Chính sách quản lý và phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố hồ chí minh (luận văn thạc sỹ luật)

ịl
ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

THIỀU QUỐC HUY

CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2020


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

THIỀU QUỐC HUY

CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Kinh tế và quản lý công
Mã số: 6031010101

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN VĂN LUÂN

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2020
LỜI CAM ĐOAN

Tác giả cam đoan luận văn thạc sỹ với đề tài “Chính sách quản lý và phát
triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” được tác giả nghiêm túc thực
hiện dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Văn Luân.
Bằng các phương pháp nghiên cứu tác giả đã hệ thống, tổng hợp, phân tích và
đánh giá các vấn đề cần làm rõ. Do đó, luận văn được thực hiện trên sự nghiên cứu
mang tính chọn lọc, kế thừa và phát triển với góc nhìn, thơng tin và số liệu mà tác
giả thu thập được. Kết quả của luận văn thạc sỹ này chưa từng được công bố trong
bất kỳ nghiên cứu nào. Các số liệu và thông tin sử dụng trong luận văn là trung thực.
TÁC GIẢ,

THIỀU QUỐC HUY


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Ý nghĩa

BĐS

Bất động sản

TTBĐS

Thị trường bất động sản

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

QLNN

Quản lý nhà nước

NƠXH

Nhà ở xã hội

NHTMCP Ngân hàng thương mại cổ phần


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
Bảng biểu

Bảng 2.1.

Bảng 2.2.

Nội dung
Dân số trong độ tuổi lao động phân theo tình trạng hoạt
động
Cơ cấu trình độ chun mơn kỹ thuật của lao động phân
theo thành phần kinh tế (%)

Trang

37

40

Bảng 2.3.

Các chỉ tiêu về lao động tại TP.HCM năm 2016 - 2017

41

Bảng 2.4.

Thống kê về nhà ở tại TP.HCM năm 2016

42

Bảng 2.5.

Bảng 2.6.

Bảng 2.7.

Bảng 2.8.

Thống kê người có cơng hưởng chính sách ưu đãi xã hội
giai đoạn 2014 - 2017
Số lượng công chức, viên chức tại TP.HCM (thời điểm
01/7 hàng năm)
Tổng hợp nhà ở xã hội đầu tư xây dựng hoàn thành trong
giai đoạn 2006 - 2016
Giá tham khảo một số dự án NƠXH trên địa bàn TP.HCM
năm 2016

Hình vẽ
Hình 2.1.

44

45

49

59

Nội dung
Nhu cầu nhà ở xã hội tại TP.HCM
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Trang
43


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ....................................TRANG

1.1.1..................................................................................................................
1.1.2.

Chức năng và nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với thị trường bất động

1.3.1.

Kinh nghiệm chính sách quản lý và phát triển nhà ở xã hội của

TÀI LIỆU THAM KHẢO


7

H N MỞ Đ U
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ T I
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí, vai trị quan trọng
ảnh hưởng trực tiếp nền kinh tế Quốc dân và đời sống người dân, có quan hệ trực tiếp hoặc
gián tiếp đến các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây
dựng, thị trường lao động... Nhà ở là sản phẩm chủ yếu của TTBĐS, một thị trường đặc
biệt, có vị trí và vai trị quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp, liên
thơng với thị trường tài chính. Vì vậy, phát triển và quản lý hiệu quả TTBĐS s tạo khả
năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển sản xuất, kinh tế - tài chính, . . . đặc biệt
là hệ thống hạ tầng kỹ thuật là nền tảng cho q trình phát triển đơ thị và nơng thơn theo
hướng cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa. Từ đó, góp phần quan trọng vào q trình thúc đẩy
phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội, đảm bảo cơng tác an ninh - chính trị, ổn định và nâng
cao chất lượng đời sống của nhân dân.
Việt Nam đang phải đối mặt với nhiều thách thức to lớn nhằm đáp ứng nhu cầu thiết
yếu của người dân như y tế, giáo dục, môi trường và quan trọng hơn hết là vấn đề về nhà ở.
Với dân số hơn 93 triệu người, dân số đô thị hiện chiếm khoảng gần 30 triệu người
và tăng trưởng dân số đô thị dự kiến hàng năm vào khoảng 850 - 950 nghìn người trong
thập niên tới, vấn đề về chính sách quản lý TTBĐS đặc biệt là NƠXH và phát triển hạ tầng
kỹ thuật tương ứng ngày càng được dân quan tâm và trở thành vấn đề bức thiết trong xã
hội, nhất là tại 2 đô thị đặc biệt như Hà Nội và TP.HCM.
Theo thống kê của Tổng cục Thống kê năm 2017 thì dân số TP.HCM là 8.611.000

người. Tuy nhiên nếu tính những người cư trú khơng đăng ký thì dân số thực tế của thành
phố vượt trên 13 triệu người 1. Theo thống kê, tính riêng tại TP.HCM với dân số 8 triệu
người thì có khoảng 100.000 gia đình trẻ, người đi làm có nhu cầu mua đất xây nhà ở, hơn
95%2 dân số trẻ tại TP.HCM chưa có nhà ở, điển hình theo điều tra dân số cả nước, lực
1 Võ Văn Hoan - Chánh văn phòng UBND TP.HCM cho biết, “dân số thành phố hiện xấp xỉ 13 triệu người
(bao gồm cả những người tạm trú trên 6 tháng), vượt con số dự kiến 12,5 triệu người vào thời điểm 2025”. Truy cập
tại trieu-dan-1073255.html
2
Theo hội thảo “Cơ hội sở hữu nhà cho giới trẻ”. Truy cập ngày 25/01/2016. />

