ, dự án là cơ sở tính toán
khoản tài trợ, kế hoạch cấp vốn cũng như thu hồi vốn và lãi.
Đối với các cơ quan quản lí Nhà nước, dự án đầu tư là cơ sở để xem xét, phê
duyệt, cấp phép, và cấp vốn đầu tư. Dự án còn là cơ sở để giải quyết mối quan hệ về
quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên tham gia liên doanh, giữa liên doanh và Nhà nước
Việt Nam.
1.2 THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1 Khái niệm thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất
1.2.1.1 .Khái niệm thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất
Phần trên chúng ta đã xem xét khái quát về dự án đầu tư cũng như vai trò của
nó. Nổi bật nhất đó là nó góp phần không nhỏ để ra quyết định đầu tư, cho phép đầu
tư hoặc tài trợ vốn cho dự án. Muốn vậy, một công việc không thể thiếu được đó là
phải tiến hành thẩm định dự án đầu tư. Vậy thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất là
gì? Thực chất đây là việc tổ chức xem xét, đánh giá một cách khách quan, khoa học
và toàn diện các nội dung cơ bản có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện và
hiệu quả của dự án đầu tư có sử dụng đất để từ đó ra quyết định đầu tư, cho phép đầu
tư hoặc tài trợ vốn cho dự án. Đây là quá trình kiểm tra đánh giá các nội dung cơ bản
của dự án một cách độc lập, tách biệt với quá trình soạn thảo dự án. Thẩm định dự án
là yếu tố không thể thiếu, tạo cơ sở vững chắc cho hoạt động đầu tư có hiệu quả. Khi
nói dự án đầu tư là cơ sở để quyết định đầu tư, cho phép đầu tư hoặc tài trợ vốn cho
dự án có nghĩa là dự án ấy đã được thẩm định một cách khách quan và chính xác.
Tóm lại thẩm định là cơ sở để đưa ra quyết định có nên thực hiện dự án đầu tư hay
không.
1.2.1.2. Mục đích, ý nghĩa thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất:
Mục đích cuối cùng của thẩm định dự án đầu tư là nhằm lựa chọn được dự án
có tính khả thi cao, nghĩa là dự án đó thực hiện được, có hiệu quả và hiệu quả phải
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s

vững chắc.Vì thế có thể thấy những mục đích cụ thể mà công tác thẩm định cần đạt
được:
-Đánh giá tính hợp lí của dự án dược thể hiện qua từng nội dung và cách thức
tính toán của dự án.
-Đánh giá tính hiệu quả của dự án: hiệu quả về tài chính cũng như hiệu quả
kinh tế xã hội của dự án.
-Đánh giá khả năng thực hiện của dự án: tính hợp lí, hiệu quả, kế hoạch tổ chức
thực hiện, môi trường pháp lý của dự án…
Các mục đích thẩm định nói trên có thể coi như bất kì một chủ thể nào liên quan
đến dự án đều phải đảm bảo khi thẩm định. Song tùy từng chủ thể, từng dự án cụ thể
mà mục đích này có thể được coi trọng hơn mục đích kia hoặc nội dung nào đó có thể
bị xem nhẹ. Lí do là các quyết định của các chủ thể khác nhau căn cứ trên kết quả
thẩm định là khác nhau.
1.2.1.3. Khái niệm thẩm định tài chính của dự án đầu tư có sử dụng đất
Thẩm định tài chính của dự án có sử dụng đất là một nội dung kinh tế quan
trọng trong dự án. Thẩm định tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt
tài chính thông qua việc:
- Đánh giá nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu
quả dự án đầu tư
- Xem xét các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án trên góc độ hạch
toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án. Có nghĩa là xem xét những chi phí sẽ phải
thực hiện kể từ khi bắt đầu cho đến lúc kết thúc dự án, xem xét những lợi ích mà đơn
vị thực hiện dự án sẽ thu được do thực hiện dự án. Trên cơ sở đó xác định các chỉ
tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án.
- Thẩm định độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư. Độ an toàn về mặt tài chính
được thể hiện:
+ An toàn về nguồn vốn huy động
+ An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả
nợ
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47

s
+ An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tính chắc
chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quan tác động
theo hướng không có lợi.
1.2.2 Mục tiêu và vai trò của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất
1.2.2.1 Mục tiêu của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất là:
Kiểm tra nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có
hiệu quả dự án đầu tư.
Kiểm tra tình hình, kết quả hoạt động kinh doanh của dự án để đánh giá khả
năng sinh lời của vốn đầu tư, thời gian hoàn vốn, mức độ rủi do của dự án…
Thẩm định tài chính sẽ tập trung đi sâu phân tích khía cạnh tài chính của dự
án để có được quyết định cuối cùng. Nhưng nói như vậy không có nghĩa là chỉ quan
tâm đến thẩm định tài chính mà bỏ qua các nội dung khác của thẩm định mà cần phải
quan tâm đến tất cả các nội dung của thẩm định bởi đó là căn cứ cho thẩm định tài
chính
1.2.2.2 Vai trò của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất
Tùy thuộc vào chủ thể thẩm định thì sẽ có những quan điểm khác nhau và dựa
trên các tiêu chí khác nhau để đánh giá vai trò của dự án đầu tư
- Đối với chủ đầu tư:
Thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất cung cấp các thông tin cần
thiết để chủ đầu tư đưa ra quyết định có nên đầu tư không vì mục tiêu của các tổ chức
và các cá nhân đầu tư là việc lựa chọn đầu tư vào đâu để đem lại lợi nhuận thích đáng
nhất Ngay cả đối với các tổ chức kinh doanh phi lợi nhuận, thẩm định cũng là một
nội dung được quan tâm. Các tổ chức này cũng muốn chọn những giải pháp thuận lợi
dựa trên cơ sở tài chính rẻ nhất nhằm đạt được mục tiêu cơ bản của mình. Ví dụ:
Trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ y tế, công việc quản lý thường đòi hỏi các phương
pháp chăm sóc và nơi cư trú của bệnh nhân có giá rẻ nhất. Lực lượng quốc phòng lựa
chọn những giải pháp có sẵn dựa trên cơ sỏ chi phí tài chính rẻ nhất nhằm đạt được
mục tiêu cơ bản của mình
- Đối với ngân hàng:

TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
Ngân hàng quan tâm đến kết quả tài chính, kết quả này phải minh chứng được
khả năng trả nợ. Ngân hàng quan tâm đến lợi nhuận + Trích khấu hao: Đây là những
khoản mà chủ đầu tư dùng để trả cho ngân hàng.
- Đối với nhà nước nói chung:
+ Dự án sử dụng vốn ngân sách: Cơ quan quản lý quan tâm đến kết quả mà dự án
mang lại
+ Dự án không sử dụng vốn ngân sách: Không thẩm định về mặt tài chính. Cơ quan
quản lý không quan tâm đến kết quả mà dự án mang lại vì dự án không sử dụng vốn
ngân sách của nhà nước.
1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng
đất
1.2.3.1 Các nhân tố chủ quan
Quy trình, nội dung, phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư có
sử dụng đất
Các yếu tố này ảnh hưởng lớn tới chất lượng thẩm dự án. Quy trình, nội dung,
phương pháp thẩm định phù hợp, khách quan, khoa học và đầy đủ là cơ sở đảm bảo
cho công tác thẩm định tài chính đạt chất lượng tốt. Việc tổ chức thực hiện thẩm định
tài chính dự án ngày càng được đòi hỏi cao hơn. Điều này sẽ gián tiếp ảnh hưởng tới
chất lượng của công tác thẩm định. Nếu tiến hành thẩm định theo một quy trình khoa
học, nghiêm túc thì đồng thời doanh nghiệp sẽ gắn kết các cá nhân , bộ phận trong
công ty, phát huy tối đa nguồn lực, những điểm mạnh của mình và hạn chế được
những rủi ro về chuyên môn cũng như đạo đức. Ngược lại, quy trình, nội dung,
phương pháp thẩm định không hợp lý, không đầy đủ trước hết sẽ gây khó khăn cho
cán bộ thẩm định và sau đó làm giảm chất lượng công tác thẩm định. Khi đó doanh
nghiệp không thể dựa vào kết quả thẩm định để đưa ra quyết định của mình, công tác
thẩm định trở nên vô nghĩa và gây lãng phí cho doanh nghiệp.
Nhân tố con người: không chỉ trong lĩnh vực thẩm định tài chính dự án đầu tư
có sử dụng đất mà trong bất kì lĩnh vực nào, con người bao giờ cũng là nhân tố quyết

định. Công tác thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn vào
những nhân viên trong doanh nghiệp đặc biệt là những người trực tiếp thực hiện công
việc thẩm định tài chính.
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
Con người là nhân tố trung tâm chi phối mọi hoạt động thẩm định. Nhân viên
thẩm định của doanh nghiệp là người quyết định các công việc như: lấy thông tin gì,
ở đâu, chất lượng như thế nào, áp dụng các quy trình và phương pháp thẩm định nào?
Từ đó cho thấy quy trình nội dung phương pháp thẩm định tài chính phải phụ thuộc
vào trình độ khả năng của người thẩm đinh. Thực tế, không phải cứ áp dụng công
nghệ tiên tiến nhất, nội dung chi tiết nhất là sẽ có được những kết quả tốt nhất của
công tác thẩm định. Điều quan trọng hơn vẫn là trình độ và ý thức của cán bộ thẩm
định. Do vậy, muốn nâng cao chât lượng công tác thẩm định thì điều đầu tiên là phải
nâng cao năng lực và ý thức của cán bộ thẩm định. Cần có chính sách đào tạo chuyên
môn, pháp luật, đạo dức nghề nghiệp cũng như đảm bảo chế độ chính sách, dời sống
của cán bộ phụ trách công việc thẩm định.
Thông tin và trang thiết bị thông tin:
Đây là nội dung không kém phần quan trọng vì thực chất thẩm định là quá
trình phân tích, xử lý các thông tin để đưa ra quyết đinh. Vậy thông tin chính là
nguyên liệu của một quá trình ra quyết định và chất lượng thông tin phần nào đó
quyết định chất lượng quyết định cho vay hay chính là chất lượng công tác thẩm
định.
Việc hỗ trợ tìm kiếm và xử lý thông tin bằng các phương tiện hiện đại cũng
ngày càng trở nên quan trọng. Nó không chỉ giúp công tác thẩm định thêm chính xác
mà còn nhanh chóng, kịp thời.
1.2.3.2 Các nhân tố khách quan:
Các nhân tố khách quan cũng ảnh hưởng lớn tới công tác thẩm định.
Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách của Nhà nước:
Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách là khuôn khổ định hướng cho hoạt
động thẩm định đầu tư của các chủ thể liên quan chứ không chỉ riêng các doanh

