Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

VÕ THỊ LIỄU HẠNH

BẢO VỆ NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

BẾN TRE - NĂM 2021


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

VÕ THỊ LIỄU HẠNH

BẢO VỆ NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã ngành: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. CHÂU THỊ KHÁNH VÂN

BẾN TRE - NĂM 2021

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan:
Những nội dung trong luận văn này là do tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn trực
tiếp của TS. Châu Thị Khánh Vân.
Mọi tham khảo dùng trong luận văn đều được trích dẫn rõ ràng và trung thực
về tên tác giả, tên cơng trình, thời gian và địa điểm.
Mọi sao chép không hợp lệ, vi phạm quy chế đào tạo, không trung thực tôi xin
chịu hoàn toàn trách nhiệm.
TÁC GIẢ

Võ Thị Liễu Hạnh


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC......................................................................................................Trang
1.1.......................................................................................................................
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN
NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT.........20
2.1......................................................................................................................Bảo
vệ người thứ ba ngay tình khi quyền sử dụng đất đã đăng ký quyền sở hữu20
2.1.1.................................................................................................................... Xác
định tính ngay tình của người tham gia giao dịch ........................................20
2.1.2.................................................................................................................... Áp
dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời khi quyền sử dụng đất đã chuyển quyền cho
người thứ ba ngay tình.................................................................................. 24
2.2................................................................................................................
2.3...........................................................................................................................
2.4.

TÀI LIỆU THAM KHẢO


5

2.5.

MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
2.6.

Với tỉ lệ gia tăng dân số như hiện nay thì đất đai ngày càng trở nên

khan hiếm, nhu cầu về đất tăng cao làm gia tăng các giao dịch quyền sử dụng đất.
Trong thời gian gần đây số vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất gia tăng đáng kể với những tình tiết ngày càng phức tạp. Nhiều hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên bố vô hiệu và hệ quả tất yếu là các bên khôi phục
lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên có những
trường hợp quyền sử dụng đất đã được đem ra thực hiện một giao dịch khác với
người thứ ba. Vấn đề đặt ra là quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi tham gia giao
dịch sẽ được bảo vệ như thế nào? Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013
có những quy định về chiếm hữu ngay tình, bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay
tình khi hợp đồng dân sự vô hiệu và các trường hợp chủ sở hữu được địi lại tài sản
từ người thứ ba ngay tình. Tuy nhiên trong quá trình áp dụng pháp luật vẫn có những
bản án xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình. Đó là lý
do học viên chọn đề tài “Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vơ hiệu” nhằm tìm hiểu, nêu ra những bất cập khi áp dụng pháp
luật và đưa ra những kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật.

2. Tình hình nghiên cứu
2.7.

Các cơng trình nghiên cứu về “Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu” hiện nay vẫn cịn rất ít. Bài viết
tiêu biểu hiện nay có thể kể đến như:
2.8.

TS Châu Thị Khánh Vân - Bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao

dịch quyền sử dụng đất - Tạp chí Tịa án nhân dân tháng 10/2018.
2.9.

Ngồi ra cịn một số bài nghiên cứu về bảo vệ người thứ ba ngay tình

trong giao dịch dân sự nói chung như:
1. Lưu Thị Hiền - Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình
theo Điều 258 Bộ luật Dân sự, hiểu thế nào cho đúng - Tạp chí Tịa án số
12/2012.


6

2. Nguyễn Thị Minh Phượng (2013) - Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay
tình khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo quy định tại Điều 138 Bộ luật
Dân sự Việt Nam năm 2005 - Tạp chí Tịa án nhân dân.
3. Võ Hải Phương - Cơ chế bảo vệ quyền sở hữu đối với người thứ ba ngay tình
trong mua bán đấu giá tài sản - Tạp chí dân chủ pháp luật số 12/2014.
4. Vũ Thị Hồng Yến - Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi chủ sở

hữu kiện địi tài sản - Chuyên đề cho hội thảo khoa học cấp Trường do bộ
môn Luật dân sự - Khoa luật dân sự - Đại học Luật Hà Nội tổ chức vào ngày
11/12/2007.
5. Huỳnh Thanh Tĩnh - Luận văn thạc sĩ “Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba
ngay tình trong giao dịch dân sự vô hiệu trong pháp luật Việt Nam”, trường
Đại học Luật Hà Nội.
2.10.

Tuy nhiên các cơng trình, bài viết nêu trên phần nhiều được nghiên cứu

trước thời điểm Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực pháp luật. Chưa có nhiều bài
viết làm rõ những bất cập khi áp dụng pháp luật bảo vệ quyền lợi của người thứ ba
ngay tình theo Bộ luật Dân sự năm 2015.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn
2.11.

Nghiên cứu các cơ sở lý luận, phân tích đánh giá các quy định của

pháp luật hiện hành và thực tế áp dụng pháp luật thông qua việc phân tích, bình luận
bản án từ đó đưa ra các đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật trong
thời gian tới.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
2.12.
-

Để đạt được mục tiêu trên, đề tài có các nhiệm vụ sau đây:

Phân tích các quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba
ngay tình khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vơ hiệu.

-

Phân tích các bản án và đưa ra bình luận.

-

Kiến nghị, đề xuất hồn thiện pháp luật.


7

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
2.13.

Luận văn tập trung nghiên cứu cơ sở pháp lý và các bản án liên quan

đến người thứ ba ngay tình khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
2.14.

Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về bảo vệ người

thứ ba ngay tình khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu và các
bản án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến người
thứ ba ngay tình được xét xử tại Tòa án.
5. Phương pháp nghiên cứu
2.15.