8

lượng trẻ từ 25 - 35 tuổi chiếm khoảng 40% dân số. Vì thế, nhu cầu nhà ở hiện nay là thiết
thực và bức bách. Để đáp ứng nhu cầu này, Chính phủ và các cơ quan chính quyền địa
phương đã có nhiều chính sách nhằm tăng cường và cải tạo điều kiện nhà ở cho người dân.
TTBĐS ở Việt Nam ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tác động khác nhau, cụ thể như
chính trị, kinh tế - xã hội, tâm lý người mua người bán, cung - cầu thị trường (Nguyễn
Điền 2013),... Giá trị BĐS theo đơn giá hằng năm được nhà nước công bố hầu hết thấp hơn
giá trị giao dịch thực ngoài thị trường (Trần Kim Chung 2010). Giá trị thị trường của BĐS
tại Việt Nam thường có sự biến động lớn, sự biến động này nguyên nhân có thể xuất phát
từ yếu tố khách quan lẫn chủ quan như thông tin bất cân xứng, sự thổi phồng giá do lượng
giao dịch ảo hoặc lượng cầu thực tế tăng nhanh tại một khu vực nào đó. Do vậy chúng ta
có thể thấy giá trị thị trường của BĐS chưa phản ánh chính xác giá trị thực của BĐS, điều
này đặc biệt thể hiện rõ ở thị trường nhà ở 3. Do đó, TTBĐS, đặc biệt là thị trường NƠXH
hiện nay rất cần chính sách quản lý đúng đắn của nhà nước để khắc phục những lỗi của thị
trường, phát triển đồng độ bền vững TTBĐS cho người dân an cư lạc nghiệp và tạo tiền đề
phát triển những lĩnh vực kinh tế khác có liên quan.
Đặc biệt, TTBĐS tại TP.HCM hiện nay đang thu hút được nhiều nguồn vốn từ các
nhà đầu tư lớn nh ỏ trong cả nước với tốc độ phát triển nóng. Vì vậy, đây vừa là thuận lợi
vừa là thách thức đặt ra với cơ quan hoạch định chính sách và QLNN. Vấn đề đặt ra là phát

triển với tốc độ nhanh chóng tuy nhiên làm sao vẫn phải đảm bảo được việc ổn định về giá
đồng bộ với nhu cầu và khả năng chi trả của đại đa số người dân. Đồng thời, tránh sự phá
vỡ quy hoạch và băm nát cảnh quan, mơi trường khu vực.
Chính vì vậy, việc phân tích thực trạng, chỉ ra những hạn chế, bất cập của TTBĐS,
đặc biệt là thị trường NƠXH tại TP.HCM nhằm tìm ra những giải pháp, hướng đi mới
trong điều tiết, QLNN để thị trường NƠXH phát triển lành mạnh, hiệu quả là một việc làm
có ý nghĩa cần thiết.
nguoi-tre-gap-kho-khan-ve-nha-o/
3 Tại Diễn đàn bất động sản Việt Nam thường niên lần I diễn ra tại Hà Nội ngày 15/11/2017 ông Nguyễn
Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết : “thời gian qua tại
TPHCM có hiện tượng tăng giá đất vùng ven như quận 2, quận 9, huyện Bình Chánh, Hóc Mơn, Củ Chi, Cần Giờ. Giá
đất nền ở những khu vực này đã tăng 10-20%, có nơi tăng 30-40%, cá biệt tăng đến 70% so với 2016


9

Nhằm giúp cho người thực thi chính sách, nhà đầu tư BĐS có cái nhìn cụ thể hơn về
chính sách quản lý thị trường NƠXH và có góc nhìn, nhận định về đúng về TTBĐS hiện
nay và trong thời gian tới, tác giả chọn đề tài nghiên cứu “Chính sách quản lý và phát
triển nhà ở xã hội trên địa bàn t n ố H C Min ” để nhằm hệ thống lại và hoạch định
chính sách quản lý chặt ch tạo nên sự phát triển đồng bộ và phù hợp với tốc độ tăng trưởng
phát triển của thành phố.
2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN
Lê Đình Thắng, (2004) thực hiện nghiên cứu “Quản lý nhà nước về thị trường bất
động sản”
Nghiên cứu thực hiện nhằm phân tích thực trạng về TTBĐS tại Việt Nam cũng như
phân tích những thành tựu và hạn chế (cơ sở quản lý TTBĐS, thông tin bất cân xứng, hiện
tượng đầu cơ chưa được kiểm soát, bất cập trong việc quản lý, tổ chức mua bán BĐS, sự
không đồng bộ, chồng chéo giữa các luật và nghị định liên quan) trong cơ chế QLNN về
thị trường này hiện nay.

Nghiên cứu chỉ rõ:
Công tác quy hoạch đã đóng góp rất lớn cho việc định hướng phát triển
TTBĐS.
Hệ thống văn bản pháp luật về BĐS và TTBĐS được ban hành đã tác động mạnh
đến định hướng, tính chất hoạt động của TTBĐS.
Đồng thời nghiên cứu đã xây dựng các giải pháp nhằm hồn thiện chính sách quản
lý TTBĐS tại Việt Nam.
Nguyễn Ngọc Điện (2010) thực hiện nghiên cứu “Nhà ở xã hội Kinh nghiệm của
các nước phát triển”, bài báo trên Tạp chí Xây dựng.
Tác giả phân tích hình mẫu của việc xây dựng triển khai các dự án về NƠXH của
nhiều nước phát triển trên thế giới như Singapore, Hàn Quốc, thơng qua đó gợi ý về cách
thức áp dụng thực tiễn tại Việt Nam nhằm sử dụng có hiệu quả chính sách đầu tư của Nhà
nước cho vấn đề phát triển NƠXH tại Việt Nam hiện nay, trong đó phải kể đến vấn đề
NƠXH của thủ đô Hà Nội.
Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011) thực hiện nghiên cứu “Quản lý nhà nước đối


10

với thị trường bất động sản ở Việt Nam”
Nghiên cứu trình bày một số cơ sở lý luận và thực tiễn về TTBĐS và QLNN đối với
TTBĐS như : khái niệm và đặc điểm, phân loại TTBĐS, các yếu tố cấu thành TTBĐS,
kinh nghiệm quản lý BĐS ở một số nước và bài học cho Việt Nam. Bên cạnh đó, nghiên
cứu cịn phân tích và làm rõ vấn đề đổi mới quản lý cũng như vấn đề QLNN với sự hình
thành và phát triển TTBĐS ở Việt Nam. Đồng thời nghiên cứu đánh giá chung về TTBĐS
Việt Nam trong đó có nói đến những kết quả đạt được, những hạn chế, yếu kém. Đặc biệt,
nhằm góp phần khắc phục những hạn chế, yếu kém đó, các tác giả đã đưa ra những giải
pháp thiết thực góp phần hồn thiện QLNN nhằm phát triển TTBĐS ở Việt Nam.
Dương Thị Bình Minh và cộng sự (2012) thực hiện nghiên cứu “Chính sách phát
triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh Lý luận và thực tiễn”. Nghiên cứu đã