nghiệp. Điều này nhằm quản lý hoạt động đầu tư để phục vụ mục tiêu chung của xã
hội.
Khi các cơ chế chính sách của Nhà nước ngày càng hoàn thiện và đồng bộ,
hợp lý thì công tác thẩm định của doanh nghiệp sẽ thuận tiện cũng như sẽ nghiêm túc
hơn.
Sự phát triển của nền kinh tế xã hội:
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
Điều này gián tiếp ảnh hưởng tới công tác thẩm định thông qua việc nâng cao
sự hiểu biết và năng lực chung của các chủ thể trong nền kinh tế về việc lập cũng như
thẩm định dự án đầu tư. Bên cạnh đó, khi nền kinh tế phát triển và vận hành hiệu quả
thì mức độ công khai minh bạch ngày càng được đảm bảo, tạo điều kiện thuận lợi
cho công tác thẩm định đạt kết qủa.
Chủ đầu tư:
Chủ đầu tư là nhân tố ảnh hưởng không nhỏ đến công tác thẩm định tài chính
dự án đầu tư có sử dụng đất. Tất nhiên, yêu cầu khách quan là điều cần được đảm
bảo và do đó không thể có sự ảnh hưởng từ áp lực về vị thế của chủ đầu tư đối với
nhân viên thẩm định. Song ảnh hưởng muốn nói tới ở đây là việc chủ đầu tư có thái
độ hợp tác và trung thực, kịp thời trong việc cung cấp thông tin hay không? Điều đó
ảnh hưởng luôn tới công tác thẩm định vì thông tin do chủ đầu tư cung cấp là nguồn
chủ yếu để doanh nghiệp tổ chức thẩm định.
1.2.4. Nội dung của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất
1.2.4.1 Các nội dung thực hiện khi tiến hành thẩm định tài chính dự án đầu tư
có sử dụng đất
a, Dự tính tổng mức vốn đầu tư và nguồn vốn huy động của dự án
- Tổng mức đầu tư của dự án là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình
được ghi trong quyết định đầu tư. Tổng mức đầu tư là cơ sở để chủ đầu tư lập kế
hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình.
Theo tính chất của các khoản chi phí, tổng mức đầu tư bao gồm:
+ Chi phí cố định gồm: Chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải

phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng,
chi phí khác.
Các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự
án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và các chi phí khác tuy không trực tiếp tạo ra tài
sản cố định nhưng là các khoản chi phí gián tiếp hoặc có liên quan đến việc tạo ra và
vận hành khai thác các tài sản đó để đạt được mục tiêu đầu tư. Các chi phí này
thường được thu hồi đều trong một số năm đầu dự án đi vào hoạt động.
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
+ Vốn lưu động ban đầu: gồm các chi phí để tạo ra các tài sản lưu động ban đầu (cho
một chu kỳ sản xuất kinh doanh hay trong vòng một năm) đảm bảo cho dự án có thể
đi vào hoạt động theo các điều kiện kinh tế kỹ thuật đã dự tính:
• Tài sản lưu động sản xuất
• Tài sản lưu động lưu động
+ Vốn dự phòng: gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh chưa
lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời
gian thực hiện dự án.
- Phương pháp xác định tổng mức đầu tư
Phương pháp 1: Xác định theo thiết kế cơ sở của dự án
Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức:
V= G
XD
+ G
TB
+ G
GPMB
+ G
QLDA
+ G
TV

+ G
K
+ G
DP
Trong đó:
V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình
G
XD
:Chi phí xây dựng của dự án
G
TB
: Chi phí thiết bị của dự án
G
GPMB
: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư
G
QLDA
: Chi phí quản lý dự án
G
TV
: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
G
K
: Chi phí khác của dự án
G
DP
: Chi phí dự phòng
Phương pháp 2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và
giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình
Phương pháp 3: Xác định theo số liệu của các công trình xây dựng có chỉ tiêu

kinh tế - kỹ thuật tương tư đã thực hiện
V=
1
I
n
CTTT
i
G
=
∑
x H
i
x H
KV

±

1
I
n
CT CTT
i
G
−
=
∑
Trong đó:
I
CTTT
G

: Chi phí đầu tư xây dựng công trình hạng mục công trình tương ứng đã thực
hiện thứ i của dự án
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
H
i
: Hệ số quy đổi về thời điểm xây dựng dự án
I I
CT CTTT
G
−
: Những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây dựng công
trình, hạng mục công trình tương tư thực hiện thứ i
Trường hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các công trình, hạng
mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện chỉ có
thể xác định được chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các công trình và quy đổi
các chi phí này về thời điểm lập dự án.
Phương pháp 4: Kết hợp các phương pháp trên để xác định tổng mức đầu tư
Sau khi xác đinh được tổng mức chi phí đầu tư cần lập bảng tổng mức đầu tư
phân theo các yếu tố cấu thành và xác định cơ cấu sử dụng vốn của dự án.
Bảng 1: Tổng mức đầu tư đầu tư theo các yếu tố cấu thành
Đơn vị: Triệu đồng