Luận văn vận dụng phương pháp nghiên cứu sau

2.16.

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận

về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất bị vô hiệu.
2.17.

- Phương pháp bình luận: Bình luận các bản án có liên quan đến người

thứ ba ngay tình khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
2.18.

- Phương pháp đánh giá: Đánh giá các bản án và tìm ra những hạn chế

của quy định pháp luật nhằm đưa ra một số hướng giải quyết cụ thể.
6. Kết cấu của Luận văn
2.19.

Ngoài phần Danh mục tài liệu tham khảo, phần mở đầu và kết luận, nội

dung của đề tài gồm hai chương:
2.20.

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về bảo vệ người thứ ba ngay

tình khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu.
2.21.

liên thiện
quan
Chương
đến
người
2:luật.
Thực
thứtrạng
ba ngay
giảivơ
tình
quyết
khitranh
hợp
chấp
chuyển
hồn
nhượng
pháp
quyền
sử
dụng
đất
hiệu
và
đềđồng
xuất


8

2.22. CHƯƠNG 1
2.23. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẢO VỆ
2.24. NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU
2.25.

Để hiểu rõ về các quy định để bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay

tình khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trước tiên cần làm rõ
thế nào là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và người thứ ba ngay
tình.
1.1.
2.26.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các

bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử
dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho
bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Do hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong nhiều loại giao dịch dân sự nên cần
phải tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều
117 Bộ luật Dân sự năm 2015:
-

“Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với
giao dịch dân sự được xác lập;

-

Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hồn tồn tự nguyện;

-

Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật,
khơng trái đạo đức xã hội.

-

Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
trong trường hợp luật có quy định”.
2.27.

Ngồi việc đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể
hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013: Đất có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, đất khơng có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị
kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất, hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và có cơng chứng hoặc chứng


9

thực.
2.28.

Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định giao dịch dân sự khơng

có một trong các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật này thì giao dịch đó vơ
hiệu. Như vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì phải thỏa
mãn tất cả các điều kiện tại Điều 122 nếu vi phạm một trong các điều kiện thì hợp
đồng chuyển nhượng đó sẽ bị vơ hiệu. Những quy định này có ý nghĩa quan trọng
trong việc thiết lập trật tự kỷ cương xã hội, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các
cá nhân, cơ quan, tổ chức, Nhà nước, đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể trong
giao lưu dân sự.
1.2.

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vơ hiệu nói chung và hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng
2.29.

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều

131 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, khoản 1 Điều 131 quy định về các nguyên
tắc chung cho việc xử lý hậu quả của giao dịch vô hiệu là: “Giao dịch dân sự vô hiệu
không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ
thời điểm giao dịch dân sự được xác lập”. Như vậy, khi hợp đồng vơ hiệu thì mọi
thỏa thuận coi như khơng có, khác với trường hợp “chấm dứt hợp đồng” là trường
hợp trước thời điểm chấm dứt hợp đồng thì hợp đồng có hiệu lực, các thỏa thuận vẫn
có giá trị bắt buộc với các bên đến khi chấm dứt hợp đồng, việc thi hành đúng hợp
đồng trước thời điểm chấm dứt hợp đồng phải được tôn trọng.
2.30.

Khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Khi giao dịch

dân sự vơ hiệu thì các bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những
gì đã nhận.. .Trường hợp khơng thể hồn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền

để hoàn trả”. Như vậy, việc trả lại hiện vật là ưu tiên, khơng thể trả bằng hiện vật thì
mới trả tiền. Tuy nhiên, đối với quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng cho
người thứ ba ngay tình thì chủ sở hữu ban đầu chỉ có thể nhận hồn trả bằng tiền thay
vì hiện vật như quy định.
2.31.

Theo quy định của pháp luật thì việc giải quyết hậu quả giao dịch dân

sự vơ hiệu là khơi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại cho nhau những gì đã nhận


10

nhưng để giải quyết tồn diện vụ án thì ngồi việc trả lại tài sản còn phải giải quyết
những vấn đề phát sinh là sự thay đổi của tài sản, hoa lợi, lợi tức của tài sản, bồi
thường thiệt hại1.
1.3.
2.32.

Khái niệm người thứ ba ngay tình
Để bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trước hết phải hiểu

khái niệm người thứ ba ngay tình là gì. Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng như Bộ luật
Dân sự năm 2015 chỉ đưa ra khái niệm “Chiếm hữu ngay tình” nhưng hồn tồn
khơng định nghĩa người thứ ba ngay tình là người thế nào, vậy cần hiểu khái niệm
trên thế nào cho đúng?
2.33.

Theo từ điển, ngay tình được hiểu là lịng ngay thẳng, thật thà, tình thế

rõ ràng nên có thể hiểu người thứ ba ngay tình là người tại thời điểm tham gia giao
dịch dân sự khơng có cơ sở để biết việc giao dịch của mình với người khơng có
quyền định đoạt tài sản hoặc đối tượng tài sản của giao dịch liên quan đến giao dịch
trước đó đã bị vô hiệu, nghĩa là người thứ ba ngay tình hồn tồn tin rằng người giao
dịch với mình là người có quyền giao dịch và đối tượng tài sản giao dịch đáp ứng các
điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực, từ đó cho thấy người ngay tình hồn tồn
khơng có lỗi khi tham gia vào giao dịch nên cần được pháp luật bảo vệ. 2
2.34.