đưa ra lý luận cơ bản về chính sách phát triển nhà ở thương mại, thực trạng chính sách phát
triển nhà ở thương mại tại TP.HCM, đồng thời đề xuất các giải pháp hồn thiện chính sách
phát triển nhà ở thương mại tại TP.HCM.
Nguyễn Điển (2013) thực hiện nghiên cứu “Quản lý nhà nước thị trường bất động
sản ở Thành phố Hồ Chí Minh - Thực trạng và giải pháp”
Nghiên cứu phân tích, đánh giá thực trạng QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn
TP.HCM, cũng như những hạn chế, bất cập của TTBĐS thành phố. Đồng thời tìm ra những
giải pháp, hướng đi mới trong điều tiết, QLNN để TTBĐS thành phố phát triển lành mạnh,
hiệu quả.
Nguyễn Mạnh Hùng (2014) thực hiện nghiên cứu “Thị trường bất động sản Việt
Nam thực trạng và giải pháp”
Nghiên cứu đánh giá thực trạng về TTBĐS, cũng như phân tích những mối liên hệ
giữa TTBĐS với các thị trường khác. Đồng thời nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm
khắc phục các hạn chế cũng như đề xuất các giải pháp nâng cao công tác quản lý TTBĐS
Việt Nam.
Đinh Văn Thông (2014) thực hiện nghiên cứu “Quản lý thị trường bất động sản ở
Việt Nam hiện nay”
Nghiên cứu chỉ ra TTBĐS ở nước ta đang phát triển với quy mơ khá rộng, khơng có


11

quy hoạch và độ rủi ro cao. Thực trạng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó
nguyên nhân quan trọng là cơng tác QLNN cịn yếu kém. Chính vì vậy, để đảm bảo phát
triển ổn định, thúc đẩy kinh tế thị trường phát triển theo đúng định hướng thì vai trị QLNN
đối với các thị trường nói chung và TTBĐS nói riêng là rất cần thiết.
Nhà nước phải khơng ngừng hồn thiện các chính sách và cơng cụ quản lý cho phù
hợp với quy luật của thị trường và tình hình phát triển kinh tế cụ thể của nước ta.
Thái Sơn, (2014) thực hiện nghiên cứu “Nhà ở xã hội tại Việt Nam: Quan niệm,
chính sách và thực tiễn”.

Bài báo cho rằng, NƠXH là một khái niệm còn tương đối mới ở Việt Nam và mới
chỉ chính thức xuất hiện trong khoảng 10 năm trở lại đây. Là một khái niệm mới kế thừa
các quan điểm bao cấp về nhà ở cũng như chịu ảnh hưởng bởi các điều kiện hiện tại, khái
niệm NƠXH cũng như các nội hàm liên quan đến nhóm đối tượng thụ hưởng và điều kiện
tiếp cận đã liên tục được điều chỉnh và bổ sung trong các văn bản pháp luật liên quan.
Thông qua việc phân tích các văn bản này, có thể nhận thấy một số điểm nghịch lý
hoặc mất cân bằng trong phát triển NƠXH ở nước ta như số nhóm đối tượng thụ hưởng
ngày càng được bổ sung nhưng song song với điều đó là các điều kiện tiếp cận quỹ nhà này
ngày càng cụ thể và khắt khe. Ngày càng khắt khe hơn với các nhóm đối tượng thụ hưởng
nhưng lại cung cấp ngày càng nhiều ưu đãi hơn đối với chủ đầu tư nhằm khuyến khích sự
tham gia cao nhất của các thành phần kinh tế vào phân khúc thị trường này. Ưu đãi đầu tư
nhiều nhưng hiệu quả xây dựng NƠXH lại không được như mong muốn, thể hiện ở số
lượng dự án được đăng ký cũng như một tỷ lệ rất thấp các dự án đã khởi cơng và số căn
NƠXH đã hồn thành và đưa vào sử dụng.
Thông qua những thay đổi, điều chỉnh và bổ sung trong chính sách NƠXH, có thể
thấy việc xây dựng và vận hành thị trường NƠXH là một quá trình động và vẫn ln tiếp
diễn, trong đó các nhà quản lý cũng lắng nghe những phản hồi và nhu cầu từ các bên tham
gia nhằm có được những bổ sung, điều chỉnh cho phù hợp. Tuy nhiên, do vẫn bị ảnh hưởng
bởi tư duy bao cấp về nhà ở cũng như bị hạn chế bởi những định chế khác nằm ngoài vấn
đề NƠXH như chế độ sở hữu, quy định về tình trạng cư trú , các thay đổi và điều chỉnh này
đôi khi lại không mang tới được những kết quả phát triển và khuyến khích NƠXH như


12

mong muốn.
Nhằm phát triển hơn nữa NƠXH trong tương lai, trong thời gian tới về phía cơ quan
quản lý thì Chính phủ và các chính quyền địa phương cần đẩy mạnh triển khai cơng tác
quy hoạch nhằm có được về quỹ đất dành cho NƠXH, phân bổ đúng nguồn ngân sách theo
quy định dành cho quỹ nhà ở này. Để thực sự khuyến khích chủ đầu tư từ các thành phần

kinh tế tham gia xây dựng nhà ở xã hội, các bước thủ tục hành chính cần được đơn giản
hóa và việc tiếp cận nguồn vốn đầu tư cần được hỗ trợ để hiện thức hóa hơn nữa chứ khơng
chỉ dừng lại ở những cam kết trên văn bản. Đối với người dân thì cần phải b đi những ràng
buộc khơng hợp lý như về tình trạng cư trú, đồng thời định lượng rõ hơn các yêu cầu về
điều kiện nhà ở hiện tại cũng như điều kiện kinh tế và thu nhập hộ gia đình để người dân
dễ dàng hơn trong việc tiếp cận quỹ NƠXH.
3. MỤC TIÊU VÀ CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
3.1 Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu đề tài là làm rõ cơ sở lý thuyết về chính sách quản lý TTBĐS,
lý thuyết về NƠXH. Đồng thời, đánh giá thực trạng và tính hiệu quả của chính sách quản
lý và phát triển TTBĐS trên địa bàn TP.HCM, cụ thể là thị trường NƠXH. Đề xuất một số
hàm ý chính sách nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách quản lý và phát triển thị
trường NƠXH trên địa bàn TP.HCM.
3.2 Câu hỏi nghiên cứu
Để thực hiện được mục tiêu nghiên cứu cần trả lời các câu hỏi sau:
Một là, những cơ sở lý thuyết nào về chính sách quản lý TTBĐS có thể áp dụng cho
trường hợp thị trường NƠXH ?
Hai là, thực trạng, tính hiệu quả và bất cập của chính sách quản lý và phát triển thị
trường NƠXH hiện này trên địa bàn TP.HCM như thế nào ?
Ba là, những giải pháp nào giúp nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách quản lý và
phát triển thị trường NƠXH trên địa bàn TP.HCM ?
4. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU


13

4.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài Chính sách quản lý và phát triển NƠXH trên địa
bàn TP.HCM
4.2.

Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi thời gian: Nghiên cứu dữ liệu thứ cấp từ 2011 - Quý I/2018.
Phạm vi không gian: Nghiên cứu TTBĐS khu vực TP.HCM
Phạm vi nội dung: TP.HCM là địa phương có tốc độ đơ thị hóa, phát triển BĐS
nhanh chóng, đa dạng loại hình BĐS, do nguồn lực có hạn nên tác giả giới hạn phạm vi chỉ
nghiên cứu chính sách quản lý NƠXH, khơng nghiên cứu cho các TTBĐS khác như nhà
chung cư, căn hộ cao cấp, condotel, đất nền
Phạm vi đối tượng khảo sát: Thực hiện khảo sát quan điểm, ý kiến của các hộ gia
đình, cá nhân đã, đang hoặc s có nhu cầu thuê, mua NƠXH, nhà đầu tư và các cán bộ quản
lý chun mơn thực thi chính sách quản lý thị trường NƠXH.
5. HƯƠNG HÁ NGHIÊN CỨU
Phương pháp nghiên cứu định tính được sử dụng để hệ thống cơ sở lý luận về chính
sách quản lý TTBĐS, NƠXH và hệ thống các lý thuyết có liên quan. Đồng thời, tác giả sử
dụng phân tích thống kê mơ tả các kết quả nghiên cứu, báo cáo của các cơ quan, tổ chức,
hội thảo khoa học... kết hợp với phương pháp logic biện chứng bằng việc vận dụng cách
tiếp cận theo duy vật biện chứng và tư duy logic, từ đó phân tích thực trạng, nhận định và
đề xuất các giải pháp nhằm hồn thiện chính sách quản lý NƠXH tại TP.HCM. Nguồn số
liệu thứ cấp được sử dụng trong luận văn này được thu thập, tổng hợp từ các nghị quyết,
quyết định phát triển TTBĐS nói chung, NƠXH nói riêng của Chính Phủ, y ban nhân dân
TP.HCM, báo cáo, tờ trình, kế hoạch của các Hiệp hội Bất động sản, Sở Xây dựng,Tổng
cục thống kê,
Phương pháp chuyên gia Quá trình nghiên cứu, Luận văn đã thực hiện các cuộc ph
ng vấn và lấy ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực BĐS. Cụ thể: các chuyên gia nghiên cứu
trong lĩnh vực BĐS, cán bộ quản lý TTBĐS, Hiệp hội BĐS, cá nhân công tác tại các công


14

ty kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS
Phương pháp phân tích và tổng hợp: Dựa trên sự vận dụng phương pháp phân tích
có cơ sở khoa học và thực tiễn, bằng phương pháp tổng hợp, tác giả đúc kết, đưa ra các
nhận định, kết luận về vận dụng chính sách quản lý và phát triển đối với TTBĐS đặc biệt là
thị trường NƠXH trên địa bàn TP.HCM. Từ đó đề xuất các giải pháp đổi mới và hồn thiện
chính sách quản lý TTBĐS nói chung và NƠXH nói riêng tại TP.HCM ổn định và phát
triển bền vững.
Nghiên cứu định lượng cũng được sử dụng để xử lý các dữ liệu khảo sát, điều tra ý
kiến các đối tượng đã, đang hoặc s có nhu cầu thuê mua NƠXH, cán bộ quản lý, các
chuyên gia, nhà đầu tư để đánh giá chính sách quản lý TTBĐS về NƠXH hiện nay. Việc
khảo sát ý kiến được thực hiện bằng bảng câu h i. Số liệu được xử lý thống kê nhờ phần
mềm SPSS.
Phương pháp thống kê: Quá trình thu nhập các dữ liệu có đối chiếu, so sánh, Luận
văn sử dụng các phần mềm phân tích thống kê SPSS nhằm phân tích các nhân tố ảnh
hưởng đến chính sách quản lý NƠXH.
Từ kết quả khảo sát này, kết hợp với việc phân tích dữ liệu thứ cấp, tác giả đánh giá
được thực trạng hiện nay về chính sách quản lý NƠXH và giúp tác giả đưa ra các hàm ý
chính sách nhằm hỗ trợ, hồn thiện chính sách quản lý NƠXH tại TP.HCM.
6. Ý NGH A ĐỀ T I NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu s giúp cho các nhà quản lý TTBĐS, nhà đầu tư NƠXH có một cách
nhìn tổng thể, tồn diện hơn về chính sách quản lý TTBĐS, NƠXH của TP.HCM. Từ đó,
có thể đưa ra các hàm ý chính sách, biện pháp để nâng cao tính hiệu quả trong việc thực
hiện chính sách quản lý NƠXH. Bên cạnh đó, kết quả nghiên cứu có thể được triển khai và
áp dụng rộng rãi chính sách quản lý NƠXH tại các chung cư, nhà ở xã hội khác trên địa
bàn TP.HCM.
7. BỐ CỤC ĐỀ T I NGHIÊN CỨU
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm
3 chương