Năm thực hiện
Thành phần vốn đầu tư
1
2 … n
I. Vốn cố định
1. Chi phí trước vận hành
2. Chi phí xây lắp và mua

sắm
- Chi phí xây dựng và lắp đặt
- Chi phí mua sắm thiết bị
- Vốn dự phòng
II. Vốn lưu động
- Vốn sản xuất
- Vốn lưu thông
Tổng mức đầu tư
Để đảm bảo cho quá trình huy động vốn đáp ứng nhu cầu sử dụng vốn, tổng
mức đầu tư còn được dự tính cho từng giai đoạn của quá trình thực hiện đầu tư. Việc
xác định nhu cầu vốn đầu tư cho từng giai đoạn của quá trình thực hiện đầu tư dựa
trên tiến độ thực hiện các công việc chủ yếu đã nêu trong phần phân tích kỹ thuật.
Bảng 2: Tiến độ thực hiện đầu tư
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
Đơn vị: Triệu đồng
Tên công việc
Chi phí vốn đầu tư
1 2 … n
- San lấp mặt bằng
- Xây dựng các hạng mục
công trình
- Mua sắm thiết bị
- Lắp đặt các thiết bị công
trình
- Đào tạo công nhân
- Sản xuất thử
Tổng mức đầu tư
b, Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án
Sau khi thẩm định được tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn và tiến độ huy

động vốn. Bước tiếp theo là thẩm định các chỉ tiêu kinh tế tài chính của dự án. Để các
nhà đầu tư có thể đầu tư dự án thì phải xem xét dự tính doanh thu hoạt động của dự
án.
Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán sản phẩm
chính, sản phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp bên ngoài. Doanh
thu của dự án được tính cho từng năm hoạt động. Dự tính doanh thu của dự án được
thực hiện theo bảng sau:
Bảng 3:Bảng dự tính doanh thu
Đơn vị: Triệu đồng
Chỉ tiêu
Năm hoạt động
1 2 … n
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
A. Doanh thu từ sản phẩm chính
B. Doanh thu từ sản phẩm phụ
C. Doanh thu từ phế liệu, phế phẩm
D. Dịch vụ cung cấp cho bên ngoài
Tổng doanh thu chưa có thuế VAT
Bảng 4: Bảng xác định kế hoạch trả nợ
Đơn vị: Triệu đồng
TT Khoản mục
Năm
xây
dựng
Năm trả nợ
1 2 … n
1
Vốn vay cố định
và lãi vay

- Nguồn 1
- Nguồn 2
2 Số dư nợ đầu năm
3
Trả nợ gốc hàng
năm
4
Trả lãi vay hàng
năm
5 Số dư nợ cuối năm
6
Tổng tiền trả nợ
hàng năm
c, Dự tính mức lãi lỗ của dự án
Trên cơ sở số liệu dự tính về tổng doanh thu, chi phí từng năm tiến hành dự tính mức
lãi lỗ hàng năm của dự án. Đây là chỉ tiêu quan trọng, nó phản ánh hiệu quả tuyệt đối
trong từng năm hoạt động của đời dựa án. Bảng dự trù lỗ lãi được tiến hành theo
bảng dưới đây:
Bảng 5: Bảng dự trù lỗ lãi
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
Đơn vị: Triệu đồng
d, Dự tính cân đối dòng tiền của dự án
Quá trình thực hiện một dự án đầu tư thường kéo dài trong nhiều năm, trong các năm
đó thường phát sinh các khoản thu và chi. Những khoản thu và chi trong từng năm
của dự án đã tạo thành dòng tiền thu và chi của dự án. Dòng tiền ròng của dự án là
mức chênh lệch giữa các khoản thu và các khoản chi trong từng năm hoạt động của
dự án. Dòng tiền được sử dụng để tính các chỉ tiêu hiệu quả là dòng tiền sau thuế.
Dòng tiền sau thuế được xác định = Dòng tiền ròng – Dòng thuế
Xác định dòng tiền của dự án theo bảng sau:

Bảng 6: Bảng xác định dòng tiền của dự án
Đơn vị: Triệu đồng
Năm 1 2 … n
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
Năm
Các chỉ tiêu
1 2 … n
1. Tổng doanh thu
2. Thuế giá trị gia tăng (VAT)
3. Doanh thu thuần (1-2)
4. Chi phí hoạt động
5. Khấu hao cơ bản
6. Trả lãi vay
7. Doanh thu chịu thuế (3-4-5-6)
8. Thuế thu nhập doanh nghiệp (6x %
thuế suất)
9. Thu nhập sau thuế (7-8)
Các tỷ lệ tài chính
1. Vòng quay của vốn lưu động
2. Lợi nhuận thuần/ doanh thu thuần
3. Lợi nhuận thuần / vốn chủ sở hữu
4. Lợi nhuận thuần / tổng mức đầu tư
1
(1 )
n
t
o
t
t
CF

NPV CF
k
=
= −
+
∑
s
Các chỉ tiêu
1. Dòng tiền vào
- Doanh thu sản phẩm chính
- Doanh thu sản phẩm phụ
- Doanh thu khác(giá trị thanh lý tài
sản cố định, thu hồi vốn lưu động)
2. Dòng tiền ra
- Vốn đầu tư
- Chi phí hoạt động hàng
năm( Gồm chi phí hoạt động
thường xuyên)
3. Dòng tiền ròng trước thuế
1.2.4.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu tư
a, Nhóm các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp
- Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay: Hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1. Đối với dự
án có triển vọng, hiệu quả thu được là rõ ràng thì hệ số này có thể nhỏ hơn 1, vào
khoản 2/3 thì dự án thuận lợi.
- Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50%. Đối với các
dự án có triển vọng, hiệu quả rõ ràng thì tỷ trọng này có thể là 40%, thì dự án thuận
lợi
- Tỷ lệ tài sản lưu động có / tài sản lưu động nợ phải lớn hơn 2 thì dự án thuận lợi.
Như vậy các chỉ tiêu trên nói lên tiềm lực tài chính đảm bảo cho dự án thực hiện
thuận lợi.

b, Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án đầu tư
b
1
, Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng (Net Present Value – NPV):
Giá trị hiện tại ròng của một dự án đầu tư là chênh lệch giữa giá trị hiện tại
của các dòng tiền thu được trong từng năm thực hiện dự án với vốn đầu tư bỏ ra được
hiện tại hoá ở mốc năm 0. Giá trị hiện tại ròng đo lường lợi nhuận của dự án đầu tư
sau khi đã bù đắp rủi ro và vốn bỏ ra ban đầu.
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
Trong đó: + CF
0
: Vốn đầu tư bỏ ra ban đầu
+ CF
t
: Dòng tiền suất hiện tại năm thứ t của dự án.
+ n: Vòng đời của dự án.
+ k: lãi suất chiết khấu của dự án.
Nếu dự án có giá trị thu hồi thì:
NPV =
( )
0
1
(1 )
1
n
n
i
i
Bi Ci SV

IV
r
r
=
−
− +
+
+
∑
Ý nghĩa chỉ tiêu: NPV phản ánh kết quả lỗ lãi của dự án theo giá trị hiện tại
sau khi đã tính đến yếu tố chi phí cơ hội của vốn đầu tư.
Nguyên tắc quyết định trong lựa chọn đầu tư:
Nếu dự án độc lập:
NPV
≥
0: Chấp nhận
NPV< 0 : Không chấp nhận
Nếu dự án loại trừ lẫn nhau:
NPV> 0 và chọn NPV max
Nếu các dự án phụ thuộc lẫn nhau:
Chấp nhận dự án có NPV
≥
0 và NPV max
b
2
, Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội tại: (Internal Rate of Return – IRR)
Chỉ tiêu này còn được gọi là suất thu lợi nội tại, tỷ suất nội hoàn, suất thu nội bộ.
Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất nếu dùng nó làm tỷ suất chiết khấu để tính
chuyển các khoản thu, chi của dự án về cùng mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu
sẽ cân bằng với tổng chi.

Chỉ tiêu này chỉ ra tỉ lệ sinh lời của dự án mang lại. Nếu dùng tỉ lệ này để chiết
khấu các dòng tiền của dự án thì NPV = 0
Nguyên tắc quyết định:
Nếu người đầu tư đưa ra lợi nhuận định mức thì ta chấp nhận tất cả các dự án có
IRR
≥
% lợi nhuận định mức trong trường hợp các dự án độc lập.
Trong trường hợp các dự án loại trừ lẫn nhau chấp nhận dự án có IRR lớn nhất
Phương pháp xác định chỉ tiêu IRR:
-Sử dụng vi tính nếu đã có chương trình phần mềm ứng dụng
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
1 1 2
1
1 2
( )NPV r r
IRR r
NPV NPV
−
= +
−
s
-Thử dần các giá trị của tỷ suất chiếu khấu r ( 0< r < ∞) vào vị trí của IRR trong
công thức trên. Trị số nào của r làm cho nhận được công thức trị số r đó chính là IRR
cần tìm. Phương pháp này mất nhiều thời gian và có tính mò mẫm.
-Phương pháp đồ thị
-Phương pháp nội suy: Tức là phương pháp xác định một giá trị cần tìm giữa hai
giá trị đã chọn.Theo phương pháp này cần tìm 2 tỷ suất chiết khấu r
1
và r
2

ta có NPV
<0. IRR cần tìm (ứng với NPV = 0) sẽ nằm giữa hai tỷ suất chiết khấu r
1
và r
2
. Việc
nội suy giá trị thứ 3(IRR) giữa hai tỷ suất chiếu khấu trên được thực hiện theo công
thức sau:

Trong đó NPV1 lớn hơn và gần 0
NPV2 nhỏ hơn và gần 0
r2> r1
r2 – r1
≤
5%
Theo phương pháp nội suy, người ta sẽ chọn r
1
, r
2
sao cho NPV
1
>0 và NPV
2
< 0.
Dự án được chọn là dự án có IRR lớn hơn lãi suất chiết khấu của dự án. Dự
án có IRR càng lớn thì khả năng sinh lời càng cao, do vậy càng được chấp nhận đầu
tư. Tuy nhiên, để so sánh đánh giá lựa chọn giữa các dự án với nhau thì không thể chỉ
dùng một chỉ tiêu IRR để so sánh mà cần kết hợp với chỉ tiêu NPV và các chỉ tiêu
khác.
b

3
, Thời gian hoàn vốn đầu tư (T):
Thời gian hoàn vốn đầu tư là thời gian để chủ đầu tư thu hồi được số vốn đã
đầu tư vào dự án. Các ngân hàng và các doanh nghiệp sử dụng thời gian hoàn vốn để
đánh giá dự án bằng cách thiết lập chỉ tiêu thời gian hoàn vốn cần thiết và thời gian
hoàn vốn tối đa có thể chấp nhận của dự án. Những dự án có thời gian hoàn vốn lớn
hơn thời gian cho phép tối đa sẽ bị loại. Với những dự án loại trừ nhau thì dự án thoả
mãn là dự án có T nhỏ nhất và nhỏ hơn quy định.
IV
o
=
1
T
i
i
CF
=
∑
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
Trong đó CF
i
đều đặn hằng năm