Trong quan hệ xã hội nói chung phát sinh nhiều loại giao dịch dân sự

trong đó phải kể đến một loại giao dịch rất phổ biến hiện nay là hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Do tính chất phức tạp của đất đai nên đây là một trong
các loại hợp đồng có nhiều điều kiện phải tn thủ, nếu khơng thì giao dịch sẽ bị vô
hiệu. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nhưng quyền
sử dụng đất đã chuyển quyền cho người thứ ba thì cần các căn cứ vào các yếu tố sau
1 Chu Xuân Minh (2020), 'Tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và giải quyết hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu ',
Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử tháng 3/2020, tại địa chỉ: cuu/tuyenbo-giao-dich-dan-su-vo-hieu-va-giai-quyet-hau-qua-giao-dich-dan-su-vo-hieu, truy cập ngày 27 tháng 02 năm
2021.
2 Nguyễn Thuý Hiền (2020), ‘Rút kinh nghiệm các sai sót trong q trình xét xử các vụ án dân sự liên quan
đến quyền sở hữu’, Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử tháng 06/2020, tại địa chỉ: , truy cập ngày 10
tháng 03 năm 2021.


11

để xác định người thứ ba ngay tình, đó là:
2.35.

Thứ nhất, trước khi người thứ ba tham gia vào giao dịch dân sự thì đã

có một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập, thực hiện nhưng
giao dịch này bị vô hiệu do tham gia giao dịch với người có khơng quyền giao dịch
và đối tượng tài sản không đáp ứng các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực.
2.36.

Thứ hai, phải ngay tình khi tham gia giao dịch. Việc công nhận giao

dịch của người nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khơng có quyền sử dụng đất
được xây dựng dựa trên cơ sở bảo vệ người ngay tình trong giao dịch. Chính vì lẽ đó,
điều kiện ngay tình của người nhận chuyển quyền sử dụng đất tại thời điểm tham gia
giao dịch là điều kiện tiên quyết để người nhận chuyển quyền sử dụng đất được cơng
nhận giao dịch. Ngay tình khi tham gia giao dịch được hiểu là tại thời điểm giao
dịch, người nhận chuyển quyền sử dụng đất không biết và khơng thể biết người
chuyển quyền khơng có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
2.37.

Thứ ba, giao dịch phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch.

Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất chỉ được công nhận nếu đáp ứng các điều kiện
có hiệu lực của giao dịch theo quy định của pháp luật. Các điều kiện này được quy
định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: Bên chuyển
quyền và bên nhận chuyển quyền phải có quyền thực hiện giao dịch (có quyền giao
dịch, có năng lực để thực hiện giao dịch), các bên hoàn toàn tự nguyện khi tham gia
giao dịch, các thỏa thuận không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức
xã hội, quyền sử dụng đất tham gia giao dịch phải được xác định được, thỏa thuận
chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên và
phải được cơng chứng, chứng thực, trừ trường hợp có một hoặc các bên là tổ chức
kinh doanh bất động sản. Riêng đối với thừa kế hình thức của di chúc thực hiện theo
quy định của Bộ luật Dân sự3.

2.38.

Thứ tư, người thứ ba có được quyền sử dụng đất thơng qua giao dịch

dân sự có đền bù: Đó là những giao dịch mà một bên sau khi thực hiện nghĩa vụ của
mình đối với bên kia thì sẽ nhận được những lợi ích vật chất từ phía bên kia. Trường
3Châu Thị Khánh Vân (2018), ‘Bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất', Tạp chí Tịa
án nhân dân tháng 10/2018.


12

hợp giao dịch dân sự với người thứ ba thông qua một giao dịch khơng có đền bù (ví
dụ tặng cho, thừa kế..thì người thứ ba mặc dù ngay tình nhưng cũng không được
pháp luật bảo vệ quyền lợi và phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu.
1.4.

Ý nghĩa của việc bảo vệ người thứ ba ngay tình

2.39.

Chủ sở hữu sẽ được pháp luật tôn trọng và bảo vệ thông qua các quy

định cho phép chủ sở hữu được địi lại tài sản của mình từ những người chiếm hữu,
người sử dụng, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật. Nhưng nếu
người đang chiếm hữu tài sản là người thứ ba ngay tình thì quyền đòi tài sản này của
chủ sở hữu vẫn được duy trì nhưng hạn chế ở một phạm vi nhất định để bảo vệ
quyền và lợi ích chính đáng của người thứ ba ngay tình vì những lý do sau đây:
2.40.

Thứ nhất, xét về yếu tố lỗi

2.41.

Người ngay tình hồn tồn khơng có lỗi khi tham gia vào giao dịch vì

khi tham gia giao dịch họ khơng có cơ sở và khơng buộc phải biết người giao dịch
khơng có quyền giao dịch.
2.42.

Thứ hai, xét về mức độ thiệt hại

2.43.

Chủ sở hữu tài sản có thể gặp nhiều rủi ro nhưng có thể phòng tránh rủi

ro bằng cách mua bảo hiểm cho tài sản và trên thực tế, các tài sản có giá trị lớn
thường được bảo hiểm. Trong khi đó, khi tham gia giao dịch, do người ngay tình
hồn tồn có cơ sở thuyết phục để tin rằng người giao dịch là người có quyền giao
dịch. Như vậy, trong hồn cảnh này, rủi ro mà người ngay tình có thể nghĩ đến không
thể là rủi ro về việc người tiến hành giao dịch khơng có quyền giao dịch.
2.44.

Rủi ro mà người ngay tình có thể dự đốn thường là các rủi ro về giao

kết, thực hiện các nghĩa vụ, nhất là nghĩa vụ giao tài sản. Chính vì vậy, trên thực tế,
biện pháp bảo đảm mà người ngay tình áp dụng khơng hướng đến việc phịng tránh
rủi ro do việc bên tiến hành giao dịch khơng có quyền giao dịch. Vì vậy, khi rơi vào
rủi ro này, quyền lợi của người ngay tình khơng được đảm bảo nhưng khả năng
người ngay tình nhận được bồi thường từ bên tiến hành giao dịch rất khó xảy ra, nhất

là trong trường hợp bên tiến hành giao dịch đã có hành vi gian dối ngay từ ban đầu.
2.45.