15

Chương 1: Cơ sở lý luận về h nh s h quản lý và phát triển thị trường bất động
sản, nhà ở xã hội
Làm rõ các nội dung có liên quan đến khái niệm chính sách quản lý và phát triển
TTBĐS, NƠXH... Từ đó lựa chọn cách tiếp cận và các công cụ phù hợp cho việc nghiên
cứu đánh giá chính sách quản lý và phát triển NƠXH tại TP.HCM
Chương 2: Thực trạng chính sách quản lý và phát triển nhà ở xã hội tại th nh h
Ch nh
Phân tích thực trạng chính sách quản lý và phát triển NƠXH tại TP.HCM trên 2
khía cạnh Phân tích các dữ liệu thứ cấp nhằm đánh giá thực trạng quản lý và phát triển
NƠXH dựa trên các báo cáo của các cơ sở, tổ chức, ban ngành có liên quan. Đồng thời dựa
trên việc khảo sát ý kiến của các đối tượng đã, đang hoặc s có nhu cầu thuê mua NƠXH,
cán bộ quản lý, nhà đầu tư để đánh giá chính sách quản lý và phát triển NƠXH. Từ đó chỉ
ra các những mặt làm được, chưa làm được và những bất cập của chính sách để làm nền
tảng cho việc đưa ra các hàm ý chính sách.
Chương 3:

chính sách quản lý và phát triển nhà ở xã hội tại th nh

h Ch nh.
Trên
cơ
các
sởchính
thực
trạng,
sách
quản
mục

lý
tiêu
và phát
vàthiện
định
triển
hướng
NƠXH,
chiến
tác
lược
giảlý
phát
để
xuất
một số
triển
NƠXH
hàm
ý
tại
chính
TP.HCM.
sách
nhằm
hồn
chính
sách
quản
và

phát


CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, NHÀ Ở XÃ HỘI
••7•
1.1.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CH NH SÁCH QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1.

Khái niệm về h nh s h quản lý và phát triển thị trường bất động sản

Quản lý nhà nước đối với TTBĐS là việc Nhà nước sử dụng các phương
pháp, công cụ, giải pháp quản lý để điều chỉnh các quan hệ đất đai, quan hệ cung cầu
trên thị trường (Đồng Văn Huyền và Đinh Thị Nga, 2011). Quản lý nhà nước đối với
TTBĐS được hiểu là những cơng việc định hướng, điều tiết, kiểm sốt cơ bản của
nhà nước trong việc thực hiện sự can thiệp của mình vào quá trình vận động của
TTBĐS (Nguyễn Điển 2013).
Mục tiêu của quản lý nhà nước đối với TTBĐS là bảo đảm sự phát triển ổn
định và lành mạnh của thị trường, tạo vốn cũng như bảo đảm ổn định chung của cả
nền kinh tế (Lê Đình Thắng 2004).
1.1.2.

Chứ năng v nh ệm vụ quản l nh nướ đ i với thị trường ất động sản

TTBĐS gồm có hàng hóa, các chủ thể tham gia và phương thức giao dịch

BĐS. Do đó, QLNN đối với TTBĐS cần đảm bảo các chức năng và nhiệm vụ sau
(Thái Bá Cần và Trần Nguyên Nam 2003)
Nhà nước tạo lập môi trường thuận lợi, định hướng và hỗ trợ phát triển cho
TTBĐS. Để thực hiện được nội dung này, Nhà nước phải tạo được các điều kiện cần
thiết để thị trường phát huy được vai trò trong việc phân bổ hiệu quả, hợp lý nguồn
lực đất đai và đáp ứng các nhu cầu về HHBĐS với giá cả phù hợp, chi phí giao dịch
thấp. Do đó, Nhà nước cần tạo lập mơi trường pháp lý, mơi trường xã hội, mơi
trường tài chính - tín dụng, đầu tư cho nhà cung cấp HHBĐS, người mua hàng hóa
và các nhà mơi giới, cung cấp dịch vụ trung gian tham gia hoạt động trên thị trường.
Việc tạo lập mơi trường này vừa có tác dụng định hướng, dẫn dắt vừa đảm


bảo hoạt động quản lý của các cơ quan QLNN có liên quan đến q trình giao dịch
HHBĐS trên thị trường. Trong nội dung này, quan trọng nhất là việc xây dựng khung
khổ pháp lý cho TTBĐS hoạt động ổn định và lành mạnh. Các văn bản pháp quy và
hệ thống pháp luật nói chung đều giữ vai trị quan trọng trong việc điều chỉnh các
quan hệ nảy sinh trong TTBĐS. BĐS - một loại hàng hóa đặc biệt, nên có những đặc
điểm riêng. Điều này thể hiện qua việc pháp luật về đất đai, BĐS có ảnh hưởng rất
lớn đến TTBĐS, ảnh hưởng tới điều tiết và quản lý thị trường thông qua việc tác
động vào các nguồn cung và cầu trên thị trường.
Hai là, Nhà nước thực hiện việc điều tiết, điều chỉnh đối với TTBĐS. Nhà
nước ngoài việc tạo môi trường và hỗ trợ phát triển TTBĐS cịn cần phải có các
chính sách, cơng cụ, biện pháp điều tiết, can thiệp hợp lý nhằm làm giảm các tiêu
cực, khuyết tật của thị trường; sử dụng thị trường để phục vụ các chính sách xã hội
của mình. Sự điều tiết trước hết để TTBĐS hoạt động ổn định, lành mạnh và tránh
hiện tượng "sốt giá" cũng như "đóng băng" thị trường. Thứ hai, sự điều chỉnh này
nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ giao
dịch BĐS, ví dụ như việc đóng thuế, phí, lệ phí, thực hiện quy hoạch, kế hoạch về
đất đai, BĐS Thứ ba, thực hiện sự điều chỉnh nhằm đảm bảo cơng bằng xã hội, có
chính sách hỗ trợ hợp lý cho các đối tượng chính sách, người có cơng, người nghèo,

người thu nhập thấp Như vậy, việc điều tiết, điều chỉnh của Nhà nước phải hướng
vào các khâu: tạo lập HHBĐS, phương thức giao dịch trên thị trường cũng như các
chủ thể tham gia TTBĐS. Việc can thiệp, điều tiết kịp thời của Nhà nước s làm giảm
thiểu sự xuất hiện các "quan hệ ảo" gây méo mó và bất ổn cho thị trường như thị
trường giả cung, cầu khơng có thật, giá cả "bong bóng",
Ngồi các biện pháp can thiệp trực tiếp như trên, Nhà nước cịn dùng các
cơng cụ tài chính để tác động vào TTBĐS. Nhà nước có thể dùng cơng cụ lãi suất,
hoặc chính sách hỗ trợ đầu tư để làm giảm cơn "sốt nóng" hoặc sự "đóng băng" của
TTBĐS.
Cuối cùng, trong những trường hợp cần thiết, Nhà nước còn sử dụng cả các
biện pháp hành chính để ổn định thị trường này. Tuy nhiên, Nhà nước cũng cần thận