0
i
IV
T
CF
=

Nghịch đảo 1/T là khả năng sinh lời của dự án
- Ứng dụng của công thức:
Trong trường hợp có từ hai dự án trở lên quyết định lựa chọn dự án theo chỉ
tiêu này như sau:
Chấp nhận dự án có thời gian thu hồi vốn thấp nhất nếu hai dự án loại trừ
cho nhau
Chấp nhận tất cả các dự án có thời gian T < T
0
(Thời gian hoàn vốn tối thiểu
chấp nhận được nếu các dự án loại trừ cho nhau
- Ưu điểm:
Tính nhanh và đơn giản
Dễ được chấp nhận trong trường hợp có nhiều dự án loại trừ lẫn nhau
Nhà đầu tư quan tâm tới dòng tiền của dự án đến thời điểm thu hồi nên
không cần dự toán dòng tiền trong thời gian lâu hơn thời gian thu hồi vốn.
- Nhược điểm:
Đối với dự án cần mở rộng đầu tư thì không áp dụng được chỉ tiêu này
Nếu nhà đầu tư quan tâm đến dòng tiền tạo ra của toàn bộ dự án thì chỉ tiêu
này không cung cấp được cơ sở để ra quyết định đầu tư
Thời gian tính vốn đầu tư có tính đến giá trị thời gian của dòng tiền.
b
4
, Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư
- Tỷ suất lợi nhuận đầu tư chưa tính đến giá trị thời gian của tiền
Lợi nhuận/ Vốn đầu tư = R
i
/IV
0
Nguyên tắc quyết định:
Chỉ chấp nhận những dự án có lợi nhuận/vốn đầu tư cao nhất trong trường hợp các

dự án loại trừ lẫn nhau
Nếu nhà đầu tư đặt ra tỷ suất lợi nhuận/vốn đầu tư tối thiểu thì chấp nhận tất cả các
dự án có chỉ tiêu này cao hơn mức tối thiểu đó
Ưu điểm:
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
Đây là một khái niệm quen thuộc với các nhà đầu tư, các nhà quản lý nên dễ được
chấp nhận. Nếu nhà quản lý tin rằng việc đánh giá tỷ suất lợi nhuận đầu tư là nhân tố
quan trọng của việc thẩm định họ có dự án đầu tư nên họ có xu hướng quan tâm chỉ
tiêu này hơn
Các cổ đông thương quan tâm đến chỉ tiêu này để đánh giá công tác quản lý của dự án.
Nhược điểm:
Chúng ta không có sự thống nhất trong cách tính vốn đầu tư vì vậy người ta có thể lợi
dụng chỉ tiêu này để làm điều không rõ ràng.
Chỉ tiêu này tính bằng % do đó nó không nói lên quy mô của dự án
Phương pháp này sử dụng lợi nhuận hạch toán của một năm cụ thể hoặc bình quân
của dự án, không tính đến giá trị thời gian của tiền nên không đánh giá đầy đủ khả
năng sinh lợi của dự án vì vậy chỉ sử dụng phương pháp này trong đánh giá tiền khả
thi, đánh giá cơ hội đầu tư
-Lợi nhuận của vốn đầu tư có tính đến giá trị thời gian của tiền

1
0
.
n
i
i
LN
PI Pv
IV

=
=
∑
Nguyên tắc quyết định:
Dự án được chấp nhận khi: PI
≥
1
Nếu PI < 1 thì không chấp nhận dự án.
Đối với những dự án loại trừ lẫn nhau nếu chỉ dùng đơn thuần chỉ tiêu PI thì có thể
dẫn đến sai lầm vì sẽ nó sẽ không nói đến quy mô của dự án
Đối với dự án độc lập: Có thể sử dụng nguyên tắc này.Chỉ tiêu này sẽ cho chúng ta
kết quả giống như kết quả NPV
Trong trường hợp không có vốn đầu tư ban đầu thì chúng ta không thể áp dụng được
chỉ tiêu này.
b
5
, Điểm hòa vốn
Điểm hòa vốn là điểm mà tại đó doanh thu của dự án vừa đủ trang trải các khoản chi
phí phải bỏ ra. Tại điểm hòa vốn tổng doanh thu bằng tổng chi phí do đó tại đây dự
án chưa có lãi nhưng cũng không bị lỗ. Bởi vậy, chỉ tiêu này cho biết khối lượng sản
phẩm hoặc mức doanh thu (do bán sản phẩm đó) thấp nhất cần phải dạt được của dự
án để đảm bảo bù đắp được chi phí bỏ ra.
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
Điểm hòa vốn được biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật (sản lượng mà tại đó điểm hòa
vốn) và chỉ tiêu giá trị (doanh thu tại điểm hòa vốn). Nếu sản lượng hoặc doanh thu
của cả đời dự án lớn hơn sản lượng hoặc doanh thu tại điểm hòa vốn có lãi, ngược lại
nếu đạt được thấp hơn thì dự án bị lỗ. Do đó, chỉ tiêu điểm hòa vốn càng nhỏ càng
tốt, mức độ an toàn của dự án càng cao, thời hạn thu hồi vốn càng ngắn.
-Sản lượng hòa vốn:

Gọi x là sản lượng hòa vốn thì:

i
FC
x
P VC
=
−
Trong đó:
FC : Định phí
VC : Biến phí
P : Giá sản phẩm
Sản lượng hòa vốn x tỷ lệ thuận với FC, tỷ lệ nghịch với P- VC
i
. Người đầu tư quan
tâm x dần đến min. Muốn vậy, phải tìm mọi biện pháp nhằm giảm FC, tăng P, giảm
VC
i
. Tuy nhiên, mọi sự thay đổi FC, P, VC
i
chỉ có thể trong giới hạn thị trường và
người đầu tư chấp nhận được.
- Doanh thu hòa vốn:

.
1
p
i
C
i

FC FC
x p
VC
P V
P
= =
−
−
Trong đó:
FC : Tổng định phí của cả đời dự án nếu tính điểm hòa vốn cho cả đời dự án hoặc
định phí của một năm nếu tính điểm hòa vốn cho một năm của cả đời dự án.
VC : Biến phí hay chi phí khả biến tính cho một sản phẩm.
P : Giá sản phẩm
Từ việc xác định được sản lượng hòa vốn có thể xác định được mức hoạt động hòa
vốn và lề an toàn của dự án theo công thức sau:
Mức hoạt động hòa vốn =
.100
x
X
Lề an toàn của dự án = 100 -
.100
x
X
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
Nếu công ty sản xuất nhiều sản phẩm thì:

( )
1
m

i i
i
FC
x
P VC
=
=
−
∑
1.2.4.3 Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư có sử dụng đất
Độ an toàn về mặt tài chính của dự án là một nội dung cần xem xét trong quá
trình lập và thẩm định tài chính dự án đầu tư. Nó là một căn cứ quan trọng để đánh
giá tính khả thi về tài chính của dự án.
Tính khả thi về tài chính của dự án được đánh giá không chỉ qua các chỉ tiêu phản
ánh tài chính của dự án như: IRR, NPV…mà còn được thể hiện thông qua việc xem
xét độ an toàn về tài chính. Độ an toàn về mặt tài chính của dự án được thể hiện trên
các mặt sau:
• An toàn về nguồn vốn
• An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ.
• An toàn cao cho các chỉ tiêu hiệu quả tính toán (tính chắc chắn của các chỉ tiêu
hiệu quả dự kiến của dự án). Sự phân tích này được thực hiện thông qua phân
tích độ nhạy của dự án.
a, An toàn về nguồn vốn
Để xem xét độ an toàn về nguồn vốn của dự án cần phải chú ý đến các vấn đề
sau:
• Các nguồn vốn huy động phải được đảm bảo không chỉ đủ về số lượng mà
còn phải phù hợp về tiến độ cần bỏ vốn.
• Tính đảm bảo về pháp lý và cơ sở thực hiện các nguồn vốn huy động
• Xem xét các điều kiện cho vay vốn, hình thức thanh toán và trả nợ vốn.
Ngoài ra, trong việc huy động vốn cần đảm bảo tỷ lệ hợp lý giữa vốn tự có (bao

gồm cả vốn góp cổ phần và liên doanh) và vốn đi vay (tỷ lệ này phải đảm bảo
≥
1)
b, An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng
trả nợ
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn được thể hiện
thông qua việc xem xét chỉ tiêu: Tỷ lệ giữa tài sản lưu động so với nợ ngắn hạn (còn
được gọi là tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành) = Tài sản lưu động/ Nợ ngắn hạn.
Tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành phản ánh khả năng thanh toán ngắn hạn
cho doanh nghiệp. Tỷ lệ này phải
≥
1 và được xem xét cụ thể cho từng ngành nghề
kinh doanh.
Đối với các dự án vay vốn để đầu tư cần phải xem xét khả năng trả nợ. Khả
năng trả nợ của dự án được đánh giá trên cơ sở nguồn thu và nợ (nợ gốc và lãi) phải
trả hàng năm của dự án. Việc xem xét này được thể hiện thông qua bảng cân đối thu
chi và tỷ số khả năng trả nợ của dự án.
Tỷ số khả năng trả nợ của dự án = Nguồn trả nợ hàng năm của dự án/ Nợ phải
trả hàng năm (gốc và lãi)
Nguồn trả nợ hàng năm của dự án gồm lợi nhuận (sau khi trừ thuế thu nhập),
khấu hao cơ bản và lãi phải trả hàng năm.
Tỷ số khả năng trả nợ của dự án được so sánh với mức quy định chuẩn. Mức
này được xác định theo từng ngành nghề. Dự án được đánh giá có khả năng trả nợ
khi tỷ số khả năng trả nợ của dự án phải đạt được mức quy định chuẩn. Ngoài ra khả
năng trả nợ của dự án còn được đánh giá thông qua việc xem xét sản lượng và doanh
thu tại điểm hoà vốn trả nợ. Khả năng trả nợ của dự án đóng vai trò quan trọng trong
việc đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đồng thời cũng là chỉ tiêu được
các nhà cung cấp tín dụng cho dự án đặc biệt quan tâm và coi như là một trong các