Thứ ba, xét về lợi ích mang lại cho xã hội


13

2.46.

Nếu mọi trường hợp đều buộc người ngay tình trả lại tài sản cho chủ sở

hữu sẽ dẫn đến sự khơng cơng bằng cho người ngay tình. Hơn thế, điều này sẽ dẫn
đến sự e ngại từ phía người tham gia giao dịch, làm giảm khả năng lưu thông dân sự
của tài sản, gây sự bất ổn cho các giao dịch, tác động không tốt đến sự phát triển kinh
tế - xã hội, nhất là trong nền kinh tế thị trường. Do vậy, việc công nhận quyền lợi của
người ngay tình có được từ giao dịch, từ chối u cầu đòi lại tài sản từ chủ sở hữu tài
sản là biện pháp nhằm khắc phục tình trạng này, tạo sự ổn định cho các giao dịch,
bảo đảm sự phát triển kinh tế - xã hội.4
1.5.

Quy định của pháp luật Việt Nam về bảo vệ người thứ ba ngay tình

trong Bộ luật dân sự năm 1995, 2005
2.47.

Chế định bảo vệ người thứ ba ngay tình lần đầu tiên được quy định tại

Điều 147 Bộ luật Dân sự năm 1995: “Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu,
nhưng tài sản giao dịch đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ

ba ngay tình, thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực; nếu tài sản giao dịch bị
tịch thu, xung quỹ nhà nước hoặc trả lại cho người có quyền nhận tài sản đó, thì
người thứ ba có quyền yêu cầu người xác lập giao dịch với mình bồi thường thiệt
hại”. Bộ luật Dân sự năm 1995 được xây dựng trong giai đoạn đầu của thời kỳ đổi
mới, Nhà nước ta đang xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa,
trình độ hiểu biết và ý thức pháp luật của nhân dân chưa cao, nền kinh tế của nước ta
trong tình trạng kém phát triển cho nên pháp luật phải bảo vệ quyền của chủ sở hữu,
tránh việc lạm dụng tín nhiệm để chiếm đoạt tài sản của người khác. Vì vậy, pháp
luật quy định người chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật ngay tình hoặc khơng ngay
tình đều phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu.
2.48.

Trong việc đòi lại tài sản, nếu liên quan đến người thứ ba thì pháp luật

cho phép người thứ ba ngay tình có quyền yêu cầu người chuyển tài sản phải bồi
thường thiệt hại theo Điều 147 Bộ luật Dân sự năm 1995. Theo quy định trên, người
thứ ba không trực tiếp tham gia giao dịch với chủ sở hữu tài sản. Người chuyển giao
tài sản cho người thứ ba đã tham gia vào giao dịch trước đó để có tài sản và giao dịch
4 Châu Thị Khánh Vân (2018), ‘Bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất', Tạp chí
Tịa án nhân dân tháng 10/2018.


14

này đã bị vô hiệu, nếu người thứ ba ngay tình thì được pháp luật bảo vệ trong các
trường hợp sau:
2.49.

Thứ nhất, trường hợp giao dịch vô hiệu nhưng tài sản đã chuyển cho

người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, có nghĩa là
người thứ ba trở thành chủ sở hữu tài sản. Trường hợp này xảy ra khi chủ sở hữu đã
được bồi thường toàn bộ thiệt hại trước khi phát hiện người thứ ba đang chiếm hữu
tài sản của mình, vì vậy khơng cần thiết buộc người thứ ba trả lại tài sản cho chủ sở
hữu.
2.50.

Thứ hai, nếu tài sản đó bị sung quỹ thì người thứ ba có quyền yêu cầu

người chuyển giao tài sản bồi thường thiệt hại.
2.51.

Thứ ba, nếu chủ sở hữu chưa được bồi thường thiệt hại mà phát hiện tài

sản của mình đang bị người thứ ba ngay tình chiếm hữu thì chủ sở hữu có quyền yêu
cầu người thứ ba trả lại tài sản và người thứ ba có quyền yêu cầu người chuyển giao
tài sản bồi thường thiệt hại.
2.52.

Trong Bộ luật Dân sự năm 2005, việc bảo vệ người thứ ba ngay tình

trong giao dịch dân sự đã được quy định rộng hơn, rõ ràng hơn:
2.53.

“1. Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch

là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao
dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực,
trừ trường hợp quy định tại Điều 257 của Bộ luật này.
2.54.

2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản

phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người
thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ
ba ngay tình nhận được tài sản này thơng qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người
mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài
sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định
bị hủy, sửa”.5
2.55.

Quy định này đã đánh dấu bước tiến bộ đáng kể trong lịch sử lập pháp

5Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005.


15

của Việt Nam. Tuy nhiên, quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình theo
quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 chưa được bảo vệ toàn diện, chỉ mới dừng lại
ở việc bảo vệ những giao dịch mà tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu còn đối
với các giao dịch mà tài sản là động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản
dù đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người thứ ba ngay tình
căn cứ vào việc đăng ký đó để xác lập giao dịch thì khơng được Bộ luật Dân sự năm
2005 bảo vệ.
1.6.

Quy định của pháp luật Việt Nam về bảo vệ người thứ ba ngay tình

theo luật hiện hành

2.56.