trọng trong tất cả các biện pháp can thiệp đó, tránh can thiệp quá "thô bạo" vào
TTBĐS.
Ba là, Nhà nước thực hiện cơng tác kiểm tra, kiểm sốt hoạt động của
TTBĐS. Trước hết, Nhà nước phải luôn kiểm tra việc thực hiện và triển khai các
chính sách, pháp luật về đất đai và BĐS trong cả ba thành tố của thị trường: hàng
hóa, chủ thể và phương thức giao dịch. Chức năng, nhiệm vụ này giúp Nhà nước
ln có thể kiểm soát và "dẫn dắt" TTBĐS hoạt động và phát triển đúng hướng. Các
phương thức giao dịch trên TTBĐS luôn diễn ra đa dạng, phong phú nên việc kiểm
tra thường xuyên hoạt động này thì Nhà nước mới nắm bắt được và kịp thời điều
chỉnh các hành vi chưa đúng trong TTBĐS theo quy định của pháp luật.
Bốn là, Nhà nước phải thành lập hệ thống cơ quan quản lý chuyên trách các
cấp đối với TTBĐS và xây dựng cơ chế vận hành của chúng. Nhà nước thực hiện các
tác động định hướng, điều chỉnh và giám sát của mình thông qua hệ thống cơ quan
QLNN về các lĩnh vực. Trong lĩnh vực quản lý TTBĐS cũng cần có những cơ quan
chuyên trách. Tuy vậy, cho tới nay chúng ta vẫn chưa có một cơ quan chịu trách
nhiệm về QLNN đối với TTBĐS, chứ chưa nói đến một hệ thống cơ quan quản lý
chuyên trách về TTBĐS thống nhất từ Trung ương xuống địa phương. Hiện nay, ở

TP.HCM mới đang thí điểm thành lập Ban Chỉ đạo quản lý và phát triển TTBĐS
(Quyết định số : 51/2012/QĐ-UBND), đây có thể là hình mẫu để chúng ta xây dựng
cơ quan chuyên trách quản lý TTBĐS phù hợp và hiệu quả hơn. Thực ra hiện nay,
trong lĩnh vực BĐS, Nhà nước điều chỉnh, quản lý chủ yếu thông qua các cấp cơ
quan như sau
Cấp T Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng.
Cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW: Sở Tài ngun và Mơi trường, Sở Tài
chính, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch và kiến trúc (hoặc Văn phòng kiến trúc sư
trưởng).
Cấp huyện, quận, thị xã phòng Tài ngun và Mơi trường, phịng Quản lý đơ
thị, phịng Tài chính - Kế hoạch.


Cấp phường, xã, thị trấn : Cán bộ địa chính - xây dựng - môi trường và tổ
quản lý đô thị phụ trách địa bàn.
Theo phân cấp, lĩnh vực Tài nguyên - Môi trường chuyên quản lý, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng và xử lý tranh chấp về đất đai; lĩnh vực xây dựng s quản
lý về nhà cửa, cấp phép và xử lý vi phạm về xây dựng, cấp giấy chứng nhận cho nhà
đất và nhà cửa có yếu tố nước ngồi; lĩnh vực tài chính chun quản lý khung giá
nhà đất và công sản; lĩnh vực quy hoạch - kiến trúc s chịu trách nhiệm về quy hoạch
khơng gian, quy hoạch kiến trúc. Do đó, hiện nay cơ chế quản lý TTBĐS còn dàn
trải, kém hiệu quả, hiệu lực. Điều này cho thấy một nhu cầu cấp bách: xây dựng và
hoàn thiện cơ quan quản lý và phát triển TTBĐS ở nước ta.
1.1.3.

Những yếu t ảnh hưởng đến chính sách quản lý và phát triển thị

trường bất động sản
Theo quyết định số 5753/ QĐ-UBND, quyết định phê duyệt đề án “phát triển
thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016-2020, định hướng

đến 2025 và tầm nhìn đến năm 2030” và Quyết định số 5086/QĐ-UBND ngày
14/11/2018 về việc "phê duyệt chương trình phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh
giai đoạn 2016 - 2025”, để quản lý, điều tiết TTBĐS có hiệu quả cần tập trung
nghiên cứu đến các yếu tố ảnh hưởng đến việc quản lý thị trường này. Các yếu tố
chính ảnh hưởng tới quản lý và phát triển TTBĐS bao gồm:
1.1.3.1. Yếu t pháp luật

BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có rất nhiều các
quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt động của TTBĐS.
Trong số đó, hệ thống các văn bản pháp luật có vai trò chi phối trực tiếp đến hoạt
động của TTBĐS sản gồm: Luật Đất đai; Luật kinh doanh bất động sản; Luật xây
dựng; Luật Nhà ở; các Luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất
đai, bất động sản Cùng với hệ thống các văn bản dưới luật như các Pháp lệnh, Nghị
định, Thông tư, Chỉ thị . Cụ thể hoá và hướng dẫn thi hành các luật trên. Việc ban
hành các văn bản pháp luật này, đặc biệt là đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp giữa các


văn bản luật trong việc điều tiết các quan hệ về bất động sản trong lĩnh vực khác
nhau có vai trò hết sức quan trọng, đảm bảo cho các văn bản pháp luật được thực thi
trong cuộc sống.
1.1.3.2.

Chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động

sản
Là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho sự phát triển của TTBĐS. Các nhà
kinh doanh BĐS phải dựa vào những cơ sở đó để phát triển thị trường. Cũng thơng
qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống BĐS và TTBĐS mới được đảm bảo tính thống
nhất, tính khả thi và tính hiệu quả.
1.1.3.3.

Ảnh hưởng của

đặ đ ểm thị trường bất động sản

“BĐS có đặc điểm là khơng thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực” (Nguyễn Điển, 2013). Do đó,
cung và cầu bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số
lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác,
bất động sản cịn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi
vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS. Người ta
không thể di dời BĐS từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di chuyển tâm
lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, do đó, TTBĐS mang
tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, TTBĐS ở các đơ thị, các vùng
đang trong q trình đơ thị hóa, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch
thường có quy mơ, trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS thường
chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ ảnh hưởng trong một
vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến TTBĐS
của các vùng, các khu vực khác. Đồng thời, nghiên cứu, quản lý TTBĐS phải đặt
chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh
tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá
cả BĐS của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.