tiêu chuẩn để chấp nhận cung cấp tín dụng cho dự án hay không.
1.2.5 Các phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất
1.2.5.1 Phương pháp phân tích độ nhạy:
Phương pháp này thường được dùng để kiểm tra tính vững chắc về hiệu quả tài
chính của dự án đầu tư.
Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài
chính của dự án khi các yếu tố có liên quan thay đổi. Phân tích độ nhạy nhằm xem
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
xét khả năng mức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của các yếu tố liên
quan. Điều này giúp chủ đầu tư có biện pháp ngăn ngừa những yếu tố ảnh hưởng
mạnh đến hiệu quả của dự án đồng thời cho phép lựa chọn những dự án có độ an toàn
cao.
Muốn thực hiện phương pháp này, trước hết phải xác định những yếu tố nào
gây ảnh hưởng tới các chỉ tiêu hiệu quả tài chính. Sau đó dự kiến một số tình huống
có thể xảy ra trong tương lai theo chiều hướng xấu. Đánh giá tác động của các yếu tố
đó đến hiệu quả tài chính dự án. Mức sai lệch so với dự kiến của các yếu tố ảnh
hưởng đến dự án thường được chọn từ 10% đến 20% dựa trên phân tích những tình
huống đã xảy ra trong quá khứ và hiện tại cũng như các dự báo trong tương lai. Nếu
dự án vẫn đạt hiệu quả ngay cả trong trường hợp nhiều bất trắc phát sinh đồng thời
thì đó là dự án có độ an toàn cao. Trường hợp ngược lại cần xem xét các biện pháp
hữu hiệu nhằm khắc phục các tình huống xấu đó.
1.2.5.2 Phương pháp dự báo:
Đầu tư là hoạt động mang tính lâu dài. Do đó việc vận dụng các phương
pháp dự báo để đánh giá chính xác tính khả thi của dự án là vô cùng quan trọng. Nội
dung của phương pháp này là sử dụng các số liệu điều tra thống kê để kiểm tra tính
chính xác của các yếu tố đầu vào ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án, ví
dụ: cung cầu về sản phẩm của dự án, giá cả sản phẩm, thiết bị, nguyên vật liệu…
Các phương pháp dự báo thường được thực hiện là: phương pháp ngoại suy,
phương pháp sử dụng hệ số co dãn của cầu, phương pháp định mức, phương pháp lấy

ý kiến chuyên gia.
1.2.5.3 Phương pháp triệt tiêu rủi ro:
Dự án càng có thời gian dài và vốn thực hiện càng lớn thì càng có nhiều rủi
ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện. Để đảm bảo tính vững chắc cho dự án, phải
dự đoán một số rủi ro có thể xảy ra để có biện pháp hạn chế thấp nhất tác động của
rủi ro hoặc phân tán rủi ro.
Theo giai đoạn thực hiện, ta có thể phân chia rủi ro như sau sau:
Giai đoạn thưc hiện sự án:
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
+Rủi ro chậm tiến độ thi công. Để hạn chế rui ro này phải kiểm tra toàn bộ kế
hoạch đấu thầu, chọn thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, cam kết hỗ trợ giải phóng
mặt bằng của chính quyền địa phương.
+Rủi ro vượt tổng mức đầu tư. Để hạn chế rủi ro này, phải kiểm tra hợp đồng
giá.
+Rủi ro về cung cấp dịch vụ kỹ thuật - công nghệ không đúng tiế độ và chất
lượng không đảm bảo. Để hạn chế rủi ro này phải kiểm tra chặt chẽ các hợp đồng,
các điều khoản hợp đồng và bảo lãnh hợp đồng.
+Rủi ro về tài chính (thiếu vốn, giải ngân không đúng tiến độ). Để hạn chế rủi
ro này, cần kiểm tra các cam kết đảm bảo nguồn vốn của bên góp vốn, bên cho vay
hoặc bên tài trợ vốn.
+Rủi ro bất khả kháng. Để hạn chế, cần kiểm tra các hợp đồng bảo hiểm.
Giai đoạn sau khi dự án đi vào hoạt động:
+Rủi ro về cung cấp các yếu tố đầu vào( cung cấp không đầy đủ, không kịp
thời). Để hạn chế rủi ro này phải xem xét các hợp đồng cung cấp dịch vụ dài hạn với
các công ty cung ứng uy tín, các điều khoản thảo thuận về giá đông thời xem xét
phương án dự phòng nguồn cung ứng.
+Rủi ro về tài chính như thiếu vốn kinh doanh. Để hạn chế rủi ro này, cần kiểm
tra các cam kết tài trợ vốn.
+Rủi ro về quản lý điều hành. Để hạn chế rủi ro này, cần đánh giá năng lực

quản lý hiện tại của doanh nghiệp, cơ cấu tổ chức và các hợp đồng thuê quản lý dự
phòng.
+Rủi ro bất khả kháng. Để hạn chế, cần kiểm tra các hợp đồng bảo hiểm (bảo
hiểm tài sản và bảo hiểm kinh doanh).
Hiện nay để ngăn ngừa, giảm thiểu các tác động của rủi ro mang tính chủ
quan, Nhà nước cũng đã đề ra một số biện pháp bắt buộc như: đấu thầu, bảo hiểm
xây đựng, bảo lãnh hợp đồng. Bên cạnh đó cũng cần lưu ý rằng việc áp dụng biện
pháp nào cũng còn tùy thuộc vào nội dung thẩm định, nguồn số liệu của dự án…Các
ngân hàng khi cho vay cần phải có sự phân tích rủi ro của dự án để so sánh với những
gì khách hàng đưa ra, đồng thời cũng là cơ sở để đưa ra các biện pháp hạn chế rủi ro
và yêu cầu các khách hàng phải thực hiện.
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47