Bộ luật Dân sự năm 2015 ra đời đã khắc phục được các hạn chế của Bộ

luật Dân sự năm 1995 và 2005 để bảo vệ tốt hơn cho người thứ ba ngay tình khi lợi
ích của họ bị xâm phạm. Cụ thể, Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như
sau:
2.57.

“1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao

dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình
thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường
hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.
2.58.

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu những tài sản đã được đăng ký

tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch
dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà
xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó khơng bị vơ hiệu.
2.59.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan

nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường
hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức
có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là
chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

2.60.

3. Chủ sở hữu khơng có quyền địi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình,

nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều


16

này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được
xác lập với người thứ ba phải hồn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại”.
2.61.

Như vậy, chế định người thứ ba ngay tình trong Bộ luật Dân sự năm

2015 có một số điểm khác so với Bộ luật Dân sự năm 2005 như sau:
2.62.

Thứ nhất, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã thay thế cụm từ “động sản

không phải đăng ký” bằng cụm từ “tài sản không phải đăng ký”. Tài sản trong quy
định này bao gồm hai loại là động sản và bất động sản chứ không chỉ bó hẹp là động
sản như Bộ luật Dân sự năm 2005.
2.63.

Thứ hai, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định giao dịch của người thứ

ba ngay tình khơng bị vơ hiệu trong trường hợp tham gia vào giao dịch mà tài sản đã
được đăng ký tài cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trước đây, Bộ luật Dân sự năm
2005 quy định trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản

phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người
thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ
ba ngay tình nhận được tài sản này thơng qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người
mà theo bản án, quyết định là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó bản án, quyết định bị
hủy, sửa và người này khơng cịn là chủ sở hữu tài sản. Quy định mới góp phần bảo
đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của người ngay tình trong giao lưu dân sự. Theo
đó, nếu người thứ ba ngay tình căn cứ vào việc tài sản đã được đăng ký tại cơ quan
nhà nước có thẩm quyền mà xác lập giao dịch thì người thứ ba ngay tình được bảo
vệ. Thơng qua việc đăng ký quyền sở hữu, chủ sở hữu hợp pháp hóa quyền sở hữu
của mình và việc đăng ký cũng có ý nghĩa làm minh bạch các thơng tin về tài sản, tạo
cơ sở cho việc kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản đó. Vì việc đăng ký và cấp Giấy
chứng nhận về quyền sở hữu được thực hiện bởi các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền nên người nhận chuyển nhượng tài sản căn cứ vào việc đăng ký tài sản để giao
dịch là điều đương nhiên. Họ tin vào cơ quan nhà nước bởi vì thơng tin và tình trạng
pháp lý của tài sản rất khó để người mua tự mình tiếp cận và có đầy đủ thông tin,
việc đăng ký của cơ quan nhà nước đã bao gồm cả hoạt động thu thập thông tin và
tình trạng pháp lý của tài sản đó vì chỉ khi đủ điều kiện theo quy định của pháp luật


17

thì tài sản đó mới được đăng ký và cấp Giấy chứng nhận về quyền sở hữu. Nếu
người thứ ba căn cứ vào việc đăng ký mà xác lập giao dịch thì có thể thấy trong
trường hợp này, họ là “người thứ ba ngay tình”. Bản thân họ khơng biết và không thể
biết được tài sản đã được đăng ký bởi cơ quan nhà nước không thuộc quyền sở hữu
của người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc tài sản là từ một giao
dịch vô hiệu trước đó. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định rõ nếu
giao dịch về tài sản phải đăng ký trước đó chưa thực hiện việc đăng ký thì giao dịch
tài sản đó của người thứ ba ngay tình bị coi là vô hiệu.
2.64.

Thứ ba, quy định chủ sở hữu khơng có quyền địi lại tài sản từ người

thứ ba ngay tình là một quy định khơng phải hồn toàn mới của Bộ luật Dân sự năm
2015. Tuy nhiên, khi xuất hiện ở Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định này đã có
những điểm sửa đổi được đánh giá là tiến bộ hơn theo hướng mở rộng phạm vi bảo
vệ người thứ ba ngay tình. Về nguyên tắc, quy định này đồng thời bảo vệ quyền lợi
chủ sở hữu thực sự của tài sản và của cả người thứ ba ngay tình khi tham gia các giao
dịch dân sự liên quan đến đối tượng giao dịch cùng là một tài sản. Tuy nhiên, quy
định này rõ ràng có lợi hơn cho người thứ ba ngay tình và làm hạn chế quyền lợi của
chủ sở hữu thực sự của tài sản. Bởi nếu chủ sở hữu thực sự của tài sản khởi kiện và
thắng kiện thì việc thi hành án để địi bồi thường là khơng dễ dàng.
2.65.

Thứ tư, đối với người thứ ba ngay tình họ khơng thể biết hoặc rất khó

biết tài sản do một người đứng tên lại là tài sản của đồng thừa kế, đồng sở hữu, tài
sản chung vợ chồng, hoặc tài sản mà giấy tờ cấp cho hộ gia đình thì khó xác định
trong hộ gồm những ai6. Trong khi Bộ luật Dân sự năm 2005 buộc người thứ ba
chiếm hữu ngay tình phải biết tài sản đưa ra giao dịch có phải của người đứng tên
trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hay của các đồng sở hữu thì Bộ
luật Dân sự năm 2015 lại không yêu cầu. Quy định này rất có ý nghĩa thực tiễn vì
giúp người thứ ba ngay tình an tâm hơn khi tham gia giao dịch.

6Tưởng Duy Lượng (2015), ‘Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự bị vơ hiệu trong dự thảo Bộ
luật Dân sự', tại địa chỉ: truy cập ngày 09 tháng 05 năm
2020.