1.1.3.4.

Độ ngũ n ộ, chuyên viên quản lý

So với thực tế, mỗi địa phương có những thuận lợi và khó khăn riêng như đối

với khu vực vùng nông thôn thường địa bàn quản lý rộng cán bộ, chuyên viên không
thường xuyên đia xuống địa bàn để kiểm tra giám sát được tình hình sử dụng đất của
người dân, đối với địa bàn đơ thị như TP.HCM có tốc độ phát triển cao việc trao đổi
mua bán BĐS diễn ra hằng ngày một số nơi với tần suất lớn, dẫn đến cơng tác hành
chính nhiều k o đến việc sâu sát địa bàn cũng giảm đi. Nhìn chung ngồi việc lực
lượng cán bộ, chuyên viên phụ trách ở một số nơi vùng không đủ lực lượng nhân sự
để giải quyết được hết khối lượng cơng việc lớn. Tuy nhiên, nhìn ở góc độ khía cạnh
khác một bộ phận cán bộ, chun viên vẫn chưa đáp ứng được năng lực về trình độ
và sự am hiểu về pháp luật, từ đó khơng ít trường hợp giải quyết hồ sơ chậm trễ và
kém hiệu quả trong triển khai cấp giấy chứng nhận, giấy ph p xây dựng và cung cấp
nhà ở theo các dự án nhà ở dân dụng, đã có nhiều hiện tượng thể hiện sự yếu k m và
đe doạ lợi ích và tính khả thi của dự án mà còn góp phần tạo tâm lý tiêu cực khơng
tin tưởng vào đội ngũ cán bộ, dẫn tới nhiều sai phạm và tổn thất khơng đáng có.
1.1.4.

Hệ th ng cơng cụ/ tiêu chí để thực hiện các nội dung quản lý nhà

nướ đ i với thị trường bất động sản
1.1.4.1.

Công tác quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị và khu dân ư

Đây là cơng cụ thuộc nhóm hành chính - pháp lý, nó có ảnh hưởng lớn đến
hoạt động của TTBĐS cũng như xu hướng phát triển của thị trường này. Quy hoạch,
kế hoạch phát triển đô thị là công cụ quản lý quan trọng và là nội dung không thể
thiếu được trong công tác quản lý TTBĐS. Quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị và
nhà ở đảm bảo cho sự lãnh đạo quản lý tập trung, thống nhất của Nhà nước đối với
TTBĐS. Thơng qua việc bố trí, sắp xếp sử dụng các loại đất đai và nhà ở đã được
phê duyệt và được thể hiện trên các bản quy hoạch tổng thể 1/5000, 1/2000, quy
hoạch chi tiết 1/500, nhà nước s kiểm sốt được diễn biến về tình hình đất đai và nhà

ở. Từ đó, ngăn chặn được tình trạng sử dụng đất, nhà ở lãng phí, bừa bãi, sử dụng
khơng đúng mục đích và quy hoạch.


Thông qua quy hoạch, bắt buộc các đối tượng sử dụng đất đai, nhà ở chỉ được
phép sử dụng trong phạm vi ranh giới của mình. Đồng thời, về tổng thể cơ quan
QLNN đảm bảo về mặt sử dụng đúng mục đích cơ cấu tỷ lệ theo phân loại đất đã
được hoạch định trước đó.
Điều này cho ph p nhà nước có cơ sở để quản lý đất đai, nhà ở chắc chắn và
trật tự hơn; các vướng mắc, tranh chấp đất đai, nhà ở có cơ sở pháp lý để giải quyết
tốt hơn. Quy hoạch phát triển đô thị là căn cứ quan trọng cho việc xây dựng kế hoạch
sử dụng đất đai và xây dựng nhà ở. Với mọi loại quy hoạch từ giao thông, nhà ở, cây
xanh, thì các mục tiêu, quan điểm và các chỉ tiêu tổng quát của nó đều phải được thể
hiện qua kế hoạch sử dụng đất đai, và chỉ qua kế hoạch sử dụng đất đai nó mới được
xây dựng trong thực tiễn. Như vậy, việc xây dựng kế hoạch phải dựa vào qui hoạch,
qui hoạch là tầm nhìn trong tương lai và là căn cứ không thể thiếu của kế hoạch. Quy
hoạch càng khoa học, càng chính xác cụ thể bao nhiêu thì kế hoạch được triển khai
thực hiện, quản lý, sử dụng đất càng hiệu quả bấy nhiêu.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở tạo điều kiện cho việc tính
thuế, xác định giá cả các loại đất đai và nhà ở hợp lý hơn, chính xác hơn. Việc tính
thuế, định giá cả các loại đất đai, BĐS phải dựa vào việc đánh giá, phân hàng các
loại đất đai nhà ở và qui mô, phạm vi của chúng cho các đối tượng sử dụng. Những
vấn đề, và thông tin này đều được thể hiện trong các văn bản quy hoạch tổng thể và
qui hoạch chi tiết. Như vậy, việc quy hoạch đất đai, BĐS càng có cơ sở khoa học, thì
việc tính thuế, định giá đất đai, BĐS s càng hợp lý và chính xác hơn. Để thực hiện tốt
được vai trị, cơng cụ quy hoạch phải bảo đảm cho các loại quy hoạch có tính thống
nhất, tính đồng bộ, tính khoa học và tính dự báo.
1.1.4.2.