18

1.7.

Giới hạn của việc bảo vệ người ngay tình tham gia giao dịch trước chủ

sở hữu đích thực
2.66.

Việc bảo vệ người ngay tình trong giao dịch trước chủ sở hữu có thể bị

giới hạn. Việc này là cần thiết và cần được cân nhắc dựa trên mức độ thiệt hại đến lợi
ích cơng cộng, quyền lợi ích chính đáng của người ngay tình và chủ sở hữu tài sản
ban đầu. Thực tế, tùy thuộc vào chính sách của mỗi nước, việc giới hạn này khơng
hồn tồn giống nhau. Giới hạn trong việc bảo vệ người ngay tình trước chủ sở hữu
khi rơi vào các trường hợp sau:
2.67.

- Giới hạn được áp dụng khi tài sản giao dịch là tài sản bị đánh cắp

hay tước đoạt từ chủ sở hữu bằng cách tương tự, tài sản thuộc sở hữu nhà nước.
2.68.

Trong trường hợp người ngay tình giao dịch với người ăn cắp tài sản

thì giao dịch này là bất hợp pháp ngay từ thời điểm giao dịch. Người ngay tình khơng
được bảo vệ trước chủ sở hữu ban đầu (người có tài sản bị đánh cắp). Giới hạn này là
quy định truyền thống trong các bang của Hoa Kỳ và trong quy định hiện nay của
nhiều nước trên thế giới
2.69.

Quy định trên có thể quy định theo hướng khắt khe hoặc nhẹ hơn. Ví

dụ, theo hướng khắt khe hơn thì người ngay tình khơng được bảo vệ trong mọi
trường hợp nếu tài sản có được từ giao dịch là tài sản bị đánh cắp hay tài sản bị
cưỡng đoạt khỏi chủ sở hữu, không phụ thuộc người tiến hành giao dịch với người
ngay tình có phải là người ăn cắp hay khơng. Ngược lại, theo hướng nhẹ hơn, ví dụ
pháp luật Nhật Bản quy định: Người ngay tình vẫn được bảo vệ kể cả trong trường
hợp đối tượng giao dịch là tài sản bị đánh cắp nếu giao dịch được tiến hành công
khai trên thị trường. Chủ sở hữu chỉ được trả lại tài sản nếu chủ sở hữu trả cho người
ngay tình một khoản tiền đúng bằng số tiền mà người ngay tình phải bỏ ra để mua tài
sản.
2.70.

Giới hạn đối với tài sản thuộc sở hữu nhà nước được đặt ra ở Ý. Theo

đó, người ngay tình khơng được bảo vệ trước chủ sở hữu ban đầu nếu chủ sở hữu là
cơ quan nhà nước.
-

Giới hạn được áp dụng nếu giao dịch nhận tài sản của người ngay tình không


19

được diễn ra trong điều kiện thương mại bình thường.
2.71.

Giới hạn này được quy định tại § 2-403 Uniform Commercial Code

( tạm dịch Bộ luật Thương mại thống nhất). Theo đó, người mua ngay tình phải là

người tham gia giao dịch trong điều kiện giao dịch bình thường.
2.72.

Giới hạn tương tự được đặt ra tại Anh. Tại Anh, người tham gia giao

dịch ngay tình chỉ được bảo vệ nếu tham gia giao dịch trên thị trường cơng khai.
Ngồi ra, giá cả khi giao dịch cũng là một trong các điều kiện để người ngay tình
được bảo vệ. Trong trường hợp giá giao dịch quá thấp so với giá thị trường thì người
ngay tình cũng khơng được bảo vệ.
-

Giới hạn được áp dụng khi giao dịch mà người ngay tình tham gia vào giao
dịch khơng phải là giao dịch có đền bù.
2.73.

Giới hạn này được đặt ra tại Nga. Theo quy định của Bộ luật Dân sự

của Nga thì người ngay tình chỉ được bảo vệ trước chủ sở hữu tài sản ban đầu nếu
đây là giao dịch có đền bù. Giao dịch có đền bù là giao dịch mà người nhận tài sản
phải trả một khoản tiền để có được tài sản, ví dụ như giao dịch mua bán, thuê tài
sản... Người ngay tình tham gia các giao dịch mà khơng mất khoản tiền để có được
tài sản này như giao dịch tặng cho, thừa kế tài sản thì khơng được bảo vệ trước chủ
sở hữu tài sản ban đầu. Điều đó có nghĩa là, người ngay tình phải trả lại tài sản khi
chủ sở hữu tài sản ban đầu đòi lại tài sản7.
1.8.

Thời điểm để người thứ ba ngay tình được bảo vệ khi giao dịch

chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
2.74.

Đối với tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

thì thời điểm người thứ ba ngay tình được bảo vệ được tính từ khi nào?
2.75.

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 133 thì “...tài sản đã được đăng

ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch
dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà
xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó khơng bị vơ hiệu”.
2.76.

Do “việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,

7 Châu Thị Khánh Vân (2018), ‘Bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất', Tạp chí
Tịa án tháng 10/2018


20

tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký
tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” 8.
Nên thời điểm giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi tài sản
được đăng ký vào sổ địa chính. Ví dụ: Ơng A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
ông B, ông B chuyển nhượng lại cho ông C. Trường hợp hợp đồng giữa ông A và
ông B vô hiệu, ông C được xác định là người thứ ba ngay tình, thì thời điểm ơng C
được bảo vệ là kể từ khi ông B đăng ký vào sổ địa chính, vì ơng C căn cứ vào việc
ơng B được cấp Giấy chứng nhận để xác lập giao dịch nên hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của ông B và ông C không bị vô hiệu.