Cơng cụ kinh tế - tài chính

Một là, định giá và khung giá nhà đất
Đây là công cụ quan trọng để quản lý và điều tiết TTBĐS. Giá cả trong
TTBĐS không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung cầu, giá trị mà còn phụ thuộc vào cả
xu hướng phát triển (định hướng đầu tư của nhà nước). Chính vì vậy, chỉ có Nhà


nước mới có khả năng định giá đất đai, nhà ở và đưa ra khung giá làm cơ sở chung
cho toàn xã hội. Cần phải khai thác triệt để khả năng này để quản lý và điều tiết sâu
sát, mạnh m và có hiệu quả TTBĐS.
Định giá nhà đất là việc xác định giá trị nhà đất bằng tiền theo từng khoảng
thời gian, nhằm phục vụ cho việc tính thuế, xác định giá trị khi giao, cho thuê đất, là
căn cứ để đấu giá, đấu thầu nhà đất và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Kết quả
công tác định giá nhà đất của nhà nước thể hiện qua việc ban hành các khung giá để
điều chỉnh TTBĐS cho từng khu vực và thời gian nhất định.
Việc xác định đúng đắn khung giá nhà, đất có ý nghĩa hết sức quan trọng để
nhà nước điều tiết lợi ích hợp lý giữa các tầng lớp nhân dân, bình ổn giá cả BĐS,
đảm bảo cơng bằng xã hội, tránh phân hóa giàu nghèo và khuyến khích sử dụng BĐS
mang lại hiệu quả kinh tế cao. Hiện nay, khung giá được coi là điểm mấu chốt của
TTBĐS, nó s là cơ sở để ổn định và phát triển lành mạnh thị trường này. Khi có
khung giá sát hợp với thực tế thì nó s là cơ sở cho các chủ thể thị trường tham gia
giao dịch, tính thuế, chi phí, lệ phí , đồng thời góp phần giảm thiểu các rủi ro thị
trường, đưa kinh tế - xã hội phát triển bền vững. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý các hạn
chế của cơng cụ này; đây là cơng cụ mang tính hành chính khá cứng nhắc, vì vậy nếu
nó khơng theo kịp được sự vận động của thị trường thì nó s trở nên rất hình thức, khó
tn thủ, có thể dẫn tới thị trường phi chính quy làm cản trở sự phát triển thị trường
và nền kinh tế.
Hai là, công cụ thuế và lãi suất
Ở nước ta hiện nay, trong giao dịch hàng hóa BĐS đã có nhiều văn bản quy
định về thuế, phí, lệ phí điều chỉnh. Đây là các biện pháp của Nhà nước đưa ra, một

mặt, nhằm bảo đảm nguồn thu từ đất đai, BĐS cho ngân sách, mặt khác, cũng nhằm
vào việc mở rộng thị trường. Việc vừa khuyến khích TTBĐS phát triển, vừa đảm bảo
nguồn động viên từ thuế địi h i phải có hệ thống thuế khóa phù hợp với thực tế. Tuy
nhiên, chúng ta thực hiện chủ trương này còn nhiều bất cập. Hiện nay, các loại thuế
còn khá cao, như thuế chuyển quyền sử dụng đất là 4%, lệ phí trước bạ là 1%, tổng
cộng là 5% trên tổng giá trị là khá cao dẫn tới việc khơng khuyến khích người mua


và người bán đăng ký chuyển nhượng hợp pháp theo quy định của nhà nước (họ
thường mua bán trao tay, làm cho thị trường phi chính quy phát triển mạnh). Đây
chính là nguyên nhân làm thất thu cho ngân sách và góp phần gây khó khăn cho
QLNN đối với TTBĐS. Do đó, cần đổi mới hệ thống thuế, phí, lệ phí theo hướng
tinh giảm và đơn giản các khoản thu trên cơ sở xác định rõ ý nghĩa và mục đích kinh
tế của chúng; xây dựng hệ thống thuế phù hợp nhằm điều tiết các khoản thu gia tăng
do Nhà nước đầu tư mang lại, mặt khác, vừa phải khuyến khích được việc kinh
doanh và sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nguồn lực BĐS phục vụ phát triển đất nước
theo tinh thần Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương lần thứ 7 khóa IX và Nghị quyết
06/2004/NQ-TTg ngày 19/5/2004 của Thủ tướng Chính phủ về phát triển TTBĐS.
Ngồi ra, Nhà nước có thể sử dụng cơng cụ lãi suất hoặc tín dụng ưu đãi để
điều tiết TTBĐS. hi thị trường quá trầm lắng, Nhà nước có thể giảm lãi suất và cho
vay ưu đãi để kích thích cung, cầu BĐS. Ngược lại, khi TTBĐS phát triển q
"nóng" thì Nhà nước có thể "giảm nhiệt" bằng cách tăng lãi suất để giảm nguồn vốn
đầu tư vào BĐS và đánh thuế "đầu cơ" nhà đất.
1.2.
1.2.1.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI
Khái niệm nhà ở xã hội

Khái niệm NƠXH được sử dụng trong lĩnh vực BĐS với ý nói đến những nhà

ở dành cho những người có thu nhập thấp. Theo đó, NƠXH được hiểu là một loại
nhà cung cấp cho những người khơng có thu nhập, hoặc có nhưng khơng đáng kể.
Họ là những người không thể nào và không bao giờ tự kiếm mình kiếm được một
chỗ ở. Những người này thường là người vô gia cư, người già đơn thân, người tật
nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa, những người sau khi mãn hạn tù nhưng
khơng cịn sức lao động (Thái Bá Cần và Trần Nguyên Nam (2003). Cùng tiếp cận
theo quan điểm trên Ngô Lê Minh (2013) cho rằng “Nhà ở xã hội là loại nhà ở dành
cho những gia đình nghèo, có thu nhập trung bình thấp, được thuê hoặc mua với giá
ưu đãi, người mua phải đáp ứng một số điều kiện đặc thù do chính quyền thành phố
quy định, tuân theo các quy định và pháp luật của Nhà nước”. Từ các khái niệm trên
cho thấy, khái niệm NƠXH được hiểu theo nhiều quan điểm và nhiều khía cạnh. Để


thống nhất các quan điểm trên về NƠXH, Theo Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐCP, pháp luật nước ta quy định như sau “Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ
chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy
định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê
hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định”. Ngoài ra, Luật nhà ở 2014 quy
định “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được
hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”. Theo Điều 49, Luật
Nhà ở 2014, các đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 của
Luật này thì được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH:
(1) Người có cơng với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có
cơng với cách mạng;
(2) Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nơng thơn;
(3) Hộ gia đình tại khu vực nơng thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi
thiên tai, biến đổi khí hậu;
(4) Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
(5) Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công
nghiệp;
(6) Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân

chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và
/V -4- ''S • _ 1 _ 'S .1
quân đội nhân dân;
(7) Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công
chức, viên chức;
(8) Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của
Luật này;
(9) Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đ ng, dạy nghề; học sinh
trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;
(10)

Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải t a, phá d nhà