2.77.

Đối với tài sản phải được đăng ký nhưng chưa được đăng ký tại cơ

quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ
trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thơng qua bán đấu giá tại tổ
chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không
phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.
2.78.

Nếu người nhận chuyển nhượng (bà A) mua được quyền sử dụng đất từ

người chuyển nhượng (ông B) (ông B được xác định là người mà theo bản án, quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó ơng B
khơng phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa). Dù thời điểm
xác lập giao dịch ông B vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì
giao dịch này vẫn có hiệu lực theo quy định nêu trên. Như vậy thời điểm mà bà A
được bảo vệ sẽ không căn cứ vào thời điểm ông B nhận được Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, mà sẽ căn cứ vào thời điểm bản án, quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền có hiệu lực pháp luật (sau đó thì bản án, quyết định này bị hủy,
sửa). Đối với trường hợp mua tài sản đấu giá thì bà A sẽ được bảo vệ kể từ thời điểm
mua được tài sản đấu giá mà không cần biết chủ sở hữu trước đó đã được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa.
2.79.

Tóm lại, căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự thì

8Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai.

21

đối với tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Thời điểm
người thứ ba ngay tình được bảo vệ là khi người chuyển quyền sử dụng đất đã được
cập nhật trong sổ địa chính.
2.80.
đăng
ký Đối
tại
với
cơ
quan
tài
sản
nhà
phải
nước
đăng
có
thẩm
ký
nhưng
quyền,
chưa
người
được
thứ
ba
giá

ngay
tại
tổ
tình
chức
mua
có
được
thẩm
tài
quyền
sản
hoặc
này
thơng
giao
qua
dịch
bán
với
đấu
người
mà
thẩm
theo
quyền
bản
là
án,
chủ

quyết
sở
hữu
định
tài
của
sản
cơ
nhưng
quan
nhà
sau
nước
đó
chủ
có
thể
này
khơng
bị
huỷ,
phải
sửa
là
thì:
chủ
sở
Thời
hữu
điểm

tài
người
sản
do
thứ
bản
ba
án,
ngay
quyết
tình
được
bảo
tài
vệ
sản
tính
đấu
từ
giá
khi
hoặc
người
từ
khi
thứ
bản
ba
ngay
án,

quyết
tình
định
mua
của
định
Tịa
này
án
bị
có
hủy,
hiệu
sửa).
lực
pháp
luật
(sau
đó
bản
án,
quyết


2.81. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
2.82.

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giao

dịch dân sự phổ biến và diễn ra thường xuyên nhưng thực tế cho thấy có những chủ

thể xác lập, thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại không đạt
được lợi ích mà mình mong muốn mặc dù họ hồn tồn trung thực và thiện chí. Đó
chính là người thứ ba ngay tình tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Hiểu
rõ vấn đề này, pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ đã ngày càng hoàn thiện nhằm
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình một cách hợp lý nhất.
2.83.

Tuy nhiên việc bảo vệ người thứ ba ngay tình tham gia giao dịch cũng

cần phải hài hòa với việc bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu tài sản. Nếu làm tốt sẽ
đảm bảo tính ổn định của quan hệ dân sự, tránh những xáo trộn khơng cần thiết,
khuyến khích các chủ thể tự bảo vệ quyền lợi của mình, góp phần xây dựng ý thức
pháp luật của các bên trong quan hệ dân sự nói chung và giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói riêng.


2.84. CHƯƠNG 2
2.85. THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN
NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VƠ HIỆU VÀ ĐỀ XUẤT
2.86. HỒN THIỆN PHÁP LUẬT
2.1.

Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi quyền sử dụng đất đã đăng ký

quyền sở hữu
2.1.1.
2.87.

Xác định tính ngay tình của người tham gia giao dịch

Để xác định tính ngay tình của người thứ ba tham gia giao dịch, tác giả

xin đưa ra ví dụ sau đây:
2.88.

Vụ việc số 01: Bà L chung sống với ông D năm 1995 nhưng không

đăng ký kết hôn. Năm 2004 ông D chết không để lại di chúc. Đến đầu năm 2014 bà L
tự ý kê khai làm thủ tục và được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà ở cho hộ bà L và ông D (đã chết) đối với căn nhà đang tranh chấp. Sau khi
được cấp Giấy chứng nhận, bà L đã ký hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất cho ông
H, ông H lại ký hợp đồng chuyển nhượng lại cho bà C. Sau đó ơng M, bà T1, bà Đ1,
bà T2, ơng A (là anh chị em ruột của ông D) vào chiếm giữ trái phép căn nhà vì cho
rằng nhà và đất là di sản thừa kế của cha mẹ các ông bà). Bà C khởi kiện yêu cầu các
ông bà M, bà T1, bà Đ1, bà T2, ông A phải giao trả căn nhà trên cho bà C.
2.89.

Cả hai bản án dân sự số 11/2017/DS-ST ngày 20/3/2017 của Tòa án

nhân dân Thành phố B và bản án số 75/2017/DS-PT ngày 14/7/2017 của Tòa án nhân
dân Tỉnh Đ đều chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà C vì cho rằng bà C là người thứ
ba ngay tình nên cần được bảo vệ.
2.90.

Theo thông tin của vụ án cho thấy, ông D và bà L chung sống nhưng

không đăng ký kết hơn, năm 2004 ơng D chết, đến năm 2014 thì bà L kê khai đăng
ký để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho hộ
bà L và ông D. Do thời điểm cấp Giấy chứng nhận ông D đã chết, đáng lẽ cơ quan
cấp giấy phải là rõ hàng thừa kế của ông D là ai thay vì cấp Giấy chứng nhận cho hộ

bà L và ông D. Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng cũng không đưa hàng thừa kế


của ông D vào tham gia chuyển nhượng mà chỉ để một mình bà L chuyển nhượng
cho ơng H là không đúng quy định của pháp luật nên hợp đồng chuyển nhượng giữa
ông H và bà L bị vô hiệu. Tuy nhiên, sau đó ơng H lại chuyển nhượng phần đất này
cho bà C, hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hợp pháp và Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất thành phố B đã xác nhận việc đăng ký biến động sang tên theo
đúng quy định. Bà C nhận chuyển nhượng từ ông H nên bà C không thể biết và
không buộc phải biết quyền sử dụng đất mà bà chuyển nhượng có một phần là di sản
của ơng D chết để lại chưa chia và cũng khơng có căn cứ nào chứng minh bà C biết
việc tranh chấp giữa nguyên đơn và bị đơn vào thời điểm thực hiện giao dịch. Vì vậy,
dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà L và ông H vô hiệu thì hợp
đồng chuyển nhượng giữa bà C và ơng H vẫn khơng bị vơ hiệu vì bà C đủ điều kiện
để được xem là người thứ ba ngay tình và được bảo vệ theo quy định của pháp luật.
2.91.

Vụ việc số 02: Ngày 16/8/2010 vợ chồng ông B, bà M ký hợp đồng

chuyển nhượng hai thửa đất trên với ông T. Nhưng trên thực tế, vợ chồng ông B vay
của ông T 200 triệu, lãi suất 6%/tháng, vay trong 3 tháng, ông T cộng vào 3 tháng lãi
suất là 36 triệu nên ghi trong hợp đồng chuyển nhượng thửa đất là 236 triệu. Sau khi
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ngày 8/2/2011, ơng T chuyển
nhượng cho ông C, ông C đã thế chấp quyền sử dụng đất hai thửa đất nêu trên cho
Ngân hàng K. Sau đó ơng C có nhiều lần đề nghị ơng B và bà M giao nhà và đất
nhưng hai ông bà xin gia hạn hai lần. Đến 6/2011, ông B bà M yêu cầu ông C bán lại
phần đất nhưng ông C không đồng ý. Vì vậy ông C khởi kiện.
2.92.

Bản án số 06/2019/DS-ST ngày 27/3/2019 của Tòa án nhân dân Quận

Ơ Mơn đã bác u cầu khởi kiện của ông C vì cho rằng hợp đồng giữa ông T bà N và
ông C là giả tạo. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng. Buộc ông C
và bà X trả cho Ngân hàng tổng số tiền 1.045.774.179đ, hủy hợp đồng thế chấp tài
sản giữa Ngân hàng K và ông C bà X.
2.93.

Bản án số phúc thẩm số 181/2019/DS-PT ngày 25-10-2019, Hội đồng

xét xử phúc thẩm nhận định:
2.94.

Căn cứ theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Khi các


bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì
giao dịch giả tạo vơ hiệu, cịn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp
giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này”. Cho nên, hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông B và vợ chồng ông T vô hiệu
nên giao dịch giữa vợ chồng ông T với ông C mới vơ hiệu. Do đó phải xác định rằng,
giải quyết giao dịch giữa ông C và vợ chồng ông T là giải quyết hậu quả của giao
dịch vô hiệu trước đó. Cấp sơ thẩm tách giao dịch dân sự về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa ông C với vợ chồng ông T thành vụ kiện khác khi có
yêu cầu là chưa đầy đủ, chưa giải quyết triệt để vụ án và chưa đảm bảo quyền lợi của
người thứ ba ngay tình là Ngân hàng K. Khi nhận thế chấp, Ngân hàng khơng có
nghĩa vụ phải biết việc ông Lê Ngọc C đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là hợp pháp hay không, cũng như không buộc phải biết các giao dịch trước đó là giả
tạo hay khơng. Do đó, khơng thể hủy hợp đồng thế chấp khi hợp đồng này đã được
công chứng, đăng ký theo đúng quy định của Bộ luật Dân sự, Luật đất đai và Ngân
hàng đã giải ngân cho ông C số tiền 510.000.000đ.

2.95.

Trong vụ án nêu trên, Ngân hàng K đã đáp ứng được ba yếu tố để được

công nhận là người thứ ba ngay tình, cụ thể: Thứ nhất quyền sử dụng đất không
thuộc trường hợp cấm giao dịch theo luật đất đai; thứ hai, trước khi ngân hàng tham
gia giao dịch thế chấp thì đã có một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa ông T và ông C được xác lập nhưng giao dịch này bị vô hiệu; thứ ba, giao dịch
mà Ngân hàng tham gia là giao dịch có đền bù. Vấn đề cịn lại là ngân hàng có thuộc
trường hợp biết hoặc buộc phải biết giao dịch chuyển nhượng trước đó là khơng hợp
pháp hay không? Trở lại với câu chuyện thế chấp tài sản, mặc dù vợ chồng ông B đã
ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông T, ông T bán cho ông C, nhưng vợ chồng
ông B vẫn luôn cư trú trên phần đất tranh chấp, trồng cây trái, có nhà cửa. Vậy khi
thẩm định tài sản thế chấp thì Ngân hàng có đến thực địa, có liên hệ với người sinh
sống trên đất là vợ chồng ông B hay chỉ thẩm định giá dựa trên giấy tờ?
2.96.

Luật Ngân hàng, Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của

Chính phủ quy định về giao dịch bảo đảm và các văn bản sửa đổi bổ sung liên quan,